青岛经济技术开发区市场分析报告(共106P)

青岛XX经济技术开发区市场分析报告本报告分为两大块：1、青岛市区域分析。2、黄岛经济开发区市场分析。青岛市城市概况经济概况城市规划沈阳北京东北亚经济圈华南经济圈环渤海经济圈山东龙头城市青岛城市发展主轴城市发展次轴青岛市现状：处于东北亚经济圈处于环渤海经济圈山东省龙头城市区域双中心城市山东半岛城镇密集区城市化重点引导区山东省青岛市黄海青岛市青岛位于山东半岛南端(北纬35°35'-37°09'，东经119°30'-121°00')、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，全国五个计划单列市之一。青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。地理位置行政区划市南区：面积30平方公里，人口43万。

市北区：面积29平方公里，人口47万。四方区：面积35平方公里，人口36万。

李沧区：面积98平方公里，人口28万。

黄岛区：面积277平方公里，人口26万。

崂山区：面积389平方公里，人口19万。

城阳区：面积553平方公里，人口43万。

胶州市：面积1210平方公里，人口75万。

即墨市：面积1727平方公里，人口107万。

平度市：面积3166平方公里，人口133万。胶南市：面积1846平方公里，人口83万。

莱西市：面积1522平方公里，人口72万。123456789101112青岛有7个区，5个市自然环境“青岛”这个名称，原指小青岛（也叫琴岛），以岛上“山岩耸秀，林木蓊郁”而得名。“青岛”之名的出现，就现在已发现的典籍文献来看，最早有明确记载的是在明代中叶，距今已有400多年的历史。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候，略有海洋性气候特征。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月。夏季湿热多雨，但无酷暑7月平均温度23度，极端高温37.4度。秋季天高气爽，降水少。冬季风大温低，持续时间较长，但并无严寒，1月平均温度-3度，极端低温-16度。旅游观光栈桥是青岛的象征。她位于青岛湾中，与市内最繁华的中山路成一条直线，由海岸前伸入海，素有“长虹远引”之美誉。栈桥初建于光绪十八年（公元1892年），是青岛最早的码头。经1931年改建和1985年整修，现宽8米，全长440米。崂山是山东半岛的主要山脉，最高峰崂顶海拔1133米。它耸立在黄海之滨，高大雄伟。当地有一句古语说：“泰山虽云高，不如东海崂。”山海相连，山光海色，正是崂山风景的特色。青岛第一海水浴场位于汇泉湾畔，拥有长580米，宽40余米的沙滩，曾是亚洲最大的海水浴场。这里三面环山，绿树葱茏，现代的高层建筑与传统的别墅建筑巧妙地结合在一起，景色非常秀丽。海湾内水清波小，滩平坡缓，沙质细软，作为海水浴场，自然条件极为优越。青岛国际啤酒城位于石老人国家旅游度假区，号称亚洲最大的国际啤酒都会。啤酒城分南、北两大功能区。南区为娱乐区，北区为综合区，北部综合区已建成大型游乐场---环宇世界，内有许多国际先进流行的游乐设施，交通青岛公路交通十分发达，高速公路总里程达到702公里，占全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一。迄今为止，青岛市已建成济青、胶州湾、西流、西流、夏双、潍莱、同三、青银、308国道、206国道、前湾港疏港等9条高速公路。薛家岛码头石岔山码头青岛渡轮码头渔码头青岛奥运观光码头G308同三高速青岛港膠州湾高速青岛黄岛渡轮码头G204青岛港列世界集装箱大港第10位青岛港是著名的天然良港，是中国沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，拥有集装箱、矿石、原油和煤炭码头，有通往450多个港口的97条国际航线，每月有419个国际航班发往世界各地。2008年，青岛港全年吞吐量突破3亿吨大关，同比增长13.31%。2008年航空旅客吞吐量820万人次，增长4.2%青岛航空运输保持快速增长。已开通直航东京、福冈、汉城、釜山、法兰克福、欧洲7国、新加坡、曼谷以及香港、澳门、台湾等20余条国际(地区)客货航线。开通国内北京、上海、广州等国内航线85条。青岛市高速公路在所有公路中的指标均在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。生活与环境20世纪90年代开发的青岛新区已经成为青岛的政治、经济、金融和文化中心。同时还作为2008年奥运会帆船比赛的举办城市。作为国务院确定的沿海开放城市、国家历史文化名城和全国重点风貌保护城市，青岛秉承“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、生态环境、居民住宅等方面得到全面发展，造就了经济与社会协调发展、人与自然和谐共处、城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。

