案例研究-地产度假村项目分析

养老度假村项目案例分——老年公寓模式化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过1065岁以上的人口数占总人口数的比例超过72007年底1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口化国家。我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。（老年社区公寓兴起于北欧一些国家，90年代在一些城市展起来成为房产业的兴领域中国的、、成一、老年公寓需求的不断增长，、、口化的发展。我国已进入老年型国家，、、、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据我国65岁以上老人数将从2000年的（占总人口7.3％），增加到20503.34（占总人口的％）（健康与家庭提供）。随着口化和城市化的发展要建造和展适合不同老年人的不同要对老年公寓的需求会不断增长。型“家庭”、“三口之家”的比庭也增加。同时，随着老年人观念的变化不少老年人更加关心生活质量提高而不愿意和同住独老户的不断上升。据中研中心材料显示，市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将分别为10.4万和30.8万（晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与同住为主占65.2％。有47％的老人希望与共同生活，52.4％的老人希望与分开居住；现与同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％则希望能分开住；现与分开住的老人中，有84.6％仍愿与分开住，有15.4％的则希望与同住（《城市规划》2002第3期）。可见，“养儿防老观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同化程度较高，中级以上，月收入中等或以上，身体健自理者，老年公寓为首选，有位等地方，由于出国等原因，一对老年夫妇家庭占的较大。目前市60岁以上180多万的人口中“空巢家庭已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占有可能达到90％。目前市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议集》2002年）。可见，随着人口化的发展，空巢家庭的据市5有－50岁）有42.8％希望将来与住在一起（《城市规划》2002年3期们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，发展空间。据市，制定市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）此比例到2010年市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产》2001年18期）。如将此比例推至全和服务业的发展。而这些产业的发可以增加就业，商机。二、 年公寓的特理和服务同时中年人在生活和观念方面与外人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。应按照中国的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中年公寓。公园等环境优美的地方。老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7人住宅；专为体力而智力并需要个人监护和护理的住宅；专力和智力并患有疾病、受伤等的老人入住的医疗机构。据各个国家的现状和经验，国（社会福利性从来源划分实际上分为两种家庭和个人融资；和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我年公寓宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或和社会资助）。人的特点和需求。老年公寓宜为低层小（有电梯）或平房有小院要无设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和心的问题之一。但目前老年人的经入普遍不高，老年公寓的开发老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公旧房置、旧房租、返销售入住进行运转。外，需要的策支持及社会方面的资。福利的养老构，是由国家和地方以及社会出资予设。三、老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧家发展较早，建设较起，如际老年寓，是市规模大的独老年寓。它建于北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好市是最早进入老年型的城市事业发展较早1990年开办的浦东老年公寓，是首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001150117993住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我年公寓的发展刚刚起步，从范围来看还存在和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口化发展对老年公寓的需求。没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中年人的特点和需求出发，老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人好望洋兴叹。如选择老年公寓老人中8.3％希望每月所需费用不超过1000元《中外房地产》2001年18期。市2000 显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500《老年住房集》2002年。可见，在我国目前广大老一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设公寓和养老机构存在投入不足、管理不善等问题。案例（一二、六、计划八 点；二是延伸了公司的，完善了老年产业服务体系； 3%。某公司可以自筹1/2，即2500万元，其余开发可以由其他有的项目投资者以股东提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供。