2006年华南大盘发展模式研究

营销中心2006-6-21**大盘发展模式研究目录研究目的及范围案例分析**大盘发展模式总结***区发展规划按照《**城市建设总体战略规划纲要》城市功能“南拓”的需要，将积极疏解旧城功能与人口，大力发展**大学城、**新港区等。落实**城市空间“南拓”战略，***区是**市21世纪的重点发展地区，依托**港南沙作业区的建设，把***区建设成为21世纪**中心城区、科教资讯中心和航运中心。＊＊随着**市政府**政策的实施,从郊区化居住向新的中央居住区发展,成为“**的后花园”。**被称作“大盘俱乐部”，＊＊湾、＊＊新城、**雅居乐、＊＊＊＊园、锦绣香江、＊＊奥园和祈福新村组成了“＊＊板块八大金刚”，**的＊＊板块——大盘开发的“策源地”。＊＊人说“路通才能财通”，正在建立以地铁三号线四号线、**新火车站、过江隧道、跨江大桥、公路快线等为内涵的交通网络；“大盘”的产生是房地产业向规模化发展、城市开发向郊区化发展阶段出现的一个产物。环城高速公路＊＊快速地铁三号线大石＊＊板块仅这八个大盘总的规划占地规模就达1000多万平米，规划建筑面积近2000万平方米，规划居住人口40万人。同时，＊＊板块各楼盘产品也呈现出多样性，多层洋房、小高层洋房、高层洋房以及别墅供应量都不小；户型方面，从50平方米至80平方米的公寓、两房、小三房，到100多平方米的普通大户人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有选择。这些都为＊＊板块二手市场的成长准备了良好基础。由于整个板块范围较大，各楼盘相互独立性强。“八大金刚”综述珊瑚湾畔＊＊湾＊＊新城＊＊雅乐居＊＊＊＊园锦绣香江花园锦绣生态园祈福新村＊＊奥园目录研究目的及范围案例分析**大盘发展模式总结**奥奥园物业地地址**区区**镇**村村地段段开发发商商：*********地产产开发发有限限公司司投资商商：****集团团有限限公司司代理商商：****房地地产销销售中中心（（**一级级代理理）社区规规模：占地1000亩，总总建筑筑面积积约75万平方方米。。采用用奥运运组团团设计计，分分为雅雅典、、洛杉杉矶、、卡萨萨布兰兰卡、、悉尼尼和北北京五五大奥奥运组组团。。物业类类别多层、、小高高层的的洋房房为主主以及及部分分高层层住宅宅**奥奥园·项目基基本资资料**奥奥园·项目定定位“新生生活的的领跑跑者””，““运动动就在在家门门口””，““生活活就像像高尔尔夫大型的的具有有人文文精神神的健健康运运动型型社区区外资公公司、、企业业管理理人员员；IT、金融、、保险险等行行业的的高级级职员员；高高科技技新贵贵；高高新产产业高高级技技术人人员；；机关关、事事业单单位高高级管管理层层**奥园园·项目规划划地块呈三三角形，，属地势势起伏较较大的丘丘陵地带带，利用用现状地地形，使使居住区区成为一一个具有有地形起起伏特色色的生态态居住区区。分成五个个组团，，各个组组团空间间以人为为本，采采用围合合空间，，创造环环境优美美的生活活绿地及及活动场场所。居住区主主入口规规划于北北侧。＊＊奥园园·建筑风格格及户型型亮点风格：现现代岭南南建筑建筑布局局：围合合式、半半围合式式、行列列式流线型外外立面，，超宽楼楼距，带带观光电电梯，由由多国家家的国际际著名规规划设计计单位共共同参与与设计建建设户型：公公共活动动区与房房间动静静分区，，巧妙分分隔，保保障居家家私密性性，更添添家庭起起居情趣趣。一梯梯两户，，超宽楼楼距、双双阳台设设计，户户户采光光通风，，阳光、、绿意、、园林景景观随窗窗而入。。风格：后后现代主主义园林林环境特色色：集合合中国、、新加坡坡、印度度、泰国国、马来来西亚、、日本等等国家的的园林复复合而成成。在公建区区的会所所前有足足够面积积的绿化化广场，，同时每每组团有有组团公公共绿地地，多层层住宅地地面层有有庭院绿绿地。居居住区形形成点、、线面相相结合的的绿化系系统。＊＊奥园园·园林特色色＊＊奥园园·配套商业：综综合超市市、星级级服务配配套的高高尔夫酒酒店及其其他商业业配套。。体育健身身：攀岩岩、游泳泳、篮球球、羽毛毛球、大大型奥林林匹克体体育会所所、高尔尔夫球场场、撒野野公园教育：小小云雀南南奥艺术术幼儿园园、北京京师范大大学南奥奥实践小小学，中中学。2001年第一期期发售时时就推出出会所和和商铺配配套所有的公公建设施施、运动动休闲、、交通、、教育、、生活配配套设施施，都提提前启动动服务高尔夫酒酒店、超超市、邮邮局、银银行等在在02年三期推推出时陆陆续开放放和营业业2005年进行悉悉尼商业业界的销销售＊＊奥园园·交通状况况是＊＊板板块中离离地铁三三号线位位置最好好的，仅仅隔350米。全区采用用内部公公交来组组织居民民出行的的交通管管理模式式。居住住区主入入口规划划于北侧侧汉溪大大道上，，同时在在公建会会所前设设置了一一个次出出入口与与汉溪大大道相接接。居住区主主入口规规划于北北侧汉溪溪大道上上，同时时在公建建会所前前设置了了一个次次出入口口与汉溪溪大道相相接。交通组织织力求符符合车流流人行的的轨迹，，重视人人车分流流，减少少人车干干扰。在一期中中南片部部分规划划一条红红线宽12米的干道道。