【江苏】现代城市人居商住综合体建筑方案2022

沪苏龙湖·

苏州相城区湘太路西项目Shanghai

Longfor·Planning

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Design

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road,Suzhou规划生成——思维导图前期分析竞品分析条件解读规划方案示范区策略量化分析规划条件解读规划条件建筑高度按照檐口高度计算与控规条件不一致，严格按照控规条件建筑最高点高度执行规划条件建筑退界南侧和北侧退6m与控规条件不一致，严格按照控规条件退界10m执行规划条件解读容积率建筑密度绿地率1＜R≤1.05≤35%≤37%盛泽湖盛泽湖盛泽湖建筑限高道路开口建筑退界12M

≤

H≤15M（最高点高度）盛泽湖盛泽湖盛泽湖基本条件平均层数总体积地库赠送绿地率地库赠送最大化减少浪费

赠送院子极致化利用露台资源分配平均层数容积率：1.0＜容积率≤1.05建筑密度：≤35%若栋型平均层数＜3F,

必须与平均层数＞3F的栋型搭配建筑高度：12M≤建筑高度≤15M平均层数=容积率/密度=1.05/35%=3F12M≤建筑高度≤15M全4F方案单栋平均层数=3.49单栋平均层数=3.43传统四叠形式传统四叠形式B130A143D143C167总体积1.

设置露台起始层数越低，浪费露台面积越多2.配套做2F更省密度4F做10㎡露台，损失面积为10㎡3F做10㎡露台，损失面积为20㎡2F做10㎡露台，损失面积为30㎡配套做1F配套做2FVVVVVVV单栋V单栋V单栋4F做露台3F做露台2F做露台绿地率分析建筑密度：≤35%绿地率：≥37%建筑占地范围规范退地范围绿地减少范围1.建筑越方正，绿地损失越少1.5M1.5M可送院子比例更多1.5M1.5M1.5M2.单元排数越多，绿地损失越少可送院子比例更多1.5M1.5M绿地率分析建筑密度：≤35%绿地率：≥37%80M80M80M3.减小消防环路占地可送院子比例更多80M80M80M建筑占地范围4.赠送院子形式1.5M1.5M规范退地范围庭院范围占用绿地1.5M进深占地，庭院进深可达3M相同占地，大进深庭院建筑间距分析

建筑间距不同方位日照间距折减＞0°~≤15°

L≥1.0L1日照间距L1=15.275日照间距L2=15.275①3F日照间距（3*3+0.15+0.5-0.9）*1.3=11.375M②4F日照间距（4*3+0.15+0.5-0.9）*1.3=15.275MLL＞15°~≤60°

L≥0.9L1①3F日照间距（3*3+0.15+0.5-0.9）*1.3*0.9=10.24M②4F日照间距（4*3+0.15+0.5-0.9）*1.3*0.9=13.75M3.275

建筑最小间距多层——多层

12M日照间距L1=11.375建筑间距Lmin=12LL日照间距L2=13.751.75a日照间距L1=10.24建筑间距Lmin=12a规划方案“限墅令”

背景下，苏州联排、合院、独栋政策上不允许小于60m面宽双拼、多拼联排合院独栋叠拼挂别墅、合院触摸底线？旭辉铂悦湖前尝试过，规划上不通过客研产品定位地上赠送（尽可能多做）露台/上人屋面/北向花园/闷顶业态户型面积居室梯户比车位比面积比40%地下赠送地上层高地下层高首层3.15m，2层3m上叠130㎡下叠143㎡3室2厅2卫4室2厅2卫1T21T21T21T2规范下限规范下限规范下限规范下限无首层3.15m，2层3m40%南向花园5.6M无叠加露台/上人最多10%沿湖排布

屋面/北向花园/闷顶首层3.15m，2层3m上叠143㎡3室2厅3卫（宽厅）4室2厅3卫（宽厅）首层3.15m，2层3m下叠165㎡（沿湖单元可适当增加面积到180㎡）最多10%沿湖排布

南向花园5.6M户型要求B130D143阳台：做完客户敏感点，尽可能考虑1.8m面宽面宽：尽量大面宽，以大面宽舒适户型压倒竞品A143C165方案一

：传统（3+2.5）面宽常规叠拼143+143166+1663面宽3面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽业态户型130户数面积3328060949.428220122449.4设计占比（面积）27.18%25642617084614349.78%166合计23.04%100.00%栋型分布143+143166+1663面宽3面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽叠墅：下叠143

