标杆房企城市商业广场项目整合推广策略(附图丰富)

浙能标杆房企·玉兰广场

整合推广策动案每个城市，

都需要一座建筑远见未来一个城市的中心的建设代表这个城市建设的最高水平，它是城市的灵魂，是城市繁华最高端，是城市发展的标志，它代表着这个城市的发展水平和国际化程度。它，启迪这个城市的未来。标杆房企开发都市综合体的意义标杆房企集团和浙信房产合作为台州带来开放而集成的都市综合体物业。这是台州在城市发展历程中的重大选择和必由之路，即台州商务区成熟后另一种更为开放、融合、务实的商业存在形态。相比较标杆房企其它产品形式，都市综合体的优势体现在它创造了一种新的城市商务生态环境，住宅可拥有商业建筑的硬景建设，写字楼可享受公寓的软景魅力，不同物业在有效协同、互动中放大资源的实际价值，真正实现了城市资源的整合利用，真正创造了城市的美丽。我们可以预见到本项目的主体是个集购物、餐饮、娱乐、休闲等时尚商业元素于一体的商业中心，为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，购物、休闲或聚会，最适合消费者全家出动或是结伴同游，这样的商业模式可以令台州中心商业圈更加趋于成熟。初步归纳标杆房企都市综合体的五大特征1）引领城市未来——与当地城市文化的互动和继承，通过多种生活功能的整合在城市发展和未来生活方式上做出引领。2）繁华商业中心——选址位于城市核心区，有人流和消费基础，是城市经济新增长点。3）与城市规模相匹配的空间尺度——建筑的室内外空间与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。4）丰富多变的空间结构——独特交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。5）美好的现代城市景观——通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。标杆房企都市综合体的关键词——远见与未来标杆房企都市综合体一如标杆房企企业一样，拥有非凡的远见与独特的见地。标杆房企都市综合体通过多功能的生活方式集成，不仅对当下的城市生活产生影响，并且在相当长的时期内持续深刻地影响着城市的未来发展。标杆房企都市综合体将引领城市新区的发展与升级，成为城市新的生活原点。本案将提升台州城市的发展水平本案为台州带来真正意义上的城市品位和生活品质的升级。商业部分是本案的核心与关键。目录第一部分理解城市第二部分理解项目第三部分项目定位与核心概念第四部分核心创意与广告表现第五部分传播策略与推广计划第一部分理解城市（一）解读台州（二）解读台州人（三）台州房地产市场分析（四）解读城市综合体与城市广场“台州地阔海溟溟，云水长和岛屿青。”

——杜甫

（一）解读台州台州概况台州位于浙江省沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，大陆海岸线745千米，占浙江省的28%，2007年末，全市户籍总人口569.39万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。台州交通较为便捷，海门港历来是对外交往的重要口岸,公元230年最早开通大陆与台湾的航线。当前的台州,已拥有港口、机场、104国道、沿海高速公路，已初步建成海陆空立体交通体系。台州为长三角区域16个城市之一。历史发展脉络络（一）东晋太宁元年年（323）），临海郡辖辖章安、临海海、始丰、宁宁海4县，后后世台州辖境境大致形成。。唐武德五年（（622年）），称海州，，次年改称台台州，以境内内有天台山而而得名，台州州之名自此始始。元至元十四年年（1277），为台州州路。明洪武元年（（1368）），朱元璋改改台州路为台台州府，隶浙浙江行省。清宣统三年（（1911）），八月，辛辛亥革命，九九月台州光复复，成立军政政分府，隶省省军政府。1949年10月10日日，第六专区区改称台州专专区，驻临海海县，辖临海海、黄岩、天天台、仙居、、温岭、三门门、宁海7县县及临海城关关、海门两直直属区。1978年10月，改称称台州地区。。历史发展脉络络（二）20世纪80年代初，台台州市区的两两个区椒江和和路桥都属于于黄岩市。随随后，椒江镇镇从黄岩县独独立出来，成成为县级市，，而当时的椒椒江也只有几几条渔村，几几个码头，1989年，，黄岩也升格格为县级市。。1994年8月22日，，经国务院批批准，撤销台台州地区，设设立地级台州州市，市政府府驻椒江区，，为组合式滨滨海城市。黄黄岩县最富裕裕的路桥镇被被分割出来，，成为台州市市的路桥区，，黄岩市也撤撤市设区。94年行政区区划调整将椒椒江市作为一一个区，黄岩岩市划出路桥桥区后成为黄黄岩区，于是是台州市就分分成了三片，，由于三区中中间有几座海海拔100-200米不不等的小丘陵陵（台州将其其叫做绿心））相隔，因此此现在的台州州是一个独特特的组团型城城市。1999年年，经国务务院批准的的《浙江省省城市化总总体规划》》中把台州州市确定为为浙江省城城市化格局局中的大城城市和一级级经济亚区区中心。历史发展脉脉络（三））2000年年，台州市市委、市政政府提出了了“发展大大工业、开开发大港口口、构筑大大交通、建建设大城市市”的战略略目标，把把台州定位位于繁荣、、文明、优优美的现代代化港口大大城市。2003年年8月15日，台州州市正式加加盟长江三三角洲城市市经济协调调组织，成成为世界第第6大城市市群-上海海城市群的的第16个个成员。