二、本公司的是——在老年服务业务领域内，以诚信经本公司的与使命是——专业性的从事老年服务业务，通 人口化是世界化的发展趋势。按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为化国家和地区。成为世界上化程度最快的国家。7.69%老人，将比那一时期世界平均化水平高出10个百分点。可从出生率出现下降趋势到进入化社会，发达国家用了两三百年的时间；而我国自上世纪7080年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期化，过程不过20多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口化据2007年第一次经济普查显示:2006年,我国的增加16.8%排列世界第六位,虽然人均GDP却在世界100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2003年人均GDP已达1000，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使的国家更加富强，人民生障首先，全面建设小康社会发展的实施，特别是科学发展观的提出，，重视人的全面发展，从总体上为其次党和 老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度，陆续颁布了度重视和切实加强工作,发展事业,大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确,要加强社区建设,依托社区发展老年服务业,进一步完善社区为老年人服务的功能,要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。2007年党的十六届《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中：要认真研究制定应对人口化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，从理论上看，学者们进行了大量的研究，提出了许机构无法替代的。中龄科学特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究，养老仍应以家庭独居的老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些工人提供了就业空间，宁波市的这——休闲大连要做最佳养老选地，未来5年将有上亿民资进入大连养老业。万，占总人口的比例不到10％。每4个大连人中将有1个老人。依托传统家庭养老的人将越可能在未来20年成为退休老人的最佳养老地之一。内20个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度，排指数的均衡性特征。从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备““三济，是否能给人们充足的创业机遇。之所以认为大连具备创建“今后几年大连市国民经济将保持稳健的运行，房地产需求总地需主流第，着业化进和，在各项农策支下城镇建设伐的快城市增人口的住房需求将为房地产市场带来一定的积极发展空间。第再过5年,我年人口将达到1.6亿;再过10年,将达1.83亿;再过20年,将达到2.9亿;再过50年,将达到5.227.4601026大城市的空巢老人问题更为突出独居老人的比例也从1987年411来自大连市委的数据：2006年大连老年人已突破85万。大群体，人口化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、 人得到服务；指导,36.8%的老人需要,仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床,42.5%的老人需要,仅有14.8%的老人得到服务；定期体检,57.8%的老人需要,仅有7.6%的老人得到服务；应急服务,45.1%的老人需要,仅有0.7%的老人得到服务。在最早进入化城市的,1999年60岁以上23818%。现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远顾客的需长态势，市民生活质量得到进一步改善。2007年统计结果个直辖市中，位列东北部第一，比列第2位的重庆市高出了的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-6月大连市3889.739.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项通过以上分析,可以看出,大连对于养老服务社区存在着之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10的支持，“夕阳红”肯定会在老年产业上创造。经过详细的市场，发现目前的大连市场尚无专门的大连以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如*老年公寓、*****都“随着化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老局的民办养老机构就达到20多家，这还不包括社区托老所据统计，2001年～2003年大连房地产开发投资完成额和商品房竣工面积年均增幅分别为23.86%、23.41%，而同期商品房销售额和销售面积平均增幅分别为37.33%、30.62%。近几年，大连房地产开发投资增长率2002年为19.1%，2003年为20.7%，以上的增幅，而房地产开发投资的增幅在20%左右。大连的经济状况高速增长，2007年，大连市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达507.79亿元，同比增长21.88%；2007年大连市城区商品房成交量为848.30万平新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2007年全市商品房交易均价6173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价6578元/平方米，同比增长18.96%。。14649.21569.15来自大连市委的数据：2007年大连老年人已突破85万。