标杆房企大型商业地产开发业态规范方案（图文108P）

主力店业态规划租赁服务永不落幕的时尚舞台

华润·万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。前沿魅力、和谐体验，尽在华润·万象城。

应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。

第一部分市场规划、市场分析一、规划运营模式1、万象城总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。力推“一站式”消费中心，是一种全新的商业模式它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方式、生活方式.2、华润万象城创建绿色商场1、取消一次性筷子仅仅是华润万象城倡导绿色消费、创建绿色商场的举措之一；2、华润万象城著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开业起就推出了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是加大了优惠力度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，令自带杯顾客大幅增加；3、华润万象城每天要接待顾客6万人次以上，每天收集垃圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外，其余的垃圾袋都需要回收；4、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每年可节约32万元，商城温度从23℃调高到26℃，每年可节约上百万元。

3、万象城年销售额超过10亿元1、开业一年的万象城全年销售额超过10亿元；2、二期总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；3、万象城已成深圳商业名片；4、万象城接待顾客2000万；5、商场出租率达97％；6、商场在顾客中的美誉度不断提升成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；7、华润大厦：出租率接近100％4、深圳休闲娱乐生活领跑者1、深圳最大、最好的电影城；2、星巴克在南中国的旗舰店；3、奥运标准真冰滑冰场；4、设计理念前卫的美发沙龙；5、闻名世界的玛花纤体；6、NOVO的时尚沙龙；7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；8、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。

5、万象城城采取主主力店店＋次主主力店＋＋专门店店的门店店组合形形式6、四家主主力店1、RéEL时尚生活活百货；；2、华润万万家新业业态Olé超级市场场；3、深圳最最大的电电影城——7厅嘉禾影影城；4、深圳第第一家奥奥运标准准的真冰冰滑冰场场。7、华润·万象城主主力店铺铺■RéEL时尚生活活百货：：专为18~35岁年轻女女性打造造的时尚尚生活馆馆。■■Olé超级市场场：华润润万家旗旗下的第第一家新新概念超超市，以以“时尚、健健康、快快乐”为经营理理念。■■嘉嘉禾深深圳影城城：目前前深圳最最大的电电影城，，为电影影爱好者者提供最最好的视视听享受受。■■冰冰纷万象象滑冰场场：中国国第一个个商业用用途奥林林匹克标标准真冰冰滑冰场场，下设设“冰纷会会”滑冰俱俱乐部部，教教练团团队实实力雄雄厚。。