32套养老地产项目开发规划设计合集（一键下载）

旅游地产与高端养老地产

开发运营管理策略前言旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来，有其不一样的运作管理模式，不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式。下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述。Part1启动策略：以原则推进立项Part2投资策略：以效益推进开发Part3经营策略：以品牌推进发展Part4避险策略：以防治推进成熟重点案例分析目录四大原则：坚持资源环境协调发展的原则坚持公共利益导向的原则坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则坚持“先策划、后规划”的原则Part1启动策略：以原则推进立项1、坚持资源环境协调发展原则旅游地产项目的立项需要更严格的环境影响评估。关注资源环境的恰当保护——开放性保护，保持资源利用的协调性。项目用地及周边地区的资源旅游地产项目竭泽而渔人文遗存温泉湿地乡村田园森林山地滨海沙滩河流湖泊2、坚持公共利益导向原则旅游地产项目的公共利益取向非常鲜明旅游地产项目往往占地较大，常在比较偏僻、落后地方改变该地区资源沉淀、发展落后的局面，保护好环境；对当地旧村、旧城、旧工业等改造，安置原住民；提供高品质旅游度假区，增加当地居民就业机会，增加税收；增加住宅供应量。目的3、坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则旅游坚旗：确立旅游业的品牌理念和主流地位，要以旅游项目为核心依托，让旅游文化渗透到主题空间中去，以此来保持旅游地产项目应该有的公共品牌价值和形象。地产筑基：要秉持可持续发展和可行性理念，保障投资的规模性、连续性和稳健性，在项目用地范围内，给投资商相应的房地产开发用地指标，让投资者能够通过相对较快的房地产收益通道回笼资金，再滚动投入到旅游地产项目的开发中，形成项目的良性开发态势。4、坚持“先策划、后规划”的原则旅游地产项目由于有大量旅游文化内涵，这决定了旅游地产项目的前期策划非常重要。重规划、轻策划的现象对旅游地产项目深入拓展构成了不小风险。许多大项目之所以后来出现开发和运营问题，关键先期的策划工作没有做好。总结：旅游地产项目，特别是大型项目，涉及几亿元、十几亿元、几十亿元甚至上百亿元的投资，必须在最初阶段进行高水平的、深度的策划，提出有针对性的、高屋建瓴的战略思路和定位，提出一系列符合国际国内一流水平的、符合当地实际需要的项目产品策划和运营策略，在此基础上再进行以布局空间为主导的项目规划。Part2投资策略：以效益推进开发项目投资要从未来的收益和效益入手，反向推进投资策略，这样的策略才是可靠的。四种方法：尽可能实施集群化开发的模式制订项目合理的分期投资开发计划贯彻“全方位精品”的投资理念吸引旅游高端人才进入项目开发及运营1、尽可能实施施集群化开发发的模式在相应的开发发范围内合理理配置产业链链，实施集群群化的开发模模式。旅游地产项目城市型：如深圳欢乐谷谷旅游区，其其开发空间有限，城市特特征突出，因因此，旅游项项目强调都市娱乐性，，整体项目的的集群化偏重重城市功能配套。包括括公寓、区域域的交通、医医疗、教育等基础建设设项目和公共共设施，还有有旅游区专门为游客服服务的餐饮、、购物、娱乐乐等。郊野型：如深圳东部华华侨城，空间间大，生态环境优美，因因此，这里的的集群化开发发主要表现在以度假产产品为核心的的产业链开发发上。例如主题性的观观光、休闲、、度假、娱乐乐、表演、购物、餐饮、、会议等。2、制订项目合合理的分期投投资开发计划划投资额很大的的旅游地产项项目，要求制制订详细的投投资计划实施施分期开发。。通常把投资资分为三期，，每期的投资资大体分类如如下：投资分三期第一期：投资资额一般占总总投资规模的的20%左右，主要投投资方向有：：——必要的土石方方工程；——内外路网系统统及其他基础础设施和公共共配套设施；；——原住民拆迁安安置项目；——旅游区大门部部分；——主要标志性旅旅游景点；——第一期需开发发的住宅项目目。