鄂州现代高层+商业居住区规划设计文本

中建三局·葛店双创谷项目规划方案设计暨中建三局菁英系产品线研究第一章落子有声？2020对于葛店板块市场的预期如何？市场存量分析预计投放量分析板块内产品分析开发企业策略分析葛店房地产市场产品同质，中短期内竞争加剧购房刚性需求占据主导地位2019年葛店市场成交情况呈现下滑趋势，从月的月均套降至月份的月均套。2020年葛店区域市场预计供应约140.06万方，产品面积以90-115㎡为主，同质化严重，市场竞争持续加剧。伴随疫情的影响，预计2020年市场竞争惨烈。区域内产品以90-115平三房为主力产品，竞争激烈，少量90平以下及120平以上产品。本案所在新城板块两房毛坯总价段64-78万，紧凑三房毛坯总价段万，舒适三房毛坯总价段130万，四房毛坯门槛万。竞品分布项目周边开发商云集，2020年预计推售140.06万方住宅金地063地块2020年推售16万方地块01地块02地块08葛店新城中海锦城2020年推售11.8万方面积段：89-106中建壹品澜悦2020年推售13.8万方面积段：95-135金地梦想+2020年推售14万方面积段：90-110紫菱东岸2020年推售7万方金地艺境2020年推售14万方面积段：95-130光谷新都2020年推售3万方面积段：92-123金地棠境2020年推售13万方面积段：90-115锦绣香江2020年推售10.2万方面积段：107-133万科五彩城2020年推售9万方面积段：90-106周边主力竞品市场上2房及2+1房刚需产品集中在75-100㎡面积段，2-3面宽！高层产品：2房2厅1卫：75-80㎡面积段：花样年花郡锦绣香江中海国际锦城紫菱东岸75㎡76㎡80㎡83㎡2房2厅1卫2面宽2房2厅1卫2面宽2房2厅1卫2面宽2房2厅1卫2.5面宽朝向为东户型2+1房2厅1卫：85-99㎡面积段：锦绣香江中海国际锦城金地中梁棠境万科五彩城花样年花郡紫菱东岸85㎡89㎡90㎡90㎡98㎡99㎡2+1房2厅2卫2面宽2+1房2厅1卫2.5面宽2+1房2厅1卫3面宽2+1房2厅1卫3面宽2+1房2厅1卫2.5面宽3房2厅1卫2面宽朝向为东户型周边主力竞品市场上3房刚改产品集中在100-125㎡面积段，3面宽！高层产品：3房2厅1卫：100-105㎡面积段：紫菱东岸锦绣香江奥海水岸新城万科五彩城102㎡101㎡105㎡106㎡3房2厅1卫2面宽2+1房2厅2卫2面宽3房2厅1卫3面宽3房2厅2卫3面宽朝向为东户型3房2厅2卫：110-125㎡面积段：中海国际锦城金地中梁棠境紫菱东岸花样年花郡奥海水岸新城奥海水岸新城110㎡110㎡114㎡114㎡115㎡125㎡

2+1房2厅1卫2面宽3房2厅2卫3面宽3房2厅2卫2面宽3房2厅2卫3面宽3房2厅2卫3.5面宽3房2厅2卫3面宽周边主力竞品市场上将出现90㎡复式产品，2+1面宽！以及3-4房125-150㎡面积段的稀缺洋房产品，3-4面宽！高层产品：高层复式产品：3+1房2厅2卫：125-130㎡面积段：2面宽+1面宽2面宽+1面宽中建壹品澜悦花样年花郡金地中梁棠境新城汇隽125㎡130㎡91㎡92㎡3+1房2厅2卫3面宽3+1房2厅2卫3面宽3房2厅2卫2+1面宽3房2厅2卫2+1面宽洋房产品：3/4房2厅2卫：125-150㎡面积段：金地艺境金地艺境锦绣香江锦绣香江125㎡130㎡146㎡151㎡3房2厅2卫3面宽4房2厅2卫4面宽4房2厅3卫3面宽4房2厅3卫3面宽竞品总结品牌开发商产品分析经典产品产品：90㎡、106㎡万科橙（老城区）万科五彩城（新城区）万科五彩城/万科橙万科五彩城/万科橙占地面积：2.85万平米占地面积：12.6万平米

90㎡106㎡容积率：4.44容积率：2.43房2厅2卫3面宽

2+1房2厅1卫3面宽产品：89㎡、110㎡中海国际锦城（新城区）占地面积：12.37万米容积率：2.8中海国际锦城89㎡2+1房2厅1卫2.5面宽中海国际锦城110㎡2+1房2厅1卫2面宽品牌开发商针对当地时局的操盘方式，控总价经典产品！减少产品多样性，快速去化！快进快出！竞品总结品牌开发商产品分析稀缺洋房产品产品：高层95㎡、105㎡