2004年年-2020年台州州市第二轮轮规划中，，城市功能能布局将椒椒江发展为为台州市的的政治、经经济、文化化、金融、、科研中心心，以椒北北医化基地地为核心向向东向北发发展临港工工业基地；；将黄岩发发展为台州州市重要的的工业基地地和陆路对对外交通枢枢纽、高山山移民集聚聚地及区级级副中心区区；将路桥桥发展为区区域性商贸贸中心、以以机电产品品为主的综综合工业区区块；绿心心发展为生生态休闲中中心；将位位于东部沿沿海地区的的滨海工业业区规划为为未来台州州市的工业业新城、城城市新区。。05年综合合竞争力位位居全国大大中城市第第35位、、07年十十大最富幸幸福感城市市中名列第第6位。台州经济与与消费水平平2007年年，全市实实现生产总总值1722.89亿元，按按可比价格格计算，比比2006年增长14.5%。全市人人均生产总总值为30385元元，比2006年增增长13.5%，突突破4000美元大大关，达4162美美元。根据台州市市2007年国民经经济和社会会发展统计计公报，台台州市城镇镇居民人均均可支配收收入为20942元元，增幅为为10%；；农村居民民人均纯收收入为8331元，，增幅为13%。台台州市城镇镇居民的恩恩格尔系数数34.6%，农村村居民的恩恩格尔系数数34.5%。截至2007年底，，台州市城城镇居民家家庭每百户户拥有汽车车16辆，，农村家庭庭每百户拥拥有汽车7辆。“温台模式式”的创始始者台州是股份份制经济的的发源地，，是中国当当前两大经经济模式之之一的“温温台模式””的创始者者。（温台台模式是指指在中国的的经济体制制改革和经经济发展进进程中通过过需求诱致致型和大胆胆超前的局局部经济体体制改革所所形成的一一种区域经经济社会发发展模式。。）共同同点点：：温温州州、、台台州州共共处处浙浙江江沿沿海海，，海海上上相相望望、、陆陆上上相相邻邻，，在在80年年代代初初共共同同特特征征是是生生活活贫贫穷穷、、交交通通不不便便、、工工业业落落后后，，因因此此有有人人形形象象比比方方他他们们是是一一对对““赤赤手手空空拳拳又又胆胆大大妄妄为为的的孪孪生生兄兄弟弟””。。不同同点点：：民民营营经经济济的的发发展展初初期期不不相相同同，，温温州州的的组组织织形形式式是是以以个个体体私私营营为为主主，，而而台台州州则则是是以以股股份份合合作作为为主主；；温温州州靠靠贸贸易易起起家家，，而而台台州州是是靠靠工工业业起起家家。。以民民营营企企业业为为主主的的台台州州经经济济从上上世世纪纪80年年代代起起，，台台州州靠靠““机机制制转转型型””的的先先发发优优势势，，经经过过20余余年年的的艰艰苦苦创创业业，，逐逐步步发发展展形形成成了了以以制制造造业业为为基基础础的的民民营营中中小小企企业业群群。。分析析台台州州企企业业走走过过的的路路，，可可以以归归结结为为三三个个阶阶段段：：生生产产经经营营期期、、品品牌牌经经营营期期和和资资本本经经营营期期。。现现在在台台州州企企业业处处于于这这三三个个阶阶段段的的都都有有。。这这其其中中，，处处于于品品牌牌经经营营期期的的居居多多，，这这些些企企业业正正处处于于产产业业提提升升阶阶段段，，上上市市正正是是企企业业寻寻求求创创新新的的一一个个主主要要推推动动力力。。当前台州全市市有各类企业业5万多家，，其中私营企企业3.7万万家，约占70%。台州企业上市市情况台州目前已经经拥有11家家上市公司，，除海正等3家外，其余余8家均为民民营企业。由于历史原因因，大多数企企业从事的都都是“小工业业”，企业对对资金的需求求也不太强烈烈，另外台州州民间借贷比比较发达，所所以民营企业业上市的数量量不仅比杭州州、宁波少很很多，比相邻邻的绍兴也要要少。目前，进入上上市程序的企企业有20多多家；而处于于准备阶段的的也有二三十十家。这其中中，民营企业业是“主力军军”。很多民民营企业都希希望把企业做做大做强，考考虑上市的企企业越来越多多。台州十十大产产业10大大支柱柱产业业———电力能能源、、汽摩摩配件件、医医药化化工、、家用用电器器、塑塑料模模具、、服装装机械械、水水泵阀阀门、、工艺艺美术术、新新兴材材料、、鞋帽帽服装装等。。科技部部公布布了2007年年国家家火炬炬计划划重点点高新新技术术企业业名单单，包包括银银象在在内的的台州州市16家家企业业榜上上有名名，新新增数数量再再创历历史新新高。。至此此，台台州市市累计计拥有有国家家火炬炬计划划重点点高新新技术术企业业61家，，其中中医药药化工工行业业21家、、机电电行业业13家、、缝制制设备备行业业7家家、新新材料料行业业10家、、汽摩摩及配配件行行业5家，，其他他行业业5家家。台州九九大先先进制制造业业基地地中国微型家家用轿轿车之都，，年产产30万辆辆，国国内市市场占占有率率达10%。中国摩托车车之都，，生产产规模模达220万辆辆，国国内最最大的的摩托托车及及配件件生产产基地地。中国医药之都，年年销售产产值350亿元元，亚太太的"药药谷"。。中国缝纫机之都，年年销售产产值达120亿亿元，出出口创汇汇5亿美美元，工工业缝纫纫机占世世界市场场的50%，家家用多功功能缝纫纫机占世世界市场场的10%。中国模具之都，成成为中国国最大的的模具制制造中心心，出口口占中国国的20%左右右。中国塑料制品品之都，年年产值500亿亿元，原原料消耗耗占中国国的1/6，建建成国内内一流的的塑料原原料及制制成品交交易中心心和中国国较有影影响力的的塑料研研发中心心。中国工艺礼品品之都，年年产值达达600亿元，，出口创创汇10美元，，居中国国首位。。中国阀门之都，产产量占世世界市场场的10%，成成为全球球水暖配配件生产产采购基基地。中国罐头食品之都，成为为国内最大大的罐头食食品加工基基地，桔子子罐头占世世界市场50%以上上。