国家卫生城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家环境保护模范城市国家节水型城市青岛相继获得联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。特色饮食青岛盛产名贵贵的海参、扇扇贝、鲍鱼、、海螺、梭蟹蟹、石夹红蟹蟹、鲅鱼、黄黄花鱼、琵琶琶虾（撒尿虾虾）、大对虾虾、加吉鱼等等，这就决定定了青岛烹饪饪以海味原料料为主的特点点。凉粉:青岛的特产，，以海草石花花菜熬制成而而的，呈透明明状，犹如果果冻般，清凉凉败火。鲅鱼水饺：以以鲅鱼肉入陷陷，鲜嫩可口口、回味无穷穷。八带（章鱼））：葱爆八带带、拌八带，，满口留香。。青岛啤酒国家统计局的的数据显示，，2007年青岛啤酒实实现啤酒销售售量505万千升，在中中国市场占有有率达13%。青岛啤酒远远销美国、日日本、德国、、法国、英国国、意大利、、加拿大、巴巴西、墨西西哥等世界62个国家和地区区。全球啤酒行业业权威报告BarthReport依据2006年、2007年产量排名，，青岛啤酒为为世界第八大大啤酒厂商。。青岛啤酒股份份有限公司（（以下简称““青岛啤酒””）的前身是是1903年8月由德国商人人和英国商人人合资在青岛岛创建的日耳耳曼啤酒公司司青岛股份公公司，它是中中国历史悠久久的啤酒制造造厂商。青岛岛啤酒为2008年北京奥运会会官方赞助商商。2007年，世界品牌牌实验室（WorldBrandLab）发布的数据据显示，青岛岛啤酒品牌价价值为258.27亿元，居中国国啤酒行业首首位。青岛城市概况经济概况城市规划青岛市经济发发展2008年全市实现生生产总值(GDP)4436.18亿元，增长13.2%，人均GDP7000美元。三次产业的比比例关系由上上年的5.4：51.6：43调整为5.1：50.8：44.1。2008青岛市产业结结构2008年全市财政总总收入实现1251.6亿元，增长16.9%地方财政一般般预算收入342.4亿元，增长17.0%；地方财政一一般预算支出出369.4亿元，增长15.0%。税收保持平稳稳增长，全年年国税系统组组织税收收入入(含海关代征)714.38亿元,增长23.8%地税税收收入入206.12亿元,增长13.1%市场物价过快快上涨得到控控制。全年居居民消费价格格上涨4.7%。宏观经济效益益稳步提高。。地区GDP增长(%)人均GDP(￥)美元($)城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入人口(万)全省31072.0612.13308347491630556419417.23青岛市4436.1813.2528957616204648509845.61烟台市3434.1913.6490127057193507935701.91济南市3017.4213.0457246584208027180662.69潍坊市2491.8113.2281064047156917072889.54淄博市2316.7813.0514267405176297364450.51济宁市2122.1613.1267213848156175965796.70东营市2052.6213.710274114783194876660200.48临沂市1958.2113.2171472469149985383983.25威海市1780.3512.1635199146185378495280.61泰安市1515.3013.4277944002160956046545.62德州市1400.9113.0248303575145455659548.94聊城市1252.6713.0225563246145595108557.09滨州市1236.8313.1336104824159605662368.86枣庄市1092.8313.1287444139143205723365.04菏泽市821.7915.692231328115814584818.77日照市773.1415.1283004062144096038274.09莱芜市455.7912.3358455161172246646127.53青岛市的GDP总量在山东全全省排第一2008年山东省各市市GDP、人口排名青岛市经济发发展第一产业增加加值223.4亿元，增长1.4%粮食生产实现现稳步增长，，总产量达到到333.66万吨，2008年末全市实有有耕地面积41.79万公顷。全年完成造林林面积0.78万公顷，下降降9.3%；森林覆盖率率35.37%，提高1.61个百分点。渔业生产产量量下降，捕捞捞产量25.9万吨，下降降2%；养殖产量量79.84万吨，下降降1.5%。农村生产条条件继续改改善。农村村用电量42.43亿千瓦时，，地膜覆盖盖面积16.23万公顷。2008年第一产业业各项指标标增长率青岛市经济济发展第二产业增增加值2255.45亿元，增长长11.1%全市规模以以上固定资资产投资2019亿元，增长长23.5%。2008年第一、第第二、第三三产业固定定资产投资资额及增长长率2008年全市完成成工业增加加值2062亿元，增长长12.1%轻、重工业业协调发展展，轻工业业增加值880.68亿元，重工工业增加值值1138.28亿元，分别别增长11.7%和15.6%轻重工业的的比例为43.6：56.4规模以上工工业实现利利税总额530.89亿元，增长长0.9%；利润246.27亿元，下降降9.68%高新技术产产业发展迅迅速。全年年规模以上上工业企业业共完成高高新技术产产业产值3758.78亿元，增长长20.1%，占规模以以上工业总总产值的比比重46.31%建筑业生产产稳定增长长。全年实实现增加值值193.45亿元，增长长15%。实现利税税总额31亿元，增长长15.2%青岛市经济济发展第三产业增增加值1957.33亿元，增长长17.1%基础设施建建设不断完完善。公路路通车里程程达到14632公里，其中中，高速公公路里程达达到702公里。港口口建设取得得新进展，，全年港口口吞吐量突突破3亿吨,达到30029万吨，航空运输能能力不断提提高。年末末拥有国内内航线85条，国际航航线9条，港澳地地区航线3条。邮电通信业业快速增长长。2008年互联网用用户累计达达149.4万户，增长长20.6%。全市移动动电话发展展到625.5万户，其中中，年内新新增167.7万户。旅游业平稳稳增长。全全市旅游总总收入达420.28亿元，增长长5%。