兰州某住宅小区市场分析

**音乐广场市场分析总体环境分析小环境分析本案竞争力分析本案目标市场描述及定位兰州城市中心最美丽的音乐建筑圣地坐拥兰州城市中心精华地段皋兰路生活园区及旧大路市中心唯一住宅小区增值潜力无限21世纪建筑乐章最美丽的演出音乐广场市场分析音乐广场产品分析音乐广场第一期媒体策略音乐广场销售流程策略音乐广场平面媒体设计方案**音乐广场生活机能设施分布图食、衣、住、行、生活娱乐设施齐全**音乐广场周边楼盘价格比较福田大厦2480元大公大厦2480元安泰商住楼2450元飞阳家园2450元浩森大厦2350-2500元宏运大厦2550元**音乐广场周边竞争对手“嘉成大厦”位于皋兰中路，由嘉成房公司开发，共27层，5为商场，6—27为写字楼，总建筑面积为5400㎡，现正在拆迁。

位于皋兰路口腔医院边，永利房地产公司开发的商住楼占地11亩，共4栋分别为：8层、12层、20层、33层。

于臬兰路车站的“华阳大厦”，由华阳房地产公司开发。共19层，1—3层为商场，4—19层为写字楼。建筑面积为“3-4万平米”现正在拆迁。

**音乐广场区域销售个案统计及状况在建地块

单位：平方米序号地块位置开发商占地面积建设状况备注1一只船北街

万盛房地产公司

5400地整平未建设

现在给“家世界”租做停车场

2静宁路与甘兰路交汇处东北角储备物资管理局4000高49.8平米，地下1层，地上15层，建：正负零，建筑面积：13976平方米3兰海商贸城内兰海商贸城2000建：正负零音像超市4一只船北街兰海商贸城旁兰柴厂2700建：正负零，15层，商住楼

5皋兰路与甘兰路西南角华阳房地产公司5000地整平，20层1—3层商场4—20层写、住建筑面积30000平方米6皋兰路与甘兰路交汇处西北角

嘉成房产（原属邮政局）

6600正拆迁，28层1—5层商场6——28写、住建筑面积54000平方米7甘兰路石油公司对面银龙房产公司3000地整平

8甘兰路181——185号，（有色金属商住综合大楼）

金盛房产公司

2500建：正负零

2002年6.18日开工，2003年12.18日竣工，总建筑面积8800平方米，属有色金属公司

9民主东路移动大厦东侧

武警甘肃总队

2000经济适用高层住宅，地下1层，地上12层，高36.8米，建正负零

建筑面积2700平方米10平凉路与一只船交汇处

甘肃电信

6600以建八层

建筑面积21000平方米

TOTAL41500平方米

正在发售楼盘序号

案名

户型面积建筑面积(平方米)

售价（元/㎡）

建设状况

开发商

备注

1宏运大厦

平层110002550起已建十一层宏运地产2万佳名苑

110-20826000奇层2758，偶层2888已封顶入住万佳置业3飞阳家园

66—125100002450起已封顶入住飞阳房产4西北弘大厦

平层122-137，跃层158—17953000住宅集体预定未封顶福鑫房产无预售许可证5大公大厦

76—145160002480起已封顶，在装电梯大公房产纯办公大楼6安泰商住楼

86—163150002450起现房以完工，期房2004年8月交工建兰地产7都市花园

70—158600002380起一期以入住，二期2003.8月完工天正房产8福田大厦

83—272

1210002480起已建成福田房产9浩森大厦300002350—2500已建成售完浩森房产10天源小区62—130300002070—2430已建成天源房产11田野花园