8、项目目选址址1、考虑虑到了了大型型购物物中心心地理理位置置和商商圈的的重要要性；；2、通过过市场场调研研，万万象城城所在在区域域十五五分钟钟步行行范围围内（（即所所谓的的“第一商商圈”），聚聚集了了地王王大厦厦、深深圳发发展银银行大大厦、、深圳圳证券券交易易所、、世界界金融融中心心等高高档写写字楼楼，众众多的的高级级酒店店及文文化设设施遍遍布周周边，，是深深圳最最具消消费力力人群群集中中的区区域；；3、罗湖湖作为为深圳圳最早早发展展起来来的区区域，，作为为城市市心脏脏的地地位在在深圳圳人心心中根根深蒂蒂固，，其吸吸引人人流的的作用用对万万象城城确立立“目的地地”的地位位将起起到积积极的的作用用。9、交通通方面面1、万象象城处处于深深南中中路与与滨河河大道道这两两条城城市主主干道道之间间，主主入口口与深深南大大道直直接相相接；；2、周边边有31条公交交车经经过，，而即即将投投入使使用的的深圳圳地铁铁一号号线大大剧院院站紧紧靠这这个项项目；；3、为了了更好好的吸吸引人人流，，华润润在政政府的的支持持下将将这个个地铁铁站与与万象象城地地下一一层打打通，，这样样大量量的地地铁客客流就就可以以直接接通过过通道道进入入万象象城内内。10、市场场分析析成功功前提提1、如何何精确确把握握市场场现状状，有有效预预测未未来市市场；；2、如何何有效效规避避市场场风险险，体体现前前瞻性性、准准确性性；3、这几几乎是是每一一个购购物中中心发发展商商关心心的问问题；；4、而解解决这这个问问题的的前提提就是是进行行充分分、准准确的的市场场分析析；5、购物物中心心的复复杂性性决定定了其其市场场分析析的复复杂性性；6、购物物中心心规划划前期期的市市场分分析是是一个个需要要在政政治、、经济济、金金融、、商业业、房房地产产等多多个行行业专专业知知识配配合下下完成成的系系统工工程；；7、2001年初，，华润润（深深圳））有限限公司司聘请请全球球顶尖尖的零零售业业专业业顾问问公司司进行行万象象城项项目开开发前前期市市场调调查，，内容容包括括了深深圳宏宏观经经济及及未来来发展展分析析、深深圳零零售市市场状状况、、项目目商圈圈分析析、深深圳居居民及及游客客的购购物习习惯、、零售售概念念测试试分析析、零零售商商对万万象城城项目目的反反应、、潜在在竞争争对手手分析析等，，制定定了一一份多多达300页的研研究报报告；；8、除专专业顾顾问公公司进进行市市场分分析以以外，，华润润自己己的团团队考考察了了众多多的可可比项项目：：美国国的MallofAmerica、SouthCoastPlaza、FashionIsland，日本本的CanalCity、六本本木，，香港港的太太古广广场、、又一一城、、海港港城，，新加加坡的的新达达城，，台湾湾的京京华城城、新新光三三越信信义新新天地地等近近百个个著名名的购购物中中心。。11、商业业规划划：成成功的的基础础1、在集中中时间间内感感受多多元化化、综综合性性的消消费；；2、购物物中心心区别别一般般百货货商场场的重重要特特点；；12、准确确、差差异化化的定定位1、准确确定位位乃是是购物物中心心竞争争胜出出的原原因；；2、据调调查，，超过过53％的被被访者者认为为万象象城的的市场场定位位应以以中高高档为为主。。因此此，万万象城城的市市场定定位确确定为为“中档偏偏高”，既不不同于于以高高档为为特色色的西西武，，又不不同于于一些些经营营中低低档商商品的的百货货公司司，具具有明明显的的差异异性。。13、营销销计划划提前前制定定只有形形成合合力，，才能能精彩彩不断断，给给予顾顾客美美好的的消费费体验验，建建立自自己的的忠诚诚顾客客群体体：1、第一一年的的重点点是完完成预预期营营业目目标，，树立立华润润万象象城品品牌；；2、锻炼炼和培培养购购物中中心经经营人人才，，特别别是培培养一一批优优秀的的商业业营销销人才才；3、二是是投入入较大大的营营销推推广经经费，，华润润投入入1500万元以以上的的推广广经费费；4、第一一年营营销计计划中中，华华润万万象城城会注注重整整体形形象推推广，，同时时整合合四大大主力力店的的营销销计划划，嘉嘉禾电电影城城、O’lé超级市市场、、“缤纷万万象”滑冰场场，“RÉEL”百货是是华润润万象象城的的四大大主力力店各各自都都有自自己的的营销销策略略。