主要投资方向向有：——必要的土石方方工程；——内外路网系统统及其他基础础设施和公共共配套设施；；——原住民拆迁安安置项目；——旅游区大门部部分；——主要标志性旅旅游景点；——第一期需开发发的住宅项目目。第一期投资额一般占占总投资规模模的20%左右主要投资方向向有：——第一期未完成成的工程；——约60%～70%的旅游项目；；——第二期需开发发的住宅项目目。主要投资方向向有：——第二期未完成成的工程；——剩余的旅游项项目；——第三期需开发发的住宅项目目。注：在整体开开发中，旅游游部分和住宅宅部分应交替替投资开发。。其中住宅部部分还应再细细分投资步骤骤，以保证资资金回笼的合合理节奏以及及住宅价格的的合理上升。。投资分三期第二期投资额一般占占总投资规模模的50%左右第三期投资额一般占占总投资规模模的30%左右3、贯彻“全方方位精品”的的投资理念旅游地产的发发展已经进入入精品时代。。精品至上是是项目投资收收益的基本保保证。房地产开发旅游房地产部分、、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高高端人才进入入项目开发及及运营从旅游地产项项目启动的时时候，就应该该明确一个产产业发展的重重大策略，即即大量引进高高端型的旅游游开发和经营营管理人才。。保证重大的的旅游地产项项目投资沿着着专业的、符符合市场需要要的、良性的的轨道推进，，才能最大限限度地保证把把投资开发转转入正常收益益的通道上去去。Part3经营策略：以以品牌推进发发展四种方式：保持项目在当当地的特殊价价值和优势保持项目必要要的规模和市市场影响力以整合营销策策略推进品牌牌知名度和经经营业绩借助资本运营营推动项目升升级1、保持项目在在当地的特殊殊价值和优势势每一个旅游地地产项目都应应该从战略高高度充分估量量自身在一个个城市的特殊殊地位、价值值和优势，只只有差异化和和特色才能立立足，才能在在较短时间内内形成其住宅宅产品的理想想升值，才能能保障其旅游游产品长期良良性发展。项目的特色化化经营应该在在项目开发初初期就确定下下来。案例分析例如一个以山山地药材资源源为依托开发发的大型养生生度假旅游区区项目，其特特色和优势主主题显然是养养生。要长期保持特特色和优势，，必须关注两两点：一是项目的品品牌化操作；；二是项目的更更新创新。静态养生单一养生常态养生动态养生多元养生特色养生2、保持项目必必要的规模和和市场影响力力规模占地面积大投资规模市场影响力推进业务量的扩张张3、以整合营销销策略推进品品牌知名度和和经营业绩整合营销表现现在：1）旅游项目与与房地产项目目的营销策略略整合；房地产项目旅旅游项项目2）各种营销策策略和手段的的灵活组合运运用上。反哺式营销4、借助资本运运营推动项目目升级例如，当项目急需扩扩张而又缺乏乏投资时，可以采取抵抵押贷款的方方式，或引入入合资人，或或引入风险投投资、社会基基金等形式，，解决发展资资金不足的问问题。再如，在项目发展良良好的态势下下，可以整合相相关资产，形形成融资平台台，为项目的的长远扩张发发展创造必要要的资金条件件。又如，在项目发展良良好的态势下下，可以整合相相关资产，创创造上市条件件，积极争取取成为上市公公司。Part4避险策略：以以防治推进成成熟五大方法：巧借政策扶持持，规避政策策风险深研需求竞争争，规避市场场风险坚持高端策划划，规避定位位风险掌握开发策略略，规避投资资风险全程品质管理理，规避经营营风险1、巧借政策扶扶持，规避政政策风险几种政策扶持持可能：1）制订有关该该项目的专项项政策，为项项目较快推进进提供政策保保障。2）政府为该项项目成立专门门的临时机构构，以配合投投资商的项目目开发。3）政府低地价价、零地价出出让土地。4）政府专门为为项目用地周周边地区实施施或完善专项项基础设施建建设。5）政府为投资资商做一定程程度的财政补补贴，以扶持持投资商尽快快完善开发片片区的相关道道路、水、电电、通信以及及公共服务设设施建设。6）政府为该项项目提供一定定额度的宣传传推广经费，，以及在若干干公共会议等等场合为该项项目进行宣传传。