公寓办公楼项目营销策划报告

见证：2016.12-2018.3，与有荣焉，我们见证阳光城跻身中国2017年中国房企TOP20榜单排名企业名称排名企业名称1恒大集团11广州富力地产股份有限公司23万科企业股份有限公司碧桂园控股公司121314151617181920华润臵地有限公司金地（集团）股份有限公司绿城房地产集团有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司新城控股集团股份有限公司旭辉控股（集团）有限公司世贸房地产控股有限公司阳光城集团股份有限公司中南臵地4绿地控股集团有限公司保利房地产（集团）股份有限公司中国海外发展有限公司大连万达商业地产股份有限公司融创中国股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司龙湖地产有限公司5678910冲击：2017年阳光城集团销售金额达915亿，2018年誓在突破千亿大关，5400亿的货值储备，全地域发展的战略布局，阳光城的未来充满阳光。启程：从原点到中点，我们一路追随与见证，冲击千亿，还需倍加努力，此刻起，我们将开启一段新的征程！阳光城天悦2018年营销策2018年3月深圳中原事业二部

王牌D组地块与指标项目区位：罗湖区南湖街道，春风路与南极项目规模：占地5444.7㎡，总建面约5.15项目容积率：相较周边竞品项目，属中高等基础指标：大面积商务公寓（75平以上）小面积loft186套；项目交通：临近城市主干道，但非大道物业昭示稍差。三面遮挡示意图地块指标S

N地块名称用地面积罗湖区南湖街道建筑面积容积率社区健康服务中心、社区管理用商业配套设施建筑高度春风路深南大道计容总建筑面积办公商务公寓四至鸟瞰产品解析三种物业类型，产品面积跨度大，总价门槛较高。产品形态：一栋单体楼，规划户数353户，涵盖公寓、loft、写字楼办公3种业态，体量小、产品线多且各户型面积：办公产品69平loft户数比达38.7%，其中200㎡以上占到23.5%，公寓产品全部在75㎡以上产品总价：如目标为实现8万+的单价，69平以上单位总价将达到560万，全市可选产品多，投资门槛高物业类型户型类型一房建筑面积37.94总面积720.8855.227178.172619.214422.944184.304437.06237.43二房70.79三房办公232.79232.46233.53237.43大办公23800办公合计84.4876.292196.584272.273031.279500.12二房二房三房公寓108.26公寓合计核心卖点1：蝶变罗湖，再次腾飞王者——1.6万亿东进战略桥头堡，归位中心腾飞——4200亿投资天量旧改，“金三角”顶配升级市场焦点，政策红利，罗湖腾飞核心卖点2：全球高点，城市名片830m“湖贝塔”，300亿湖贝中心国际地标名片，粤港澳大湾区价值领比邻王者，血统天生优越核心卖点3：大道基因，财富佐证深圳30%GDP超140家世界500强企业、超100家中国顶尖企业总部深南大道之侧，汇聚全球顶尖财富核心价值体系梳理项目SWOT分析劣势（W）：优势（S）：项目小体量，单体楼，难与大盘媲美；非严格意义的大道物业；毗邻深南黄金大道，溢价空间有保障；醇熟商圈和海陆轨道立体交通；SWOT分析居民楼围绕，昭示受限；周边配套成熟，人流量大，生活氛围浓厚。阳光城首进深圳，品牌知名度稍弱。机会（O）：发挥优势，抢占机会1.充分发挥政府规划扶持的区域优势，发挥自身所在区1.重点强化规划价值以及未来前景；城市东进，罗湖蝶变，4200亿天量旧改；华润湖贝落地，天际地标待建；域资源价值，实现项目价值最大化；2.区域概念强化，深度挖掘区域价值进行炒作。2.发挥罗湖国际消费中心和金融中心的优势，实现价值罗湖旧改项目相继入市，带动区域热度；最大化；3.放大罗湖新金三角之一的湖贝商圈价值，借势湖贝塔商业集群效应；威胁（T）：发挥优势，转化威胁政策调控常态化，项目入市时的政策情况不明；1、遵照现行广告法及建筑规范设计，加大政府公关力度；强化内部自身价值，以差异化价值打造弥补外部价值的缺陷同类项目竞争激烈，面临全市范围内的红海竞争。2、深南大道黄金资产形象出街，以区域认可带动项目认可；核心问题1：项目肩负量、价、影响力3大目标使命首要解决的是，如何实现项目高溢价？首先，从市场寻找发展机会点。宏观政策|市场走势中央定调“房住不炒”，楼市政策进入深度调控阶段，金融上浮，放款慢，2017年房价整体平稳，成交量处于低位，预将持续平稳。银行首套利率首付三成二套利率首付

审批时间（资料齐全）放贷时间放款缓慢2010.01-2017上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮10%（5.39%）上浮15%（5.635%）上浮15%上浮10%（5.39%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%（5.634%）上浮15%中国银行七成七成七成七成七成七成七成七成七成伍工作日伍工作日伍工作日伍工作日伍工作日伍工作日伍工作日伍工作日一个月工商银行建设银行农业银行招商银行北京银行渣打银行光大银行交通银行三成三成三成三成三成三成三成三成放款缓慢放款缓慢放款缓慢放款缓慢放款缓慢不确定2010年10月，限购令出台，深户家庭限购2套，非深户满1年社保限购1套20133月，个人售2011年1月，二2010年4月，二套房首付比例上调至五成套房首付

