日本养老地产考察报告（运营要点）

2目录考察背景考察项目考察总结3考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营；企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。4考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心5考察项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老6考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心7SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。8SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。9SunCity——横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志10项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城11项目规模模占地面积积：84350㎡建筑面积积：56012㎡总户数：：601户（其中中自理型型480户，介护护型121户）自理型住住宅单元元中有几几间为用用于体验验入住的的客房。。户型面积积：自理理型住宅宅单元的的户型面面积：44.6~82.3㎡㎡，平均面面积为61.6㎡介护型住住宅单元元的平均均户型面面积：22.3~27.9㎡㎡，平均面面积为22.9㎡公共空间间面积：：自理型型住宅单单元公共共空间面面积为：：18449㎡介护型住住宅单元元公共空空间面积积为：3107㎡公共空间间比例占占到项目目总面积积的38%，高比例例的公共共空间配配置是项项目一大大特点SunCity——横滨太阳阳城项目造价价总造价1亿美元（（不含土土地成本本），每每平米造造价1785美元建筑设计计：PerkinsEastman景观设计计：SW景观设计计公司12SunCity——横滨太阳阳城营收模式式（括号号内数字字为人民民币）一次性入入住金：根据房间间大小，，3,000万~9,800万日元不不等（240~784万），其其中4,900万日元（（392万）的比比例最多多。两人入住住一次性性入住金金在上述述价格上上上浮1,000万日元（（80万）/居室。一次性入入住费用用15年内可退退还部分分。计算公式式为：入入住费用用*0.85*（（180月-入住月））/180），入住住满15年后一次次性入住住费用不不再退还还。月金：额外收费费：室内水水电费、、停车费费、介护护用品使使用或租租赁费等等。最初入住住时，即即吸纳自自理型老老人，也也吸纳介介护型老老人。老人入住住后可直直至终老老。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人13SunCity——横滨太阳阳城服务人员员配置介护老人人服务：：1.5(老人)：1（服务人人员）医疗配置置项目内设设置提供供日常健健康管理理诊察的的就诊室室当老人需需要医学学就诊时时，通过过外部合合作医院院进行救救助。经营状况况自理型住住宅单元元的入住住率为61.7%介护型住住宅单元元的入住住率为47.1%入住老人特点点高收入老人多数有国外生生活背景入住费用基本本为自己承担担14SunCity——横滨太阳城高星级酒店的的装修风格室内外景观结合合引入良好的室内外外景观视野产品设计——室内设计15产品设计——服务功能SunCity——横滨太阳城ATM机、邮筒、便便利店、干洗洗店、健身房房、酒廊、浴场、、园艺区、几乎涵盖所有有所需的公共共功能。16产品设计——无障碍设计SunCity——横滨太阳城无障碍设计遍遍布项目的每每一个空间。。17SunCity——横滨太阳城依靠强大的股股东背景，项项目开发资金金、设备提供供、酒店式运运营管理等均均有股东提供供，降低开发发成本，分摊摊开发风险。。选址：选址近近郊，以较低低价格获得土土地。高规格的酒店店式装修是项项目最大卖点点及亮点。