在这大连市现有的85万老年人口中，如果有百分之十的老人愿随着化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需问题，必将得到的大力关注与支持。长态势，市民生活质量得到进一步改善。2007年统计结果个直辖市中，位列东北部第一，比列第2位的重庆市高出了的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-6月大连市3889.739.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项民生活水平的提升，顾客更能享受得起的服务，也更加有利可图，这正是顾客与公司“双赢”，甚至是包括、社会在，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？一位投资养老公寓的业内认为，随着我龄化进程的加快，高；第五，大连未来退休较多，养老机构将不断兴起。择，而大连的养老产业的市场商机日渐。观念,意识不虽然各级对于化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭养老观念,因此面对我国人口化的,一些和社区管理与服务部门对开社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提的准备，迎接。了如、项目建设的划拨用地等；二是原来由经营的行业或业务，在主动试行改司很快度过建立初期的，进入良性循环的状态，。看准中国准备原来由承担的对孤寡老人的福利性个人养老服务项目，提供外人很难了解和发现的好处及赢利机会。大连养老服务市场上存在一定数量可以提供类似服务的机红”多年从事老年产业的专业优势、房地产业的优势、充足有足够的实力与耐力，有充分的理由相信“夕阳红”可以一综上分析，可以得出结论，某某开发实业六、计持，故他们在上具有更大的自主决定权。其二，经济收入、文化素质较高的中年。这类人群一般“夕阳红”养老服务社区是由大连某某开发实业有限公64亩，道路广场83亩，绿化水面188亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0．77，绿化率超过50%，提供了非常10162008年末月开工。社区居住建筑分为院落是住宅楼、酒店式公寓楼、独民居三类，户型分为28平方米～105平方米不等的8种，充分满足各类目标顾客群的需求。除此之外，社区内还活特征，为他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗设施和文化设施是这里的显著特色，人车分离设计、无通呼叫系应俱全。这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年供老年文化、交通、安全、家政、老年营养餐饮服务。主张一：老年生活张扬个性主张二：阳光院坝邻里如亲主张孝孙贤尽享天老年健活为己任，公益性服务为医疗与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康，定期进行全面体检；免费疗养咨询；免费参加有关的讲家庭病床，送上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方园区内设置三重安全措施：红外监视、门卫值班、保安24务；园区内设有便民商店并接受各种购物、免费送物上门。幼儿入托：可以全天入托，也可以临时代管。园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的，园区将2009年4月中旬，为了照顾本公司股东建房，向股东限售第一期100套住房（无独院按第一档 户限售第一期100套住房（无独院），按第二档价出售。预收80%。2009年9月，向股东和客户出售第一期各种住房，2010年4月，第一期已经建成，公开向全社会出售第一期现2010年6月，园区完全可以参观，第二期也已动工，向全社临时确定某种政策。接销售的模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持售住房的80%，某某公司决定委托给专门的房地产销售商执已经清楚地，网络必然是未来房地产销售的利地位，所以某某公司的房地产网络势在必行。此次，“夕公司将拿出面向社会销售的住的20%，作为网络销售的对象，司专门安排的咨询进行现场咨询与推销展示说；直接 项目（（（（（ 金金 等 餐 交金通车服务收到的现利用商业设施收到的现金代户出租服务收到的现金家政等服务收到的现金金等服务收到的现现金流入小 工 水金电费用支出的现林养护支出的现备维修支出的现他开 化，极大的降低了回笼的速度。作为性老年公寓在服务方面存在着固定、经常性和不固定三种途径：1、固定：有入住时的和每月两种模式，主要是针对入住的环境来制定标准；的不同来制定标准；一、模式的比较、分析和建根据对亲和源项目模式的和研究，以及参考国外相会员制模式：以出租为主要经营方式，水平要比福中国式创新：根据中国传统的消费和置业惯性，亲式相对于非记名会员制度来讲，更容易被接收。逆抵押购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。在55周岁以上。在项目存在不能进行销售的实际条件下，坚持不破以上各种模式在经营效益和回笼的速度上各有利驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的，或知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬；逆抵押购房的模之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的模式对前期投入也最为可观，但回笼速度也最慢。在综合分析以上模式之后，建议根据开发周期，走多元化模式建议，结合大连市场实际情况，在项目开发前期，以转让使用权和逆抵押购房两种模式作为最主要的模式，采取以会员制型和转让使用权模式为主的模式，对于会员制型模式要注意适当降低入驻门槛；在项目开发后期，期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制模式和分散1 2、采取逆抵押购房的价格定3180每月生活费，45平米的业主每月600元左右生活费；1050元左右生活费；（剩余房款＝购房总款*(90-年（（交房标准为市场300平米的精装修标准，包括地、墙、3、40004、采取分散租赁模式的价格定位在加上经常性和特殊性的，整体的水平可达到**度最高，约占所有者的71％，因此，建议项目在产品设计456090限制，根据设计面积，主打的户型可为一室一卫（45平米）、一室一厅一卫（65平米）以及两室一厅一卫（90平米）。根据《*