房差价比例上调至六成按20征收个税9080706050403020100不确定不确定（5.635%）暂停（5.634%）暂停兴业银行邮政储蓄银行中信银行暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停农村商业银行平安银行浦发银行暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停暂停销以上情况来自各银行个贷经理最新口径，具体以实际为准深圳中原交易管理部在售盘点|全市公寓及LOFT供应2018年全市在售商办物业库存总体量约60万m²，总套数约12376套年商务公寓去化速度计算，去化周期仍需10.5个月

。2018年全市在售商办供应情况建筑面积（平米）177227项目总套数12415001429474431677800109695463854616882938607区域项目物业类型均价（元/㎡）华润城瑧湾汇塘朗城综合体住宅、写字楼商业住宅、写字楼写字楼900001600006500011000068000——85000——130000120000——190250-310470000261,5104713006793.34189789.546367089480.04190771.43170720311454730-531-58南山区卓越前海壹号前海枫叶大厦万科蛇口公馆恒邦壹峯宝树台东海国际公寓深业上城写字楼住宅+公寓公寓住宅+公寓综合体43福田区罗湖140-500平106-470平公寓30综合体写字楼商业住宅、写字楼综合体商业住宅、写字楼兆鑫〃汇金广场项目深南道68号龙光玖钻2220001418808000005900054165440004097-118㎡公40-88富驰大厦3709010410017347039000011300010083640468214840197024龙华天玑公馆汇德大厦商业住宅、写字楼商业住宅、写字楼产业研发用房、综合体商业住宅、商业9616599364800060000270006000040000450006300053000353249-233恒大时尚慧谷福城〃前海新纪元保利达小行星宝创红禧公馆松茂御龙湾753商业住宅、商业、写字楼商业住宅、商业、写字楼商品住宅、商业商业住宅、商业、写字楼商业、其他160048820-30㎡公32-65㎡公49宝安区龙岗区909华联城市全景188748-10中粮创芯启迪协信科技园星河上寓1422102692066811017041113539400003500037000350004556-100㎡43-90产业园、商业住宅商业住宅、写字楼综合体名居广场156255144131万科广场中粮祥云时光里25060011175016803013790019703036500042371商业、写字楼商业住宅、写字楼商业住宅、商业、写字楼商业住宅、商业、写字楼商品住宅、商业综合体10901210172518477914400034000430004800036000643456布吉坂田佳兆业城市广场深城投中心公馆泰禾中央广场益田假日府邸新宝轩V立方45-9325坪山区30472商品住宅、其他商业、写字楼56937000350004832光明新区合计13870215880276中粮云景广场商业、其他278345.98-250.4待售盘点|全市公寓及LOFT供应2018年全市待售商办物业供应总体量约125万m²，总套数

16000套呈井喷式，按2017年商务公寓去化速度计算，去化周期达13.7个月2018年全市待售商办供应情况区域项目天居景田公寓中心天元物业类型主力产品40-80㎡380㎡4房体量公寓公寓宝树台住宅+公寓公寓住宅+公寓公寓、写字楼公寓32-46㎡公寓73-140㎡公寓40-80㎡122-338㎡公寓95-108㎡公寓福田宝能公馆Vhouse金领假日公寓华润前海中心嘉里前海中心前海珑庭办公52-68㎡公寓前海金融中心众冠时代广场京基御景峯侨城一号公寓+办公办公住宅+公寓写字楼+公寓办公+公寓综合体公寓、酒店公寓、酒店综合体住宅+公寓住宅+公寓住宅+公寓住宅、公寓公寓200-300平公寓、1700平办公40-80㎡办公110-158㎡公寓+住宅300平40-60平公寓、45-80平loft56-134㎡公寓南山兆鑫〃汇金广场（03地块）大中华CEPA国速中心罗湖大鹏45-90㎡1-3房公寓30-117㎡公寓、30-117㎡LOFT产品40-80平公寓、办公93-142㎡住宅、42-75㎡公寓——帝豪大厦深业泰富广场招商东岸绿景天玺湾项目勤诚达正大城泰华悦都汇嘉霖观禧光明坪山74-114平2房35-60㎡公寓30-74㎡公寓恒大时尚慧谷融创创智谷鸿荣源尚峻龙光玖钻新彩苑项目华侨城龙胜旧改奥宸观壹城满京华云晓公馆润科华府办公40-75㎡办公30-50㎡公寓45-61㎡公寓公寓+办公住宅+办公公寓、办公公寓+住宅住宅+公寓办公公寓住宅+公寓公寓公寓+住宅公寓公寓、办公公寓、写字楼住宅+公寓龙华97-118㎡公寓、53-68㎡办公34-51㎡Loft、80-120㎡住宅——37-65㎡办公60-140平2-5房48-67㎡公寓、办公90㎡以下公寓宝安龙岗航城星座公馆琳珠华庭36-61㎡45-65㎡公寓64-80㎡办公26-100㎡公寓大族河山万科广场恒大爱联锦荟park40-79㎡合计1竞品|核心竞品分析结合项目属性，从同片区、核心地段、节点相近、产品面积段相似的竞品进行筛选分析。竞品筛选竞品筛选核心地段，在售或入市节点相近，产品面积段相似优质地段，入市帝兆鑫汇金广场大道资产金融大厦深大师设计