14、万象象城品品牌树树立开业是是树立立品牌牌里程程碑的的开始始，华华润的的开业业仪式式突出出顾客客服务务导向向，给给人务务实深深刻印印象。。15、万象象城品品牌主主要从从三个个角度度树立立1、针对对客户户需要要商品品种类类调整整及时时，能能够满满足顾顾客需需求；；2、购物物等各各个业业态服服务完完善；；3、树立立鲜明明的商商业文文化特特色。。16、大型型推广广活动动及执执行1、万象象城在在开业业之前前已经经进行行大规规模宣宣传工工作，，利用用深圳圳文化化产业业博览览会机机遇；；2、深圳圳国际际文化化产业业博览览会系系列活活动之之一的的“华润万万象城城”2004精英世世界模模特大大赛中中国选选拔赛赛正式式进入入赛会会阶段段，该该活动动为开开发作作了预预热宣宣传。。17、万象象城白白领文文化节节思路：：突出出白领领文化化特色色将将万象象城打打造成成为白白领的的心灵灵驿站站达到目目标：：让深深圳广广大白白领认认同华华润万万象城城，不不仅将将万象象城作作为购购物中中心，，而且且也作作为白白领社社交中中心。。内容１．白领才才艺表演，，白领趣味味比赛，评评选深圳十十佳智慧型型白领丽人人；２．与深圳圳书城联合合举办深圳圳白领读书书论坛，围围绕白领成成长，举行行电视辩论论比赛；３．与深圳圳市环保局局合作，关关注深圳生生态环境，，举行美化化深圳生态态环境征文文比赛；４．深圳特特区报合作作，开展深深圳１０００位金领资资助梅州山山区儿童一一对一活动动，与团市市委一起举举办联谊晚晚会。每位位深圳金领领人士资助助儿童１００００元学学费，华润润万象城为为金领人士士提供贵宾宾卡１０００张。18、物业管理理体系1、物业管理理内容主要要职责安全全防损人员员安全与商商品防盗、、防损；2、大型营销销活动秩序序维护；3、人员基本本分布：商商场八个人人员出入口口，四个车车辆出入口口；4、清洁与绿绿化维护负负责整个购购物中心清清洁与卫生生保洁；5、购物中心心设备维护护智能化化设备、电电梯设备、、低压电器器设备、消消防设备、、供水设备备；6、装修管理理商户进进驻装修管管理；7、户外广告告与室内灯灯箱是重要要收益来源源，也是物物业管理维维护的重点点设施。8、商业社区区文化负责责商业社区区文化建设设，活跃商商户文化生生活，充分分发挥商业业设施作用用，与业主主委员会一一起开展健健康向上的的文化活动动；9、万象城的的物业管理理服务极具具个性，突突出女性商商店氛围，，CI形象方面，，给人耳目目一新的高高级；10、将酒店物物业管理服服务引进到到百货物业业管理中。。11、客户服务务体系；12、消费者促促销服务，，商家售前前与售后服服务，餐饮饮服务，娱娱乐服务；；13、整个购物物中心服务务体系应该该围绕提升升顾客满意意度建设客客户满意度度调查》分析存在问题题》相关部门及商商家督促改进进》达到顾客满意意度上升的目目标；14、注重服务最最佳流程，确确保服务质量量，节约顾客客时间；15、鼓励购物中中心员工与顾顾客建立商业业友谊，培育育更多忠诚顾顾客；16、在促销与品品牌推广活动动中强调服务务公平性原则则，包括结果果公平性、程程序公平性和和交往公平性性；17；对顾客忠诚诚进行细分研研究，通过高高质量服务，，让顾客有强强烈信任感；；18、通过高品味味文化营销活活动，让顾客客产生归属感感。19、租赁合约管管理；主要体现在万万象城开发商商对商家的服服务方面，做做到电脑化管管理，及时提提示商家准备备续约或撤离离，再租金提提升时候，及及时向商家通通报解释，取取得商家理解解与支持。20、设备维护与与管理；光纤网络通信信设备电梯设备万象象城拥有近百百部电梯可以以集中管理。。19、提升租金的的方法由于万象城规规划设计合理理，立体动线线设计减少了了楼层之间的的租金差距。。