602380已建成残疾人开发公司TOTAL381952平方米**音乐广场周边价格比较表个案统计总表个案统计总总表销售去化分分析2002年周边楼盘盘之区域表表现2002年周边楼盘盘之客源属属性分析**音乐广广场优劣势势竞争力分分析SWOT唯一音乐住住宅唯一城市高高尚纯住宅宅小区，无无商业店铺铺、市中心心少有绿化化生态社区区位于甘南路路，生活机机能健全社区以小高高层规划，，突出个性性社区套型设设计符合市市场需求，，以两房为主主整个楼盘动动静有致，，人车分流流社区配套设设施齐全社区内绿地地广场较少少区域环境限限制小区档档次的提高高社区四周住住宅楼过多多8楼以下影响响视野小区内通风风受到一定定影响附近拆迁、、老化楼盘盘较多，影影响环境创造出城关关区中心位位置的唯一一纯住宅社社区以超前的设设计理念、、人性化的的角度创造造出兰州唯唯一的艺术术建筑超前前的企划设设计风格、、整个社区区闹中有静静的环境，，可吸引购购买人群极极大程度的的扩大化社区楼盘建建筑外观档档次略低东西朝向要要占整个小小区的35%周边楼盘密密度大较大大雁滩东部**音乐广广场目标市市场描述及及区域定位位百盛西关南关目标市场重重点产生区区域城关区目标市场人人群形态艺术家品味阶层中产阶层私营业主企业家新白领阶层外地购买者**音乐广广场产品分分析理念卖点以音乐的恒远远性和艺术术气息高雅雅性定义，，创造出兰兰州独一无无二的人文文意境，产产品个性。。设计计卖卖点点以音乐乐艺艺术术走走廊廊、、琴琴键键型型小小区区走走道道、、流流淌淌的的音音乐乐喷喷泉泉、、600平方方米米的的音音乐乐广广场场、、音符符型型的的少少儿儿教教育育中中心心等等主主题题从从细细部部点点题题，，能能让让居居住住者者时时刻刻感感受受音音乐乐广广场场理理念念的的存存在在地段段卖卖点点打造造皋皋兰兰路路最最具具高高雅雅亲亲和和力力的的音音乐乐地地段段，，以以旧旧大大路路迎迎合合甘甘南南路路的的道道路路新新规规划划的的地地段段形形象象便于于塑塑造造音音乐乐广广场场价价值值。。交通通卖卖点点皋兰兰路路唯唯一一能能掌掌控控四四通通八八达达的的交交通通枢枢纽纽的的重重要要位位置置商圈圈卖卖点点百盛盛商商圈圈、、皋皋兰兰路路商商业业街街如如东东方方红红广广场场等等、、甘甘南南路路高高级级商商圈圈、、综合合文文体体及及不不夜夜城城整整合合娱娱乐乐商商圈圈，，周周边边商商圈圈最最多多的的兰兰州州商商业业黄黄金金地地段段会所所及及国国际际双双语语社社区区卖卖点点1400平方方米米的的多多样样化化会会所所及及双双语语幼幼稚稚圆圆，，为为兰兰州州商商圈圈沿沿线线所所绝绝无无仅仅有有主力力产产品品卖卖点点人性性化化的的主主力力二二房房三三房房集集中中体体现现了了音音乐乐广广场场的的建建筑筑旋旋律律感感和和时时代代动动感感，，在阳阳台台等等细细部部的的设设计计考考虑虑衬衬托托主主题题突突出出魅魅力力，，令令人人一一见见倾倾心心环境境卖卖点点本案案位于于皋皋兰兰路路中中段段，，在在它它周周边边遍遍及及着着各各条条主主要要公公交交路路线线，，为为住住户户出出行行提提供供交交通通便便利利。。周边边有有多多所所规规范范教教育育机机构构，，为为住住户户子子女女提提供供良良好好的的教教育育环环境境。。各各类类专专科科医医院院近近在在咫咫尺尺，，为住住户户的的身身心心健健康康提提供供充充分分保保障障。。甘南南路路———特色色西西餐餐厅厅、、酒酒吧吧一一条条街街，，为为购购卖卖人人群群创创造造出出一一种种独独特特便便利利的的娱娱乐乐气气息息。。各大大购购物物中中心心及及金金融融机机构构使使您您的的生生活活更更为为便便捷捷。。