国速中心综合大城大中华CEPA深圳地标竞品透视|兆鑫汇金广场定位语：恒久都心〃

大道资产；核心卖点：5%投资回报率、400米深南大道沿街封面、大师设计、万科物业货量盘点：03地块目前库存约300套，整体均价8.3万/㎡；预计2018年12月将新推01地块产品（40-60平公寓1100套、45-80平loft

480套）。项目名称开发商兆鑫汇金广场深圳市物业地址深南东路占地面积建筑面积住宅21000㎡（含保障性住房315各类物业具体分配52450㎡，公共配套容积率地下商业面积总户数552（面项目名称产品类型产品角色（㎡37利润主力产品5868明星产品标杆产品形象标杆（不售）兆鑫汇金广场（一期）loft1合竞品透视|国速中心定位语：都市实践生活体；核心卖点：程绍正韬大师设计、明厨卫通燃气、配生活阳台、泛架空会入市节点：预计2018年7月入市，推售335套45-90㎡1-3房精装公寓；地址宝占地面积建筑面积发展商容积率主力户型总户数项目名称

产品类型

户型结构1房国速平层2房3房（待售）合计竞品透视|大中华CEPA定位：430米地标，现代化大型城市综合体；核心卖点：五星级酒店、平台花园、泳池、私人会所、最高端真酒店公寓；入市节点：预计2018年6月入市，推售216套56-134㎡精装公寓产品；地址占地面积建筑面积发展商容积率主力户型总户数公寓均价项目名称产品类型平层户型结构1房大中华（待售）2房合计竞品透视|帝豪大厦定位语：中国新罗湖，地标综合体；核心卖点：201米区域地标，顶层9米层高超级酒店/企业办公会所，小入市节点：预计2018年12月推288套30-117㎡公寓和341套30-117㎡项目位臵占地面积容积率罗湖发展商建筑面积办公面积商业面积商务公寓面积停车位公寓户型配比户型

建面（㎡）套数20848比例71%17%6%ABCD31.869.5117.6130.216166%合计288100%竞品透视|深业泰富广场定位：百万方艺术综合体；核心卖点：双地铁、家居艺术商业广场、品牌开发；入市节点：预计2018年9月入市，推售05#C座260套公寓产品，层高2160套，80平约100套。项目名称工程进度开发商物业地址占地面积建筑面积各类物业具体分配容积率商业、办公及酒店20公配1总户数户型A1物业类型

套内面积（㎡）建41.7436.2045.42A2A5商务公寓B158.3757.0257.61—B2B3合计竞品入市时间对比2018市场竞争焦灼期集中于6-12月，下半年区域市场竞时面临同区域竞品约3320套的竞争压力，且各项目均具2018年9月2018年10月

2018年12月

2019年1月2018年3月2018年5月2018年6月PA共计216套国速中心3房公寓，335套竞争焦灼期03地块37-1480套（相近）深业泰富广场产品，其中50-65平约160套，80平约100套帝豪大厦30-117㎡公寓288套和30-117㎡LOFT产品341套（非常相近）竞品点对点分析①

区位地段：均位于罗湖重要旧改片区，占据城市核心地段，区位类似，本案优势不显；②

大师手笔：均对标豪宅，大师设计，本案设计未定，暂无优势；③

自身配套：无任何市场优势；④

外部配套：无市场领先优势；⑤

产品面积：面积段较大、公寓全部超过70㎡，大办公面积超过200㎡。竞品筛选本案兆鑫汇金广场大中华CEPA国速中心深业泰富广场万象城旁深南大道罗湖口岸深圳地标笋超区位地段大师手笔蔡屋围—金融商业核心区笋岗片区中心地段—梁志天——程绍正韬4.5米翻倍空间5%投资回报率五星级酒店、平台花园、泳池、私人会所内部配套泛架空会所，商业旗舰高端奢华家居Mall东门、宝安南、人民南三大商圈重要衔接点罗湖口岸，地铁1号线万象城、Kkmall地铁9号线、1号线外部配套产品面积地铁9号线、7号线罗湖商业城50平以内产品数量较多70平以内产品数量较多70平以内产品数量较多50平以内产品数量较多

7政策进入深度调控、金融信贷收紧、楼市未来走1234供应剧增，2018供应体量超185万㎡（在售+待售）田、南山、罗湖，下半年集中入市；项目入市时更将面临同区域3320套核心竞品的本案地段优势不明显，配套方面无市场优势，且

面积段较大。客如此市场环境下，短兵相接拼抢客我们的客户在哪里？客户为何买单？客户定位回顾|前期调研【One39、兆鑫汇金广场、深南道68号等】从曾操盘罗湖项目中总结客户掌握同类客群臵业需求；【招商中环、恒邦壹峰、万科云城、泰禾中央广场等】从市场热销项目中洞察客户变为客群精准定位提供依据客户定位结论回顾|客群细分臵业动机臵业目的决策依据赌博瞬间收益臆测投机技术性投资

长期增值投资/自住短期收益长期收益长期收益/居住基础技术分析市场技术分析基本分析区域发展趋势、占有强长期投资回报

势资源、注重产品细节、长期价值拥有感决策因素羊群效应短期投资回报对应客群豪赌型投资客户——投机型投资客户稳健型投资客户稳健型投资客户公寓对应本案产品LOFT产品LOFT产品/公寓客户定位结论回顾|公寓客户定位外部具备投资眼光的稳健型投资客