其中，国国内旅游收收入385.52亿元，增长长10.1%；国际旅游游收入5亿美元，下下降25.9%。其中，国国内游客3389.53万人次，增增长4.0%；海外游客客80.05万人次，下下降26.4%。消费市场持持续繁荣。。全年实现现社会消费费品零售额额达1464.8亿元，增长长22.2%。2008年各项产业业增长量青岛城市人人均可支配配收入近年年保持良好好增长态势势，近十年年来人均可可支配收入入保持年均均12.62%的上涨速度度2000-2007年青岛实现现了GDP年均15.7%的增长幅度度，其中2003～2005年增幅均超超过了16%，2008年GDP同比增幅在在13.2%历年经济指指标变化2004年-2008年固定资产产投资量（（亿元）2004年-2008年人均住房房面积情况况三次产业投投资结构由由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高””行业投资资下降，其其中电力投投资下降48.5%，石油加工工、炼焦业业投资下降降35.1%，黑色金属属冶炼及压压延业投资资下降12.8%，纺织业投投资下降12.2%。2008年以来全市市投资结构构继续改善善。人均住房面面积在稳步步提高自2004年以来，城城市居民人人均住房面面积得到稳稳步提高，，农民人均均住房面积积只有在2008年出现首度度下滑，下下降比例为为0.7%。历年经济指指标变化2000年-2008年商品房销销售价格变变化图元/㎡2008年以来，商商品房价有有所回落，，商品房销销售价格为为5205元/平方米，同同比增长0.26%2000年-2008年价收入比比变化趋势势图近年来，青青岛房价收收入比稳定定上升，增增幅变化不不大，2007年比2000年上升2个点，其中中2000-2004年持续在8点左右徘徊徊，2005年与2006年均维持在在9点，受物价价上涨因素素影响，2007年达到9.4。2008年前三季度度青岛市房房价收入比比达到10.7%。房价收入比比的持续上上扬表明相相对于居民民可支配配收入青岛岛的商品住住宅价格上上涨依然过过快。房地产市场场分析房地产市场场分析2000年-2008年商品房销销售面积变变化趋势图图2000年以来青岛岛商品房销销售面积总总体保持了了持续增长长的势头，，在2000年实现35.2%的增长速度度后，2002-2004年增长率以以年均8.3%的速度平平稳增长，，2005年跳跃式增增长达到最最大值43.3%，全年实现现销售面积积739.95万平方米，，2006-2008年持续急速速回落，2006年商品房销销售面积积首次出现现负增长，，尤其是2008年下降趋势势较明显。。2008年1-11月，实现商商品房销售售面积626.65万平方米，，同比下降降4.31%，增幅较1-10月提高1.3个百分点。。销售面积积的持续回回落彰显了了国家宏观观调控政策策的效果，，整体市场场观望气氛氛浓厚。青岛历年房房地产开发发投资变化化情况图1997-2007年青岛房地地产业高速速发展，房房地产投资资额保持了了年均22%的增长速度度。从青岛岛历年房地地产投资额额变化图中中可以看出出房地产投投资额增长长率波动较较明显，，其中1999、2001和2005年分别达到到43.7%、37%和37.6%的高增长率率；2006年开始，国国家连续出出台一系列列紧缩楼市市政策，房房地产投投资额增长长率2007年下降到8.7%。2008年1-11月，青岛市市完成房地地产开发投投资335.11亿元，较去去年同期上上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了了2.95个百分点。。房地产市场场分析房地产市场场分析2000年-2008年供应指标标变化趋势势图2000以来，青岛岛市商品房房新开工面面积增幅波波动较大，，呈现跳跃跃式发展，，整体趋势势逐步放缓缓。2002年增幅出现现负增长（（为-0.6%），达到历历史低位位，2003年一度上升升至37.24%，之后又出出现下降-上升升-下降降的的变变化化趋趋势势，，2007年降降幅幅为为0.18%。2008年1-11月，，商商品品房房新新开开工工面面积积1027.75万平平方方米米，，同同比比下下降降14.31%，较较1-10月下下降降6.82个百百分分点点。。施施工工面面积积增增幅幅自自2002年降降至至3.2%后，，2003年提提高高至至23.3%，之之后后开开始始缓缓慢慢回回落落。。2008年1-11月，，商商品品房房施施工工面面积积为为3582.17万平平方方米米，，同同比比增增长长15.27%，预预计计未未来来施施工工面面积积还还可可能能继继续续加加大大。。竣工工面面积积近近年年来来受受宏宏观观调调控控政政策策影影响响大大幅幅下下滑滑，，2006-2007年连连续续出出现现负负增增长长，，分分别别下下降降19.6%和1.8%。2008全市市商商品品房房竣竣工工面面积积同同比比上上涨涨21.08%。房地地产产市市场场分分析析青岛岛历历年年销销竣竣比比变变化化趋趋势势图图1999-2005年，，青青岛岛商商品品房房市市场场都都表表现现出出供供大大于于销销的的不不平平衡衡局局面面。。从从2006年开开始始，，销销竣竣比比均均大大于于1，出出现现了了供供不不应应求求的的局局面面，，2008年1-11月销销供供比比达达到到1.26，截止止到到2008年为为止止，，我我市市房房地地产产市市场场供供需需矛矛盾盾得得到到了了初初步步缓缓解解。。房地地产产市市场场分分析析青岛岛历历年年土土地地开开发发和和购购置置面面积积变变化化趋趋势势图图2006年受受政政策策影影响响出出现现反反弹弹达达到到948.95万平平方方米米的的高高峰峰，，比比2005年增增长长626.05万平平方方米米，，同同比比增增长长193.9%。土地地购购置置面面积积经经历历了了两两个个增增长长阶阶段段，，1999～2003年以以50.17%年均均增增长长率率逐逐年年增增加加，，在在2004年受受宏宏观观调调控控影影响响回回落落到到低低于于2000年的的水水平平，，之之后后持持续续平平稳稳增增长长，，到到2006年反反弹弹到到747.74万平平方方米米的的水水平平，，仅仅次次于于最最高高水水平平2003年的的776.94万平平方方米米。。2007年受受一一系系列列宏宏观观调调控控政政策策，，青青岛岛市市土土地地开开发发面面积积与与购购置置面面积积均均大大幅幅下下降降，，降降幅幅分分别别为为55.1%和21.2%。