集客客卡卡引引爆爆策策略略九、十、十一月阶段性强销阶段性广告发布业务人员组训广告计划、媒体计划、销讲资料、答客问完成接待中心、售楼处、样品屋设计施工第一周派报集客接待售楼现场进度控制现场接待登记购买力、客源分析销售工具进度控制分析楼、栋、层销控方案第二周派报集客预约媒体简报销售工具进度完成研判楼、栋、层销控方案第三周派报集客参观效果图及模型售楼现场进度完成决定楼、栋、层销控方案预约卡引爆销售广告发布预约完成执行楼、栋、层销控方案七月三日正式开盘发布广告正式上市第四次派报销售八月中旬强销推广主题性广告发布整合性促销行销**音音乐乐广广场场销销售售流流程程策策略略平面面媒媒体体、、空空间间媒媒体体等等整整合合运运作作关关系系图图第一一波波派派报报单单（指指挥挥篇篇））第二二波波派派报报－－豪豪华华邀邀请请卡卡（钢钢琴琴篇篇））模型型展展示示售楼楼处处展展示示现代代孟孟母母完全全手手册册主题题区区展展示示国际际双双语语教教育育完全全手手册册城市市小小区区完全全手手册册123折页页式式销销售售海海报报（小小提提琴琴篇篇））**音音乐乐广广场场营营销销广广告告四四大大焦焦点点凝聚产品印象记忆点突出产品个性化亮点塑造感动客户新卖点诱导集客进场惊爆点**音音乐乐广广场场营营销销广广告告第第一一焦焦点点凝聚聚产产品品印印象象记记忆忆点点指挥挥家家－－乐乐器器之之神神钢琴琴－－乐乐器器之之王王小提提琴琴－－乐乐器器之之后后大提提琴琴－－乐乐器器之之灵灵以指挥挥家家引引导导国国际际团团队队及及十十大大主主题题，，神神来来之之笔笔，，塑塑造造产产品品的的质质感感及及品品味味以钢琴琴图图像像表表现现建建筑筑天天际际线线及及建建筑筑外外立立面面线线条条旋旋律律感感并突突出出产产品品的的高高级级感感及及王王者者风风范范，，尊尊贵贵感感，，创创造造产产品品价价值值以小提提琴琴图图像像营营造造产产品品高高雅雅性性及及精精致致感感并并可可表表现现产品品的的亲亲和和力力与与家家庭庭亲亲子子关关系系联联想想以大提提琴图图像表表达建建筑稳稳重感感，结结构的的安全全性，，品质的的信赖赖度联联想以高级尊尊贵的的乐器器符号号烘托托音乐乐广场场案名名，凝凝聚产产品印印象，，掌控控广告告记忆忆点**音音乐广广场营营销广广告第第二焦焦点突出产产品个个性化化亮点点国际级级团队队社区规规划建筑造造型十大主主题发展商商理念念国际级级团队队雕塑塑城市市高级级产品品，形形成高高级化化社区区领航兰兰州住住宅小小区规规划－－20年，集集建筑筑艺术术、心心灵空空间绿化为为一体体的人人文意意境一座独独有钢钢琴曲曲线造造型的的当代代艺术术纪念念座，，犹如世世纪音音韵－－表达达建筑筑空间间旋律律感，，是完完美人人生稀稀有珍珍贵的的典藏藏品以建筑筑、艺艺术、、空间间、音音乐、、亲子子、教教育、、绿色色、人人文、、心灵灵、智智能十大主主题演演绎兰兰州最最美的的生活活乐章章以务实的的态度度，创创新的的精神神，领领航兰兰州建建筑潮潮流，，倾情打打造品品味化化精品品人文文住宅宅**音音乐广广场营营销广广告第第三焦焦点塑造感感动客客户新新卖点点主题曲曲现场播播放意意大利利巴洛洛可风风格作作曲大大师韦韦瓦第第(AntonioVivaldi)的不朽经典典－〔四季〕等名曲曲，渲渲染音音乐广广场高高贵精精致贴贴近自自然的的人文主义义色彩彩和浪浪漫气气质，，提升升亲和和力。。模型简简报现场播播报充充分采采用声声光效效果的的模型型演示示报告告，使使莅临临参观观客户户投入入并产生生感动动，增增进产产品认认同度度。主题区区现场精精心布布置多多功能能全方方位主主题展展示区区域，，使客客户感感悟音音乐广广场品品质真谛谛，创创造品品牌内内涵。。样品屋屋现场布布置装装修二二种风风格样样品屋屋，以以极简简主义义、现现代化化、新古典典表现现手法法突出出音乐乐广场场未来来居住住空间间的无无穷魅魅力，，激发客客户购购买欲欲。艺术品品点缀缀现场以以超现现实主主义大大师米米罗的的油画画、旅旅法印印象派派大师师赵无无极抽抽象画画作、英英国雕雕塑大大师亨亨利摩摩尔的的小品品、造造型突突出的的天然然灵石石衬托托音乐乐广场场的时代代感和和不凡凡艺术术品味味。