高比例的公共共空间设计，，提供各种老老人交流场所所，吸引老人人减少居室内内留置时间。。充分考虑老年年人的生理和和心理需求，，在产品细节节上体现个性性化和精致性性。股东整合：整合各类型型与养老地产产产业链相关关的股东，共共同投资成立立养老地产运运营管理机构构，通过各自自的资源，将将养老地产的的经营风险和和成本降低。。产品设计：独特的产品品设计，使项项目区别于一一般养老机构构的氛围。功能设计：通过便利性性公共设施设设置，在项目目内部营造完完整的生活圈圈。项目启示项目要点18SunCity——银座太阳城SunCity银座项目接待人员员项目建筑设计计师PerkinsEastma浦田尚志19项目背景：SunCity租赁物业运营营的养老地产产项目，物业业租赁期为25年。由BDA室内设计公司司进行装修设设计，与2006年投入运营。。项目位置项目位于东京京最繁华的中中央区，距离离银座四丁目目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河河，拥有良好好的河景资源源和开阔的视视野。是日本本市中心养老老项目的典型型代表。SunCity——银座太阳城银座四丁目银座太阳城约3KM20SunCity——银座太阳城项目规模占地面积：4714㎡建筑面积：39277㎡㎡总户数：362户（其中自理理型314户，介护型48户）自理型住宅单单元中39间原先设计为为介护式单元元，后期由于于需求度偏低低，改建为自自理型住宅单单元。户型面积：自自理型住宅单单元的户型面面积：42.0~83.5㎡，平均面积为为65㎡介护型住宅单单元的平均户户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为为29.2㎡公共空间面积积：自理型住住宅单元公共共空间面积为为：8460㎡介护型住宅单单元公共空间间面积为：3238㎡停车位：机械械停车数88个21SunCity——银座太阳城营收模式（括括号内数字为为人民币）仅吸纳有自理理能力的老人人，项目内介介护单元仅为为入住老人身身体过渡期服服务老人入住后可可直至终老。。一次性入住金金：收费方式和横横滨太阳城一一样。费用在4035万~12965万日元不等（（323~1037万），价格高高出横滨太阳阳城约25%。月金：额外收费：收费项目和横横滨太阳城一一样。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%22SunCity——银座太阳城服务人员配置置介护老人服务务：1.5(老人)：1（服务人员））医疗配置项目内设置提提供日常健康康管理诊察的的就诊室与专门给日本本皇室就医的的圣路加国际际医院合作，，提供每年一一次的体检及及医疗救治服服务。经营状况自理型住宅单单元的入住率率为68%介护型住宅单单元的入住率率为53%入住老人特点点项目由于地处处市中心，除除养老功能外外，还体现了了投资功能68%的销售比例中中，50%为长期居住，，还有50%作为老人的第第二居所或者者养老的后备备居所入住老人多数数为有国外生生活背景高收收入老人，多多数由老人自自行承担入住住费用七成为女性，，平均年龄77岁，三成为男男性，平均年年龄79岁。三成为夫妇一一起入住，七七成为单身老老人入住。23SunCity——银座太阳城产品设计——酒店式室内设设计24SunCity——银座太阳城产品设计——室内设计便于轮椅交汇汇的宽走道机动车自动停停车系统良好的室内视视野景观家属接待区多功能厅楼层公共区棋室25SunCity——银座太阳城租赁物业进行行运营，降低低了前期的开开发投入。聘请顶级室内内设计公司进进行室内设计计，高规格的的酒店式装修修，使公共空空间感观几乎乎等同与高星星级酒店。酒店式运营管管理等由酒店店行业的股东东提供，降低低运营成本同同时保证了专专业化的服务务。选址在市中心心区，吸引了了很多对地段段有偏好的老老人入住和投投资。选址：选址在城市市中心区，，利于树立立形象，吸吸纳高端人人群。医疗整合：：医疗服务与与顶级医疗疗机构合作作绑定，增增加卖点的的同时提升升项目品质质。产品设计：：沿用酒店设设计风格挑挑空餐饮和和休闲区，，即具备了了服务功能能，也起到到项目会所所的集聚效效应。