【江苏】现代简约-中式高层+洋房建筑方案2021

无锡惠山区曙光路（XDG-2021-23号）地块规划设计我们做过的惠山项目无锡建发金玥湾(惠山区)——2020报批通过，销售中，距离本地块7KM用地面积：8.6万㎡

容积率：2.2总建筑面积：25.6万㎡我们做过的中海项目苏州中海上东区——2018，与本地块有条件相似用地面积：8.49万㎡

容积率：1.8总建筑面积：20.57万㎡中海翠语江南(常州金坛)——2020用地面积：11.52万㎡

容积率：2.2总建筑面积：34.72万㎡泉州中海学府世家——2021用地面积：9.0万㎡

容积率：2.64总建筑面积：30.9万㎡盐城中海八十间——2021用地面积：2.28万㎡

容积率：3.0总建筑面积：9.35万㎡01

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s目录02

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s方案一鸟瞰PLANNING

ANALYSIS方案二鸟瞰PLANNING

ANALYSIS项

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d宏观区位GEOGRAPHICAL

POSITION10km5km文昌公园1km宋剑湖生态旅游区唐平湖公园无锡会上飞凤牡丹园西塘广惠公园惠山站滆湖低碳公园滆湖无锡西站运河公园无锡阳山桃花源景区无锡站城市区位基地位于无锡市惠山区，唐平大道北侧、曙光路西侧、唐明寺河东侧，距离惠山站火车站3.6Km；景观资源丰富，交通便捷。苏南硕放国际机场太湖无锡新区站中观交通GEOGRAPHICAL

POSITION文昌公园SITE唐平湖锡北运河堰玉西路交通分析基地南侧为唐平大道，东侧为曙光路，靠近沪蓉高速和惠洲大道，北有文昌公园，西有唐明寺河微观配套GEOGRAPHICAL

POSITION美特购物广场玉祁商场玉祁中心小学玉祁初级中学玉祁高级中学曙光小学香颂湾环球港汽车商业广场润秀苑A区锦湖园B区SITE惠山区第三人民医院大唐人家五洲国际广场宝龙香槟湖溪秀湾无锡平湖实验小学文湖苑惠丰龙世西湖湾1km平湖印象玉麒会周边配套本案基地周边多居住区，居住氛围好，周围2km范围内五所学校，优质的教育资源；周围2km范围内有三个商场，生活便利，品质较高。2km商业医疗居住教育周边现状GEOGRAPHICAL

POSITION21SITE有利不利因素GEOGRAPHICAL

POSITION有利因素：1.基地西侧有唐明寺河景观河道，南侧紧邻绿化，环境较为优美学校2.基地周边分布有中小学、市场等，配套资源丰富住宅住宅住宅3.基地区位好，临近唐平大道和沪蓉高速，距惠山站仅3.6KM,可达性好。工厂SITE不利因素：1.基地南道路等级较高，有一定噪音；2.基地西侧为现状工厂，存在后续界面展示效果不好的可能。水系项目愿景GEOGRAPHICAL

POSITION择址玉祁心，水岸新生活居住价值分析ENTRANCE

ANDEXITANALYSIS1.东侧紧邻30米绿化带，视野最好，居住价值相对最高2.地块内部距离城市道路较远，噪音相对最小，组团景观最好，居住价值相对较高之勉路3.地块西南角紧邻交叉口，相对嘈杂，南侧与西侧沿街城市界面较差，视野景观相对较弱，居住价值相对最低沿公园居住价值最佳地块内部居住价值较高曙光路沿街居住价值较低城市主要道路街角居住价值最低唐平大道高较高较低城市道路用地规划条件LANDSCAPEMATCHINGXDG-2021-23号地块要求：用地面积：57154.6m2规划用地性质：1.居住用地之勉路2.沿曙光路、之勉路合理开设机动车出入口容积率：

≤2.0且＞1.0265m建筑密度：≤25%建筑高度：建筑高度控制区范围内住宅建筑

12-18层，其他区域范围内住宅建筑

9-12层绿地率：≥30%规划用地红线规划建筑控制线配套：物业服务用房，居家养老用房，文体活动用房，公厕，垃圾收集站等其他：住宅建筑面宽原则上不得大于80米XDG-2021-23号地块283m唐平大道地块出入口分析ENTRANCE

