住宅项目户型建议方案(图文丰富)

县城项目户型建议方案2012年8月对于斌峰·御云府目标的理解叫座肥东范围的高销售率片区高性价比产品在未来肥东地产市场中造就非凡的影响力叫好工作流程（报告线索）市场竞争发展趋势产品研判发展趋势长期目标：持续旺销、树立片区标杆品牌战略短期目标：建立轰动效应建立充分的竞争优势项目户型定位实现达成目标大合肥城市圈即将形成——经济发肥东展瓶颈弱化；——高铁、地铁、高速公路，政府大力投资改善周边城市基础设施建设；——城际距离缩短，投资环境改善，经济快速发展指日可待；——合肥城市圈经济圈即将形成，经济发展即将驶入快车道。市场竞争发展趋势产品研判分项研究——大势分析分项研究—肥东地产项目分布本案文一托斯卡纳丽水云天盛嘉欧园锦源春天恒缘时代广场和顺东方花园御景花园世宏城市广场新城区东城美筑星光国际广场翰林苑老城区从区域市场发展来看，项目地块位于区域商业中心的边缘，处于老城区域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能楼盘容积率多层洋房小高层（18层以下）高层（18层以上）托斯卡纳2.2√√√√丽水云天2.2√√√恒缘时代广场3.64√御景花园1.9√√√盛嘉欧园2.2√2.2左右容积率项目，普遍选择多层+高（小高、高层）的规划方式；小高/高层产品主要出现在新城区板块；高层成为片区主流供应产品产品研判—肥东地产项目典型项目产品表现多层或洋房是目前市场认可度最高的产品，去化情况较好；但电梯洋房和退台洋房极为稀缺项目物业类型容积率开盘时间推售套数主力面积销售套数托斯卡纳洋房2.212年4月30日800套左右70——10085%丽水云天多层高层2.211年2月150套69-101已售完御景花园多层高层1.911年1月238套70-110已售完，五期在售66%的受调客群接受多层或者洋房产品产品研判—多层住宅产品多层面积的主力区间在70-110平米，总价在30-55万间；本项目应与市场主流需求相互吻合项目物业类型户型面积单价(元/平米)总价托斯卡纳洋房70-100高层：4400多层：530037万-53万丽水云天多层高层69-101高层：4792多层：530033万-53万御景花园多层高层70-110高层4700——480033万-53万产品研判—多层住宅产品发展方向1——随着城市发展，多层洋房被市场所接受托斯卡纳40万平米意大利风情城邦。托斯卡纳小镇在售马萨组团，1-15#多层房源，60-70平米两房、80-90平米三房，2012年4月份30日开盘产品研判—多层住宅产品发展方向2——通过入户花园、阳台等赠送方式实现高附加值——托斯卡纳洋房产品研判—多层住宅产品80平米89平米发展方向3——风情化处理成成为市场新的的亮点客户访谈已经看了托斯斯卡纳，喜欢欢其立面，喜喜欢洋房，因因为阳台大，，颜色很好看看，浓重热烈烈——王先生托斯卡纳的风风情比较好——林先生生喜欢托托斯卡卡纳的的外立立面，，档次次好，，有品品质感感，个个人比比较喜喜欢风风情化化的产产品，，欧化化，异异域感感觉——王先生生产品研研判—多层住住宅产产品面积主主力区区间集集中在在70-100平米，，总价价在37-53万间项目物业类型户型面积单价(元/平米)总价托斯卡纳洋房70-100高层：440037万-53万丽水云天多层高层69-101高层：479233万-53万御景花园多层高层70-110高层4700-480033万-53万产品研研判—高层住住宅产产品产品细细节1———户型面面积偏偏大，，但功功能性性不强强；市市场需需求出出现紧紧凑化化的趋趋势，，因此此满足足使用用功能能下的的紧凑凑设计计将是是项目目一个个发展展方向向托斯斯卡卡纳纳丽水水云云天天高层层产产品品：：部分分户户型型面面积积偏偏大大，，设设计计传传统统，，缺缺乏乏创创新新：：户型型紧紧凑凑程程度度差差，，面面积积浪浪费费较较多多大面面积积户户型型的的功功能能性性不不强强，，居居住住舒舒适适度度差差。。