金地自在城营销策划报告课件

科学筑家金地自在城营销策划报告TheScienceofLiving科学筑家金地自在城营销策划报告TheScienceo目录第一章市场研究第二章项目分析第三章目标客户分析第四章项目竞争态势分析第五章营销推广策略第六章项目销售策略第一章市场研究第二章项目分析第三章目标客户分析第四章项目竞争市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场分析1.3区域典型项目分析第一章市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场分析1南京板块分布格局城北板块仙林板块城中板块河西板块江北板块板桥板块江宁板块城东板块城南板块主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力；江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力；江宁、江北与河西三分天下；主城供应量迅速下降，价格急速拉升。造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急速放量。1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成城北板块仙林板块城中板块河西板块江北板块板桥板块江宁板块城东

2005年2006年2007年2008年住宅供应面积(万㎡)790.44686.76860396.29城中板块21.0439.5928.1418.5城东板块46.229.5535.18.43城南板块48,8431.7730.3836.83河西板块179.7991.1997.9861.63城北板块59.9966.162.1331.06仙林板块28.7434.6827.497.47江宁板块195.49162.95239.6699.81江北板块210.35230.93338.24132.56住宅成交面积(万㎡)685.51870.09980.70253.98城中板块4938.1247.29.3城东板块38.3336.3145.67.97城南板块53.8761.1338.520.51河西板块127.47170.7914243.22城北板块50.4660.698315.52仙林板块12.2334.9838.64.8江宁板块177.96215.5826175.56江北板块176.19252.4932577.1江宁板块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了非常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会是本项目最主要的竞争区域。受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显加大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了急剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。结论：江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成2005年2006年2007年2008年住宅供应面积(万㎡1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成南京板块分布格局城北板块仙林板块城中板块河西板块江北板块板桥板块江宁板块城东板块城南板块在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追捧抢购推动发展的。1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成城北板块仙林板块城2004-2008年各板块成交面积份额江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘项目所推动虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最低,但85%以上的成交面积集中在5个大盘项目内；江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水平。04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京市场总成交面积的69.5%

07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分别为：14.5%、26.5%和33%。河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的可能越大；反之亦然；除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经济型刚性消费需求，河西集中的是城市一次改善型消费。1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成2004-2008年各板块成交面积份额江北市场的超高速发分析：自08年3月，市场完全转向观望，供销比急速攀升。08年1－7月全市住宅成交量为254万平方米，同比降幅超过50％，市场转入“调控期”。结论：08全年销量可能在500万平米左右，总体将比07年下跌50%左右。08年市场成交量将跌至04年之前水平。

1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及市场整体走势分析：1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及分析：1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下“跳水”动力。2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向成熟，加之与主城的距离与交通优势，市场整体向好发展。3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板块内近期价格走势的主要“不安定”因素；4、08年底至09年年中，120万方的“万达广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城”，预计精装均价将不低于万科“金域缇香”的价格标准，将进一步稳定该板块的整体均价.结论：河西板块良好的市场形象和稳健的价格走势是“自在城”大盘及板块营销极为重要的市场资源.

河西板块商品住宅市场走势1.1.2市场趋势－“调控期”中河西板块市场走势分析：河西板块商品住宅市场走势1.1.2市场趋势－“调控期”分析：1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅超过了40%,在供应量并没有大幅萎缩的情况下,板块市场供求矛盾进一步被拉大.2、江北主要大盘项目的地价均在16—22万/亩，刚性成本较低.3、经过一轮价格搏奕，江北市场目前在4000元均价达成阶段性平衡.4、未来江北区域的价格变化，江宁板块的量价走势将是一个核心的影响因素。5、年底业绩冲刺也是板块近期价格走势的主要变量。结论：江北板块与本案并不构成直接竞争，但自04年由陌生板块的成功入市，到今天大盘扎堆大手笔运营，相关经验值得借鉴.

江北板块商品住宅市场走势1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势分析：江北板块商品住宅市场走势1.1.2市场趋势－“调控期”分析：1、06年之前，江宁的均价没有越过4000元。2、直到07年万科、恒大高价在江宁拿地及跟风的几幅高价地块，江宁的大部分项目成本均很低。3、由于江宁区政府的“一房一价”政策，江宁的房价对市场变化的反应相对“迟钝”和“滞后”。4、08年的市场转向后，江宁的项目价格还在延续07年的余温向上发展，并上摸6000元均价。5、08年6月起，江宁项目陆续对市场作出反应。目前项目定价表现非常混乱，从5100元到6700元，开发商心态复杂。但各项目7/8月的成交表现却很一致，成交量极低，个别项目出现“负成交”。6、江宁板块开发商统一思想、统一步调的工作将集中在9—10月内完成。“恒大绿洲”精装房将在9月内以5700元价格上市。随后开盘的“万科金域蓝湾”将快速反应，一轮价格“跳水”将在板块内链式展开。结论：“恒大绿洲”阶段性价格策略和即将展开的江宁板块的年终“跳水”，将对南京市场产生强烈震动“该来的早晚要来”。

除了城墙内的主城区和河西板块仍将保持相对的价格稳定，但继续“缩量”已不可避免。其余所有板块内的项目价格，在08年年底均将有所反应。“明年年中市场价格将回复相对稳定”。