2008年1-11月。。近些年，，青岛土土地开发发面积波波动明显显，2008年1-11月，青岛岛市土地地开发面面积99.55万平方米米，同比比上涨2.94%，增幅较较1-10月下降19.73个百分点点。土地地购置面面积295.89万平方米米，同比比回落44.53%。青岛市房房产售价价分布图图10000-20000元/平米的房房产多分分布在市市南区、、市北区区、四方方区和崂崂山区。。青岛市GDP总量在山山东省排排名第一一。第二产业业比重增增长迅速速。2009年8月青岛房房地产综综合指数数分析报报告中提提到：2009年青岛商商品住宅宅成交虽虽环比下下降显著著，但依依然大幅幅高于2008年的平均均交易水水平。从价格指指数走势势看，除除Hedonic指数之外外，各指指数均有有增长。。值得注意意的是，，虽然住住宅投资资额持续续上涨，，但2008年的开发发面积、、竣工面面积呈下下降趋势势，因土土地开发发对市场场的影响响有一定定的滞后后性，故故预计今今后一段段时间市市场的新新增住宅宅供应量量或将减减少。小结青岛城市概况经济概况未来规划规划确立立了“依依托主城城、拥湾湾发展、、组团布布局、轴轴向辐射射”的全全新空间间发展战战略，以以强化主主城的内内涵式发发展、稳稳步提升升老城区区功能、、有序推推进新城城区建设设为目标标，以改改造和提提升青岛岛主中心心、崂山山及黄岛岛副中心心为重点点，全面面增强强主城的的综合实实力，提提升主城城的辐射射和带动动能力。。城市框架架：青岛岛、黄岛岛、红岛岛、崂山山“一主主三辅””胶州以胶州湾湾为生态态保护核核心，以以崂山风风景名胜胜区、小小珠山风风景名胜胜区为生生态保护护重点，，依托白白沙河、、墨水河河、大沽沽河、洋洋河、四四条主要要的河流流构筑生生态控制制带。2020年，中心心城区城城市人口口规模500万人，城城市建设设用地规规模控制制在540平方公里里。城市总规规划跨海大桥桥主城区湾跨海大桥桥海底隧道道红岛崂山黄岛次中心城城市中心城市市风景旅游游区旅游度假假区旅游规划划由市域范范围的风风景名胜胜区、海海滨旅游游区、旅旅游度假假区、文文化旅游游区、生生态旅游游区和海海岛旅游游区等构构成20个特色旅旅游区，，是青岛岛区域旅旅游规划划的重点点。海岛度假假区港口规划划。规规划形成成以胶州州湾港口口综合运运输枢纽纽为核心心，鳌山山湾和董董家口港港区为两两翼，地地方小型型港站、、综合旅旅游港点点为补充充的多层层次港口口发展体体系。预预测2020年港口吞吞吐量将将达到3.8——4.2亿吨，集集装箱吞吞吐量达达到2200—2300万标准箱箱。远远期发展展目标为为东北亚亚国际航航运中心心。铁路规划划。市市域内铁铁路线网网由胶济济铁路、、胶新铁铁路、胶胶黄铁路路、蓝烟烟铁路和和规划青青太（青青岛—石家庄—太原）客客运专线线、青荣荣（青岛岛—荣成）城城际铁路路组成。。扩建建青岛站站，在沧沧口设青青岛北站站，预留留城阳站站用地条条件。规规划建建设青太太客运专专线和青青岛集装装箱中心心站，集集装箱中中心站设设在胶州州。预预留黄岛岛—石臼所、、晋煤外外运泰安安—董家口铁铁路及田田横—蓝村铁路路和站场场的建设设条件。。机场规划划。根根据规划划，未来来青岛机机场将建建设成为为集国际际航运、、空港物物流、飞飞机保养养与维修修、现代代服务为为一体的的区域性性枢纽机机场。预预测到到2010年吞吐量量将达到到1000万人次，，货邮吞吞吐量达达到26万吨；2020年吞吐量量将达到到2500万人次，，货邮吞吞吐量达达到80-100万吨。加加快新新机场选选址建设设的可行行性研究究，抓紧紧协调民民航空域域制约问问题，尽尽快完成成机场总总体规划划修编工工作，以以适应青青岛民航航的快速速发展需需要。核心港口口主要铁路路站机场地方港交通设设施规规划规划构构建以以港口口为中中心，，海陆陆空一一体化化的综综合交交通体体系，，实现现市域域内一一小时时、与与半岛岛都市市群主主要城城市之之间两两小时时、与与省内内主要要城市市之间间三小小时的的通行行目标标。规划建建设用用地商业金金融用用地行政办办公用用地生态湿湿地水城市政基基础设设施规规划1．水水资源源规划划。青青岛岛市现现状城城市水水源供供水能能力为为109万立方方米/日。预预测测城市市需水水量2010年将达达到89.0万立方方米/日，2020年达到到150万立方方米/日。2．电电力规规划。。规划划至2020年通过过扩建建青岛岛电厂厂、黄黄岛电电厂，，扩建建崂山山、建建设琅琅琊、、胶州州、平平度、、即墨墨500KV站等受受电设设施解解决全全市用用电需需求。。3．燃燃气规规划。。预预测2020年，青青岛市市天然然气需需气量量将达达到8.8亿立方方米。。4．供供热规规划。。在在中心心城区区共规规划27处热源源。2020年中心心城区区热化化率达达到85%。5．排排水规规划。。根根据地地形和和流域域共规规划建建设11大污水水处理理系统统，近近期扩扩建海海泊河河、李李村河河、城城阳、、镰湾湾河污污水处处理厂厂，改改造团团岛、、麦岛岛污水水处理理厂，，新建建娄山山河、、红石石崖、、河套套污水水处处理厂厂，增增加处处理能能力34万立方方米/日。“五带带”串串起工工业强强市在岛城城十一一五规规划纲纲要中中，““五带带五区区”为为青岛岛勾勒勒出线线条分分明的的经济济图谱谱。【环胶州州湾工工业带带】建设环环胶州州湾东东岸、、北岸岸、西西岸三三个工工业产产业带带。【沿青银银高速速公路路工业业带】重点发发展电电子家家电、、汽车车配件件、机机械制制造、、农产产品深深加工工、化化工橡橡胶等等。【沿济青青高速速公路路工业业带】重点发发展出出口加加工、、大宗宗工业业品加加工、、机械械制造造、陆陆路物物流等等。【沿烟青青公路路工业业带】重点发发展特特种汽汽车及及零配配件、、机械械制造造、橡橡胶制制鞋、、农产产品深深加工工、电电子信信息和和生物物制药药等高高新技技术产产业等等。【海洋经经济产产业带带】按照海海岸带带、岛岛屿、、海域域三个个层次次布局局海洋洋产业业，实实施多多层次次、多多领域域、多多渠道道的海海洋产产业开开发。。产业规规划产业规规划“五区区”分分工泾泾渭分分明【都市商商务中中心区区】市南、、市北北、崂崂山集集中发发展总总部经经济、、楼宇宇经济济、金金融投投资、、会展展商务务、研研发设设计等等；四四方、、李沧沧集中中发展展都市市工业业、职职业培培训等等。【西海岸岸现代代制造造业集集聚区区】黄岛区区、胶胶南城城区、、东部部新区区重点点发展展港口口、物物流、、造船船、石石化、、金属属加工工及其其他临临港加加工业业。