知名企业房地产商业广场营销策划报告(图文丰富)

商业广场营销策划报告2012年9月slogan苏州商业航母湖东商圈巨擎10万方商业航母已经起航，保留旺铺虚位以待地产巨舰如何再度起航，走向市场？项目目前虽然品牌档次良莠不齐，业态也没有分区规划，但人气旺盛，商铺出租率比较高。项目现状分析项目现状分析租金（元/㎡·天)内街1层3.7-5临外街（层高近5米，有夹层）13-142层1.6-3备注：单位租金按照铺面建筑面积计算

本案已经营逾六年，空置率较低，下表为项目现有部分铺面的租金：

商铺租金：位置不同，层高差异，导致租金水平差距较大。

2层商铺转让较多，转让方除了租金外，还一次性收取3-10万元不等的转让费。现有商业特征本案的优势与不足居住地消费惯性：斜塘人口主要是园区动迁农民及外来打工人群，消费习惯是就近消费，由于消费层次不高，日常生活需求基本能在当地解决成熟的商业氛围：本案运营已有多年，人气、商业氛围均已达到较高的成熟度业态杂乱：尽管项目开发初期有业态规划，但项目投入运营后未严格执行相关规定，导致业态分布无序、混乱面积偏大，总价偏高：目前商业项目销售较青睐小面积、低总价产品，本案产品总价并非一般投资客能够承受档次低、业种单调：现有业种业态普通且雷同，设施陈旧，缺乏综合性、现代化的商业设施产品无法做大的调整：现有建筑均已成型，无法对结构进行大的施工改动。项目现状分析哪些人会买？WHO为什么要买？WHY客户类别首期支付能力相应总价范围投资考虑因素相应产品第一类中级公务员个体经营户小私营业主企业中高层20-50万40-100万回报率、增值性、安全性、投资门槛B座少量第二类大中型私企业主高级公务员企业高管、金领中低实力商家50-100万100-200万回报率、增值性、长期性A、D座第三类大型私企业主中高实力商家150万以上300万以上增值性、长期性B、C、E座本项目客户定位——根据产品价值分为三个层次一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性。项目四大大客群分分析现有商家家客户25%私企老板板35%公务员、、企事业业中高管理理层20%长三角投投资客15%如何吸引引客户的的眼球？？勾勒美好好“钱景景”！钱景1：租客就就位，高高额租金金，全城城招募房房东钱景2：年均7%超高稳定定投资回回报，打打造性价价比旺铺铺！钱景3:独立产权权现铺，，一铺富富二代！！商铺售价价建议楼层面积总价单价2F25平米50万2万2F76平米99万1.3万3F32平米32万1万3F73平米88万1.2万联丰广场场在售二二手商铺铺信息从联丰广广场二手手商铺的的挂牌情情况来看看，二楼楼均价在在1.5万/平米左右右，三楼楼在1万/平米左右右，考虑虑到此价价格仅为为挂牌价价，成交交价应该该有进一一步下探探的空间间，而目目前开发发商所剩剩商铺普普遍存在在面积较较大、位位置较差差等不利利因素，，因此我我们建议议：二楼13000元/平米；三楼9000元/平米；四楼8000元/平米营销策略价格策略推广策略销售策略中档价格入市市，平开高走走，先期以较较低的报价吸吸引客户，充分蓄蓄客后适时调调高价格由外而内，前前期主要以项项目地段价值值、商圈潜力力等外部因素为主主，随着推广广的推进，逐逐渐过渡到项项目自身，如品牌牌商家、产权权现铺等全部放开，，快打快销销，全部剩剩余铺源一一次性投放放市场，在稳步步拉升价格格的同时，，快速实现现资金回笼笼营销组合线上广告+线下活动+礼品派发（高举高打打，树立项项目航母级级商业形象象）（以