商业地产开发经营和管理精讲（地产运作、融资、取地攻略）136P

商业地产开发经营和管理开发商业地产的五大好处：1、改变企业经营结构2、增强企业稳定性3、可以帮助企业抵御风险4、可以无土开发5、可以平衡税收但是商业地产的技术要求很高，于是，我们想到了商业地产学习。前言一、商业地产概念

二、商业地产的一般类型

三、开发形式

四、开发顺序

五、开发流程

六、盈利模式

上篇:商业地产运作和融资一、概念1、商业地产概念

固化资本

2、价值表现

商业价值影响房地产价值表现

商业利润支持租金，租金支持

房价。3、商业地产两种开发模式

一是产品性开发

二是资产性(持有物业)开发4、商铺和住宅的差异比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、经济、景观升值条件经营或商业环境改善土地或居住环境改善消耗方式价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投资购置类型经营型物业消耗型物业属性生产资料生活资料5、基础知识—五个差比一是路段差

二是位置差

三是楼层差

四是面积差

五是业态差二、商业地产的一般类型1、单一型：纯商业地产

2、复合型：商住复合、商旅复合、

商办复合、工商复合

3、多元组合型：商旅办组合、

商住办组合、

工商办住组合等。（一）项目分类（二二））商商业业形形态态分分类类（1）购购物物中中心心（专专业业的的，，如如家家居居中中红红星星·美凯凯龙龙））（2）百百货货大大楼楼（3）商商业业步步行行街街（综综合合、专业业、等级级、交通通形形式式分分类类））（4）专专业业卖卖场场（5）市市场场（6）专专卖卖店店（7）奥奥特特莱莱斯斯（8）商商业业街街区区（9）社社区区街街市市（三三））产产品品类类型型1、商商场场物物业业2、街街铺铺物物业业三、、开开发发形形式式1、房房地地产产开开发发形形式式（（以以万万达达为为代代表表））2、金金融融资资本本的的投投资资形形式式（（以以深深国国投投为为代代表表））3、店店铺铺经经营营的的形形式式（（以以百百联联为为代代表表））企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价瑞安港资房地产新天地综合地标拉动周期长。恒隆港资商业地产恒隆广场综合、商办高端品牌、商办联动持有经营。新世界港资房地产新世界百货综合、商业单品牌市场运作不力影响局限。万达改制企业房地产万达广场综合商业不精致，融合能力不够，品牌少市场影响力大，品牌有号召力，真正转到商业地产轨道资本市场通道不通。宝龙民营房地产宝龙广场综合同上。品牌意识略弱品牌影响力小，商业层级低三四线城市发展，以销代融。中粮集团央企商业、房地产大悦城单品牌商业持有，适合消费趋势资金沉积。华润央企商业、房地产万象城单品牌（品牌延展不够）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之处，品牌延伸不够。华侨城央企房地产欢乐谷单品牌旅、住复合，商业配套旅游的景观、商业为住宅配套旅游形成地标，改善居住环境，商业做好配套，万科之师。万科上市公司房地产设有（上海都市花园的配套）居住物业,商业配套没有旅游，其他和华桥城一样，在找合作者商业是绝对弱项。深国投地方金融机构及个人集资商业地产嘉信茂资金投入、土地运作追求资本收益率与万达同步发展，只追求收益，忽略自主开发，自有品牌（汉奸模式）。世茂上市公司住宅没有品牌(世贸百货)住宅开发，商业持有争取商业地产上市扩大融资。SOHO中国上市公司房地产SOHO前门大街个性住宅及配套商业品牌优势商业地产行业的原始做法，拆零为主，商业地产技术能力不强。证大地产上市公司金融和房地产大姆指广场住宅出售，商业持有有潜质，模式化不足社区商业市场很大，价值稳定，方向感不强。国内内房房地地产产企企业业参参与与状状况况和和特特点点分分析析企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价合生创展商业公司民营零售、办公、酒店、别墅没有品牌（合生国际广场销售、持有兼有模式不清晰方向：房地产+资产经营，广东风格不适合做商业地产。绿地国有房地产都汇城销售为主产品开发为主品牌没有形成。金源民营房地产金源茂销售、持有兼有规模效益大而无当、坪效低。银座国有房地产银座广场销售、持有兼有嫁接品牌商业边缘爬伸，缺全国战略。金融街上市零售办公商业地产金融街资产开发成京城地标无形资产扩张力不够，停留在实物资产经营上，全国高端物业市场未占领。弘基、仁丰等民营商业地产弘基休闲广场租赁经营，出售兼有扩张力度不够，特色不明显中小企业的代表，没有全国战略，模式还须提纯。