ANDEXITANALYSISXDG-2021-23号地块：沿曙光路、之勉路合理开设机动车出入口之勉路规划用地红线规划建筑控制线唐平大道禁止机动车出入口控制线规范研究SPACINGANALYSIS规范研究SPACINGANALYSIS规范内容备注可参照场地周边肌理条件进行适当调整高层面宽不超过80m总图产品配电房距离北侧住宅间距大于18m---连廊超过10m，要加结构柱，连廊外侧开敞宽度要大于内侧宽度的80%边套飘窗要做转角飘窗，并退进去一部分土木铺淘宝店：https://520/规

划

策

略03design

pRoject竞品分析ENTRANCE

ANDEXITANALYSIS实地常春藤实地常春藤SITE占地面积:

5.7W方建筑面积:

16W方容积率：

2.20产品类型：洋房+高层融创西羲里建发金玥湾融创西羲里建发金玥湾占地面积:

9.3W方建筑面积:

27W方容积率：

2.20占地面积:

8.6W方建筑面积:

26W方容积率：

2.20产品类型：高层+洋房+叠拼产品类型：高层+洋房竞品分析ENTRANCE

ANDEXITANALYSIS面积段项目80-100㎡100-115㎡115-120㎡120-140㎡97㎡-3房1卫-3开间89㎡-2+1房1卫-3开间89㎡-3房1卫-3开间115㎡-3房2卫-3开间115㎡-3+1房2卫-3开间120㎡-3+1房2卫-3开间125㎡-4房2卫-4开间125㎡-3+1房2卫-3开间126㎡-3+1房2卫-4开间112㎡-3房2卫-3开间108㎡-3房2卫-3开间实地常春藤融创西羲里建发金玥湾105㎡-3房2卫-3开间周边竞品楼盘总结同种面积段下•

普遍采用高低配•

高层有拼接•

平行排布，分区明确，规整•

89-115㎡为3开间，125㎡为4开间设计要求DESIGNREQUIREMENTS其他区域范围内住宅建筑

9-12层建筑高度控制区范围内住宅建筑

12-18层XDG-2021-23号地块设计要求：1.12-182T4小高层，约89㎡（套数比约为35%），约100㎡（套数比约30%）；2.9-11F1T2洋房

约110㎡（套数比约25%），约125㎡（套数比约10%）；3.其中89㎡户型套数比也可适当增加，100/110㎡可适当减少；根据竞品及设计要求总结地块采用的产品策略•

125㎡T2高层产品（4开间）•

110㎡T2高层产品（3开间）•

89+100㎡T4高层产品（3开间）规划推导——左侧地块竖向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS设计要求：左侧地块的住宅建筑为9-11F高层根据规范要求高层的住宅间距控制为L=1.31H(H为建筑的计算高度)规划用地红线规划建筑控制线其他区域范围内住宅建筑9-12层11层间距线10层间距线9层间距线左侧地块去掉南北间距可排布的场地空间规划推导——左侧地块竖向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS43.23m43.23m43.23m11F11F11F11.73m43.23m11.73m43.23m11.73m43.23m11F11F12.72m43.23m12.72m43.23m11F13.69m43.23m规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线规划建筑控制线规划建筑控制线11F10F13.69m39.30m13.69m39.30m13.69m11F10F12.72m39.30m10F11F11.73m12.72m√四排4*11F——不满足（进深限制）四排3*11F+1*10F——满足四排2*11F+2*10F——满足综合计算可选择的组合类型：左侧地块排四排3个11层和1个10层极限可满足的住宅建筑进深为（176.62-43.23*2-39.3）/4=12.72m左侧地块排四排2个11层和2个10层极限可满足的住宅建筑进深为（176.62-43.23-39.3*2）/4=13.70m规划推导——右侧地块竖向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS设计要求：右侧地块的住宅建筑为12-18F高层，根据规范要求高层的住宅间距控制为40m；规划用地红线规划建筑控制线建筑高度控制区范围内住宅建筑

12-18层右侧地块去掉南北间距可排布的场地空间规划推导——右侧地块竖向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS40.00m40.00m33.33m40.00m15.00m15.00m规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线40.00m15.00m40.00m15.00m40.00m规划建筑控制线规划建筑控制线67.50m40.00m33.33m15.00m40.00m33.33m67.50m15.00m15.00m√四排——满足（间距用足，控制进深）三排——满足（用足间距，进深较大）三排——满足（控制进深，大花园）综合计算可选择的组合类型：右侧地块四排极限可满足的住宅建筑进深为