洋房125㎡、130㎡金地艺境（新城区）金地艺境金地艺境占地面积：4.9万平米125㎡130㎡

容积率：2.83房2厅2卫3面宽4房2厅2卫4面宽创新跃层产品产品：90㎡跃层产品：92㎡跃层90㎡平层99㎡平层

110㎡平层金地中梁棠境（新城区）金地中梁棠境新城汇隽（老城区）新城汇隽占地面积：2.78万平米92㎡

90㎡跃层3房2厅2卫2+1面宽容积率：3.23房2厅2卫2+1面宽品牌开发商针对当地时局的操盘方式，高溢价稀缺洋房产品，提升楼盘品质！高赠送创新跃层产品，增加楼盘亮点！竞品总结1.市场已有产品均相对成熟2.项目的品牌优势和产品优势有助于去化3.未来大量入市产品及存量产品集中于面积段90-110㎡，且去化缓慢4.小面积段洋房为稀缺产品，但是目前入市不算成熟，难以实现预期溢价推售面积2房2厅1卫2+1房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫4房2厅2卫竞品等级项目名称面积段（万方）面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽面积面宽金地艺境14/952105312531304金地中梁棠境1390㎡-115㎡9031103万科五彩城990㎡-106㎡9031063锦绣香江10.2107㎡-133㎡762852101314641513一级竞品中海国际锦城11.889㎡-106㎡80289211021203中建壹品澜悦13.895㎡-135㎡1253紫菱东岸7未定832.599210031142奥海水岸新城4.86101㎡-140㎡105311531253新城汇隽194㎡-112㎡923二级竞品花样年花郡875㎡-128㎡75298311431303海伦堡7.278㎡-100㎡集中供应洋房产品高层产品第二章谋篇布局？双创谷项目应该采用怎样的通盘布局和打法？资源分析强排研究三大策略区位分析项目位于葛店核心区担负着城市发展及景观延续的使命，双创谷区位比葛店之星优越，先发优势，建议先开双创谷，创建品牌效应。景观绿轴葛店南站双创谷葛店CBD城市发展轴葛店之星文体公园五四湖地块价值分析3.双创谷“中央城铁”广场核心的打造，有利于形成配套优势，极大提升地块的土地价值地块08双创谷6.葛店之星和本项目形成联动关系，法上相互配合，形成多维度的营销策略葛店之星地块022.双创谷为板块区域注入活力，形成4.人工超级绿带的打造，为产业聚集，拉动产业人群外溢；地块01三宗地提供的景观价值面双创谷1.交通枢纽的拉动效应明显，本区域为“武鄂一体化”的“桥头堡”意识已经深入人心招商中心5.五城市展示厅/招商中心作为区域地标形成项目的“精神堡垒”葛店南站用地条件住宅用地指标可以相互平衡3个地块建设用地面积共计123477㎡高层退界线高层退界线

高层退界线地块01地块02地块08商业占比5%，住宅占比95%

容积率：2.6计容面积：321039㎡

密度：≤35%建筑高度：不大于100m

绿地率：≥30%退界：地块南侧与工业用地共同退让40m宽城市景观带，但可在两个地块之间相互平衡

(尽可能利用此条规则，保证可售产品最优)用地条件以105+95+95+105标准层测算，边户中间户均为面宽产品，面宽暂定38.4m,进深为15.5米，山墙间距极限15m.38.4m15.5m方向一：单栋T4户型排布地块01高层退界线高层退界线高层退界线地块02地块08360m（北侧排7栋T4，累计面宽268.8m,山墙间距为90m）（北侧排2.5栋，累计面宽100m,山墙间距为30m）（北侧排4栋T4，累计面宽153.6m山墙间距为45m）方向二：T4双拼户型排布高层退界线高层退界线高层退界线360m（北侧排8栋T4，累计面宽307.2m,山墙间距为45m）（北侧排3栋T4，累计面宽115.2m山墙间距为15m）（北侧排5栋T4，累计面宽192m,山墙间距为30m）结论：多梯户比更有利于释放地块的面宽资源用地条件方向一：全高层地块01高层退界线地块、地块和地块的进深一样，图中以地块作为案例分析。根据建筑间距计算法则1.L=(H-20)*0.4+20*1.22.百米高层最小间距50米进深方向排布2排百米高层，间距有22米余量方向二：高层+洋房地块01高层退界线结论：1.地块排布高层产品，可排布2排，进深方向有余量，有资源排布大花园方案。2.3排，进深用足地块排布9层洋房产品，可排布，有资源排布进深方向排布1排高层+2排洋房,进深用足(需与工业用地平衡米宽绿化带)高低配方案。方案推导1.幼儿园位置推导综合因素下的适建位置地块01地块02地块08a.优势资源集中，配套先行，给顾客信心b.放置此处对住宅影响小c.同时兼顾3个地块使用，临近次干道，开口便利2.商业位置推导15m15m地块01地块02地块08a.建议尽量少的设置商业，商业进深为12-15m，仅设置在首层，总量为0.8万㎡b.地块内仅配置生活配套,剩余配套可通过与双创谷互动解决方案推导在满足日照、间距等设计条件下，以3面宽105+95+95+105标准层测算地块最大容量18FT434FT4实际需要:=最大容量:极限计容面积：40.8万平方米计容面积：32万平方米容积率：2.6极限容积率：3.3方案余量：8.8万平方米根据规划的指标要求，本地块的极限容积率可做到3.3；超出的容量可以转化为三种方向：1.利用地形的面宽优势，做产品力的极致升级2.将超出的容量作为赠送的产品附加值，全部投放到产品之中3.“拉高拍低”为“时间换溢价”的策略留出调整的空间方案推导过程34F+9F34F复式+18F复式34F+18F34F+18F34F复式+18F复式

