标杆房企商业街项目定位及规划设计建议(图文并茂51P)

商业街定位和商业规划设计建议11/17/2022商业街开发目标1、商业街的开发实现利润最大化；2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好，产生很好的社会效应；3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值；4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街；2无锡商业市场概况1项目价值分析2战略选择与定位3客户构成分析4成功案例借鉴5物业发展建议63无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展（万元）无锡市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升；2002年，无锡市的恩格尔系数已经达到0.39，居民生活属于富裕型，除了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要资料来源：无锡市统计局网资料来源：无锡主要商业街调查报告无锡有主要商圈11个，覆盖46条特色商业街，多数为自然形成，缺乏整体规划意识，对市场变化适应性差1234567891011宏观数据4无锡的46条商业街基本可分为3类：中心区综合街、副中心区综合街、特色商业街；特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多；只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体，但商家档次一般，排布也较杂；目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲及高层次精神文化生活的需求资料来源：无锡主要商业街调查报告46条商业街综合与特色各占一半，综合街感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足商业分析5无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主，分别在30%左右，居民生活配套占15%左右，其余在25%左右。资料来源：无锡主要商业街调查报告这三条街的功能配比中，餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位，总数占到一半以上休闲、文化类商业数量很少，总数只占一成不到，难以完全满足市民高层次文化生活需要餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少商业分析6中心综合街副中心综合街特色商业街高档低档趋强在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商业这正是我们可以进入的空白点目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场留白商业分析目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低7市场最大占有者市场次要占有者市场稀缺者传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类稀缺无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点资料来源：无锡主要商业街调查报告商业分析8失败项目问题多多，建筑、规划、管理皆值得关注灵山仿古商业街：位于灵山大佛风景区出口处，为游客出口必经之路；目前只有一半商家入驻，其中以旅游纪念品店为最多，另有少量茶室和佛教用品店项目概况项目图片项目问题