（180-40*3）/4=15m规划推导——地块横向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS设计要求：根据规范要求高层与高层、高层与洋房、洋房与洋房的住宅控制山墙间距为13m；规划用地红线131.75m132.18m规划建筑控制线其他区域范围内住宅建筑

9-12层建筑高度控制区范围内住宅建筑

12-18层地块去掉东西间距可排布的场地空间规划推导——地块横向精准落位COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS左侧地块排布方式√

√规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线26m

26m20m

20m

20m13m6.50m规划建筑控制线24m

24m

24m20m

20m规划建筑控制线25m

25m20m

20m6.50m6.50m13m13m13m20m/25m两列——满足（

2*125/110㎡+3*110㎡

）两列——满足（

3*125/110㎡+2*110㎡

）三列错位——满足右侧地块排布方式规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线33.72m33.72m规划建筑控制线37.56m

37.56m6.50m37.56m13.00m规划建筑控制线37.56m6.50m37.56m33.72m6.50m13.00m

13.00m13.00m

37.56m

13.00m三列——满足（面宽限制）两列双拼+单点——满足三列错位——满足√

√规划推导——排列模式研究（左侧地块）COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS43.23m43.23m43.23m规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线规划建筑控制线规划建筑控制线√模式一模式二模式三优点：1.大户型靠近景观，周围景观资源利用最大化。优点：1.地库经济优点：大户型靠近景观，景观资源利用最大化缺点：1.内部景观资源较差2.地库不经济2.楼栋整齐，组团花园舒适2.布局整齐，地库经济缺点：未充分利用周围景观资源3.楼栋整齐，组团花园舒适缺点：沿河第一排住宅直视南侧高压线规划推导——排列模式研究（右侧地块）COMMERCIAL

PLACEMENT

ANALYSIS40.00m40.00m40.00m规划用地红线规划用地红线规划用地红线规划建筑控制线规划建筑控制线规划建筑控制线√

√模式一模式二模式三优点：1.单点排列，少拼接户2.占用较少山墙间距优点：地库经济优点：1.内部景观较好缺点：影响左侧地块日照2.地库经济缺点：1.地库排列不经济2.内部景观资源较差缺点：拼接户相对较多示范区选址PLANNINGANALYSIS方式一（西北角沿街）方式二（社区大堂形式）售楼处售楼处示范区范围售楼处沿河布置，结合景观打造后期拆改少，昭示性强对景观住宅有一定的视线遮挡售楼处后场空间较小，后期可直接作为社区入口未充分利用西侧景观资源示范区原则：昭示性，真实性，少拆改空间形态比较COMPARE

PLAN示范区位置方案一方案二西北角沿街√社区大堂形式√方案一西北角沿街昭示性强；方案二社区大堂中轴位置强仪式感综合评判COMPARE

PLAN方案一(组团景观最大化）方案二(沿马路货量减小)10F11F11F11F17F10F10F10F16F17F11F16F15F15F13F11F9F11F9F10F10F11F10F沿路货量为26565㎡沿路货量为24562㎡,沿马路货量少2000㎡组团花园最大化拼接户较少示范区景观展示好，可利用河景组团花园均质中轴尺度最大化沿街户数最小化示范区利用社区大堂做，所见即所得规

划

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n方案一方案一总图PLANNING

ANALYSISN方案一鸟瞰PLANNING

ANALYSIS方案一鸟瞰PLANNING

ANALYSIS规划总指标数值之勉路与曙光路交叉口西南侧地块单位方案一指标规划用地总面积57,154.6㎡PLANNING

INDEX规划建筑总筑面积总计容建筑面积154,107114,309114,3090㎡㎡㎡㎡㎡地上计容建筑面积商业建筑总面积配套建筑面积1,897物业用房626㎡文体活动养老社居委卫生服务变电房其他3502500㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中0460.88210112,41231,73680,676其中住宅建筑总面积其中洋房10F高层18F其中PC奖励面积0㎡地上不计容建筑面积3500㎡㎡避难层架空层面积350㎡不计容建筑面积地下室面积地下一层地下二层3979839,44839,4480㎡㎡㎡㎡产品配比表其中人防（必建）其中㎡11,59427,854产品类型

户型面积（㎡)房型套数占比

配比套数面积占比配比面积

（㎡)面积其中非人防地库面积㎡㎡89.9513-18F3房2厅1.5卫

40.11%

44835.85%40298建筑基底总面积建筑密度容积率住宅总户数机动车停车位1049618.36%2.001,1171,1411111,030733297100.703房2厅2卫

