西安城市房地产行业市场研究报告126P(竞争分析)

西安市城市地产研究报告2007.11分析目的梳理西安地产市场的成长环境和发展轨迹1城市宏观概况2地产市场总述3区域市场特征4企业竞争环境分析框架1城市宏观概况1.1城市现状解析1.2发展趋势判断1.3城市竞争力分析1.1城市现状解析-城市概况古称长安，世界四大古都之一，古丝绸之路起点，我国著名的旅游中心城市。城市性质地理位置历史地位陕西省省会、西北中心城市位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积9983平方公里战略地位1992年8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策。1.1城市现状解析-城市分区西安包括9区4县新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安区高陵县、蓝田县、周至县、户县中心城区包括：新城、莲湖、碑林、雁塔1.1城市现状解析-主城分区城南：曲江新区为核心的文化示范旅游区和文教区。高端项目云集。城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主城西:“西咸一体化”结合带，工业区搬迁后，区域形象提升城北：传统的农业区，政府北迁和地铁二号线建设，发展提速。城东:传统老城区消费水平低，开发较落后。“西部第一水城”长安：西安后花园，打造具国际竞争力的生态文化科技新城高新：经济活跃，代表西安经济的未来，市民工作和居住的理想区域1.1城市现状解析-功能分区“皇城复兴计划”：古城墙内弱化行政功能，强化文化旅游、商贸金融功能古城墙内调整纺织、军备制造工业区，建设会展、旅游和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局。东部西部以三桥为中心的工业仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区，加快与咸阳联结综合开发北部现代制造业区、综合发展区，以铁路北客站为依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能北部文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、高尚住区、旅游休闲度假区。1.1城市现状解析-城市经济宏观经济运行良好，平稳增长居民收入大幅增加，需求旺盛2006年人均GDP超过2000美元。按照国际惯例，该阶段房地产业将快速发展。04年GDP突破千亿大关连续6年GDP增长率稳定在10％以上。06西安GDP总量接近02年2倍；1.1城市现状解析-城市经济社会消费品零售总额增速＞GDP增长速度3-4个百分点06年，社会消费品零售总额占GDP比重达53.5%。人均可支配收入年均增长10.3%，超过人均消费性支出1.3个百分点。处于二线城市中游水平消费水平较高、购买力增强1.1城市现状解析-产业结构产业结构日趋合理第三产业增速加快农业基础工业龙头信息支柱旅游重点2000年50.2%6.9%42.9%2005年52.3%5.2%42.5%三大产业比重1.1城市市现现状状解解析析-城市市人人口口全市市人人口口增增幅幅明明显显，，城城镇镇化化速速度度加加快快。。中心心城城区区人人口口密密集集，，表表明明开开发发程程度度高高。。1.1城市市现现状状解解析析-交通通设设施施航空3小时抵达国内任意大城市西安咸阳国际机场，我国四大航空枢纽之一国内航线80多条，直飞国际航线10多条；2004年旅客输送量达到636万人次。铁路6个路网客运中心之一每天始发和通过75.5对旅客列车。2010年，将达105对，2015年将达到125对。西安货站是全国特等货运站，西北西南地区最大的货物集散地，年货物吞吐量3000万吨。全国干线公路网中最大的节点城市之一以西安为中心，1000公里为半径与北京、天津、太原、石家庄、郑州、武汉、合肥、重庆、成都、兰州、银川、包头等城市形成一日交通圈，覆盖中国7亿人口。公路一天行程覆盖近7亿人1.2城市市发发展展趋趋势势-城市市定定位位1234发展展坐坐标标：：国国际际化化走人人文文生生态态同同步步发发展展的的国国际际化化战战略略。。规规范范市市场场促促进进城城市市和和社社会会发发展展。。沿袭袭传传统统：：历史史文文化化名名城城、、国国际际旅旅游游城城市市新经经济济中中心心：：亚洲洲知知识识与与技技术术创创新新中中心心、、东东西西方方文文化化交交流流中中心心、、黄黄河河中中上上游游地地区区国国际际资资本本聚聚集集中中心心产业升升级：：新亚欧欧大陆陆桥中中国段段国际际装备备制造造业转转移的的主要要承接接地国际化化大都都市1.2城市发发展趋趋势-城市规规划城市规规模人口规规模用地规规模主城区区人口口=常住人人口+暂住人人口1.2城市发发展趋趋势-城市规规划★★项目所所在地地经济技技术开开发区区：西部现现代产产业加加工基基地、、出口口加工工基地地、城城市新新区曲江新新区：：中国国最佳佳传统统文化化示范范区、、西部部文化化产业业集中中消费费区、、西安安最佳佳生态态环境境区、、最佳佳生活活居住住区浐灞生生态区区：生态环环境建建设为为主，，形成成生态态旅游游区和和会展展聚集集区总布局局：中心城城区饱饱和、、建设设向外外扩展展、增增设四四个开开发区区高新技技术产产业开开发区区：打造中中国科科技中中心，，建设设西部部产业业高地地1.2城市市发发展展趋趋势势-城市规划划结合浐灞灞河道整整治，建建设低密密度高尚尚住区和和旅游度度假区向东向南向西向北与韦曲衔衔接，建建设新城城，发展展高科技技园、度度假区发展经济济技术产产业开发发区和旅旅游度假假区拓展高新新技术产产业开发发区，与与户县衔衔接，发发展空港港区九宫格局局，棋盘盘路网；；轴线突突出，一一城多心心1.2城市发展展趋势-交通规划划西安城市市快速轨轨道交通通