上叠130（2.5面宽）叠墅：下叠166

上叠143（3面宽）产品研究-下叠143上叠130（2.5面宽）得房率：89.65%AAAAAAA一层平面图二层平面图产品研究-下叠143上叠130（2.5面宽）得房率：89.65%BBBB三层平面图四层平面图阁楼层平面图产品研究-下叠166上叠143（3面宽）得房率：90.21%AAAAAA一层平面图二层平面图产品研究-下叠166上叠143（3面宽+飘窗）得房率：89.65%BBBB三层平面图四层平面图BB阁楼层平面图衍生方案

：（3+3）面宽北露台叠拼叠墅：下叠143

上叠130（3面宽）叠墅：下叠170

上叠143（3面宽）业态户型130户数232420188840面积301606033331960122453设计占比（面积）24.63%14349.27%170合计26.10%100.00%产品研究-下叠143上叠130（3面宽）得房率：89.83%AAAAAAAA一层平面图二层平面图产品研究-下叠143上叠130（3面宽）得房率：89.83%BBBB三层平面图四层平面图BB阁楼层平面图衍生方案

：（3+3）面宽南露台叠拼叠墅：下叠143

上叠130（3面宽）叠墅：下叠175

上叠143（3面宽）业态户型130户数164410246840面积213205863042509122453设计占比（面积）17.42%14347.88%175合计34.70%100.00%产品研究-下叠143上叠130（3面宽）—顶层南侧退台得房率：90.2%AAAAAA二层平面图一层平面图产品研究-下叠143上叠130（3面宽）—顶层南侧退台得房率：90.2%BBBB三层平面图四层平面图阁楼层平面图产品研究-下叠175上叠143（3面宽）—顶层南侧退台得房率：90.4%AAAAAAAA二层平面图一层平面图产品研究-下叠175上叠143（3面宽）—顶层南侧退台得房率：90.4%BBBB三层平面图四层平面图BB阁楼层平面图问题思考常规增加面宽提升舒适度对货值提升作用较小是否还有其他兼顾舒适度与货值的可行方案？融创领馆壹号院——产品

下叠住宅附加值（

A户型，B户型）1.南北大庭院创新四叠2.户内直通的地下室ACC

上叠住宅附加值（

C户型）1.底层庭院地下室南北庭院ABB2.独立电梯，庭院入户3.户内电梯直通地下室4.三四层屋顶大露台A南北庭院CABB地下室C户型A户型独立电梯底层庭院露台赠送B户型C地下室融创领馆壹号院——平面图

户型面积A建筑面积：184㎡地下室面积：79㎡庭院面积：180㎡C

户型面积B建筑面积：181㎡地下室面积：101㎡庭院面积：209㎡AABB

户型面积C建筑面积：182㎡地下室面积：83㎡庭院面积：104㎡露台面积：93㎡单栋平均层数=3.02F底层花园交通部分仅一层楼梯参与公摊，公共部分建筑面积共34.51㎡，得房率为94.3%赠送花园一层平面图CCAB露台地下一层平面图三层平面图赠送地下室赠送露台CAB地下室四层平面图二层平面图融创领馆壹号院——借鉴意义北庭院露台独家电梯A1.单栋平均层数3.02F，创新四叠三户，更别墅CA南庭院庭院入户2.上叠三四层均享受露台上叠独享电梯直通地下室3.交通部分仅首层楼梯参与公摊，得房率94.08%下叠小户型+上叠大户型平均层数极致化利用资源配置合理化土木铺淘宝店：https://520/上叠/下叠户数立面示意（叠拼按上下等同面积推算）结论：平均层数极致，但得房率低结论：平均层数极致，但得房率低结论：平均层数极致，但得房率低1431671671/2产品120120130130143130下叠143+130下叠130+130下叠120+120上叠1672.93上叠1672.97上叠1432.87平均层数露台赠送（所有）5346.548.5结论：平均层数极致，但得房率低，上叠地下室不好赠送结论：大面宽户型，产品竞争力高，但地下室不好赠送结论：大面宽户型，产品竞争力高，但地下室不好赠送143