直接的影响还在于：1、压缩了品牌开发商的“溢价空间”。2、强化了已有的三大板块超过75%市场份额格局。刺激并留住了城市购房客群体。结论：江宁板块的年终“跳水”对南京市场将产生强烈震动.1.1.2市场趋势－“调控期”中江宁板块市场走势分析：“该来的早晚要来”。除了城墙内的主城区和河西板块1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断④恒大跳水，标志着降价由江北扩大到全市①央行出台政策，限制“二套房”贷款，市场开始走下坡路②旭日上城率先降价，拉开江北板块价格回归的旗帜③奥运＋高温，楼市彻底陷入低谷，开发商资金链愈加紧张A旺市B观望C部分项目降价D大规模的降价E震荡恢复价格走势销量走势结论：2009年，全年成交量将保持与2008年大致相当的水平。1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断④恒大跳水，标分析：1、供求关系：在相当长的一段时间里供大于求的市场格局将会持续，市场低迷的态势会延续，未来两年成交量继续维持较低水平。2、成交价格：受资金链限制，部分开发商将被迫选择降价促销，将对区域及全市产生影响，促使一些郊区板块进行价值回归，尤其是始终被交通所困扰的江北板块和价格透支严重的仙林板块。3、产品设计：开发商在市场竞争的压力下开始精耕产品的打造，预计中小户型产品将成为郊区供应的主流，另外如何完善生活配套也成为开发商面临的问题；4、土地市场：由于受到融资渠道和市场低迷的双重压力，开发商拿地热情不在，尤其是市政配套还不十分成熟的郊区土地，未来很难再有超级大盘的出现；另外07年高价出让的部分地块，则有被开发商退地的可能性；1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断小节结论：短期内,一轮激烈的价格战已不可避免。结论：产品的推陈出新与一轮开发商品牌洗牌的速度与力度加剧。结论：短期内,开发商品牌及产品创新的市场溢价空间被大幅压缩。分析：1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断小节分析：1、供求关系：在相当长的一段时间里供大于求的市场格局将会持续，市场低迷的态势会延续，未来两年成交量继续维持较低水平。2、成交价格：受资金链限制，部分开发商将被迫选择降价促销，将对区域及全市产生影响，促使一些郊区板块进行价值回归，尤其是始终被交通所困扰的江北板块和价格透支严重的仙林板块。3、产品设计：开发商在市场竞争的压力下开始精耕产品的打造，预计中小户型产品将成为郊区供应的主流，另外如何完善生活配套也成为开发商面临的问题；4、土地市场：由于受到融资渠道和市场低迷的双重压力，开发商拿地热情不在，尤其是市政配套还不十分成熟的郊区土地，未来很难再有超级大盘的出现；另外07年高价出让的部分地块，则有被开发商退地的可能性；1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断小节结论：南京市场不会长期低靡。结论：以市场定销售，以销售定生产是当前局面下更好的策略选择。分析：1.1.3市场未来－“调控期市场”趋势发展判断小节分析：位于南京雨花台区，北至秦淮新河，东抵宁马高速公路、西至长江，南至江宁河，总占地60.4平方公里。距离市中心新街口22公里，与合肥、芜湖、马鞍山等城市相邻，是南京市往南发展的跳板，辐射皖中、皖南地区的重要节点。结论：板桥新城坐拥城市内引外联咽喉位置，是南京主城南部的一个中心。是南京“南大门”1.2区域市场分析－地理位置板桥新城22公里分析：1.2区域市场分析－地理位置板桥新城22公里分析：板桥新城发展目标－－产业结构优化，布局合理，环境优美，工作和生活舒适，以冶金、机械加工工业为主的现代化综合性工业城镇对外交通快捷方便，现有宁芜公路和宁马高速与主城快速联接，未来滨江大道将直通河西，板桥与奥体天然相连；地铁和轻轨等轨道交通未来也将进入板桥。板桥新城分3大组团开发；2010年左右规划容纳人口12万左右，2012年以后板桥新城将容纳35万人规模。结论：板桥新城将会迅速发展成为具有鲜明特色的现代化综合性卫星城镇结论：东北组团未来将会以石闸湖为核心，形成板桥新城的核心居住及配套区1.2区域市场分析－总体规划西南组团东北组团绿色南京规划建设面积35平方公里，以宝钢集团和雨花开发区为主；组团约10公里，建设“绿色南京”人居森林公园规划建设面积15.4平方公里，主要是生活居住区和商业配套区生活居住区的核心－－石闸湖公园分析：1.2区域市场分析－总体规划西南组团东北组团绿色南京规分析：公交配套－－与市区的联接的公交线路较少，大多为城郊线路，班次少，乘客多；板桥新城区域内还没有开通相联接的公交线路，区域可达性不佳。商业配套－－目前主要的商业配套还是集中在板桥集镇和梅钢生活区附近。以低端的餐饮和超市为主，仅能满足当地居民的最低层次日常消费。教育配套－－目前板桥新城从学前教育到高中教育都有配套。主要还是分布在板桥集镇和梅钢生活区。但是存在着教育资源不佳的现状，缺乏优质教育。结论：片区现有各项配套都比较匮乏，仅能满足最基本的日常需要，但是本项目周边没有任何可享配套。1.2区域市场分析－片区配套往铜井往安德门（96路）往雨花台（宁井线）往江宁东山（东井线）往地铁小行站（153路）分析：1.2区域市场分析－片区配套往铜井往安德门（96路）往分析：优势－－属于主城区域，与河西新城天然相连；区域内有雨花开发区和梅钢两大产业集群，有着丰富的产业人群，对城市人流的导入较强；石闸湖和“绿色南京”组团的规划为区域带来自然资源的开发；整体规划操作性强，规划中将住宅和产业分开，有利于板块和谐发展；劣势－－板桥新城周边配套匮乏，基础建设落后；区域比较陌生，长期以来区域形象不佳；梅钢等重工业企业分布较多，为板块环境带来污染；片区内无商品房开发，在售房源大多为低价的小产权房，地缘客户对商品房价格的接受度不高。1.2区域市场分析－片区优劣势分析结论：成熟的产业基础和城市化的发展为片区带来了强有力的刚性支撑结论：片区各项配套落后，长期以来不佳的市场形象为城市客群导入带来不利分析：1.2区域市场分析－片区优劣势分析1.3区域典型项目分析分析：目前区域内已出让商品房土地有两块,一块是雨花城镇开发获得的板桥A、B地块；另一块就是自在城.在自在城南部即将出让13万平米的商品住宅用地;板桥区域现在售房源都是小产权房,没有商品房供应,雨花城镇项目第一期以政策性用房为主;结论：自在城做为板桥板块首发项目,短时间区域内没有项目与之竞争即将出让地块雨花城镇项目1.3区域典型项目分析分析：即将出让地块雨花城镇项目基本结论价格战将主导营销，溢价空间被压缩。在此背景下，努力提升项目的综合价值是确保成功的关键。新城主导房地产，并成为置业首选。刚性需求长期存在，成交缩水是因为观望心理。2008成交量较2007年缩水50%，预计2009年与2008年持平。板桥新城的价值认同抗性较大，需要较长时间。国家金融新政（降低利率）应保持谨慎的乐观。基本结论价格战将主导营销，溢价空间被压缩。在此背景下，努力提项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼第二章项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼夫子庙新街口山西路-鼓楼奥体明城墙内地铁1号线地铁2号线商务轴商业轴城市中心城市新中心

板桥新城地处南京市雨花台区西南城郊结合部，是南京市“主城、新市区、新城”的城镇发展战略的七个新城之一。2.1项目概况－城市印象夫子庙新街口山西路-鼓楼奥体明城墙内地铁1号线地铁2号线商务宁马高速：连接南京和马鞍山的高速公路，15分钟就可从本项目进入主城区自在城项目地处板桥新城，位于主城区的南部，距离主城区约22公里，距奥体新城17公里，未来地铁８号线与主城的无缝对接石闸湖为本项目提供了丰富的水景资源，可以使本项目很好的与自然相结合南京市区河西新城，南京市政府重点打造的城市副中心，新的金融CBD地区对外交通快捷（四条公路通往主城）宁马高速：（现有通车）宁芜高速：（规划）中兴路：（规划）滨江大道南延：（规划）京沪高铁：（在建）京沪高速铁路南京段从江浦—大胜关过江—铁心桥—宁南—沧波门—句容方向2.1项目概况－交通宁马高速：连接南京和马鞍山的高速公路，15分钟就可从本项目2.1项目概况－自在城印象2000亩复合型现代居住之城备注：该图片为临时，将来替换为自在城与石闸湖相结合的图片2.1项目概况－自在城印象2000亩复合型现代居住之城备注高层公寓高层公寓花园洋房一号BLOCK总建筑面积：约15万平方米一号BLOCK总户数1265户（其中高层公寓1185套，洋房80套）展示点：样板房共计5套；2套高层普通公寓、2套“crossover户型、170大户型一套”各住宅物业类型景观特点