旅游地产项目目可能受到政政策风险的负负面影响例如，不少政政策具有阶段段性特点（政政府换届）；；再如，，高尔尔夫地地产项项目，，常常常受到到国家家政策策变动动的影影响；；又如，，政策策的执执行层层面复复杂，，各种种干扰扰因素素等。。2、深研研需求求竞争争，规规避市市场风风险旅游地地产项项目的的最大大风险险应该该是市市场风风险。。市场风风险市场需需求的风险险市场竞竞争的风险险这两种种市场场风险险都应应该在在项目目投资资开发发前就就有足足够的的研究究，并寻找找到应应对的的策略略。3、坚持持高端端策划划，规规避定定位风风险先策划划，后后规划划。一个项项目开开发的的失败败，往往往并并不是是缺乏乏资源源，也也不是是缺钱钱、缺缺管理理，而而是缺缺乏准准确的的项目目定位位和策策划思思路。。只有有做好好前期期定位位策划划，才才能最最大限限度避避免项项目偏偏离正正确的的投资资开发发轨道道。积极引引进高高端策策划力力量，，以高高超的的创意意策划划找出出适合合项目目生长长的市市场化化路线线。4、掌握握开发发策略略，规规避投投资风风险制订周周密的的开发发监管管策略略性方方案：：包括决决策系系统的的运行行模式式、市市场的的研究究、策策划规规划的的执行行、投投资开开发的的流程程作业业、投投资及及财务务的监监管、、人才才团队队的导导入和和壮大大、整整合营营销的的推进进、公公共关关系的的发展展、开开发管管理规规章的的制定定和落落实等等。5、全程程品质质管理理，规规避经经营风风险旅游地地产项项目的的经营营风险险指的的是由由投资资商、、开发发商和和运营营商的的行为为共同同构成成的操操作性性风险险。旅游地地产要要防止止出现现“一流规规划、、二流流开发发、三三流经经营”的局面面，必必须在在开发发阶段段就开开始着着手建建立严严格的的规章章制度度，塑塑造一一流的的管理理和经经营队队伍。。旅游地地产经经营风风险旅游地地产开开发往往往投投资较较大，，开发发和经经营过过程很很长，，经营营风险险还常常常表表现在在不恰恰当地地介入入到尚尚未成成熟或或未规规则化化的运运营项项目中中，运运营中中可能能出现现重大大问题题而给给市场场和企企业带带来很很大的的危害害。例如，，时权权酒店店，是是承载载国际际上流流行的的分时时度假假活动动的场场所。。分时时度假假是一一项很很有创创意的的度假假方式式，它它的关关键在在于要要纳入入一个个庞大大的国国际分分时度度假交交换系系统，，但在在我国国还是是新事事物，，介入入分时时度假假业务务，中中介商商和经经营商商很难难保证证客户户真正正在这这个交交换系系统中中实现现自己己应有有的权权益。。因此此，目目前这这种经经营的的潜在在风险险很大大，现现实中中也出出现过过多起起有关关某某某分时时度假假公司司欺骗骗消费费者而而引起起法律律诉讼讼的案案例，，旅游游地产产投资资商、、开发发商和和运营营商应应该引引以为为戒。。重点案案例分分析雅乐居居海南南清水水湾项项目海南东东方花花梨湾湾项目目雅乐居居海南南清水水湾项项目项目位位于海海南省省环岛岛东线线、陵陵水黎黎族自自治县县英州州镇辖辖区内内，占占地约约1.5万亩，，总建建筑面面积约约986万平米米，沿沿12公里海海岸线线分布布，海海水清清澈、、透明明，沙沙滩开开阔、、无污污染，，是一一处难难得的的海滨滨旅游游休闲闲之所所。区区内设设有三三个国国际标标准的的18洞高尔尔夫球球场、、6家超五五星级级国际际酒店店、多多国风风情温温泉谷谷、游游艇会会、海海洋体体验展展览馆馆、民民族风风情村村等，，总投投资预预计超超200亿元，，总开开发期期十年年。2006年6月与政政府签签约土土地一一级开开发协协议，，2006年底组组队进进入实实操，，2009年3月28日开盘盘，推推出两两个现现楼组组团和和一个个楼花花组团团，至至今累累计销销售额额42亿元。。清水湾湾控制制性详详细规规划总总图海滨销销售中中心前前景5170平米海海滨销销售中中心海滨销销售中中心前前沙滩滩一景景“金色果果岭””组团团实景景鸟瞰瞰图“金色果果岭””组团团高尔尔夫景景观独独栋别别墅“金色果岭””组团高尔尔夫景观独独栋别墅近近景“金色果岭””楼王（建建面567平米，花园园1412平米）客厅厅一景8700平米的高尔尔夫会所雅乐居海南南清水湾项项目土地一一级开发利利润按该项目土土地一级开开发框架协协议规定，，土地整理理上市的条条件是七通通一平，但但实际上市市状态属于于毛地状态态。