创新新运运用用不不足足，，仅仅限限阳阳台台，，露露台台，，入入户户花花园园及及飘飘窗窗运运用用不不够够很多多人人来来咨咨询询90平米米以以下下的的2房———丽水水云云天天销销售售员员90平米米以以下下的的户户型型客客户户咨咨询询较较多多，，但但本本项项目目缺缺少少该该种种面面积积，，后后期期规规划划进进行行调调整整，，将将推推出出该该部部分分产产品品形形式式———盛嘉嘉欧欧园园销销售售员员丽水云天天103平米产品研判判—高层住宅宅产品产品细节节2——大面积赠赠送获得得客户关关注，成成为突破破市场的的重要手手段；但但赠送空空间的形形式及未未来功能能改造使使用存在在很大的的突破空空间赠送一半半面积约约12平米个别较好的楼楼盘，赠送空空间出现功能能化细分，提提高了整体户户型的实用性性及舒适度，，但该种做法法并未形成常常态，同时赠赠送方式较为为单一，空中中院馆、入户户花园、双阳阳台等还未出出现无锡金科项目目入户花园生活阳台空中院馆一、二线城市市成熟的面积积赠送方式衢州华都维多多利亚空中院馆生活阳台、丽水云天103平米产品研判—高层住宅产品品肥东小高层、、高层的市场场现实——总价天花板小高层、高层层等产品的核核心价值在于于城市性的兑兑现；项目周周边各种生活活配套尚不成成熟，因此在在价值比较上上将面临多方方面的不确定定性20-35万35-45万45-65万60-80万替代性选择：：多层洋房替代性选择：：部分洋房产产品和老城区区产品替代性选择：：团购房、福福利房发展空间受限限因此，当层数数越高，面积积越大，面对对的替代性竞竞争越大，导导致高层产品品在竞争中面面临不利的地地位产品研判—高层住宅产品品户型：满足基基本的居住需需求，对于提提高生活品质质作用未表现现出来。在产产品塑造力和和产品创新上上和合肥城区区项目表现有有较大差距。。需进一步提提升产品性价价比，塑造符符合市场主流流需要的产品品。产品研判—住宅产品分析析项目名称恒缘时代广场锦源春天托斯卡纳本项目丽水云天盛嘉欧园占地面积（亩）4510424082.6750100项目经济指标标项目经济技术术指标：地块块方正，无强强势景观资源源，中等规模模项目地块编号肥东FD174地块位置肥东桥头集路西古河路北

地块性质居住用地用地面积82.67亩容积率2.2总建筑面积121248平米建筑密度不低于20%，不高于30%绿地率不低于40%机动车位住宅、商业均不少于1.0个/百平方米（一般）高度限制地块内部内部为荒地，地块较为平准，地块内部有一定坡地和少部分水塘项目本体分析析工作流程（报告线索））市场竞争发展趋势竞争聚焦发展趋势长期目标：持续旺销、树树立市场标杆杆品牌战略短期目标：建建立轰动效应应建立充分的竞竞争优势项目户型定位实现达成目标多层产品户型型配比建议项目形象相吻合考虑市场主流发展趋势总价控制产品适当多元化严格控制大面积产品占比主力户型与市场主流产品一致控制总价在市场接受范围内扩大客户层面充分考虑未来2-3年市场价格走势项目户型配比的原则类型户型面积套数比合计建面比合计3+1退台洋房形象产品三房130-1403.35%10%3%11%四房140-1503.35%4%复式170-1803.30%4%5+1退台洋房主力产品三房90-11036%60%32%60%二房75-9012%13%复式110-13012%15%8+1创新洋房创新产品二房75-9025%30%23%29%三房90-1105%6%可提升空间1——户型设计对对景观利用用不够，户户型存在很很大优化和和提升空间间赠送面积较较为常规，，无功能性性空间的赠赠送功能空间划划分较为传传统，处于于满足初级级的使用需需求阶段建筑形式传传统、单一一露台入户错层万科退台洋洋房多层户型提提升建议托斯卡纳89平米可提升空间间2——建议采用退退台花园洋洋房的表现现形式，托托斯卡纳多多层洋房入入户方式处处理及细节节处理较为为初级，并并未真正满满足居住升升级的要求求下沉式庭院院半地下室半地下室首层入户花园下沉式庭院院二层入户可实现入户户通道封闭闭处理首层入户露台露台露台露台三、四层交交错式悬挑挑阳台，上上空无建筑筑构件遮挡挡，可实现现全面积赠赠送。