在媒体宣宣传上将将“奥林林匹克””这一惟惟一性资资源放到到最大注重对其其优美的的景观环环境、健健康休闲闲的生活活理念的的引导销售方式式：合富富辉煌房房地产销销售中心心代理销销售促销活动动：大学学城教师师可享受受折后再再98折的优惠惠＊＊奥园园·营销推广广奥林匹克克品牌的的昭示力力，以及及项目本本身包含含的运动动休闲理理念；提倡“生生活就像像高尔夫夫”的概概念，用用100多亩的高高尔夫球球场进行行独特的的体验式式营销活活动；北师大附附中的名名校吸引引力；各国建筑筑特色的的融合，，独特的的商铺加加别墅产产品；＊＊奥园园·项目卖点点＊＊新城城地理位置置：＊＊＊南大路路168号开发商商：＊＊＊＊＊＊集团有有限公司司投资商：：＊＊＊＊＊投资资有限公公司物业管理理公司：：＊＊＊＊＊物业业服务有有限公司司社区规模模：占地地面积210万平方米米建建筑面积积300.00万平方米米。物业类别别:别墅、小小高层洋洋房＊＊新城城·项目基本本资料＊＊新城城·项目定位位形象定位位：“江江山湖泊泊共同拥拥有”、、“磅磅礴山水水领秀秀全城””整体定位位为配套套完善的的城镇式式居住社社区大学城市市教师，，高素质质、高收收入、高高学历人人群。。最大限度度的考虑虑江景和和山景，，山水结结合得好好，有可可行性，，实施性性强；3公里的沿沿岸线将将规划为为社区内内的大型型风景点点整个规划划以山水水做文章章，将水水引入楼楼盘，通通过几条条轴线树树枝状的的组合形形成组团团绿地和和点线面面的绿化化系统融融为一体体，构成成多层次次的绿化化空间，，绿地率率达到38%——40%；组团以环环绕式的的布局为为主，以以绿化或或水景居居中，住住宅则围围绕景观观来进行行布局。。＊＊新城·项目规划岭南建筑风格格，建筑立面面采用弧线造造型，显得轻轻盈灵动，大大量的白色和和玻璃材质的的运用则突显显出＊＊新城城的现代简洁洁的气质＊＊新城·建筑风格大露台以及落落地凸窗的采采用使得户内内采光较好；；户型优化设计计，整体布局局舒适、合理理，套内利用用率极高；大部分单位主主厅、主卧全全部正南与生生态景观相望望；南北通透，空空间开敞。＊＊新城·户型特色风格：自然与与人工结合的的绿化园林——自然生态式园园林环境特色：3.8公里江岸线的的休闲艺术海海岸，3.5万㎡大型湖泊泊，城内七山山叠翠，水道道纵横，园林林错落其间，，最大程度保保留了完美的的自然生态＊＊新城·园林风格教育：华师附附中、幼儿园园，学校均在在客户入住时时开学，同时时华师附中也也是＊＊新城城吸引客户的的一大因素。。体育健身：体体育馆、足球球场、植物园园、滨江公园园。商业：滨江文文化广场，内内含2万多平米会所所，配备有工工业银行、商商铺、宏城超超市、福特玛玛超市等，菜菜市场、医务务室、中央公公园、山顶公公园。交通配套：楼楼巴＊＊新城·配套销售方式：开开发商自己销销售促销活动：大大学城教师可可享受折后再再98折的优惠广告诉求集中中在优美的山山水环境上，，而发展商近近期正在整合合旗下所有楼楼盘联展，力力图以雄厚的的实力增强潜潜在买家的购购买信心首创夜间看楼楼活动，并吸吸引了一部分分潜在买家的的参与5月1日欢乐全家总总动员5月2日我的舞台我我作主5月3日合生社区万万人歌唱幸福福家园-＊＊新城社区区海选5月1日-3日新车大展示示、试乘新体体验5月1日-5日滨江动感舞舞会(五一特别版)5月6日-7日＊＊新城第第三届欢乐电电影节5月1日-7日“＊＊新城城成熟之美——名校教育展英英姿”大型图图片展＊＊新城·营销推广品牌开发商的的号召力；项目地块自然然资源丰富。。拥有＊＊市市楼盘中最长长的海岸线3.8公里；最大化化地利用山水水资源，通过过借景塑造优优美的自然景景观；华师附中的名名校吸引力。。＊＊新城·项目卖点＊＊雅居乐花花园基本资料总占地面积：：314万平方米总建筑面积：：434万平方米首期占地面积积33万多平方米，，建筑密度20％，容积率1.4，绿化率36.8％规划居住户数数28571户，未来总居居住人口100,000以上，相当于于中型城镇的的人口。物业类别：高高层洋房，小小高层洋房，，独栋别墅，，联体别墅投资商：雅居居乐集团有限限公司直通＊＊快速速干线，并拥拥有24小时社区大巴巴。278条公交线直达达社区，至＊＊＊体育中心心仅需15分钟，地铁三三号线、四号号线经过本案案目前已开通8条穿梭巴线路路与区内免费费巴士项目定位目标客户整体特点：客客户群分布广广泛。成熟小小区，环境优优美，倡导休休闲生活，产产品线丰富，，满足各类不不同人群的居居住需要（年年轻白领~财富阶层）地域特点：除除了＊＊原住住人口外，35%来自海珠、东东山、越秀，，30%是天河区工作作的金领人士士和高知高收收入人士。阶段特点：客客户层次不断断提高。整体定位：国国际生活文化化社区产品定位：物物业类别齐全全。别墅：独独立别墅、联联排别墅、四四联别墅等三三种类型的多多种户型；洋洋房：从二房房单位、小三三房、大三房房、四房到复复式单位规划理念——整体构想从2000年春开建之初初就力求能够够改善社区体体验，创造一一个适于将各种活动融融为一体的开放空间。。市镇中心：吸收了城市市特点和地理理环境，采用用了注重体验验和整体设计计的策略。项目以南是高高耸的山脉，，以北是低矮矮的山丘。湖泊是连接本本项目内不同同建筑和街区区的最佳方式式。