台州城市现现状描述台州已基本本构建起了了一座大城城市框架，，但大台州州的城市知知名度不高高，当前三三区自成体体系、分散散发展。椒江区核心心区形象虽虽日益显现现，但龙头头带动作用用不够明显显。中心商务区区的城市功功能有待强强化和完善善。台州城市文文化功能建建设滞后。。城市发展规规划示意图图台州市三区区比较总表表椒江区黄岩区路桥区地理概况台州市政府驻地，位于台州湾内椒江入海口，东濒东海，北界临海，西、南分别与台州市黄岩区、路桥区两城区毗邻，是浙江东部的海上门户。全区总面积280平方公里东界椒江区、路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉县，北连临海市，全区总面积988平方公里地处温黄平原腹部。全区总面积274平方公里人口48.94万58.77万43.3万区域概况政治、经济、文化、金融、科研中心、临港工业基地重要的工业基地和陆路对外交通枢纽区域性商贸中心生产总值2007年，椒江区生产总值234.42亿元，比上年增长12.5%。2007年，黄岩区全年生产总值165.52亿元，比上年增长13.5％。

2007年，路桥区全年生产总值237.5亿元，比上年增长14.3%。

支柱产业医药、化工、服装机械、电器产业等四大支柱产业塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业塑料制品与通运输设备制造业等两大支柱产业（以上均为为2007年数据））续上表工业企业2007年，全区年主营业务收入500万元及以上工业企业家数达到432家，完成工业总产值386.72亿元。2007年，全区年主营业务收入500万元及以上工业企业家数已达667家，完成工业总产值244.20亿元。2007年，全区年销售收入500万元以上非国有工业企业619家，完成工作总产值392.8亿元。工业总产值超亿元企业有93家，实现工业总产值270.3亿元；产值超10亿元企业增至5家。代表企业上市企业一家（浙江海正药业股份有限公司）、缝纫器材行业有飞跃集团有限公司、宝石缝纫机有限公司、杰克控股集团有限公司，医药行业有海正药业股份有限公司、浙江中贝九洲集团有限公司，以及以星星集团为代表的电器公司。上市企业一家（腾达建设集团股份有限公司）、以公元塑业集团有限公司为代表的塑料模具。以吉利、吉奥汽车有限公司为代表的汽车制造业。台州中心城城区台州经济开开发区的西西区块是台台州的中心心城区，也也是台州市市政府所在在地，将打打造成商务务中心，分分为中央商务区区、东商务务区、西商务区。中央商务区区目前正在规规划中。中央商务区区主要分为为三大功能能区块：商商务区块、、公寓区块块、公共空空间区块。。商务务区区的的发发展展目目标标：：一一是是建建设设成成为为具具有有活活力力的的商商务务中中心心，，二二是是建建设设成成为为具具有有魅魅力力的的城城市市形形象象中中心心，，三三是是建建设设成成为为富富有有吸吸引引力力的的城城市市生生活活焦焦点点。。东商商务务区区东商商务务区区是是商商务务中中心心中中最最早早规规划划与与发发展展起起来来的的，，是是台台州州市市中中心心区区域域的的核核心心商商业业中中心心。。东商商务务区区内内用用地地布布置置根根据据商商务务区区的的整整体体功功能能定定位位，，北北侧侧东东西西转转角角为为金金融融用用地地，，西西侧侧沿沿河河为为办办公公用用地地，，西西南南角角为为旅旅馆馆用用地地，，东东侧侧为为高高档档公公寓寓用用地地。。东东商商务务区区中中部部则则为为商商业业服服务务用用地地，，包包括括商商场场、、文文化化娱娱乐乐、、餐餐饮饮等等用用地地。。如今，台州东东商务区已经经进驻世纪联联华超市，欧欧美雅国际家家具城，ITAT百货等等零售企业，，工商银行、、农业银行、、招商银行等等金融企业，，另有多幢写写字楼以及公公寓。西商务区本项目处于西西商务区，是是其主体部分分。西商务区是以以文化特色步步行街区为主主题，由休闲闲、购物、餐餐饮、文化娱娱乐等商业形形态组成，西西商务区由AB区、C区区、D区和E区四部分组组成。西商务区的方方向发展：这这里是今后市市民到中心区区购物、消费费的首选。其其辐射和影响响半径不仅仅仅局限于开发发区和台州市市区，而包括括整个台州，，所有到台州州来办事的人人员和旅游的的团队都会被被吸引到西商商务区来。台州城市发展展需要都市综综合体依照台州城市市规划，台州州城市的中心心位于经济开开发区，目前前东商务区已已呈现了崭新新的面貌，中中央商务区与与西商务区正正在紧锣密鼓鼓地建设中，，台州亟需一一座能代表城城市的建筑来来代言城市的的未来。参照国外经验验，都市综合合体，是现代代城市经济资资源集约化的的体现，是一一个城市现代代化的象征与与标志，不仅仅有现代建筑筑群，更聚集集着财力雄厚厚的企业。显显而易见，都都市综合体的的选址与建设设必然与城市市经济结构和和布局密切相相关。（二）解读台台州人“性格决定命命运。”法国国经济学家佩佩雷斯特经过过半个世纪的的研究宣称：：“精神气质质在一个地区区的发展中起起着关键的作作用。”走向世界的台台州人改革开放以来来，富有远见见的120多多万台州人走走南闯北，艰艰苦创业，搏搏击在商海大大潮中。如今今在外创办企企业3万多家家，年销售总总额2700多亿元。同时，还有30多万台州州籍海外侨胞胞、港澳台同同胞以及一大大批学有所成成、德高望重重的专家学者者和在各行各各业崭露头角角的青年才俊俊。他们就像青藤藤一样，枝繁繁叶茂，充满满活力，藤蔓蔓遍及天涯海海角，根须却却深深植埋于于台州这块肥肥沃的土地上上，不忘桑梓梓，致力于家家乡建设，为为台州经济社社会发展作出出了重要贡献献。