项目启示项目要点26SunCitySunCity启示整合优势股股东加入投投资团队，，树立卖点点同时分担担投资风险险和树立消消费者信任任的基础。。定位高端，，聘请建筑筑、室内、、景观设计计领域的顶顶尖机构打打造项目，，树立领军军品牌形象象。27考察项目高端运营机机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项项目行业相关机机构养老地产考考察项目横滨太阳城城银座太阳城城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目目SECOMORIX成城项目世田谷下马马项目千叶项目横滨藤尺项项目侧重研究、、营建大和房屋研研究所侧重设备研究横滨康复中中心28公司背景日医学馆是是日本三大大养老地产产连锁运营营机构之一一，进入养养老地产已已有21年历史。除养老地产产运营事业业部以外，，集团公司司还下设医医疗设备事事业部及介介护教育事事业部，三三者关联产产业的年均均产值名列列日本业内内第一。开发项目日医学馆旗旗下共有养养老地产物物业1250所，分布在在日本全国国，主要分分为三大类类：政府投投资日医学学馆运营的的福利性项项目、日医医学馆投资资运营的全全付费制项项目以及老老年人租赁赁物业项目目。本次考察的的日医学馆馆两个项目目，分别为为全付费制制项目及老老年人租赁赁物业项目目。日医学馆29日医学馆——墨田日医学馆墨墨田项目项目接待人人员养老地产运运营事业部部社长长建建部悠30日医学馆——墨田项目背景全付费制项项目（自理理阶段需老老人全额支支付费用））物业为定制制租赁物业业，租赁期期为30年。占地面积：：1859㎡㎡建筑面积：：3655㎡㎡总户数：76户（其中夫夫妻居室6户）入住门槛：：自理型老老人和介护护型老人均均吸纳，以以介护型老老人为主入住率：90%客户特征平均年龄80岁以上，以以单身老人人为主，男男女比例为为3:7.60%的老人来自自项目5公里范围内内或者子女女工作生活活在项目周周边入住老人的的子女在经经济、照料料上均有支支持营收方式一次性入住住金+月金:根据一次性性入住金缴缴纳费用的的不同，月月金付费额额度随之变变化。月金金包含管理理费、租赁赁费及餐费费。收费价格的的核定标准准为75岁以上的老老人，如果果年龄低于于75岁，则一次次性入住金金价格及返返还周期相相应调整。。介护费额外外收取:墨田项目为为介护保险险定点机构构，老人由由医院评定定介护等级级后，政府府相应承担担老人在墨墨田项目消消费的90%的介护服务务费用。其它费用：医疗费、、日用品费费、理容费费等其它服服务费用，，需额外付付费。31日医学馆——墨田全月金方式标准方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840万日元（67.2万元）420万日元（33.6万元）1,483.2万日元（118.7万元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年龄65~69岁70~74岁75岁以上一次性入住金增长比例增长40%增长20%0%偿还期计算84个月72个月60个月32产品设计——室内设计日医学馆——墨田行政接待区区电梯间机械浴室保温送饭机机自理居室美容室告知牌洗衣房33日医学馆——墨田项目主要支支出工资支出约约占70%、物业租金金支出约占占20%、行政耗材材及能源支支出约占10%。项目运营毛毛利接近10%项目要点运营的两个个关键环节节：员工队队伍和入住住率员工工队队伍伍养老老地地产产运运营营管管理理的的最最大大障障碍碍是是人人才才的的缺缺失失，，日本本介介护护人人员员需需具具备备服服务务资资质质，，这这类类资资质质的的获获得得需需要要100小时时的的培培训训时时间间和和若若干干实实习习时时间间。。稳定定的的，，好好的的员员工工队队伍伍是是运运营营成成功功的的关关键键。。入住住率率养老老地地产产项项目目的的盈盈利利与与否否取取决决于于入入住住率率。。日医医学学馆馆项项目目的的盈盈亏亏平平衡衡点点在在入入住住率率达达到到80%。如何何尽尽快快的的达达到到80%的入入住住率率是是运运营营成成功功的的标标志志。。