百联等30多家商业上市公司上市商业地产开发、商业运营以百联为例：联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，超市已经开始直营为主。小商品城、皮革城等上市自营专业商业地产小商品城、皮革城自营的商业地产开发和经营专业特征强，品牌认知度高。由于商业资源关系（产地或），可复制性小，发展前景一般。红星美凯龙民营商业地产红星·美凯龙开发和运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。深赛格上市公司商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。太平洋颐，高华强北数码商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。4、国国内内商商业业地地产产的的开开发发模模式式比比较较（1）万万达达VS宝龙龙；；万万达达是是成成功功的的宝宝龙龙；；宝宝龙龙是是不不成成功功的的万万达达；；（（2）华华侨侨城城VS凯德德：：一一个个大大思思路路和和进进行行，，浑浑然然一一体体；；一一个个两两业业分分置置，，各各成成品品牌牌；；（（3）华华润润·万象象城城VS中粮粮·大悦悦城城；；子子品品牌牌渐渐成成气气象象。。中国国商商业业地地产产模模式式的的检检讨讨:成功功模模式式的的评评价价成成功功企企业业的的特特质质现现有有开开发发模模式式的的不不足足中中国国商商业业地地产产前前景景与与模模式式探探索索结论论:综合合开开发发优优于于单单项项开开发发的的模模式式万达的经营之之道经营之道道—资产经营无无形资产经营营—万达品牌核核心资产经营营—模式化实实物资产经经营—持有物业四、开发顺顺序■先定位，后拿拿地■先策划，后规规划■先文化，后设设计■先招商，后建筑■先融资，后投投资■先经营，后销销售■先管理，后开开张■先品牌，后赢赢利五、开发流程程商业主题产品包装文化内涵项目策划初步方案论证调整方案推广开始方案设计项目报批招商方案施工单位开工市场调查提出开发方向商业方案建筑方案开发方案商业论证市场论证资金落实主力商家承诺初步销售方案建筑规划论证销售商投资客实际使用者商业诉求确认项目方案初步协议价格定位对象推盘策略商业需求产品定位业态定位收益预测周期成本项目决策区域推广方案返租方案风险评估用地研究商业征询产品开发流程程－追求市场场价值最大化化落实SP活动开工开盘筹备(推广)软文参展招商商管筹备销售筹备按揭银行施工开盘活动销售阶段商场开张调整商管成立统一办证银行按揭返租签约异地销售展开委托管理主力进场推广商企入驻持有物业开发发流程—追求持续增值值项目条件判析业态定位商业规划商业文化策划经济测算消费对象数量能力倾向规划消防商家消费审美时尚流行经营方式经营策略交通条件环境条件规划条件物业条件商业资源回报要求商圈范围竞争策略业态类型业态构成品种类型服务方式商业文特色建筑条件配套条件交通组织业态布置商业主题橱窗CI系统色彩灯光初步租价成本测算收益预测客流频率消费群盈利状态消费资源租金成本能力外部动线内部动线到达路径引导纵向横向经济收益评价品牌策略开业调整达到目标收益率资产经营商业运营招商实施商业运营初步收益目标优惠条件策略价格推广商洽签约对象开业推广形象包装运营模式组织场地建立制度取费标准建档财务人员培训管理目标内部制度商场制度装修控制开业计划庆典SP活动开业时间开业率商品调整商店调整租金调整融资方案转让方案持有方案内部增值资产包装委托经营自营方案拆零整体产权收益权再投资抵押节奏幅度六、融资和盈盈利模式（一）国内商业地产产的融资方向向和现状1、经营性物业业融资2、土地融资\项目贷款\带资施工3、RETIs融资4、私募基金5、民间资本6、国际资融7、产品变现8、传统融资通通道（二）盈利方方式1、基本类型：：实物销售资产经营上市市2、具体方式（（1）变现原原则：市场场价值最大化化。变现土地：产权转让、合资入股、股权转让整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售（2）持有原原则则：资产优质质化、经营实实心化持有租赁经营：可变和不可变租金合资经营：租金入股，租期入股委托经营：固定租金、自收租金实物融资：银行抵押、实物担保、典当（3）资产上市原原则：资产产包装资产上市融资：组建REITs、发行基金上市公司：募集公众资金产权交易：无形资产和实物资产同时评估（三）介绍几几种盈利模式式1、早期大连万万达模式2、新天地模式式3、复地模式4、万科模式5、摩根·斯坦利模式他们为什么屡屡战屡败？—虹桥购物中心心案例案例检讨一、取地攻略略