【东部旅旅游度度假区区】高水平平规划划建设设国际际水准准、国国内一一流的的商务务会议议中心心、旅旅游集集散地地和度度假中中心、、康体体娱乐乐中心心等。。【黄岛—胶州物物流中中心区区】逐步成成为中中国北北方重重要的的国际际国内内商品品、部部件、、物资资的集集中、、储存存、拼拼装、、分拨拨、疏疏运中中心区区。【平莱产产业集集聚区区】重点发发展化化工橡橡胶、、汽车车配件件、家家电电电子、、机械械铸造造、纺纺织服服装鞋鞋帽、、农产产品深深加工工等产产业。。在岛城城十一一五规规划纲纲要中中，““五带带五区区”为为青岛岛勾勒勒出线线条分分明的的经济济图谱谱。小结未来发发展方方向：：建设成成为亚亚洲大大陆桥桥头堡堡。建设成为中中国沿黄九九省物流龙龙头城市和和经济龙头头城市。建立完善的的高速公路路体系和铁铁路体系。。在莱州湾和和胶州湾之之间开凿一一条人工大大运河使得得海运可以以借助这条条运河直接接进入黄河河,这个方案已已经由九位位中科院院院士论证并并提交国务务院。发展成真正正的国际航航运中心和和经济金融融龙头以及及娱乐旅游游重地。青岛城市定定位中国东部沿沿海的区域域经济中心心、现代化化服务中心心、文化中中心国家重要的的现代化制制造业及高高新技术产产业基地东北亚国际际航运中心心，国家重重要的区域域性航空港港国际港口城城市滨海旅游度度假城市国家海洋科科研及海洋洋产业开发发中心黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场黄岛经济技技术开发区区黄岛经济技技术开发区区已经是中中国开放区区域功能能最集中的的地区之一一地理位置区内同时拥拥有国家级级青岛保税税港区、国国家级出口口加工区、、青岛新技技术产业开开发试验区区以及省级级薛家岛旅旅游度假区区，金融商商贸第三产产业相协调调、功能齐齐全黄岛经济技技术开发区区（也可称称为青岛开开发区），，是1984年10，于1985年3月28日正式动动工兴建月经国务院院批准设立立的首批14个国家级沿沿海经济技技术开发区区之一是享有沿海海经济技术术开发区优优惠政策的的经济区域域自然环境全区河流124公里，流域域面积83.2平方公里，，属东南沿沿海水系，，均为季节节性河流，，形成源短短流急、单单独入海的的特点。多多年平均水水资源总量量为3480万立方米，，平均排泄泄总量（蒸蒸发量、入入海量）为为2800万立方米，，可利用量量1600万立方米。。属于温带海海洋性季风风气候，夏夏无酷暑，，冬无严寒寒。开发区（黄黄岛区）地地处胶州湾湾西岸，位位于东经120°13‘、北纬36°02’，南临黄海海,西与胶南市市接壤。年年平均气温温12.1℃℃。新区大力实实施“黄岛岛变绿岛””工程，每每年用于生生态环境建建设的投资资超过当年年GDP的2%以上。目前全区共共有工业污污水处理设设施44套，设计处处理能力39,393吨/日，总投资资达1.5亿元，工业业废水排放放达标率100%。黄岛区辖区区面积约275平方公里，，包括黄岛岛、辛安、、柳花泊、、长江路、、薛家岛、、红石崖6个街道办事事处，共162个行政村。。辛安柳花泊长江路薛家岛黄岛红石崖黄岛区现状状建成区面面积约68平方公里。。行政区划56874人45384人41802人12697人81648人黄岛区"四横两纵"预留沿灵山山卫北侧(靠山侧),胶南中心区区北侧到同同三线的快快速路条件件,主要功能为为客运交通通服务。青岛—红其拉甫线线黄岛段前湾港路及及延长线长江路昆仑山路及及向北延长长线江山路四横：国家家重点公路路青岛—红其拉甫线线黄岛段;同三疏港专专用线;前湾港路及及延长线;嘉陵江路及及与跨海南南通道连接接线。两纵：昆仑仑山路及向向北延长线线,江山路(嘉陵江路以以北)。海底隧道嵩山隧道青岛海湾大大桥工程概概算投资99亿元，2006年12月26日开工建建设，预预计2010年底建成成通车。。海底底隧道计计划2011年4月竣工城市美景景黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场探索起步阶段：从1985年到1992年。这一阶段主要是坚持“以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马”的工作方针，致力于搞好各项基础设施建设，兴办了一些中小型的项目。期间，1989年12月份，国家级青岛新技术试验区在开发区成立；1992年11月份，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段：从1992年到2001年。进入这一阶段的历史转折点是1992年的邓小平同志南巡讲话和青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一。青岛开发区于1996年完成了区域总体规划布局的调整，将两区合一后的区域规划为六大功能区，包括石化工业区、国际商贸仓储加工区、临港工业区、高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区。第三阶段：从2001年3月至今。其标志性事件：一是青岛老港外贸集装箱业务及其他大宗进出口海运业务完成了向青岛开发区前湾新港的转移，二是，青岛市委、市政府作出了“挺进西海岸、构建青岛经济发展重心”的重大战略决策，预示着青岛开发区迎来了由建区到兴区的重大转折。黄岛开发发区的成成长历程程，概括括起来大大致可划划分为三三个阶段段：经济2008年实现地地区生产产总值708.2亿元，工工业总产产值2015.6亿元，增增长44%城镇居民民人均可可支配收收入22450元，增长长14%；农民人人均纯收收入9600元，增长长13.4%。投资环境境综合评评价总指指数继续续保持国国家级开开发区第第5位。黄岛区2008年产业结结构比例例本市2008年投资、、消费、、出口三三大需求求分别增增长23%、22%和17.6%，三次产产业结构构调整为为4.8：51.2：44三产投资资大幅提提升，完完成72.8亿元，同同比增长长48.5%，比去年年同期提提高6.7个百分点点，三是是服务业业总体运运行平稳稳。一是工业业保持较较高增速速。全区区工业总总产值首首次突破破“千亿亿元”大大关，规规模以上上工业实实现产值值977亿元，增增长27.6%，实现增增加值238.6亿元，增增长22.5%，拉动全全区经济济增长14个百分点点。二是固定定资产投投资增长长加快。。