20、关注各个商商家经营业绩绩帮助商家在在万象城开展展有效营销活活动租金的提升，，以商家业绩绩增长为基础础；商家业绩增长长必然导致更更多商家要求求进入购物中中心。21、优化业态通通过经营数据据监测调整业业态1、对于高档品品牌，要继续续加大力度引引进世界著名名品牌，能够够填补深圳空空白，稳步提提升负一层和和一层租金；；2、KFC成为负一层最最聚集人流的的业态；3、由于书城人人流量大，如如果能够吸引引这部分人群群购买，整个个万象城顾客客群将稳步增增加；4、二层以上增增加中档价格格商品，全是是高档商品将将走入误区；；5、REEL百货价格是顾顾客关注的要要点；6、持续招商，，主动淘汰不不符合顾客需需求的商家；；7、对商家进行行精细化管理理，不仅注重重商家的营销销业绩，而且且对商家的顾顾客满意度进进行重点管理理。建筑设计1、功能与结构构的完美结合合由于大型购购物中心在中中国是新生事事物，故聘请请国外有此经经验的设计单单位担纲尤显显重要；2、华润重金聘请请综合实力国国际排名第三三、商业建筑筑设计国际排排名第一的RTKL设计师事务所所担纲万象城城项目规划和和建筑设计。。3、华润此举付付出的专业顾顾问费要比国国内一些购物物中心设计费费用高出很多多，但避免了了购物中心今今后使用、出出租时的不便便，实际上是是为项目增值值了；4、万象城零售售设计顾问在在建筑设计一一开始就已经经介入，这是是目前国内许许多购物中心心所没有的；；5、在建筑功能能上，万象城城是单独建筑筑，购物中心心上方无常见见的住宅塔楼楼或写字楼，，这就最大限限度的保证了了购物空间的的灵活性和舒舒适性。经营理念与经经营战略理念设计1、理念设计是是一个大型购购物中心的灵灵魂问题，如如何对待顾客客？2、为顾客提供供何种体验这这是购物中心心定位必须要要解决的问题题；3、万象城应该该打造出深圳圳都市文化品品位且富有个个性的主题购购物中心；4、万象城的建建设和招商过过程中始终围围绕全新的建建筑形态、全全新的消费环环境、全新的的业态组合”的理念，精心心挑选建设团团队和品牌商商家。建筑特色万象城除了拥拥有如米兰大大道、阳光大大道、幻彩天天顶、浑圆天天顶、空中花花园等特色景景观外，在商商业空间的构构成上，也有有很多特色，，为众多入驻驻的租户商家家所赞许。主动线整个购物中心心只有一条主主动线，无次次要通道，所所有店面都分分布在动线两两边，这样避避免了整个商商场中死角的的出现；内外外部交通合理理，真正做到到人车分流、、人货分流；；高的特色层高（5.6米至6.8米不等）、实实用率高（达达60％），方正实实用。88部电扶梯1、88部电扶梯与直直梯纵横交错错，购物非常常方便；2、店铺的可视视性与通达性性强。公共区域1、公共区域的的空间舒适、、色彩和谐；；2、体现自然化化、人性化，，无障碍设计计给残疾人购购物提供了方方便；3、对女性消费费者更是关怀怀备至，女性性洗手间配置置高出国家标标准的两倍。。主力店、男男装、女装装、家居生生活、影音、、个人护理理、药品、礼礼品、鞋包、、钟表、珠宝宝饰品、餐饮饮、银行、、服务展示中中心、休闲服服、运动用品品、童装、玩玩具。AnubisARTE安徒生冰淇淋淋鲜果汁倍轻松BreadTalk宝明堂CKunderwearCITYCHAINDESIGNERTIMES东方红EspritedcEEEFEELMORE菲科美冲印店店Flavor雪茄GOLAY广天藏品HaagenDazs华润堂金大福江南味道金燕庄KFC康维他Leonidas茂昌OPTICAL面点王万宁mannings满记甜品NiCENICIOlé超级市场PizzaHutPIV:style奇华饼家REEL芮欧时尚生活活百货水呼吸时光音像SUNGLASSSHOPswatch十一德翡翠馆馆STARBUCKSCOFFEETissot天福茗茶味千拉面位元堂眼镜88优之良品周大福周生生Zippo休闲娱乐项目目万象城·嘉禾影城全城瞩目的嘉嘉禾深圳影城城由有30多年影院管理理经验的香港港嘉禾集团投投资3400万元，按世界界顶级影城标标准兴建，首首期七个厅，，含一个贵宾宾厅，共1076个座位，是迄迄今为止深圳圳最大最新的的现代化专业业影城。