按雅居乐公公开资料介介绍，该项项目土地分分三批摘牌牌，地价款款总投入24.18亿元，获取取约13650亩土地，平平均地价为为16.12万元/亩，折合楼楼面价为245元/平米。结合内幕资资料保守估估计，其一一、二级联联动的毛利利润最低值值是71%，最高值为为242%。雅乐居海南南清水湾项项目股权转转让及其获获利情况2008年7月雅居乐发发布公告称称，旗下项项目公司誉誉永已于6月27日与摩根士士丹利全资资公司CrystalI订立协议，，以约7亿美元（约约52.83亿元）出售售清水湾项项目公司冠冠金30％股权。瑞瑞银的研究究报告显示示，CrystalI占296万平米，折折合楼面成成本1785元/平米。按照2008年1月雅居乐月月报显示的的245元/平米的楼面面价计算，，雅居乐以以7.29倍的价格将将股权出售售给大摩，，直接产生生41.45亿净利润。。2008年雅居乐净净利润为54.67亿，同比增增加160%。万科则是40.3亿元，同比比下降16.7%。中海发展50.5亿港元，同同比增长20.8%雅乐居清水水湾项目推推货及销售售情况首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”和“瀚海银滩”三个组团。总户数：398户，别墅：：254户，高层住住宅：144户；别墅：171栋，高层：：2栋18层洋房；总用地面积积：350亩（232038㎡）；总建筑面积积：93564.23㎡㎡，中心会所所面积：2341㎡㎡；容积率：0.4，绿化率：：46.5％；停车位：626个（地面））；别墅户型：：共21种户型，面面积从179㎡——567㎡㎡；独栋别墅112栋共112户，双拼别别墅47栋94户，四拼别别墅12栋48户，其中三三房两厅共共108户，占总比比的42.51%，四房两厅厅共141户，占总比比的55.51%,五房两厅共共5户,占总比的1.98%；高层洋房：：有三种户户型,面积从132㎡--286㎡不等；K1幢共72户,K2幢共70户，其中两两房两厅共共71户，占总比比的50%,三房两厅共共67户,占总比的47.1%，四房两厅厅共4户，占总比比2.9%。别墅开盘均均价：折后后1.8万元/平方米（精精装修）254套别墅，去去化率约92%，目前已提提价6%；公寓开盘均均价：折后后8500元/平方米（精精装修）142套，已经售售罄；开盘期间最最低享受8折优惠，公公寓8.5折；别墅交楼标标准：送价价值4000元/平方米的装装修（不含含家私电器器）；高层洋房（（K1、K2）标准：送送价值2000元/平方米的装装修（不包包括家私电电器）；客户除了东东北三省和和北京为主主力军外，，四川、重重庆在该项项目的客户户中异军突突出，占了了较大的比比例。总户数：847户（一期664户）；栋数：35栋商业配配套部分：：7栋，住宅部部分：28栋电梯洋房房（一期22栋）；总用地面积积：270亩（176682㎡），总建筑筑面积：141395.38㎡；商业配套7栋总面积：：28028.81㎡㎡，住宅首层层商铺总面面积:7620.4㎡㎡；容积率：0.726，绿化率：：40％；停车位：770个（地上：：573个地下：：197个）；一期22栋共664户,有一梯两户户，一梯三三户，一梯梯四户,和一梯六户户四种类型型,面积从80.63㎡-208.93㎡不等,其中两房两两厅共448户，面积从从80.63㎡-161.98㎡，占总比的的67.46%，三房两厅厅共216户，面积从从118.72㎡-207.3㎡，占总比的的32.54%。公寓开盘均均价：折后后8800元/平方米（精精装修），，去化率达达85%以上，目前前已提价6%；开盘期间最最低享受8折优惠，公公寓8.5折；主力户型是是104—160平方米的两两房和122---208平方米的三三房；据销售人员员透露，180—208平米的大三三房销售火火爆；装修标准：：精装修出出售。