建筑风格单一，风格营造限于表面；空置率高，商业气氛不足；入驻商家缺乏个性，产品种类少，档次很低；广告、店招少；客户单一，季节性强；新地假日广场：位于无锡新区长江北路、新光路；已建成一年，商家入驻稀少，档次一般；部分餐厅有独特个性，吸引固定客户区位一般，建筑规划不佳；铺位可售，难以控制业态；开发商管理不善，指示牌不够统一，重要节点没有重点利用，整体感觉杂乱南禅寺步行街：位于朝阳广场南边，古运河附近；商家云集，人流攒动，以餐饮为主，也有休闲、零售、服务类商业，业态种类较多；业态种类过多，没有严格按功能分区；管理处没有对广告、风格等进行统一管理；广告、灯光等严重影响传统建筑的诠释本项目可引以为戒的：1、建筑风格必须自成一格，或单一的透彻，或融合的完美2、功能分布必须合理化，不但对商家有利，更为顾客构筑舒适消费环境3、指示系统必须清晰，不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力4、开发商管理必须到位，招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到旅游商业9新兴项目规划成熟，建筑风格、形象包装、资源利用等独特之处值得借鉴现代城市中的传统亮色，传统文化中的现代融合形象包装特色鲜明，与整体风格相符，广告整齐建筑风格独具特色，在现代建筑中融入传统元素业态分布合理、清晰，入驻商家档次较高崇安寺生活广场是无锡一条新兴商业街，地理位置佳；建筑规划布局较合理，现代与传统巧妙结合，风格独特；目前没有完全建成，但已有商铺几乎全部入驻，招示整齐。本项目可借鉴的：1、整体形象包装到位，特色鲜明2、建筑风格以现代为主，又与传统元素和谐相融3、功能设置符合项目位置，充分利用周边资源旅游商业10餐饮、休休闲、服服务业为为主，满满足居民民日常需需求，文文化内涵涵没有得得到提升升这三个案案例均为为市区内内住宅底底楼商业业因地处市市中心，，有部分分产品展展示、营营业厅设设置于此此，且数数量最多多，但对对于市郊郊项目，，此类型型商业会会有所减减少休闲、餐餐饮与美美容美发发数量占占到第2、3位位，但规规划分布布较杂，，整体档档次不高高，文化化内涵不不够项目周边大盘盘规划的商业业以商业服务务和购物为主主，较多的为为社区配套，，旅游服务、、文化娱乐略略显不足资料来源：世世联地产社区商业11蠡湖新城目前前成熟度不够够，但知名度度已经形成，，周边度假村、、疗养院众多多，但商业、、娱乐配套不不够，难以满满足游客度假假休闲需求本项目位于历历史气息浓厚厚，旅游资源源丰富的蠡湖湖新城。规划划总面积约20平方公里里，是由开放放公园、居住住区和城市公公共设施组成成的旅游服务务中心和高品品质的“新新湖城”。项目周边有众众多著名旅游游景点，且项项目位于“蠡蠡湖十景”观观景带的东端端，共享部分分旅游资源周边有众多的的度假村、饭饭店等，客户户来源丰富地段价值蠡湖公园渤公岛鼋头渚公园宝界山风景区环湖观景带度假村、饭店店项目地块12项目位于蠡湖湖新城旅游带带末端，旅游游人群必经之之路，RBD辐射范围内内，环境价值值较高环境价值环湖观景带带新城CBD本项目地块块RBDRBD（ResortBusinessDistrict游憩商商业区)中外定义：：Stephen·L·J··Smith——建立在在城镇与城城市里，由由各类纪念念品商店、、旅游吸引引物、餐馆馆等高度集集中组成、、吸引大量量旅游者的的一个特定定的零售商商业区。保继刚、古古诗韵——城市中中以游憩与与商业服务务为主的各各种设施（（如购物、、饮食、娱娱乐、文化化、交往、、健身设施施等）集聚聚的特定区区域。