区财力力投资的的94个在建项项目完成成投资11.3亿元，增增长85%。竞争领领域项目目完成投投资118.1亿元，增增长18.8%。经济经济历年GDP总量比较较（亿元元）固定资产产投资情情况（亿亿元）黄岛地区区生产总总值（GDP）增长一一直保持持在30％左右的的高速增增长。加大房地地产和基基础设施施的投资资，大大大提高了了城市化化水平，，改善投投资环境境。1994年，刚刚刚成立的的黄岛街街道完成成规模以以上工业业企业总总产值1.5亿元，辖辖内地方方财政收收入1192万元。2008年，黄岛岛街道完完成规模模以上工工业企业业总产值值294.3亿元。辖内地方方财政收收入7.5亿元。实际到账账外资6002万美元，，实际利利用内资资8.6亿元人民民币。实际出口口3.66亿美元。。经过14年的发展展黄岛区区的综合合经济实实力居全全区榜首首跨越：围围绕石化化、港口口物流，，黄岛街街道突出出产业链链招商，，重点引引进一批批“大高高强”项项目2006年5月1日，国内内首个单单系列千千万吨级级炼油项项目——青岛炼化化1000万吨/年炼油工工程从此此拉开建建设的序序幕。展望：今今后发展展要立足足区位优优势，做做好港口口经济这这篇大文文章，推推动产业业集群向向高端发发展2008年下半年年以来的的“金融融危机””，黄岛岛街道的的工业经经济运行行良好，，经济指指标不降降反升。。起步：太太平货柜柜是黄岛岛街道引引进的第第一个大大项目，，从此，，黄岛街街道的工工业结构构发生了了变化，，由原先先的轻工工业开始始向重工工业转移移2000年，是黄黄岛街道道招商引引资的““分水岭岭”。随随着前湾湾港航线线的西移移，大量量港口经经济相关关的投资资项目纷纷纷落户户开发区区。产业黄岛区的的五大产产业：汽汽车配套套业、港港口物流流业、石石化产业业、现代代服务业业和高科科技产业业2009年1-7月份，我我区六大大产业集集群完成成产值891亿元，占占规模工工业产值值的77.7%；增速为为32.46%，高出规规模工业业产值增增速7.93个百分点点，拉动动规模工工业产值值增速23.7个百分点点，对规规模工业业产值的的贡献率率高达96.6%。石化产业业集群完完成产值值382亿元，增增速为104.3%。汽车产业业集群完完成产产值129亿元，增增速为97.49%。造船产业业集群完完成产值值42亿元，增增速为50.72%，。电子产业业集群完完成产值值161亿元，增增速为2.21%。家电产业业集群、、港口产产业集群群分别完完成产值值176亿元、1亿元，分分别同比比下降18.07%、95.04%。六大产业业集群包包括：汽汽车产业业集群、、造船产产业集群群、电子子产业集集群、家家电产业业集群、、港口产产业集群群产业十大工程程唐岛湾综综合改造造工程：：对牛岛岛以东的的整个湾湾部区域域进行综综合治理理，治理理海域面面积约6.9平方公里里，建设设了可容容纳200艘150型游艇的的游艇码码头。目目前，该该区域已已成为行行政中心心商务区区的一道道靓丽风风景线。。行政中心心轴线景景观工程程：按照照行政文文化中心心主轴线线规划，，建设和和完善了了市民、、文化、、科技、、时代等等四大广广场。城市骨干干交通工工程：滨滨海大道道开发区区段、嘉嘉陵江路路立交桥桥、黄河河路立交交桥、嵩嵩山隧道道、前湾湾港疏港港专用通通道等城城市骨干干交通工工程相继继完工，，“南隧隧北桥””工程在在加快推推进，城城市交通通系统日日益完善善。水资源工工程：总总投资达达1.01亿元管家家楼水厂厂一期工工程，于于2004年正式运运行，新新增供水水能力6万吨/日，基本本解决了了北城区区供水不不足问题题。热力工程程：利用用多元化化投资方方式，完完成了临临港工业业区和行行政商务务区供热热工程，，正加快快推进A区热源厂厂二期扩扩建工程程，全区区供热面面积达400万平方米米，初步步形成完完善的城城区供热热系统。。此外，，还有2个热源厂厂正在筹筹建中。。国际贸易中心心工程：该、、以国际贸易易中心为依托托，有关单位位正加快引进进国际大商社社、国内知名名企业的商务务办事机构，，构筑国际信信息平台。绿化工程：以以公园、广场场、街头绿地地为点，以城城区道路绿化化为线，以功功能区生态隔隔离林、沿海海防护林为带带，以山林绿绿化、社区绿绿化为面，相相继完成丁家家河水库、市市民广场、兰兰东山体等绿绿化工程，初初步建成园林林式新城区。。“新八大关””工程：形成成建筑风格各各异，集度假假居住、休闲闲娱乐、观光光旅游为一体体的别墅式万万国建筑群。。小康新居工程程：启动面向向工薪阶层的的经济适用房房建设，改善善居民居住条条件。“大学城”工工程：相继建建成了山东科科技大学青岛岛创业基地、、石油大学青青岛科教园，，扩大了青岛岛理工大学、、青岛职业技技术学院、青青岛滨海学院院的规模，现现已成为青岛岛西海岸的““大学城”和和产学研基地地。黄岛经济区以以年均30％的速度递增增，总量、增增速均居全市市十二区市之之首，占全市市经济总量的的比重达到15%左右。2007年第二产业实实现增加值410亿元，年均增增长34%；第三产业实实现增加值176亿元，年均增增长30%，增速远远高高于全市平均均水平。规模工业经济济总量迅速膨膨胀、六大产产业集群比重重提高，对全全区工业的拉拉动力彰显。。轻重工业结构构趋优，三次次产业比例约约为1：68：31，由于工业增增长速度较快快，相应的使使三产的比重重有所下降。。主要贸易伙伴伴及占全区对对外贸易比例例为：美国占占17.8%、日本占17.1%、韩国占16.4%、欧盟占11.6%。小结一产比重逐年年下降，二产产比重不断上上升，三产发发展较为平稳稳，基本与GDP增速同步.黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场规划“一心”即西西海岸行政商商务、文化娱娱乐、商贸综综合中心。“三湾”即唐唐岛湾、前湾湾、薛家岛湾湾。唐岛湾地地区，是西海海岸的行政商商务中心区，，主要体现行行政商务办公公的功能。前前湾港，是国国际航运枢纽纽港和保税区区所在地，主主要体现航运运、国际物流流贸易的功能能。薛家岛湾湾，主要体现现大造船制造造基地的功能能。“两带”指向向北沿胶州湾湾高速公路形形成的工业产产业发展带和和南部向西沿沿滨海公路形形成的居住、、旅游产业发发展带。空间布局结构构规划黄岛区建建设空间沿““一心，三湾湾，两带”展展开，结合地地形特征形成成以“三湾””为中心，向向外呈发散状状展开的不规规则带形城市市空间布局结结构。综合旅游区石油化工工业业区

