第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析课件

第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第八章房地产开发的资金筹措与风险分析1第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第一节房地产开发项目的资金运作第二节房地产开发资金的筹措渠道第三节房地产开发资金筹措过程第四节金融机构对项目贷款的审查第五节房地产投资的风险分析第八章房地产开发的资金筹措与风险分析2第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发项目融资房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发项目融资3第一节房地产开发项目的资金运作二、房地产开发资金的运动特征1.房地产开发资金占用大且集中2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢3.房地产开发资金运动受区域影响第一节房地产开发项目的资金运作4第一节房地产开发项目的资金运作三、房地产开发资金筹措的原则1.安全性原则筹资的目的、金融角度和企业的风险2.经济性原则收益性、筹资成本3.可靠性原则时间和数量第一节房地产开发项目的资金运作三、房地产开发资金筹措的原则5第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。房地产资金的分类：1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3.按资金的转移的方式可分为固定资金和流动资金

第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产开发项目资金是指房地产6第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金二、银行贷款融资三、证券融资四、房地产投资信托融资五、预收购房定金或购房款六、由承包商带资承包建设工程七、房地产联建、参建融资八、利用外资与房地产典当融资第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金7第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金1.定义企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金2.我国有关规定房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。3.房地产自有资金包括现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金8第二节房地产开发资金筹措的渠道二、银行贷款融资最大优势是简便易行。实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱”来源：一家银行、多家银行我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及在华外资或侨资在华金融机构等组成的。第二节房地产开发资金筹措的渠道二、银行贷款融资9第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产贷款的方式：1.凭借开发企业的资信获取贷款2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款3.由第三者提供担保贷款第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产贷款的方式：10第二节房地产开发资金筹措的渠道抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。采用的方式：1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80%，30年。消费性贷款2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二节房地产开发资金筹措的渠道抵押贷款11第二节房地产开发资金筹措的渠道担保贷款是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。必须提供财务状况和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。条件：第二节房地产开发资金筹措的渠道担保贷款12第二节房地产开发资金筹措的渠道贷款的条件：1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件；2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金；3.房地产开发企业在银行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算；4.应具有贷款的偿还能力。第二节房地产开发资金筹措的渠道贷款的条件：13第二节房地产开发资金筹措的渠道“房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。”第二节房地产开发资金筹措的渠道14第二节房地产开发资金筹措的渠道三、证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。优越性：1.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入；2.有利于分算风险；3.有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。第二节房地产开发资金筹措的渠道三、证券融资15第二节房地产开发资金筹措的渠道证券发行的方式：1.发行股票股票是股份公司为筹措资金而发行的，表示股东按其持有的股份享有权益和承担义务的书面凭证。不许无面值发行，低于票面金额。普通股：享有公司的投票权、分享利润权与剩余财产分配权，同时也是公司经济亏损的承担着。不能退换只能转让。股息收益和到期收益。优缺点优先股：2.发行债券第二节房地产开发资金筹措的渠道证券发行的方式：16第二节房地产开发资金筹措的渠道2.发行债券是企业为了筹措资金而发行的、约期还本付息的具有借贷关系的有价证券。发行人——债务人购买者——债权人优势：任何符合相关政策规定的企业均有权申请发行企业债券而不会受到上市条件的制约，适用范围广；债券不会分散股权，债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；房地产债券一般是中长期的，无需为频繁的资金借贷操心。劣势：还款时，资金需求量巨大。第二节房地产开发资金筹措的渠道2.发行债券17第二节房地产开发资金筹措的渠道四、房地产投资信托融资房地产信托是货币的持有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。委托方——把货币或房地产委托他人管理和处置的一方。受托方——接受委托的金融机构委托标的物——被委托的房地产或证券受益人——享有信托利益的人，可以是自然人，也可以是法人第二节房地产开发资金筹措的渠道四、房地产投资信托融资18第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产信托融资的方式：1.房地产信托投资2.房地产信托存款与贷款3.房地产信托基金第二节房地产开发资金筹措的渠道19第二节房地产开发资金筹措的渠道五、预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建设工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。对于购房者：对于开发商：第二节房地产开发资金筹措的渠道五、预收购房定金或购房款20第二节房地产开发资金筹措的渠道六、由承包商带资承包建设工程建筑市场竞争激烈的时候，出现。风险的转移利息第二节房地产开发资金筹措的渠道六、由承包商带资承包建设工程21第二节房地产开发资金筹措的渠道七、房地产联建、参建融资联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资与某一房地产项目。通常项目较大