高层大户型分布：在面向石闸湖的“凹字”形景观界面上布置景观大户型，有效利用湖景资源；高层中小户型：在BLOCK内部水景丰富及栋距较大处布置，保证其居住品质；高层小户型分布：在每个BLOCK右侧视线受阻或有一定交通干扰的侧向界面上布置小户型，以防护绿带景观资源提升小户型品质；低层：在整个地块中央安静的两个BLOCK集中布置，一方面折减大量高层带来的空间压抑感，另一方面使地多层区集中中以获得较大的开敞空间并获得面向石闸湖的景观界面，保证高档住宅的高品质居住环境。2.1项目概况－1#BLOCK技术指标高层公寓高花园一号BLOCK总建筑面积：约15万平方米产品高层公寓（B1、B3）crossover户型（B5）花园洋房（C2）分布B1：1-05#、1-06#B3：1-04#、1-07#、1-081-01、1-02#、1-031-09#、1-10#、1-11#、1-12#面积B1-1：136.30、B1-2：88.33、B1-3：171.4、B3-1：128.26、B3-2：87.44、B3-3：141.49B5-1：86.02、B5-2：87.83、B5-3：55.75、B5-4：87.31、B5-5：134.04C2-1：158.22、C2-2：159.69、C2-3：143.55、C2-4：137.50、C2-5：179.37套数5栋465套3栋720套4栋80套物业特征2栋32层、1栋31层、2栋18层，两梯三户，精装修交付标准32层，2层9户高汤户型，精装修交付标准5+1电梯多层洋房，一梯两户，一层附带下沉式庭院产品明细两房两厅一卫88.33、87.44套数155套一房两厅一卫55.75套数80套三房两厅两卫137.50套数16套面积

13610平米面积

4460平米面积2200平米三房两厅两卫136.3、128.26、141.49套数246套两房两厅一卫87.31套数320套四房两厅两卫

套数48套面积33270平米面积

27939平米

四房两厅两卫171.41套数64套两房两厅两卫86.02套数80套五房两厅两卫179.37套数16套面积10970平米面积

6881平米面积2870平米

两房两厅两卫87.83套数80套

面积7026平米

三房两厅两卫134.04套数160套

面积

21446平米

合计面积57850平米67752平米5070平米2.1项目概况－1#BLOCK技术指标产品高层公寓（B1、B3）crossover户型（B5）花园产品竞争力－项目价值规模竞争项目比较:金域蓝湾54万平米；西堤国际69万平米－均属于大盘性质区位（大）－板桥新城竞争项目比较:江宁/金域蓝湾;河西/西堤国际区位（小）－与河西CBD相毗邻1.江宁新区：项目位置较金域蓝湾差项目品质与金域蓝湾相近2.河西CBD：项目位置较西堤国际差；项目品质较西堤国际优3.提示：自在城项目路况较差;项目周边无配套

，瓶颈区位－交通1.外部客观条件：公交状况比金域蓝湾\西堤国际差；路况较好,有宁马高速直接连接南京主城2、区域前景

江宁仅为南京的次配套区域，未来河西将发展成为南京第一CBD，与河西相毗邻的板桥新城的前景非常好。●区域前景较西堤国际差，比金域蓝湾好；但作为板桥地块来讲，区域核心企业的人群的收入普遍较好，当地严重缺乏高档的有城市感的社区楼盘和消费场所。3.主观努力：引进公交、提供小区直达地铁站及市区的班车；利用石闸湖主题公园的开发，炒作板块，扩大城市客群对板块的认知度提示：

随着市区土地资源不断的开发,南京城市的发展方向必然以城市外沿为主,然而受北面长江和东面紫金山的地理位置影响,沿长江向南已经成为了南京城市后续发展的主要方向之一2.2.1项目价值提炼——区位价值分析及利用比较竞争项目：江宁/金域蓝湾河西/西堤国际产品竞争力－项目价值规模竞争项目比较:金域蓝湾54万平米客户需求价值对接－项目价值规模规模→第一大盘→……它意味着城市生活、高质量、高保障、高信誉度、高美誉度等城市大盘，引爆市场锁定方向，精准市场区位（大）－板桥新城“创新都市生活”南京未来的城市发展方向城市引力、创新未来政府造“新城”（详见后面规划、配套等章节）城市建设利好消息：区域城市定位；板桥新城远景规划区位（小）－与河西CBD相毗邻都市生活氛围，品味高尚生活平台高、视野宽、（潜在）机会多城市价值、现代品质生活、个体价值的实现服务－特色：利用高品质都市生活的配套、会所、特色风情商业街、石闸湖运动公园、大型奥特莱斯商业中心等特色物质资源，将板桥打造成雨花区高级别的平台运营（如论坛、年会、拓展活动、外来常驻机构等）中心，高品质生活中心打造高品质运动、休闲中心，导入河西、江宁都市客群。区位－交通实际距离“远”；心理距离“偏”缩短实际距离－通过交通状况的改善来实现，但需要一定“时间”心理距离通过不断树立和巩固的良好印象缓解置业基本需求，客观，挑剔解决实在问题，努力改善形象1.市政：大力引进公交线路；宁马高速上设置项目指导系统，牵引客户至项目；城市建设利好消息：买断收费站，地铁八号线规划；2.车况：管理：服务外延；包装：形象外延3、形象包装包装项目形象，包装星级服务的社区巴士，改善置业者的心理距离2.2.1项目价值提炼——区位价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值规模→第一大盘→……城市大盘，引爆价值提炼规模－总规模江南八区超级大盘政府运营区位（大）河西南南京滨江发展的必然延伸带——城市扩张方向新都市区位（小）都市生活－现代之城自然生态–生态之城区位－交通滨江大道+宁马高速+地铁8号线+长江三桥，立体交通网线城市公交+社区巴士市区通达性强，15分钟到达奥体河西新城板桥新城2.2.1项目价值提炼——区位价值分析及利用价值提炼规模－总规模江南八区超级大盘区位（大）南京滨江发展的产品竞争力－项目价值1

容积率－容积率是地产开发的硬指标项目：整体2.2；提示：2.2的容积率将导致客户感觉楼群密，绿化、景观面积少，配套共享人群多，尤其会担公共配套不够，故现场展示建议尽量消费客群的这些担忧规划理念－起点金域蓝湾：金地自在城的系统性较金域蓝湾好，效益产出更高——后者虽有万科早期的项目经验铺垫，但自然环境的利用没有自在城充分，商业配套较金域蓝湾更胜一筹；西堤国际：金地在城的整体开发理念较西堤国际高1－2个档次，后者在商业配套、功能配套与住宅配套的互动运营方面一直被市场置疑——物业价值非最大化（综合水平有限）——西堤国际是一个典型的睡城自在城：继承了原有的土地肌理，建造一座现代化的生态之城理念更科学、更先进；高起点，城市生活，国际视野（待现场展示）交通组织－项目的动脉金域蓝湾：内部六组人车动线，自行车及汽车两组车流动线，车位较多西堤国际：内部人车分流，车位有限自在城：创新突破——从人使用角度出发，考虑更加完善，存在三种交通方式：车行、自行车、步行、车位充足、设置社区小轨道（待现场展示）比较竞争项目：江宁/金域蓝湾河西/西堤国际2.2.2项目价值提炼——产品价值分析产品竞争力－项目价值1容积率－容积率是地产开发的硬指标规划竞争力－项目价值2