RBD形成成条件：城市旅游业业发展趋势势上升区域是当地地历史文化化与自然风风景的代表表处于带状旅旅游区东部部的本项目目具备RBD的部分分特征！13自然风光、、人文底蕴蕴、蠡湖十十景、交通通便利，环环境价值节节节高升蠡湖之光——船帆景观大道——公共绿地地环境价值项目入口附近的人行斑马线自然资源蠡蠡溪河14战略选择与与定位——SWOT分析优势（S））：片区优势，，蠡湖新城城被重点规规划处于新城RBD辐射射圈内地块具有自自然资源交通便利开发商有一一定影响力力区域内启动动的第一个个商业项目目劣势（W））：片区不够成成熟、商业业氛围不足足周边为交通通要道，道道路宽，不不便通行区域内启动动的第一个个商业项目目，有一定定风险性机会（O））：无锡经济发发展快，居居民生活水水平提高无锡旅游业业增长较快快无锡现有商商业缺少文文化、休闲闲、娱乐类类主题项目目无锡缺乏高高档次商业业项目威胁（T））：新城内旅游游配套商业业将逐渐形形成周边大盘自自有配套商商业抓住有利时时机与市场场空白，努努力成为带带动区域商商业，引导导区域商业业的蠡湖标标志性商业业区SWOT分分析15战略选择与与定位——战略选选择行业老大领导者市场的先驱者引领市场走势垄断市场非行业老大，中大规模市场挑战者努力改变市场规则强调产品差异形成自身标准次/非主流市场追随者借助已有市场企图以小克大以价格为自身优势敏锐的机会主义者补缺者寻找市场空白挖掘潜在客户产品创新与需求点蠡湖新城特特色商业的的领导者无锡市场商商业街的补补缺者我们要做RBD、社社区商业、、特色文化化娱乐商业业街的结合合体！战略选择16客户主要来来源于周边边新导入的的高素质的的社区业主主，以及来来蠡湖旅游游度假的客客源；蠡湖湖新城完全全建成后，，CBD区区的商务和和办公客源源也是另一一支主力军军；偶得客户群群游离客户群群重点客户群群核心客户群群蠡湖新城高高尚住宅区区的业主、、来蠡湖旅旅游客源和和度假客源源蠡湖新城金金融文化区区域的商务务客源和办办公人群其它片区的的社区人口口，和大学学的学生来自市区的的商务客源源商圈客户17案例借鉴———（上海海）新天地地、（深圳圳）波托菲菲诺（无锡）蠡蠡湖一号商业部分面面积：商业街：14000平米、超超市12000平米米、会所8000平平米；商业街的属属性：新城开发中中的CBD辐射板块块；大型社区的的开放型商商业街；有文化、自自然、旅游游、游乐资资源为依托托；（深圳）华华侨城波托托菲诺借鉴成功因因素：1、大型社社区的开放放型商业街街，内外共共享；2、具备一一定的规模模，形成集集中的商业业核心区；；3、商业具具备特色，，对于住宅宅销售产生生促进作用用；（上海）新新天地借鉴成功因因素：1、功能定定位与项目目对旅游资资源的挖掘掘；2、业态比比例与商业业形态；3、建筑元元素的利用用，独特风风格的形成成；案例差异点点：波托菲诺环环境成熟，，而本项目目及整个片片区刚起步步；案例差异点点：新天地位于于上海市中中心区域，，是旧改大大型商业项项目，而本本项目处于于新城次中中心区域，，体量要小小；功能定位业态布局人流导入建筑风格…………案例比较18案例一（深深圳）波托托菲诺1、销售中中心2、风情商商业街3、水岸会会所4、天鹅堡堡一期5、纯水岸岸一期案例分析3512419波托托菲菲诺诺的的商商业业采采用用多多种种功功能能组组合合的的方方式式进进行行社社区区商商业业功功能能划划分分功能定位功能划分关联品牌A区精品街以化妆品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行B区水边休闲街酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力等C区社区服务街美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等自由选择社区