【天津】现代高层+洋房住宅文本2019

西派国印二、四期概念规划设计“品牌化、未来化的高端社区”上海天华建筑设计有限公司诚意出品效果展示0102030405EFFECT寻求策略Planning

concept目录规划溢价contentPlanning

design房型设计Housetype

intension立面设计Facade

design1鸟瞰图透视图效果展示“西派国印”鸟瞰图——天津·中国铁建的标杆示范性高端社区“中心花园”——舒展，开阔的景观视野Stretch

outyour

broad

view

of

the

landscape2前期研究规划愿景规划策略项目区位前期研究

pre-phase

concept蓟州区宝坻区北辰区武清区宁河区北辰区主城区东丽区津南区西青区静海区河北区滨海新区天津市——主城区——河北区天津东丽区•

中华人民共和国直辖市、国家中心城市•

特大城市、环渤海地区经济中心•

全国先进制造研发基地西青区•

北方国际航运核心区•

金融创新运营示范区河北区•

天津近代工业的摇篮，天津市区发祥地之一。•

重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均位于河北区津南区•

众多民国名人遗迹，以及一批各具特色、欧式风格的风貌建筑群。静海区天津六大主城区之一未来发展不容小觑滨海新区天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN项目整体区位前期研究

pre-phase

concept天津北站1.3KM4.8KM本案基地天津西站2.4KM天津站天津滨海国际机场天津市主城区225国道天津市人民政府天津奥林匹克中心•

本案所处区域配套建筑成熟完善，且处于主城中，基础条件优越。•

项目地块距离天津北站1.3公里、天津站仅2.4公里，距离天津滨海国际机场仅12.6公里，可达性强。•

项目地块距离天津主干河流较近，周边公园丰富，景观优势明显天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN项目周边交通概况前期研究

pre-phase

concept宏业广场新大路养鱼池路紧邻快速路道路系统完善未来通达性强中纺前街300m(5min步行距离)东六经街SITE华润万家超市王串场公园天津市第二医院金钟河大街万柳村大街火车轨道新阔路城市主干道规划支路幸福道天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN项目周边配套概况前期研究

pre-phase

concept天津3天津市都市工业通广科技园铁建市公安局河北分局五号路小学河北八幼5西派国印一期三期26创意工场教育资源丰富临近医院商业配套丰富景观资源丰富SITE王串场公园光明小学基地绿化用地居住用地教育用地医疗用地商业用地公共管理与公共服务设施用地1天津市第二医院946创意产业园昆纬路第一小学河北区启智学校天津二中天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划条件详解前期研究

pre-phase

concept规划技术指标行政办公用地

二期居住用地

四期居住用地占地面积

6000㎡20122.2㎡21600㎡容积率≤1.52.872.43建筑限高用地界线建筑密度

≤30%绿化率

≥35%≤40%≥35%≤40%≥35%占地面积：21600㎡建筑密度：≤40%容量指标行政办公用地

二期居住用地

四期居住用地住宅50500㎡7200㎡34500㎡18000㎡商业及配套人防指挥中心6000㎡6.6万占地面积：20122.2㎡建筑密度：≤40%地上总建筑面积57700㎡52500㎡非住宅用地人防指挥中心建筑退界线•

南侧用地与道路红线之间有人防指挥中心与公交站场公交站场N天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN基地现状前期研究AD四期地块BCC三期二期地块EB一期EDA基地西侧万柳村大街为快速高架桥，基地位于万柳村大街辅路以东，金钟河大街北侧，体园路西侧，基地内为净地，地势平坦，基地东侧为已建小区，东侧道路为断头路。天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规范解读前期研究

pre-phase

concept依据天津市工程规划管理技术标准（试行）多低层建筑与居住建筑被遮挡建筑平行布置时居住建筑被遮挡朝向为正南、南偏东或者南偏西≤15°的，遮挡建筑与北侧居住建筑的计算间距不小于对应遮挡建筑高度的1.61倍高宽比大于1：1的高层建筑平行布置计算间距为高层建筑在被遮挡的朝向为南偏栋或者南偏西≤30°居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡方向的遮挡面宽度的1.2倍被遮挡建筑被遮挡建筑L=1.2s（s为高层遮挡建筑的面宽）高层建筑L=1.61h（h为低层遮挡建筑的高度）多低层建筑高层居住建筑与相邻建筑最小间距不应小于14米多低层建筑与相邻多、低层建筑最小间距不应小于8米其他建筑多低层建筑14M8M高层建筑多低层建筑总图间距设计原则：遮挡建筑为多低层建筑，多低层建筑拼多低层，面宽增加，间距不会增加多低层建筑

多低层建筑遮挡建筑为高层建筑，高层建筑拼高层，面宽增加，间距增加，对总图排布不利遮挡建筑为多低层建筑拼高层，面宽增加，间距不会因此增加，对总图排布有利高层建筑高层建筑高层建筑多低层建筑天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

pre-phase

concept日照分析规则解读本次设计重点为规避日照风险且不影响周边建筑的日照情况1.日照分析依据：《天津市建筑工程规划管理技术标准》（2019年）《天津市建设项目日照分析办法》（2009年）《建筑日照计算参数标准GB/T