人居尺度金域蓝湾：大项目，54万方的开发规模，交通较差，晚上出行不方便，基本靠私家车出行；地价高，户型较大，总价高，大盘开发，大环境，较舒服；西堤国际：低密度开发，社区内感觉舒适；以高层公寓为主，户型较大，总价较高，交通出行基本依赖业主的私家车，步行+公交；项目：借助石闸湖天然景观资源，２０００亩的项目分期开发，囊括了高层公寓、花园洋房、别墅等物业类别，社区引进公交+社区巴士，实现与主城的无缝对接。首批入市的1号BLOCK地块将很好地满足地缘客户的居住需求，改善地缘客户居住质量，2号BLOCK满足青年客户需求，控制总价+强大功能配套……金地自在城将全面营造缤纷都市生活。意识形态——意识形态范畴，从城市感→感观体验→心理体验1.金域蓝湾：道路：路牌内容以不同形象展示了项目的特性，但项目概念未作很好的市场解读，对其提出的U8+的概念，受众理解不了；边界：从与周边环境跳出，沿路的绿化标识醒目；小环境：每一个block都有其自身的特点，构成了业主不同的认知。标志物：第一时间将映入业主的眼帘。2.西堤国际：小环境：主入口大门的景观与绿色植被很温馨；已经交付的高层立面较大气，时代感、国际感强；内部小环境、标志物及景观配备合理，相互交融，代表了项目的整体气质3.自在城：先进的开发理念，创新的产品规划，拥有8个不同目标客群的block组团，配合大型的商业和会所等设施，8个地块各具特色，有各自的归属感，而又统合在石闸湖的自然感召力之下。以首推石闸湖而亮相，构建成了一个真正的复合型现代城市感的大盘。比较竞争项目：江宁/金域蓝湾河西/西堤国际2.2.2项目价值提炼——产品价值分析竞争力－项目价值2金域蓝湾：大项目，54万方的开发规模，交客户需求价值对接－项目价值1容积率容积率较高，但外部自然环境与内部自然景观的合理配备会使消费者忘记容积率高的不利因素“绝版湖景，水域丰厚”稀缺、天然、珍藏项目水资源丰富，开发过程注意对资源的有效利用与整合容积率和密度虽较高，但由于采用建筑高低搭配以及内部中心集中绿地的规划设计处理，使得整体空间感受并不紧张。规划理念“好东西一定源于好的理念”物业是大件商品，要有些追求－身份、品味的标签社区要有人气、有活力；（人际）关系要融洽现代生活，交往是必要条件“社区要安全＼私密”置业基本需求－安全复合型社区－私人空间的保障“选择要多，考虑未来需要”眼光长远，稳重复合型开发－缤纷社区：除高层物业住宅外，配置部分花园洋房及别墅，适合各种人群，人口密度适当社区以人类聚，老人、青年、壮年和儿童共存，老人及儿童将成为社区注入活力－纽带作用，强化社区内人际关系；关系融洽了，全民安防－社区更安全住宅与公建配套的联动开发，使物业具备了升值潜力；物业→户型→户内功能，均考虑满足多元化需求（如高空间运用）2.共享与独立－有机的社区：石闸湖运动公园、十平方公里的森林含氧带、风情商业街、多功能会所、多功能运动中心等，均为良好的互动沟通创造了的平台；风情商业街与石闸湖商业街面向整个区域开放，当人气旺后，为后期配套运营奠定基础会所仅向业主开放——安全、私密；2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求价值对接－项目价值1容积率较高，但外部自然环境与内部客户需求价值对接－项目价值2交通组织交通形式多多，便捷顺畅置业基本需求，客观，挑剔应考虑老人和小孩的步行安全需要置业基本需求－安全车不能影响居住感觉要舒适，无论行人还是驾车者舒适生活、品质生活－人性化区内交通由车行、自行车、步行三种形式有机结合,打造便利的通行环境（硬件）；在关键路段，车行、自行车、步行道路的路面标高不同，确保行人的安全；车行道均走小区外围，地面停车位也随之置于外围，最大程度地减小了车行交通对内部的影响，内部道路均景观化，最大限度地减少行车对居住地影响；道路四通八达；同时根据自然地形，道路采用坡地形式，在住宅组团出入口位置专门做了路面材料处理，可以有效的降低车速，减少交通事故和伤害几率人居尺度便利生活、舒适环境能够充分感受并欣赏他所处的环境，心境愉悦居家氛围，即亲切感；安全感，即保证居家的私密性；特定的场所精神，即城市和家的印象１号ＢＬＯＣＫ的各类物业均可以共享湖景，配以内部中心集中绿地。（自然都市生活）社区巴士与各ＢＬＯＣＫ之间的步行距离控制在５分钟内，最大不超过８00米；每一个商业或景观点到社区巴士的距离也应控制在5分钟步行范围内，最大不超过８00米“科学的尺度”是“人”的尺度2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求价值对接－项目价值2交通组织交通形式多多，便捷顺畅区客户需求价值对接－项目价值3意识形态身自在、心自在－不一样的人群，一样的自在“我想很快找到朋友的家、便利店、幼儿园或是一家２４小时洗衣店……”“我喜欢这里的风情商业街，因为来到这里就可以满足一切需求，这是最重要的，其他什么都无所谓……”“商业街吸引了周边的人全来消费，这里人气很旺，我们共同拥有它，非常美妙……”“每一个人都会与自己生活过的城市（或某一部分）联系密切，对城市的印象也必然留在记忆中，当把它们挖掘出来、反映出来，也就是价值的体现”“城市同其他事物一样，也有其视觉语言；清晰的语言，意味着清晰的信息，使人迅速迁移，找到归属”道路：自在路，连接了住宅区、风情商业街、交通站点、石闸湖商业街、会所和十平方公里的森林含氧带，具有城市中心大道的强指向性和标志性——它向每一个路上的业主预示：“您在回家的路上”边界：紧邻项目的十平方公里的含氧带，外观上具有较强的秩序感、设计感——从与周边环境跳出，告诉客户“这里是您的家，“石闸湖是您的主花园””区域：主入口区域（会所、交通总站点）、风情商业街、酒店——每一个区域都有其自身的特点，构成了业主不同的认知－如“这里很有感觉，像都市”4.节点：如风情商业街，自在城的中心生活区，向整个区域敞开——根据城市经济学理论，“市”为城生、“城”为市荣，加之街区特色的“源泉”水景，所以商业街已不仅仅是自在城的经济中心，而且被升华为城市的源头“这里很有情调，总能让人想起些什么”5.标志物：商业广场耸立的标志物、主入口的安全岗亭、主入口的会所，在第一时间将映入业主的眼帘，告诉业主“您到家了”2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求价值对接－项目价值3身自在、心自在－不一样的人群，一价值提炼物业组合除城市化的高层建筑外，还有亲近土地的TOWNHOUSE和情景花园洋房，相互高低搭配、错落有致、亲疏得当，相互既有交流又有各自区块的私密性。规划理念新城市主义的运用,营造缤纷的都市感结合地块本身的自然机理，遵从土地属性（台地、坡地）——自由、自然，打造高低错落灵动的居住氛围混搭、多元、缤纷的城市生活——可持续发展的社区多层级的商业空间、人性化的休闲空间、完备的运动设施营造城市化界面和自然、悠闲、温馨的生活氛围。交通组织交通组织人性化—三级交通动线，实现真正意义人车分流人居尺度●以人为本，体现方便、快捷，尺度温馨意识形态从感官到内心营造“城市璀璨”的感觉2.2.2项目价值提炼——产品价值分析价值提炼物业组合除城市化的高层建筑外，还有亲近土地的TOWN产品竞争力－项目价值1风格优势新（简约）现代主义，建筑立面整体材质高档，建筑立面现代感强，可识别性高讲究细节处理，营造温馨气氛，简洁硬朗的立面线条，强调整体性和体块感，给人挺拔、清爽的视觉享受，在建筑细部处理上对立面线条、窗洞口、阳台及其栏杆专门做了精细化处理，使得在完整的体量上有着丰富的耐看的细部。花园洋房在强调整体性和细部处理外，还强调多层分层叠落感，充分体现花园洋房层层退台的最大特色，也使得整体体量减小而更贴近人的尺度。