34日医医学学馆馆———北浦浦和和日医医学学馆馆北北浦浦和和项项目目项目目接接待待人人员员养老老地地产产运运营营事事业业部部社社长长建建部部悠悠35日医医学学馆馆———北浦浦和和项目目背背景景北浦浦和和项项目目物物业业为为日日医医学学馆馆自自行行购购地地兴兴建建和和运运营营的的项项目目，，与与2010年5月投投入入运运营营。。占地地面面积积：：1754㎡㎡建筑筑面面积积：：2223㎡㎡总户户数数：：48户（（面面积积范范围围28~47.5㎡㎡）入住住门门槛槛：：仅仅吸吸纳纳自自理理型型老老人人入住住率率：：31%客户户特特征征以单单身身老老人人为为主主老人人多多数数来来自自项项目目5公里里范范围围内内36日医医学学馆馆———北浦浦和和营收收方方式式月金金收收费费方方式式：：按按居居室室大大小小，，月月收收费费141250日元元（（11300元））~221250日元元（（17700元）），，月月金金包包含含租租赁赁费费、、基基本本监监护护费费及及行行政政管管理理费费。。租赁赁合合同同2年一一签签，，不不续续约约需需提提前前3个月月通通知知。。不需需缴缴纳纳一一次次性性入入住住金金，，入入住住时时近近需需支支付付2~3个月月月月金金额额度度的的手手续续费费居室室内内水水电电费费、、餐餐费费及及停停车车费费需需额额外外收收取取如需需介介助助和和介介护护服服务务，，可可由由运运营营机机构构帮帮助助联联系系看看护护人人员员，，自自行行洽洽谈谈费费用用.37日医学馆馆——北浦和服务人员员比例项目仅配配置3~4个接待和和保安人人员项目主要要支出物业维护护费产品特征征北浦和项项目产品品设计基基本等同同与酒店店式公寓寓和普通通住宅公共空间间比例配配置很少少，仅有有食堂、、办公室室和停车车场。餐厅停车场阅读室信报箱走道38日医学馆馆——北浦和居室内设设计39北浦和项项目定位位成因类似于墨墨田项目目的介护护式养老老机构需需要政府府许可，，北浦和和的审批批额度已已满。北浦和位位于东京京郊区，，土地费费用较低低。北浦和区区域老龄龄化比例例较高，，且属于于高收入入区域，，对养老老地产产产品有需需求。项目要点点小型类酒酒店式公公寓设计计的养老老地产产产品。在介护没没有空间间的前提提下，以以自理型型产品介介入市场场。日医学馆馆预计项项目回收收期约为为20年。日医学馆馆——北浦和40日医学馆馆运营要要点日医学馆馆产品设计计项目规模模小，分分布在不不同的区区域，保保证最快快速的拥拥有高入入住率，，尽快盈盈利。选址在医医院、邮邮局、银银行、超超市、文文化设施施等公共共配套便便利的地地方。尽可能配配置有介介护设施施，纯自自理式居居所项目目对老人人吸引度度不大，，影响入入住率。。运营模式式营收方式式：除个别别项目外外，基本本沿用一一次性入入住金+月金的收收费方式式组织架构构：养老地地产运营营事业部部下设四四个部门门：管理理、营销销、人力力及财务务部客户定位位：以项目目5公里范围围内的在在中高收收入的老老人为主主医疗资源源：内部部设医务务室，医医学救助助和周边边医院达达成合作作联盟服务外包包：餐饮饮、洗涤涤等基础础工作采采取服务务外包。。41日医学馆馆对养老老地产的的理解日医学馆馆养老地产产的建造造成本比比普通住住宅高20%，主要用用于设备备的增加加及公共共空间的的装修投投入。同时养老老地产的的相应收收入在日日本也略略高于普普通住宅宅。项目定位位非常关关键，一一般来说说老人入入住成本本越低，，项目入入住率越越高，而而入住率率是项目目盈亏的的决定因因素。大体量的的养老地地产项目目，可能能存在三大问题题：1、入住年龄龄段太过过集中，，交替转转换困难难，可持持续发展展性较差差的问题题。2、容易导导致空置置率的升升高。3、大体量量项目的的服务人人员相应应增加，，容易导导致管理理缺失下下的服务务质量下下滑。小体量的的养老地地产项目目，具备备销售周周期短、、人员规规模少等等优势，，并且灵灵活性高高。养老地产产的运营营成本随着着老人介介护程度度会逐步步上升，需要公公司控制制后期通通胀风险险。承诺老人人直到离离世的居居住安全全感和高高品质服服务延续续，是养养老地产产经营的的条件。。