线网第一阶段段（2006-2010）南北向二二号线，，缓解城城市南北北向主客客流走廊廊的交通通压力，，拓展城城市空间间结构东西向的的一号线线，形成成主城区区“十字字型”轨轨道交通通骨架网网，加快快郊区经经济发展展第二阶段段（2011-2015）第三阶段段（2011-2015）第四阶段段（2011-2015）三号线（（44.3公里）四、五、、六号线线和一号号线东、、西延伸伸段及二二号线北北延伸段段，形成成西安市市完整的的城市快快速轨道道交通网网络1.3城市竞争争力分析析-经济实力力GDP总量中西部城城市中游游人均GDP中西部城城市下游游1.3城市竞争争力分析析-经济实力力人均可支支配收入入长沙〉郑州〉武汉〉重庆〉西安居民消费费性支出出长沙〉重庆〉武汉〉西安〉郑州收入支出出水平列列中西部城城市下游消费动力力不足，，购买力力有待提提高1.3城市竞争争力分析析-经济实力力西北地区区中心城城市周边城市市向西安安集聚注：西部部城市取取05年数据1.3城市竞争争力分析析-科技实力力市级以上上科研机机构672家，国家家重点实实验室95个，有各各类技术术开发机机构3000多家。科研机构构高等院校科研成果人力资源普通高等等院校35所，研究究生培养养单位48个；民办办高校68所；每年有3000多项科技技成果产产生，其其中重大大科技成成果1000项左右。。各类专业业技术人人员42万人，总总数占全全市职工工人数的的28％，在全全国城市市中名列列前茅。。科研高教教基地国防科技技基地高新产业业基地科技实力力：全国国第三1.3城市竞争争力分析析-综合竞争争力资本竞争争力金融机构构数量少少、资本本质量不不高一般结构竞争争力高科技产产业发达达、经济济体系灵灵活健全全强基础设施施竞争力力对外联系系设施、、信息技技术基础础设施有有待完善善较弱政府管理理竞争力力执法、创创新能力力强，推推销能力力有待提提高不强开发竞争争力拥有独特特旅游资资源、人人文国际际化程度度高强小结产业结构构：产业结构构日趋合合理，第第三产业业增速加加快城市实力科技实力力：高校云集集、人才才济济、、科研国国防基地地城市规划划：九宫格局局，棋盘盘路网；；轴线突突出，一一城多心心宏观经济济：运行良好好，平稳稳增长，，二线城城市中下下游水平平消费水平平：收入支出出水平较较低，消消费动力力不足，，购买力力有待提提高战略地位位：西北地地区的门门户与核核心城市市宏观经济济健康运运行，产产业结构构合理，，居民消消费能力力有待提提高2地产市场总述述2.1政策环境2.2土地市场2.3地产供给2.4地产成交2.5客户分析2.1政策环境调控方向-加强保障住房房建设调控手段-再再用行政手段干预预商品房市场场的可能性不不大国家政策导向2.1政策环境稳定导向计划通过盘活活二手房市场场，进一步稳稳定商品房价价格西安政府态度1234副市长杨广信信2007年1月，在西安市市房地产管理理和住房制度度改革工作会会议上表示，，西安房价稳稳中有升符合合市场规律市长陈宝根：2007年7，就本市住房房二级市场情情况进行调研研时指出，西西安市二手房房市场发展缓缓慢，目前交交易总量明显显偏低。取消优惠政策策：西安市市政办办发[2006]52号文件规定，，在西安市市市区单纯购房房不能入户同比房价较低低：2007年1-6月，住宅在售售均价为3412元/平方米，同比增长13%规范市场秩序序2.1政策环境税收政策执行行较为严格；；土地规范化程度不很高政策执行力度监管金融

土地税收土地增值税对个人购买普普通住宅，转转让时免征土土地增值税契税对个人购买普普通住宅，在在产权过户交交易时实行契契税减半营业税不足5年转手交易的的，全额征收收营业税普通住房超过过5年（含5年）转手交易易的，销售时时免征营业税税非普通住房超超过5年（含5年）转手交交易的，销销售收入差差额征收营营业税。经营性土地地招拍挂挂牌是主要要的交易方方式《西安市闲置置土地处理理办法》严格执行国国家关于闲闲置土地的的处罚要求求全市范围内内满足70%的比重不具具体到项目目90m2以下占70%执行力度高高执行力度高高执行力度差差执行力度高高执行力度一一般执行力度高高2.1政策环境金融信贷政政策执行较较严格，保障性住房房建设存在在一定的问题政策执行力度监管金融

土地税收市场交易秩秩序保障性住房房建设从2007年12月1日起，在西西安市范围围内实行商商品房价格格备案制度度，商品房房销售实行行明码标价价关于下达西安安市2006年经济适用住住房项目建设设计划的通知知，该通知列列出了78个规划建设项项目开发贷款消费贷款项目资本金比比例35％，在个开发发区中招商引引资也不例外外以个人为单位位界定二套房房；对原有购购房贷款未还还清的，继续续申请新的住住房贷款时，，所有银行均均规定首付不不低于40%执行力度高执行力度高执行力度差执行力度高2.2土地市场居住地价增速速最快，其次次是商业用地地，地价与房房价上涨幅度度基本一致成交价格05、06放量超过1000公顷，07年公开招拍挂挂数据显示成成交不足成交数量招拍挂、与管管委会协议、、与当地企业业联合开发等等，市场成熟熟度有待提高高成交方式土地数据来源源：伟业数据据平台二线城市整体体升温土地升值空间间较大与一线城市差差距明显：二线城市处中中游水平；地价现状发展前景地价水平2.2土地市场土地市场成熟熟度不高；土土地资源稀缺缺，热点区域域升值潜力大大供不应求出让有限，供供不应求古城拆迁成本本高，地价水水平较高外来开发商多多，拿地竞争争激烈郊区化向远郊延伸，，高新、曲江江、城北为出出让热点城北、长安、、浐灞、西咸咸等郊区板块块升温地价上涨2000年：9022002年：9592004年：11422006年：12632007年1-9月：1270土地市场2.2土地市场2.3地产供给房地产投资/固定资产投资资≈25%住宅投资/房地产投资≈65%房地产投资增增速介于30%~40%房地产市场持持续健康发展展；住宅市市场升升温、、前景景看好好。