性超市或大型超市的社区店后期引进ABC水岸岸商商业业以以高高档档休休闲闲美美食食为为主主题题（丹丹桂桂轩轩、、SPR咖咖啡啡、、Illy咖咖啡啡、、可可颂颂坊坊、、舞舞鹤鹤））社区区服服务务街街满满足足了了社社区区业业主主基基本本的的生生活活需需求求（美美容容美美发发、、银银行行、、邮邮电电局局、、鲜鲜花花店店、、干干洗洗店店、、家家政政服服务务店店等等））精品品商商业业街街以以时时尚尚品品牌牌、、艺艺术术品品、、纪纪念念品品为为主主（尼古拉·巴巴索蒂小提琴琴行、范思哲哲、（欧罗普普）首饰行、、FRED首首饰行）案例业态20商业街风格：：意大利式风风情街结合钟钟楼设计；以意大利特色色商店、酒吧吧、咖啡厅和和社区配套服服务商业设施施为主。通过过意式商业风风情街结合钟钟楼的设计展展现小镇精致致生活的主题题。商业突出了项项目的主题，，水岸广场、、浪漫的建筑筑风格、燕栖栖湖，一同构构成了一幅意意大利风情的的美丽图画。。案例定位21售楼处设在入入口广场，同同内部商业精精品街连为一一体，有助于于展示社区主主题形象，同同时吸引看房房人和游客进进入景色更佳佳的湖岸与木木栈道，营造造售场氛围。。ABC案例总总结22波托菲菲诺商业全全部只只租不不售，，长期期经营营。同同时，，对于于商业业街进进行合合理规规划，，定向向招租租，严严格控控制商商家进进入，，限制制同业业竞争争。水岸商商业前前期以以低租租金引引入丹丹桂轩轩、舞舞鹤，，奠定定社区区商业业高档档形象象。丹桂轩轩在高高端客客户中中具有有很高高的声声誉，，是商商界名名流聚聚会、、交流流的常常选地地。因因经营营良好好，目目前已已经扩扩大规规模，，承租租部分分会所所面积积。案例经营23南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈案例二（上上海）新天天地旧改启动项项目新天地为上上海太平桥桥改造的启启动项目城市中心的的中心新天地距淮淮海中路高高档消费商商业区600米左右右占地面积52万m2太平桥改造造的范围紧邻淮海中中路商务圈圈－－北至太太仓路－－西至马马当路－－南至自自忠路－－东至西西藏南路原自然街坊坊23个原居住人口口7万人案例参考24新天地项目目整体包括括了南北两两里的商业业、高级住住宅、甲级级写字楼区区、集团总总部等；太平桥改造造规划A太平桥人人工湖绿地地，占地4.4万，，水面面积积1.2万万，地下为为车库，已已成为市中中心景观B新天地地，占地地3万，，建面6万，分分南、北北里。C翠湖天天地高级级住宅小小区，总总建68万D企业天天地甲级级写字楼楼区，总总建面50万，，兴建办办公楼、、酒店、、商场等等E瑞安集集团总部部大楼，，区域的的标志性性建筑案例参考考25新天地项项目定位位：国际际化休闲闲、文化化、娱乐乐中心功能定位位：集餐饮、、购物、、娱乐等等功能于于一身客户定位位：上海的小小资一族族、居住住在上海海的外籍籍人士以以及到达达上海的的中外游游客功能构成成客户定位位具有shoppingmall功能能提供一种种集购物物、餐饮饮、住宿宿、休闲闲、娱乐乐和观光光旅游为为一体的的“一站站式”消消费的场场所定位三步步曲：多多功能，，旅游景景点，国国际化将餐饮、、娱乐、、购物和和旅游、、文化等等等全部部集在一一起上海市中中心具有有历史文文化特色色的都市市旅游景景点希望来到到上海的的人，一一定要来来看看上上海新天天地，将将上海新新天地建建成来上上海必到到之地一个国际际交流和和聚会的的地点会有很多多的活动动在新天天地举行行，很多多人在上上海新天天地聚会会案例定位位26现代（时时尚）商商业+传传统（石石库门））建筑元元素；商商业因建建筑具有有了人文文历史的的底蕴，，建筑应应商业具具有了都都市时尚尚的活力力，是一一个融合合了历史史与现代代，东方方与西方方的产物物；案例参考考27新天地北北里主要要以石库库门建筑筑表现手手法，以以临街式式商铺为为主；新天地北北里，面面积不到到两公顷顷，原先先由纵横横交错的的15个个里弄，，密布着着3万平平方米的的旧房屋屋，其中中最早的的建于1911年，最最迟的建建于1933年年。