二、市场场分析方法三三、定位技技术

四、开开发技术五五、商业地产产策划

六、、招商技术七七、营销技技术八、商业地产产管理的核心心技术

九、、不可不知下篇:商业地产开发发技术一、取地攻略略1、用地研究2、取地方法3、取地攻略用地研究：城市知道商商圈知道消消费知道交交通知道市市场知道文文化背景知道道

地块知道道

自己知道道消费人口数量质量消费规模商业状况租赁状况物业市场状况其他投资利润资金市场配置商铺投资回报地块价值商业地块判析析基本办法案例检讨1苏宁退地的尴尴尬万达谋地之道道案例检讨2仲盛案例—他在轨道哪一一点上？案例检讨3服装城案例二、市场研究究办法商业规划商业用地供应应和开发类型型规划中的商业业项目发展方方向；开发类类型建设中的商业业项目定位和和市场状况两个空间，三三个市场未未来市场空间间的研究现时的市场状状况研究1、销售市场研研究2、租赁市场的的研究3、商业资源和和发展前景研研究案例检讨重庆农贸市场场案例对比案例：宿宿迁南菜市场场项目三、定位技术（1）可操作性（2）适应性（3）兼用性1、定位原则2、策略定位竞争型定位适适合型定位位3、在行精确定定位体系—商业地产的五五维定位体系系（1）逆向定位法法产业→就业→→收入→消费费→商品→→业种→业态态（2）市场定位法法—商圈分析法竞争关系、合合作、差异（3）建筑定位法法土地利用思路路、建筑容积积率、密度、、建筑分布、、主次入口、、楼层、配套套条件（4）以招代定法法—商业的发展计计划（5）经济(收益)法—以租金来定价价4、定位技术要要素（1）目标定位（2）消费类型定定位（3）商业定位（4）规划方向定定位（5）开发策略决决策（6）融资方式定定位（7）盈利模式定定位（8）形象定位5、定位决策依依据（1）前瞻性性（2）适合性性（3）竞争性性6、定位决策过过程（1）定位建议（2）定位策略（3）定位决策飘摇的思维—南证大厦案例例案例检讨四、开发技术术1、开发方案要要素:（1）开发周期和进进程（2）资金计划（3）招商计划（4）人员配置（5）工程进度（6）销售计划和和进度控制（7）合作作伙伴伴一般开开发企企业商商业地地产组组织架架构企业专设部门外包业务自管业务市调策划招商营销委托管理定位决策规划设计开发企业项目融资经营决策专业企企业组组织架架构总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部IT档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务部、保障部、审计室4、培训培训规划营销2、提升升商业业价值值的方方法实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值创造附加价值3、提高高房地地产价价值的的方法法4、介绍绍一些些商业业地产产规划划类型型和理理念类型规划理念类型规划理念商办、居住SOHO零售、旅游Outlets(奥特莱斯)商务、居住MOHO郊外商业商务区SBD商业、居住BLOCK商办住旅停车HOPSA（豪布斯卡）商业、办公CBD商业、工业、商务Siliconvalley（硅谷）商业、休闲RBD商业街区、居住Lifestyle（莱斯迪瑞）商务、旅游TBD富裕居住区商业CLD5、产品品设计计“三元元合一一”是是商业业地产产产品品设计计的基基本原原则，，商业业业态态、空空间形形态、、投资资式样样这三三个要要素必必须同时融融入产产品的的设计计过程程；而而“三三点归归一””是理理想的的产品品设计计结果果。6、影响响商业业地产产的一一些特特殊效效应（1）大店店效应应（2）名店店效应应（3）名企企效应应（4）价格格效应应（5）地标标效应应（1）商业业建筑筑规划划设计计原则则功能设设计为为先，指标关关系权权衡。。环境行行为因因果，规划接接近商商业。。努力优优化坪坪效，收益总总体平平衡。。风格反反映业业态，配套适适度扩扩容。。外观实实用兼兼顾，专用通通道相相融。。商业设设计先先理念念，战战略经经营要要交底底。（规划划引导导书））商业建建筑不不一般般，组组合设设计肯肯定好好。