2.3地产供供给西安市市场筹筹资、、竣工工缓慢慢囤积土土地的的现象象较为为明显显竣工面积增长缓慢远远小于施工面积低于沈阳、武汉、重庆、成都，高于太原、石家庄，二线城市中下游水平施工面积增幅明显施工面积/竣工面积≈3.5，但06年这一比值上升至6低于沈阳、天津、重庆，高于长春、太原，二线城市中上游2.3地产供供给新开工工面积积处于于二线线城市市中下下游水水平，，开工工不足足，整整体市市场有有待升升温。。住宅开开工/商品房房开工工=0.84，住宅宅比重重较高高，商商业地地产不不发达达。2.4地产成成交04年年以前前均价价徘徊徊在2000元元，04年年商品品房市市场骤骤热，，均价价提升升至3500元元左右右。受受住宅宅郊区区化等等因素素影响响，05、近年来来商品品房销销售平平稳上上涨，，06年出现现明显显的跃跃升，，而06年竣工工面积积仅有有400万平米米，供供应缺缺口加加大。。成交数数据来来源：：西安安房地地产信信息网网2.4地产成交交02年-06年年西安住住宅均价价年均涨涨幅4.2%，，上涨幅幅度平稳稳合理。近五年西安住住宅销售面积积平均增幅39%，06年同比增长67.2%，大于年竣工工面积，供2.4地产成交销售均价处于于二线城市中中等天津〉武汉〉成都〉西安〉长春〉重庆上涨空间较大大，预计未来来2-3年≈50002.4地产成交城南：曲江新区为核核心的文化示范旅旅游区和文教区。高端城内：保持历史古城城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主城西:“西咸一体化””结合带，工业业区搬迁后，区域形象象提升城北：传统的农业区区，政府北迁和地地铁二号线建设，发展展提速。城东:传统老城区消消费水平低，开发发较落后。“西部第一水水城”长安：西安后花园，，打造具国际竞竞争力的生态文化科技西安经济的未来，市民工作和居住的理想区域2.4地产成交城北：累计销售面积积：125万平米累计销售金额额：40亿元新房可售套数数：17864套住宅最新均价价：3024元/平米城南高新城内累计销售面积积：122万平米累计销售金额额：50亿元新房可售套数数：10131套住宅最新均价价：4311元/平米累计销售面积积：16万平米累计销售金额额：14亿元新房可售套数数：13249套住宅最新均价价：4203元/平米累计销售面积积：187万平米累计销售金额额：75亿元新房可售套数数：33061套住宅最新均价价：3928元/平米城东城西累计销售面积积：47万平米累计销售金额额：17亿元新房可售套数数：10313套住宅最新均价价：3820元/平米累计销售面积积：68万平米累计销售金额额：25亿元新房可售套数数：12570套住宅最新均价价：3421元/平米数据截至到07年8月份，来源西西安房地产信信息网2.4地产成交城东二手城西二手二手房出租均均价为12.2元/平米求租租均价为10.3元/平米出售均价2558元/平米求购购均价2352元/平米二手房房出租租均价价为14.1元/平米求求租均均价为为11.5元/平米出售均均价2553元/平米求求购均均价2271元/平米景观牌牌、教教育牌牌、商商业牌牌、人人文牌牌、亲亲水牌牌旧城改改造提提速、、潜力力巨大大劳动路路、桃桃园路路、西西二环环、世世纪大大道咸宁东东路、、建工工路、、西影影路、、十里里铺、、东二二环2.4地产成成交城南二二手二手出出租均均价15.6元/平米求求租均均价12.7元/平米出售均均价2636元/平米求求购均均价2422元/平米科教文文汇集集地、年轻轻化消消费小寨商商圈、、大唐芙芙蓉园园、大大雁塔塔城北二二手二手出出租均均价10.8元/平米求求租均均价9.2元/平米出售均均价2367元/平米求求购均均价2128元/平米北城巨巨变、、新西西安中中心雅荷春春天、、白桦桦林居居、西西安印印象2.4地产成成交城内二二手高新二二手长安二二手西大街街改造造工程程；出租均均价15.5元/平米求租均均价14.4元/平米出售均均价3519元/平米求购均均价3147元/平米上海城城项目目投资环环境好好；出租均均价20.1元/平米求租均均价18.4元/平米出售均均价3643元/平米求购均均价3311元/平米唐延路路沿线线新长长安安，，城城市市副副中中心心出租租均均价价6.5元/平米米求租租均均价价5.4元/平米米出售售均均价价1893元/平米米求购购均均价价1582元/平米米终南南大大道道、、子子午午大大道道2.4客户户分分析析自住住目目的的为为主主改善善居居住住其其次次投资资比比例例较较小小已购购房房群群体体17%首次次置置业业需需求求大大刚性性需需求求较较旺旺盛盛客户户数数据据来来源源：：伟伟业业顾顾问问2007年6月西西安安地地产产市市场场调调研研2.4客户分析析靠近工作作地点自己熟悉悉区域位于繁华华都市圈圈2.4客户分析析价格因素素交通状况况物业管理理2.4客户分析析主力总价区间15-30万房价>3000预期<30002.4客户分析析偏好户型型：两房房、三房房偏好面积积：70-130平米小结销售均价价：住宅均价3259元/平米，年均均涨幅4%，上涨空间间大市场概况二手市场：：成交少，较较不活跃，，二手均价价/一手均价=0.6-0.8投资结构：：住宅和房地地产投资结结构稳定，，平稳增长长销售金额：：商品房均销销售率84.3%；06年销售金额额206亿（住宅179亿）土地供应：：市场有待成成熟，供应应不足，地地价上涨，，拿地竞争争激烈供需关系：基本平衡衡，供应略略显不足，，缺口有增增大趋势供不应求，，房价上涨涨，成交活活跃，二手手交易市场场有待升温温政策环境整整体较好金融信贷、、税收、市市场监管等等层面政策策执行较严严格，土地地开发速度度方面没有有很好的得得到监管3区域市场特特征3.1区域市场概概述3.2区域市场详详述3.1区域市场概概述新兴格局浐灞、经开、高新、曲江五个从传统板块中脱离出来的新板块市场成为了西安市场的新贵浐灞生态区-生态旅游区和会展聚集区曲江新区-文教区，最佳生活居住区经济开发区-交通枢纽，新市政府所在地高新区-CBD，“新知富”的居住新区传统格局南贵北贫、、东新西旧旧——城北、城东东、城南、、城内、城城西五个传传统板块，，东郊是纺纺织城，西西郊是电子子城，南郊郊是文教区区，北郊是是农业区3.2区域市场详详述3.2.4城北区域3.2.5城东区域3.2.1城南区域3.2.3城西区域3.2.2高新区域城内区域长安区域3.2.1城南区域-概况城南概况城南的面积积大约120平方公里，，建成区约约70平方公里，，人口140万左右，就就业人口40万左右。