一次性入入住费用用的收取取和额度度的高低低，运营时成成本的合合理控制制，将直接影响响到养老老地产项项目的盈盈利价值值。在现状日日本经济济条件下下，日医医学馆旗旗下项目目的平均均回收期期为20年。42日医学馆馆对中国国的拓展展意向日医学馆馆日医学馆馆首先会会发展日日本本土土市场。对中国的的政策、、商业环环境需要要2-3年时间的的了解后后，再确确定是否否进入。日医学馆馆旗下的的教育、、设备、、运营三三个分支支哪个最最先进入入市场目目前尚未未确定。。43日医学馆馆启示适当控制制养老地地产规模模，连锁锁化经营营，是养养老地产产风险较较低的发发展方向向。日本经济济处于滞滞涨期，，养老地地产同样样处于投投资回收收缓慢（（日医学学馆2010年养老地地产运营营利润为为3%）和投资资回收期期长（平平均投资资回收周周期为20年）。高素质的的员工和和高入住住率，是是养老地地产运营营的两大大关键因因素项目五公公里范围围内，是是养老地地产项目目主要可可辐射的的客户圈圈养老地产产经营需需要设立立营销部部门对应应市场。。日医学馆馆44考察项目目高端运营营机构项目收益前三三的运营机构项项目实业公公司开发项项目房地产产商开发项项目政府投投资企业运运营项项目行业相相关机机构养老地地产考考察项项目横滨太太阳城城银座太太阳城城SunCity日医学学馆墨田项项目北浦和和项目目SECOMORIX成城项项目世田谷谷下马马项目目千叶项项目横滨藤藤尺项项目侧重研研究、、营建建大和房房屋研研究所所侧重设备研研究横滨康康复中中心45SECOM公司背背景SECOM最初是是从事事防盗盗报警警系统统研发发销售售的实实业公公司，，在日日本具具有很很高的的知名名度。。SECOM也从事事养老老设备备的研研发和和销售售、医医疗事事业、、房地地产实实业、、保险险事业业等与与养老老地产产相关关的行行业领领域。。46SECOM———成城SECOM成城项项目项目接接待人人员项目营营销代代表47SECOM———成城项目背背景SECOM成城项项目是是SECOM和森房房地产产公司司（六六本木木森大大厦开开发商商）合合作开开发的的养老老地产产项目目。项目已已有22年历史史，是是日本本经济济泡沫沫顶峰峰时期期的产产品。。占地面面积：：9973㎡㎡建筑面面积：：22403㎡总户数数：157户（面面积范范围50~130㎡㎡，介护护房间间18个）入住门门槛：：仅吸吸纳自自理型型老人人目前入入住率率：95%，运营营最初初5年入住住率为为60%，第七七年为为达到到80%，80%是项目目运营营的盈盈亏平平衡点点。客户特特征老人旧旧有职职业基基本为为医生生、律律师、、企业业高管管等金金领阶阶层，，在职职时年年收入入约在在人民民币80万左右右。项目坐坐落在在高端端居住住区内内，周周边景景观良良好，，吸引引的客客户主主要来来自东东京市市中心心老人人。绝大多多数老老人为为了安安定的的老年年生活活，选选择卖卖掉原原有住住房，，入住住成城城项目目。目前95%的入住住比例例中，，有60%是22年前的的入住住客户户48SECOM———成城营收方方式一次性性入住住金：：按居室室大小小，收收取一一次性性入住住金（（10,350~24,800万日元元，相相当828~1984万人民民币））。入住金金涵盖盖了老老人终终老前前的房屋使使用、、介护护服务务两项费费用。。一次性性入住住金15年内可可退还还部分分，15年后不不再退退还。。月金：：包含餐餐饮费费、管管理运运营费费、水水电能能耗费费费用为29万~34万日元/月/人，相当于于23,200~27,200万元人民币币/月/人。服务人员比比例目前入住老老人170个，服务人人员约60人。49SECOM——成城酒店式设计风风格50SECOM———成城公共空间设计计顶层会所陶艺室楼层公共空间间医务室51SECOM———成城居室内设计介护居室小露台公共走廊52SECOM———成城SECOM成城项目运营营要点一次性入住金金中包含了房房屋使用费及及服务费用，，因此项目一一次性入住金金额度是同类类地段普通住住宅售价的两两倍。老人过渡到介介护阶段后，，可免费入住住到介护单元元，但原有自自理单元的住住宅仍为其保保留，充分考考虑到老人心心理。餐饮区别于传传统养老机构构，采取点菜菜制，月底统统一结算，加加强了消费自自主性。