总平布布置可可循环环，免免得顾顾客折折返跑跑。（游逛逛特点点要抓抓牢））时区规规划有有意识识，商商业繁繁荣又又降本本。主次入入口精精选位位，动动线分分布关关全局局。（2）技术术要则则楼层意意识全全首层层，铺铺铺皆皆活价价值高高。层高变变化对对面积积，通通道宽宽窄看看人气气。（人气气、品品质、、宽街街无闹闹市））柱距取取舍有有模数数，专专门通通用不不操心心。负荷确确定看看业态态，适适度放放宽可可转行行。围栏上上升一一米三三，阴阴角阳阳角尽尽去掉掉。台阶过过高客客流少少，车车位克克扣档档次低低。立面不不要太太波折折，入入晚灯灯光要要亮化化。小型商铺要要通透，大大型商场可可封窗。商业广告做做规划，对对视角度很很清晰。店招通道和和橱窗，三三个要素要要记牢。种树对着中中间柱，剪剪力结构要要挖出。得益面积大大60%，水电配配套够就好好。电子商务已已认可，虚虚实结合肯肯定好。商业建筑先先消防，交交通规划很很重要。筑巢就能引引凤吗？—松江规划案案例案例检讨1案例检讨2大而无当—商业巨无霸霸华南MALL、世纪金源源案例案例检讨3新天地是各各地都能做做的吗？对比案例：：纠正“新新天地”—连云港水晶晶宫的策划划方案五、商业地地产策划1、策划原理理2、商业地产产的策划的的特点3、常用的一一些策划方方法4、包装技术术（1）商业主题题和特色（2）品牌牌特质质（3）产品品包装装（4）推广广原则则（5）宣传传途径径5、推广技术术（1）针对对性（2）有效效性（3）经济济性6、推广方案案设计（1）推广节点点（2）推广力度度（3）选媒方式式选择（4）成本考核核（5）推广策略略调整序阶段特征推广关键点焦点·指向传媒选择投放方式1开工特色，亮点、PO、SP活动规划、设计、市场全方位大众、财经通讯、报导2项目融资项目前景、增值方式各有关专家、高管财经特案3招商商业机会、聚集效应商业环境、SP活动名人、名家、行业协会商业、大众新闻、报道·映象4预售SP活动行内、文艺类名人大众、专业广告·映象预售SP活动专家·投资同上新闻、广告开盘SP活动本企业高管、投资人士同上新闻、广告5揭幕庆典、SP活动政、财、商、文相关主流媒体专业媒体等新闻、广告映象全方位推广方方案（示示范）推广力力度表表（示范）类型阶段特征项目实施项目融资招商销售揭幕推广形式传媒推广力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案·平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP筹划●●●●●●●●作业●●●●●●●●●事件题材泡制●●●●●●●●●●方案设计●●●●●●●●●●实施●●●●●●●其他推广工工具还有户户外车身、、汽球、DM派送案例检讨世界级的景景观能给我我们什么？？—苏州服装城城案例对比案例：：澳门威尼尼斯人—情景化商业业六、招商商定输输赢基本观点：：招商也是一一门艺术，，基本原理理是商机招招商，招商商的理想状状态是坐着着招商。1、需要招商商的物业类类型购物中心、、主题卖卖场、特特色商业街街、百货商场、、市场、、奥特莱莱斯、大大型商贸城2、招商对商商业地产经经营的作用用开发、经营营商业地产产必须从商商业上入手，强化招招商和运营营管理，才才能获得良良好的收益,长期发展。。3、招商是商商业地产成成功的关键键（1）招商是商商业地产实实现有效开开发的关键键：实现有有效开发就就是要通过过招商使之之投入商业业运营。没没有运营就就没有商业业利润，没没有商业利利润，租金金收益和房房价就虚拟拟化。