在湖泊的南岸岸，高出湖泊泊平面5米的会所，，商店、餐餐馆和其它它商业建筑筑以及售楼楼处沿湖堤堤而下建筑风格及及特点设计的灵感感源自“大大草原”建建筑学派和和亚洲国家家房屋集萃萃。整体体效效果果是是为为创创造造一一个个迷迷人人的的度度假假村村，，一一种种对对历历史史沉沉淀淀的的乡乡村村和和沿沿海海城城市市的的怀怀旧旧。。住宅高高层建建筑的的结构构是为为了展展现自自己的的个性性，以以及由由别具具一格格的阳阳台、、复式式顶层层公寓寓和生生动尖尖顶所所体现现的浑浑然一一体之之感。。花砖砖雕琢琢的屋屋顶、、宽阔阔的飞飞檐、、大块块整体体窗户户户型：：别墅墅与洋洋房，，类别别齐全全，不不同组组团，，户型型各有有特色色欧洲故故事上善若若水园林设设计特特点由设计计世界界各地地顶尖尖级酒酒店园园林著著称的的美国国BDS公司设设计，，以自自然、、灵性性、艺艺术的的东方方园林林为最最大特特色15000平方米米的映映逸湖湖波光光粼粼粼，一一幅原原生态态美景景；逾逾200种植物物艺术术配搭搭，形形成大大面积积欣赏赏和休休闲空空间；；近50%绿化面面积；；12个住宅宅团，，均拥拥有独独立特特色园园林。。配套教育：：周边边已具具有成成熟的的教育育网络络，现现有侨侨联中中学等等多所所中小小学。。小区区内将将规划划有中中学4所，小小学10所和幼幼托20所。加加拿大大国际际英文文幼儿儿园已已进驻驻区内内（占占地9000平方米米），，复旦旦中学学＊＊＊实验验小学学2005年落成成，占占地面面积2万多平平方米米400米国际际风情情商业业街：：包容容一切切基本本生活活所需需。20000平方米米巴厘厘岛度度假式式半山山豪华华会所所：三三大风风情园园林泳泳池、、恒温温泳池池、童童话世世界水水上乐乐园、、五大大国际际标准准网球球场等等。科技含含量及及智能能化应应用方方面：：设置置小区区周界界防范范、安安全防防范的的自动动化管管理；；“分分质供供水””，对对区内内生活活用水水进行行二次次净化化，使使之达达到直直接饮饮用水水的标标准。。组团开盘时间户型面积总户数均价（元/平米）产品特点雅翠庭、雅悦庭2002-9-7

2052300024座6-9层带电梯洋房御景峰别墅2003-3-1552-556825000~6800独立别墅，专用私家大道，私人命名权欧洲故事3别墅2003-10-1140－323平米别墅

灏湖居，187幢别墅，独立私家花园，私家码头；雅湖居，独立别墅、联排别墅、四联别墅雅逸廷2003-10-1主力户型76-120

挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高档装修盛装舞步2004-7-1172-203

三款豪装别墅产品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023栋带电梯小高层，一梯两户。组团内有1万平方米人工湖，3.5万平方米水泽园林，车位比1：1.7花巷2005-1-2388－159平米2房-4房，复式3824200分三期，40多栋无电梯洋房，一栋两户，跃式设计峰会（别墅）2005-8-20140－358平米别墅

12000小别墅及四联别墅分别为199平米及140平米，置业门槛降低邻居2005-10-192—155平米2房2厅和3房2厅2004686带电梯，一梯两户/一梯三户，南北通透，跃式客厅，入户花园，二层做成露台设计时光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人车分流全园林的组团，车位比1：1价格走走势分分析营销推推广独到的““命名学学”：誉誉景峰、、欧洲故故事、挪挪威森林林、盛装装舞步、、上善若若水、峰峰会、花花巷、邻邻居、时时光九篇篇常推新品品，给市市场不断断的新刺刺激产品丰富富联合““托市””推盘节奏奏调控得得当，每每个组团团几乎是是到了封封顶时便便可实现现清货丰富的业业主活动动，营造造良好的的社区氛氛围上善若水水，踏香香而来阳光，鲜鲜花——花巷锦绣香江江花园基本资料料内容技术指标规划用地面积836251.30㎡总建筑面积1188129.99㎡容积率1.397绿化率35.83%居住总户数7804户居住总人口27314建筑形式式以独立立别墅、、多层、、小高层层住宅为为主6个半山独独立别墅墅、TOWNHOUS组成的住住宅小区区：牡丹丹园、芙芙蓉园玉玉兰园、、百合园园、紫藤藤园、紫紫荆园，，科莫莫湖别墅墅，山水水园，山山水华府府开发商：：＊＊锦锦江房地地产有限限公司毗邻＊＊＊快速干干线往返珠江江三角洲洲各大小小城镇，，均在1小时车程程内可以以到达地铁三号号线＊＊＊站即设设于本社社区有129、288、806等多条公公交线途途经本社社区。项目定位位居住与世世界同步步中国首个个国际化生生态智能能健康社区＊＊板块块唯一以以别墅为主打产产品的大大盘目标客户户目标客户户：财富富阶层、、高知阶阶层和社社会主流流阶层、、外籍友友人（如如企业家家、艺术术人、董董事长、、CEO教授、博博士、硕硕士、留留学归国国创业人人员）业主中本本科以上上学历人人士占了了80%，其中董董事长、、总经理理、CEO们占了30%以上规划理念念人与自然然的和谐谐依原生地地貌而建建，低密密度，超超大型国国际化生生态居住住社区。。