2005年全区生产产总值为170亿元城南在西安安市第一次次城市规划划中既被定定位为文教教区，是西西安科教文文汇集地，，商业相当繁繁荣，绿化及医疗疗配套非常常完善。交通在各个个区域中是是最发达。。曲江新区曲江新区位位于西安城城南区东部部，是1993年9月经省政府府批准设立立的西安曲曲江旅游度度假区。区域定位：：——以唐文化为为主题的文文化旅游区区——中国最佳传传统文化示示范区——西部文化产产业集中消消费区——西安最佳生生态环境区区——西安最佳生生活居住区区VS3.2.1城南区域-规划曲江一心-两带-三三轴-四个个功能板块块区域细分一心：以大雁塔塔为整个曲曲江的核心心；两带：贯穿整个新新区，宽100米的唐城遗遗址保护绿绿带；分布布在绕城高高速两侧共共100米宽的绿化景景观带；三轴：雁塔南路旅游游商业发展轴轴线、芙蓉东东路生态休闲闲发展轴线和和曲江大道景景观轴线；四个个功功能能板板块块：：唐风风商商业业板板块块（（占占地地约约2平方方公公里里））、、旅游游休休闲闲板板块块（（占占地地约约7平方方公公里里））、、科教教文文化化板板块块（（占占地地约约3平方方公公里里））、、会展展商商务务板板块块（（占占地地约约3平方方公公里里））。。3.2.1城南南区区域域-产业业以旅旅游游景景点点的的建建设设为为龙龙头头，，带带动动其其他他相相关关产产业业发发展展，，产产业业优优势势明明显显产业特点重点建设项目占地面积总投资项目概况大唐圣境约350亩5亿元以曲江寒窑为题材建设中国第一个爱情主题体验式博览园，使之成为定情婚礼纪念的圣地秦二世陵保护和利用工程约300亩4亿元依托秦兵马俑的金字招牌，把秦二世陵的开发和秦始皇陵、秦兵马俑的开发紧密结合起来曲江欢乐世界1700亩（主题公园占地850亩）30亿元曲江欢乐世界是以现代旅游的新时尚领地，以主题公园为核心，带动周边酒店、餐饮等游乐服务配套，打造中国国内一流的娱乐旗舰大唐不夜城约1000亩30亿元中国第一个文化MALL，拥有全亚洲规模最大、街景最长的文化商业步行街曲江国际会展中心1240亩45亿成为西部最具有影响力的国际会展商城和具有国际一流水准的会展经济圈重点点发发展展以以唐唐文文化化及及休休闲闲产产业业为为主主线线的的旅旅游游业业，，建建设设以以休休闲闲娱娱乐乐为为主主题题的的大大型型游游乐乐项项目目，，以以旅旅游游景景点点的的建建设设为为龙龙头头，，带带动动其其他他相相关关产产业业发发展展。。3.2.1城南南区区域域-房地地产产2007年9月西安市各区域商品房价格对比图数据来源：西安市房地产信息网整理该区区域域是是西西安安市市地地产产领领头头羊羊，，过去去大大部部分分都都是是小小盘盘，，而而如如今今大盘盘林林立立，，开开启启了了城城南南地地产产的的新局局面面概况由于于功功能能定定位位的的原原因因，，城城南南向向来来是是西西安安市市民民最最属属意意的的居居住住区区域域，，所所以以城城南南的的房房地地产产开开发发起起步步早早，，进进步步快快，，空空置置率率不不高高，，一直直走走在在西西安安的的前前沿沿。。城南南的的房房地地产产开开发发量量很很目目前前预预售售商商品品房房面面积积在在300万平平米米以以上上，，存存量量商商品品房房则则已已达达到到2000万平平米米。。城城南南商商品品房房销销售售量量占西西安安总总销销量量的的三三分分之之一一。开发量价格城南南区区商商品品房房价价2007年9月达达到到4430元/m2。而而其其中中的的曲曲江江新新区区的的商商品品房房价价早早已已超超过过5000元/m23.2.1城南区域域-项目世家星城金地曲江尚林苑中海国际际社区曲江春晓晓苑航天御苑航天御苑苑西安富力城曲江华府中海国际社区3.2.1城南区域域-项目项目开发商建面万平米建筑形式产品特点现均价元/平米开盘物业费世家星城西安房地产股份有限公司75板式多层、小高层。主力面积144以下，二房107，三房128，复式154-192；房型规整，设南北阳台、飘窗，有一定的附加创新，如半圆形多功能空间、大露台42002005.3（三）1曲江华府

天地源股份22小高层、多层（电梯花园洋房）花园洋房150-200（三房），小高层（三房）120-187，围合式别墅；户型规整，花园洋房设入户花园、阳光房

洋房5750高层4750

2006.51.5航天御苑华航房地产6独栋别墅,联排别墅联排面积230，独栋500-670平方米，北美风格独栋15000连排85002006.72.2金地曲江尚林苑金地集团10一期叠拼、连排叠拼220-260平方米/套，联排430平方米，一共124套，产品过于紧凑叠拼9000连排100002007.63.8富力城西安滨湖花园地产113小高层、高层、精装三房130-145，二房100；房型多样，主要为标准南北通透型和北向横厅型，设北工作阳台、飘窗或落地窗50002006.91.2中海国际社区西安中海地产135双拼、联排、小高层、复式、高层从一房、两房、三房、四房至别墅等均有提供，面积从50平方米至400余平方米不等，分五期开发高层55002007.8—3.2.1城南区域域-产品、客客户产品高档住宅开发区产品以别墅和小高层为主区域特点客户