主题性性活动吸引引目标客户户眼球，引引爆市场热热点）（结合主题题性活动，，以来就送送、买就送送等形式吸吸引客户，，增加现场场人气）可邀请叶檀檀等当今知知名经济学学者，开设设投通胀时时代下的如如何资理财财的讲座，，或者家族族企业如何何传承的课课题，吸引引私企业主主们的兴趣趣铺王拍卖——利用铺王拍拍卖提升项项目形象，，形成市场场话题、价价值标杆与苏州台商商、浙商、、温商、徽徽商、闽商商等商会联联系，通过过点对点短短信、直邮邮，及举办办经济投资资论坛、讲讲座等主题题性活动，，与之建立立联系，推推动投资。。印制项目宣宣传手册，，对目前市市场内的承承租经营户户进行大面面积高频次次派单针对苏州尤尤其园区公公务员、企企业高管等等高收入人人群进行定定向直邮短短信，有的的放矢利用项目自自身现有的的大面积墙墙体资源，，及人流量量大的优势势，作为大大型广告位位，整体昭昭示性强，，经济性好好。统一店招：：鉴于项目已已进驻店面面招牌比较较杂乱的现现状，建议议对其进行行统一规划划，实现商商业视觉的的整体性，，以提升整整体商业档档次，促进进后期商业业的销售。。可考考虑虑将将项项目目中中心心档档次次低低、、缺缺乏乏人人气气的的游游乐乐设设施施拆拆除除，，做做一一些些景景观观小小品品及及休休憩憩场场所所，，辟辟出出来来的的场场地地可可举举办办一一些些主主题题性性活活动动聚聚集集人人气气，，如如小小型型户户外外车车展展、、音音乐乐啤啤酒酒节节、、美美食食、、娱娱乐乐嘉嘉年年华华等等。。新区区姑苏苏区区吴中中园区区户外外广广告告投投放放策策略略：人口口密密集集居居住住区区，，潜潜在在客客户户多多大型型商商业业设设施施附附近近，，人人口口密密集集交通通干干道道沿沿线线，，自自驾驾30分钟钟内内到到达达项项目目123相成成区区星湖湖街街金鸡鸡湖湖大大道道机场场路路星港港街街金鸡湖路东环路南环人民路北环火车站户外拦截点建建议户外大大牌建建议主主要以以园区区湖西西为主主，把把守进进入湖湖东的的主干干道，，如机机场路路、金金鸡湖湖大道道、现现代大大道等等，其其次是是市区区的东东环、、南环环、北北环等等交通通枢纽纽位置置，扩扩大项项目在在全市市范围围知名名度和和影响响力。。2012.9月2012.10月2012.12月底2013.10月底进场开售准备期期强销期期持销期期尾盘期期...整体去去化15%总销金金额约约1.2亿整体去去化70%总销金金额5.7亿整体去去化95%总销金金额近近8亿项目营营销进进度售楼处处选址址包装装结束束、宣宣传物物料道道具准准备完完毕，，销售售团队队进场场户外选点及及广告出街街、短信、、直邮、新新闻造势，，完成第一一轮派单，，做好开盘盘前客户积积累及开盘盘活动准备备户外信息更更新为开盘盘热销，短短信、直邮邮、网络炒炒作，每周周主题性活活动，礼品品派发引爆爆人气和热热点老带新优惠惠、重复购购买优惠等等活动，买买铺送车、、户外画面面更换为签签约品牌商商家、高租租金回报等等信息点，，主题性活活动月月有有精彩，商商会合作，，发挥汉宇宇的资源优优势剩余铺源降降价优惠促促销，与本本地中介联联动，尽快快去化回笼笼资金营销动作营销推广费费用预算蓄水及开盘期持销及尾盘期推广费用400万700万当期销售额1.2亿7亿当期费用率3.4%1%项目整体销售额8.2亿项目整体费率1.3%30%10%直邮户外10%现场印刷品派单单媒体分析5%网络5%短信10%活动20%一二手联动动等10%媒体渠道分分析人员配置营销总监策划一名设计一名市场一名专案经理一一名业务员五名名合作方式一、企划推推