四川现代风格知名企业产业园办公区设计方案文本

PART01

策划1产业策划1.1定位提出1.2定位实现2商业策划1.1定位提出1.2定位实现3品质策划1.1定位提出1.2定位实现产业定位产业策划产业策划产业定位：针对大中型企业的总部产业办公集群差异化处理产业定位——定位的提出整个中铁产业园区需要配备从大型到小型的各种企业类型，保证整个中铁产业链的有效运转，已建成的2号地块和规划中的3号地块满足中小型企业办公的需求，该地块（1号地）满足大中型企业办公的需求。大型企业中型企业小型企业3号地2号地本案企业规模的设定产业定位——定位的提出中国三峡中国国电办公面积约60000㎡建筑面积74028㎡停车位286总部办公面积35202㎡酒店建筑面积42506㎡公寓建筑面积12567㎡大中型企业中小型企业1-4期800-2000㎡小栋总部5期4000-6000㎡少量1.8万㎡青羊总部基地大中型企业主要是指以中铁为代表的办公面积在5000平米到30000平米之间的企业。单体建筑规模的设定产业定位——定位的实现单栋建筑的规模就根据大中型企业面积的需求设计成了两种，一种的单栋30000平米左右的一类高层办公楼，一种的单栋10000平米左右的二类高层办公楼（5000平米的企业刚好可以半栋购买，满足需求）。高层与小高层配比3:1。10FLOORS20FLOORS48m58m31m20m10000㎡30000㎡建筑平面划分的设定产业定位——定位的实现同时，为了适应市场的变化和不确定性，在建筑平面布置的时候增加了灵活性，可多层划分为一家企业（面积从1200到300000不等），也可单层划分一家（面积1200或1500），还可半层划分为一家（面积600或750），甚至也可划分为小企业单元（面积100平米到500平米），以满足大中型企业市场灵活变化的需求。A.多层一家B.一层一家C.一层两家D.一层多家办公平面模式比较产业定位——定位的实现优点：核心筒居中，划分灵活，大小办公空间均可满足，360度观景采光。缺点：大办公空间相对局促，共享交流空间不够。适合：围合式与分散式布局。结论：可以采用优点：核心筒偏向一面，划分灵活。兼顾大空间和小空间布置的需求。缺点：影响部分办公空间的采光。适合：围合式布局。结论：可以采用优点：交通体左右两边布置，采光通风绝佳。缺点：更适合划分为一家,划分灵活性差适合：分散与围合式布局。结论：不宜采用模式一核心筒居中布置模式二核心筒偏心布置模式三核心筒两端布置办公层高的确定产业定位——定位的实现调研案例：调研区域：成华区2个高新区8个武侯区2个锦江区2个青羊区2个金牛区2个点式塔楼层高范围：3.6m~4.2m平均层高：3.868m主力层高：3.8m~3.9m办公层高的确定产业定位——定位的实现结构高度+设备高度+办公净高=办公层高600mm2500mm800mm3900mmVRV多联机空调系统办公室净高:2500mm商业策划商业定位：：经济有效效的满足城市界面、相邻社区及办公内部的商业服务务配套需求定位的提出出根据用地周周边的规划划情况，决决定的商业业的必要性性和商业的的布点用地北侧为为天斑路城城市干道，，且紧贴地地铁5号线站点，，沿街的商商业配置满满足地铁带带来的城市市人流用地西侧为规规划的学校校和幼儿园园及住宅小小区，适当当的布置商商业以满足足社区人流流对商业的的需求用地本身有大大量的办公公人群，必必然需要相相应的商业业配套，所所以园区内内部的商业业设计也就就显得极为为重要定位的实现现商业的业态组成北侧服务城市人流的的商业：建建议包括小小百货、餐饮、银行、五金、服装等西侧服务社社区人流的的商业：建建议包括文文具、玩具具、书店、便利店、美美发店等内部服务办办公人流的的商业：建建议包括餐餐饮、银行行、、便利利店店、、咖啡啡吧吧、棋棋牌牌等等北侧侧商业西侧侧商业内部部商业1.因为为都是是小小商商业业的的需需求求，，所所以以在建筑筑布置置上上放放弃弃大大集集中中商商业业的的布布置置，，选选择择临街街店店铺铺的布布置置形形式式，，层层数数均均为为2层，，布置置上上采采取取连续续商商铺铺+类独独栋栋的空空间间组组合合，，满满足足不不同同业业态态的的需需求求。。2.总体体布置置也也强强调调内外外打打通通，避避免免过过长长的的临临街街面面，，形形成成开放放式式的的商商业业体体验验。