台州人的个性性——大气与与包容台州人对产业业理解力源自自于他们的大大气和包容，，骨子里有一一种对国际商商业文化的高高度认同和包包容。台州商人从磨磨豆腐、修鞋鞋子等一些最最低端的生意意切入，但他他们能很快地地按照经济的的发展而实现现产业升级。。原来磨豆腐腐的现在造高高楼，原来修修鞋子的现在在生产缝纫机机，原来用自自行车带客挣挣钱的现在造造汽车，原来来捕鱼的很可可能正在造远远洋海轮。台州人的个性性——硬气与与诚信硬气是台州人人的标签，鲁鲁迅就因怀念念柔石赞扬过过台州人的这这种气度。台台州商人以历历史继承下来来的“硬气””遗产，在市市场经济中敢敢于碰硬。没没有资源，就就拆解全国乃乃至全球的废废旧设备；没没有金融支撑撑，就自己成成立银行；没没有畅达的交交通，就挖山山打洞。有人说说，台台州的的地形形构造造，就就像一一个开开放的的容器器，在在这里里承接接得最最多的的是台台风，，因此此人与与人之之间必必须团团结、、互助助、诚诚信，，才可可能抗抗击台台风的的危害害。台州百百姓历历来就就有““打硬硬股””的传传统，，大家家合作作造船船下海海，生生死与与共，，责任任清晰晰，利利益共共享。。改革革开放放后，，台州州人第第一个个实现现股份份制，，并成成为台台州经经济发发展的的主要要制度度优势势。台台州民民间金金融发发达，，并有有序运运作，，这就就需要要极强强的诚诚信意意识作作为保保证；；台州州民营营商业业银行行运作作得如如此完完美，，靠的的就是是这种种诚信信。“台州州式精精明””其实，，台州州人有有北人人之刚刚也有有南人人之柔柔，有有硬气气不假假，但但同样样不缺缺少精精明。。台州州人的的性格格是刚刚柔相相济的的。台州人人形容容一个个人精精明，，有一一句话话———“好好像七七世人人一样样”，，什么么是七七世人人呢，，就是是投胎胎了七七次做做了七七回人人，这这不是是人精精是什什么。。但台台州州人人的的精精明明跟跟上上海海人人的的精精明明有有所所区区别别，，台台州州人人给给人人的的感感觉觉通通常常是是木木讷讷憨憨厚厚诚诚恳恳朴朴实实，，不不像像上上海海人人一一样样，，一一脸脸精精明明相相，，让让人人一一看看先先有有几几分分防防备备之之心心。。台台州州人人貌貌似似忠忠厚厚，，实实际际上上肚肚子子里里是是九九曲曲回回肠肠，，暗暗地地里里算算盘盘珠珠子子拨拨得得比比谁谁都都快快，，赚赚起起钱钱来来不不讲讲套套路路，，既既擅擅长长于于空空手手套套白白狼狼，，在在生生意意场场上上又又能能攻攻善善守守。。如如此此长长袖袖善善舞舞，，腰腰包包不不鼓鼓才才怪怪。。首创精神善于首创，，这是台州州人特有的的特征。从从无到有，，是首创。。台州人打破破常规地走走了一条曾曾经不被允允许走的路路：他们合合股，他们们自办银行行，他们造造车，他们们自创品牌牌……全国第一家家经工商注注册的股份份合作企业业诞生在台台州，台州州人创造了了全国瞩目目的“台州州现象”。。台州获得得了中国地地方政府创创新奖。台台州农民自自己造汽车车、造轮船船，属全国国少有。台台州目前已已经被国家家列为民营营经济创新新试验区。。大隐隐于市市的台州阔阔佬台州有句老老话“钱财财勿可露白白，露白就就要赤脚””。有钱““没事偷着着乐”多好好，何必大大张旗鼓惟惟恐天下人人不知，台台州的有钱钱人大多抱抱着这样的的想法。所以，台州州民间多藏藏龙卧虎之之人，除了了几个摆得得上大台面面的大富翁翁，隔三岔岔五在媒体体上露露脸脸，更多的的是像隐士士一样的阔阔人，生活活方式与常常人无异，，一般不会会显派头做做冤大头的的。他们不不在乎花钱钱请客，请请客图的是是乐子，而而不是一掷掷千金地去去显摆给别别人看。小结台州是改革革开放后第第一批发展展富裕起来来的新型组组合型沿海海城市，极极富活力。。——这是一一座有远见见的城市台州人对于于事业高瞻瞻远瞩，极极具远见，，且大气诚诚实、勤劳劳肯干，富富有首创精精神。——这是一一群有远见见的人民（三）台州州房地产市市场分析总体概述椒江区块黄岩区块路桥区块温岭区块台州城市复复合体台州商业市市场台州房地产产市场发展展概述时间已完成开发投资商品房屋施工面积商品房屋竣工面积商品房销售面积销售额06年101.47亿元比上年下降12.6%1238.32万平方米比上年增长6.8%188.92万平方米比上年下降37.9%259.72万平方米比上年增长40.9%122.74亿元比上年增长59.4%07年95.73亿元比上年下降5.7%1286.12万平方米比上年增长3.9%，231.88万平方米比上年增长22.7%281.33万平方米比上年增长8.3%143.52亿元比上年增长16.9%08年1-6月67.45亿元，同比增长36.6%1192.88万平方米同期增长10.2%105.3463万平方米同期增长314.4%133.69万平方米同期增长28%69.16亿元同期增长25%分析——2006年房地产2006年年，在政府府控制房价价、调整住住房结构、、加强土地地控制、信信贷控制的的宏观背景景下，房地地产市场面面临严峻考考验，但总总体呈理性性发展态势势。06年新开开工面积理理性减小，，竣工面积积锐减，施施工进度放放缓。由于于前几年台台州市商品品房的持续续热销，房房地产企业业购置土地地较多，近近年陆续开开发施工，，施工面积积延续去年年的增长态态势呈惯性性增长。房屋竣工面面积为188.91万平方米米，同比下下降37.9％，为为房屋施工工面积的15.2%，说明开开发商受宏宏观调控的的影响，放放缓了项目目施工进度度。06年房价价基本稳定定，市场开开始分化。。三季度全全市商品住住宅平均销销售价格为为4509元/平方方米，比去去年同期价价格略有上上涨。主要要是受新政政影响，加加之市场竞竞争日趋激激烈。