21.58%

2413房2厅2卫

14.32%

1603+1房2厅2卫

16.11%

18021.59%14.33%18.45%242681611120736100.70户辆辆辆辆辆115.209-11F地上车位地下车位普通地库车位人防车位125.004房2厅2卫7.88%889.79%11000其中其中合计100.00%

1117100.00%112412规划分析PLANNINGANALYSIS交通分析消防分析人行入口人行入口人行流线人行出入口车行流线消防登高场地机动车停车位地库出入口消防流线消防出入口车行出入口机动车停车位场地内人车分流，有效缓解小区内停车压力，提升居民生活安全品质规划分析PLANNINGANALYSIS配套户型分布2F1F100㎡89㎡114㎡100㎡125㎡社区配套配电房及开闭所规划分析PLANNINGANALYSIS层数分析间距分析10F10F10F13.2M13.2M13.2M13.2M44.7M13.2M11F58.1M57.9M10F10F13.2M11F10F13.0M54.6M15.2M规划分析PLANNINGANALYSIS日照分析0H4H5H6H7H1H2H3H本项目及外部地块所有住宅均满足大寒日2小时日照标准规划分析PLANNINGANALYSIS洋房可售车位高层可售车位人防区域（不可售）地下总建筑面积：39448㎡停车数量：1183辆（其中规划停车位1030辆，预留153辆深化）方案二建发金玥湾（惠山）苏州中海上东区高层T4可拼，不超80M少错动，拼接，省出大花园方案二总图PLANNING

ANALYSISN方案二鸟瞰PLANNING

ANALYSIS方案二鸟瞰PLANNING

ANALYSIS规划总指标数值之勉路与曙光路交叉口西南侧地块单位方案二指标规划用地总面积57,154.6㎡PLANNING

INDEX规划建筑总筑面积总计容建筑面积153,757114,309114,3090㎡㎡㎡㎡㎡地上计容建筑面积商业建筑总面积配套建筑面积1,897物业用房626㎡文体活动养老社居委卫生服务变电房其他3502500㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中其中0460.88210112,41238,20474,208其中住宅建筑总面积洋房10F高层18F其中PC奖励面积0㎡地上不计容建筑面积00㎡㎡避难层架空层面积0㎡不计容建筑面积地下室面积3944839,44839,4480㎡㎡㎡㎡地下一层地下二层其中人防（必建）其中㎡11,59427,854产品配比表面积其中非人防地库面积㎡㎡产品类型户型面积（㎡)房型套数占比

配比套数面积占比35.31%21.65%13.66%19.50%9.88%配比面积

（㎡)39308建筑基底总面积建筑密度容积率住宅总户数机动车停车位1044018.27%2.001,1101,1411111,03073329789.95100.00100.00113.04125.00合计3房2厅1.5卫

39.37%3房2厅2卫

21.71%3房2厅2卫

13.69%3+1房2厅2卫

17.30%4372411521928813-18F24100户辆辆辆辆辆152009-11F21704地上车位地下车位普通地库车位人防车位4房2厅2卫7.93%11000其中其中100.00%

1110100.00%111312规划分析PLANNINGANALYSIS交通分析消防分析人行流线人行出入口车行流线地库出入口消防登高场地机动车停车位消防出入口消防流线车行出入口机动车停车位场地内人车分流，有效缓解小区内停车压力，提升居民生活安全品质规划分析PLANNINGANALYSIS配套户型分布2F

1F1F1F125㎡115㎡89㎡100㎡社区配套配电房及开闭所100㎡规划分析PLANNINGANALYSIS层数分析间距分析10F11F13.2M11F11F17F16F17F13.2M16F15F15F13F11F9F11F9F13.2M13.0M69.8M规划分析PLANNINGANALYSIS日照分析0H4H5H6H7H1H2H3H本项目及外部地块所有住宅均满足大寒日2小时日照标准规划分析PLANNINGANALYSIS地下总建筑面积：39448㎡停车数量：1286辆（其中规划停车位1030辆，预留156辆深化）总图汇总方案汇总COMPARE