34F+洋房最大化34F+18F+9F34F+叠拼34F复式+18F复式34F+9F34F+合院34F+9F34F平层+复式方案对比(高低配)设定单价：高层1.15万元/平方米洋房1.4万元/平方米叠拼1.7万元/平方米合院2.3万元/平方米高层：㎡

合院：20000㎡总货值：36.51亿140合院95(3面宽)110(3面宽)合院总量少，占用资源较多高层：㎡

叠拼：55000㎡总货值：37.24亿135叠拼95(3面宽)105(3面宽)土地进深资源利用率低，货值一般高层：㎡

洋房：193000㎡总货值：39.04亿115洋房(三面宽)90(3面宽)11518F(三面宽)控制面宽的前期下洋房最大化，货值最高，产品力一般100(3面宽)1PLAN1策略一全面下沉产品面积段，严控总价同时尽最大程度提升产品品质，形成爆款与营销给出的面积段相比，全面下沉产品面积段,严控总价营销建议户型配比地块01户型配比地块02户型配比地块08户型配比户型阳台开间比例户型阳台开间比例户型阳台开间比例75两房两厅一卫1210%95三房两厅两卫2330%105三房两厅两卫2320%92三房两厅两卫1325%105四房两厅两卫2335%115三房两厅两卫2325%105三房两厅两卫2325%115四房两厅两卫2425%129四房两厅两卫2425%115三房两厅两卫2325%128四房两厅两卫2410%140四房两厅三卫2410%100%140四房两厅三卫2420%160五房两厅三卫2410%140四房两厅三卫245%100%100%方案一户型配比（下沉面积段，降低总价，减少产品种类，快进快出）地块01户型配比地块02户型配比地块08户型配比户型阳台开间户数比例户型阳台开间户数比例户型阳台开间户数比例65两房两厅一卫1240823%85三房两厅两卫1392251%120四房两厅两卫24268100%268100%85三房两厅两卫1368056%95三房两厅两卫2327222%95三房两厅两卫2334019%110四房两厅两卫2327222%110四房两厅两卫231368%1224100%1806100%补充市场小面积段产品，同类型产品，比竞品总价低面宽大1.补充65平2房小面积段产品2.85平3房户型对位市场100平产品3.110户型升级为4面宽产品65面积段T4（2房2厅1卫）85面积段T4（3房2厅1卫）110面积段T4（4房2厅2卫）主推户型70-83面积段(2房）90-100面积段(3房）115-130面积段T4（3-4房）周边竞品紫菱东岸：75㎡2室2厅1卫紫菱东岸：83㎡2室2厅1卫万科五彩城：90㎡3室厅卫新城汇隽：99㎡3室2厅1卫中建壹品澜悦：125㎡室厅卫锦绣香江：133㎡室厅2卫2PLAN2策略二利用当地可“套内挑空”的政策优势做最大可能的产品附加值利用套内挑空打造爆品引爆市场，比同级竞品至少多15%的赠送面积1.推出爆品85户型—4面宽，比同级竞品多赠送14㎡2.比同级竞品多赠送24㎡半面积赠送全面积赠送（空中MINI墅）85户型4面宽（空中墅）110户型4面宽主推户型80户型2.5面宽83户型2.5面宽110户型3面宽114户型3面宽周边竞品锦绣香江：80㎡2室2厅1卫紫菱东岸：83㎡2室2厅1卫金地中梁棠境：110㎡3室2厅2卫花样年花郡：114㎡3室2厅2卫3PLAN3策略三规划采用“拉高拍低”的打法但是要从项目整盘操作出发，在时间轴上合理分布从时间的角度充分挖掘地块的溢价能力地块01首期地块地块02尾期地块地块08中期地块万方总量，正常去化周期在3-4年时间首期地块一定以快速回笼现金流，保去化为首要目标，同时适当拉高本地块指标，为后续地块的操作腾挪空间;中期地块，视市场而定，预留弹性空间，可放可收；尾期地块，随着产业园区的建设及配套的完善，加上“武鄂一体化”红利的进一步释放，适当做产品升级，确保核心地块的溢价；时间轴地块01地块08地块02容积率：3.02高层面积：15.5万商业面积：1.25万容积率：2.75洋房面积：3.5万高层面积：6.9万商业：0.7万容积率：1.4洋房面积：3.5万第三章系统论战？用系统论的方式打好品牌仗基于市场研判和未来客群分析，如何为三局投资量身打造相应的产品线？首次提出“菁英系”产品线概念“菁英系”客群分析“菁英系”设计导则为什么做小面积段的标准化产品？市场方面—保证去化是实现利润的关键，产品面积段取小化的配比是实现市场盈利的手段客户方面—满足市场接受度，保证户型基本功能使用的前提下，低总价和产品舒适度，是影响菁英系客群的重要因素菁英系产品线研发目标价值传导管控工具设计方法论打造中建·三局IP，实现品牌价值传递成为与营销客研、成本合约、技术审核、工程进度等板块的连接平台成为集团对接各区域公司的核心管控工具，保证项目落地品质标准化作为一个动态的、可持续升级的体系，成为指导项目落地的方法论建立产品线价值体系完成标椎化模块可持续升级体系动态循环菁英系—扎根者·客户象征特征：有技能，有拼劲、积极努力、寻求精彩的都市生活讲究实用性，对价格的敏感度高菁英系客户临摹25-30岁，城市移民为主，经济压力大，工作忙碌2-5口之家·核心购房动机安家落户，扎根城市追求快乐高效的都市生活关注品质感的同时关心性价比，实用至上崇尚便捷、舒适的生活理念需要快乐、健康的生活氛围及体面的生活关注居家生活的同时，乐于邻里及亲友间的社交互动注重生活质量，怀揣生活梦想沉于理想，源于快乐，勤于工作，舒于体面菁英系产品核心关键词性价比、总价、配套、体面、互动、体验、舒适度关注基本生活配套，