银行、邮局等等提供上门服服务，提供老老人居住便利利性。一次性入住金金逐年往上涨涨，与此对应应的是周边普普通住宅基本本没有涨幅。。每两年会就月月金收费额度度与入住老人人协商，但近近20年只上涨一次次。项目目标客户户为第二阶层层的富裕老人人，第一阶层层的富裕老人人一般会雇人人居家养老，，第二阶层的的老人主要集集中在医生、、律师等原有有的金领阶层层。每年项目会对对高收入的目目标客户发送送8万封左右的营营销信件，但但有入住意向向回复的仅有有30人左右。53SECOM———成城SECOM成城项目启示养老地产主要要的卖点在于于运营服务，，老人愿意支支付大额入住住金选择养老老地产的主要要考虑因素是是后期养老的的安全和稳定定。高端养老地产产项目的目标标客户主要为为第二阶层（（中小型企业业主、医生、、律师等）的的富裕老人，，愿意以旧有有资产换购一一个安定的晚晚年，但这一一类客群的比比例仍比较低低。养老地产的客客户粘性较强强，但更替性性弱，后期价价格上涨的可可能性少，项项目的收益主主要取决于消消费者支付第第一笔大额资资金的流入。。54SECOM———世田谷下马SECOM世田谷下马项项目项目接待人员员SECOM养老地产运营营部经理三三重野真55SECOM———世田谷下马项目背景SECOM旗下共有8个全资运营的的养老地产项项目，其中三三个租赁物业业运营，五个个购地自建运运营。世田谷下马项项目是SECOM购地自建的养养老地产项目目，与2006年投入运营。。占地面积：2163㎡建筑面积：3430㎡总户数：61户入住门槛：自自理和介护老老人均吸纳，，以介护老人人为主。入住率：90%营收方式一次性入住金金方式：一次次性入住金可可选择一次性性支付或一年年内等月支付付（价格高于于一次性支付付方式）月金：月金包包括两个部分分，一个部分分为管理费和和餐费的组合合，另一个部部分为介护保保险的自付部部分。额外费用：包包括介护品、、消费品、水水电费、美容容费等其它消消费性支出。。56SECOM———世田谷下马SECOM世田谷下马项目运营要点点选址：富裕阶层较较多及老龄化化比例较高的的区域。开发周期：获得土地后后，预计一年年时间完成设设计施工、开开业前3个月开始销售售，1-2年时间完成满满租。（SECOM旗下项目最长长的满租期花花了4年时间）。管理方式：组团式管理理，将61户分成5个组团，每个个组团设置有有固定的服务务人员。易于于老人和工作作人员熟悉彼彼此，达到最最佳的照看效效果。管理架构：服务人员和和老人的比例例为1:1.5，其中50%为有资质的正正式员工，年年龄在20-30岁，50%为临时员工，，年龄在40-50岁。服务人员员工作时间为为四班制，覆覆盖24个小时。正式式员工中，包包括负责社长长一人，护士士三人，饮食食管理两人，，园艺管理一一人，心理健健康管理一人人，行政人员员1人。项目营销销则统一由总总部管理。服务理念：以尽量多的的工作人员，，协助老人生生活，保证其其生活的私密密性和尊严感感。了解每位位老人的喜好好差异，提供供符合其喜好好的包括饮食食、沐浴习惯惯等服务。以以对待亲人的的态度对待老老人。运营关键：一、度过入入住率未达到到盈亏平衡点点前的经营期期；二、运营营团体的负责责人非常关键键，负责人需需要具有经营营头脑并拥有有对待员工和和老人的爱心心。运营风险：老人突发意意外状况时，，获得老人家家人的理解。。57SECOM———世田谷下马对中国的开拓拓意向SECOM目前没有在中中国发展的打打算。SECOM世田谷下马项项目启示小组团化管理理，利于控制制服务质量，，也利于建立立老人熟悉的的环境。运营风险及压压力，绝大多多数来源于老老人的家人。。58考察项目高端运营机构构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目目行业相关机构构养老地产考察察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项项目千叶项目横滨藤尺项目目侧重研究、营营建大和房屋研究究所侧重设备研究横滨康复中心心59ORIX———千叶ORIX千叶项目项目接待人员员养老地产运营营事业部部部长国仲伸伸浩60ORIX———千叶公司背景ORIX千叶项目由ORIX不动产和HandyNetwordInternational共同投资。