PLAN方案一(组团景观最大化）方案二(沿马路货量减小)产

品

设

计05pRodUct

design市场背景I需求分析DEMANDANALYSIS面向人群理想户型特点核心目标刚需型以首次置业业为主“小中见大”总价低，功能为王，空间灵活用有限面积实现更实用的功能“精致而有格调”强调产品与城市、自然的关联，并满足精神文化上的优越享受。改善型以追求个性化、优越体验、养老为主注重与自然的交流，提供丰富的精神体验依据不同需求人群的理想目标打造舒适、适合的品质产品市场背景I关注点FOCUSANALYSIS竞品分析实地常春藤112㎡115㎡125㎡97㎡3房2厅2卫3开间3房2厅2卫3开间3房2厅2卫3开间4房2厅2卫4开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离南侧双阳台入户独立玄关南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离南侧双阳台入户独立玄关竞品分析融创西羲里108㎡115㎡125㎡89㎡89㎡-2+1房1卫-3面宽108㎡-3房2卫-3面宽115㎡-3+1房2卫-3面宽125㎡-3+1房2卫-3面宽2+1房2厅1卫3开间3房2厅2卫3开间3+1房2厅2卫3开间3+1房2厅2卫3开间入户独立玄关南侧双阳台入户独立玄关南侧双阳台卫生间干湿分离南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离竞品分析建发金玥湾105㎡120㎡126㎡89㎡3房2厅1卫3开间3房2厅2卫3开间3+1房2厅2卫3开间3+1房2厅2卫4开间南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离南侧双阳台入户独立玄关南侧双阳台入户独立玄关卫生间干湿分离南侧双阳台入户独立玄关89+100㎡高层

——

人有我优100+125㎡洋房

——

人无我有，打造爆款产品设计PRODUCTDESIGNT2产品125㎡+125㎡方案一沿河边套（西侧景观资源利用）中间套产品设计PRODUCTDESIGNT2产品125㎡+125㎡方案二产品设计PRODUCTDESIGNT2产品125㎡+125㎡方案二（局部可变）产品设计PRODUCTDESIGNT2产品125㎡+125㎡方案三产品设计PRODUCTDESIGNT2产品110+110方案一产品设计PRODUCTDESIGNT2产品110+110方案一（局部可变）产品设计PRODUCTDESIGNT2产品110+110方案二产品设计PRODUCTDESIGNT2产品100㎡+100㎡方案一产品设计PRODUCTDESIGNT2产品100㎡+100㎡方案二产品设计PRODUCTDESIGNT4产品100+89+89+100方案一（89卫生间局部可变）产品设计PRODUCTDESIGNT4产品100+89+89+100方案二产品设计PRODUCTDESIGNT4产品100+89+89+89方案一产品设计PRODUCTDESIGNT4产品100+89+89+89方案二产品设计PRODUCTDESIGNT4产品89+89+89+89方案一产品设计PRODUCTDESIGNT4产品89+89+89+89方案二产品设计PRODUCTDESIGN卧室阳台餐客厅儿童房主卧餐客厅方案汇总COMPARE

PLAN125㎡户型方案一—沿河边套125㎡户型方案一—中间套125㎡户型方案二125㎡户型方案三T2洋房3房2厅2卫T2洋房3房2厅2卫4开间T2洋房3+1房2厅2卫4开间T2洋房3+1房2厅2卫4开间4开间南向宽景阳台入户独立玄关卫生间干湿分离高赠送率南向宽景阳台入户独立玄关洄游空间卫生间干湿分离高赠送率南向宽景阳台入户独立玄关卫生间干湿分离高赠送率南向宽景阳台入户独立玄关独立电梯厅高赠送率高得房率高得房率高得房率主卧侧向飘窗，景观资源利用高得房率方案汇总COMPARE

PLAN110㎡户型方案一110㎡户型方案二100㎡户型T2洋房3+1房2厅2卫3开间T2洋房3+1房2厅2卫3开间T2洋房3房2厅2卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率南向宽景阳台入户独立玄关双儿童房设计高赠送率南向宽景阳台高赠送率高得房率高得房率高得房率方案汇总COMPARE

PLAN100㎡户型89㎡户型方案一89㎡户型方案二T4高层3房2厅2卫3开间T4高层3房2厅1.5卫3开间T4高层3房2厅1卫3开间南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率南向宽景阳台入户独立玄关高赠送率入户独立玄关高赠送率高得房率高得房率高得房率立

面

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n立面意向周边立面FACADE

DESIGN现代新古典新中式规划条件要求：简约现代立面意向方式1

-

现代简约FACADE

DESIGN立面意向方式1

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现代简约FACADE

DESIGN立面意向方式2

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现代中式FACADE

DESIGN立面意向方式2

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现代中式FACADE

DESIGN