负责责影城总体设设计和视听.万象城·溜冰场万象城·真冰溜冰场位位于万象城四四楼是严格按按照奥运竞赛赛标准建设,建成后的溜冰冰场可举行花花样滑冰、速速度滑冰、冰冰球比赛以及及其他冰上娱娱乐活动。万象城的溜冰冰场吸引了相相对固定的消消费人群，万万象城请世界界溜冰冠军来来深圳表演，，更加深了顾顾客的印象。。玛花纤体玛花纤体玛花纤体是隶隶属于丽妍集集团(GlobalBeautyInternationalLimited)所经营的品牌牌之一，该集集团公司是一一家跨国美容容企业完美美容完美专业美容容纤体中心，，创于1995年，一直以来来均以国际级级的管理，专专业的美容技技术，先进的的美容仪器为为宗旨，提供供多元化及高高质量的服务务。乐活美味春天在空气中中酝酿着慵懒懒的味道，纯纯净的阳光适适合在没有阴阴影的餐厅落落地窗上静静静的流淌，我我就喜欢在这这个时候，手手中握一杯适适合这个季节节的绿茶，桌桌上还放着我我最爱的提拉拉米苏……思考健康自然然的生活，这这就是LOHASCUISINE。为您推荐带来来健康的乐活活美味，希望望您在奖励味味蕾的同时，，感受健康美美味带来的。。•中国食尚o豆花工房川菜菜馆(568)o江南厨子(499)o江南味道(B05)o留园饭店(N303)o寻蝶坊(468)•世界美食o火间土(128)o泰满冠泰国菜菜馆(593)o香舍法国餐厅厅(299)o新罗宝(599)o意粉屋(399)o居食屋[和民](490)•健康快食o水呼吸(KB05)麦当劳(591)o KFC(B32)o PizzaHut(B01)o面点王(B20)o味千拉面(B88)o禾绿回转寿司司(555)o美乐汇美食广广场(567)•咖啡茶点o BreadTalk(B30)o HaagenDazs(KB06)o Leonidas(B28)o STARBUCKSCOFFEE(B99)o安徒生冰淇淋淋鲜果汁(B55)o金燕庄(B08)o奇华饼家(B39)o天母蓝鸟烘焙焙坊(KM13)o优之良品(B96)o满记甜品(B98)天母蓝鸟烘焙焙坊源自台湾，由由台湾烘焙名名师执导，以以专业的糕点点烘焙技术和和独特的烘焙焙方法特制出出来...Leonidas所有的Leonidas巧克力制作都都是在布鲁塞塞尔，以最好好、最高品质质的材料制作作而成。推广场地-位于中庭的活活动场地，适适合做品牌形形象展示推广场地-不接受场外申申请，只接受受场内品牌商商的形象推广广活动推广场地-该场地紧邻中中庭，人流量量和人群质量量都较高推广场地-该场地位于嘉禾禾影城旁边，，人流较多推广场地-该场地位于美美容区VIP尊崇享受购物积分：贵贵宾持卡在万万象城内消费费，均可累计计积分（个别别店铺除外））兑换礼品：贵贵宾可根据积积分数兑换相相应的礼品生日贺礼：贵贵宾可在生日日当月获得特特别的贺礼特别活动：万万象城将不定定期为贵宾举举办各类贵宾宾专属活动特别优惠：贵贵宾可于指定定时期在指定定店铺内享受受特别优惠定期直邮：万万象城精美直直邮杂志及缤缤纷礼券将定定期送达府上上万象城VIP积分兑奖开始始！1月20日起，积分满满100分即可参加兑兑奖活动，数数量有限，兑兑完即止。·详情致电：82668266兑奖地点：万万象城2F服务台奖品地点：万万象城2F服务台所需积分奖品内容店铺号限量备注1000价值200元万宁礼券1份B07150——1000价值200元留园礼券1份N303150——500价值100元哈根达斯礼券1份KB06150——500价值100元优之良品礼券B96150——300价值40元Element面包礼券1张B1-3F150——1000价值200元REEL时尚生活百货礼券1份B1-3F150--300价值80元嘉禾普通厅电影票1张363/463400--200环保购物袋1个300--200精美钥匙扣1个150--200精美手机链1个150--100冰纷万象滑冰票1张488200--50万象城停车票1张2000--·兑奖时间:每月20日开始至次月19日止·兑奖规则:凭相应积分兑换各类奖品。