（2）过量开发发，稀缺性性不再明显显,实现招商也是产产品实现销销售的关键键（3）招商是是定位决决策实现现关键（4）成功招招商也是是资产经经营的关关键4、招商在在商业地地产开发发各个阶阶段中的作用（1）项目研研究阶段段（2）业态定定位阶段段（3）规划阶阶段（4）商业文文化策划划阶段（5）经济测测算（6）招商施施阶段（7）开业筹筹备阶段段（8）前期调调整阶段段5、招商的的各种模模式（1）自主招招商（2）委托招招商（3）商房合合作（4）加盟导导商招商信息透露客户积累活动展开商务谈判遴选考察决策合约讨论签约进场办照装修信息发布开业调整6、招商工工作的一一般业务务流程（1）选址址（2）建筑筑（3）工程界界面（4）商务洽洽谈7、招商工工作一般般业务程程序8、招商顺顺序安排排也是具具有策略略性，招商按下下列顺序序展开：：效用序号商业分类作用租金水平时间第一序列主力店（大超、百货）招商成功关键低，有边际效应前期完成第二序列次主力店协同效应低前期完成第三序列名牌特色店标杆作用中等前期完成第四序列配套商业业态和谐中—高，量大中期完成第五序列常规店群丰富商品中高、量大，平衡收益后期完成9、制订招招商优惠惠措施的的策略（1）地方政政府可以以提供育育商政策策；（2）项目开开发商(物业业主主)可以提供供的招商商优惠条件件；（3）运营管管理商：：商业管管理费、、物业管管理商的减免免措施。。10、招商机机制—捕猎动作作机制客户甄别决策法律事务目标猎获狩猎山林响声目标搜索11、招商工工作业业务务流程（略图））优惠政策经营决策物业形态商场筹备推广吹风走光点火加温添料化学反应保温招商信息发布客户结累考察遴选签约进场商场筹建内部建设建筑装饰管线管理机制区位公共部位装修人员消防场地商场筹建建商场筹建设备·装饰装饰设计队伍进场预埋设备安装分隔精装修内部建设任务人员场地制度体系内部体系商业制度管理制度灯光广告落实执行送档12、招商操操作实务务（1）前提①了解解了物业业和回报报的情况况②明确确定位设设定的招招商对象象③了解解各商家家的开店店计划（2）操作的的步骤选址—物业条件件—工程界面面—商洽合同同（3）各道步步骤的工工作要点点①选址址：商家家有没有有象项目目区域的的发展计划②物业业：项目目的物业业条件，，包括建建筑条件、配套套条件是是否符合合商家对对物业的要要求③工程程界面：：交什么么样子的的房子给给商家（毛坯？？装修好好？）④租赁赁合约及及租金13、合同（1）租约方方式—取决商场场的经营营模式（2）标的物物要素（3）配套（4）时间约约定（5）取费（6）营业员员管理（7）统一收收银的结结帐日期期（8）商场的的各项制制度14、招商方方案编制制方法■时间目标标面面积积目标品品牌目目标收收益目标标■商业发展展同同业业竞争开开店计计划■招商策略略锚锚店店设定次次主力力店设定定品品牌牌专店设设定■招商手段段招招商商推广途途径招招商活动动策划和和实施客客商访访谈■业态修正和和平衡■实施过程中中的实时调调整■管理方案的的预置(费用、制度度交底)■收益预估■招商实施■客户回访■商业资源管管理■客户进驻—形象控制交交底装装修方方案审核进进场计划装装饰计划检检查装装修备备案■协助开业案例检讨1招商不能举举白旗—高桥案例案例检讨2开发商不能能包打天下下—龙之梦案例例七、商业地地产营销思思维基本观点：：商业的营销销本质是分分销一个盈盈利模式给给投资者，，让别人赚赚钱。营销推广的的基本法则则是炒商不不炒铺。（一）营销销方案要素素1、目标确定定时间、面积积、可售比比、部位价格、回款款数额2、产品确定定产品规格、、单元、投投资量、收收益方式和和收益率3、价格运用五个差差异原理定定价格当地人接受受的价格范范围单价和总价价的关系4、对象：销销售的目标标客户5、手段:用什么方法法买出去?除了我们说说的“八个个知道”之之外，我们们还要对微微观市场进进行专门调调查和研究究：（二）事先先必做的功功课1、当地人投投资倾向2、各区域不不同收益率率要求3、销售条件件—预售限制，，包租限制制4、银行放贷贷—给不给商业业地产办按按揭5、成败案例例研究—警惕黑色事事件6、竞争楼盘盘的营销套套路7、市场对项项目的评价价和口碑（三）营销销策略1、推盘策略略：先好后后差2、推盘时际际：节日.