常见问题总结整理汇总

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常见问题总结整理汇总信息一：除了我们已经报审的和现在正在报审的项目，其他正在做方案的新项目，一律高层预留4.5造型层高度，多层预留1.5米的高度。（今天跟建筑、丁总讨论刚定的）信息二:我们做规划方案时，沿街商业的形做的过于花哨，甲方从经济、实用的角度考虑，并不希望商业形式过多。大家不用担心做的板正商业不够丰富，因为后期做建筑时他们会处理立面凹凸的。信息三：做高层规划与做多层规划的区别：高层因为要满足日照分析，所以楼的侧面间距经常大于15米，纵向间距也经常大于36米。但是独立的多层区只需要卡楼间距，所以大家不要把楼间距做的比规范大太多，那就成了浪费用地了。侧向最小8米，最多做10米，纵向间距根据1.5H计算。（中心景观处除外）信息四：我们做的城中村改造的项目比较多，往往一个项目地块面积很大，这其中就会有一些控规要求的城市公共设施。大家一定要先把这些城市公共设施用地从我们的用地中扣出来。计算指标时不要与这些城市设施混在一块。他们是各自独立的。（城市设施由市政管理，不归开发商所有）信息五：接到一个项目时，首先问问这个项目有没有规划要点，没有的话就卡日照市规范或国标，有的话就要卡规划要点了。因为规划要点是专门针对这个项目出的用地要求，就不需要你自己再去查规范了。（做报审图时也先问有没有规划要点，可能别人手里有你没有，别人也不知道传给你）信息六：我们做方案时，不要被自己选用的户型给限制住了，我们可以根据日照分析手动调建筑的面宽进深的，不是说选个啥样的就啥样，只能调层数了。自己被自己给限制住了。高层住宅最大面宽55米，多层没有明确要求，一般不超70米。信息七：住宅车位地上最大布置10%，一般情况为了节省造价我们要用足这10%，（因为地下车库造价很高。）商业地上车位是没有限制的，所以尽可能在商前地上多布置。不要担心车位多了没处做绿化景观，商业大多临时停车，谁也不原往地下开，另一方面也是为节省造价。信息八：每个人手里都有不少项目的修改意见，有空时拿出来翻一番，因为有些意见适用于大多数项目，不要重复出现一些错误。信息九：以后做日照分析时，周边地块凡是在我们的阴影轮廓线内的，我们都要对他做日照分析（指的是对日照有要求的建筑）。而且需要特别强调的是，我们平时做方案的时候就要画出阴影轮廓线，对其内建筑做分析，不然等到了做报审图才增加这一块的话，万一日照不够怎么办，再返过来调方案，楼降层什么的，怎么跟甲方交代啊。

信息十：大家可能对周边地块做日照时感觉比较混乱。我给大家统一讲一下。周边分这样几种情况：（1）周边是现状已建建筑的，毫无疑问要对现状楼做分析。（2）周边是己批规划的，要把己批规划图落上做分析。不够的话得调我们的方案，因为人家已经批了。（3）周边是空地的，我们给他做模拟建筑做分析。模拟建筑不是随便做的，是拿我们的建筑沿用地红线或道路中心线做镜像出来模拟建筑，这样才公平。（4）周边也做了规划正在上报，还没审批通过的，我们也按他是空地来做镜像模拟建筑。（5）周边有现状，但是是一些厂区或办公楼之类的，那就不需要对他做分析了。信息十一：刚才说的周边也正在上报规划的，鸟瞰图上我们可以把他的规划做玻璃盒子，不需要非得是我们的模拟建筑，我们的模拟建筑仅仅是针对日照分析图的。信息十二：大家做方案时，习惯做完方案，最后匆匆忙忙把指标算完就传给我了，当然我理解是时间紧迫才会这样。但是大家想想，指标仅仅是你做完方案算一下就可以的吗。有经验的人会通过指标（主要是容积率）来反观你这个方案做的充份与否。指标可以起到一个反观方案的作用。所以，时间充分的话，大家要通过指标来检验自己的方案是不是做充分了。可以参考规范上这个表格。表二一般地区建筑容积率、建筑密度控制指标卞一一用地面积类*指标S<2ha2ha^S<20haSA20ha容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度居住用地1—3层0.8300.70280.65254—6层1.5261.4251.3257—17层2.2222.0201.82018层以上3.5203.0182.518商服及办公类用地S<3haSN3ha容积率建筑密度容积率建筑密度HW24m2.2452.04024m〈HW60m4.0403.535H>60m6.0355.030注：1、S-用地面积（ha）,H-建筑高度（m）。2、表中指标数据为上限值。信息十三：已经开始接触规划施工图的人一定要弄明白这条规范:（五）建筑高度:建筑高度按照建筑室外地平至该建筑檐口或女儿墙顶部的垂直距离计算。楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，高度不超过6米，水平面积之和不超过屋顶平面面积四分之一，且突出部分相对面的连续宽度不超过6米的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施、透空栏杆以及空调冷却塔、太阳能热水器等屋面突出部分不计入建筑高度。信息十四：跟大家一块解读一下现状图。（1）现状图有自己的图层含义，具体参考这个表格：