人居尺度金域蓝湾、西堤国际的项目建筑尺度均OK；自在城优势：细分市场客群，产品差异化，并借鉴目前先进设计元素使金地科学筑家的理念真正运用到项目产品的每一个细节生态化优势依水而居种在绝版湖边的房子，不可再生的湖景资源内部绿化及水景的多样运用高层多位于台地，增加景观面劣势石闸湖目前的状况还不能称之为湖，有待开发周边的生态环境有待整合人性化优势考虑周密，配套齐全；创新＋实用比较竞争项目：江宁/金域蓝湾2.2.2项目价值提炼——产品价值分析产品竞争力－项目价值1风格优势人居尺度金域蓝湾、西堤国际的项产品竞争力－项目价值2人文化1、优势：创新的探索，住宅与湖景的互相借势，与时俱进的精神，让板桥新城的概念深入人心2、劣势：消费者对项目所处区域的抗性很大，区域内多为当地郊区居民户型1、优势细分市场，寻找差异化路线（以青年小户型为例）市场定位与产品设计吻合度高：户型指标匹配良好，体现在户型面积→房间数量→室内指标的一一总价控制（以５０－６０平米的小户型为例）舒适度高：通风采光好、景观质素高创新户型，引领居住时尚，小户型自由魔方组合更加适合年轻人的口味高层得房率较高，得房率均保证在80％以上，部分得房率达到85％附加值高：户户有景、花园洋房赠送面积多，高汤户型居住质素高，高汤户型附增面积非常实惠户型设计完全以客户需求为出发点，设计各方面以客户为本关键空间（如客厅、主卧）达到舒适尺寸此外餐厅空间均考虑了它的完整性、安定性（周边尽量少有交通穿行）及其与客厅空间的交流感2.2.2项目价值提炼——产品价值分析产品竞争力－项目价值2人文化1、优势：户型1、优势2.2.2客户需求价值对接－项目价值1风格国际风向标，强调品味形象、标签；新（简约）现代主义：从公建到住宅贯穿了新现代的风格，尤以会所设计为例，时代感清冽，风情商业街的红色连廊更是表达了浓烈的都市色彩温暖亲切：在用材、色彩上考虑住居的亲切、宜人（以住宅为例，干净、清爽、关注细节、局部自然肌理的处理很舒服）人居尺度“看起来舒服”1、功能需求无论高层公寓还是花园洋房均满足居住者对居住功能的需求，特别是花园洋房，将地下室、空中露台、电梯入户等细节尺度考虑得非常合理、到位。高层住宅和花园洋房均考虑了地下停车直接入楼的流线和地下品质感的营造。高层住宅首层附增地面庭院。首层大堂层高比标准层略高（3.1米），架空层更是做到4.5米，舒适度提升。2、建筑尺度著名建筑物视角应当大于18度，会所成为商业广场的控制中心——强烈的心理意向“这里是…自在城”3、建筑比例以花园洋房为例，充分体现了新现代主义构图原理（黄金分割比等）、柯布理论（人的尺度）生态化“坐享自然”依水而居种在绝版湖边的房子人性化舒适的生活私密性基本需求、品质生活以遮阳板为例，功能决定形式——遮阳板已经被赋予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮阳＋提升居住私密性户内玄关空间、储藏空间、空中花园、转角凸窗等人性化设计，为产品提升了附加值2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求价值对接－项目价值1风格国际风向标，强调品味新（简约客户需求项目实践－项目价值2人文化对城市的向往、向往（拥有和发展进程）积极向上的职业精神根－骨子里的城市情结以项目“客厅”－风情商业街为例，温暖红色的连廊设计，映射了着骑楼的衍变，统一了风情商业街的整体视觉，延续了风情商业街的建筑风格与现代感，增强商业街灵动变化感，吸引和召唤顾客的行进户型功能个性化个性化需求舒适居住基本需求附加值高高价值1、功能个性化高层公寓：以人群分，充分考虑地缘客户、青年客群等各类人群的居住需求花园洋房：地下室、私人庭院、大露台的多功能用途2、舒适居住绝版湖景户户大开间，间间朝南，通风朝向OK户户有风景，坐享大自然标准设计、方正、实用3、高附加值花园羊房：１、2层赠送地下室、庭院，顶楼赠送大露台，充分接触大自然，同时打造了很好的家庭氛围平台，层层送大露台或大阳台。此外高层户型可重点强调高汤的赠送空间。2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求项目实践－项目价值2人文化对城市的向往、向往（拥有和价值提炼风格立面高层——简洁明快，体块感强，时尚、现代洋房——退台式设计，立面变化丰富，仿木质外墙装饰面与雨篷点缀，摆脱立面材质的单调。风情街——玻璃砖墙，外挑平台和空中花园实现高低落差，营造整体灵动的效果会所——造型、线条酷，视觉冲击力强，引领风情街，成为商业街的精神领袖人居尺度入户大堂——豪华精装，双大堂双流向设计，大堂层高3.1米，架空层层高4.5米信报箱、奶箱双向投取设计架空层功能化、自然化设计，注重邻里交流共享2.2.2项目价值提炼——产品价值分析价值提炼风格高层——简洁明快，体块感强，时尚、现代人居入户大户型均好性强，尺度感怡人，得房率高，超值享受“crossover户型”：A、在90平米小户型中创在出复式空间，不仅使小户型具有新的复式的空间体验，同时也可方便业主利用挑空空间增加居住面积，而且在本户型建筑和结构设计中都充分考虑了业主今后封房间的方便性和使用的实用性，均可封成一间主卧室。B、由于采用复式房型，可以大大减少公摊面积，本户型得房率达到82.6％C、底层从北面入户进入北客厅，上层南北通风，充分利用了北面的面宽和北侧的景观资源。D、B5-2户型南向阳台进深超过1.8米。E、两个高汤户型的客厅都做了飘窗，使用空间得到扩大（不过因为面积限制不做步入式的了，是普通飘窗）。F、高汤的卧室均采用了普通飘窗。此外，厨房形状较方正，L型台面布置操作方便。另外请注意：90平米小户型本来只配一卫也是可以的，但为了下层使用方便特别在下层充分利用空间放了一个半卫生间，1.5卫的设计是比较为客户着想的。AABBCCCCDDEEFG2.2.2项目价值提炼——产品价值分析户型均好性强，尺度感怡人，得房率高，超值享受AABBCCCC户型大户型南北通透、三房朝南,短进深、大开间、南北通透，超乎想象的“宽”感觉B1-3户型：客厅为侧向横厅，开间4米5，转角阳台，充分利用侧向采光通风资源，同时也充分享用西侧湖景。厨房3面操作台布置，厨房、餐厅、工作阳台关系舒适便捷。餐厅和客厅有分有合，可分可合。两个生活阳台进深为1米5和1米8，足可布置休憩空间。次卫考虑了干湿分离B1-1户型：厨房3面操作台布置，厨房、餐厅、阳台（空中花园）关系舒适便捷。餐厅和客厅相互独立而又相互连通。主卧套南北通透，主卫、更衣、卧室宽敞豪华。次卫考虑了干湿分离2.2.2项目价值提炼——产品价值分析户型大户型南北通透、三房朝南,短进深、大开间、南北通透，超乎户型“退台式电梯花园洋房”----每个单元都拥有精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。赠送的地下室均南北通透，采光通风可媲美地上一层，脱离了原来地下室只能做储藏或健身房或影音室的无采光通风的局限，大大拓展了居住生活空间。而且多数户型均可通过户内楼梯下至赠送的地下室，更加便捷。充分考虑了入户花园、玄关、主卧套等人性化设计。顶层复式是采用了步入式飘窗的。它的起居室不是挑空而是顶板上抬，使得客厅层高3米6，其上部是一个今后可封的露台。为了业主封得方便，还专门结合外立面考虑了将可封处的外墙也做起来，今后业主只需把顶一盖、把窗一装就是一个完整的超南房间了。2.2.2项目价值提炼——产品价值分析户型“退台式电梯花园洋房”----每个单元都拥有精致的花园和产品竞争力－项目卖点精装修根据前期调研数据发现，金地公司的装修评级高于南京市场装修房的评级，在装修档次上有一定的优势金地公司拥有大量的装修房施工经验，从一定程度上保证了客户最为关心的装修房质量和售后问题设备1、优势科技应用更加广泛：应用范围：从整个社区的智能安防→局部户型的门磁科技含量：从高科技的自清洁玻璃→生态的湿地处理科技应用区域市场领先无线上网设备、家庭垃圾处理系统科技人性化考虑周到（驱蚊灯）2.2.2项目价值提炼——产品价值分析产品竞争力－项目卖点精装修根据前期调研数据发现，金地公司的装客户需求价值对接－项目卖点设备科技态度－“让生活变得更好”1、安全围墙摄像头、红外线、2、生态环保循环水系统－水可以使局部小气候更加湿润、凉爽精装修健康材料健康生活现代生活现代生活方式1、绿色建材：客餐厅，绿色环保乳胶漆，保证住居健康2、新功能2号BLOCK引入最新的自由魔方组合,受到年轻客户亲睐细节设计：如可拉伸龙头、床前灯口位、防滑地砖，增加住居的便利和舒适度人体工学：家居尺度，便捷实用－以厨房为例，操作台面范围是以人的臂端为原点，手臂长为半径的圆，方便使用2.2.2项目价值提炼——产品价值分析客户需求价值对接－项目卖点设备科技态度－“让生活变得更好”1价值提炼精装修高性价比的装修级别设定丰富的精装修房设计、采购、管理、施工经验新技术新材料的应用遵循“以人为本”的理念，将“科学筑家”的精髓全方位应用于住房产品中。各种环保、节能的新材料、新技术被广泛使用，双层中空玻璃、复合保温外墙、卫生间沉板技术等五重安保、数字家园智能门禁、闭路监控，红外报警，可视对讲，数字电视、宽频网络等为住户提供全方位的安全保证与信息服务生态处理减少空气污染，水环境治理与可持续利用，生活垃圾处理和资源化利用智能化安保系统断桥铝合金窗框2.2.2项目价值提炼——产品价值分析价值提炼精装修高性价比的装修级别设定新技术新材料的应用遵循“景观主轴线－自在路（项目中心路）、主入口、风情商业街、内湖、石闸湖