联建是指几家房地产企业之间的共同投资行为，参建一般是指房地产企业吸收个人参与某一房地产项目的投资行为。第二节房地产开发资金筹措的渠道七、房地产联建、参建融资22第二节房地产开发资金筹措的渠道八、利用外资与房地产典当融资利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。第二节房地产开发资金筹措的渠道八、利用外资与房地产典当融资23第二节房地产开发资金筹措的渠道例：将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。第二节房地产开发资金筹措的渠道例：24第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划三、选择资金来源四、融资方案分析与选择五、与资金融出者进行协商六、按规定办理各类融资手续第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式25第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式明确融资主体：组织融资、责任与风险的承担。融资主体：既有法人融资新设项目法人融资第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式26第三节房地产开发资金筹措过程二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划资金需要量—资金使用计划第三节房地产开发资金筹措过程二、分析房地产开发项目的资金需27第三节房地产开发资金筹措过程三、选择资金来源资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低1.资本金筹措有投资者提供。30%。现金、实物、土地使用权新设项目法人项目资金既有项目法人项目资金第三节房地产开发资金筹措过程三、选择资金来源28第三节房地产开发资金筹措过程2.债务筹措3.预售或预租

对于买家对于卖家一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获取政府房地产管理部门颁发的预售许可证。第三节房地产开发资金筹措过程2.债务筹措29第三节房地产开发资金筹措过程四、融资方案分析与选择1.资金可靠性足够的、持续的供应2.融资结构合理性最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。第三节房地产开发资金筹措过程四、融资方案分析与选择30第三节房地产开发资金筹措过程3.融资成本分析筹集和使用资金而支付的费用。资本金融资成本和债务融资成本。

4.融资风险分析供应风险利率风险汇率风险第三节房地产开发资金筹措过程3.融资成本分析31第三节房地产开发资金筹措过程五、与资金融出者进行协商

融资总额、条件、利率目标：期望以最低的加权平均资本成本率获得所需数量和结构的资金第三节房地产开发资金筹措过程五、与资金融出者进行协商32第三节房地产开发资金筹措过程六、按规定办理各类融资手续

合理、合法第三节房地产开发资金筹措过程六、按规定办理各类融资手续33第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价二、贷款项目评估三、房地产贷款担保方式评价四、贷款综合评价第四节金融机构对项目贷款的审查34第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价依据：企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业信誉、企业获利能力、企业在贷款银行的资金流量等等级：AAA,AA,A,BBB,BB,B第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价35第四节金融机构对项目贷款的审查二、贷款项目评估项目审查：项目基本情况、市场分析指标和财务评价指标风险分散：项目的经济规模、项目投资组合、项目分区对融资较大的或特殊情况第四节金融机构对项目贷款的审查二、贷款项目评估36第四节金融机构对项目贷款的审查三、房地产贷款担保方式评价考察借款人的第一还款来源。1.保证由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。2.抵押商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产3.质押第四节金融机构对项目贷款的审查三、房地产贷款担保方式评价37第四节金融机构对项目贷款的审查四、贷款综合评价综合项目风险等级、企业信用等级、贷款担保方式、贷款期限等。贷款综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100%某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数第四节金融机构对项目贷款的审查四、贷款综合评价38第四节金融机构对项目贷款的审查企业信用级别信用等级系数AAA30%AA50%A70%BBB90%第四节金融机构对项目贷款的审查企业信用级别信用等级系数AA39第四节金融机构对项目贷款的审查贷款方式系数银行担保10—20%省级非银行机构50%商品房抵押50%AA级以下企业100%由其他房屋及建筑物抵押100%信用贷款100%第四节金融机构对项目贷款的审查贷款方式系数银行担保10—240第四节金融机构对项目贷款的审查贷款期限系数中短期贷款在半年以内的100%中短期期限在半年以上不满一年的120%中长期贷款在1年以上不满3年120%中长期期限在3年以上130%中长期期限在5年以上140%第四节金融机构对项目贷款的审查贷款期限系数中短期贷款在半年41第四节金融机构对项目贷款的审查风险级别风险等级系数AAA80%AA70%A60%BBB50%凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款第四节金融机构对项目贷款的审查风险级别风险等级系数AAA842第四节金融机构对项目贷款的审查例题：某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，银行是否会发放贷款?第四节金融机构对项目贷款的审查例题：43第四节金融机构对项目贷款的审查练习：某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AAA级，银行担保，期限为5年，项目风险等级为AAA级，银行是否会发放贷款?第四节金融机构对项目贷款的审查练习：44第五节房地产投资的风险分析风险与收益同在，项目预期的收益越高，它所面临的风险也越大，收益不是投资决策的唯一的评价标准，风险也是一个重要因素。第五节房地产投资的风险分析45第五节房地产投资的风险分析一、房地产投资风险的概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而可以计算获取预期收益可能性的大小。风险报酬、风险损失第五节房地产投资的风险分析一、房地产投资风险的概念46第五节房地产投资的风险分析房地产风险主要体现在资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分类：1.系统风险：投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那部分风险。是房地产项目最先面对的风险。2.个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。第五节房地产投资的风险分析房地产风险47第五节房地产投资的风险分析1.系统风险