但别别墅、排屋屋类房屋销销售一路看看好，出现现了供不应应求现象。。分析析————2007年房房地地产产《物物权权法法》》的的出出台台、、““清清算算””土土地地增增值值税税、、叫叫停停““分分期期拿拿证证、、””一一年年内内6次次加加息息、、第第二二套套房房政政策策出出台台，，07年年的的房房地地产产注注定定是是动动荡荡的的一一年年。。从成成交交量量看看，，07年年1-6月月，，台台州州市市商商品品房房销销售售呈呈现现出出平平缓缓下下降降的的态态势势；；而而到到7月月以以后后，，商商品品房房销销售售开开始始呈呈现现升升温温的的态态势势；；10月月以以后后，，全全国国各各地地的的楼楼市市交交易易量量普普遍遍受受第第二二套套房房贷贷首首付付及及央央行行加加息息的的政政策策影影响响而而受受挫挫，，台台州州楼楼市市也也遭遭遇遇了了““寒寒流流””。。从房价上上看，涨涨幅逐季季加速上上扬，缓缓缓攀升升。据统统计，1-3季季度，市市区房屋屋销售价价格累计计上涨4.2%，涨幅幅同比加加快2.3个百百分点。。其中，，住宅商商品房价价格同比比上涨4.4%，二手手房价格格同比上上涨6.1%。。而从分分季度房房屋销售售价格同同比情况况看，一一季度上上涨2.0%，，二季度度上涨4.2%，三季季度上涨涨6.5%，涨涨幅呈现现逐季加加速上扬扬态势。。特别是是台州经经济开发发区，香香格里拉拉花园等等个别楼楼盘的均均价已突突破万元元“大关关”。分析———2008年房地产产在国内部部分城市市因各种种因素而而处于房房地产低低迷期时时，因住住房建设设规划及及市民对对改善居居住条件件的刚性性需求，，台州楼楼市总体体上依然然保持了了平稳发发展的势势头。上半年全全市房屋屋施工和和竣工面面积仍保保持着惯惯性增长长。据统统计，上上半年全全市房屋屋施工面面积1192.88万万平方米米，同比比增长10.2％，其其中新开开工面积积217.38万平方方米，同同比增长长25.5％；；上半年年全市房房屋竣工工面积105.34万万平方米米，同比比增长314.1％，，其中住住宅81.42万平方方米，同同比增长长262.7％％。今年上半半年，受受股市震震荡和通通货膨胀胀的影响响，部分分社会资资金向房房地产转转移，台台州市房房地产市市场表现现比较活活跃，其其中中小小套型住住宅交易易尤为旺旺盛。据据统计，，今年上上半年，，全市共共完成商商品房销销售面积积133.69万平方方米，同同比增长长28％％。其中中住宅销销售面积积117.68万平方方米，同同比增长长31.2％；；90平平方米以以下住房房销售面面积21.46万平方方米，同同比增长长129.9％％。房价价基本保保持稳定定。近阶段段台州州房地地产表表现（（1））①台州州房产产市场场相对对缺乏乏精品品楼盘盘，虽虽然已已经存存在开开元··云顶顶佳苑苑、香香格里里拉等等定位位高端端的楼楼盘，，但是是其他他注重重建筑筑品质质、环环境绿绿化规规划优优良、、物业业管理理完善善、配配套设设施健健全的的楼盘盘乏善善可陈陈，台台州高高端的的建筑筑产品品类型型有一一定的的市场场空间间。②目前前台州州市场场上高高层供供应量量持续续增大大，住住宅空空置率率较高高，整整个市市场容容量何何时饱饱和较较难判判断，，存在在相当当程度度上的的威胁胁，消消费更更趋理理性，，市场场需求求受到到抑制制，空空置增增量偏偏大。。目前前，房房地产产市场场投机机性需需求基基本消消失，，因拆拆迁引引起的的“被被动型型”需需求锐锐减，，自住住性需需求已已成为为市场场主导导，成成交面面积放放缓。。③政府宏观观调控的执执行比较到到位，台州州房价理性性略微上升升，为今后后的房市健健康发展创创造了温暖暖的空间。。期房价格格基本稳定定，主要是是因成本升升高和新政政影响。去去年下半年年以来高端端品质住宅宅和别墅、、排屋类房房屋销售一一路看好，，出现了供供不应求现现象，造成成期房价格格有较大的的提高，拉拉动台州市市商品房平平均价格的的上扬。近阶段台州州房地产表表现（2））④局部地区区结构矛盾盾依然突出出。一是部部分地区如如温岭房价价仍高位运运行，温岭岭市均价在在9000元/平方方米，个别别楼盘平均均销售价格格达13000元/平方米且且供不应求求。城镇房房价与家庭庭收入比比比值偏大；；二是部分分县（市、、区）商品品房供大于于求，供需需矛盾相当当突出；三三是空置率率增加。⑤房地产投投资将缓慢慢回落，房房地产开发发投资外移移。开发延延后效应的的影响下，，从当前形形势及土供供应总量等等情况分析析，下半年年及明年房房地产投资资将呈缓慢慢回落形势势。⑥期房价格格有所攀升升，现房价价格基本稳稳定。主要要是因成本本升高和新新政影响，，去年下半半年以来高高端品质住住宅和别墅墅、排屋类类房屋销售售一路看好好，出现了了供不应求求现象，造造成期房价价格有较大大的提高，，拉动我市市商品房平平均价格的的上扬，而而现房价格格保持稳定定。同时由由于居民住住房消费趋趋于理性以以及开发商商对销售市市场定位变变化，房地地产市场竞竞争规律和和价值规律律开始发挥挥作用，土土地获得的的难度和成成本加大，，房价也由由原来的普普遍上涨，，逐步转为为因商品房房的区位、、品质、环环境及配套套设施等差差异，而出出现了消费费受众细分分和销售价价格的差异异。椒江房地产产市场概述述椒江属新城城，工业发发展较晚，，房地产基基础较薄弱弱。但近几几年来，随随着台州市市行政中心心的迁移，，市区配套套设施的完完善，其房房地产发展展势头逐步步增高。椒江区住宅宅开发主要要归分为三三个阶段：：第一阶段段：前期单单位房；第第二阶段：：中期商品品房；第三三阶段后期期高档商品品房：代表表楼盘有香香格里拉、、云顶佳苑苑、万家华华庭。