大盘气势，一气呵成2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用景观主轴线－自在路（项目中心路）、主入口、风情商业街、内湖产品竞争力－项目价值1生态化1、金域蓝湾●水资源优势“三河、两岸、一湾城”，外秦淮河岸、牛首山河、临靠8万平米市政绿地、遥望方山2、自在城项目优势：同样拥有水资源，更有利的是政府有开发计划24公顷石闸湖水域，2倍莫愁湖大小南京第一大运动主题公园30-50片网球场，（另外初步还规划有生态水景、水上游乐设施、文化广场、文化长廊等）石闸湖公园内，南京唯一的高品质公园主题商业项目西北侧临近十平方公里的森林公园项目西侧的原生态自然滨江风光带，具备后期开发潜力自在城内部各地块充分考虑内部中心集中绿地以及小尺度景观的精心营造，与外部大手笔自然资源相互呼应、相得益彰。人性化1.金域蓝湾有中心景观、中心水景区水池设计亲水性较差2.自在城项目优势：除自然环境外，还有商业环境和人文环境，如简捷便利的购物环境、宜人的景观＋商业步行街道、各种公共空间创造人与人碰面交往的场所和机会等。人文化1、金域蓝湾：现代风格、大间距高板建筑2、自在城项目优势：追求品质感的现代风格，并且满足不同客群对产品细节的要求，以高层板楼和板楼为主的住宅产品实现2.2的高容积率，在建筑面积最大化的同时维持了大片地面绿化比较竞争项目：江宁/金域蓝湾2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用产品竞争力－项目价值1生态化1、金域蓝湾人性化1.金域蓝湾人客户需求价值对接－项目价值生态化“自然的环境、高水平的开发”→唯一性→高价值1、尊重的开发：——24顷湖岸线；适当遵循地形，保留等高线2、积极的开发：生态文化主题公园，使自然环境增添了人文色彩3、政府开发：增强可信度人性化舒适的生活和谐的环境体验的价值功能性→现代化→差异性→可亲近性树种选择：大路旁种植适应性强、生长快的树种，起到隔音效果，社区内则选择小树种，主要是美观和绿化作用，绿色生态空间的创造，使生活与自然有机融合一体楼宇架空层的绿化布置，增加公共空间，促进邻里感情园林：根据不同社区选用不同树木和花草，比如老年社区主要种植绿化树或草地，适合老年人漫步；青年社区有大片的花圃，适合年轻人浪漫的特性，满足差异性需求。运用不同的建筑符号与景观小品，加强社区的归属感无论是水景还是园林，都充分考虑了人的可亲近性人文化品质的生活、时间的增值根－骨子里的都市情结；2.“有时代生活的影子”对现代生活状态反映精神堡垒：城市的符号艺术雕塑：人文精神的彰显用现代的设计手法，借助科技手段，运用到灯光、小品设计等方面2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值生态化“自然的环境、高水平的开发”价值提炼生态化近观湖景，远眺长江自然为主，绿量充沛台地遍布，与人造水景观相互交融大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化果树成林，四季飘香给汽车一个绿色的家——室外停车位植物廊架人性化运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、背景墙）标准入户设计，营造交流空间，增强邻里感情大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感、距离感休闲娱乐运动设施齐全，可参与性，亲近感（室外休闲泳池、景观小品）生长在绿色里的样板房人文化现代、大气圆环加曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美强烈都市感的社区主入口“重拾童年记忆”景观小品的营造林荫大道，巨大的精神堡垒，花岗岩道路铺装，“条形码”沿街饰面，彰显城市尺度璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感