案例参考考28新天地南南里—现现代建筑筑为表现现手法，，集中式式商铺为为主；案例参考考29新天地业业态分布布和组成成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态态主要为为餐饮、、零售/服务和和艺术休休闲娱乐乐，3.5万平平南里以一一座总建建面为2.5万万平米的的购物、、娱乐、、休闲中中心为主主。该中中心共五五层，商商业业态态包括国国际影城城、剧院院餐厅、、家居用用品、健健身及水水疗俱乐乐部、酒酒店式服服务公寓寓（53套单元元）、麦麦当劳餐餐厅、哈哈根达斯斯、甜品品店等。。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业业态比例例零售：餐餐饮：休休闲娱乐乐38％：：42％％：20％案例业态态30根据《城城市居住住区设计计规范》》，一般般城市居居住区商商业面积积按社区区人口估估算一般般为0.7-0.91平米/人；假设按现现有的初初步方案案做人口口数量推推导，每每户人口口2.5人；本项目的商业业必须走外向向型商业，并并且除了社区区商业外，还还需划分新的的业态种类，，满足其它客客户的需求；；仅按照一般城城市居住区商商业计，5700平米的的商业足以满满足社区居住住人口独栋联排多层洋房高层建筑面积432405596085240173400套数1232807101734居住人口30770017754335住宅建筑面积总人数社区商业面积40784071175700平米左右现有规划的公公建面积：超超市12000平米、商商业街14000平米、、会所8000平米，总总数34000平米，远远大于5700平米。注明：此外公公建中还有13000平平米酒店式公公寓项目分析31结合案例分析析和项目自身身条件，给本本项目的借鉴鉴：波托菲诺的商业采用三三种功能组合合的方式进行行划分：分为为精品街、水水边休闲街、、社区服务街街；新天地分为南里和北北里，北里以以临街式商铺铺主要是餐饮饮、零售/服服务和艺术休休闲娱乐为主主；南里以集集中式商铺主主要是购物、、娱乐、休闲闲中心为主；；项目目定定位位功能划分案例例蠡湖湖一一号号商商业业街街将本本项项目目的的商商业业面面积积，，统统筹筹布布局局，，合合理理安安排排集集中中式式商商业业和和临临街街商商铺铺之之间间的的关关系系；；建建议议整整体体商商业业沿沿蠡蠡湖湖路路、、蠡蠡溪溪路路自自然然的的划划分分为为三三个个功功能能区区：：社区区服服务务区区、、休休闲闲娱娱乐乐区区、、文文化化旅旅游游区区；；项目定位波托托菲菲诺诺的意意大大利利小小镇镇的的精精致致生生活活；；新天天地地的的定定位位：：国际际化化休休闲闲、、文文化化、、娱娱乐乐中中心心；；商圈圈定定位位：：蠡湖湖新新城城副副中中心心级级商商业业；；项目目功功能能定定位位：：无锡锡首首条条水水岸岸文文化化、、娱娱乐乐、、旅旅游游休休闲闲街街；；32建筑筑风风格格：：现代代商商业业形形态态+充充满满异异域域风风情情元元素素（（地地中中海海式式、、普普罗罗旺旺斯斯式式、、迈迈阿阿密密式式、、西西班班牙牙式式））；；在在商商业业街街中中引引入入水水景景；；在在商商业业街街端端头头设设置置标标志志性性建建筑筑物物；；建筑风格案例例波托托菲菲诺诺的意意大大利利式式风风情情街街和和钟钟楼楼的的结结合合设设计计；；新天天地地是现代代（（时时尚尚））商商业业+传传统统（（石石库库门门））建建筑筑元元素素；；蠡湖湖一一号号商商业业街街建筑细部波托托菲菲诺诺售楼楼处处设设在