五、六层主主要设计89m2的两房；设计部分89m2的小三方针针对首次置置业者，作作为市场试试探；在设计时考考虑五六层层转化为复复式结构的的可能，置置业者可根根据需要实实现户型拼拼合。屋顶可考虑虑设计成为为阁楼形式式及屋顶花花园形式；；五、六层为为复式结构构时，屋顶顶仍然需要要考虑设计计成阁楼或或屋顶花园园形式。第一层第二层第三层第四层第五层第六层万科洋洋房产品1层入户花园园、地下庭庭院、独立立入户2层退台，地地下室，集集中入户3-5层，露台，，集中入户户万科5+1洋房产品多层户型提提升建议不同类型多多层或洋房房形成丰富富的产品线线，社区错错落有致abcde3+1宽景洋房5+1情景洋房abcdef深圳万科城8+1情景洋房明星产品主力产品（现金流产产品）创新产品（拔升容积积率）多样化户型型提升建议议层数户型建筑面积（㎡）针对目标客户9舒适2房75-85中低端8舒适2房87左右中端7经济3房100-110中端6经济3房100-110中端5经济3房100-110中端4舒适3房110-120中高端3舒适3房110-120中高端2舒适3房110-120中高端1舒适3房（送花园和地下室）120-130中高端8+1退台洋房设设计示意图图8+1退台洋房户户型面积及及对应目标标客户创新“8+1”退台洋房创新户型提提升建议“5+1”退台洋房产产品优势一：创新户型设设计等情况况下，吸引引客户；优势二：户型面积层层次差异化化，可为客客户提供从从舒适三房房到阔绰四四房的多种种户型选择择；优势三：能满足对大大露台有需需求但受别别墅总价过过高的客户户需求。高附加值一层约120㎡左右4房，赠送半半地下室、、下沉式庭庭院、前后后花园，情情景房设计计；二层约120㎡左右3房，赠送半半地下室、、露台、转转角凸窗，，独立楼梯梯入户；三-五层层赠赠送送露露台台、、转转角角凸凸窗窗，，面面积积分分别别为为100（3房））、、90㎡（3房）、、80㎡（2房）；；六层80㎡左右2房，赠送送顶层阁阁楼或者者屋顶花花园，五五、六层层可以灵灵活转化化为复式式结构。。三开间户户型低总价类类别墅舒适与人人性化“5+1””洋房特点多层洋房房产品优优势分析析空调位二分离卫卫生间卧室都带带凸窗独立工作作阳台固定次卧卧收纳技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率95平方87平方8平方91%产品特点1、95平米三房二厅2、得房率91%3、小洋房公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、一楼带独立花园90小洋房系系列一层层固定次卧卧收纳厨房和餐餐厅互动动性较好好多层洋房房产品提提升参考考技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率84.85平方73.37平方11.48平方86%产品特点1、90平米三房二厅2、得房率91%3、小洋房公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台90小洋房系系列二层层空调位二分离卫卫生间卧室都带带凸窗独立工作作阳台固定次卧卧收纳固定收纳纳厨房和餐餐厅互动动性较好好多层洋房房产品提提升参考考技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率85平方77平方8平方90%产品特点1、85平米三房二厅2、得房率88%3、小洋房公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度90小洋房系系列三层层空调位二分离卫卫生间卧室都带带凸窗独立工作作阳台固定次卧卧收纳固定收收纳厨房和和餐厅厅互动动性较较好多层洋洋房产产品提提升参参考技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率83平方75平方8平方89%产品特点1、75平米二房二厅2、得房率89%3、小洋房公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