每种奖品每人每次限兑5份，如超出5份请您重新排队兑换。麦当劳咖啡2009年3月2日2009年4月30日前：1、买原味特级级板烧鸡腿堡堡送雀巢冰极极冰爽茶（中中）2、买麦香鱼送送汽水（中））3、买麦乐鸡（（10块）送麦乐酷酷4、买汽水（大大）送派嘉禾影院2009年3月2日（一）免费费赠送健康新新体验：3月8日，当天女性性观众凭普通通厅、贵宾厅厅电影票可领领取中航健身身会价值180元健身体验卡卡一张。（二）礼品卡卡套餐：2月28日—3月8日，以300元的优惠价格格购买“爱的关怀”礼品卡套餐（（套餐内含250元嘉禾电影礼礼物卡、￥50会费），可获获赠巧克力礼礼盒及中航健健身会价值398元健身体验一一张。意粉屋2009年3月2日3月8日，女士到意意粉屋消费均均可免费赠送送特饮一杯；；2009VIP会员正在售卖卖中,旧VIP会员转新VIP会籍可获“缤纷嘉年华券券”一张,可享免费一客客小食拼盘；；周一至周五五惠顾午市套套餐可享“4人同行，1人免費”优惠(每四客即可享享赠其中最“低”价值的午市套套餐1客免費优惠)DesignerTimes2009年3月2日购买任何正价价品牌手表：：A、满1000元，赠价值300元时尚背包一一个；B、满2000元，赠价值450元香水一瓶；；C、满3000元，赠价值1000元金牛购物礼礼券一张（满满6000元赠2张，满9000元赠3张，多买多送送），金牛礼礼券换购的礼礼品均为指定定品牌手表及及礼品AB/SOUL2009年3月2日09年春夏新品全全场9折，购物满3800元可获赠意大大利原装进口口真丝腰带一一条。Ole'2009年3月2日3月1日至8日期间：1、凡女性顾客客购买ASC葡萄酒金额达达到166元，可获375ml智利酒1支；2、女性顾客购购买可利菲尔尔巧克力糖珠珠可八折买单单；3、女性顾客购购买ROSEMARY巧克力可有8折优惠；4、购买Efocus/方美亚可享受受1件8.5折、2件8折、3件7.5折。REEL百货2009年3月2日春季化妆品节节：3/04~3/10期间，化妆品品专柜推出满满额赠、优惠惠套装组合独独家限量，品品牌日芮歐会会员持卡更享享2倍积分。王子国宴饭店店2009年2月27日万象城5楼王子国宴饭饭店晚饭市（（5点-10点）增设点心心供应，凭万万象城会员卡卡可获免茶优优惠，欢迎光光临，订座82690333第二部分、业业态规划布局局

独立规划划设计保证专专业经营1、华润为了更更好地运作万万象城这个项项目，特别成成立了华润(深圳)有限公司，他他们从香港聘聘请来资深的的房地产和零零售业运营专专家蔡德群担担任该公司常常务副总经理理，蔡曾经在在香港成功的的发展过太古古广场、太古古城中心、又又一城等ShoppingMall项目，在这个个领域拥有非非常丰富的操操作经验。2、认为一个超超级购物中心心的成功除了了外在的位置置、交通条件件外，项目的的规划更为重重要。3、目前国内的的ShoppingMall普遍欠缺规划划，这在很大大程度上影响响了其经营的的效率。例如如现在国内的的ShoppingMall普遍都是综合合性建筑，商商场、酒店、、写字楼规划划为一体，一一般的形式是是裙楼部分做做商场，裙楼楼以上为写子子楼和酒店；；4、这种规划方方式通常都是是以写字楼和和酒店为核心心，主要满足足写字楼和酒酒店的整体设设计，相比之之下，商场则则是附属部分分，其设计都都必须首先满满足写字楼和和酒店的整体体规划，然后后才是商场部部分，这种设设计思路往往往很难保证商商场部分有一一个很合理的的规划，例如如形状和采光光的问题。