以私营业主、政府官员、高校教授为主（文教区，高校云集；区内小寨商贸繁荣。构成了西安的富人区。）3.2.1城南区域域-竞争环境境外地开发商中高端定位明确，外地开发商优势凸显本地开发商天地源地产——曲江华府(23万平米)西安长江置业——曲江南苑(26万平米)区域门槛提高，所占份额逐渐减少广州富力地产——富力城(113万平米)；深圳金地集团——金地曲江尚林苑，07年初拿下曲江260亩地与南湖1500亩地；深圳合能集团——曲江城市花园(13万平米)；香港中海地产——中海国际社区(135万平米)；上海大华地产——拿下1000亩地；福建融侨集团——融侨曲江官邸(294亩)。3.2.1城南区域域-未来发展展房地产业业仍有很很大的发发展空间间，城南南将继续续引领西西安房地地产业的的前进区域未来来14年商品房储备备用地达达2000万平米城南将继继续保持持文教区和和旅游区的优势势曲江新区区商圈和和电视塔塔商圈即即将成规规模地铁二号号线（铁铁路北客客站-韦曲）的的规划根据西安市2004-2020年总体规划，，城南的商品品房储备用地地主要集中在在两个地方，，一是在曲曲江新区，二二是在丈八东东路－雁展路路以南及雁塔塔区南边界线线以北，也就就是绕城高速速南北附近，，总量大概在在2000万平米，将在在未来14年内完完成开开发3.2.1城南区区域-小结发展趋趋势竞争环环境区位优优势市场特特点客户分分析城南成熟高高端区区域外地开开发商商优势势凸显显本地开开发商商份额额减少少最宜居居生态态环高尚人文居住区旅游区区、文文教产产业有有优势势、商商业氛氛围浓西安房房地产产领头头羊中高端端住宅宅市场场产品以以别墅墅和小小高层层为主主私营业业主、、政府府官员员、高高校教教授为为主土地储储备充充足仍有很很大的的发展展空间间3.2.2高新区区域-概况区域概概况西安高高新技技术产产业开开发区区位于于西安安市南南郊著著名的的科教教文化化区，，1991年3月经国国务院院首批批批准准的国家级级高新新区，是陕陕西和和西安安最强强劲的的经济济增长长极和和对外外开放放的窗窗口。。—06年科技技创新新竞争争力位位居全全国107个开发发区第第三位位，仅仅次于于北京京中关关村和和上海海张江江高科科技园园区—“十一五五”期期间重重点建建设的的五个个世界界一流流的科科技工工业园园区之之一；；—被联合合国工工业发发展组组织评评为六六个““中国国最具具活力力的城城市和和地区区”。。区域定定位区域规规模现完成成开发发35平方公公里（（不足足全市市面积积5‰）06年营业业收入入1380亿元（（39亿元/KM2）现有从从业人人员35万人，，53%大专学学历以以上3.2.2高新区区域-规划高新-中央商商务区区-商务金金融中中心-高科技技园区区区域规划中国科科技创创新中中心西部现现代制制造业业中心心西部商商务金金融中中心，，功能能区域域创业业研研发发园园、、国国际际软软件件园园、、电子子工工业业园园、、中中央央商商务务区区、、创意意产产业业带带、出出口口加加工工区区在册册企企业业年年营营业业收收入入达达3700亿元元，，工业业总总产产值值2300亿元元，，工工业业增增加加值值800亿元元，，高新新技技术术产产业业总总产产值值1400亿元元，，工工业业增增加加值值350亿元元，，进出出口口40亿美美元元，，在在地地财财税税总总收收入入100亿元元，，就就业业人人口口60万人人区域域定位位产业业规模模2010年3.2.2高新新区区域域-产业业高新新技技术术产产业业、、航航空空、、航航天天基基地地产业特点2006年高高新新区区总总营营业业收收入入265亿元元，，四四大大产产业业占占86％。。集成成电电路路———德国国英英飞飞凌凌、、美美国国威威世世、、美美光光、、应应用用材材料料、、西西岳岳电电子子等等四四十十多多家家企企业业；；通讯讯———大唐唐电电信信、、海海天天天天线线、、华华为为、、中中兴兴、、嘉嘉载载通通讯讯、、西西电电捷捷通通、、宇宇龙龙等等企企业业；；装备备制制造造——比亚迪、法法士特、庆庆安冷机、、大金庆安安、兄弟标标准；生物医药——东盛、金花花、皓天、、绿谷、步步长、力邦邦新材料——陕西有色金金属集团、、金堆城钼钼业、迈科科金属以沣河为轴轴线，横跨跨雁塔、长长安、户县县的“雁长长户”高新新技术产业业三角洲和和航空、航航天两个特特色产业基基地。产业空间布布局:“一体两翼””新兴产业：：软件及服服务外包产产业、创意意产业四大产业：：电子信息息、装备制制造、生物物医药、新新材料3.2.2高新区域-房地产该区域是西西安市地产产后起之秀秀，2005-2007年，是高新新区市场勃发的三年年，在这三三年里，本本土和外埠开开发企业激激烈的竞争争概况高新区房地地产市场依依托高新区区近年来的的高速发展展，自2000年以后，便便为市场所所高度关注注并成为房房地产开发发的热点，，进入2004年以来，高高新区更在在发展高新新区二期和和CBD等众多战略略利好预期期之下，为为市场所热热力追捧。。价格高新区的商商品房均价价居各城区区首位，2007年年9月已经经达到5413元元/m2。。数据来源：：西安市房房地产信息息网整理2007年9月西安市各各区域商品品房价格对对比图012002400360048006000元/平米商品房价3485374644304829500927895413城北区城东区城南区城内区城西区长安区高新区3.2.2高新区域-项目利君明天阳光曼哈顿顿绿地世纪城城紫微田园都都市逸翠园中海华庭中海华庭阳光曼哈顿顿逸翠园3.2.2高新区域-项目项目开发商建面万平米建筑形式产品特点现均价元/m2开盘时间物业费绿地世纪城绿地集团120小高层、高层二房98，三房140-169，四房195；房型方正、南北阳台、飘窗，大户型设入户花园、工人房，二房全朝南，景观及外立面效果好580020071.2大华阳光曼哈顿大华集团8.1高层,小高层大华“双层季”公寓版别墅生活－－140平米复式，50-60一房；60-92-100两居室；116-149平米三居410020071.2逸翠园和记黄埔地产106一期25高层、小高层、联排楼体用料高档；物业配套高端高层5500联排100002007-中海华庭中海地产14.7高层,小高层高层以三居为主，小高层以四居为主薄板户型，空中花园，入户花园，先做景观再做住宅508020061.5利君明天西安利君15高层中心水景周围布置8栋椭圆形点式高层（两梯4、6户），二房、三房，78-130530020061紫微田园都市