建筑风格格及特点点建筑规划划设计：：新加坡坡雅科本本公司、、美国WY公司、瀚瀚华公司司中西结合合：将欧欧美建筑筑美学揉揉和进东东方民族族的文化化修养，，让传统统文化的的精华融融进空间间之中，，开创出出独属于于锦绣香香江的建建筑视野野。空中花园园别墅标准层高高3.2米中庭层高高7米“空中花花园”视野开阔阔生活功能能的丰富富和奢侈侈园林设计计特点——“人与自然然和谐””的人本本主义追追求园林设计计：美国国贝尔高高林公司司。深得中国国传统园园林艺术术以人为为本的精精萃，同同时吸取取了西方方浪漫的的造景艺艺术思想想，原始始与自然然相融合合、艺术术与雕琢琢相贯通通的优越越生态景景观环境境。充分利用用有山有有水有地地铁的优优势，依依照山势势地形的的起伏，，遍植来来自世界界各地277种、50余万株绿绿色珍稀稀生态植植物，造造就世界界级的私私有植物物王国。。精心修饰饰的小桥桥、石雕雕、凉亭亭与看似似随意摆摆放实则则精心安安置的靠靠椅等和和周围的的生态美美景完美美融合，，双泉漱玉玉热带雨林林社区配套套——足不出户户会所及休休闲娱乐乐设施：皇宫式国国际会所所，集娱娱乐、休休闲、餐餐饮、商商务、康康体等多多功能国国际级尊尊华配套套，现已已开放中中、西餐餐厅、豪豪华宴会会厅、豪豪华套房房、棋牌牌室、健健身室、、亲子乐乐园、乒乒乓球室室、泳池池、网球球、滑草草场等服服务设施施。商业：山水园、紫荆荆园各有数千千平方米的商商业街，紫荆荆雅园临街商商业中心12000㎡㎡。幼儿园：与中大合办办的香江国际际幼儿园现面面招已开学，，该园可容纳纳6个教学班，180个幼儿同时就就读。国际水准的物物业服务：强调“五好好”别墅高尚尚社区的自然然尊贵生活：：“好环境、、好品质、好好邻居、好地地段、好配套套”价格走势分析析——高开低走2001年8月：别墅和TOWNHOUSE入市，芙蓉园园组团一幢独独立别墅单位位创下3500万的天价刷新新了＊＊楼王王的记录，创创造了中国楼楼市别墅营销销的奇迹。2001年10月1日：花园洋房房均价2300元／平方米，，十一期间８８栋洋房300多套单位销销售一空（价价格战）2003年1月25日：紫荆雅园园全新半山洋洋房发售，四四栋带电梯洋洋房单位，以以两房、三房房为主，附送送800元/平方米豪华装装修，均价2680元/平方米2003年7月：山水园森森林城堡洋房房开盘时以半半价（2600元/平米）推售，，掀起楼市价价格狂潮。12月22日起全面升价价，升幅为10％~202005年9月30日：山水华府府空中花园别别墅发售均价价12000元/平方米，对首首批买家优惠惠30％～35％，带2500-3000元/平方米的豪华华装修，首期期推出168套单位。黄黄金周期间，，空中花园别别墅销售收入入突破3亿元，3栋复式单位全全部售罄。营销推广营销活动与项项目品牌结合合度高：留学学生活动等通过与目标客客户相匹配的的礼品赠送，，提升项目附附加值：例如如买空中花园园别墅，送28.8万元海航国际际高尔夫终身身会籍倡导社区健康康运动，同时时通过专家和和数据说话，，强调社区清清新空气质量量营销宣传上，，以政府官员员的赞誉，来来提升别墅品品质荣获“全国优优秀社区环境境”，建设部部首届住宅产产业博览会“环境境指数最佳””、“智能化化程度最高””楼盘等等多项项荣誉楼盘引入象征征物：空中花花园别墅——孔雀＊＊湾项目区位项目位置：＊＊＊板块＊＊＊快速干线出出口处，＊＊＊＊＊迎宾路路，开发商：：＊＊宏宏富房房地产产有限限公司司项目规规模：：总占占地80多万平平方米米，规规划建建筑面面积119万平米米，规规划人人口2.5万；目目前已已建成成区域域50万平米米，建建成面面积近近70万平米米；项项目共共分为为5期，目目前推推出的的是第第4期——星座。物业类类型：：高层层、小小高层层、别别墅、、酒店店、商商业项目概概况1、＊＊＊湾地地块紧紧邻地地铁3号线、、＊＊＊快速速干线线，是是＊＊＊板块块各盘盘中离离＊＊＊最近近的一一个项项目，，位于于“离城不不离市市”的至佳佳位置置；；2、在交交通上上，＊＊＊湾湾进出出＊＊＊可以以经由由洛溪溪大侨侨、＊＊＊快快速干干线两两条主主要道道路，，非常常便利利；3、项目目名校校长、、商业业、酒酒店等等配套套设施施齐全全；4、项目目紧邻邻珠江江水道道，自自然景景观价价值好好。项目卖卖点项目定定位：：打造造地产产界的的劳斯斯莱斯斯主题定定位：：一个个心情情盛开开的地地方目标客客户：：初期期以休休闲度度假物物业市市场为为主，，重点点针对对香港港市场场，以以次培培育区区域成成熟度度，中中后期期以中中高端端市场场30-50岁，，企企事事业业单单位位领领导导人人，，私私企企老老板板，，高高级级专专业业人人员员，，外外企企““金金领领””等等以以车车代代步步人人士士项目目定定位位1-3期价价格格波波动动不不大大，，均均价价5500平方方米米最新新组组团团———星座座2004年10月1日开开盘盘，，产产品品较较为为丰丰富富，，价价格格区区间间较较大大：：阶段段价价格格及及产产品品情情况况记录时间均价最低价最高价价格描述2006-02-2712000元

2005-07-259000元7500元13000元

2005-05-019000元7000元12000元沿江单元均价12000元2005-03-167300元7000元10000元