143120

120130

1302/2产品167167167167143143下叠167+167下叠143+143下叠167+167上叠120+120上叠143+143

3面宽上叠130+130

2.5/3面宽平均层数露台赠送3.18473.43243.4913上叠/下叠户数立面示意（叠拼按上下等同面积推算）结论：核心筒遮挡中间户，户型不好做结论：核心筒遮挡中间户，户型不好做143

130结论：核心筒遮挡中间户，户型不好做1671671431431671671672/3产品143130120120130120下叠167+167+167上叠143+130下叠143+130+130上叠167+167下叠120+120+120上叠143+143平均层数3.39412.931143.3437露台赠送（所有）结论：得房率高，但平均层数低，需结合其他产品搭配结论：得房率高，上叠独立电梯庭院，赠送地下室1671301671301431251431252/4产品143143125125下叠143+130+130+143下叠143+130+130+143上叠167+167

单楼梯2面宽上叠167+167

单楼梯，2.5面宽平均层数露台赠送3.032.9810790.97上叠/下叠户数立面示意（叠拼按上下等同面积推算）结论：露台赠送少，占地利用不足，得房率低，户型复杂畸形1671431673/4产品143130130143下叠143+130+130+143双楼梯上叠120+120平均层数露台赠送3.4134.5下叠四户上叠两户产品得房率高，露台赠送多，为方案排布首选产品组合成熟产品

升级创新满足规范的前提下

，更多的赠送与附加值关键词：得房率/阳台/飘窗/露台/庭院/采光天井/平均层数/极致

户型产品为上叠167，下叠130+143下叠小户型，去化快，上叠大户型，赠送超大露台和闷顶，产品好卖，实现货值最大化。

6户为一个模块，仅分摊一个楼梯，大大提升了得房率。空间形态仅一层疏散楼梯，北侧视线通透常规叠拼两层疏散楼梯，北侧视线封闭空间形态侧向层层退露台，山墙宅间路不压抑常规叠拼只有北向退台，山墙宅间路空间压抑空间形态南侧、侧向露台，屋顶形态丰富常规叠拼只有北向露台，屋顶形态呆板产品分析——充分利用面宽资源；布局均好，所有户型均有院落；每户均可直达地下室

下叠-130户型1.南北双庭院2.户内直通的地下室庭院

下叠-143户型1.南北双庭院2.户内直通的地下室庭院143户型

北向130/143户型南向庭院赠送庭院入户

上叠-167户型167户型北向庭院电梯入户1.底层庭院2.独立电梯，庭院入户3.户内电梯直通地下室4.三四层屋顶大露台5.顶层赠送阁楼露台阁楼6.南向七面宽产品分析——下叠130户型

南北庭院赠送

南向庭院步入式入户，提升户型品质130南侧庭院入户南向庭院赠送32.43㎡北侧采光井产品分析——下叠143户型

南北庭院赠送

超高得房率96.5%，与其他得房率89%的叠拼户型相比，增加7%，因此143*（96.5%-89%）=10平米，实得一间房

由于超高得房率，143实现完整4房+1房的布局，大大提升户型品质

客餐厅一体化，近7*7的方正空间空间完整舒适北侧庭院赠送25.50㎡南向庭院赠送32.43㎡143南侧庭院入户产品分析——上叠167户型

三层南向超大露台赠送，四层南北向均有露台赠送

超大露台面积赠送达90.97㎡闷顶赠送：59.94㎡三层南向露台赠送：40.3㎡四层南北向露台赠送：40.3㎡

闷顶赠送面积59.94㎡，和露台一起赠送面积总计150.91㎡。

北向赠送庭院，同时实现步入式独梯入户

四层超豪华主卧套房北侧庭院赠送20.6㎡167北侧庭院独梯入户户型平面图上叠：167

下叠:143+130CCAA赠送庭院20.6㎡赠送庭院20.6㎡

户型面积A赠送庭院25.50㎡赠送庭院25.50㎡建筑面积：143㎡庭院面积：57.93㎡

户型面积B建筑面积：130㎡庭院面积：32.43㎡ABBA

户型面积

C建筑面积：167㎡庭院面积：20.6㎡ABBA赠送庭院32.43㎡赠送庭院32.43㎡赠送庭院32.43㎡赠送庭院32.43㎡户型平面图上叠：167

下叠:143+130

户型面积

C建筑面积：167㎡ABBACC三层露台面积：40.3㎡四层露台面积：50.67㎡总计露台面积：90.97㎡闷顶面积：59.94㎡赠送露台40.3㎡CCC赠送闷顶59.94㎡赠送露台50.67㎡户型指标上叠：167