经济济开发区已已成为近几几年的高尚尚楼盘的聚聚集地。椒江房地产产市场区块块分析椒江旧城区区块商业中心、、居住中心心以及人气气聚集中心心。椒江市政府府所在地，，椒江市主主要机关单单位及金融融机构都在在本区域，，开发时间间较早，居居民认同度度高。区域内以老老小区为主主，此区域域新开发小小区比较少少。台州经济开开发区台州市政府府所在地，，城市建设设先规划再再建设，市市区配套设设施完善，，生活环境境较好。近几年，台台州主要高高档小区都都集中在此此区域。洪家区块区域内以家家庭工业为为主，经济济水平与其其他乡镇相相比较具有有优势。区域离台州州经济开发发区非常近近，在台州州市整体规规划中，此此区块中的的土地是用用以居住使使用的。此此区块未来来发展潜力力比较大。。此区域尚处处在开发中中，配套不不完善是此此区块目前前最大的劣劣势。下陈区块区域内环境境较差，存存在着大量量的工厂，，不适宜居居住。此区域在未未来规划中中，土地被被用于工业业用地，因因此发展前前景不大。。三甲区块块农业区，，中小规规模开发发；章安-前前所区块块属椒北地地区，与与市政府府隔江相相望。交交通不方方便。配套实施施相对不不完善。。椒江住宅宅市场分分析据调查统统计，椒椒江两年年内总体体供应量量至少在在4000套以以上。目目前，椒椒江区内内主要的的高价楼楼盘以万万家华庭庭、香格格里拉、、西锦御御园这三三个楼盘盘为主，，万家华华庭和香香格里拉拉是纯高高层项目目，而西西锦御园园由排屋屋和小高高层组成成。高价价是它们们的共同同点。万万家华庭庭、香格格里拉与与本案的的位置较较近，都都处在开开发区的的核心地地段。但但这两个个楼盘因因为开盘盘时间较较早，目目前在售售房源不不多。目前在售售楼盘中中，产品品形态以以高层、、小高层层为主，，少量别别墅、排排屋、单单身公寓寓。车位配比比基本达达到了1：1，，由于台台州市经经济发达达，业主主对车位位的需求求很大。。从景观设设计上来来看，中中心集中中景观成成为大中中型已建建和再建建楼盘的的共同选选择，几几乎每个个楼盘都都设计有有中心景景观。从建筑风风格上来来看，目目前在售售房源的的建筑风风格基本本以新古古典主义义为主和和现代主主义风格格为主，，与标杆杆房企的的杭州绿绿园的建建筑风格格极为相相似。从内部配配套上来来看，基基本每个个楼盘都都有设置置会所。。从户型上上来看，，三房两两厅成为为市场主主力户型型，主力力面积130-140㎡。四四房户型型180㎡是上上限，据据调查显显示，台台州人比比较喜欢欢大厅小小房型。。从推广主主题上来来看，地地理位置置、区域域位置是是此区域域内楼盘盘主打卖卖点。从从新明半半岛的““完美生生活新标标杆”到到万家华华庭“台台州地标标俯邸””，无一一不是在在选出处处于台州州经济开开发区，，紧邻市市政府的的区域位位置。黄岩住宅宅市场分分析黄岩区2007年已开开工面积积91.1万平平方米，，规划待待建41.52万平方方米。从从以上推推算，今今年年内内总体供供应量大大约在6000套（按按150平米每每套计算算），其其中小高高层、高高层供应应量在4600套左右右（占75％左左右）。。目前黄岩岩市场上上各类产产品形态态较为齐齐全，有有多层、、小高层层、高层层，排屋屋、别墅墅，单身身公寓等等，且各各类产品品推陈出出新，如如君悦华华庭的复复式景观观公寓、、凯亚城城公寓及及日月城城是四层层花园洋洋房等均均显示出出了当地地较高的的开发水水平。黄岩区今今年上半半年推出出的新房房较多，，推量也也非常大大，其中中御景华华庭开盘盘就推出出1000多套套，而凯凯亚城、、上海花花园的推推量都在在300套左右右。从户户型上来来看，三三房两厅厅成为市市场主力力户型，，主力面面积120-140㎡㎡。从销售情情况来看看，新楼楼盘均销销售了60%以以上。在在价格方方面，集集中在5500-6000元元/㎡。。路桥住宅宅市场分分析目前，路路桥区在在售楼盘盘的体量量不大。。下半年年，翡翠翠花园、、国际塑塑料城、、泊盛桃桃源这三三个楼盘盘将会推推出二期期。路桥区在在售楼盘盘（高层层、小高高层）单单价在4000-5000左左右。国国际塑料料城的精精装修酒酒店式公公寓是路路桥区首首个精装装修楼盘盘，开盘盘预计价价格在10000元左左右（包包含精装装修），，泊盛桃桃源二期期的联排排初步定定价在300-400万/左左右。从户型上上来看，，三房两两厅依然然是市场场的主力力户型，，主力面面积120-150㎡㎡。从推广主主题上来来看，地地理位置置、山水水自然环环境是区区域内楼楼盘主打打卖点。。温岭市区区域概述述温岭兼得得山海之之利，素素以“鱼鱼米之乡乡”著称称。被誉誉为“中中国果蔗蔗之乡””、“中中国高橙橙之乡””、“中中国大棚棚西瓜之之乡”、、“中国国大棚葡葡萄之乡乡”和““虾仁王王国”。。另外，，温岭还还有“中国水水泵之乡乡”、““中国小小型空压压机之乡乡”之称。2007年，全全市实现现生产总总值410.9亿元（（比台州州市的三三区都要要高出将将近一倍倍），比比上年增增长13.8﹪﹪；财政政总收入入41.9亿元元，增长长25.5﹪，，其中地地方财政政收入20.4亿元，，增长29.1﹪；城城镇居民民人均可可支配收收入22326元，农农民人均均纯收入入9367元。。社会经经济综合合发展指指数、县县域经济济基本竞竞争力和和城市创创新能力力分别居居全国百百强县市市34位位、14位和6位。温岭住宅市场场分析目前温岭可售售房源不多，，处于供不应应求的局面。。在售楼盘主要要以目前温岭岭最高档的楼楼盘玫瑰湾和和开元蓝庭院院为主，玫瑰瑰湾主要以别别墅为主，而而开元蓝庭院院则以高层为为主，都是毛毛坯产品。从内部配套上上来看，温岭岭高端楼盘和和中端楼盘都都有较强的配配套意识，其其配套设施主主要有会所、、游泳池、网网球场等。