西安紫薇实业180高层,小高层,多层现最后正在销售的为二梯四户品字形、蝶形高层37002002一期13.2.2高新区域-产品、客户户产品大盘多、主要以高层小高层为主，少有别墅、洋房。区域特点客户

西安市金字塔尖人群“新知富”阶层（高级职员，经理，IBM员工）3.2.2高新区域-竞争环境外地开发商大盘竞争激烈，外地品牌地产大批进驻上海绿地集团——绿地世纪城(120万平米)香港中海地产——中海华庭(15万平米)；东航地产——公园天下(20万平米)；大华地产——大华阳光曼哈顿(8万平米)福建融侨地产——融侨紫薇馨苑(80万平米)和记黄埔——和记黄埔·逸翠园(170万平米)本地开发商产品品质升级，本地品牌地产强势反击天地源地产——天地源·枫林绿洲(150万平米)，天地源·兰亭坊(20万平米)紫薇地产——紫薇臻品(23万平米)，紫薇尚层(18万平米)高科房产——城市风景·夏日景色(30万平米)和城市风景·都市印象(20万平米)；西安倚天地产——中天花园(11万平米)；利君地产——利君明天(15万平米)；金泰恒业地产——金泰假日花城(66万平米)华领地产——华府兰乔圣菲(15万平米)高新房地产产市场，战战斗白热化化的市场3.2.2高新区域-未来发展房地产业发发展空间巨巨大，高新新区将是未未来3年内西安房房地产主战战场区域未来发发展土地供给较较多高新技术产业基地西部商务金融中心有两条地铁铁线穿过西西高新西高新一次次创业的规规划面积是是34平方公里，，发展势头头还在不断断地提升，，因此西高高新二次创创业包括一一次创业的的成果在内内，规划面面积已达到到98平方公里。。这么大规规划面积为为西高新的的发展奠定定了宽阔的的基础，未未来这里将将崛起为一一座上百平平方公里的的现代化新新城。3.2.2高新区域-小结发展趋势竞争环境区位优势市场特点客户分析高新新兴发展区区域外地品牌地地产大批进进驻本地品牌地地产强势反反击中央商务区区-商务金金融中心-高科技园园区西安房地产产后起之秀秀住宅市场、、商业、写写字楼市场住宅产品以高层和小高层为主以高级职员员，经理，，IBM员员工为主的的“新知富富”阶层土地地供供给给充充足足发展展空空间间巨巨大大3.2.3城西西区区域域-概况况城东东规规模模城西西区区南南邻邻高高新新区区，，北北居居汉汉城城遗遗址址，，东东临临明明城城墙墙，，西西连连咸咸阳阳，，城城市市规规划划面面积积约约有有100平方方公公里里，，区区域域内内现现有有人人口口60万左左右右。。产业业状状况况城西西是是西西安安市市重重要要的的工工业业基基地地，，有著著名名的的电电工工城城和和国国防防工工业业企企业业。。城西西还还有有六六村村堡堡石石化化工工业业城城和和空空港港服服务务中中心心、、三三桥桥汽汽车车商商贸贸区区。。过去去城西西的的工工业业基基础础比比城城北北好好、、高高新新区区好好。。但但是是当当历历史史的的车车轮轮进进入入了了新新世世纪纪，，城城西西发发展展速速度度就就开开始始落落后后了了。。配套套设设施施教育育-城西西的的教教育育环环境境在在西西安安的的各各个个城城区区中中属属于于一一般般，，大大学学数数量量少少商业业-由于于城城西西是是一一个个工工业业化化相相对对集集中中的的区区域域，，早早期期城城西西商商业业很很不不发发达达；；近近期期城西的商商贸业逐逐步发展展，但是是仍有不不足城西特点城西区还还是一个个工业区区，因此此除了本本区域的的居民，，几乎吸吸引不到到其他区区域的人人到此置置业。另另外，城城西的商商业不够够繁荣、、娱乐餐餐饮配套套较差，，对区域域发展限限制性很很大3.2.3城西区域域-房地产2007年9月西安市各区域商品房价格对比图数据来源：西安市房地产信息网整理该区域受受原有工工厂等条条件制约约，发展速度度较慢，，但作为为西去咸咸阳机场的的必经之之路，道道路条件件尚好，近近阶段会会有一定定发展概况早期大规规模的重重点建设设，使得得城西的的产业和和布局基基本上““一步到到位”，，封杀了了区域房房地产商商品化进进程，各各企业集集资建房房也直接接削弱了了商品房房的优势势，制约约了城西西商品房房市场的的繁荣。。近年来，，与其他他城区的的销量突突飞猛进进相比，，城西区区房地产产开发量量很少。。开发量价格2007年以来，，城西的的房价基基本是在在3000元左右徘徘徊。城城西的城城市骨架架相当大大，但是是城西的的房地产产开发主主要集中中在环城城西路与与西二环环之间，，西二环环以西几几乎没有有，所以以9月均价5009元/平方米并并不是区区域的实实际体现现。3.2.3城西区域域-项目奥林匹克克花园金泰丝路花城香榭城西人家奥林匹克花园3.2.3城西区域域-项目项目开发商建面万平米建筑形式产品特点现均价元/m2开盘时间物业费金泰丝路花城香榭陕西金泰恒业房地产有限公司53小高层、多层、花园洋房58-190平米；包含电梯洋房、情景洋房、尚品公馆、花园洋房四种建筑结构形式多层2500洋房30002006.9多层0.6;洋房0.7城西人家西安三安房地产开发有限公司5.7高层、小高层以80平米两居、93和129三居为主；满足城西区主流客户需求34002004.10-奥林匹克花园陕西泰盈环达通房地产开发有限公司100多层、小高层主要以多层为主，独创了一些四层坡屋顶、五层带小阁楼等特色规划，后期还有电梯洋房；一期户型60-207平方，二期户型82-200平方38502006.1213.2.3城西区域域-产品、客客户产品主要是住宅类物业产品以高层和小高层为主区域特点客户