希望有公立教育资源仪式感、安全感充足的停车位，便捷、安全希望有社区生活空间和多样的活动功能关注户型，在意得房率，关注户内多过公区人行归家场景车行归家场景景观活动场景社区配套服务户内生活场景活力街区复合型社区入口露天剧场社区代收体验商店星光跑道亲子乐园社区会客厅社区自行车智能引导社区果园社区日租菁英系产品线客户关注点菁英系—客户敏感点95㎡的四面宽高层产品周边竞品基本为三面宽面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，

形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承

受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大

部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望

更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛

盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从

玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点小面积段要尽可能房间多，功能配置全面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，

形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承

受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大

部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望

更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛

盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从

玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点餐客厨一体化横向双厅的极致体验面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，

形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承

受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大

部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望

更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛

盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从

玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点公卫干湿分离，高效实用面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，

形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承

受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大

部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望

更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛

盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从

玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点全屋收纳系统面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，

形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承

受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大

部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望

更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛

盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从

玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—产品标准从专业角度，落实客户需求，并给于客户更多更好的关怀菁英系—导则规划系统空间组织流线组织间距控制小区入口单元入口地库入口会所底层架空中央花园中轴对称产品系统户型布局功能级配空间尺度核心筒门窗系统收纳空间双流线中西双厨独立玄关洄游空间家政空间流线系统形象系统建筑风格体量关系比例尺度色彩部品材料重点部位绿色建材精工细节泛光照明景观系统植被阳光草坪休闲广场围墙水景照明系统标示系统环形跑道球类场地邻里空间景观客厅亲子乐园配套系统教育医疗物业管理社区服务配套商业其他配套会所会客厅社区工坊图书馆学堂精装系统玄关系统厅房系统厨卫系统公共部位智能家居设备系统精细收纳智能系统物管系统管线系统安防系统户外系统家居系统地库系统行车流线设备、消柱网尺寸车库净高人防设计管线布置地下大堂地面铺装照明系统防导视系统示范区位置选择面积要求功能流线前场空间售楼处后场空间儿童乐园下沉会所泛光照明归家系统入口广场社区出口酒店式落区访客车位中央花园组团花园单元大堂运动公园会客厅会所地下大堂基本元素价值提升元素第四章琢璞成玉？基于产品线的思考，推出三大方案及其灵活变体“公园里”“天空墅”“花园城”方案一“公园里”打造全面升级的具有品牌价值的产品线