5、华润在规划划万象城项目目时，完全抛抛弃了传统的的规划模式，，将万象城作作为一个独立立的建筑主体体进行设计；；6、给予其设计计规划的较大大自由空间；；7、一期的“万象城”和5A甲级写字楼是是两个相互独独立的主体建建筑，两幢建建筑之间通过过空中走廊连连接；这种设计方式式可以最大限限度的给予万万象城更为独独立和自由的的规划，完全全站在购物的的角度进行规规划和设计。。8、万万象象城城”力图图提提供供给给消消费费者者舒舒适适、、丰丰富富的的购购物物体体验验，，这这就就要要求求整整个个建建筑筑规规划划必必须须满满足足顾顾客客购购物物的的需需求求和和心心理理；；9、主主体体建建筑筑总总建建筑筑面面积积虽虽然然达达18.8万平平方方米米，，拥拥有有6层商商业业楼楼面面，，全全部部通通过过上上百百部部电电梯梯连连接接；；10、消消费费者者在在购购物物过过程程中中并并不不感感到到疲疲劳劳和和烦烦琐琐，，因因为为每每一一层层都都有有一一个个明明显显的的动动线线，，所所有有店店面面都都分分布布在在动动线线两两边边，，这这样样保保证证了了整整个个商商场场中中没没有有死死角角；；11、当当顾顾客客在在这这个个面面积积巨巨大大的的商商场场中中逛逛时时，，宽宽阔阔的的主主动动线线可可以以让让顾顾客客很很容容易易找找到到要要找找的的店店面面和和商商品品，，不不会会出出现现在在其其它它商商场场迷迷路路的的情情况况；；12、巨巨大大的的中中庭庭直直接接通通到到建建筑筑的的顶顶部部，，可可以以采采到到足足够够的的自自然然光光；；13、卸卸货货区区的的设设置置特特点点，，卸卸货货区区安安排排在在店店面面的的后后部部，，通通过过货货梯梯直直接接进进入入店店面面的的货货物物区区，，顾顾客客走走动动的的位位置置完完全全看看不不到到货货物物的的物物流流过过程程。。14、一一期期还还为为顾顾客客提提供供了了1034个车车位位，，二二期期将将达达到到3000个。。第三三部部分分、、招招商商合合理理规规划划业业态态组组合合和和市市场场定定位位驻品品牌牌分分析析服装装、、精精品品类类GUCCI”鹏城城开开中中国国最最大大店店意大大利利古古乔乔古古希希股股份份公公司司是是一一家家跨跨国国（（集集团团））公公司司，，创创办办于于1921年，，拥拥有有“GUCCI”世界界知知名名品品牌牌，，产产品品涉涉及及手手袋袋、、服服装装、、珠珠宝宝、、钟钟表表及及香香水水等等高高档档消消费费品品，，公公司司专专卖卖店店遍遍布布世世界界发发达达国国家家各各大大城城市市。。据据该该公公司司有有关关负负责责人人透透露露，，该该公公司司已已在在深深圳圳罗罗湖湖区区万万象象城城设设立立中中国国最最大大的的专专卖卖店店。。品牌牌中中有有1／3是首首次次进进入入深深圳圳，，其其中中很很多多是是首首次次进进入入中中国国中中国国的的旗旗舰舰店店世界界一一线线品品牌牌ErmenegildoZegnaAlfredDunhillESCADAHUGOBOSSKENZOPalZileriCHARRIOL定位位在在中中档档或或者者偏偏上上的的品品牌牌AZONA、EXCEPTION、Sammy这样样一一批批定定位位在在中中档档或或者者偏偏上上的的品品牌牌丹麦麦、、英英国国、、法法国国等等价价位位适适中中却却又又时时尚尚的的品品牌牌ONLYJack&JonesVeroModaChevigonODBOitd＋Esprit城市市白白领领一一族族喜喜爱爱的的Esprit，将将在在万万象象城城开开设设全全国国面面积积最最大大、、业业态态最最全全的的旗旗舰舰店店，，共共有有三三层层楼楼，，1800平方方米米的的营营业业面面积积，，除除了了经经营营女女装装、、男男装装、、配配饰饰等等商商品品外外，，在在三三楼楼还还开开设设了了一一个个美美发发沙沙龙龙，，专专为为时时尚尚男男女女设设计计最最新新的的发发型型。。MNG西班班牙牙风风情情的的MNGSWAROVSKI世界界著著名名的的水水晶晶品品牌牌SWAROVSKI牛仔仔休休闲闲服服饰饰CKJeans这些些人人们们耳耳熟熟能能详详的的品品牌牌，，均均不不约约而而同同地地把把设设在在万万象象城城。。