在入入口口广广场场，，同同内内部部商商业业精精品品街街连连为为一一体体，，有有助助于于展展示示社社区区主主题题形形象象；；新天地地建筑集中式式商铺铺以现现代为为主，，临街街式商商铺以以石库库门为为主；；商业街街的两个个入口口，紧紧邻小小区入入口，，一方方面有有助于于人口口导入入，另另一方方面有有利于于展示示社区区主题题形象象；集集中式式商业业以现现代建建筑风风格为为主，，而临临街商商铺突突出异异域风风情；；结合案例例分析和和项目自自身条件件，给本本项目的的借鉴：：项目定位位33项目整体体功能区区划分功能划分分注：原方方案中各各商业公公建面积积，超市市：12000平米、、商业步步行街：：原14000平米建建议增加加到19000、原会会所8000平平米建议议减少到到3000平米米；集中式商业（超市）社区服务区休闲娱乐区文化旅游艺术区A：12000平米B：5700平米C：7300平米D：6000平米34D区文化化旅游艺艺术区：：人文旅旅游、购购物、SOHO、展示示等功能能；功能划分分业态分区区以小型剧剧院、博博物馆、、美术馆馆之一或或组合的的文化中中心作为为核心；；文化艺术术中心，，能够聚聚集人气气，且提提升商业业街的文文化形象象和艺术术档次；；奥地利萨萨尔斯堡堡艺术节节戏剧区区小剧院院上海多伦伦路文化化街美术术馆案例：上上海有泰泰康路文文化街、、多伦路路文化街街35D区文化化旅游艺艺术区：：人文旅旅游、购购物、SOHO、展示示等功能能；功能划分分业态分区区二层是艺艺术工作作室、视视觉设计计机构（建筑筑设计计、服服装装设计计、产产品品设计计、室室内设设计计、广广告设设计计、礼礼品设设计计、广广告摄摄影影、陶陶艺设设计计、环环境设设计计、动动漫画画设设计、、家具具设设计、、图案案设计计等等）一层沿外外街展开开的是画画廊、文文物商店店、艺术术品店、、服装专专卖店等等；泰康路各各类工作作室多伦路各各类文化化艺术商商店泰康路各各类商家家36C区休闲闲娱乐区区：餐饮饮、购物物、消遣遣、娱乐乐、游玩玩等功能能；外街街为餐饮饮、购物物为主；；功能划分分业态分区区沿外街为为餐饮、、购物为为主；这这两个功功能需要要人流容容易到达达，容易易展示，，过路客客是这两两个功能能使用的的主力客客户之一一；特色餐饮饮、咖啡啡店、茶茶楼、名名糖水点点心店、、高级外外国餐厅厅面积大大，大小小不一，，穿插设设置；定向规划划招商的的吴江路路美食休休闲街和平广场场上海古古北新区区早期的的各色餐餐饮聚集集地；洛城和平平广场旁旁又一新新建定向向招商各各国餐饮饮的聚集集地；37C区休闲闲娱乐区区：餐饮饮、购物物、消遣遣、娱乐乐、游玩玩等功能能；内街街为消遣遣、娱乐乐、游玩玩为主；；功能划分分业态分区区沿内侧为为消遣、、娱乐、、游玩为为主；安安排在内内街环境境优美，，不受马马路噪音音灰尘的的影响；；高级酒吧吧、一般般酒吧、、俱乐部部、健身身设施、、高级桌桌球房、、舞厅；；上海衡山山路：内内街可以以通过花花坛、喷喷泉、座座椅、景景观灯、、水景、、树坛等等营造出出非常优优美的的休闲环环境；新天地内街街38B区社区服服务区：购购物、服务务功能；功能划分业态分区社区服务区区的业态主主要是便利利店、美容容美发、按按摩店、房房屋中介店店、生鲜超超市、影像像制品、点点心店、家家政服务书书店文化用用品等面积需求不不大，但种种类繁多；；宁波东海花花园，商业业配套有银银行、美容容美发、洗洗衣房等深圳东海花花园39建筑设计面积配比主营业态面积合作商家文化艺术中心美术馆、艺术馆、小剧院；2000-5000㎡和文化机构、院校合作工作室设计机构各类艺术、视觉设计工作室或公司100-300㎡与无锡知名艺术家、艺术机构合作购物画廊、文物商店、艺术品店、服装专卖店30-150㎡与工作室合作引入上海的品牌商家D区文化旅旅游艺术区区这个区域更更多