做面向未来市场客群的极致品质小户型方案一鸟瞰图方案一总图综合技术经济指标表用地面积123477

容积率2.60总建筑面积427961.83地上总建筑面积321040.2

地上计容建筑面积321040.2配套7639.00其中其中幼儿园3600物业管理用房870开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1649治安管理用房300商业16052住宅29735034F高层26519018F高层0洋房32160建筑密度35%绿地率30%

户数3298

机动车停车位3407住宅3298其中商业97地面停车位340

地下停车位3055地下建筑面积106920.828方案一技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块01综合技术经济指标表用地面积57548.8地块02综合技术经济指标表用地面积25109.3地块08综合技术经济指标表用地面积40818.9容积率2.93容积率1.30容积率2.93总建筑面积227713.38总建筑面积41016.00总建筑面积159232.45地上总建筑面积168745.00地上总建筑面积32574.0地上总建筑面积119722.0地上计容建筑面积168745.00地上计容建筑面积32574.00地上计容建筑面积119722.00配套6113.00配套414.00配套1112.00幼儿园3600.00幼儿园0.00幼儿园0.00物业管理用房450.00物业管理用房100.00物业管理用房320.00开闭所300.00开闭所0.00开闭所0.00其中公变配电房360.00公厕100.00其中公变配电房180.00公厕0.00其中公变配电房180.00公厕0.00垃圾中转站100.00垃圾中转站0.00垃圾中转站0.00社区服务903.00社区服务134.00社区服务612.00治安管理用房300.00治安管理用房0.00治安管理用房0.00商业11002.00商业0.00商业5050.00住宅151630.00住宅32160.0住宅113560.034F高层151630.034F高层0.034F高层113560.0其中18F高层0.0洋房0.00建筑密度35%绿地率30%其中18F高层0.0洋房32160.00建筑密度35%绿地率30%其中18F高层0.0洋房0.00建筑密度35%绿地率30%其中户数1806机动车停车位1872住宅1806商业66地面停车位187地下停车位1685地下建筑面积58968.4其中户数268机动车停车位268住宅268商业0地面停车位27地下停车位241地下建筑面积8442.0其中户数1224机动车停车位1254住宅1224商业30地面停车位125地下停车位1129地下建筑面积39510.5视距分析2万㎡中央花园1.5万㎡中央花园370m60m285m60m40m宽城市绿轴南侧视野无遮挡南侧视野无遮挡产品分布方案一公园里户型图例65㎡85㎡95㎡110㎡户型配比表120㎡户型户数面积总和户数占比面积占比

654082815212.37%9.42%

85160213565048.57%45.37%

956125814018.56%19.45%

1104084488012.37%15.01%

120268321608.13%10.76%

合计3298298982100.00%100.00%高层65㎡标准平面>>2室2厅1卫2面宽（T6边户/中间户）户型4特点：2房厅卫基本信息关键指标户型结构2室2厅卫入户收纳系统套型预计面积段65平方米（得房率72%）卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率套内面积49.5平方米全飘窗设计，提高舒适体验面宽情况6.3米（轴线到轴线）进深情况10.6米（轴线到轴线）拼接部位边户中间户户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨

房门窗选型：

玄书公关名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式房卫

餐厅RHM-010入户1.05*2.41功能布局门M-010卧室0.9*2.22M-020厨房、卫生间0.8*2.22平开门LM-011阳台1.8*2.41推拉门卧室起居室窗LC-010次卧1.2*1.81LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房1.2*1.51推拉窗LC-040卫生间0.6*1.51平开窗高层85㎡标准平面>>3室2厅1卫3面宽（T6边户、中间户）户型5特点：3房厅卫基本信息关键指标户型结构3室2厅卫

南向3面宽，双卧朝南套型预计面积段85平方米（得房率77%）入户独立玄关套内面积67.74平方米面宽情况9.0米（轴线到轴线）卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率进深情况9.9米（轴线到轴线）全飘窗设计，提高舒适体验拼接部位边户中间户户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨房玄关门窗选型：功能布局卧室公卫餐厅名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41M-010卧室0.9*2.23平开门门M-020卫生间0.8*2.21卧卧室室起居室LM-010厨房0.8*2.21LM-011阳台1.8*2.41LC-010次卧1.5*1.82推拉门窗LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房0.9*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8*1.51平开窗高层95㎡标准平面>>3室2厅2卫4面宽（T6边户、中间户/T4中间户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标户型结构3室2厅卫