2004-10-087000元1-3期以以小小高高层层为为主主，，主主打打户户型型三三房房两两厅厅、、四四房房两两厅厅、、五五房房两两厅厅（（复复式式））目前前市市场场销销售售的星座座式式布布局局是是＊＊＊＊湾湾的的规规划划核核心心，，建建筑筑结结构构、、园园林林规规划划都都以以此此为为基基点点而而展展开开。。星星座座式式的的楼楼宇宇布布局局，，营营造造了了＊＊＊＊湾湾所所独独有有的的环环绕绕组组团团的的穿穿堂堂风风、、花花园园式式的的组组团团景景象象。。整体体规规划划特特点点以景景观观为为主主导导的的自自由由式式组组合合；；＊＊＊湾湾的的总总体体规规划划，，考考虑虑了了地地区区““景景观观大大于于朝朝向向””的的市市场场倾倾向向，，设设计计上上突突破破了了传传统统南南北北座座向向的的局局限限性性，，以以景景观观为为主主导导布布局局建建筑筑物物。。沿沿江江一一＊＊湾室内空间的设计将光、空气、自然等元素转化成与生活起居息息相关的生活空间元素。多景观，多阳台的设计将景观价值最大化，实现“大景深少对视”的目的。建筑规划特特点建筑与环境境结合真真正好的建建筑必定能能够融合于于自然，与与人相和谐谐；环境和内外结合

环境设计内外结合，建造临江木道与内园林呼应；观赏性与实用性结合

从实用性角度去打造景观，功能与景观并重；环境与人性化结合

环境以人为本，让您生活在风景中。园林环境规规划特点——五大原则为方便小区区业主的出出行，社区区开设从＊＊＊湾至宏宏城广场、、白云宾馆馆的班车，，高峰期15分钟一班；；市桥——火车站专线线车、129路公交。交通配套大学城地铁三号线线、新光快快线、＊＊＊快线、＊＊＊新火车车站香江大酒店店、丽江明明珠、会展展中心、万万博商业中中心长隆夜间动动物世界、、香江野生生动物世界界、长隆高高尔夫球场场周边配套商业配套：：＊＊湾一一期商业街街、＊＊湾湾酒店、商商业中心总总占地面积积约2万平方米，，总建筑面面积近8万平方米，，商铺、超超市、餐饮饮及康体娱娱乐中心、、数百间豪豪华客房、、多功能会会议室、及及国际标准准网球场，，提高了＊＊＊湾业主主的生活质质量；泛会所：分分散在各个个组团中，，亲切宜人人，举步可可达；五星级会所所：四季会会，与国际际知名“四季酒店”一脉相承，，每一位＊＊＊湾业主主都可尊享享。中小学：＊＊＊湾＊＊＊执信中（（小）学投投资2.5亿兴建，现现有在校学学生2500名，计划今今年申办高高中幼儿园：＊＊＊湾灵格格风幼儿园园；社区服务配配套＊＊＊＊园园大石基本资料南村物业地址：：＊＊区＊＊＊快速干线线旁开发展商商：＊＊＊物业业发展有限限公司物业管理公公司：＊＊＊物业业管理有限限公司社区规模：占地2000亩，2000年5月1日一期开盘盘，发展6年来，已成成功开发翠翠宏台、山山语空中花花园等8个洋房小区，，以及映翠桃桃园、翠山蓝蓝天等多个别别墅组团。。物业类别：别墅、Ｔｏｗｗｎｈｏｕｓｓｅ、洋房、复式单单位＊＊＊＊园项目定位＊＊园产品系系列定位：“快速、大大规模生产符符合市场需要要的物美价廉廉住宅的工厂厂”。＊＊＊＊园市市场定位：优质、低价价、高性价比比的五星级生生活住区目标客户定位位：早期主要面向向珠三角部分分先富起来的的家庭、港澳澳人士；后期期扩大成为成成千上万远离离故乡而落脚脚＊＊和珠三三角的时代精精英。客户购买用途途：自住、周未度度假、投资、、养老给您一个五星星级的家依地势变化及及地块山水资资源，以组团团形式开发，，形成层层层叠叠的坡地地别墅、阳阳光别墅、洋洋房等组团，，并互为景观观。将山山、、水水景景观观融融入入社社区区景景观观设设计计总体体规规划划建筑筑设设计计临山山别别墅墅·翠山蓝蓝天建筑环环山而而建，，融汇汇了欧式建建筑的的精髓髓和现现代建建筑的的简洁洁实用用；多样化化立面面，户户户均有有自己己的特特色，，并在在新古古典风风格的的基础础上，，力求求整体上上的和和谐。多层洋洋房组组群则则按照照“以以人为为本””的设设计思思路，，采用用围合合式，，洋房围围绕中中心花花园而而建，保证户户户开门见景景。园林设计别别具特色，，小区园林林参照“昆昆明世界园园艺博览园园”的设计计思路，设设置了18个主题公园。分别命名名为“棋醉醉广场”、、“茶艺广广场”、““愉鱼园””、“音乐乐广场”、、“卡通广广场”、……每一个景点点都有各自自的亮点。。除自然景观观外，大手笔打造造人工景观观，如叠水人人工湖——泛翠湖,利用落差形形成层次丰丰富的叠水水景观，和和精美的园园林建筑融融为一体。。注重室内空空间与室外外园林的充充分交融，让居者纵纵情地亲近近自然。园林设计配套配套先行，，一期的主要要配套与一一期住宅交交付同时启启用。配套齐全，，构成一个个完整的生生活体系。。“人性化社社区康体配配套体系””集饮食、活动动、休闲、、健身、购购物、娱乐乐诸多功能能于一身。。占地8万平方米，，建筑面积积35000平方米的五五星级会所所5300平方米的森森林泳湖（（附设室内内恒温泳池池、桑拿））、3423平方米的室室内体育馆馆、18个可举办国国际级赛事事的标准网网球场、成成人户外健健身区、儿儿童户外娱娱乐场、室室内及室外外羽毛球场场、篮球场场、8道的的保保龄龄球球馆馆、、健健身身健健美美室室、、桌桌球球活活动动中中心心、、乒乒乓乓球球活活动动中中心心。