的是““筑巢引凤凤”的方法法，吸引艺艺术者和机机构的加盟盟；许多商家是是前店后工工作室形式式；主营业态经营内容规模合作商家日常生活便利店、生活小用品50-100㎡罗森便利店等生鲜超市生鲜、水果300-1000㎡选择地方特色生活服务美容、花店、书店、SPA、房屋中介50-100㎡选择具有地方特色商家各类业态面面积规模B区社区服服务区商业街商家家选择要素素：形象档次与与项目总体体定位吻合合；相同经营内内容商家不不超过两家家40建筑设计面积配比各类业态面面积规模主营业态面积合作商家大型餐饮湖鲜、海鲜为主的大型酒楼2000-4000㎡无锡的大型酒楼特色餐饮各国、各地的特色餐饮200-500㎡巴国布衣、小肥羊咖啡、茶楼咖啡店、中式茶楼200-500㎡真锅、上岛咖啡、青藤阁等名糖水点心店港式糖水店、点心店50-150㎡甜蜜蜜、克丽丝汀酒吧各类酒吧、音乐吧、书吧、陶艺吧、各国风情吧；150-400㎡选择一家国外运营酒吧机构俱乐部、歌城综合性歌城、高档俱乐部3000-8000㎡选择实力机构合作娱乐游玩桌球房、健身娱乐；500-2000㎡品牌商家C区休闲娱娱乐区休闲娱乐商商家选择要要素：经营内容及及方式具有有自身特色色；具有一定的的市场美誉誉度，能快快速提升特特色休闲街街知名度及及档次；特色鲜明，，拥有固定定客户；41不同环境条条件中的步步行距离控控制(m)建筑设计长度控制本项目步行行长度距离离本项目步行行街长度在在550至至650米米，在有遮遮盖的情况况下商业街街更具吸引引力；常用用的的遮遮盖盖形形式式有有：：骑骑楼楼式式、、拱拱廊廊式式和和街街道道式式；；比较较适适合合本本项项目目的的是是拱拱廊廊式式；；42沿街外侧侧商铺沿蠡湖路路和蠡溪溪路（外外侧）为为进深12米的的商铺，，有小面面积地下下室。一一层铺面面可自由由分割、、布置。。同时也也可以分分割为两两个进深深6米的的商铺，，店面分分别可开开向外侧侧和里侧侧的步行行街。沿街的商商铺为二二层，二二层铺面面的进深深在10米，留留出步行行通道，，屋顶做做绿化有少部分局部二层复三层，三层由商铺和露台组成，一般情况下三层商铺和其正下方的二层商铺为一家。休闲游乐乐区和文文化旅游游艺术区区由独特特风格的的展示厅厅和店铺铺构成；；商铺到了了三层，，商家要要的就很很少，但但诸如高高级餐厅厅、酒吧吧需要一一个风情情露台一一样，三三层局部部退台设设计，不不但丰富富了立面面，也增增加了情情趣建筑设计计楼层布置置43在蠡溪路路、蠡湖湖路路口口，以及及两边商商业街的的东西开开口处须须配合相相应的建建筑异域域风格，，采取代代表性的的处理方方式以形形成整体体的气势势；或在开口口处设立立钟楼、、代表整整体商业业街档次次和展示示的精神神堡垒；；商业街的的入口处处，必须须用醒目目、夸张张、艺术术的手法法、通过过建筑或或构筑物物表现出出商业街街的整体体气势，，吸引人人流关注注、驻足足，同时时也能成成为商业业街的地地理标志志；建筑物到到了端头头可以放放大，或或形成大大面积广广告位精神堡堡垒是是广告告牌、、是霓霓虹灯灯更是是“什什么样样”的的商业业街的的直接接表达达；端头设设计44将水系系引入入到商商家的的屋前前和屋屋后，，形成成水岸岸边商商家的的形态态，富富有情情趣，，且可可引导导人流流顺水水而下下，不不至流流失；；加强商商业街街底层层与二二层之之间的的融汇汇贯通通，每每150米米设置置旋转转楼梯梯，方方便客客户的的上下下，楼楼梯也也是一一种别别致的的风景景；商业街街的起起始处处从蠡蠡溪河河开始始，因因此水水系的的引入入商业业街的的景观观中，，是本本商业业街区区别与与无锡锡其他他商业业街的的最大大特色色；杭州西湖天地蛇口海海上世世界丽江大大研古古镇水系时时断时时续的的出现现在街街景中中，给给街带带来了了灵气气，在在风水水上水水更是是聚财财的象象征；；水系引引入