3房厅卫套型预计面积段95平方米（得房率77%）入户独立对景玄关横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受套内面积75.9平方米面宽情况11.2米（轴线到轴线）主卧套间，私密性套房进深情况8.65米（轴线到轴线）拼接部位边户中间户公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确户型控制：餐客厅面宽不得小于5.5米主卧面宽不得小于3.0米主卫功能布局书房公卫厨房玄关名称阳台进深不得小于1.5米门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41主卧卧室餐客厅门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间0.8*2.22平开门LM-010厨房1.8*2.21LM-011阳台3.6*2.41推拉门LC-010次卧1.8*1.81窗LC-011主卧1.8*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8*1.52平开窗高层110㎡标准平面>>4室2厅2卫4面宽（边户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标4房厅卫户型结构4室2厅卫套型预计面积段110平方米（得房率77%）入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受套内面积87.8平方米主卧套房，独立衣帽间，增强私密性面宽情况11.7米（轴线到轴线）公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高

使用效率进深情况10.1米（轴线到轴线）拼接部位边户全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成

南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米阳台进深不得小于1.5米洗消区主卧面宽不得小于3.2米功能布局主卫卧室衣帽间公卫书房厨房玄关名称衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式主卧卧室餐客厅门RHM-010入户1.05*2.41M-010卧室、书房0.9*2.24M-020卫生间、北阳台0.8*2.23平开门LM-010厨房1.6*2.21LM-011阳台4.0*2.41推拉门LC-010次卧1.8*1.82窗LC-011主卧2.1*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗高层110㎡标准平面（扩展户型）>>3/4室2厅2卫4面宽（T4边户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标4房厅卫户型结构3/4室厅卫套型预计面积段110平方米（得房率77%）入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受套内面积87.8平方米主卧套房，独立衣帽间，增强私密性面宽情况11.7米（轴线到轴线）公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高进深情况10.1米（轴线到轴线）使用效率拼接部位边户全飘窗设计，提高舒适体验双儿童房，可分可合，灵动空间户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米主卧面宽不得小于3.2米阳台进深不得小于1.5米洗消区衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米功能布局主卫衣帽间双儿童房公卫厨房玄关名称门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41主卧卧室餐客厅门M-010卧室0.9*2.23/4M-020卫生间、北阳台0.8*2.23平开门LM-010厨房1.6*2.21LM-011阳台4.0*2.41推拉门LC-010次卧1.8*1.83窗LC-011主卧2.1*1.81LC-030厨房1.2*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗洋房120㎡标准平面>>4室2厅2卫4面宽（边户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标户型结构4室2厅卫4房厅卫套型预计面积段120平方米（得房87%）套内面积105.5平方米面宽情况12.8米（轴线到轴线）入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性进深情况11.5米（轴线到轴线）主卧套房，增强私密性

拼接部位边户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：公洗消区家餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米功能布局主卫卧室衣帽间卫餐厅厨房政房玄关名称门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41主卧书房起居卧室门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间、北阳台0.8*2.23平开门室LM-010厨房/家政0.8/1.6*2.23LM-011阳台1.8/2.4*2.42推拉门LC-010次卧1.8*1.82窗LC-011主卧3.4*1.81LC-030厨房1.8*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8*1.52平开窗高层户型竞品分析菁英系产品：85㎡产品优势对标产品：90-100㎡3室2厅1卫3室2厅1卫1、配置可以与市场

上90-100㎡产品竞争2、全卧室飘窗设计3、卫生间干湿分离，尺度舒适中海锦城国际：㎡万科五彩城：90㎡室厅卫中3室厅卫中金地中梁棠境：㎡新城汇隽：99㎡室厅卫中室厅1卫中高层户型竞品分析菁英系产品：95㎡产品优势对标产品：100-110㎡3室2厅2卫3室2厅2卫1、配置可以与市场上

100-110㎡产品竞争,并

存在面宽优势2、全卧室飘窗设计3、公卫干湿分离，高效实用万科五彩城：106㎡

紫菱东岸：100㎡3、横向双厅极致体验室厅2卫中3室厅卫端花样年花郡：110㎡金地中梁棠境：110㎡3室厅卫中

室厅卫端高层户型竞品分析菁英系产品：110㎡产品优势对标产品：125-130㎡3/4室2厅2卫4室2厅2卫1、配置可以与市场上

125-130㎡产品竞争2、南向四面宽配置3、入户独立洗消区，洁污分流4、主卧室独立衣帽间

中建壹品澜悦：125㎡

富力金禧悦城：124㎡室厅卫端室厅卫端5、横向双厅极致体验6、双儿童房，可分可合，灵动空间锦绣香江：133㎡奥海水岸新城：130㎡室厅2卫端

室厅卫端洋房户型竞品分析菁英系产品：120㎡产品优势对标产品：125-130㎡4室2厅2卫3/4室2厅21、入户独立洗消区，洁污分流2、玄关家政餐厨回

游空间体验,增强舒

适体验感金地东方艺境：125㎡室厅卫端金地东方艺境：130㎡室厅卫端高层-T6-65㎡产品标准层高层-T6-85㎡产品标准层高层-T4-110+95㎡产品标准层洋房-T2-120㎡产品标准层方案二“天空墅”极致利用“套内挑空”形成全复式的小户型产品，将附加值做到极致方案二鸟瞰图方案二总图综合技术经济指标表用地面积123477