50947-2014》（2014年）2.计算参数：•

地点：天津市（河北区），东经117°10′，北纬39°08′•

标准日照时间：大寒日（8:00-16:00）

冬至日（9:00-15:00）

真太阳时•

扫掠角：15°•

时间要求：累计全部时间段，每段不小于5分钟基地内住宅及基地外住宅大寒日2小时，基地外幼儿园冬至日3小时；•

计算方式：满窗分析，任意1.8M•

客体范围计算依据：建筑日照影响分析范围不小于建筑高度的1.61倍，且不大于80.5M（河北区属于中心城区，故客体范围采用80.5M）•

主体范围计算依据：以已经确定的客体建筑为中心，做出161M的主体范围天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN土木铺淘宝店：https://520/日照条件分析前期研究

pre-phase

concept周边环境排查1.基地西侧均为高层建筑，对规划地块自身有较大影响2.基地北侧与东侧环境复杂，为本次重点分析对象富秀园天华雅园按公建考虑富方园幼儿园海达明园国印书苑四期国印文苑二期天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

pre-phase

concept周边限制条件四期基地西侧建设前原有时间只有3-4小时，若叠加二期建筑影响，将会对自身产生较大影响，建议此处放置商业，如需在此处放置住宅，需主体范0小时3小时4小时1小时2小时围避开西南角国印文苑1#、2#楼5小时原日照叠加二期日照四期海达明园四期国印书苑二期二期2#1#国印文苑天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

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concept周边限制条件基地北侧幼儿园活动室需满足冬至日3小时，且活动场地每一块都需有一半满足冬至日2小时，其采光通道对基地四期高度有限制10m四期20m30m40m50m二期60m70m80m天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

pre-phase

concept周边风险控制根据提供的资料，基地东侧海达明园1#、2#自遮挡严重，其唯一的采光通道对基地高度限制较大1#1#海达明园2#2#天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

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concept建筑日照控制线解读及解决策略绘制不利点日照控制线，均为唯一满足要求采光通道解决策略根据《天津市建筑工程规划管理技术标准》，此项目客体范围为：建筑日照影响分析范围不小于建筑高度的1.61倍，且不大于80.5M1#海达明园在控制线20-25M可建高度范围，采用客体范围的规范布置一栋30M建筑，控制线40-50M可建高度范围布置百米建筑，计算客体范围可规避界外的影响，采用此规则对本项目较有利2#30M100M天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

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concept日照条件分析结论大高层住宅可布置范围无高度限制多低层区域多低层区域无高度限制界外日照不利点均以2小时日照为计算目标33m高度限制高度限制54m限制高度80m此区域日照策略：降低建筑高度，避让客体范围天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN土地价值分析前期研究

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concept21住宅用地住宅用地2住宅用地1住宅用地国防指挥中心公交站场国防指挥中心公交站场1.地块中部受周边影响小，且可以享受小区内部中央大景观，是高货值产品所在，住宅价值最优处。2.基地紧临次要道路，车流噪声会对地块的东侧造成干扰，降低品质，基地东侧为成熟住区底层商业，此处有一定的商业价值。住宅价值指数：商业价值指数：住宅价值指数：商业价值指数：住宅用地3住宅用地住宅用地34国防指挥中心公交站场国防指挥中心公交站场3.此处道路等级较低，车流噪声对地块的东侧造成的干扰尚可，为四个住宅地块的主要人流道路，商业价值高。4.此处南侧为国防指挥中心及公交站，无临街道路，无商业价值，可布置住宅。住宅价值指数：商业价值指数：住宅价值指数：商业价值指数：界外周边无可利用资源，所以应打造以自形一体、以区内中心景观为最佳的规划形态。天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN地块资源SWOT分析前期研究

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conceptS1）位于天津主城区，处于成熟住宅区，土地，周边无强势竞品；2）交通便利通达

，双地铁区域；3）基地周边配套成熟，医疗、商业、教育等资源丰富。4）铁建集团品牌优势，房企三十强，资源雄厚且项目品质高，标杆形象。优势

STRENGTH劣势

WEAKNESS机遇

OPPORTUNITYW1）限贷限价限购政策导致购房门槛提高；2）地块周边老旧小区较多，日照条件恶劣，对规划形态影响较大；3）项目位于旧城区，周边建筑老旧，周边城区环境较差。OT1）项目位于主城区，优质土地及项目具有稀有性，项目升值潜力大；2）区域成熟度较高，天津本地购房客户对本区域的认同感强；3）政策复苏，市场平稳，未来价格稳中有涨。1）政府不断的政策调控带来风险及压力；2）对周边地块日照的影响带来的报批和开发进度的影响；3）在周边老旧城区环境下提高项目品质，提高溢价率。挑战

THREAT天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN项目背景前期研究

pre-phase

concept万众瞩目，备受期待地理位置良好，周边配套富足已有高品质口碑限购限贷限售本市户籍限购2套

非本市户籍需联系两年社保或纳税差别化信贷：二套房首付比例最低6成

认房又认贷申报严格，坚持调控政策不放松二期开发城区中心品质标杆SITE四期SITE二期天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN企业资源-铁建前期研究

pre-phase

concept2007500571915940世界500强特大建筑企业布局国内57个城市开发建设191个项目中国铁建成立于2007年总建筑面积5940万平方米铁建优势：品牌优势