类独独栋栋商商铺铺连续续商商铺铺定位位的的实实现现商业业的的建建筑筑呈现现北京京总部部基基地地定位位的的实实现现商业业的定量量分分析析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列北京总部基地10612.511.8%银河河SOHO项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列银河SOHO32.89.729.6%注：：银银河河SOHO位于于城城市市中中心心，且完完全全开开放放，，对对商商业业的的需需求求较较大大。案例例研研究究深圳圳星河河雅宝宝科科技技创创新新园园定位位的的实实现现商业业的定量量分分析析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列深圳星河雅宝科技创新园156.2615.6810%上海海新江江湾湾城城湾湾谷谷科科技技园一一期期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列上海新江湾城湾谷科技园一期4137.3%案例例研研究究青羊羊总总部部基基地地定位位的的实实现现商业业的定量量分分析析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列青羊总部基地10998.3%天府府软软件件园园2期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列天府软件园2期561017.9%注：：商商业业包包含含沿沿街街商商业业和和内内部部下下层层商商业业，其中沿街街商业约约占总面面积10%。案例研究究龙潭裕都都总部城定位的实实现商业的定量分析析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列龙潭裕都总部城30024.18%蓝光空港总总部基地地项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列蓝光空港总部基地801012.5%结论：考虑项项目位于于城市开开发区，对商业的的需求不不会太大大，本案案商业面面积约占占总建筑筑面积8%,建筑面积积大概为为23000㎡,(包括园区区内部的的食堂和和活动中中心）。案例研究究定位的实实现商业的定量分析析服务不同同人流的的商业配比:北层服务务城市人人流的商商业(8000㎡)------占40%西侧服务务社区人人流的商商业(6000㎡)------占20%内部服务务办公人人流的商业(9000㎡)------占40%北侧商业商业总面面积：23000㎡品质策划划品质定位：面向中高端客客户人群群，打造高品质的办公园园区品质定位品质策划本案天回镇大丰镇三河镇差异化品质策划——定位的提出较偏的区域域位置加加上大中中型的产产业定位位必定需需要较高高的办公公品质来来吸引客客户，与与市中心心办公形形成明显显的差异化竞竞争，突出其其显著的的特点。。财富中心心仁恒置地地城市理想想百扬大厦厦市中心办办公偏远区域域办公天府广场仁恒置地城市理想财富中心人保大厦百扬大厦城市之心莘庄近郊商商务区成都龙潭潭裕都总总部城2KM4.1KM3.3KM800M700M250M高品质的办公环境品质策划——定位的实现内部办公环境境：我们在办公楼楼每2~3层之间都都设置了了通高的的共享边庭庭，方便企企业员工工的交流流休憩和和上下层层之间的的交通联联系，降降低垂直直电梯的的压力。。共享边庭外部绿化环境境：绿化为面的整体打打造，强强调步行行系统的的多样有有趣，创创造园林林化的景景观环境境。成本造价控制品质策划——定位的实现希望通过过适当的的成本投投入，运运用精致致的设计计语言，，创造出出高品质质的效果果呈现。。土地成本的核核算，结结合周边边相似业业态的售售价，对对建成后后的销售售价格做做一个预预估，以以制定出出大致的的成本控控制，做做到有的的放矢。。（需和业主主方一起起来完成成）银巢商鼎中心标准写字楼建筑面积34710㎡售价4500元/㎡开间面积40-1000㎡中铁产业园标准写字楼建筑面积200000㎡售价5500元/㎡开间面积400-4800㎡金华财富广场商住、综合体建筑面积230000㎡售价8500元/㎡开间面积50-100㎡中铁产业业园银巢商鼎鼎中心金华财富富广场用地强度控制品质策划——定位的实现通过盈利利的把控控，取得得利润和和品质的的平衡，，得出用用地的指指标。