发展石石油化学工业业和化纤生产产，形成北方方最大的石油油化工基地。。生态高效农业业区石油化工工业业区行政商务中心心区国际商贸仓储储加工工业区区

建成以进进出口、转口口、过境贸易易为主的贸易易中心；以高高科技产业为为主的高新技技术中心；；以国内外信信息为主信息息传递中心；；以国外商品品为主的展贸贸中心。临港工业区着着重发展生生物制药、家家电、电子信信息、新型建建材等工业项项目，形成企企业群体，逐逐步发展成为为依托港口性性强、运输量量大、技术优优良、规模较较大的工业基基地。生态高效农业业区

积极发发展生态农业业和林果业、、蔬菜、畜牧牧业，逐步建建设成为全区区的果品生产产基地和居民民的“菜篮子子”基地，为为新区发展提提供丰富的农农副产品。行政商务中心心区

进一步步带动周边文文化区、金融融区、商业区区的完善，逐逐步形成第二二个十年的标标志性的中心心区域。综合旅游区建建成集娱乐乐、度假、休休疗养、海上上体育活动为为一体的具有有现代化水准准和特色的综综合旅游区。。规划国际商贸仓储储加工工业区区临港产业区总人口：目前前开发区人口口总数已经超超过40万。据区公安安局的统计，，截止到今年年6月份，开发区区常住人口已已接近26万人，暂住人人口超过14万人。人口人才数量：截截止到目前，，全区人才总总量为4.4万余人，其中中，院士2人，博士54人，硕士610余人，本科2.4万，专科以上上3万余人。黄岛区劳动资资源年龄比例例（指男16-59岁、女16-49岁，不含在校校生）人口全区共有家庭庭户66680户，家庭户人人口为192716人，占总人口口的80.84%，平均家庭户户规模为2.89人，比1990年第四次全国国人口普查时时的3.40人下降了0.51人。全区0-14岁的人口为37796人，占总人口口的15.86%。15-64岁的人口为187093人，占总人口口的78.48%。65岁及以上的人人口为13516人，占总人口口的5.67。黄岛区人口年年龄结构小结包括黄岛在内内的西海岸将将会建成一个个集中居住、、旅游、航运运、制造业与与一体的第二二个青岛市区区，通过落户户大型产业项项目、健全配配套设施等多多种方式吸引引大量新增人人口。2005年末全区总人人口比上年增增长7.28％，而自然增增长率仅为6.78‰。，可见黄黄岛的人口主主要以外来人人口的增加量量为主；这充充分说明了其其移民城市的的特色。人口低龄化是是黄岛另一个个特点，黄岛岛未来有深圳圳移民城市的的特性。黄岛未来发展展及定位为胶胶州湾西海岸岸经济发展战战略的核心。。黄岛将成为青青岛市新的重重要经济区。。黄岛人口仍有有发展空间，，影响因素有有：大学城城、大炼油等等项目。到2020年，总面积达达180平方公里的黄黄岛分区将成成为总人口达达146万的西海岸特特大新城黄岛未来发展展定位东北亚国际航航运中心-----------青岛市城市总总体规划（2006-2020）物流贸易集散散中心旅游度假地现代制造业基基地西海岸地区的的中心城市黄岛经济技术开发区开发区概况经济概况未来规划房地产市场黄岛区可供销销售面积及供供应面积在全全市排名第三三位，供应量量充足，2009年8月份的销售量量中排名第二二，去化程度度良好区域套数套数百分比面积(万㎡)面积百分比今年累计销售套数今年累计销售面积全市4220388.8%398.880.08%41330376.75市区1024788.50%96.280.37%22296205.21黄岛区542789.04%51.982.19%606555.18崂山区324875.32%31.360.84%418439.06城阳区576183.00%55.768.63%583654.78即墨市239696.30%24.894.09%10789.00平度市301196.75%27.793.59%289927.26胶州市243100.00%1.2100.00%2891.35胶南市708993.21%65.287.86%629955.36莱西市478192.78%44.887.48%263323.792009年累计销售面面积2009年累计销售套套数2009年所剩可售套套数2009年9月份新楼面积积销售趋势排排名黄岛区在2009年9月份的新楼面面积销售中排排名第二，销销售势头强劲劲胶南市黄岛区城阳区崂山区李沧区市北区市南区四方区平度市莱西市即墨市160002m2141041m2124134m2114338m270873m262897m262590m259168m257476m241984m27966m2区域3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000-1000010000以上黄岛区1397㎡