+

房企三十强

+

铁建标杆形象铁

际铁铁

语铁产标高端产品品牌-中铁西派系南宁西派澜岸昆明西派国樾重庆西派时代成都西派国际天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN设计策略品牌规划景观品质保证，匠心制作具有豪宅特质的空间，放大的中心园区，营造良好的社区生活氛围Quality

assurance，made

in

Tiejianclear

axis

sense,enlargement

of

thecentral

park,

create

agood

community

livingatmosphere产品满足各种家庭结构需求，满足不同居住需求的各层级产品Meetavariety

of

family

structure

needs,tomeetdifferent

residential

needsofall

levels

of

products内部中心景观最大化，多层级景观空间设计Maximum

Internal

center

landscape,

multi-level

landscape

space

design天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN设计策略规划愿景展示商业流线打造高品质形象示范区，给予业主良好的第一印象整合社区商业等资源，打造“环形邻里中心”Create

ahighquality

imagedemonstration

area

togivethe

owneragood

first

impressionIntegrate

resources

suchas

community

businesstocreate

a"ring

Neighbourhood

Center"配套整合社区配套，形成宜居的社区生活氛围Integrate

community

support

toform

aliveablecommunity

lifeatmosphere尊贵舒适的归家流线打造Noble

andcomfortable

homecoming

streamline

building天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划愿景50%70%90%100%科学规划绿色人文宜居空间创新都市“打造品牌化、未来化的高端社区”天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN3规划推演优选方案规划设计量化演绎规划推演

planning

inference单价及货值根据对片区楼市调查，预估本地块未来基准售价：大高层为4.2万/㎡T4大高层T2中高层

洋房+T2？（27-33F

54m-100m）（5-18F

15-54m）什么产品可以进一步提升货值

？4.2万/㎡5.0万/㎡7.5万/㎡≤＜（市场基准价）（

1.2倍溢价，快销+溢价

）（

1.8倍溢价,溢价）单价较低单价较高提高单元溢价值促成项目快销产品结论建筑越低

成本越低溢价越高

收益越高通过拉高拍低，有效利用多底层及中高层T2产品，打造最大货值复合型社区，提高项目溢价。.天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN量化演绎——基础数据估算planning

inference规划推演实际容积率净用地建筑密度建筑控制线内用地面积利用上限的建筑密度计容面积二期四期57700㎡15791.3㎡40%计容面积52500㎡建筑控制线内用地面积利用上限的建筑密度17627.9㎡40%二期

——

57700/15791.3=3.65四期

——

52500/17627.9=2.983.65/40%=9.1层2.98/40%=7.5层结论二期容积率2.867

四期容积率2.43二期平均层数9层

四期平均层数7层两地块均有空间考虑高低搭规划形式天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN量化演绎——产品搭配规划推演

planning

inference冲量提升溢价01020304T4大高层33层T2中高层18层T2洋房5-11层别墅3层大高层26层全高层33层大高层33层+高层18层大高33层+高层18层+小高层11层+高层18层+小高层11层+别墅3层均好性高溢价高层+洋房策略（方案1+方案2）高层+洋房+别墅策略（方案3）天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN设计策略——设计目标规划推演我们的设计目标?1

2

3

4求货值

去盲点

提溢价

提速度示范区选址极致提高得房率极限利用面宽货值最大化规划合理性商业多元化引入别墅产品大高层产品最小化T2产品最大化解决巨大的商业指标突破日照难点合理分布产品追求商业与住宅脱开独梯入户，提升品质天IANJIN

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PLANNINGDESIGN方案推演——

强排分析规划详解80米限高——安置房位于四期用地80米限高——无大高，安置房位于二期用地80米限高——无大高，安置房位于二期用地262626安置房262618F方案——无大高，安置房位于四期用地62726安置房安置房大高、中高对周边建筑日照有较大影响大高、中高对周边建筑日照有较大影响安置房大高、中高对周边建筑日照有较大影响100米限高——安置房位于四期用地100米限高——安置房位于四期用地100米限高——安置房位于二期用地263326安置房中高对周边建筑日照有较大影响3333273安置房安置房大高、中高对周边建筑日照有较大影响大高、中高对周边建筑日照有较大影响大高、中高对周边建筑日照有较大影响单从方位角以及高度角上，很难规避设计楼栋对周边已有住宅楼的日照影响100米限高——安置房位于二期用地80米限高——安置房位于二期用地100米限高——安置房位于二期用地100米限高——安置房位于二期用地26273224312927272727安置房安置房安置房安置房降低二期，四期东边住宅层数，使基地东边已有建筑位于本次设计楼栋的客体范围外规避设计楼栋对周边已有建筑的日照影响天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN方案推演——方案一基础版：100米限高，四期大高+洋房二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）3.72W㎡——总面积5.05W四期地块:

大高2.73W㎡

+洋房0.72W㎡——总面积3.45W32F30F27F安置房产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积占比0%货值01858355599923640265473.6单价（万）T2中高层+洋房大高商业07.55.04.24.037167