从户型上来看看，玫瑰湾主主要以独栋320㎡、双拼别墅320㎡左右、、叠层豪华公寓130-220㎡㎡。开元蓝庭庭院以90㎡㎡左右的二室室二厅二卫的的经济户型为为主。从价格上看，，玫瑰湾独栋栋别墅700－1500万/栋、双双拼680-700万/栋、豪华公公寓130－220万万/套。开元元蓝庭院均价价9700元元/㎡。从推广主题上上来看，玫瑰瑰湾为了符合合其高端特性性，主打卖点点是身份。而而开元蓝庭院院则以山水自自然环境、地地理位置等作作为其推广主主题。台州目前城市市复合体项目目项目名称建筑类型车位比建筑风格主力户型价格市场现状凤凰铂金广场（椒江）4幢20-29层高层1：0.6现代主义35-140㎡6500元/㎡08年6月15日住宅开盘，价6500元/㎡，售罄；08年6月28日商业开盘时间，均价：2层16000元/平方米、3层10000元/平方米；目前剩、余11套台州国际塑料城（路桥）市场、酒店式公寓、住宅2018个（市场区1650个，住宅区368个）现代主义挑高5米的精装复式户45-50㎡（两室两厅两卫）商铺：15000元/㎡酒店式公寓：预计10000元/㎡（包含精装修）一期商铺08年5月23日，共推出600多套，只剩十几套，均价15000元/㎡；酒店式公寓08年8月-9月开盘，预计10000元左右；住宅将于09年1月左右开盘，价格未定。分析目前台州市场场内真正的综综合项目很少少，台州国际际塑料城是较较大的项目之之一。而椒江江区内综合体体项目显得比比较缺乏。产品类别：凤凰铂金广场场以高层为主主，有三层沿沿街底商；而而国际塑料城城具有市场，，酒店式公寓寓，住宅，是是比较完整的的一个建筑综综合体。但只只是对自身资资源的整合，，没有很强的的聚集力。建筑风格：台州现有的综综合体项目以以现代主义风风格为主。户型：目前在售的综综合体项目中中，酒店式公公寓户型面积积在45-50㎡之间，，住宅面积最最大也只有140方。价格：商铺售价在15000-16000元/㎡之间间，而住宅售售价凤凰铂金金广场在6500元/㎡㎡，而国际塑塑料城的酒店店式公寓为精精装修，预计计价格在10000元/㎡。销售：两个项目均在在上半年开盘盘，其去化率率都相当好。。其中，凤凰凰铂金广场先先推住宅部分分，现已售罄罄；而国际塑塑料城先推商商铺，销售情情况也不错。。营销推广项目名称广告语定位语主诉求点户外通路凤凰铂金广场（椒江）共享大都市核心商圈/1.地段（解放南路和中山西路交叉口）2.全新的商业规划（名店街）解放路项目现场的围墙广告台州国际塑料城（路桥）酒店公寓广告语：星级酒店式·MINI精装复式公寓精装复式酒店1.台州国际塑料城唯一精装复式公寓2.星级式酒店公寓（浙江首家五星级酒店缔造者南苑集团投资）在路桥通往椒江和温岭的路上竖有广告牌椒江市中心解放路上大型广告牌重视“地段””诉求、户户外广告为最最重要的推广广手段。结论椒江、黄岩、、路桥三区、、温岭市场上上都没有出现现真正意义上上的城市综合合体，房产产品营造水平平仍赶不上城城市的发展速速度。高层住宅产品品上，外立面面虽然与标杆杆房企第一代代高层产品相相似，但其营营造理念、服服务价值等尚尚未达到高端端水平。台州商业现状状椒江老城区商商业台州经济开发发区（新区））商业老区商业台州老区商业业以解放路与与中山路为主主轴线向四周周辐射，解放放路与中山路路是当地最繁繁华的传统商商业街。20世纪90年年代末期，随随着椒江新城城的开发，形形成了一条新新城商业街，，即钟楼商业业街。老区商商业现现状以临街街商铺铺为主主，有有部分分品牌牌零售售店。。处于解解放路路的锦锦江百百货为为椒江江最早早的成成规模模的百百货商商场，，经营营状况况一般般，车车位存存在明明显不不足。。餐饮在在老商商业区区较集集中，，主要要分布布在解解放路路与江江滨路路上，，经营营状况况较好好。椒江的的休闲闲娱乐乐业比比较发发达，，主要要有锦锦凤凰凰KTV、、百度度酒吧吧、A8、、姗娜娜娜足足道松松骨等等品牌牌主要要分布布在江江滨路路沿线线与市市府大大道沿沿线。。周边边区域域来椒椒江消消费的的也较较多。。椒江的的家电电数码码品牌牌主要要有苏苏宁电电器、、国美美电器器、国国商电电器，，以及及颐高高数码码广场场、通通达数数码，，其中中国商商电器器与通通达数数码为为本土土品牌牌。新区商商业西商务务区、、东商商务区区与中中央商商务区区的规规划建建设规规模如如下：：由上表表可以以看出出，东东西商商务区区与中中央商商务区区的商商业面面积非非常大大，存存在过过剩的的可能能性（（相对对于椒椒江区区40余万万人口口而言言），，实际际上这这一点点已经经在基基本建建成的的东商商务区区表现现出来来，据据台州州市粮粮食与与贸易易局贸贸易市市场处处相关关负责责人介介绍，，截至至2006年底底，台台州三三区商商业空空置面面积为为18万平平方米米，其其中绝绝大部部分分分布在在开发发区。。新区商商业分分布新区商商业现现状名称建筑面积(万㎡)租金（元/㎡/月）主要商家出租率交房时间备注万家灯火41-3层:平均约1.7元;4-6层:计划整体出租1元世纪联华、肯德鸡、上岛咖啡50%2003年物业产权为开发商所有第一时间广场3.51层1.5元，2层0.9元，3层0.6元招商银行63%2003年全部出售，开发商10年返租，5%税后回报台州购物中心31层1.5元，2层1.3元，3层0.7元欧美雅国际居广场70%2005年全部出售，开发商8年返租巨鼎广场31层2元，2层以上1元零星小商家30%—全部出售，小业主自主出租鑫泰广场3.31层2元，2层1.3元家乐居市场（装饰材料市场）60%2004年一层沿街部分出售，其余未售，开发商自己经营总结台州商商业分分布较较散，，缺乏乏集购购物、、餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲为一一体的的都市市综合合体，，这也也是当当前台台州的的空白白点。。