以西郊客户为主，主要客户企业家，批发商等。3.2.3城西区域域-未来发展展城西发展展动力有有限，房地产业业发展空空间较小小城西的建建设用地地几乎没有剩剩余可言言老工业区区工业基础础好著名的汉汉长安城城遗址和和阿房宫宫遗址处于“西西咸一体体化”的的连接枢枢纽传统工业业区和电电工城严严格的规规划和布布局以及及集约式式的土地地利用，，使城西西的建设设用地几几乎没有有剩余可可言3.2.3城西区域域-小结发展趋势势竞争环境境区位优势势市场特点点客户分析析城西发展动力力不足区区域外地开发发商开始进入入本地开发发商份额额有限未来“西西咸一体体化”的的连接枢枢纽传统工业业区发展缓慢慢住宅市场场产品以以高层和和小高层层为主区域内的的主要客客户企业业家，批批发商等等土地有效效供给量量少发展空间间有限3.2.4城北区域域-概况城北概况况建国后近近40年间，城城北在西西安市整整体战略略布局中中，被定定位为仓仓储区和和现代农农业区，，直到近十十几年，，因为经经济技术术开发区区的建立立和城北北的重新新定位，，城北迎迎来了新新的发展展机遇。经济技术术开发区区经开区位位于西安安城北区区西北部部2000年2月国务院院批准为为国家级级开发区区2002年6月国务院院又批准准在开发发区内设设立西北北首家国国家级陕陕西西安安出口加加工区区域定位位：——国家级开开发区——西安新的的城市中中心——先进制造造业、出出口加工工基地VS2005年，城北北的社会会生产总总值约130亿元，较较上年增增长近30%，这么高高的发展展速度完完全可以以和高新新区相媲媲美。3.2.4城北区域域-规划、产产业建设西部部领先的的先进制制造业基基地和出出口加工工基地，，形成西西安新的的中心市市区区域规划1.中央商务区配合行政中心北迁，重点发展房地产、金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务业，建设西安北部的中央商务区。2.泾渭工业园西部最大的装备制造业基地重点发展商用汽车、新材料3.草滩生态产业园重点发展绿色食品加工、生物制药、文化教育、休闲度假产业12344.西安出口加工区西北首家国家级出口加工区，实行“境内关外”管理体制3.2.4城北区域域-房地产城北板块块凭借行行政中心心的北移移和经济技技术开发发区步入入全面开开发阶段，，成为近近阶段涨涨幅最快快的区域，，发展势势头最为为强劲概况由于城北北的原有有农业功功能的定定位，发发展滞后后；90年代，在在经开区区设立后后，由于于城北经经济的迅迅速发展展，房地地产业终终于走上上了发展展道路。。城南的房房地产开开发量很很目前预预售商品品房面积积在240万平米以上上，存量量商品房房则已达到600万平米。城城南商品品房销售售量占西安总总销量的四分之之一强。开发量价格城北区商商品房价价2007年9月达到3485元/m2。相比其其他区域域，处于于较低水水平。但但是房价价涨速很很快。20062005200420032800元/平方米2600元/平方米2400元/平方米3000元/平方米2000元/平方米20023.2.4城北区域域-项目白桦林居居雅荷春天天珠江新城城西安印象象新里·魏玛公馆馆新里魏玛西安印象珠江新城3.2.4城北区域域-项目项目开发商建面万平米建筑形式产品特点现均价元/m2开盘时间物业费白桦林居西安经发地产67小高层、高层、花园洋房由住宅区与商业区两部分组成；两居、三居、四居及跃层，70—210平米；周边拥西安城市运动公园、及高水准的义务教育配套小高层4500、高层4100、花园洋房55002005.101.2雅荷春天西安雅荷地产30高层,小高层地下温泉水景资源；80-144平米的中小户型占一期房源80％，150-287平米的大户型占20％.客厅、餐厅分区不明显，得房率较高，叠加房型客厅挑空5300一期2005.11；二期2007.81.2新里魏玛公馆绿地集团12高层在建高档住宅；80-170平方米5500预计2007.12-西安印象陕西隆成房地产开发有限公司40高层、小高层、多层、花园洋房纯薄板、纯剪力墙结构小高层为主；130—160平方米；主力户型90㎡左右的舒适两房和130㎡左右的豪华三房44002005.31.2珠江新城西安珠江投资有限公司240多层、小高层有75、80、90、105、120等多种户型32002007.1多层0.6；小高层1.13.2.4城北区域域-产品、客客户产品主要以高层、小高层为主，近未央湖区域有部分早期别墅项目，但产品品质较低。区域特点客户

本地客户-石油、建材业的白领和管理者外地客户较多-城北区外省经商者较多，城北区购房者外地居民所占比例达到29.4%。高出全市平均比例10个百分点。3.2.4城北区域域-竞争环境境珠江——珠江新城（240万平方米）绿地——新里·魏玛公馆（12万）首创——凤城路项目（154万平方米）本地开发商中端定位清晰，本地开发商抢先占据市场外地开发商产品优势不太明显开始试探性进入市场经发集团——白桦林居（67万平方米）雅荷地产——雅荷春天（30万平方米）华荣置业——华荣风景大院（12万平方米）紫薇地产——紫薇希望城（30万平方米）利君地产——利君v时代（6万平方米）海荣——海荣名城（5万平方米）中登——中登文景时代（21万平方米）3.2.4城北区域域-未来发展展房地产业业发展空空间巨大大，城北北区将是是未来3-5年内西安安地产主主战场区域未来来发展土地供给给较多经济技术术开发区区市政府的的北迁北城不再是是北郊教育、商业业配套日渐渐完善地铁二号线线即将通车车根据西安市市2004-2020年用地规划划，城北商商品房储备备土地约有有4000万平米。这这么大的储储备量，为为城北房地地产业的发发展奠定了了坚实基础础。3.2.4城北区域-小结发展趋势竞争环境区位优势市场特点客户分析城北新兴发展区区域经济技术开开发区新的市政府所在在地西安房地产产新生力量量住宅市场活活跃，房价价相对较低住宅产品以高层和小高层为主以当地产业业相关－（石油、建建材批发））；外地客户户较多土地供给充充足发展空间巨巨大3.2.5城东区域-概况城东概况以纺织城为为中心，多多是七八十十年代大型型的纺织企企业和军工工企业，属属于传统老老城区，消消费水平较较低，开发发较为落后后。围绕浐浐河灞河提提出打造““西部第一一水城”，，成为该区区域规划的的亮点。