65.89%13333

23.64%5910二期四期T2中高层+洋房洋房数量：14个单元

44327㎡10.48%100%56410产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16726

32.65%合计

51226

100%产品面积

占比货值035800单价（万）00%7.55.04.24.0T2中高层+洋房大高二期地块楼栋围合，最大化营造中央景观，提升小区品质感716013.98%四期商业体量较大，局部形成内街形式，4000㎡可做餐饮，商业平均层数低，进深小27340

53.37%

11482866904217532特点：低溢价大高层产品较多，商业层数低，进深小，总货值低商业天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN方案推演——方案二基础版：100米限高，四期大高+洋房二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）3.72W㎡——总面积5.05W四期地块:

大高2.43W㎡

+洋房1.02W㎡——总面积3.45W32F24F27F安置房产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积占比0%货值01858355599923640265473.6单价（万）T2中高层+洋房大高商业07.55.04.24.037167

65.89%13333

23.64%5910二期四期T2中高层+洋房洋房数量：15个单元

47407㎡10.48%100%56410产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16726

32.65%合计

51226

100%产品面积

占比0%10240

19.99%货值051200单价（万）二期地块楼栋围合，最大化营造中央景观，提升小区品质感07.55.04.24.0T2中高层+洋房大高四期商业围合地块布局，对住宅影响最小，平均层数低，商业进深小24260

47.36%

101892特点：洋房面积增加，总货值增加，规划空间形态优，商业平均层数低，进深小，但无可做餐饮商业66904219996商业天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN方案推演——方案三进阶版：100米限高，四期大高+洋房+别墅二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）3.72W㎡——总面积5.05W四期地块:

大高2.62W㎡

+洋房0.28W㎡

+

别墅0.55W㎡——总面积3.45W32F29F27F安置房产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积

占比0%37167

65.89%13333

23.64%货值01858355599923640265473.6单价（万）大高商业T2中高层+洋房别墅07.55.04.24.0二期四期T2中高层+洋房洋房数量：11个单元

39967㎡别墅数量：25栋591010.48%100%56410别墅产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16726

32.65%合计

51226

100%产品面积

占比货值4125014000单价（万）二期地块高层围合，最大化营造中央景观，提升小区品质感5500280011%5.47%7.55.04.24.0T2中高层+洋房大高四期增加别墅产品，提升社区品质，活力商业内街加快商业产品去化26200

51.15%

110040特点：四期商业形成内街形式，4000㎡可做餐饮店铺，66904232194商业增加别墅产品，总货值进一步提升天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN方案推演——方案比选二期规划不变，用地限高100米条件下，对比不同限高，不同产品规划形态的货值基础版基础版进阶版二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）3.72W㎡四期地块:

大高2.73W㎡

+洋房0.72W㎡二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）

3.72W㎡四期地块:

大高2.43W㎡

+洋房1.02W㎡二期地块：大高1.33W㎡

+（T2中高层+洋房）

3.72W㎡四期地块:

大高2.62W㎡

+洋房0.28W㎡

+别墅0.55W㎡32F30F32F24F32F29F27F27F27F安置房安置房安置房产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积占比0%货值01858355599923640265473.6单价（万）产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积占比0%货值01858355599923640265473.6单价（万）产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套合计产品面积占比0%货值01858355599923640265473.6单价（万）07.55.04.24.007.55.04.24.007.55.04.24.037167

65.89%13333

23.64%591037167

65.89%13333

23.64%591037167

65.89%13333

23.64%5910二期四期二期四期二期四期10.48%100%10.48%100%10.48%100%564105641056410产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16724

32.65%合计

51224

100%产品面积07160占比0%13.98%货值035800单价（万）产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16724

32.65%合计

51224

100%产品面积

占比0%10240

19.99%货值051200单价（万）产品分类别墅中高层+洋房大高商业+可售配套

16724

32.65%合计

51224

100%产品面积

占比55002800货值4125014000单价（万）7.55.04.24.007.55.04.24.011%5.47%7.55.04.24.027340

53.37%

11482824260

47.36%

10189226200

51.15%

110040668962175246689621998866896232186洋房数量：14个单元总货值48.30亿T2中高层+洋房面积最小，总货值低局部商业3-4层，4000㎡可做餐饮店铺洋房数量：15个单元总货值48.55亿洋房数量：15个单元