NOVONOVO也将将在在万万象象城城内内展展示示其其独独特特的的购购物物理理念念，，NOVO万象象城城店店的的经经营营面面积积约约1940平方方米米，，就就好好像像一一个个小小型型的的百百货货商商店店。。在在这这家家店店里里，，还还特特设设了了一一些些公公共共休休闲闲场场地地，，例例如如NOVO咖啡啡屋屋、、NOVO影视视区区以以及及互互动动的的店店内内指指引引等等设设施施。。“我们们还还将将与与著著名名的的MTV合作作，，定定期期在在店店内内举举办办时时尚尚沙沙龙龙。。NOVO起源源于于拉拉丁丁语语，，在在英英文文里里面面对对应应的的单单词词为为“new”,“NOVOConcept”在中中文文里里面面的的意意思思即即为为“新概概念念”。NOVOConcept凭借借其其超超前前的的理理念念将将在在各各方方面面全全新新打打造造“新概概念念”的百百货货形形象象，，融融合合了了前前卫卫设设计计、、时时尚尚潮潮流流及及尖尖端端科科技技诸诸多多元元素素。。NOVOConcept将特设设一些些公共共休闲闲地带带，如如NOVO咖啡屋屋、NOVO影视区区、NOVOeventspace等等。。NOVOConcept是一种种全新新概念念的生生活空空间，，迎合合年轻轻、时时尚和和独立立的新新一代代的时时尚品品位。。我们们的目目标对对象具具备中中高水水平收收入、、不断断地追追求各各种新新方式式来表表现他他们的的个性性、独独特和和自我我的都都市年年轻白白领。。MISSSIXTY而著名名的意意大利利女装装休闲闲品牌牌MISSSIXTY将作为为一家家专门门店与与NOVO构成姊姊妹店店。i．t这是一一家在在香港港经营营的非非常成成功的的店铺铺，旗旗下拥拥有众众多的的时装装品牌牌，素素以款款式前前卫、、多元元化和和引导导潮流流而著著称，，服装装品类类从国国际高高级时时装到到席卷卷亚洲洲的日日本年年轻潮潮流品品牌一一应俱俱全。。它将将在万万象城城开设设深圳圳地区区唯一一的旗旗舰店店。GRIGRI与华润润全面面合作作，首首次将将旗下下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6个著名名品牌牌一起起进驻驻华润润中心心万象象城Nautica美国最最受欢欢迎的的休闲闲品牌牌之一一Nautica也已经经入驻驻。1、国内内的ShoppingMall通常采采用租租赁经经营，，开业业前期期采用用招商商的方方式引引进不不同商商业业业态的的商家家进入入购物物中心心；2、对于于一个个规模模动辄辄十万万平方方米以以上的的超级级购物物中心心而言言，如如果前前期没没有完完善的的商业业规划划和整整体定定位那那将是是非常常危险险的；；3、没有有规划划和定定位的的购物物中心心呈现现给顾顾客的的往往往是散散、乱乱的感感觉；；4、一个个完整整的ShoppingMall通常都都由百百货店店、众众多专专卖店店、超超市、、餐厅厅和电电影院院、娱娱乐设设施组组成，，提供供给顾顾客的的是集集购物物、美美食、、娱乐乐、休休闲、、康体体和服服务于于一体体的综综合空空间。。5、仅仅仅有不不同业业态的的商户户进入入ShoppingMall，不进进行功功能的的规划划和整整体定定位也也很难难长期期吸引引消费费者；；6、深圳圳中信信城市市广场场是一一个面面积达达7万平方米的的大型购物物中心，西西武百货和和吉之岛百百货是其中中的两家主主力店，但但由于西武武百货完全全是高档服服装店为主主且占据1～3层的主要经经营面积，，导致其它它层的商户户和品牌较较为零散，，只能招到到一些零散散的商户和和品牌店，，业态显得得单调，而而吉之岛百百货的定位位与西武百百货之间又又缺少一个个衔接过渡渡的业态，，使中信城城市广场整整体不是太太和谐。7、万象城在在整体规划划和设计时时吸取了国国内外ShoppingMall经营的经验验和教训；；8、避免购物物中心主题题缺