12套13622㎡

145套24283㎡

266套43236㎡

455套44766㎡

458套1409㎡

19套38㎡

1套崂山区0㎡

套956㎡

7套2231㎡

30套3186㎡

40套17211㎡

178套12678㎡

122套71371㎡

520套城阳区11058㎡

113套31090㎡

322套28020㎡

278套26281㎡

235套11726㎡

72套3716㎡

14套208㎡

2套即墨市1053㎡

11套0㎡

套5264㎡

63套226㎡

2套0㎡

套0㎡

套0㎡

套平度市9785㎡

110套38890㎡

411套7169㎡

75套151㎡

1套0㎡

套0㎡

套0㎡

套胶州市0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套胶南市12131㎡

139套34146㎡

380套56433㎡

578套32587㎡

338套3579㎡

33套0㎡

套0㎡

套莱西市37791㎡

411套1676㎡

13套0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套0㎡

套市区622㎡

7套7984㎡

91套29346㎡

307套25031㎡

240套96216㎡

892套20699㎡

213套34127㎡

354套全市73838㎡

803套128365㎡

1369套152746㎡

1597套130697㎡

1311套173499㎡

1633套38501㎡

368套105744㎡

877套2008年8月黄岛区住宅宅的主要成交交价格在5000-8000之间区域60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上黄岛区3,092㎡

59套43,331㎡

532套55,370㎡

569套20,319㎡

156套5,175㎡

34套1,465㎡

6套崂山区1,090㎡

20套20,399㎡

248套27,519㎡

270套17,159㎡

131套25,090㎡

162套16,376㎡

66套城阳区2,320㎡

46套23,105㎡

280套44,534㎡

450套19,074㎡

144套8,937㎡

58套14,129㎡

58套即墨市0㎡

0套5,042㎡

62套1,362㎡

13套138㎡

1套0㎡

0套0㎡

0套平度市474㎡

10套25,093㎡

307套24,574㎡

237套4,817㎡

37套783㎡

5套255㎡

1套胶南市4,410㎡

90套57,443㎡

697套48,478㎡

475套19,066㎡

147套9,273㎡

58套208㎡

1套莱西市1,094㎡

20套12,843㎡

159套21,534㎡

216套2,463㎡

19套1,534㎡

10套0㎡

0套市区3,048㎡

59套60,745㎡

738套93,904㎡

932套25,829㎡

196套21,646㎡

138套8,852㎡

41套全市15,527㎡

304套248,001㎡

3023套317,274㎡

3162套108,865㎡

831套72,438㎡

465套41,284㎡

173套2009年8月黄岛区的主主要成交面积积区间为60-120㎡之间黄岛区成交面面积区间（㎡㎡）黄岛区成交套套数区间（套套）小结2009年上半年住宅宅面积去化程程度良好累积销售套数数在青岛市排排名第二累积销售面积积在青岛市排排名第三现有未销售的的面积存量排排名第三主要成交价格格在5000元/㎡—8000元/㎡之间主要成交面积积在60㎡--120㎡之间锦都家园凤凰国际朝阳无限千禧银杏苑石雀滩·迪维花园太平洋铭座天福园湛园崇业大厦富春江路住宅宅华海嘉园19987643210ABCDEFGHI鲁商蓝岸国际际卓亭广场兴华商贸城怡情海岸昆仑山庄海尔·望山居长城花园江珊花园滨海小区钱塘江花园迎祥苑JKLM价格区间在4000-5000元/㎡价格区间在5000-8000元/㎡11金沙滩石油大学山东科技大学学海滨学院青岛理工大学学北影创意媒体体学院第一中学致远中学在售住宅分布布图齐长城居住区区昆仑山路居住住区薛家岛居住区区大涧山城市山山林公园居住住区CBD区写字楼12泽润·幸福城傲海星城福瀛花园信发·第五城市中南海湾新城城上实·达利广场海湾新城青岛开发区东东方花园智能能住宅区千城·凤梧金沙悦海花园345678910价格区间在6000-8000元/㎡价格区间在8000-1000元/㎡A千禧龙花园在售住宅分布布图长江路办事处区域状况,黄岛的行政商务中心黄岛城区的发展主要集中在本区域囊括了香江路商圈长江路商圈商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域长江路商圈香江路商圈售价在5000-8000元/㎡的住宅项目多多分布在这两两个商圈内海上嘉年华在售项目主要要分布商圈香江路商圈包包括薛家岛居居住区和齐长长城居住区。。香江路商圈南南北差异较大大，北面住宅宅（齐长城居居住区）的价格多在4000-5000元/㎡，南面（薛家家岛居住区））的价格在5000-6000元/㎡现有状况为整整体周边设施施相对老化，，文化餐饮服服务类发展不足，没有亮亮点。2009投资1.8亿元的西海岸岸首家大型地地下商城香江江地一城目前前招商已近尾尾声，10月份将完成地地下通道主体体施工部分，，香江地一城城建成后将弥弥补开发区地地下商圈的““空白”。近期开发区重重点推进的香香江商圈25个商贸餐饮大大项目基本都都是近两年引引进开工的，，并大都