容积率2.60总建筑面积416558.83地上总建筑面积321040.2

地上计容建筑面积321040.2配套7428.00其中其中幼儿园3600物业管理用房840开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1468治安管理用房300商业16052住宅29756134F高层26840118F高层29160洋房0建筑密度35%绿地率30%

户数2936机动车停车位3045住宅2936其中商业97地面停车位304

地下停车位2730地下建筑面积95517.828产品分布方案二天空墅户型图例85㎡95㎡110㎡户型配比表135㎡户型户数面积总和户数占比面积占比85136115604.63%3.88%95176816708160.22%56.15%1108168976027.79%30.17%135216291607.36%9.80%合计2936297561100.00%100.00%空中MINI墅

85㎡叠墅一层叠墅二层立体生活场景复式挑空85㎡标准平面>>3室2厅2卫4面宽（T8中间户）户型6特点：改造后房厅卫基本信息关键指标（改造后）户型结构3室2厅卫餐客厅一体化套型预计面积段100平方米（得房率76.62%）横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验套内面积76.62平方米面宽情况11.8米（轴线到轴线）楼上楼下，动静分区明确进深情况米（轴线到轴线）拼接部位边户中间户双倍开窗面积，双层采光玄关

公厨房卫楼梯户型控制：改造前一层平面图改造前二层平面图餐客厅面宽不得小于5.9米主卧面宽不得小于3.1米餐客厅阳台进深不得小于1.5米功能布局门窗控制：书房公卫楼梯名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式RHM-010入户1.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.22M-020卫生间0.8*2.21门卧室主卧窗LM-011厨房、卫生间0.8*2.22推拉门LM-011阳台2.1*2.42LC-010次卧1.5*1.81平开窗LC-021书房1.2*1.81LC-030厨房1.2*1.81推拉窗改造后二层平面图LC-041卫生间0.6*1.52平开窗空中墅95㎡空中墅一层空中墅二层立体生活场景复式挑空95㎡标准平面>>3室2厅2卫3面宽（T6中间户）户型7特点：基本信息关键指标（改造后）户型结构3室2厅卫

改造后房厅卫套型预计面积段107平方米（得房率82.51%）餐客厅一体化横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受套内面积88.35平方米南侧全飘窗设计，提高舒适体验面宽情况11.1米（轴线到轴线）楼上楼下，动静分区明确进深情况10米（轴线到轴线）拼接部位边户中间户双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间玄公厨关卫房改造前一层平面图改造前二层平面图楼梯餐厅户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.3米阳台进深不得小于1.5米客厅

卧室门窗控制：

功能布局公卫书房名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式RHM-010入户1.0*2.41M-010卧室0.9*2.22平开门

门M-020卫生间0.8*2.22楼梯LM-011厨房0.8*2.21LM-011阳台2.1*2.43推拉门LC-021书房1.5*1.81平开窗窗LC-030厨房0.9*1.81推拉窗主卧LC-041卫生间0.9*1.52平开窗改造后二层平面图复式挑空110㎡标准平面>>4室2厅3卫4面宽（边户）户型9特点：基本信息关键指标改造后房厅卫户型结构4室2厅卫餐客厅一体化套型预计面积段128平方米（得房80.99%）横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验套内面积103.91平方米面宽情况12.8米（轴线到轴线）楼上楼下，动静分区明确进深情况9.4米（轴线到轴线）双倍开窗面积，双层采光拼接部位边户

多功能收纳空间厨房玄关主卧套房，私密空间入户独立对景玄关公卫餐厅户型控制：改造前一层平面图改造前二层平面图楼梯客厅面宽不得小于3.4米主卧面宽不得小于3.4米卧室客厅阳台进深不得小于1.5米功能布局门窗控制：书房主卫名称型号应用部位尺寸（w*h)数量形式RHM-010入户1.0*2.41公卫M-010卧室0.9*2.23平开门楼梯门M-020卫生间0.8*2.23LM-011厨房0.8*2.21推拉门LM-011阳台2.1*2.44LC-021书房1.2*1.81平开窗卧室主卧窗LC-030厨房1.2*1.81推拉窗LC-041卫生间0.9*1.53平开窗改造后二层平面图空中宽墅135㎡宽墅一层宽墅二层立体生活场景复式挑空135㎡标准平面>>4室2厅3卫6面宽（边户）户型大特点：基本信息关键指标（改造后）改造后房厅卫户型结构4室2厅卫餐客厅一体化，极致宽厅，多功能化套型预计面积段165平方米（得房率77.87%）横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验套内面积129.13平方米面宽情况19.6米（轴线到轴线）楼上楼下，动静分区明确进深情况7.7米（轴线到轴线）双倍开窗面积，双层采光拼接部位边户