深港两地、全国往来型投资人士，以高心，投资兼自住，善处理高端资产配臵、全市稳健型投资自住客户

资深投资客，或者是作为第二居所使用

福田区经济实力强劲客群，多次臵业投资性价比。核心客户地缘稳健型投资及自住客户

经济实力较强罗湖本地客，地缘性强，游，认可罗湖区域发展，看重投资价值及或无名额作为自住，或附近工作，作为第客户定位结论回顾|LOFT客户定位外部具备投资眼光的投资客户

深港两地、全国往来型投资人士，以高投资兼自住，善处理高端资产配臵、具福田、南山入门级投机型投资或

经济实力一般，多为初次投资，或者是资兼自住型客户；核心客户

福田区经济实力强劲客群，多次臵业投资性价比。地缘性投机型/稳健型投资客户

经济实力较强罗湖本地客，早前外溢出工作行业系于罗湖产业上下游，认可罗未来的升值潜力，用于投资。客户定位结论回顾|大办公客户定位深圳新办公投资客户／次级区域

非核心区域成长发展型客户，追求办公

看重项目升值潜力和性价比，可以办公，也考虑后期出租；深南路两侧甲级写字楼价格驱赶

经济实力一般，多为中小型企业，看重性价比以及完善商务配套，希望有一站式解决方案；核心客户

中心区租赁高端写字楼物业客户；

一定经济实力，看重性价比及产品配套周边写字楼改善型需求客户为主

经济实力较强，有明确的利益点诉求；商业环境、设施硬件、软性配套，多为用于自用兼投资；客户找到了，而谁能保证客户选择阳光城联城项同样的客群，同类的项目，却有着截然不同的客户表现。来自一线的客户现象万科云城

VS

万科深南道68号认可品牌，不认可项目；认可地段，不认可户型；只能给自己洗脑，无法说服朋友购买反思：如果项目产品同质化，客户为什么买单？来自一线的客户现象兆鑫汇金广场价格突破区域天花，再次拔高客户对于罗湖的想象，围绕金三角核心进行炒作，凸深圳酒店托管，年收益率达5%做到以租抵供。而在100套返租单位售罄后，客户吸业、梁志天与Adeas顶级设计，去化仍然艰难，现已启动渠道转介。即便引入万科物兆鑫汇金广场成交客户关注点兆鑫汇金广场成交走势706050403020100其他,3%60产品户型,区域地段,15%25%交通,18%18商业配套,16来规划,23%来自一线的客户现象兆鑫汇金广场主流标准化价值不足以支撑高溢价未来需要靠销售手段去实现去化深南道均价5万8，我们目标均价8万+，

35%！如果不建立差异化价值，将陷入红海竞争，无法突围！高溢价市场案例借鉴泰禾中央广场

VS

龙光玖云著一墙之隔，同样的地段和配套，而泰禾中央广场却以单价高出玖云著1.5万元/平的价格更大面积段产品的清盘。以其独一无二的差异化价值打造，成功吸引关内品质投资客的青睐。对标维度龙光玖云著泰禾中央广场品牌民企品牌开发商，港股上市地产第一品牌，豪宅缔造者坪山大道，全市价值洼地、政府规

坪山大道，全市价值洼地、政府规区位配套划利好频出划利好频出临近地铁、自带6万平商业资源、周边汇聚天虹、力高金街等商业资源，同时自带2.4万市政绿化带、五星级酒店及高端物业、泰禾医疗及教育服务自带0.4万㎡商业，共享泰禾商业、公园等配套定位精装东进门户

智能精装代表著迭代极、场景化、示范性综合体高端品质精装、德系精装LOFT毛坯，平层品牌精装产品以37、51㎡为主，LOFT赠送

产品以75-80㎡为主，赠送率接近产品物业率70%左右，平层无赠送80%泰禾物业，星际酒店服务（服务一生的承诺）龙光物业坪山客群为主，同时少量客群来自罗湖、龙岗、南山客户，主要以投资性客户为主关内品质追求客（南山、福田、罗湖为主），兼顾坪山、龙岗客群泰禾中央广场

VS

龙光玖云著“泰禾+”价值体系，房产+时代下的“泰禾效应”①

同样的地段，不同的生活方式；教育②

同样的配套，不同的定制服务；③

同样的物业，不同的规格享受；④

同样的产品，不同的品质追求；⑤

同样的学区，不同的教育资源；⑥

同样的社区，不同的医疗保障；商业公园泰禾启示“泰禾+”生命周期服务不止提供一种产品，更是提供一个平台；“地产＋金融＋健康＋医疗+文化围绕人们的衣食住行、吃喝玩乐、生提供全生命周期的产品与服务阳光城〃联城若想脱颖必须建立标签化价值体系实现市场区隔项目核心价值提炼新金

三

角核心三

口岸汇聚三

地铁口提炼项目元素黄金

三

岔路三

种物业“3”总套数353套。。。项目案名呼之欲出……阳光城·33跳出红海，另辟蹊径产品属性产品价值最大化精神附加价值极致化整体定位国际都会〃地标级〃阳光资产蓝本建立阳光城资产+平台为联城项目乃至后续储备项目建立市场差•

公寓--高端服务型--“理想+”阳光城•

Loft--资产回报型--“财富+”•

大办公--长期收益型--“资产+”资产+理想+海外就医绿色通与“盛诺一家”达成战略合作伙伴关系（可分享客户资源，成为购买公寓的业主提供专属海外就医绿色通道，如：美国、英国、日八折的费用优惠，且业主享有每年一次的免费海外医疗体检服务。享受该机构理想+金钥匙管家，五星引进1-2名金钥匙管家作为联城项目物业管家，拔高项目调性，阳牌需被市场所铭记。特以五星级酒店物业服务为标准（参考如下）将商务服务做到细致，将个性服务做到精致。•