（1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（2）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。（3）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（4）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

第五节房地产投资的风险分析1.系统风险48第五节房地产投资的风险分析1.系统风险（5）利率风险：调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要之一。两方面影响。（6）政策风险：在房地产开发过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资收益目标的实现产生重大影响。例子（7）政治风险：房地产的不可移动性，使房地产投资者承担相当程度的政治风险。主要有政变、战争、经济制裁、外来侵略等。（8）自然损失风险：指由非人为因素导致的资产损失风险。如火灾、风灾、洪水、地震等偶然发生的自然灾害等。第五节房地产投资的风险分析1.系统风险49第五节房地产投资的风险分析2.个别风险（1）收益现金流风险：指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。（2）未来经营费用风险：指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。（3）资本价值风险：受到预期收益现金流、运营费用、收益率的变化风险。

第五节房地产投资的风险分析2.个别风险50第五节房地产投资的风险分析2.个别风险（4）比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。（5）时间风险：指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（6）持有期风险：指与房地产投资持有时间相关的风险。第五节房地产投资的风险分析2.个别风险51第五节房地产投资的风险分析二、房地产投资的风险与不确定性1.风险与不确定性分析的区别风险是在一定条件下、一定时期内可能发生的各种结果的变化程度。知道未来结果。不确定性是由投资项目的未来状况与目前预测的结果不可能完全一致，两者之间偏差。不知道未来结果。第五节房地产投资的风险分析二、房地产投资的风险与不确定性52第五节房地产投资的风险分析2.房地产开发项目主要的不确定性因素（1）土地费用（2）建筑安装工程费（3）租售价格（4）开发期与租售期（5）容积率及有关设计参数（6）资本化率（7）贷款利率第五节房地产投资的风险分析2.房地产开发项目主要的不确定性53第五节房地产投资的风险分析三、房地产项目投资风险的防范与控制1.房地产投资风险的防范策略防范策略是指在损失发生前，采取各种预控手段，力求免除或减小风险。（1）风险预控（2）风险规避（3）风险转嫁（4）风险组合第五节房地产投资的风险分析三、房地产项目投资风险的防范与控54第五节房地产投资的风险分析（1）风险预控

最积极的办法：做好房地产市场调查研究

（2）风险规避选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。

第五节房地产投资的风险分析（1）风险预控55第五节房地产投资的风险分析（3）风险转嫁风险转移，是指房地产投资开发商通过一定的技术措施将风险有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担风险的防范措施。非保险型风险转移合同形式的风险转移风险转移财务形式的风险转移保险型风险转移（4）风险组合第五节房地产投资的风险分析（3）风险转嫁56第五节房地产投资的风险分析（4）风险组合通过多项目投资来分散风险，是将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他风险损失且取得风险收益的投资项目补偿。不同类型项目组合风险组合不同区域项目组合不同时期项目组合第五节房地产投资的风险分析（4）风险组合57第五节房地产投资的风险分析2.房地产开发风险的控制措施（1）大规模开发土地（2）开发前必须对市场进行周密的调查（3）准确的项目定位（4）规划为本（5）向财产保险公司投保

第五节房地产投资的风险分析2.房地产开发风险的控制措施58谢谢！谢谢！59第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第八章房地产开发的资金筹措与风险分析60第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第一节房地产开发项目的资金运作第二节房地产开发资金的筹措渠道第三节房地产开发资金筹措过程第四节金融机构对项目贷款的审查第五节房地产投资的风险分析第八章房地产开发的资金筹措与风险分析61第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发项目融资房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发项目融资62第一节房地产开发项目的资金运作二、房地产开发资金的运动特征1.房地产开发资金占用大且集中2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢3.房地产开发资金运动受区域影响第一节房地产开发项目的资金运作63第一节房地产开发项目的资金运作三、房地产开发资金筹措的原则1.安全性原则筹资的目的、金融角度和企业的风险2.经济性原则收益性、筹资成本3.可靠性原则时间和数量第一节房地产开发项目的资金运作三、房地产开发资金筹措的原则64第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。房地产资金的分类：1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3.按资金的转移的方式可分为固定资金和流动资金