随着着＊＊＊＊城城市市建建设设的的发发展展，，周周边边渐渐已已形形成成了了既既不不失失岭岭南南文文化化厚厚重重，，又又融融合合现现代代时时尚尚生生活活要要素素的的城市市配配套套体体系系，与与园园区区内内成成熟熟的的配配套套互互相相呼呼应应。。“统统一一规规划划、、综综合合开开发发、、配配套套建建设设、、同同步步到到位位””的规模化、产产业化的房地地产开发之路路。“大规模工厂化化生产”——＊＊园集建筑筑设计、施工工、机电安装装、室内装饰饰和园林设计计及工程施工工等整个产业业链于一体，，高效快速销销售形成的良良性资金循环环链的产物。。公司决策策者将＊＊园园比喻为“快快速、大规模模生产符合市市场雳要的物物美价廉住宅宅的工厂”。。开发模模式先推别别墅组组团，，树立立市场场形象象；后续别墅、、洋房房交替替推出出。顺应应当时时市场场需要要，推推出差差异性性产品品。营销节点点：：充分分利利用用五五一一、、十十一一黄黄金金周周重重要要营营销销节节点点进进行行推推售售价格格走走势势：：坚持持“低低价价入入市市””策略略，，别别墅墅及及洋洋房房均均低低于于周周边边同同等等档档次次定定位位产产品品，，05年之之前前洋洋房房价价格格平平稳稳，，无无明明显显涨涨幅幅，，（（2003年漾漾翠翠苑苑洋洋房房3500元/平米米））；；但但06年5月份份以以来来，，价价格格顺顺应应大大势势出出现现涨涨幅幅，，（（翠翠云云山山开开盘盘均均价价4200元/平米，山山语后期期单位5000元/平米以上上）。推盘顺序序及价格格走势卖点分析产品方面面：自然环境境优越、、卓越的的建筑品品质、首创带精精装修别别墅、产产品线丰丰富；社区文化化：“大型成成熟社区区”、五五星级的的社区服服务管理理物美价廉廉的高性性价比＊＊园品品牌形象象、＊＊＊园教育育体系现楼发售售、交通＊＊湾畔畔基本资料料物业地址址：＊＊区大大石镇沙沙溪大道道(洛溪岛东东端,＊＊大桥桥东侧,大学城小小谷围岛岛西岸)发展商：“长江实业业（中国国）”与“和记黄埔埔地产”社区规模模：49.1万平方米米，建筑面面积：约50万平方米，计划分分四期开开发，目目前已开开发两期期。物业类别别：独栋别墅墅、联体体别墅、、水岸岸复式式项目定位位澳大利亚亚风情的的大型豪豪华住宅宅项目毗邻邻＊＊快快速干线线＊＊大大桥东侧侧，紧邻邻＊＊快快速干线线出口，，与天河河东站咫咫尺之近近；东临临＊＊高高校新校校区，北北向珠江江水道，，对望瀛瀛洲生态态公园，，被发展展商称为为可媲美美澳大利利亚“黄黄金海岸岸”的宝宝地。目标客户户：＊＊＊的高收收入阶层层，香港港客户30%总体规划划以澳大利亚亚黄金海海岸式““滨水生生活”为为设计主主题。“珊瑚湾湾畔”面面临珠江江水道，，对望瀛瀛洲生态态公园，，地理环环境可媲美澳澳大利亚亚的“黄金海岸岸”。从规划、、建筑风风格以致致园林，，均体现现澳洲崇崇尚自然然、傍水水而居的的风格，，因而命命名为““珊瑚湾湾畔”。。总体规划划建筑风格格及特点点采用简约、现代、、热带风情的设计风格。。楼高10层的叠加式别别墅组团带有有观光式电梯，面积140-230平米，一梯两户，包包括了地下花花园及空中花花园设施。采用大面积的的玻璃材料和原原生石材。别墅外墙呈深深啡色调，衬衬上大幅同色色系的玻璃窗窗和阳台栏杆杆。别墅客厅厅及所有睡房房玻璃全部采采用绿色双层层隔音、隔热热玻璃，耐看看而节能。江边第一排排别墅和第第二排别墅墅的布局错错开，令两两排别野均均可看江景景，别墅组组团间距达达80米。空间设计以以人为本，，特设计高6米的挑高大大厅连落地地大玻璃，将交错的的河道与珠珠江美景一一览无余，，让室内充充满阳光气气息，独立别墅首创立体式式三空间花花园（地面花园、、花园式大大阳台、天天台空中花花园）澳大大利亚豪宅宅精粹。。叠加式别墅墅独特的前前后空中花花园兼双阳阳台设计，，首创平顶顶式屋顶设设计。所有别墅均附设设独立私人人电梯，＊＊唯一带带有私家电电梯的别墅墅。电梯一次可可搭乘四人人，小巧而而实用，观光式电梯梯连接每户户私家电梯梯大堂，且大户型单单位还设有有双车户。。建筑风格及及特点园林特点园林以水景景为主，演绎“亲水水”的主题题除800米临江岸线线外，区内还打打造43500平方米的人人工湖。小区内设有有纵横交错的人工河道道将各组团团加以分割割，在塑造造景观的同同时增加豪豪宅的私密密性。总体规划、、建筑、园林林均体现澳洲风情。配套设置有两个个功功能能全全面面的的超超大大型型至至尊尊豪豪华华会会所所,室内内外外面面积积达达14，000平方米,体现现澳澳洲洲世世家家生生活活典典范范。室外外人人造造冲冲浪浪沙沙滩滩泳泳池池、、室室内内全全天天候候泳泳池池、、桌桌球球室室、、室室外外网网球球场场、、室室外外草草地地滚滚球球场场、、沙沙弧弧球球室室、、保保龄龄球球场场、、壁壁球球室室、、室室内内攀攀岩岩、、乒乒乓乓球球室室健身身房房、、健健身身舞舞房房、、美美容容顾顾问问中中心心、、按按摩摩套套房房、、桑桑拿拿浴浴室室、、香香熏熏水水疗疗池池、、水水力力按按摩摩池池、、独独立立美美容容美美发发套套房房、、迷迷你你电电影影院院、、卡卡拉拉OK、高级音响响室儿童艺廊廊雪茄收藏藏室、试试酒会、、会议室室。私家游艇艇码头配套具体体设施其他差差异化化特点点高智能能化配配套设设施：：别墅配配备中中央空空调、、中央央静音音吸尘尘系统统、观观光电电梯、、燃气气泄漏漏探测测器、、破玻玻璃感感应器器以及及红外外线防防盗系系统、、闭路路电视视监控控等，，先进进的智智能化化设施施处处处体现现出居居住的的舒适适与安安全。。