PART02理念1生态化环境设设计2参数化绿绿色设计计3智能化功功能设计计4人性化空空间设计计OURVISION:新型生态态商务区区设计定位EBD特性：点式高层为为主，还还绿地给给园区可持续的生态态特色办办公集群群生态化环境设设计绿化为面面，强调调园区环环境整体体打造，，突出步步行系统统，从平平面到空空间，形形成全方方位的立立体绿化化系统绿化为面面垂直绿化2.1绿化为面面生态化环境设设计公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院通过自然然的划分分，区别别出中心心公共庭庭院和每每栋办公公楼的私私家庭院院，提高高销售卖卖点无边界界绿化化分区区2.1A企业用用地B企业用用地公私分分区气流分分析成都地地区较较为寒寒湿，，属于于静风风区，，因此此对通通风要要求较较高成都地区区主要要风向向为东东北风风通过软软件模模拟光光环境境，塔塔楼采采光不不佳的的位置置可设设成架架空;采光较较好的的位置置可设设计成成公共共活动动场所所参数化化绿色色设计计光学分分析辅助总平平布局局，创创造更更会合合理的的空间间效果果(包括气气流和和日照照)2.2辅助总总平面面设计计通风效果不佳实验楼往西移动通风效果变好通过软件模拟，实验楼往西移动通风效果较好调整前调整后5号高层主面通风不佳5号高层往南移动，通风变好通过软件模拟，5号高层往南移动，通风条件有改善调整前调整后参数化化绿色色设计计2.2辅助总总平面面设计计参数化化绿色色设计计辅助建筑筑造型型，做做到造造型与与功能能的完完美结结合裙房层风风环境境多层风风环境境高层风风环境境形体扭转转前主要道道路通通风情情况不不佳主要道道路通通风情情况不不佳形体扭转转后：：主要道路通风情况得到改善2.2辅助造造型设设计智能化化功能能设计计智能化化网络络系统统2.3日光室内照明系统智能电气技术楼宇自自控管管理系系统人性化化空间间设计计共享空空间的的打造造，通通过建建筑内内部的的共享享边庭庭，建建筑底底层的的架空空灰空空间，，屋顶顶平台台的利利用等等，为为员工工创造造出丰丰富的的交流流活动动平台台室内共共享空空间底部架架空灰灰空间间屋顶平平台利利用2.4共享边庭PART03规划1历次总总图比比较2总平面面布局局3与周边边环境境关系系3.1与信息息产业业园关关系3.2与总规规关系系4园区内内部技技术分分析4.1功能分分析4.2交通分分析4.3景观分分析历次布布局比比较第一轮轮第二轮轮3.1结论：：选用方方案一一布局方式式：塔楼尽尽量南南北朝朝向，，采用用行列列式，，每栋栋有私私家庭庭院，，共同同围合合公共共景观塔楼进行行高低低错落落结论：：高层低低密度度，减少少多层层建筑筑及高高层建建筑裙裙房的的建设整个园园区一一体化化打造造，不不区分分中铁铁二院院办公公楼形象内部庭院院减少少与外外界联联系，，保持持私密密及安安静氛氛围商业裙裙房主主要分分布于于北面面道路路及西西面道道路总体布局局24F99M17F69.3M经济技技术指指标：：5F24M2F13.2m10F46.5M9F38.6M2F10.2m2F10.2m19F77.1M9F38.6M10F42M8F38.1M23F99M总建筑面积290434.1总占地面积30680.8容积率2.92213681总建筑密度30.87%地下室车位2296中铁二院面积60432.4中铁二院地下室面积30090二院一期面积28111中铁二院地下室车位94624F99M21F87.3M用地面积99391建筑名称标准层面积每栋建筑面积沿街塔楼1号楼1497.633819内部塔楼2号楼1226.402号实验楼（二院）4048.428111沿街塔楼3号楼1497.633819沿街塔楼4号楼1497.629326.2内部塔楼5号楼1497.632321.4内部塔楼6号楼138611039内部塔楼7号楼138611039内部塔楼8号楼1497.624984内部塔楼9号楼1325.99911内部塔楼10号楼1325.912364内部塔楼11号楼1497.624984沿街商业312715807半地下车库909614584.5地下室