下叠:143+130阳台投影

阳台面积占

套内+阳

凸窗面

公摊面建筑面积赠送露台面积地下夹

庭院面户型套型净套内得房率层数阁楼面积

地下室面积比台积积层积130

3房2厅3卫

124.6500.00%124.65

0.004.52129.17

570.361F2F00020.429.427.88

32.43143

4房2厅3卫

138.83+1房2厅00.00%138.80

0.005.03143.83

531.91027.88

57.9396.50%166160.0400.00%160.04

0.005.80165.84

413.343F4F90.9759.9435.88020.62卫239.76车库分析均分三个地下室：单个地库76/3=25.3万单个地库总价底，有利于去化143销售车位130销售车位166销售车位35.88㎡20.4㎡29.4㎡27.88㎡

27.88㎡负一层平面图夹层平面图车库分析夹层夹层2.6m2.6m5.2m

B15.2m

B1停车停车停车剖面图车库分析车库分析鱼骨状地库成本最优方案按照苏州住宅提升要求，地库尽端停车最大为30米负一层平面图方案二-极致方案——平均层数3F（2面宽）产品167143+1302面宽2面宽业态户型130户数27727723740面积3601039783395797200设计占比（面积）29.38%14332.46%16732.29%1805.87%合计831122572100.00%栋型分布167143+1302面宽2面宽业态户型130户数27727723740面积3601039783395797200设计占比（面积）29.38%14332.46%16732.29%1805.87%合计831122572100.00%170：143：130=1：1：1增加平均层数产品，进行折衷，降低大户型比例产品新组合：下叠（143+130）上叠170+下叠140，上叠130方案三——（2+2.5）面宽产品180143+1302面宽2面宽170143+1302面宽2面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽业态户型户数32832813753面积设计占比（面积）34.89%130143170180合计42723.7646904.0023290.009540.0038.30%19.02%7.79%846122457.76100.00%栋型分布180143+1302面宽2面宽170143+1302面宽2面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽业态户型130户数32832813753面积设计占比（面积）34.89%42723.7646904.0023290.009540.0014338.30%17019.02%1807.79%合计846122457.76100.00%空间优化方案——相关分析同面积段产品过多，如何改善？将143产品集中在下叠，面宽增大，130集中上叠产品新组合：8.9m面宽下叠（143+143）上叠170+下叠140上叠130方案四——增加传统2.5面宽下叠143上叠130产品180产品143+1432.5面宽2.5面宽170143+1432.5面宽2.5面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽业态户型户数28047855面积设计占比（面积）55.94%130143170180合计36484.0068538.809476.508025.60122524.9029.78%14.00%446.55%857100.00%栋型分布180143+1432.5面宽2.5面宽170143+1432.5面宽2.5面宽130+130143+1432.5面宽2.5面宽业态户型130户数28047855面积设计占比（面积）55.94%36484.0068538.809476.508025.60122524.9014329.78%17014.00%180446.55%合计857100.00%产品研究-下叠143上叠130（2.5面宽+飘窗）得房率：89.65%AAAAAAAA一层平面图二层平面图产品研究-下叠143上叠130（2.5面宽+飘窗）得房率：89.65%BBBB三层平面图四层平面图BB阁楼层平面图产品研究-下叠175上叠143+143（2.5面宽）得房率：91.2%AAAAAAAAAAAAAAAA二层平面图一层平面图产品研究-下叠175上叠143+143（2.5面宽）得房率：91.2%BBBB三层平面图四层平面图阁楼层平面图方案对比方案一

：下叠170，上叠143

3面宽下叠143，上叠130

2.5面宽方案二

：下叠130+143，上叠167

2面宽方案三

：下叠130+143,上叠167,2面宽下叠140,上叠130,2.5面宽方案四

：下叠143+143，上叠167

2.5面宽下叠143，上叠130

2.5面宽设计占比（面业态户型130户数32832813753面积设计占比（面积）34.89%设计占比（面设计占比（面业态户型户数面积业态户型户数面积业态户型户数面积积）积）42723.7646904.0023290.009540.00积）130143167180合计27727723740360103978339579720029.38%32.46%32.29%5.87%130143170180合计280478554485736484.0068538.