社区内部和社区之间的公共空间（有自然氛围的，也有商业氛围的）为客户充分提供了交往空间。

2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用价值提炼生态化近观湖景，远眺长江人性化运用不同的建筑符号与景产品竞争力－项目价值1交通引进若干公交线路未来开通社区巴士与主城无逢对接规划2012年地铁8号线，直接连接板桥学校规划有2所12班幼儿园，引入特色幼儿园区域内有板桥中学项目南面规划有大片学校用地商业项目内配套8000平米风情商业街项目内大型综合买场与政府共同打造石闸湖商业（大型卖场、OUTLETS）会所1、金域蓝湾：档次结构丰富－酒店（中高档）、组团小会所（中档），主入口康乐中心（中档或偏下）；定位较清晰－运动会所；服务较好，令人期待2、自在城：定位较清晰－运动会所，且项目可以有效结合千亩湖岸资源，打造高端运动概念四层私家会所满足中高人士商务需求(提示：会所在经营上要用心，避免经营状况差影响形象)比较竞争项目：江宁/金域蓝湾2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用产品竞争力－项目价值1交通引进若干公交线路学校规划有2所12产品竞争力－项目价值2公园优势线型的石闸湖生态公园其中石闸湖公园最具特色（充分体现了项目环境资源的差异化、竞争力）能够营造气氛，但是网球场、水上设施应该都会收费，后期运营的难度较大与政府共同建设石闸湖公园,打造南京最大的运动休闲MALL利用小区内水景及绿地打造多个小规模的情景公园项目东边的市政绿化带也可以打造成以坡地绿化为主的主题绿色公园说明：将打造成为城市名片，欢乐的城市生活时光的缩影餐饮风情街内引入不同特色餐饮,方便居民生活引入KFC等连锁餐饮,拉动区域居民消费OUTLETS内的配套餐饮也会成为吸引客群的一大亮点服务金域蓝湾：服务水平排在国内首位，甚至有时候能弥补产品的不足，很多客户买产品就是为了买万科的服务；自在城：金地公司自有的物业管理公司,配合金地企业品牌公开展示。——服务水准是城市化的软标志，既是外在的表象，也有内在的涵义2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用产品竞争力－项目价值2公园优势餐饮风情街内引入不同特色餐饮,客户需求价值对接－项目价值1交通便捷，低成本短时间；城市公交社区巴士未来轨道交通学校“好学校，好教育”重视子女教育“不能输在起跑线上”对幼儿教育的关注“国外教育好，有面子”100万平米的建筑面积，几万人口的入住，确保生源和收益引进南京一幼、拉小；引进国际的办学模式要用四通八达的教育来创造四通八达的社会”

-----陶行知2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值1交通便捷，低成本短时间；城市公交客户需求价值对接－项目价值2商业“便利、新鲜、种类齐全的肉菜供应，并且价格合理”基本生活需求，一定的生活品质不要影响居住环境社区环境保持离家不远，采购便捷位置合理，不同组团到达方便高平台：3000平米的邻里中心（大超市）好规划：社区主要干道六号路贯通商业广场、商业街、会所等，确保商业人流，打造黄金商业链条，提供“一站式”购物服务；休闲商业配套（南北各一处，共3000平米）2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值2商业“便利、新鲜、种类齐全的肉菜客户需求价值对接－项目价值3运动会所现代的节奏、健康的生活的运动中心——生命在于运动运动健身：双泳池（室外、室外）、乒乓球、台球、阅览室、KTV、健身等（室内）等私人会所对于中高端商务人士招待亲朋好友的固定场所红酒吧、酒窖、天体SPA、高档餐厅、KTV、多功能会议厅等2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值3运动会所现代的节奏、健康的生活的客户需求价值对接－项目价值4公园与家人、与朋友、与邻居沟通交流的平台现代人，信息为先社区大家庭和谐的社区邻里关系“像城市中心的公园”城市情结多层次的公园系统，全方位的交往平台营造丰富社区生活：石闸湖公园，湖滨跑道、散步路、慢跑径；体育公园，健康石子路、体育器械，可一显身手自然的背景＋人文的痕迹（如雕塑、标识等）＝品质说明：石闸湖公园是向区域开放的，资源共享；社区内的配套只向业主开放——资源的有效整合和利用；10万平米生态公园公园的记忆：就是城市的记忆，是离尘不离城的体现。石闸湖公园与社区公园内外结合，形成“家在公园旁，人在公园里”的感觉2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值4公园与家人、与朋友、与邻居沟通交客户需求价值对接－项目价值5餐饮小区周边可方便居民日常生活的小餐饮周边缺少大中规模的餐饮酒家区域内对KFC等品牌连锁快餐的迫切需求青年社区引入公共食堂项目风情街的特色餐饮直接为居民提供服务OUTLETS内的配套的大中型餐饮酒家项目着力引入KFC的连锁店(目前已在接洽中)楼宇内设置创新功能大堂设计2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值5餐饮小区周边可方便居民日常生活的客户需求价值对接－项目价值6服务一流的物业安全保障置业基本需求－安全“自在城生活自由自在”自在生活无处不在“网络信息化服务”畅通的信息传递“一站式”便捷舒适生活、个性需求专业的物业联防系统、各项保全设备、社区治安小区内各项生活、娱乐配套设施完备,可让您的一家享受全天的自在之旅积极打造相关信息共享平台，无线网络覆盖，吸引青年客户建立特约商家平台，联动其他相关配套（如教育、健身等）和服务机构，使业主感受城市般的便捷与舒适楼宇公共大堂的一站式服务(如公共食堂、公共阅览室、医疗站)2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用客户需求价值对接－项目价值6服务一流的物业安全保障2.2.3价值提炼交通社区巴士、快速公交、地铁2号线、交通网络，宁马高速等直通主城。板桥片区将迎来前所未有的发展机遇，区域价值逐渐呈现教育实验小学、两所标准幼儿园都在小区内部，避开人流、车流干扰，与周边小区结合，形成共享。将素质教育设在家门口，解决父母的后顾之忧。商业自在城的商业风情街汇聚城市生活精华，配合大型主力店铺，设置均衡，体现均好性，使各类设施得到最便捷最高效的利用，打造优质生活。城市生活的齐全配置，就是现代生活的标准会所动、静会所的有机结合，各级配置完善，动静功能分明，如音乐、健身、游泳、篮球馆等丰富功能。主题鲜明，位与小区主入口优越位置。四层专属私人会所为高端人群提供方便、专属、高雅的接待场所公园城市资源稀缺的今天，自在城可享1200亩大型运动公园，为自在城的居住者提供休闲、娱乐的场所。篮球场、游泳池、湿地公园、汉地广场等，提供的不仅是生活，更是富有生机与活力的健康理念餐饮风情街特色餐饮商家、KFC等品牌连锁餐饮、OUTLETS内的配套的大中型餐饮配套给居民提供多种选择服务金地物业的品牌服务配合自在城各项特色服务（网络服务、公共食堂、医疗救护中心）给居民带来前所未有的生活氛围2.2.3项目价值提炼——项目资源、配套价值分析及利用价值提炼交通社区巴士、快速公交、地铁2号线、交通网络，宁马高基本结论基本结论上述资源需要根据客户需求进行整合，以更精准的符合客户期待。商业、交通、教育等外部资源导入，是本案成功的重要保障。新城规划和以石闸湖为核心的景观、配套价值，构成项目巨大价值支撑。产品的建筑与户型创新性强，优势明显。项目的大盘属性，是自在城竞争力的重要构成。基本结论基本结论上述资源需要根据客户需求进行整合，以更精准的目标客户分析3.1目标客户分析3.2目标客户范围3.3目标客户特征分析第三章目标客户分析3.1目标客户分析3.2目标客户范围3.“南京市场,绝大多数项目将以‘净消耗状态’渡过09年新年。”“打破市场观望的唯一‘秘诀’是‘逆市热销’。”“获得市场份额的唯一‘机会’是‘逆市热销’。”★普通南京客户不会成为板桥板块的第一批核心客户。有限的”出城客”不会在敏感期选择陌生板块。“自在城”不会提供绝对价格。★“超越江宁、接轨河西”,整体形象决定板块价格。具体说,即要求提供足以超越”恒大绿洲”和”金域蓝湾”的整体功能和形象.通过与河西板块形成鲜明而密切的关联,形成市场认知。切忌“自弹自唱”。★“地缘客户、需求垄断”,引爆市场。“找对人、说对话”，用“城市主题”释放地缘客的刚性需求。“信心、实力、品质”，建立“金地”和“自在城”强势的市场形象。3.1目标客户定位－自在城客户定位基础南京板块分布格局城北板块仙林板块城中板块河西板块江北板块板桥板块江宁板块城东板块城南板块“南京市场,绝大多数项目将以‘净消耗状态’渡过09年新年。”“锁定目标客户”