755153.2总平面面图3.2鸟瞰效效果总体布局局3.2鸟瞰效效果总体布局局3.2鸟瞰效效果总体布局局与周边边环境境的关关系与信息息产业业园关关系延续信信息产产业园园高层层序列列，并并同样样将独独栋高高层置置于地地块角角部将高层层序列列置于于地块块沿街街面，，更有有利于于营造造优美美的内内部环环境及及缓解解交通通压力力3.3与周边边环境境的关关系延续总规规中央绿轴轴的设设计，，并取取消二二层连连廊，，在地地面层层形成成编组组站线线型3.3与总规规关系系与周边边环境境的关关系80米100米80米70米100米50米延续总规规中间间低两两侧高高的天天际线线关系系，并并适当当错动动起伏伏3.3与总规关系系场地竖剖面面34.2米49.8米80米24米40米与周边环境境的关系沿中央绿轴轴中央绿轴界界面沿街效效果3.3与总规关系系100米110米90米150米40米80米100米130米与周边环境境的关系城市道路界界面沿街效效果3.3与总规关系系沿天斑路功能分析二院办公区区一期实验楼楼+办公二院办公区区二期塔楼二院办公区区3.4功能分析沿街商业食堂及活动动区沿街商业沿街商业建筑筑总面积：：15807食堂及活动中中心面积：：71103.4公共功能区区功能分析地下室总面面积：75515二院一期地地下室面积积：30090-1F-2F一期二期三期-1F半地下室3.4地下室分区区交通分析地下车库出出入口车行入口塔楼入口3.4交通分析出地面楼梯梯下沉广场（（通往地面面）地铁站地下门厅地下通道3.4景观分析景观总平面面图3.4强调绿化为为面的整体体园林化效效果景观分析公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院公私庭院分分区3.4景观分析视野方向3.4景观分析景观意向向3.4景观分析景观意向向3.4PART04形态1方案一1.1适当提高高造价1.2严格控制制造价2.方案二目标：用用可控价价格的造造型元素素呈现出出高品质质的办公公形态。。方案1造型前卫卫根据参数化研研究结果果，塔楼楼部分楼楼层进行行了形体体扭转4.1方案一裙房层风环环境多层风环环境高层风环环境形体扭转前前主要道路路通风情情况不佳佳主要道路路通风情情况不佳佳形体扭转后后：主要道路路通风情情况得到到改善根据参数数化研究究结果，，塔楼部部分楼层层进行了了形体扭扭转4.1方案1-2适当提高造造价，打打造未来来感十足足的立面面表皮4.1方案1-2适当提高造造价，打打造未来来感十足足的立面面表皮4.1方案1-2适当提高造造价，打打造未来来感十足足的立面面表皮4.1方案1-2适当提高造造价，打打造未来来感十足足的立面面表皮4.1方案1-2严格控制造造价，稳稳中求变变4.1方案1-2严格控制造造价，稳稳中求变变4.1方案1-2严格控制造造价，稳稳中求变变4.1方案1公共活动动场所与与地形结结合4.1方案24.2稳重大方方体现踏实实严谨的的性格，，但在平平稳中适适当变化化，做到到不失个个性。方案二4.2方案二4.2方案二4.2方案二4.2方案二4.2方案二4.2PART05功能1地下室1.1三种模式式比较1.2最终成果果2.办公2.1一类高层层平面2.2二类高层层平面2.3实验室平平面3.商业3.1临街商业业3.2食堂和会所地下室方案比比选方案一方案二方案三整体布局方式的不不同：造价比较(除二院办公区区地下室之外外)：结论：方案一：分区区设置全地下下室方案二：设置半地下下车库方案三：设置机械停停车楼两层地下室一层地下室机械停车楼两层地下室一层地下室半地下车库两层地下室一层地下室方案一：17181.45万元方案二：15352.67万元方案三：15924.23万元深化设计比较较深化设计比较较造价高，对环环境影响大，，故放弃地下一层组合合平面图地下车库建筑筑面积：64711㎡地下车库停车车位：1860辆方案一地下一层组合合平面图地下车库建筑筑面积：60357㎡地下车库停车车位：1690辆半地下车库面面积：：6756㎡半地下车库停车位：218辆方案二首层组合平面面图一期（实验楼+2#楼）院办公区首层平面图建筑面积：4033.5㎡一期（实验楼+2#楼）院办公区二层平面图建筑面面积：：4365.2㎡一期（实验楼+2#楼）院办公区三层平面面图建筑面面积：：4365.2㎡一期（实验楼+2#楼）院办公区四层平平面图图建筑面面积：：4365.2㎡一期（实验楼+2#楼）院办公区五层平平面图图建筑面面积：：4365.2㎡一期（实验楼+2#楼）院办公区剖面图二期（1#楼）院办公区首层平平面图图建筑面面积：：2770.6㎡二期（1#楼）院办公区二层平平面图图建筑面面积：：2493.8㎡一期+二期院办公区地下二二层平平面图图地下一一层平面图图建筑面面积：：15158㎡机动停停车位位：487辆建筑面面积：：15158㎡机动停停车位位：459辆临街商业和3、4#楼首层平平面图图建筑面面积