多功能收纳空间主卧套房，私密空间公卫厨房玄关空闲尺度大，极致空间享受入户独立对景玄关改造前一层平面图改造前二层平面图楼梯

户型控制：餐客厅面宽不得小于6.8米餐客厅开敞书房主卧面宽不得小于4米阳台进深不得小于1.5米功能布局门窗控制：主卫衣帽间公卫尺寸名称型号应用部位（w*h)RHM-010入户1.0*2.41M-010卧室0.9*2.23数量形式平开门楼梯门M-020卫生间0.8*2.21LM-011厨房、卫生间0.8*2.23推拉门LM-011阳台2.1*2.43改造后二层平面图主卧儿童房卧室窗LC-010次卧1.8*1.81平开窗LC-021儿童房1.2*1.81LC-030厨房1.5*1.81推拉窗LC-041卫生间0.9*1.53平开窗高层复式-T8-85㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T6-95㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T6-110㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T2-135㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图方案三“花园城”“拉高拍低”通过花园洋房产品的入市，提升项目的品质与货值方案三鸟瞰图方案三总图综合技术经济指标表用地面积123477

容积率2.60总建筑面积412022.83地上总建筑面积321040.2

地上计容建筑面积321040.2配套7356.00其中其中幼儿园3600物业管理用房840开闭所300公变配电房720公厕100垃圾中转站100社区服务1396治安管理用房300商业16052住宅29763334F高层17207318F高层0洋房125560建筑密度35%绿地率30%

户数2792

机动车停车位2901住宅2792其中商业97

地面停车位289

地下停车位2600地下建筑面积90981.828产品分布方案三花园城户型图例85㎡110㎡120㎡130㎡户型配比表户型户数面积总和户数占比面积占比858847514031.66%25.25%1108849693331.66%32.57%1207569072027.08%30.48%130268348409.60%11.71%合计2792297633100.00%100.00%高层85㎡标准平面>>3室2厅1卫3面宽（T6边户、中间户）户型5特点：3房厅卫基本信息关键指标户型结构3室2厅卫

南向3面宽，双卧朝南套型预计面积段85平方米（得房率77%）入户独立玄关套内面积67.74平方米面宽情况9.0米（轴线到轴线）卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率进深情况9.9米（轴线到轴线）全飘窗设计，提高舒适体验拼接部位边户中间户户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨房玄关门窗选型：功能布局卧室公卫餐厅名称型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41M-010卧室0.9*2.23平开门门M-020卫生间0.8*2.21卧卧室室起居室LM-010厨房0.8*2.21LM-011阳台1.8*2.41LC-010次卧1.5*1.82推拉门窗LC-011主卧1.8*1.81LC-030厨房0.9*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8*1.51平开窗高层110㎡标准平面>>4室2厅2卫4面宽（边户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标4房厅卫户型结构4室2厅卫套型预计面积段110平方米（得房率77%）入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受套内面积87.8平方米主卧套房，独立衣帽间，增强私密性面宽情况11.7米（轴线到轴线）公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高

使用效率进深情况10.1米（轴线到轴线）拼接部位边户全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成

南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米阳台进深不得小于1.5米洗消区主卧面宽不得小于3.2米功能布局主卫卧室衣帽间公卫书房厨房玄关名称衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式主卧卧室餐客厅门RHM-010入户1.05*2.41M-010卧室、书房0.9*2.24M-020卫生间、北阳台0.8*2.23平开门LM-010厨房1.6*2.21LM-011阳台4.0*2.41推拉门LC-010次卧1.8*1.82窗LC-011主卧2.1*1.81LC-021书房1.5*1.81LC-030厨房1.2*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8/1.2*1.52平开窗洋房120㎡标准平面>>4室2厅2卫4面宽（边户）户型8特点：南向4面宽创新产品基本信息关键指标户型结构4室2厅卫4房厅卫套型预计面积段120平方米（得房87%）套内面积105.5平方米面宽情况12.8米（轴线到轴线）入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性进深情况11.5米（轴线到轴线）主卧套房，增强私密性

拼接部位边户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：公洗消区家餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米功能布局主卫卧室衣帽间卫餐厅厨房政房玄关名称门窗选型：型号应用部位尺寸(w*h)数量形式RHM-010入户1.05*2.41主卧书房起居卧室门M-010卧室0.9*2.23M-020卫生间、北阳台0.8*2.23平开门室LM-010厨房/家政0.8/1.6*2.23LM-011阳台1.8/2.4*2.42推拉门LC-010次卧1.8*1.82窗LC-011主卧3.4*1.81LC-030厨房1.8*1.51推拉窗LC-040卫生间0.8*1.52平开窗洋房130㎡标准平面>>4室2厅2卫