图层名称图层含义颜色图层所含内容O无属性白色除可以作为插入图块的基准层以外，不能存放任何其他数据ASSIST骨架层白色骨架线DGX等高线层2（黄色）各类等高线DLDW独立地物层11（砖红）矿山开采、地质勘探设施、工业设施、农业设施、科教文卫体育设施、公共设施、有纪念意义的建筑物、其它较独立的地物（坟、窑、地磅等）DLSS道路设施层4（青色）各种道路（铁路、公路、乡村路、内部路、桥、涵等）及其附属设施DMTZ地貌土质层3（绿色）自然地形地貌（崖、岩、坡、坎、沙、草丘）等DSX等深线层2（黄色）等深线GCD高程层1（红色）高程点及其注记GXYZ管线设施层2（黄色）各种管线（电力、通信、上下水、煤气、热力、工业等）及其附属设施JJ境界线层2（黄色）国界、省界、市界、县界、乡界、村界等JMD居民地层6（品红）各种房屋及其附属设施，各种围墙及其附属设施，房屋注记等JZD界址点层1（红色）界址点、宗地注记内容、界址线等JZP界址点圆层1（红色）界址点圆圈KZD控制点层1（红色）三角点、导线点、图根点等控制点及其注记MJZJ面积注记层4（青色）面积注记SXSS水系设施层5（蓝色）各种水系（海、河、湖、水库、沟渠、井、滩涂、礁石等）及其附属设施TK图框层7（白色）图框及其整饰内容ZBTZ植被园林层3（绿色）各种植被、园林ZJ注记层7（白色）各种文字说明（2）这个层数的意思：从左往右依次是：地下储藏室层、地上储藏室层、标准层、隔楼层。那这个就是：地下0、地上储藏室1、标准层6、阁楼层0这种不写层数的，一般就是平房了。这种双线带小隔断的代表的是院墙，你就可以通过这个来答题区分现状用地边界了。信息十五：大家做方案时、尽量在图的原位置不要随便移动，以方便原位置粘贴内容。做定位图标坐标时，先检查图是不是在原位置。信息十六：以小孙家村为例，紫色线就是原始大红线(也叫村界)红色线就是我们的规划用地红线。蓝色线就是城市公共设施占

地。其余部分是城市道路。好多时候，甲方提供给我们的都是原始大红线，需要我们自己根据道路分割画出其他几种线。注意这种转折处不要画斜切。信息十七：日照分析的两种方法：（1）绝对标高法：定义建筑高度时，输入建筑标高（前提是做好竖向了）。这种方法，相对严谨准确，但困难是，我们不知道周边地块的建筑标高，所以这种方法就没法用了。（2）一个平法：就当所有建筑的标高都在一个平上，只输入建筑高度，不输入建筑标高了。（我们现在大部分用的这种方法）信息十九：大家做指标时管用的EXCEL软件，一定要认真，不要过于依赖，否则经常改了这忘改那的。我基本上都是在CAD里自己算数，虽然慢，但是很少出错。指标这个东西牵一发动全身。举例：你改个住宅面积，就要想到要改计容面积，然后要改总面积，要改容积率，还要改总指标表里的这几项。信息二十：大家以后再发方案图过来时，图面线宽按这个要求调一下：建筑：0.5道路：0.2景观绿化：0.05周边灰色线条：253信息二十一：大家做报审图时，算配套设施那个表格注意，满足规范或规划要点的最小数就可以了，比如算出来200平的话，写个210左右就可以了，千万不要多太多，因为公共设施是不能办房产证的，甲方不能往外卖，是只有投入没有产出的建筑，所以满足最小面积要求就可以了。车位数、绿地率也同样的道理，满足最小要求就可以了。写大了只能给我们自己或开发商造成麻烦。信息二十二：属性表里面高度H的计算：（2）独立住宅：21*2.9+3.5=64.4（2）住宅侧面部分跟商业相交的:21*2.9+3.5=64.4（同一）(3)住宅完全架在两层商业上的2.9*19+7.5+3.5=66.1信息二十三：亲们，说一个重要事情，也是长久以来积压在我心里的一个感受，就是我们对于自己方案的好坏对错的评判太依赖于甲方的意见了，其实甲方只能凭他们自己的认识经验来评判方案，提出一些意见，但并不会把所有图上的问题都一一看出来告诉我们，因为他们也不是专业人士，有的甲方的水平仅限于能看懂图纸，所以，对于图上一些规范、常规问题还需要我们自己去自检。不是说甲方说没问题了图上就真的没问题了。大家说是吧？信息二十四：这次做后楼的报审图，因为上次做报审图时，好多东西在CAD图上改了没有在鸟瞰模型上及时改，经过这么长时间安排的人员也变了我们也都忘记了，导致模型发现问题一遍遍改，加大了工作量。所以以后我们的图进行到哪一步有关图就要及时更新，省的以后麻烦。(接受这次的教训)信息二十五：我们一般做居住区沿街商业时都是卡规范的退距来的，让退