别墅数量：25栋总货值49.77亿T2中高层+洋房面积增加，总货值提升增加别墅产品，总货值最高商业平均层数低，无可做餐饮商铺，规划空间形态优局部商业3-4层（此区域面积4000㎡，可做餐饮店铺）根据不同限高条件，提升高溢价产品容量天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划方案——总平面图规划详解N天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划方案——经济技术指标规划详解二期经济技术指标表四期经济技术指标表规划用地性质用地面积总建筑面积地上计容面积居住20122.20备注规划用地性质用地面积总建筑面积居住备注㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡21600.0079760.0052500.0034500.000.0011880.006200.0010920.000.000.005500.002174500.00300.0010㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡85641.0057700.0050500.004004.005988.607344.0026489.203861.602812.600.002190.00500.00300.009地上计容面积住宅建筑面积住宅建筑面积55-85(安置房）11055-85(安置房）110130140160200130140160200其中其中220（别墅）配套设计建筑面积居委会220（别墅）配套设计建筑面积居委会25栋一般规模500㎡一般规模300㎡7㎡/千人一般规模500㎡一般规模300㎡7㎡/千人物业管理用房警务室物业管理用房警务室其中其中其中其中垃圾分类投放点商业服务网点公厕4650-100户设1，6㎡/处一般规模900㎡一般要求50-100一般要求128-228垃圾分类投放点商业服务网点公厕2950-100户设1，6㎡/处一般规模900㎡一般要求50-100一般要求128-228900.0050.00180.0015.0025.0015.00150.005010.05010.0027941.003760.0024181.002.87900.0050.00180.0015.0025.0015.00150.00158261582627260.006390.0020870.002.43其中其中其中其中配电站变电站配电站变电站电信设备电视设备供热站电信设备电视设备供热站一般要求120-300单车面积39.9㎡一般要求120-300单车面积41.8㎡商业商业底商底商地下建筑面积地下室面积地下车库面积地下建筑面积地下室面积地下车库面积容积率其中其中容积率建筑密度总户数住宅户数别墅户数总人数40.00%390390建筑密度总户数住宅户数别墅户数总人数40.00%24121625772户户户人户户户人其中其中01248按3.2人/户估算按3.2人/户估算绿地率35.10%64530960639绿地率35.10%534111941435499343机动车停车数商业停车数配套设施停车位住宅停车位地面停车辆辆辆辆辆辆辆机动车停车数商业停车数配套设施停车位住宅停车位地面停车地下停车非机动车停车数辆辆辆辆辆辆辆0.6辆/100㎡0.4辆/100㎡1.2辆/100㎡零售0.6辆/100㎡，餐饮1辆/100㎡0.4辆/100㎡1.2辆/100㎡原则上不宜超过住宅总套数的10%其中其中其中其中原则上不宜超过住宅总套数的10%地下停车606325非机动车停车数规划用地性质用地面积总建筑面积容积率办公备注6000.009000.001.50㎡㎡绿地率建筑密度机动车停车数35.10%30.00%94辆辆辆辆办公配建停车位访客车位非机动车停车数7222270.8辆/100㎡不宜少于访客车位的30%其中天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——户型配比规划详解户型配比表29+3F/110㎡/三面宽二期面积（住宅50500，商业+配套7200）产品类型面积段220.0140.0160.0200.0设计户数0面积0面积合计户数比0.00%11.16%7.65%5.57%7.93%41.29%11.86%14.54%0.00%100%别墅025+4F/130㎡/三面宽3F/220㎡/别墅402414561485454563638622813400420853598973440洋房123102485755-85（安置房）140.0中高大高6F/140㎡/三面宽110.0130.013333505007F/200㎡/四面宽140.00合计39050500四期面积（住宅34500，商业+配套18000）产品类型别墅面积段220.0140.0160.0200.0设计户数面积550028000面积合计5500户数比15.94%8.12%0.00%0.00%0.00%0.00%34.43%17.97%23.54%100%252000010F/140㎡/三面宽洋房中高高层2800000055-85（安置房）140.00110.0130.010850582611188062008120345002620034500140.0合计综合配比面积产品类型别墅面积段220140160设计户数25面积合计5500户数比3.84%9.22%3.69%2.15%8.60%22.73%24.88%15.98%8.91%100%55008436386228136024145614816210458洋房中高高层151112485720055-85（安置房）400415+2F/140㎡/三面宽140110130208531786913544812039533850005F/160㎡/四面宽140合计6518500085+55

㎡安置房天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——户型分布规划详解二期四期二期四期总计户数：78户数占比：20%总计面积：12310㎡面积占比：24.4%总计户数：20户数占比：7.66%总计面积：2800㎡面积占比：8.12%总计户数：334户数占比：86.64%总计面积：46496㎡面积占比：92.10%总计户数：216户数占比：89.63%总计面积：29000㎡面积占比：84.06%户型图例：140㎡户型图例：200㎡160㎡130㎡110㎡140㎡洋房产品分布(11F及以下）三-四面宽产品分布二期四期四期总计户数：226户数占比：57.95%总计面积：33163㎡面积占比：65.67%总计户数：20户数占比：7.66%总计面积：2800㎡面积占比：8.12%总计户数：25户数占比：9.58%总计面积：5500㎡面积占比：15.94%户型图例：200㎡160㎡户型图例：220㎡140㎡一梯两户入户分布别墅产品分布天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN商业分析——商业及配套分析规划详解

Planning

analytical幼儿园3F2F四期商业总量16726㎡餐饮商铺总量4000㎡2F2-4F配套2F2F3F2F3F4F3F2F1F配套（后期改为入口大堂及泛会所）B1层配套（后期改为地下会所）二期商业总量5910㎡2F2F3F2F2F1-3F配套商业界面配套公建一期三期配套商业二期四期配套商业餐饮商铺天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN商业分析——商业及配套分析规划详解

Planning

analytical商业一期三期商业|

沿街商铺沿街高品质商铺体验良好餐饮|

餐饮服务可售餐饮店铺4000㎡餐饮服务社区中心位置，商业价值高餐饮茶歇

亲子活动老年活动|

社区配套下沉庭院体验尊贵品质天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——天际线分析东西向天际线-II规划详解南北向天际线29+3F东西向天际线-I24+4F6F15+2F15+2F18F15+2F3F18F7F3F11+2F7F10F6F10F东西，南北天际线有韵律的变化，丰富了城市界面天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——