“绿化化环保保”设计概概念：：＊＊首首个以以绿化化环保保为本本的楼楼盘。采用用安全全性、、环保保性及及高成成本投投入。。保安安系统统置烟烟雾感感应器器、热热度探探测器器及煤煤气泄泄露器器。破破玻璃璃感应应器，，防御御外人人破窗窗入屋屋；屋屋内之之视像像对讲讲机则则可监监察大大门入入口；；保安安按钮钮更可可自动动发出出警报报连接接中央央保安安中心心，让让你安安心。。价格走走势一期均价1.3-1.5万元/平方米米，震撼＊＊＊板板块，，叠加加式别别墅每每平方方米为为8000~9500元之间间，独独立别别墅每每平方方米在在11000~13000元之间间。二期保保持稳稳定增增幅，，上涨涨约2000元／平平方米米。该批别别墅产产品具具备稀缺江江景、高素素质以以及是是＊＊＊唯一一带有有私家家电梯梯的别别墅，，很多多人抢抢购，，价格格也一一路走走高。。涨价价后销销售也也很不不错。。营销推广方方式项目前前期充充分利利用媒媒体造造势，，通过过新闻闻发布布会、、论坛坛等形形式成成功树树立豪豪宅产产品形形象；；样板房房开放放在现现场举举行大大量客客户参参与性性较强强的活活动制制造卖卖场氛氛围，，为销销售造造势；；进行销销售期期后，，针对对不同同目标标客户户陆续续推出出系续续吸引引眼球球的优优惠措措施，，较好好的促促进了了成交交。（（如：：“一元元供款款置业业计划划”）珊瑚湾湾畔五大突突破：突破1：澳洲洲黄金金海岸岸滨水水生活活。在在塑造造景观观的同同时增增加豪豪宅的的私密密性。。突破2：面积积达14000平方米米的9大主题题的双双会所所。突破3：先进进的智智能家家居科科技集集成。。突破4：人性性化的的建筑筑创新新，立体空空间三三大花花园、、首创创带电电梯别别墅等等。突破5：港式式物业业的管管理模模式。。由香香港和和记黄黄埔地地产集集团公公司下下属之之专业业物业业管理理公司司管理理，拥拥有规规范的的运作作机制制和完完善的的管理理制度度，并并已在在当地地取得得相当当成功功的经经验。。发展商商的实实力与与品牌牌效应应卖点分析目录研究目目的及及范围围案例分分析＊＊大大盘发发展模模式总总结项目背背景＊＊城城市发发展重重点上上世纪纪90年代未未以来来，实实行南南移东东拓，，往南南开通通了＊＊＊快快速干干线，，往东东建成成广园园东路路；＊＊市市区土土地资资源短短缺，，旧城城改造造进度度缓慢慢，房房地产产市场场需要要旺盛盛，促促使房房地产产发展展郊区区化；；＊＊市将将重点发发展南沙沙、＊＊＊撤市建建区等政政府利好好因素促促进了＊＊＊板块块的正式式启动。。向外拓张张，是一一个城市市发展到到一定阶阶段后的的必然趋趋势；深圳同样样也经历历了类似似的情况况，90年代中后后期启动动的福田田中心区区，99年滨海大大道通车车，南山山文化中中心区的的启动，，及后宝宝安中心心区等，，城市中中心的西西移，带带动了房房地产的的发展，，南山、、宝安楼楼价已实实现了翻翻番的涨涨幅；近年，深深圳加大大了市区区到龙岗岗的高速速路建设设，并启启动地铁铁3号线，拉拉近了龙龙岗与市市区的时时间距离离，而深深圳未利利用土地地的55%就集中在在龙岗区区，龙岗岗房地产产有望成成为下一一个南山山。项目背景景＊＊板块地地块特征项目占地规规模宏大，，大多保持持原生地貌貌，建设规规划容积率率低；位置在城市市的郊区，，周边配套套相对落后后，需要进进行配套的的投入；依托一条快快速干道与与＊＊市区区相连及其其他城市相相连，对区区域外的客客户依存度度高。市场定位影响因素：：客观条件影影响：项目所处片片区规划、、区域经济济发展状况况、房地产产发展状况、交交通状况、、人口结构构、置业偏偏好项目自身属属性：地理位置、、地块自然然资源发展商战略略目标＊＊大盘规规模大，区域内市场场、单一的客户户层面均无法消化化，因此在在项目整体体定位上范范围较广，，在产品层层面体现为为户型区间间较大，弹弹性较大。。开发思路＊＊大盘初初期通过塑塑造高品质质的市场形形象、较低低的价格来来打开市场场，后期价价格逐步走走高；项目的定位位随着社区区的成熟，，市场影响响力的扩大大，后期的的产品档次次均比前期期高，通过过产品的升升级实现从从大盘向名名盘的过渡渡；＊＊大盘地地块大多都都保持了原原生地貌，，天然的自自然环境较较为优越，，发展商在在开发中实实行先造景景再卖楼的的策略，把把社区的环环境提前做做好，提升升客户的心心理预期价价值。目标客户定定位＊＊大盘的的目标客户户较广，在在层次划分分上，前期期因产品面面较广而显显得较为分分散，主要要集中在香香港客户、、珠三角休休闲渡假客客户、＊＊＊白领等，，以培育区区域成熟度度；后期随着产产品的升级级，客户层层面也过渡渡到较为纯纯粹；中后后期以中高高端市场30-50岁，企事业业单位领导导人，私企企老板，高高级专业人人员，外企企“金领””等以车代代步人士为为主体，客客户来源区区域更广，，已跳出了了珠三角。。大盘开发，，客户购买买倾向性需需要进行跨跨区域的引引导；大盘的成功功，不是仅仅靠价格，，更需要综综合品质的的提升；产品的创新新，项目的的可持续发发展，是大大盘开发的的原动力。。