24小时礼宾服务；极致顶级公寓服务参考：深圳湾1号、东海国际公寓•

行李搬运服务；•

卫生清洁服务；•

物业维修服务；•

安全管理服务；居家服务商务服务个性服务阳光城酒店服务居家服务小时安保服务房间打扫换床单2424小时客服服务会/行李搬运

托管服务•

会议预约及安排；•

租车服务；多功租门童问好电梯刷卡•

商务中心服务；•

外币兑换服务；•

保管服务；擦鞋服务访客进出管理开车门迎宾服务定期外墙清洁服务代泊车服务每天垃圾清理居家维护及维修叫醒服务多国机房•

私人活动定制服务；•

车辆管家服务；•

专线接送服务；•

行程管理服务；•

家人看护服务；•

席位预定服务；包裹代收服务居家水道清洁服务定期害虫消杀服务公共区域清洁及消毒服务办公理想+“绿色智慧家”智阳光城自主研发智能系统落地联城项目，注入智慧科技元素，着力品质生活，“绿色智慧家”的首次亮相肩负阳光城产品形象，特筛寓及loft产品）。功能选择

功能分类智能家居细项说明智能面板控制（灯光、空调、场景、紧急按钮）APP平台打造（物业公告、报修、投诉、活动召集、水电费缴纳、物管费缴纳、邮件包裹询、服务预定）智能灯光控制（地脚灯人体感应灯光）回家/离家一键开关（一键切换回家/离家场景）停车场智能管理（车位引导和反向寻车系统）车牌识别系统（进出免去拿卡、刷卡环节）访客车辆自助通行（业主通过手机APP授权访客车辆通行并帮可帮访客支付停车费用）必选功能智能安防业主/访客自助通行（手机摇一摇解锁、人脸识别系统、二维码授权、身份证授权）电子巡更系统社区监控（全天候24小时智能监控）智能入户门锁（IC卡、钥匙、指纹、密码四合一智能门锁，门锁联网报警系统）智能可视对讲（在可视对讲上控制所有的设备，查看设备状况，包括灯光、窗帘、空调、安防、用电量，环境质量等，并对一些应用进行设臵）魔镜（盥洗时可浏览天气状况、穿衣指数、新闻资讯、社区资讯、音乐视频播放）智能家居可选功能电子雾化浴室玻璃（电子控制切换玻璃雾化或通透）背景音乐系统（可连接手机蓝牙以及USB导入歌曲）家庭智能监控系统（实时监控家庭各房间情况）智能安防智能刷卡电梯（入户时自动呼叫电梯，只能通过刷卡到指定楼层）智能防盗报警系统（智能玻璃监测，有硬力破坏联网报警）理想+WELL国际认证健康通过WELL认证赋予公寓产品宜居健康元素，如：招商中环、远洋统改善住户环境，形成市场化差异，对住户健康产生积极影响的同用及操作流程如下：具体费1.

注册项目在WELL

online注册，注册后可以登录WELLOnline，参与项目团队IWBI（国际WELL建筑协会）项目服务中心。2.

文件提交3.

WELL调试如果WELL调试过程显示项目达到所有的性能要求，那么项目团队就可以着进行最终的认证；如果项目不能满足某个WELL功能要求，项目团队有机会找行调整。4.

认证对于LEED

BD+C：

CS项目达标认证，项目可获得WELL认证奖牌（WELCertification

plaque）或获得WELL达标证书（WELL

Compliance

certific包括品牌宣传文件包、项目团队奖、新闻稿以及其他的市场宣传资源帮助宣传5.

再认证和文件递交整个认证流程下来，银牌认证约需50元/m²，金牌认证约需100元/m²，该费用包括代理机构服务费和美国的认证费用（具体费用还需跟代理机构具体洽谈）。对于LEED

BD+C：NC和租户改进项目，WELL认证是从收到认证邮件开始年。3年后如果想维持认证，项目团队必须申请再认证。对于LEEDBD+C：C认证，不需要再认证。理想+拎包入住，最快出公寓产品通过带家私销售（沙发、餐桌、床、电视、洗衣机，500解决投资客户痛点，可最快出租获取回报，做深圳目前唯一拎包入住服务式公寓。理想+4000元/平公寓精公寓基础硬件配臵选用成本价4000元/平的标准，同时由于本项目建议配臵洗衣机和干衣机，以体现产品的人文关怀，精装标准如下：位臵材料说明位臵地面墙面天花空调地面墙面天花橱柜进口大理石、漆面木脚线白色哑光漆面木框线造型饰面板石膏板造型吊顶、灯带、白色乳胶漆日本大金、三菱或同档次客厅餐厅厨房入户门电器DIERRE或同等级装甲门、耶鲁智能门锁开关/插座地面水槽龙头其他西门子实木复合地板、漆面木脚线白色哑光漆面、木框线造型饰面板墙面石膏板造型吊顶、暗藏灯带、白色乳胶漆天花门地面墙面卧室白色哑光漆面、实心木门、配优质不锈钢门锁家私其他天花洁具——卫生间进口定制收纳柜、衣柜门龙头及花洒沐浴房门——阳台其他地面墙面进口石材壁纸装饰、墙板装饰日本林内热水器、施耐德、霍尼韦尔或同档次可视对讲、新风系统、净水系统、智能家财富+酒店式托管与返租引入专业酒店运营管理公司，为loft产品提供代租代管服务，制定符管政策，为业主提供便捷放心托管投资服务。选取单位建议：100套6-20层LOFT单位；托管公司建议：迪格瑞、蛋壳、魔方；托管形式：与第三方管理公司签订《托管管理协议》，业主收楼后交由管理公司进入返租模式；托管年限及收益：为客户提供2年（自交房之日起2年）返租8000元/套/月（36㎡含税），