酒店式公寓寓：(精装修、拎拎包入住)面积约：77.2-175.3平方米海景高层洋洋房：面积约：131.8-332.4平方米高层园景洋洋房：面积约：97-111平方米泰式独立别别墅：面积约：154.16-1411平方米花园面积：：390-1770平方米高层海景洋洋房均价：：折后2万万元/平方方米（毛坯坯）。现阶阶段收取50万定金金，预计在在09年第第三季度开开盘，定金金不退。现阶段推出出3栋23层—26层，已定定2栋，预预定率达85%以上上。酒店式公寓寓均价：折折后1.8万元/平方米（精精装），现现阶段收取取50万定金，预预计在09年第三季度度开盘，定定金不退。。泰式别墅价价格：折后后3--5万元/平方米（毛毛坯），现现阶段收取取100万定金，预预计在09年第三季度度开盘，定定金不退。。现场为桩机机刚进场状状态，典型型的“卖楼楼花”现象象重演。目前已调价价6%。以上为2009年10月前数据。。64亿99亿72亿60亿雅乐居清水水湾项目合合约销售额额情况2009年2010年2011年人民币2012年2013年78亿雅居乐2012年的低迷表表现部分缘缘于对清水水湾这单一一项目的过过分依赖，，而希望在全全国其他地地区复制清清水湾奇迹迹，又导致致雅居乐看看似拥有超超3000万平方米的的土地储备备和广泛的的布局，但但在短期内内，能提供供真金白银销售收收入的并不不多。2013年的中国大大面积雾霾霾天气有利利于海南度度假房销售售.清水湾项目目的启示12345678土地一、二二级联动开开发，高收收益、高风风险，值得得探讨；随着“海南岛国际际旅游特区区”概念的逐步步落地，意意味着能在海南南岛旅游开开发热中取取得先机的的企业将有有更多发展展会；在海南大盘盘积聚、竞竞争激烈的的环境下，，以绝对的的规模优势势首战成功功，靠的是大盘盘运营经验验积累、产产品复制、、国际化视视野及国际际化资源整整合；与大摩的成成功握手，，不但让雅雅居乐摆脱脱资金困扰扰，解决运运营障碍，，同时也让大摩以以不低于35%并有望继续续拉高的毛毛利率，实实现双赢局局面；蔚蓝的天空空、清洁的的空气和蓝蓝得令人感感动的大海海成为海南南岛最令人人向往的度假、休休闲、旅游游之地，也也让更多开开发商看到到了希望和和突破红海海的途径；；海南岛可能能是目前唯唯一一个具具有土地一一、二级联联动开发空空间的市场场，机不可失，但但决策确实应应该慎而又慎慎；不但对其它已已经介入或蠢蠢蠢欲动的开开发商构成巨巨大压力，对对雅居乐清水水湾项目本身，也也构成巨大挑挑战。差异化化、充分的产产品研究和市市场判断，以以及对后市政策走走向、国际经经济形势的准准确把握，决决定着项目生生死；大盘，意味着着巨大的风险险与高额的利利润共存！海南东方花梨梨湾项目“东方·花梨湾”，旅旅游与养生地地产项目。位位于海南省东东方市区频海海地段，海域域面宽近一公公里，项目占占地面积36.7万平方米，建建成总规模为为80万平方米，目目前为东方市市最大的地产产项目。“东方·花梨湾”项目目面临湛蓝无无际、碧波万万顷的北部湾湾蓝色海域，，经开发商的的精雕细琢，，势必会以其其优良的品质质、得天独厚厚的优越环境境与旅游胜地地北美夏威夷夷同一纬度的的优势，腾空空出世、显露露出卓尔不群群的超凡品质质。“东方·花梨湾”因所所在地盛产奇奇珍海南黄花花梨故得名。。“东方·花梨湾”项目目由海南东方方东方房地产产公司投资开开发建设。“东方·花梨湾”项目目，将会是一一座在湛蓝海海湾的怀抱里里，建设具有有热带风情胜胜景的风格独独特的海景别别墅、间插有有面海远眺、、面面观海的的海景高层的的住宅小区。。本项目还包包括音乐主题题五星酒店和和渔人码头商商业街区配套套,让您体验北部部湾渔场的海海洋文化特色色。项目总体定位位“东方·花梨湾”完全全符合好的旅旅游地产项目目标准：有独占性资源源和知名度；；具有较大客客流量；具有有较好的交通通条件；开发发用地景观环环境好。我们采用一种种环境，两种种顾客的思想想指导海南旅旅游地产项目目定位。建议东方花梨梨湾项目总体体定位为旅游游度假与养生生综合体产产品组组合:音乐主题文化化酒店+度假养生公寓寓和别墅产品品+免税商品等休休闲商业我们深知顾客客需要的不是是一间房子，，而是需要一一种高雅的度度假与娱乐休休闲环境。