视线、景观分析图规划详解视线无遮挡楼栋间距大景观及空间轴洋房组团高层组团别墅组团外部景观视线内部景观视线天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——

交通流线分析图规划详解消防环路人车分流地库出入口纯地下停车车行出入口车行出入口人行主出入口车行出入口车行出入口车行出入口地库出入口人行出入口城市道路消防车行路线地库出入口天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——场地竖向设计Planning

analytical规划详解技术设计原则：项目整体地块较平坦，高程大部分在2至3米之间。根据规划道路控制标高2.302.50设计核心概念：2.162.70中心下沉庭院、泳池、采光天井联合打造至尊景观。2.702.602.452.1302.550

2.5502.302.6502.552.702.4502.5018F10F7F7F住宅住宅住宅住宅2.702.6502.450市政道路市政道路夹层夹层地下车库一层-2.950下沉庭院室内泳池地下车库一层地下车库二层天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN日照条件分析前期研究

pre-phase

concept说明:日照要求:

《天津市建筑工程规划管理技术标准》、《天津市建设项目日照分析办法》、《建筑日照计算参数标准GB/T

50947-2014

》日照准则:

大寒日2小时（住宅）冬至日3小时（幼儿园）冬至日2小时（幼儿园活动场地）分析软件:

天正日照分析软件T20-Sun

V2.0地理位置:天津,东经:E117°10′,北纬:N39°08′有效时间:

大寒日

8:00～16:00计算方式:

多点沿线分析冬至日

9:00~15:00计算精度:

1分钟时间累计方式:

累计全部不小于5分钟日照图例：0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6-7小时日照结论：界内界外基本满足日照要求,界外住宅按窗位分析，均满足大寒日2小时要求日照配合单位：天华日照专项所天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——

绿化分析Planning

analytical规划详解组团绿地1000㎡日照图例：组团绿地1000㎡0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6-7小时《城市居住区规划设计规范GB50180―93》中规定组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在大寒日2小时日照阴影线范围内N天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN技术分析——

入口配套分析图Planning

analytical规划详解快递收发人行入口健身会所儿童活动区酒店式大堂健身会所下沉庭院泳池对外营业会客等待对外营业会所一层平面会所负一层平面风雨廊顶部会所二层平面结合人行入口打造泛会所大堂2000平米（地下1000㎡，地上1000㎡，利用配套指标设置，不损失可售面积），尊贵归家体验，灵活划分功能。天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价——

设计亮点Planning

analytical规划详解八大规划溢价点礼

景

悦

舒

院

尊

品

利【礼序空间】

【最佳景观】

【全龄配套】【风雨连廊】

【下沉庭院】【归家体验】【多层空间】

【多线产品】风雨连廊归家流线串联纽带地下泳池下沉回廊阳光庭院人车分流双大堂中央景观高低叠嶂立体绿化各取所需溢价最高快销罄盘序列仪式因地制宜中轴对称景观MAX最佳视线层层景区活力商业完整配套多元会所阳光地库天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价一——

仪式轴线空间Planning

analytical规划详解|礼序N••中心轴线对称，强调礼序主轴上景观走廊应重点打造中心庭院组团景观组团景观风雨连廊入口广场入口广场主要景观轴次要景观轴中心景观绿轴风雨连廊组团景观组团景观组团景观组团绿地下沉庭院会所开放界面中心景观组团景观天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价二——

最大化景观空间Planning

analyticalN规划详解|

座拥绿色，自然生活社区中央公园社区中央公园组团景观组团景观组团景观组团景观••••以超大尺度花园为中心，多个组团环绕的绿色空间大多数户型立在中心花园之中，享受花园全景外围楼栋均享有组团花园景观会所入口广场60M社区中央公园50M会所入口广场会所入口广场10M70M53M45M不同景观主题的打造，形成具有礼仪感与生命力的生态链25M社区中央公园30M40M社区中央公园65M15M60M中心景观轴30M65M天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价三——

架空层空间、泛会所Planning

analytical规划详解|

有效利用架空空间，让景观更通透，

打造泛会所大堂•••••挖掘潜在空间价值，赋予功能周边的活动场地相协调并可快速到达高度5.4米

宜人入户尺度作为室内外空间的景观延续架空层平面图组团景观与下沉庭院形成次级，实现栋栋有庭院9113338225647底层架空

入口泛会所大堂架空层高度①

风雨连廊②

会客区1③

入户大堂④

游艺区⑤

健身区⑥

儿童娱乐区⑦

理疗区⑧

书法绘画区⑨

中央景观5.4m天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价四——

风雨连廊规划详解

Planning

analytical|

再造一个“高线公园”•••流线型的风雨连廊串联各景观节点及泛会所在园内形成一条连续的视觉通廊儿童活动归家流线中遮风避雨的暖心设计活力健身组团绿地亲水平台视觉通廊风雨连廊下沉庭院天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价五——

下沉庭院Planning

analytical规划详解豪宅特质|

下沉庭院打造多层次空间体验•••丰富庭院空间层次虚实交融，廊下灰空间实现更多需求拓展增大大面积自然采光，打造多样功能空间多重空间半地下活动空间泳池会所叠水流觞阳光地库天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价五|