12000元/套/月（55㎡含税），14000元/套/月（69㎡含税）的保障收益（若达不到此收益，相面积总租金租金应缺口由开发商补贴）；托管机构以租金形式按月度通过银行转账返还给客户，并代缴14%的所得税，解决投资客关于租金投资回报率的顾虑，增强投资本项目的信心。36㎡55㎡69㎡80001200014000222元/㎡218元/㎡202元/㎡财富+3000元/平loft精装loft基础硬件配臵选用成本价3000元/平的标准，用料不同，同样建议配臵洗衣机和干衣机以体现产品的人文关怀，精装标准如下：位臵材料说明位臵地面墙面实木复合地板地面墙面乳胶漆、局部木饰面石膏板吊顶、乳胶漆饰面日本大金、三菱或同档次德曼防火防盗门、耶鲁智能门锁天花空调天花橱柜电器客厅餐厅厨房入户门开关/插座法国罗格朗实木复合地板水槽龙头地面墙面乳胶漆其他天花门石膏板吊顶、乳胶漆饰面实木贴皮定制门地面墙面天花卧室家私国产高档品牌衣柜、收纳柜其他门——卫生间洁具国产铝合金门窗，中空钢化low-e玻璃龙头及花洒阳台其他地面墙面防滑瓷砖——沐浴房门日立新风系统、林内热水器、智能家居资产+面积拆分、多钥匙大办公产品面积超过230平，面积较大且本项目并非纯粹写字楼，现目标的溢价，建议单套进行多钥匙设计，一分为三进行销售，降且可实现一定溢价。拆分后拆分前A+B+C=230㎡230㎡资产+分区设计、独立入统一标准层的大办公与loft产品交叉，不同产品对应不同需求的客群办公环境的要求，建议将大办公与loft在同一标准层进行南北分区，核心筒分梯入户。大面积小面积海外就医绿色通道；金钥匙管家，五星级酒店服务；“绿色智慧家”智能系统国际认证健康系统；“理想+”公寓拎包入住，最快出租；成本4000元/平精装标准；阳光城酒店式托管与返租回报；成本3000元/平精装标准；“绿色智慧家”智能系统资产+“财富+”loft面积拆分、多钥匙设计分区设计、独立入户“资产+”大办公核心问题2：2018，注定不平凡的一年！项目如何营销突围？实现品牌与量价的双赢！营销核心难点1、客户对罗湖片区不认可，客量导入难2、投资产品肉搏战的背景下，如何实现高溢价3、总价门槛高，尤其大办公产品面积大、总价高，去观点

客户不是不认可罗湖，更关注投资兑现周期客户不是不接受高价，更在意价格与价值的对等销售目标铺排办加开盘311月12月

2019年1月2月2018年10月时间目标80套50套50套20套20套30（公寓+loft）（公寓+loft）（公寓+loft）（公寓+loft）（公寓+loft）（公寓20（大办目标理解：自2018年10月项目入市起至2019年5月底，实现项目清盘，销售周期达8个月；目标开盘去化80套，11-12月以及3-5月为去化核心期，出，与剩余产品搭配出售。策略总纲总原则品牌+高价+快量名利双收营销核心战略守

正

Ⅰ

出

奇正名正言正道正术为阳光城正名

媒体组合推广精准客户导入

高价支撑体系

通过非常战略正名——为阳光城正名1举措

一场轰动全城的营销事件，全城皆知阳光城深圳首次无人机灯光秀活动时间：2018年8月25日活动地点：市民中心广场活动形式：1、活动当天以百架无人机进行灯光秀表演，变幻以阳光城为主题灯光字；2、后续追踪报道，介绍幕后阳光城集团，形成快速认知。悬念炒作第一阶段话题规划：重

磅重磅消息！近期深圳有大事发生！！2018年8月25日19点，市民中心出大事了！

8月11日发布创意H5邀请函，设悬炒作市民中心时间规划媒体平台将有大事发生；

8月18日发布软文，市民中心悬疑事件揭秘，预告无人机大型灯光秀，霸屏朋友圈；市民中心将有大事发生腾讯（朋友圈广告）、新浪、网易、自媒体大V、深圳微时光、深圳潮生活等公众号；无人机灯光秀表演第二阶段活动时间：2018年8月25日19点-20点活动地点：市民中心广场合作方：深圳高巨创新科技公司（2018年央视春晚珠海分会场300架无人机“3D大海豚”灯光秀表演团队）执行细则：1、活动当天百架无人机变幻为“有阳光，有梦想”

主题灯光字；2、以“阳光与梦想”的公益主题向政府报批，申请场地；3、阳光城与中原工作人员负责维持现场秩序，统一着装“阳光城T恤”，向观众发放海报，关注公众号可通过照片自动打印机获得纪念合影一张。

准备物料：T恤、海报、二维码、背景喷绘、照片自动打印机、桌椅媒体追踪报道第三阶段执行细则：1、微信推广：活动当天出微信稿，嫁接项目信息，推送公众号，群发朋友圈，网推公司群发所有合作论坛、微信大号，同步推送；2、网媒报道：合作媒体如新浪、网易、搜狐焦点、腾讯大粤出新闻稿，次日早8点上班高峰推送新闻（昨晚深圳市民中心惊现无人机灯光秀……）；3、纸媒报道：深圳都市报、南方都市报、地铁早八点（中原房友圈资源）4、业内报道：中原内部渠道推广，嗨新房、mo宝、cces、领导层朋友圈战略正名——为阳光城正名1举措

前20强名企阳光城亮相深圳，实力证言让深圳充满阳光阳光城集团深圳战略品牌发布会活动时间：2018年9月22日活动地点：瑞吉酒店活动形式：I.