春节期间上上佳3、销售战术术：区位顺顺序、产品品投放量、业态控控制4、传媒策略略（略））（四）定价价办法1、收益益法2、比较较法（五）卖点点梳理1、区位：城城市中心、、区域中心心、社区中心、、交通重要要位置2、规划：介介绍一些规规划理念3、名企：万万达—沃尔玛案例例4、增值：如如大连胜利利广场（六）实战战技法1、前景煽情情法：洛阳阳案例2、实话实说说法：麦当当劳的故事事、3、拍卖拉高高法：巴比比伦生活4、明星偶像像法：名人人效应5、实力大腕腕法：如温温州人看盘盘6、市场信心心法：包租租、回购等等（七）营销销陷阱1、炒作过头头：HK100案例2、忽视细节节：站前街街案例3、拍卖失策策：平望案案例4、其他一些些失误点提提示总体销售流流程控制传媒策略目标市场开发进展投放节点力度广告预算产品轮廓初步方案营销方案扩初方案进场开工传媒选择效果反馈修正试销引导、修正强销尾盘结案主体完成装饰安装环境交房物业介入物业方案物管费销售目标制制订营销的业务务分期流程程（运筹—实施）开发用地判析项目定位产品定位对象定位营销市场趋势细分市场选择市场位置市场策略规划设计适合性分析差异性分析超越性分析形成产品特质运筹期推广展开吹风SP活动加温高温客户引导吸纳积累熟悉案场人员培训布置案场法律文件内部程序筹划期接上图：推广传播软文推进后续报道开盘资源调动补充资源市场吭奋稳定客户配合办证银行现场推介现场配合实施期其他职能口碑推荐冲刺结案案例检讨1案例检讨2偷梁换柱的的结局—业态盛汇·生活家案例例谁炒糊了HK100—柳林大厦案案例案例检讨3细节决定成成败—无锡站前街街案例八、商业地地产管理的的核心技术术商业地产管管理就是资资产管理核心理念：1、物业资本本化的运营营和管理的的要求（1）商业地产产运营就是是要使之产产生商业利利润（2）在利润产产出时最求求效益最优优化（3）运营的基基本办法就就是制定规规则—管理（4）物业资产产的管理目目标—保值、升值值（5）物业资本本的管理要要求—法制化的要要求2、增值服务务的手段和和具体运用用方向（1）商业物业业更需要—增值服务（2）增值要求求和物业管管理的作用用（3）增值服务务的考核量量化—市场比较法法3、的增值服服务核心—提升坪效商商业地产产管理的目目的在于提提高坪效4、提高坪效效的规划体体系业态招商环境建筑和配套营销推广管理措施创意业种目标商企商业氛围文化特色市场冲击八个管理个性商品合作条件满足人性时尚科技公众和商业可实施突破雷同研究策划说明：商业业经营业绩绩的提升是是个系统工工程，提炼炼出七个主主要影响因因素，进行行系统化研研究，在此此基础上形形成完整的的提升方案案，努力达达到“商业业繁荣、资资产优质、、系统管理理、项目品品牌”的提提升目标。。基础研究城市同类项目区域同类项目周边项目相邻关系内部调研提出调研成果任务提出市场调查定位战略定位形象定位业态调整建筑风貌目标定位组织征询建筑优化方案环境优化方案配套条件优化管理建议规划招商方案和计划业态规划规划论证实施方案策划方案双X（效益和形象）行动计划执行实施计划策划导入调整辅导实时修正评价检讨推广内增实施方案导入成果检验客流增加坪效提高商业利润增加租金上升形象重塑地位提高经营优化成果效益预估达到内部增长目标项目结案5、提高坪效效的常用手手段（1）定位修正正或重新定定位（2）商业模式式的调整（3）塑造有个个性的商业业角色（4）商品调整整方案（5）SP活动策划—节日促销、、特价促销销有文化的SP活动6、管理出效效益核心理念：：商业地产产管理就是是资产管理理商业地产管管理KFS资产增值权属转让租赁登记转租备案范围界定橱窗广场绿化广告灯光装修管理楼宇设备电梯消防安全车库通道卫生物业设施形象经营商场秩序促销控制活动核准物业定价取费标准成本控制资产增值权属转让租赁登记转租备案范围界定橱窗广场绿化广告灯光装修管理楼宇设备电梯消防安全车库通道卫生物业设施形象经营商场秩序促销控制活动核准物业定价取费标准成本控制案例检讨1案例检讨2八佰伴的调调整案例调整不当也也会要命—和之百货案案例授课小小结以资本的思思维，制订订开发策略略；以消费的视视点，打造造运行模式式。基本思路：：项目判析：：大墙之外的的因素更重重要定位决策：：前瞻性适适合性竞竞争性性规划原则：：按照消费资资源配置商商业设施；；按照人口商商业发展趋趋势余留空空间；按照城市文文化、历史史的积淀，，决定商业业的形象；；按照消费的的审美倾向向选择建筑筑的风格。。策划划：：“上上天天入入地