在在北方和南方方大多数城市市发生严重雾雾霾的时候，，我们才突然然明白，海南南洁净的空气气和碧海蓝天天是多么重要要，我们需要要呼吁海南要要更好保护生生态环境，让让海南作为国国际旅游岛成成为世界度假假人群的后花花园。东方花梨湾主题音乐酒店店建议做成音乐乐主题酒店,带动更多金领领和白领前来来度假,一种高雅的滨滨海度假环境境,容纳两种顾客客群体,度假旅客和高高收入养老群群体。建议滨滨海配套婚纱纱摄影基地，，在餐饮酒吧街街区配备不同同音乐风格咖咖啡厅。对于于免税商品部部分如果一下下不能进驻，，可以考虑引引进奥特莱斯斯品牌店进驻驻。图一“披头士士”乐团诞生生在利物浦HardDay‘sNighthotel的这间名为““麦卡尼”的的酒店套房图二在价格较较高的“列侬侬”套房中配配备着一架钢钢琴和些“披披头士”乐团团的艺术藏品品图三孟菲斯““猫王”主题题酒店中，坐坐落着田纳西西州非常著名名的游泳池以摇滚音乐为为主题的硬石石酒店亚洲第一家以以摇滚音乐为为主题的HardRockHotel落户美丽的巴巴厘岛，占地地3公顷，有418间客房。所有有房间，都提提供互动式影影音娱乐系统统；酒店内展展出音乐文物物、音乐家手手稿、老唱片片封面、歌唱唱家用过的服服饰，处处有有音乐的影子子，俨然是一一座音乐博物物馆。真正人性化的的酒店不仅是是提供给人睡睡觉的栖息之之地，更能与与人达到心灵灵上的相通。。迄今为止，，遍布全球各各大旅游胜地地的十家硬石石酒店早已名名声赫赫。巴厘岛的明珠珠在全球赫赫有有名的十家硬硬石酒店中，，尽管HardRockHotelsbali已经不像刚开开业时带给人人们那么多的的惊喜和震撼撼，但对于那那些如我一般般热爱音乐并并有些怀旧情情结的人来说说，似乎对它它有着莫名的的偏爱，更何何况，还有风风景秀丽的巴巴厘岛为它的的魅力“添砖砖加瓦”。硬石集团独到到的选址眼光光向来青睐全全球旅游胜地地，这才有了了HardRockHotelsBali。1998年它在世界知知名旅游岛屿屿太平洋上的的巴厘岛落户户，酒店位于于巴厘岛最热热闹的海滩区区，总占地3公顷，有418间客房。酒店店大门外那个个20多米的大电吉吉他既是HardRockHotel的显著标志，，也俨然是酒酒店的形象代代言人。主题文化酒店店策划滨海乡村村音乐主题文文化酒店,举办东方乡村村音乐节。可可以借鉴美国国乡村音乐节节和拉斯维加加斯相关主题题文化酒店。。项目三万平米米商业规划建建议本项目商业定定位海南岛渔渔人码头,包括一流的文文化表演,新鲜的北部湾湾海鲜和一流流的音乐主题题文化酒店。。业态类别面积备注餐饮东北特色中餐2000平方米可以放在二期海鲜超市和餐厅8000平方米一期引进业态,突出北部湾渔场文化特色,自选海鲜市场规模建议在2000平方米,以活鲜为主,以渔民生活体验和销售结合品牌服饰和化妆品(免税商品为主)3000平方米二期引进业态超市(中档偏上)5000平方米一期重点和肉类,蔬菜和水果基地建立直接供应协议,可以先开设2000平方米精品超市,稳步扩充到5000平方米电影院2000平方米滨海区域性电影院咖啡厅和酒吧3000平方米花梨博物馆3000健身中心2000中西结合医院(含中医健康养生方向)2000填补东方医疗水平低下空白,培养中医护理人才吸引广州海鲜鲜超市和黄沙沙水产品市场场的成功经验验,今后稳步引进进进口海鲜,供应高端酒店店。商业风险控制制措施1.产品充分考虑虑客户需求定定制,特别是二期要要征求更多消消费者意见。。2.部分商业采用用别墅形态建建设,避免过剩时候候能够转化为为度假产品销销售。3.从降低低销售售风险险角度度,推动区区域城城市设设计和和湿地地公园园建设设,加速城城市化化进程程和城城市面面貌改改观,对滨海海景观观进行行改造造和提提升,突出海海南东东方西西部海海景特特色。。首先建建议花花梨湾湾海边边防风风林内内外增增加椰椰子树树和棕棕榈树树以及及槟榔榔树,形成海海南热热带风风情,其次是是打开开景观观廊道道,种草皮皮覆盖盖沙滩滩。建建议适适当的的时机机规划划好游游艇码码头,形成度度假特特色。。项目赢赢利模模式设设计1、取得得合理理销售售利润润加速做做好东东方花花梨湾湾体验验