第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产开发项目资金是指房地产65第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金二、银行贷款融资三、证券融资四、房地产投资信托融资五、预收购房定金或购房款六、由承包商带资承包建设工程七、房地产联建、参建融资八、利用外资与房地产典当融资第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金66第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金1.定义企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金2.我国有关规定房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。3.房地产自有资金包括现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金67第二节房地产开发资金筹措的渠道二、银行贷款融资最大优势是简便易行。实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱”来源：一家银行、多家银行我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及在华外资或侨资在华金融机构等组成的。第二节房地产开发资金筹措的渠道二、银行贷款融资68第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产贷款的方式：1.凭借开发企业的资信获取贷款2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款3.由第三者提供担保贷款第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产贷款的方式：69第二节房地产开发资金筹措的渠道抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。采用的方式：1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80%，30年。消费性贷款2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二节房地产开发资金筹措的渠道抵押贷款70第二节房地产开发资金筹措的渠道担保贷款是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。必须提供财务状况和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。条件：第二节房地产开发资金筹措的渠道担保贷款71第二节房地产开发资金筹措的渠道贷款的条件：1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件；2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金；3.房地产开发企业在银行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算；4.应具有贷款的偿还能力。第二节房地产开发资金筹措的渠道贷款的条件：72第二节房地产开发资金筹措的渠道“房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。”第二节房地产开发资金筹措的渠道73第二节房地产开发资金筹措的渠道三、证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。优越性：1.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入；2.有利于分算风险；3.有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。第二节房地产开发资金筹措的渠道三、证券融资74第二节房地产开发资金筹措的渠道证券发行的方式：1.发行股票股票是股份公司为筹措资金而发行的，表示股东按其持有的股份享有权益和承担义务的书面凭证。不许无面值发行，低于票面金额。普通股：享有公司的投票权、分享利润权与剩余财产分配权，同时也是公司经济亏损的承担着。不能退换只能转让。股息收益和到期收益。优缺点优先股：2.发行债券第二节房地产开发资金筹措的渠道证券发行的方式：75第二节房地产开发资金筹措的渠道2.发行债券是企业为了筹措资金而发行的、约期还本付息的具有借贷关系的有价证券。发行人——债务人购买者——债权人优势：任何符合相关政策规定的企业均有权申请发行企业债券而不会受到上市条件的制约，适用范围广；债券不会分散股权，债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；房地产债券一般是中长期的，无需为频繁的资金借贷操心。劣势：还款时，资金需求量巨大。第二节房地产开发资金筹措的渠道2.发行债券76第二节房地产开发资金筹措的渠道四、房地产投资信托融资房地产信托是货币的持有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。委托方——把货币或房地产委托他人管理和处置的一方。受托方——接受委托的金融机构委托标的物——被委托的房地产或证券受益人——享有信托利益的人，可以是自然人，也可以是法人第二节房地产开发资金筹措的渠道四、房地产投资信托融资77第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产信托融资的方式：1.房地产信托投资2.房地产信托存款与贷款3.房地产信托基金第二节房地产开发资金筹措的渠道78第二节房地产开发资金筹措的渠道五、预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建设工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。对于购房者：对于开发商：第二节房地产开发资金筹措的渠道五、预收购房定金或购房款79第二节房地产开发资金筹措的渠道六、由承包商带资承包建设工程建筑市场竞争激烈的时候，出现。风险的转移利息第二节房地产开发资金筹措的渠道六、由承包商带资承包建设工程80第二节房地产开发资金筹措的渠道七、房地产联建、参建融资联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资与某一房地产项目。通常项目较大

联建是指几家房地产企业之间的共同投资行为，参建一般是指房地产企业吸收个人参与某一房地产项目的投资行为。第二节房地产开发资金筹措的渠道七、房地产联建、参建融资81第二节房地产开发资金筹措的渠道八、利用外资与房地产典当融资利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。第二节房地产开发资金筹措的渠道八、利用外资与房地产典当融资82第二节房地产开发资金筹措的渠道例：将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。第二节房地产开发资金筹措的渠道例：83第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划三、选择资金来源四、融资方案分析与选择五、与资金融出者进行协商六、按规定办理各类融资手续第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式84第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式明确融资主体：组织融资、责任与风险的承担。融资主体：既有法人融资新设项目法人融资第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式85第三节房地产开发资金筹措过程二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划资金需要量—资金使用计划第三节房地产开发资金筹措过程二、分析房地产开发项目的资金需86第三节房地产开发资金筹措过程三、选择资金来源资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低1.资本金筹措有投资者提供。30%。现金、实物、土地使用权新设项目法人项目资金既有项目法人项目资金第三节房地产开发资金筹措过程三、选择资金来源87第三节房地产开发资金筹措过程2.债务筹措3.预售或预租