总体规划大盘承担了了一定的城城市功能，，开发应遵循循“规划先先行”的原原则，引入入城镇规划划理念，从大盘整体体及可持续续发展角度度进行先期期规划；规规划预留一一定的空间间，以应对对住区的动动态发展和和功能调整整变化的需需求。结合项目定定位、地块块现状，分期分组团团开发。绿绿化系统，，配套设施施在组团布布置时依据据地形地貌貌进行规划划。总体规划项项目的布局局以及景观观的前提下下，组团空空间内部既既强调围合合空间的私私密性、又又注重社交交空间、公公共活动空空间的营造造，塑造富富有层次的的景观变化化；组团外外部强调处处理好组团团间的自然然衔接，公公共空间营营造。建筑设计建筑布局遵循“保证证私密性的的同时实现现景观最大大化”的原原则。依托景观资资源在社区区内部设置置多个相对对纯粹的建筑组团，达到总体体产品丰富富而又各具具特色的效效果。建筑细节更加注重人人性化空间间的创造，，在立面、、户型设计计、室内空空间组合、、建筑材料料等方面注注入创新元元素，在大大量产品供供应的前提提下创造产产品差异化化。如：增加人人与自然接接触的面。。如＊＊园园花园洋房房“环绕示示空中花园园阳台”、、珊瑚湾畔畔独立别墅墅首创立体体式三空间间花园，令令住户随时时可接触到到地面花园园、阳台花花园及天台台花园。珊珊瑚湾畔畔首创＊＊＊带电梯别别墅（三层层）；园林设计通过大手笔、大大投入的“借景”、、“造景””等多种手法法实现社区区内外景观观的有机结结合，并赋赋予园林个性鲜明的的主题形象象，与建筑呼呼应，同时时满足观赏赏及游览的的需求。营造营销场场景，现场场开放期间间示范区园林林与建筑同同步落成，展示给客客户一个完完整的生活活空间。如：＊＊湾湾、＊＊新新城“借景景”；＊＊＊＊＊园、、南奥、锦锦绣香江““造景”，，珊瑚湾畔畔结合体。。配套建设思思路配套先行：：＊＊大盘大大多集中于于郊区，各各项配套设设施较为贫贫乏，为了了解决客户户的后顾之之优，发展展商在配套套建设上不不遗余力，，甚至成为为各大盘相相互攀比的的主要内容容；＊＊大大盘的配套套设施均在在入伙前（（甚至开盘盘前）提前前做好，提提升了项目目形象及价价值；各大盘的配套内容均均集中在客客户最关注注的教育、、交通、生生活消费等类别上，，虽然同质质化较严重重，如教育育引入名校校联办，交交通采用直直通巴士等等，但对客客户却产生生了巨大的的吸引力；；配套规模很很大，体育育休闲类配配套十分丰丰富齐全。。开发节奏把把握＊＊大盘自自2000年启动，各各盘极少出出现市场空空白期，各各盘均采用用了少量、、多批次、、持续性推推售的推盘盘策略；在项目的销销售、开发发节奏上，，发展商的的滚动开发发节奏把握握较好，前前一期销售售过程中，，下一期的的产品规划划设计已在在进行，各各开发商的的资金储备备较充足。。推广策略板块联动：：在“＊＊联联合宣言””的引导下下，各开发发商用共同同的声音和和默契捍卫卫、培养着着＊＊大盘盘的共性、、尊严和美美誉，又用用差异化的的产品和营营销手段展展开良性竞竞争，达到到了板块内内的共赢。。这种板块块联动的推推广方式引引起了全国国业界的参参考学习；；注重项目品品牌建设，，树立项目目个性：从＊＊园““给你一个个五星级的的家”，＊＊＊奥林匹匹克花园““运动就在在家门口””，到雅居居乐“享受受国际文化化生活”，，＊＊湾””一个心情情盛开的地地方”，锦锦绣香江““居住与世世界同步””….各个楼盘创创新立意，，莫不在于于树立自己己的个性形形成独特的的卖点。大盘注重品品牌建设项目品牌与与企业品牌牌相结合＊＊大盘的的规模普遍遍较大，项项目开发商商借助项目目的规模效效应，打造造双赢的格格局，通过过建立项目目品牌来成成就企业品品牌。建立立品品牌牌复复制制模模式式发展展商商通通过过树树立立项项目目及及企企业业品品牌牌，，将将项项目目的的开开发发模模式式复复制制到到其其他他项项目目，，形形成成跨跨区区域域的的品品牌牌联联锁锁效效应应。。小块块土土地地———实用用战战术术，，开开发发完完毕毕后后产产生生品品牌牌，，更更注注重重的的是是企企业业的的品品牌牌积积累累；；大面积土地地的开发——前期就要启启动品牌策策略，概念念先行。如如＊＊湾的的1.8公里木栈道道，＊＊奥奥园的体育育中心等，，在项目未未销售即已已产生强大大的品牌效效应。推广策略注重营销策策划，制造造市场热点点：这些大盘盘不时抛抛出新的的话题，，每个组组团都有有令人意意想不到到的惊喜喜，每期期产品都都有令人人眼前一一亮的兴兴奋。＊＊＊楼盘盘的意义义不仅限限于改变变了我们们对高质质量居住住的欲望望，更在在于激发发了人们们对理想想生活的的热爱。。郊区大盘盘，倡导导健康生生活理念念：从项目策策划到销销售推广广主要围围绕健康康社区来来做文章章，注重重社区居居住与文文化氛围围的营造造独特社区区文化氛氛围的营营造：通过系列列社区活活动等方方式形成成独有的的社区文文化，增增强客户户认同感感及心理理归属感感。为可可持续发发展打下下文化基基石。开发模式式----“泛地产””开发模模式新战略模模式：““泛地产产”概念念。所谓泛地地产，就就是整合合各种概概念、理理念而有有机形成成的复合合体，它它的直接接意义在在于既能能满足住住房的基基本需求求，也能能满足人人们对体体育、休休闲等多多种生理理和精神神需要，，其实质质也可以以说是““跳出地地产做地地产”。。“名校＋名名盘”：：