下沉庭院溢价豪宅特质——

下沉庭院Planning

analytical规划详解休闲健身娱乐办公•提升品牌力，下沉庭院仪式景观，体现同类豪宅产品共性。串联空间泳池配套•庭院外圈打造廊下灰空间，过渡庭院内外，成为了人们交流沟通的重要枢纽下沉庭院阳光地库•将光线引入地下层，打造阳光地库。中心景观花园阳光地库溢价车位廊下灰空间下沉庭院天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价六——

叠水泳池空间Planning

analytical规划详解高层住宅会所庭院风雨连廊庭院风雨连廊下沉庭院地面水体景观会所二层会所一层会所负一层地下车库一层地下车库二层天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价六——归家阳光地库Planning

analytical规划详解阳光车位配套休闲区阳光大堂配套休闲区阳光车位下沉庭院阳光大堂阳光车位下沉庭院天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价七——

空间形态优化Planning

analytical规划详解建筑朝向考虑因素1.建筑日照控制2.

错缝控制间距扩大景观视线范围仪式空间中央花园立体绿化围合空间利用建筑间距规则，结合高层拼多层做法，形成高低错落围合中央景观主要景观轴次要景观轴中央景观花园下沉庭院景观组团天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN规划溢价八——多线产品升级Planning

analytical规划详解|

多线产品升级、定制化产品29+3F东侧别墅区活力空中墅25+4F3F6F11+2F核心高层楼王15+2F中心城区稀有别墅10F15+2F7F10F5F7F18F27F低密中高层景观中高层17F高溢价值多样产品南侧花园洋房小高花园洋房天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN示范区设计——

动线分析示范区选择地块中心区域，靠近两期交界处，利用会所打造示范区，样板房置于售楼处二层。12前场接待

前场后场景观前场接待前场景观落客区4水园别院出口停车后场景观车行流线访客流线回程流线3234水榭通廊140㎡样板间

110㎡样板间后场1前场景观停车水榭通廊门堂树院水园别院此范围无地库门堂树院后场参观流线后场回程流线示范区范围样板房参观流线回程流线天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN方案对比与总结规划详解

Planning

analytical100米限高，大高+中高层+洋房+别墅规划布局大高+中高层+洋房规划布局（按新规80米限高版）32F26F27F29F27F27F49.767亿48.609亿货值溢价景观溢价均好性货值溢价景观溢价均好性中心花园，下沉庭院中心花园，下沉庭院，私家庭院高层、洋房景观均好，别墅景观私享高层、洋房最佳景观视野增加产品线，增加稀缺别墅产品，一梯二户型最大化，提升溢价，4000㎡可餐饮商铺，提高商业去化速度。高层+中高层+洋房产品组合，一梯二户型最大化，提升溢价，商业围合式布局，商业平局层数低，但无可做餐饮商铺。产品特性去化率产品特性去化率天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN地库专篇地下车库Design

conceptd策略分析地库设计原则与控制因素地下车库Basement

design地库设计现行《汽车库建筑设计规范》中，坡道式停车库设计车型外轮廓尺寸表大柱网中柱网小柱网8.1mX8.1m，每个柱间可停3辆车7.9mX5m-6.6m，每个柱间可停3辆车5.3mX5.05m-6.5m，每个柱间可停2辆车优点：优点：优点：视觉体验：结构柱少，空间视觉通透性好；使用：车头在结构柱外，出车比较方便，停车舒适性佳视觉体验：结构柱少，空间视觉通透性好层高：采用小柱网比大柱网可减少梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm；成本：相对于大柱网，成本较节省层高：比大柱网可减少梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm；成本：用钢量节省，单方造价节约缺点：视觉体验：结构柱较密集，停车感受比较局促由于本项目定位为高端产品，且建议采用大柱网方式，保证经济性的同时拥有较好的使用体验地sement

design地库出入口此区域与地库分开施工图，用于前室售楼展示-5.500地库出入口地库出入口合计8324181654商业车位数（辆）单车位指标30（位于地下一层）36.9（扣除地下会所区域）8048.9（位于地下二层）基础埋深3米以上，按照首层建筑面积计算；基础埋深3米以内，按照地上建筑面积5%计算二期地库-1F人防面积（㎡）商业停车区域地下会所区域地下车库——二期-1F地库设计

Basement

design-9.200二期地库-2F人防区域地下车库——四期-1F地库设计

Basement

design地库出入口-5.500商业地库出入口四期地库位置合计地下一层地下二层14130地下建筑面积（㎡）208706740297（别墅区停车50）202地下一层车位数（辆）499地下二层商业车位数（辆）单车位指标109（位于地下一层）41.6（扣除别墅区后为36.2）6740（位于地下二层）基础埋深3米以上，按照首层建筑面积计算；基础埋深3米以内，按照地上建筑面积5%计算四期地库-1F商业停车区域人防面积（㎡）地下车库——四期-2F地库设计

Basement

design-9.200四期地库-2F人防区域竞品分析户型PK4住宅平面住宅产品竞品分析天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN竞品分布房型设计