其中ORIX不动产持有75%的股权，HandyNetwordInternational持有25%的股权。HandyNetwordInternational公司的主要业业务为医疗器器械研发销售售及医疗顾问问，其拥有人人春山满在日日本养老领域域具有很高的的知名度。日本2000年设立介护保保险，养老地地产开始快速速发展，2005年，ORIX进入养老地产产领域。目前前ORIX在5年时间已发展展了20个养老地产项项目。61ORIX———千叶项目开发背景景ORIX千叶项目地块块最初是日本本经济泡沫高高峰期开发的的一个婚纱市市场，后来由由于经济泡沫沫破裂，婚纱纱市场倒闭，，ORIX不动产以很低低的价格获得得这块土地。。ORIX千叶项目与2006年开始营业项目地处距离离千叶繁华区区2公里的位置，，距离轻轨站站约10分钟路程。项项目周边是日日本经济泡沫沫破灭前期的的开发区，后后来一直没有有得到发展。。项目一面临临海，拥有良良好的海景景景观，周边边五公里范围围内人口约6-7万。项目背景占地面积：3904㎡建筑面积：10147㎡㎡总户数：233户（高区为自自理性居室，，共141户；低区为介介护居室，共共92户）入住门槛：自自理老人及介介护老人均吸吸纳。入住率：自理理居室入住率率30%，介护居室入入住率70%62ORIX———千叶营收方式一次性入住金金（会费）+月金（租赁费费、管理费及及餐费）+额外收费。一次性入住金金按年龄设定定不同额度，，居住不满12年可按比例返返还。客户特征七成为千叶地地区老人，三三成为子女在在千叶的老人人三成旧有职业业为医生，其其它为企业高高管等63产品设计考虑入住老人人往往是夫妻妻一方肯定需需要照顾，因因此户型以单单人间为主。。车位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。双餐厅设计，，自理老人和和介护老人区区分用餐。餐椅高度不一一，适合不同同身理特征的的老人。公共空间采用用中央空调，，室内采用分分体式空调。。顶楼设计有遛遛狗区。ORIX———千叶按摩浴缸高低不同的餐餐椅64居室内设计65ORIX———千叶ORIX千叶项目运营要点ORIX养老地产项目目主要结合普普通住宅发展展，项目开发发主要看当地地的老龄化程程度及于普通通住宅整合计计算后的财务务指标。无论普通住宅宅的开发规模模多大，养老老地产的规模模一般控制在在80-100居室以内，这这个规模是人人员效率和运运营效率最高高效的规模。。ORIX养老地产项目目的运营团队队为自行组建建，最初也整整合外来运营营团队作为顾顾问，当合作作时间均较短短，目前的运运营团队经营营靠自己经验验积累。自行组建运营营团队还有另另一个优势是是可以根据一一线的服务数数据，改进养养老地产的开开发产品。运营团队的关关键因素是工工作人员需要要具备良好的的工作态度，，爱心比技术术更重要。养老地产与普普通住宅相比比，利润薄，，但一旦盈利利后，是一个个稳定长效的的现金流。养老地产作为为老人人生中中最后一笔的的大额支出消消费，对项目目的信誉度非非常看重，ORIX采取与养老领领域知名度非非常高的春山山满合作，以以此赢得消费费者的信任。。66ORIX———千叶在中国开拓意意向以前没有考虑虑过到中国发发展市场，后后期如果有合合适的机会可可以考虑发展展。ORIX千叶项目启示开发商开发养养老地产的目目的在于通过过养老地产来来提高普通房房地产商品的的附加价值（（配套多样化化，提供居住住的安心。））养老地产也可可以用于开发发商销售不利利产品的替代代用途。养老地产的运运营团队组建建，很难依靠靠外来力量，，更多需要自自身经验的累累积。远郊项目，在在拥有良好的的景观条件下下，如周边人人口不足，也也很难赢得高高入住率。67考察项目高端运营机构构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目目行业相关机构构养老地产考察察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项项目千叶项目横滨藤尺项目目侧重研究、营营建大和房屋研究究所侧重