是应对近期市况的唯一制胜砝码★价格,是南京城市客户近期关注的核心因素。★未被开发的板桥地缘客户\长期的消费压抑,是本案在当前市况引爆市场的战略性机会。作为局部的市场空白，金地自在城在板桥具备改善居住的唯一性，品牌选择的排他性，是当前市场销售胜出的最大支撑3.1目标客户定位－自在城客户定位原则南京板块分布格局城北板块仙林板块城中板块河西板块江北板块板桥板块江宁板块城东板块城南板块“锁定目标客户”

是应对近期市况的唯一制胜砝码★价格,是南京广泛性作为代表性大盘项目，眼光要放远，客群将来自全市各个区域以及外省市；丰富多样性潜在客户将来自于不同年龄层，不同身份，会出于不同的目的前来购房，具有丰富多样性；针对性自在城1－8＃组团将针对不同客户开发有针对性的产品，以此实现客户的分类，达到更好满足客户需求的目的，最终实现顺利销售；3.1目标客户定位－自在城整盘目标客群模型目标客户：以主城区的客户导入为主，以地缘客户为辅，兼顾其它郊区客户和外地客户。广泛性3.1目标客户定位－自在城整盘目标客群模型目标客户：3.1目标客户定位－自在城目标客户组合自在城不一样的人，一样的自在1＃组团2＃组团3＃组团4＃组团5＃组团6＃组团7＃组团8＃组团地缘型客户全市青年客户高端改善型客户个性化城市客户外城市辐射客户地缘型客户全市青年客户周末度假型3.1目标客户定位－自在城目标客户组合自在城1＃组团2＃组主力客户（占比80％以上）：板桥居民和在当地工作的职工。包括梅钢职工，滨江开发区职工、雨花开发区职工和雨花台区政府及企事业单位工作人员等。辅助客户（占比20％以内）：部分主城区居民，主要来自于城南区域以及地铁沿线，可以通过现有交通方便的抵达自在城。→注：以下重点分析主力客户构成及特征1＃BLOCK：地缘客户

3.1目标客户定位－1＃BLOCK主力客户主力客户（占比80％以上）：3.1目标客户定位－1＃3.1目标客户定位－2＃BLOCK主力客户主力客户（占比80％以上）：

在地铁沿线工作的青年白领，留宁大学生辅助客户（占比20％以内）：来自其它区域的青年客群，在板桥工作的青年职工，全市其他一些希望购买中小户型的客户

→注：以下重点分析主力客户构成及特征2＃BLOCK：青年客户3.1目标客户定位－2＃BLOCK主力客户主力客户（占比3.2目标客户分布及范围－地缘性客群集合板桥人群结构宝钢集团梅山有限公司宝钢控股梅山股份有限公司雨花开发区滨江开发区镇政府及事业单位私营企业及原住民总部部室(9)二级公司(18)总部部室(10)二级公司(12)管委会驻

区企业(66)管委会驻

区企业(53)政府机构国有企事业单位私营企业原住民滨江开发区梅山＋梅钢厂区生活区雨花开发区雨花开发区职工主要交通动线滨江开发区职工主要交通动线政府＋事业单位＋私企＋原住民金地自在城3.2目标客户分布及范围－地缘性客群集合板桥人群结构宝钢宝

宝钢集团

梅山有限公司宝钢控股梅山股份有限公司雨花开发区滨江开发区镇政府及事业单位私营企业及原住民高

端

客

户富豪型客户副总，董事会成员，部分部门一把手（处局级干部）副总，董事会成员，部分部门一把手（处局级干部）大型企业老总或董事大型企业老总或董事/大型私营业主富贵型客户各主要部门领导（处级干部），技术总监各主要部门领导（处级干部），技术总监各企业高管，重要部门领导各企业高管，重要部门领导政府主要部门一把手普通私营业主中

端

客

户富裕型客户各部门领导（科处级干部）各部门领导（科处级干部各企业部门主管，开发区管委会领导层各企业部门主管，开发区管委会领导层各部门或单位的领导个体户小康型客户普通管理人员（科级干部），工龄较长的职工，技术骨干.附属医教人员普通管理人员（科级干部），工龄较长的职工，技术骨干技术骨干，基层管理人员，业务员技术骨干，基层管理人员，业务员普通工作人员当地居民，个体户普

通

客

户经济型客户工龄5年之内的年轻职工工龄5年之内的年轻职工年轻职工，普通工人年轻职工，普通工人年轻职员当地居民3.2目标客户分布及范围－地缘性客群身份属性宝钢集团

梅山有限公司宝钢控股梅山股份有限公司雨花开发区青年客户群地铁交通导入型非地铁导入型中心区三山街新街口珠江路玄武门新模范马路北京西路板鼓楼龙江板块娱乐休闲街区瑞金路板块写字楼流通服务族大型企事业单位其他写字楼流通服务族大型企事业单位其他都市新锐菁英白领青年新贵3.2目标客户分布及范围－青年群体集合宁马高速地铁1号线滨江大道新模范马路玄武门珠江路鼓楼新街口三山街1912瑞金路北京西路龙江青年客户群地铁交通导入型非地铁导入型中心区三新珠龙娱瑞写流大

写字楼上班族流通服务业从业人员大型企事业单位上班族其他人员月收入2500—3500元都市新锐职场新锐基层人员新进员工自由职业月收入3500—5000菁英白领小资一族部门经理基层管理者SOHO一族月收入5000—7000元青年新贵青年精英高级经理部门经理大司主管高知精英高知学者3.2目标客户分布及范围－青年客户社会属性写字楼上班族流通服务业大型企事业其他人员月收入都市新锐职3.3目标客户特征分析－地缘富豪型客户标签（年收入100万以上）核心特征：年龄在45-55岁之间,一家三口为主,有数次置业经历认同阶层,喜欢中国传统文化.处事低调,关注私密性;对板桥有明显抗性,置业更喜欢江宁或是河西已逐渐成熟的高档住宅区;工作的大部分时间都会花在商务谈判和关系的维护上,休闲时间主要出现在市区的各高端休闲娱乐场所或是在私人俱乐部运动健身;交通工具为专车接送;接受信息的渠道主要是户外,财经类的报刊杂志或是同等人群之间的传播;住房需求

购买能力:对总价基本没有要求,付款方式倾向一次性付清;产品需求:足够多的房间数量,两间以上的套房,独立的保姆房，最好能带卫生间;套房和客厅进深和开间尺度要大;社区有较好的医疗配套;有单独的书房或是私人收藏室;24小时的管家物业服务;住房周边安保系统完善;交通动线要便利,车位足够.匹配产品:联排别墅(自住改善)130-170㎡洋房(自住改善)125-140㎡公寓(投资)标杆客户写真：刘先生46岁某连锁集团总裁

住在城中一个高档小区180平米的跃层，父母住在远郊的别墅，每个月刘先生都会抽出两天时间去看望父母，女儿在美国读高中，平常家里只有他和妻子还有一个保姆。

每天早晨,司机都会开车来接刘先生去雨花经济开发区上班；工作主要内容看前一天的工作汇报,找每个部门主管谈话、布置下一阶段工作或签署文件；下午一般会回到市区约见一些商务伙伴或