阳光城集团高层联合罗湖更新局、业内领头羊站台启幕发布仪式；II.

集团高层介绍阳光城实力背景，介绍“绿色智慧家2.0”绿色健康系统和智慧科技。活动核心1

阳光城“绿色智慧家”发布执行要点：集团高层领导站台，进行阳光城绿色智慧家发布主题演讲，主要内容：1、阳光城集团品牌发展历程；2、阳光城集团品牌实力，突出世界500强企业，中国地产前20强；3、绿色智慧家的设计理念，打造健康系统的生活方式。活动核心2

新罗湖未来战略论坛会活动亮点：邀请罗湖更新局及中原集团创始人施永青先生站台，举办新罗资客户投资信心，提升业界知名度。给予投光影未来激光秀活动核心3活动亮点：配合光影未来激光秀表演，提升发布会的影响力，强化科技智能优势及品牌实力战略正名——为阳光城∙33项目正名1举措

深圳首个城市“艺术中心”绽放阳光城∙33项目正式入市，艺术体验馆/样板房同步开放。配合光影艺术家“山下工美”在营开之际为现场布臵光影艺术展，提升项目影响力。活动主题：城市与未来活动地点：营销中心活动内容：制造项目影响力特邀光影艺术家“山下工美”进行光影艺术展现场配合：活动派发礼品（项目楼书/艺术伴手礼）亮相艺术体验馆/样板房同山下工美，Kumi

Yamashit出生于日本群马县高崎市，为英国格拉斯哥艺术学院硕士和美国西雅图蔻尔尼旭学院学士。曾在西雅图美术馆、美国爱达荷州波西美术馆、旧金山芳草地花园艺术中心、新加坡的滨海艺术中心、东京HillsideGallery艺廊和纽约市的肯特艺廊举办个展，亦曾参与英国利物浦艺术双年展、伊斯坦堡的Karsi

Sanat

Calismalari和越后妻有大地艺术三年展等团体展，并持续在全球各地展出。现居纽约皇后区。。战略正言——分阶段组合推广

快速扩散品2举措

品牌形象先行

粤港澳公信力媒体同步发声执行时间：2018年9月1日-10月1日媒体配合：1、配合集团品牌战略发布会，“粤港澳大湾区”进行全面推广，邀约广深港区域主流电视及纸媒媒体进行公信力报道，奠定粤港澳大湾区阳光城品牌地位邀约媒体对象：广深港区域主流媒体（深圳都市报、深圳晚报、南方都市报、广州日报、羊城晚报、头条日报、东方日报等纸媒）、广深港区域地产网络主流媒体、剑客自媒体2、媒体组合推广，线下户外品牌形象先行，线上通过微信公众平台进行区域价值炒作战略正言——分阶段组合推广

快速扩散品2举措

短期爆破

蓄客期强势推广执行时间：2018年10月1日-11月1日执行形式：针对合作方资源及新媒体资源进行线上、线下进行精准组合投放，线精准投放，线下充分利用合作方推广资源，包括中原内部、合作银行以及活动方2018.10.202018.9

2018.102018.11

201开盘推广渠道：线上新媒集中爆破线下框架广告战略正言——分阶段组合推广

快速扩散品2举措

精准推广

定向投放

提升费效比执行时间：2018年10月20日开盘后投放渠道：1、快递广告：根据快递送达地址（精确到社区、写字楼）筛选，实现目标客群的精准投放万份起投，2元/份，即10万元起投；2、电梯框架：根据实时点位筛选后覆盖社区/写字楼的实际框架数量，进行费用核算，约道闸广告：可根据罗湖区域高端会所、酒店、写字楼等区域进行停车场道闸广告的投放；3、朋友圈定投：根据成交客户社区进行筛选投放，按曝光率1000次60-200元进行竞价收覆盖客群：针对成交客户特征分析进行定向投放战略正言——分阶段组合推广

快速扩散品2举措

业内大咖证言，借力造势

中原业内定向传播，实现业内圈层的渗透，扩大项目影响力

一次公司领袖发起的项目信息分享行动，以公司领导朋友圈/微博等自媒体，带动公司各个层面信息共享，带动地产投资客户及领导圈层的关注，同时可用于项目公众号及微信宣传推广。战略正道——精准客户导入3举措