浐灞生态区区浐灞生态区区位于西安安城东区东东部和北部部，是2004年9月经政府批批准设立的的旅游、生生态园区。。区域定位：：——生态型滨水水城市新区区；——行政办公功功能区；——欧亚大陆桥桥金融贸易易首脑区；；——高品质城市市滨水居住住区；——休闲旅游度度假区VS3.2.5城东区域-规划会展、商务务＋旅游、、休闲≈RBD（休休闲商务区区）区域规划结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区1起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；2随着流域水环境整治工程,将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区5作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济3打造高品质城市滨水居住区，在远景规划中，浐灞生态园区将是一个容纳40万人口的新城区，4区域五大功功能3.2.5城东区域域-产业以浐灞河河道治理理为基础，结合会展展、旅游游等产业业打造西安的““绿肺””产业特点重点建设项目占地面积亩总投资亿元竣工时间项目概况广运潭项目4000一期10一期2010引入灞河活水，将若干个人工湖泊串联起来.总规划面积2万亩，包含了动态游览区、生态湿地景观区、旅游度假景观区、灞河水体景观区四个部分浐灞河道治理－－－在浐河城市段修筑6座橡胶坝（目前已建2座、正建2座），灞河修筑8座橡胶坝，形成2万亩水体景观，灞河入渭处形成约5公里的水上走廊。两河沿岸建成20米宽60公里长的河滨大道，建成30—200米宽的绿化带，形成3万亩的绿色长廊国际会展中心3483602007项目以欧亚经济论坛为龙头，以会展、商务活动为主线，内容包括会展中心、商务中心、餐饮休闲娱乐中心等功能米家崖景区约120010－（河心岛将建有高级酒店、休闲娱乐区、健身活动区、保健服务区）项目建成后将成为西安独特的度假休闲场所浐灞三角洲行政中心1240亩24800区域将建设生态区行政中心、市民文化广场、企业总部、大型商贸设施等3.2.5城东区域域-房地产2007年9月西安市各区域商品房价格对比图数据来源：西安市房地产信息网整理该区域房房地产市市场发展展较缓，，但近期随随着广厦厦•水岸东方方等大盘的相相继建成成和亮相相，城东东地产市场场正处于于方兴未未艾阶段段概况城东主要要包括纺纺织城等等老工业业区，区区域风貌貌较差；；但可发发展余地地比较大大，生态态化的发发展规划划已吸引引不少开开发商前前来投资资现有楼盘盘主要位位于东三三环以内内，目前前供应量量不大。。城东商商品房销售量占西安总总销量仅仅仅十分之之一。开发量价格城东区商商品房价价2007年9月只有3746元/m2。3.2.5城东区域域-项目东尚中新浐灞灞半岛沁水新城广厦水岸东方中新浐灞半岛棕榈湾棕榈湾就掌灯3.2.5城东区域域-项目项目开发商建面万平米建筑形式产品特点现均价元/平米开盘物业费中新浐灞半岛中新集团310多层、小高层、高层主力户型70－100平方米2居。生态环境（浐河、灞河、2万亩生态公园）、升值潜力大35002007－71广厦•水岸东方广厦集团陕西广福置业有限公司213小高层、高层主力户型110－160平方米3居，浐河水景，三环地铁，便利的交通350020061沁水新城陕西兄弟置业有限公司10独栋,联排、小高层、多层,TOWNHOUSE二房91，三房116-135，四房121-150，复式190；房型规整，设有北阳台（家务房），部分飘窗，南北通风高层3400联排73002005-51.1就掌灯

海润国际16联排、叠拼和独栋，多层、小高层主力户型3室2厅131-139平方米。顶跃270-280平方米。底跃送花园。地段好，项目品质高（层高3.1米，落地中空玻璃，通透感强）高层5080跃层8000别墅1100020051.2东尚陕西龙扬经济发展有限公司40小高层、高层城市氧吧（四百余亩的开放性永久绿地老动物园、秦庄襄王陵）。以时尚、现代的LOFT住宅为主。3期开创了每四层为一方景观平台的独特立面设计。48002005－81.2棕榈湾陕西荣德置业有限公司18小高层、高层、花园洋房户型范围46-184平米。包括一居、两居、三居。以后两者为主。40002007.60.83.2.5城东区域域-产品、客客户产品住宅市场无特点产品以高层和小高层为主，部分大盘会有少量别墅产品区域特点客户

以东郊客户为主，主要客户有教授，企业家。另外，陕北投资客户（煤矿主和油矿主）3.2.5城东区域域-市场细分分123453浐灞生态态区5狄寨片区区目前城东东商品房房的开发发基本上上集中在在此片区区。片区内有有韩森寨寨军工区区和胡家家庙机电电工业区区，有兴庆公公园、长长乐公园园和部分分知名高高校，房房地产的的发展良良好4洪庆片区区2纺织城片片区1传统东区区依托浐灞灞园区的的优势，，目前已已有沁水水新城、、水岸东东方等楼楼盘，发发展潜力力巨大不不容置疑疑主要是集集资房和和城中村村改造项项目。此此片区纺纺织业已已经落伍伍，目前前没有主主导产业业，近期期发展令令人担忧忧本片区工工业发展展较好，，还有部部分军工工企业和和科研院院所，有有产业的的支撑，，房地产产的发展展也会不不错前这里有有6所高高校入驻驻，并拟拟扩大规规模，又又有白鹿鹿原鲸鱼鱼沟著名名景点，，前景令令人看好好城东区范范围较广广，各分分区市场场亦有自自身的特特点3.2.5城东区域域-竞争环境境恒基地产产、盛邦邦集团、、和黄地地产、中中新等大大开发企企业迅速速在浐灞灞区域抢抢地，预预示区域域内未来来的发展展潜力；；因此说说明未来来区域内内竞争也也会激烈烈3.2.5城东区域域-未来发展展房地产业业有很大大的发展展空间，，城东将将是3－5年后西安楼市市新战场浐河、灞河河河道的治理将加快快东部土地整理的速速度城东未来将有有景观区和旅游游区的优势会展的发展和和落实将带动动东部商务的的氛围地铁一号线的的规划、东三三环的开通3