对于买家对于卖家一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获取政府房地产管理部门颁发的预售许可证。第三节房地产开发资金筹措过程2.债务筹措88第三节房地产开发资金筹措过程四、融资方案分析与选择1.资金可靠性足够的、持续的供应2.融资结构合理性最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。第三节房地产开发资金筹措过程四、融资方案分析与选择89第三节房地产开发资金筹措过程3.融资成本分析筹集和使用资金而支付的费用。资本金融资成本和债务融资成本。

4.融资风险分析供应风险利率风险汇率风险第三节房地产开发资金筹措过程3.融资成本分析90第三节房地产开发资金筹措过程五、与资金融出者进行协商

融资总额、条件、利率目标：期望以最低的加权平均资本成本率获得所需数量和结构的资金第三节房地产开发资金筹措过程五、与资金融出者进行协商91第三节房地产开发资金筹措过程六、按规定办理各类融资手续

合理、合法第三节房地产开发资金筹措过程六、按规定办理各类融资手续92第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价二、贷款项目评估三、房地产贷款担保方式评价四、贷款综合评价第四节金融机构对项目贷款的审查93第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价依据：企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业信誉、企业获利能力、企业在贷款银行的资金流量等等级：AAA,AA,A,BBB,BB,B第四节金融机构对项目贷款的审查一、企业资信等级评价94第四节金融机构对项目贷款的审查二、贷款项目评估项目审查：项目基本情况、市场分析指标和财务评价指标风险分散：项目的经济规模、项目投资组合、项目分区对融资较大的或特殊情况第四节金融机构对项目贷款的审查二、贷款项目评估95第四节金融机构对项目贷款的审查三、房地产贷款担保方式评价考察借款人的第一还款来源。1.保证由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。2.抵押商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产3.质押第四节金融机构对项目贷款的审查三、房地产贷款担保方式评价96第四节金融机构对项目贷款的审查四、贷款综合评价综合项目风险等级、企业信用等级、贷款担保方式、贷款期限等。贷款综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100%某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数第四节金融机构对项目贷款的审查四、贷款综合评价97第四节金融机构对项目贷款的审查企业信用级别信用等级系数AAA30%AA50%A70%BBB90%第四节金融机构对项目贷款的审查企业信用级别信用等级系数AA98第四节金融机构对项目贷款的审查贷款方式系数银行担保10—20%省级非银行机构50%商品房抵押50%AA级以下企业100%由其他房屋及建筑物抵押100%信用贷款100%第四节金融机构对项目贷款的审查贷款方式系数银行担保10—299第四节金融机构对项目贷款的审查贷款期限系数中短期贷款在半年以内的100%中短期期限在半年以上不满一年的120%中长期贷款在1年以上不满3年120%中长期期限在3年以上130%中长期期限在5年以上140%第四节金融机构对项目贷款的审查贷款期限系数中短期贷款在半年100第四节金融机构对项目贷款的审查风险级别风险等级系数AAA80%AA70%A60%BBB50%凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款第四节金融机构对项目贷款的审查风险级别风险等级系数AAA8101第四节金融机构对项目贷款的审查例题：某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，银行是否会发放贷款?第四节金融机构对项目贷款的审查例题：102第四节金融机构对项目贷款的审查练习：某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AAA级，银行担保，期限为5年，项目风险等级为AAA级，银行是否会发放贷款?第四节金融机构对项目贷款的审查练习：103第五节房地产投资的风险分析风险与收益同在，项目预期的收益越高，它所面临的风险也越大，收益不是投资决策的唯一的评价标准，风险也是一个重要因素。第五节房地产投资的风险分析104第五节房地产投资的风险分析一、房地产投资风险的概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而可以计算获取预期收益可能性的大小。风险报酬、风险损失第五节房地产投资的风险分析一、房地产投资风险的概念105第五节房地产投资的风险分析房地产风险主要体现在资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分类：1.系统风险：投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那部分风险。是房地产项目最先面对的风险。2.个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。第五节房地产投资的风险分析房地产风险106第五节房地产投资的风险分析1.系统风险

（1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（2）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。（3）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（4）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

第五节房地产投资的风险分析1.系统风险107第五节房地产投资的风险分析1.系统风险（5）利率风险：调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要之一。两方面影响。（6）政策风险：在房地产开发过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税