**音音乐广广场营营销广广告第第四焦焦点诱导集集客进进场惊惊爆点点派报集集客200000张主题题鲜明明气质质高雅雅派报报单，，在兰兰州区区域进进行点点派及及面派派作业业，集客1000组，前前来预预约制制造引引爆的的销售售效果果。预约有有礼以赠送世世界名名曲CD及享有有正式式广告告发布布前优优先挑挑选房房型楼楼层朝朝向为为激发发点，，同时创创造预预约卡卡销售售并延延伸至至集中中引爆爆抢购购风潮潮，可可顺势势发布布新闻闻稿，，持续续推动动第二波波销售售热潮潮。赠琴有礼以赠送名名牌钢钢琴、、高级级家庭庭影院院系统统感谢谢回馈馈预约约阶段段独具具慧眼眼的买买家热热情支支持。。业务销销控现场销销控以以预约约登记记的来来人组组数、、需求求面积积、价价格反反映、、房型型的选选择……来研判判本阶阶段及及下阶阶段的的销控控办法法。派报集集客活活动办办法一、目目标集客1000组\统计市市场量量体\建立开开发商商及产产品知知名度度\塑造产产品价价值二、派派报报数量量200000份三、报报阶段段性主主题№1行动代代号：：预约约有礼礼行动纲纲领：：预约约luckyday行动手手段：：赠送送世界界名曲曲CD行动内内容：：客户户来工工地参参观，，凭派派报单单上礼礼券获获取赠赠品。。行动→→购买买预约约卡者者（售售价300元）参参观模模型及及接待待中心心，样样品屋屋，精精美楼楼书等等售楼楼文宣宣资料料，并可在在正式式广告告前优优先选选择楼楼层朝朝向房房型，，预约约完成成购买买者转转为房房款，，未购购买者者集中中资料料等待待开盘盘。行动说说明：：CD内附10首世界界知名名交响响曲，，主要乐乐器应应为：：钢琴琴、竖竖琴、、小提提琴、、大提提琴、、竖笛笛、萨萨克斯斯风。。本案主主题曲曲为〔四季〕、本案案广告告词为为CD引导行动准准备：：赠品品准备备1000盘cd、派报单单准备备份、、售楼处处现场场准备备、人人员准准备№2行动代代号：：真琴琴有礼礼行动手手段：：送家家庭电电影院院系统统、名名牌钢钢琴行动内内容：：向前前来工工地现现场前前50名订购购2房客户户赠送送家庭庭影院院系统统向前来来工地地现场场前20名订购购3房4房客户户赠送送名牌牌钢琴琴行动限限制：：以客客户付付大定定签署署购房房合同同为准准。行动说说明：：客户户可以以将赠赠品折折现，，抵扣扣房屋屋价款款。家庭影影院系系名牌钢钢琴行动准准备：：赠品品准备备50套家庭庭电影影院系系统、、20架钢琴琴、工地现现场准准备、、人员员准备备行动经经费：：四、派派报活活动宣宣导语语及介介绍预约有有礼文文案说说明：：聆听21世纪兰兰州最最美丽丽建筑筑乐章章，大大都会会的一一次华华贵演演出，，紧紧攥住住与经典典碰撞的的契机。。预约有礼礼四季有礼礼请凭本派派报单于于10日内前来来庆阳路路“音乐乐广场””接待中中心购买买预约卡卡。凡购买预预约卡者者将获得得精美礼礼品一份份，请自自备人民民币300元。赠琴有礼礼文案说说明：真情，出出于您对对家人的的关爱赠琴，出出于音乐乐广场不不断追求求生活情情趣完美美演出真情有理理赠琴有礼礼音乐广场场将在兰兰州飞天天或阳光光星级酒酒店公开开赠送架架名牌钢钢琴和套套高级家家庭影院院系统。。住音乐广广场您将将不但能能够倾听听音乐，，还能看看到音乐乐之魂。。那只有二二个字：：完美（钢琴赠赠送对象象仅限前前20名购买3房或者4房业主，，家庭影影院系统统限购买买2房之前50名业主））注：本活活动最终终解释权权属兰州州**房房地产开开发有限限公司五、派报报设计方方案尺寸：560*420mm纸张k数：4折页形式式：对折折**音乐乐广场报报纸杂志志系列广广告篇个性引导导篇国际大师师篇社区规划划篇建筑造型型篇中庭绿化篇景雕艺术篇会所设施施篇智能管理理篇十大主题题篇**音乐乐广场第第一期行行销推广广媒体策策略第一