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intension金钟河大街京津路铁东路北岸中心紫金府公元大观中冶德贤华府中铁建国际城天津诺德中心首创天阅海河泰达城河与海天房中山路尾联花芭山基地2.5KM5KM7.5KM10KM京沪高速路劲太阳城朝阳领御惠灵顿海上花苑中交海河公馆津汉公路东南中心合悦居进步广场雅士轩天津招商天玺中海城市广场海河金茂府中核阅和平融创星河和平印新阔路中冶德贤公馆竞争区域市场库存低位运行，板块市场新增供应不足，上半年住宅仅依靠个别新盘上市，未来可期，竞争压力小。在售待售该片区为天津市重点片区，客群多为社会财富阶层，追求稀缺地段的高品质住宅。天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN竞品分析房型设计

Housetype

intension洋房住宅多改及顶级景观朝向泰达城·河与海紫金府惠灵顿·海上花苑首创·天悦海河CHENG

KAILONG

YUANLU

JINTIAN

SHANWAN

KE建筑类别：

高层

多层

用地面积：8.14㎡建筑面积：28.67㎡建筑类别：高层

洋房用地面积：2.75万㎡

建筑面积：6.72万㎡建筑类别：大高层用地面积：3.76万㎡

建筑面积：14.4万㎡建筑类别：高层

大高层用地面积：7万㎡

建筑面积：25万㎡容积率：2.73均价：3.40万/㎡容积率：2.44均价：3.02万/㎡容积率：2.76均价：4.20万/㎡容积率：3.78均价：4.30万/㎡销售情况：在售销售情况：待售销售情况：二期在售销售情况：在售项目产品分析：项目产品分析：项目产品分析：项目产品分析：紫金府高层主推97-135㎡户型，洋房主推137-157㎡全生命周期户型。产品采用全龄可变户型设计，层高

3.3米，客厅面宽

7.6米，使住宅随着家庭不同阶段人员需求随心变化，打破单一户型模式，全新设计N+1户型，开创可变户型的新生活。泰达城主推高层116㎡二室两厅一卫户型、140㎡三室两厅两卫户型和164㎡四室两厅两卫户型。项目竞品占比：89%惠灵顿海上花苑二期高层1、5、7、8#，其中7、8#主推建筑面积112、152㎡户型，5#主推建筑面积221㎡户型，1#主推建筑面积172、178㎡户型。首创天阅海河4-8#在售，7、8#主推建筑面积172-224㎡户型，2梯2户，高层4、5、6号楼在售，4号楼主推户型建筑面积118㎡、144㎡三室，141㎡四室；5号楼主推户型建筑面积为104㎡二室，129、131㎡三室；6号楼主推户型建筑面积为140、143㎡三室。项目竞品占比：66%项目竞品占比：100%项目竞品占比：90%天津▪铁建

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PLANNINGDESIGN竞品分析房型设计

Housetype

intension周边竞品110-160面积段厨卫较小宽敞纵厅景观阳台1.泰达城·河与海（高层）107户型：两房两厅一卫，2个面宽143户型：三房两厅两卫，2个面宽163户型：三房两厅两卫，3个面宽107户型（高层）143户型（高层）163户型（高层）2.紫金府（高层+洋房）128户型：两房两厅两卫，2个面宽138户型：三房两厅两卫，3.5个面宽156户型：三房两厅两卫，4个面宽图例：赠送全面积赠送半面积128户型（高层）138户型（洋房）156户型（洋房）天津▪铁建

西派国印二、四期规划设计TIANJIN

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PLANNINGDESIGN竞品分析房型设计

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intension周边竞品110-160面积段南北通透独立玄关主卧套3.惠灵顿·海上花苑（高层）112户型：两房两厅两卫，3个面宽133户型：三房两厅两卫，3个面宽145户型：三房两厅三卫，3个面宽112户型（高层）133户型（高层）145户型（高层）4.首创·天悦海河（高层）130户型：两房两厅两卫，2个面宽145户型：三房两厅两卫，3个面宽168户型：三房两厅三卫，3.5个面宽图例：赠送全面积赠送半面积130户型（高层）145户型（高层）168户型（高层）天津▪铁建

西派国印二、四期规划设计TIANJIN

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PLANNINGDESIGN竞品分析房型设计

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intension周边竞品200面积段南北通透独立玄关尊享奢华5.海河·金茂府6.中海·城市广场（高层+洋房）7.天津·招商天玺（高层+洋房）（高层+洋房）200户型：3+1房两厅三卫，4个面宽200户型：四房两厅三卫，3个面宽200户型：三房两厅两卫，4个面宽200户型（洋房）200户型（洋房）200户型（高层）图例：赠送全面积赠送半面积天津▪铁建

西派国印二、四期规划设计TIANJIN

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PLANNINGDESIGN西派系产品分析房型设计

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intension中铁·西派系列产品

市场认可户型产品成熟竞争力强被市场认可成都中铁西派城高层138户型：四房两厅两卫，3.5个面宽145户型：三房两厅两卫，4个面宽165户型：三房两厅两卫，4个面宽138户型145户型165户型中国铁建西派澜岸高层107户型：三房两厅两卫，3个面宽126户型：四房两厅两卫，3.5个面宽140户型：4+1房两厅两卫，4个面宽图例：赠送全面积赠送半面积107户型126户型140户型天津▪铁建

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intension竞品比对直接竞争产品面积（㎡）独立玄关（