新区商商业虽虽然目目前经经营状状况不不佳，，但是是台州州市政政府近近期建建设的的重点点区域域。政政府支支持力力度大大，可可争取取为本本案商商业创创造各各种有有利条条件。。但基本本成型型的东东商务务区商商业经经营状状况不不佳，，整个个开发发区的的商业业规划划面积积过大大，区区域商商业氛氛围5年内内难以以形成成，影影响本本案的的招商商工作作，增增加运运营难难度。。（四）解读读城市综合合体与城市市广场1、城市综综合体源起、背景景、产生、、发展实践案例定义、特征征、功能发展优势本项目属性性之一在城市综合合体中，那那些相对于于其所在的的整个城市市来说，具具备唯一性性、地标性性、核心性性、国际性性、稀缺性性的城市综综合体，我我们更精确确地称之为为“都市综综合体”。。由于本案具具备都市综综合体的五五个特点，，因此，我我们将其定定位为“都都市综合体体”。2、城市广广场定义发展史分类本项目属性性之二本案属于于商业广广场由于商业业广场集集百货、、潮流、、大型专专业点及及零售业业态的旗旗舰店为为一体的的大型组组团式商商业“SHOPPINGMALL”，因因此商业业广场的的建设有有利于提提升城市市的档次次，加快快城市的的开发建建设进程程，推进进地区开开发建设设，推动动整个区区域的经经济和社社会发展展。商业广场场将提供供购物一一站式、、服务一一站式的的体验购购物场所所，集百百货、潮潮流、大大型专业业点及零零售业态态的旗舰舰店为一一体，为为市民提提供购物物、休闲闲、娱乐乐、美食食、康体体、商务务等适合合多层次次大众化化服务。。从而使使市民在在广场内内实现购购物休闲闲一站式式。第二部分理理解项项目（一）项目目概况（二）标杆杆房企第二二代城市公公寓（三）客户户分析（四）价值值梳理（一）项目目概况项目整体名名称：浙能能标杆房企企·玉兰广广场住宅部分名名称：浙能能标杆房企企·玉兰花花园地理位置：：项目位于于台州市经经济开发区区内，东至至中心大道道，南至规规划西商纬纬一路，西西至学院路路，北至规规划西商纬纬二路。台台州市经经济开发区区是台州市市政治文化化中心，是是城市新的的核心商务务区和商圈圈。◆占地面积积：211亩◆用地性质质：商业、、办公、住住宅◆土地出让让年限：商商业办公40年，住住宅70年年◆总建筑面面积：288600平方米其中：商业业≤92400平方方米办公≤65800平平方米住宅≤130400平方米◆容积率≤≤2.05◆建筑密度度≤35%关于项目的的几点说明明本项目地处处台州经济济开发区中中心城区西西商务区。。本项目是一一个都市综综合体项目目，拥有商商业、酒店店、住宅、、写字楼、、酒店式公公寓、广场场六种功能能形态。本项目突出出的亮点是是商业广场场。本项目的创创新点是标标杆房企第第二代高级级城市公寓寓。（二）标杆杆房企第二二代城市公公寓标杆房企第第一代城市市公寓回顾顾：自1999年标杆房房企集团营营造第一个个高层住宅宅楼盘杭州州绿园以来来，至今已已走过9个个年头。在在近十年的的探索实践践中，形成成了以春江江花月为代代表的成熟熟高层公寓寓系列产品品；以深蓝蓝广场为代代表的现代代玻璃幕墙墙高层公寓寓；以及丁丁香公寓、、新绿园等等石材外墙墙的新古典典主义立面面风格的高高层公寓。。标杆房企第第一代城市市公寓特征征标杆房企的的第一代高高层公寓属属于典型的的居住型城城市高层，，具有基本本的人文关关怀内涵，，重视园区区内部的规规划布局，，注重空间间形态的变变化，建筑筑形态基本本以古典主主义为神韵韵，园区景景观营造清清新自然，，设置有会会所、室外外泳池等园园区基本配配套功能等等。标杆房企第第一代城市市公寓评点点就严格意义义而言，标标杆房企第第一代高层层产品中还还没有高端端产品，在在景观营造造、细节推推敲、成品品保护等方方面仍普遍遍存在着一一些常见通通病。杭州州绿绿园园、、杭杭州州春春江江花花月月、、上上海海标标杆杆房房企企等等高高层层产产品品，，处处于于高高端端产产品品的的中中下下类类型型，，从从色色彩彩、、建建筑筑、、用用材材等等综综合合考考虑虑，，属属于于新新古古典典主主义义或或者者说说以以古古典典为为基基本本神神韵韵的的产产品品；；项项目目景景观观延延用用了了从从杭杭州州桂桂花花城城开开始始的的国国际际上上比比较较优优秀秀的的设设计计团团队队；；公公建建、、会会所所等等还还处处于于起起步步阶阶段段。。标杆杆房房企企第第二二代代城城市市公公寓寓立立意意标杆杆房房企企第第二二代代城城市市公公寓寓的的营营造造是是标标杆杆房房企企保保持持全全国国高高端端住住宅宅领领先先地地位位的的必必然然要要求求，，也也是是2008年年标标杆杆房房企企精精品品战战略略的的重重要要内内容容之之一一。。通通过过产产品品升升级级换换代代，，营营造造精精致致、、完完美美的的高高层层产产品品，，满满足足人人们们对对于于高高层层高高端端项项目目的的消消费费需需求求，，营营造造国国内内一一流流高高层层公公寓寓。。标杆杆房房企企第第二二代代城城市市公公寓寓解解读读第二二代代高高层层公公寓寓是是对对以以往往高高层层公公寓寓产产品品从从内内至至外外的的全全面面升升级级，，是是从从对对园园区区内内部部基基本本层层面面的的设设计计关关注注转转向向对对更更大大范范围围的的城市市设设计计、、人人居居深深层层需需求求、、住住宅宅精精细细化化设设计计、、园园区区文文化化、、生生态态景景观观等等各方方面面关关注注的的一一