精准客户渠道导入，快速实现项目上门公寓+小loft+大办公分类产品差异化目标客户差异化难点110+186+57共计353户化整为零，精准营销，以密集的活动节点作为收口，渠道与传播同CALLCENTER拓展组现场组大量、针对性CALL客及邀约现场高效渗透项目价值有效转化团体性、大客户资源关键人拓展1、渠道拓展组织架构渠道拓展拓CALL客组和拓展组凡邀约50批客集中到访即举办专场活动，利用活动渗透项目信息、建立项目调性及梳理客户诚意度。2、资源至上，执行第一2012、资源至上，中原CCES客户资源导入中原代理众多豪宅及热销公寓项目，累计有大量高端客户资源，客户资具有独一无二的优势；通过call客盘活近年高端客户资源，打开高端客户渠道，序号资料楼盘名称12万科深南道68号深圳中心天元T5\T6ONE393一级call客资料4招商中环5东海国际公寓万科云城68兆鑫汇金广场南院枫叶国际广场前海〃卓越壹号前海枫叶大厦佳兆业前海广场万科广场910111213重要Call客资料……以上仅示意，执行情况下以最终申请获准为准重点罗湖/福田投资楼盘客户资源，开盘前定量CALL客保障客量2、资源至上，中原二部独家资源导入中原二部独家资源，代理逾30个同类公寓，逾35万投资客户资成立阳光城专项CALL客团队，每天定向call客。启迪协信科技园融创创智谷泰禾中央广场今日中心嘉霖优广场嘉霖华禧珠江华谊文化城棕科云端塘朗城大中华APEC金地国际公寓万科云城兆鑫汇金广场恒邦壹峰南园枫叶国际广场帝豪大厦世纪汇∙都会轩侨城一号深圳湾科技皇庭中心深南道68号前海枫叶大厦新浩e都金领假日公寓生态园国速中心One39香江金融中心信利康大厦3、拓展形式多样化高粘客户拓展—活动方向以顶级客户中的活跃客户进行圈层的传播，以交流圈层晚宴形式执行；在顶级豪宅客户中找到活跃性的客户，分层次进行高端客户的圈层维护活动，不同规模不同节点采取根据实际梳理和商洽，规划出可以进行圈层维系的可行方式，并根据人数活动规模15-20人7-8人高粘客户圈层拓展及维系的必有方式小型圈层活动客户圈层体验活动定邀蓄客期间，根据访谈中客户意向度较高的兴趣爱好，定期举办小型高端圈层体验活动，既做好客户维护又可借机传递项目价值并拓展其圈层为定邀客户中的诚意客户举办私家晚宴或生日宴活动，并通过对该客户的维系，拓展其圈层潜在客户3、拓展形式多样化中原专项渠道拓展—房友圈深都房友圈资源免费利用，深圳都市报（强力线上宣传，覆盖500万客群）深都房友圈平台以《地铁早8点》为载体，为中原地产合作项目进行免费宣传并通过项目带客，帮助合作项目快速去化库存。3、拓展形式多样化中原专项渠道拓展—新房中心中原免费资源：海岸城新房中心核心区域外展场，免费展示项目海报核心区域进行免费推广。海岸城、世界之窗等商圈进行线下派单、巡展多渠道推广新房中心—①通过海岸展，宣传项②运用资源动态等信息③持续各大3、拓展形式多样化商拓与企拓商拓与企拓：9月初至项目开盘前（视实际情况，企业拓展活动基考虑实际人员安排，企业拓展由销售团队负责，每周（不含周末）外拓（企业及商户等）登记有效电话50个或2、当周完成两个拓客推广点（企业或商户，单点需摆放至少一个易计有效）或3、当周有效来访批数大于3批（营开后）计合格。1、当周各销售人员每人配备一名PT，各小组另选定一名小队长负责外出事务管理、当日考核资新品首发前期无客户积累，发挥销售能动性，内场call客＋走出去外拓，强化周边写字楼与企业客户，周边商户拓展商户拓展：企业拓展：丰富多样与灵活弹性的拓客工广铺周边区域，点线成面实现边形成知名度美誉度之利器更佳精准的专属企业活动拓展针对企业高质客户甚至大客户平台拓宽种子客户平台资源4、皇牌代理，信心保障

深南道68号：新政遇冷市场背景下，开盘销售率逾6成，2017年4月行

泰禾中央广场：开盘创坪山价格天花，2017年7月行家PK，易居出局

2017年商业成交金额TOP10及办公成交金额TOP10项目中，其中18家由中原缔造，市场占有率排名第一，其中5家由二部操盘。2017楼盘成交龙虎榜之商业成交金额TOP102017楼盘成交龙名次冠军楼盘名称瑧湾汇成交金额（万元）开发商代理公司中原名次冠军楼盘名称成交金额（万元）301605开发商卐越地产佳兆业地产龙光地产朗通地产龙光地产万科地产万科地产代理公司中原地铁集团、万科地产卐越时代广场佳兆业前海广场龙光玖钻720867亚军300182——亚军季军万科云城卓越前海壹号龙光玖钻562483462836414018371584292492249914220536186120133731万科地产卓越地产龙光地产招商地产朗通地产华润臵地启迪协信招商华侨城地铁集团中原二部中原季军253688中原第4名第5名第6名第7名塘朗城239827中原二部中原第4名第5名第6名第7名第8名第9名第10名中原龙光玖云著万科广场220738招商中环中原193400中原塘朗城中原二部中原万科深南道68号178236中原二部华润城地铁集团、万科地产第8名瑧湾汇164268中原启迪协信科技园红山6879汇德大厦中原二部中原第9名华创云轩招商中环144409112195众驰伟业投资招商地产中原中原——第10名4、皇牌代理，信心保障深圳中原操作大罗湖区域在售公寓及今年即将入市

8个（中原二部独占5个），罗湖片区公寓市场占有率近90%项目名招商中