台90小洋房房系列列四层层空调位位二分离离卫生生间卧室都都带凸凸窗独立工工作阳阳台固定收收纳厨房和和餐厅厅互动动性较较好多层洋洋房产产品提提升参参考技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率68平方60平方8平方88%111、68平米二房二厅2、得房率88%3、小洋房公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、U型厨房使用效率更高7、四件套分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、南北双露台90小洋房房系列列五层层空调位位二分离离卫生生间独立工工作阳阳台固定收收纳多层洋洋房产产品提提升参参考高层产产品户户型配配比建建议项目形象相吻合考虑市场主流发展趋势总价控制产品适当多元化严格控制大面积产品占比主力户型与市场主流产品一致，更巧妙的赠送面积控制总价在市场接受范围内扩大客户层面充分考虑未来2-3年市场价格走势项目户型配比的原则适中二房创新2+1紧凑三房舒适三房楼王/顶层复式户型面积（m²)65-8080-8595-105120-140楼王：140-160顶层复式：160-180套数比15%30%40%10%5%建面比11%25%42%14%8%赠送面积5-101010-1510-1515-20赠送方式阳台、露台、凸窗、入户花园赠送阳台、露台、凸窗、入户花园赠送空中院馆赠送阳台、露台、凸窗、入户花园赠送阳台、露台、凸窗、入户花园赠送空中院馆赠送阳台、露台、凸窗、入户花园赠送产品细细节1———户型面面积偏偏大，，但功功能性性不强强；市市场需需求出出现紧紧凑化化的趋趋势，，因此此满足足使用用功能能下的的紧凑凑设计计将是是项目目一个个发展展方向向托斯卡卡纳、丽水水云天天高层产产品：：部分户户型面面积偏偏大，，设计计传统统，缺缺乏创创新：：户型紧紧凑程程度差差，面面积浪浪费较较多大面积积户型型的功功能性性不强强，居居住舒舒适度度差。。创新运运用不不足，，仅限限阳台台，露露台，，入户户花园园及飘飘窗运运用不不够很多人人来咨咨询90平米以以下的的2房——丽水云云天销销售员员90平米以以下的的户型型客户户咨询询较多多，但但本项项目缺缺少该该种面面积，，后期期规划划进行行调整整，将将推出出该部部分产产品形形式——盛嘉欧欧园销销售员员丽水云云天103平米高层户户型提提升参参考产品细细节2———大面积积赠送送获得得客户户关注注，成成为突突破市市场的的重要要手段段；但但赠送送空间间的形形式及及未来来功能能改造造使用用存在在很大大的突突破空空间个别别较较好好的的楼楼盘盘，，赠赠送送空空间间出出现现功功能能化化细细分分，，提提高高了了整整体体户户型型的的实实用用性性及及舒舒适适度度，，但但该该种种做做法法并并未未形形成成常常态态，，同同时时赠赠送送方方式式较较为为单单一一，，空空中中院院馆馆、、入入户户花花园园、、双双阳阳台台等等还还未未出出现现丽水水云云天天103平米米高层层户户型型提提升升参参考考托斯斯卡卡纳纳赠全全部部面面积积宁波波：：都都市市丽丽湾湾户型型参参考考：：通通过过低台台凸凸窗窗和和落落地地凸凸窗窗赠赠送送面面积积高层层户户型型提提升升参参考考卧室室壁壁柜柜空空间间高高度度为为2.1米，，由由于于低低于于2.2米而而不不计计入入建建筑筑面面积积，，被被称称为为““隐隐藏藏式式衣衣橱橱””。。高层层户户型型提提升升参参考考技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率74.72平方62.66平方12.06平方84%产品特点1、80平米二房二厅2、得房率84%3、11层或18层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关7、分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、独立生活阳台80系列列紧紧凑凑二二房房俩