北京知名房企商业地产项目考察报告(附图丰富)

商业地产项目考察报告--XX二零一一年七月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称XX项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个

（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况XX是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。XX是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。XX

零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123地理位置目录地理位置项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到

长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到

自驾车XX南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路XX北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店XX的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为XX进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理念念设计方案案鸟瞰图图设计方案案效果图图设计方案案平面图图设计方案案立（剖剖）面图图通过不规规则的几几何外形形和，赋赋予每幢幢建筑独独特的外外观和个个性。建筑形态态及建筑筑用色不规则的的几何外外形大胆饱满满的建设设用色尝试性的的大量运运用玻璃璃等材料料，打造造一种更更具实验验性的外外观。设置诸多内街街店铺展示面多多体现店铺“金角银边”，平衡各空间间无死角天桥建立二层层以上水平交交通系统电梯及室外楼楼梯形成系统统有效解决各楼楼层的垂直交交通流线，上下下楼层间形成成有效的联系规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店南区主要面向向年轻时尚人人群，建筑风风格前卫个性性、色彩缤纷纷，独栋建筑筑之间纵横交交错的连接，，体现老北京京胡同的风味味南庭上传来阵阵阵嬉笑声，，孩子们在喷喷泉的水柱间间相互追逐，，享受着炙热热午后的一片片凉爽。如果果你不想被打打湿，不如在在喷泉边找个个位子坐下来来，听着广场场上悠扬的音音乐，让心绪绪慢慢地沉淀淀下来；或与与朋友一起呼呼吸这清新空空气的同时，，筹划下一步步的探游之旅旅。随着季节的交交替，广场上上的活动也跟跟着变化，冬冬天的溜冰场场取代了夏日日的喷泉。这这里会举办专专业的滑冰表表演，也为想想在冰面上一一试身手的人人们提供了大大好机会。XX的冬天不不代表着严寒寒与低温，恰恰恰相反，觉觉得这里的冬冬天充满了暖暖意规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店下沉式院落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于XX北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉式开放的的院落：聚集集众多高端奢奢侈品牌，环环境营造典雅雅、闲适，处处处体现精致、休闲闲的品质生活活。规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店精品酒店--瑜舍瑜舍共有99间开放式客房房，其中包括括9间宽敞套房和和1间带有240平米阳台的复复式Penthouse；其中过半数数客房的面积积超过70平米。同时，，瑜舍是一个个北京城内特特色餐厅和酒酒吧的集合体体。精品酒店大堂堂大堂内的等候候区大堂内的咖啡啡吧大堂内的天幕幕大堂内展示的的现代艺术品品中国传统特色色元素的运用用精品酒店特色色工程营造篇目录南区地下一层层灯光设计及及自然采光灯光设计北区地下下一层人工照照明灯光设计北区地下下自然采光自然采光地下室管线标志标识系统统夜间商业气氛氛商业经营篇目录南区针对年轻时尚尚客户群体进进行业态组合合北区聚集众多国际际奢侈品牌，，以奢侈精致致生活品质进进行业态组合合业态组合特点点业态组合特点点商家罗列—总数及业态配配比业态配比（个数）商家罗列—南区商家商家罗列—南区商家商家罗列—北区商家商家罗列—北区商家商家罗列—业态（女装））商家罗列—业态（男装））商家罗列—业态（运动装装/休闲装）商家罗列—业态（鞋/箱包/皮具）商家罗列—业态（健康/美容）商家罗列—业态（书籍/音乐/电子产品）商家罗列—业态（珠宝/手表/配饰）商家罗列—业态（超市/影院/童玩/家居/其他）商家罗列—业态（餐饮））租金水平运营情况根据北京市统统计局、国家家统计局北京京调查总队““物业管理形形式大型商业业设施专项调调查”的部署署，北京市朝朝阳区三里屯屯统计所完成成了对XX内内经营的各类类商户的全面面调查工作。。此次调查采采取由各经营营单位填写调调查表的方式式，内容主要要包括单位基基本情况、经经营性质和经经营现状。调调查结果显示示，截止到2009年9月，XX商业业设施内共121家商户营业，，2009年上半年商品品销售总额为为2.91亿元，2009年上半年超过过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额额呈现出快速速发展态势。。截至2009年9月，XX共121家商户营业，按单位类型型划分（见图图1），产业活动动单位97家，占XX所所有商户的80.2%，法人单位20家，个体经营营户4家。由此看出出，产业活动动单位占绝大大多数，个体体经营户所占占比重较小，，反映了其在招招商引资方面面对国际知名名品牌的倾向向。■产业活动单单位占比最高高运营情况从行业类型来来看（见图2），排在第一一位的是零售售业单位共99家，占XX所所有行业单位位总数的81.8%；其次是餐饮饮业单位共19家，占所有行行业单位总数数的15.7%。零售和餐饮业业占XX单位位总数的97.5%。零售业单位中中，主要以服服装零售业为为主，共计47家，占零售业业单位总数的的47%，占XX商户户总数的38.6%；其次是鞋帽帽零售业，共共计11家，占零售业业单位总数的的11%，占XX商户户总数的9%。餐饮业单位位中，主要以以正餐和快餐餐经营方式为为主，正餐和和快餐服务单单位分别7家，分别占餐餐饮业单位总总数的36.8%。零售业单位经经营业态以专专卖店为主，，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受受欢迎的专卖卖店共计90家，占零售业业单位总数的的91%，占XX商户户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现现商品销售总总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经经营正餐和快快餐的单位2010年实现营业额额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。■行业类型以以零售业、餐餐饮业为主运营情况■零售业和餐餐饮业销售业业绩增长迅猛猛数据显示，，2010年上半年实实现商品销销售总额（（营业额））2.91亿元，2010年上半年超超过2008年全年9400.2万元，增长长47.8%。其中，零零售业2009年上半年实实现了2.5亿元，比2009年全年增加加6876.7万元，增长长37.5%；餐饮业2010年上半年为为2941.5万元，比2009年全年增加加1797.1万元，增长长157%。XX销售业业绩之所以以能实现迅迅速增长，，一方面得得益于其与与日俱增的的知名度与与影响力，，不断吸引引更多的国国际知名品品牌的加入入和消费群群体的关注注。截至2009年年底营业业商户共82家，到2010年9月营业商户户已发展为为121家，商户增增加了39家；另一方面面得益于优优越的区位位优势，她她位于拥有有多个大型型零售项目目、五星级级酒店、涉涉外高档公公寓、高档档写字楼及及使馆区的的三里屯地地区，为其其营造了良良好的国际际商业氛围围。另外XX是太古古地产首个个在中国内内地落成启启用的大型型开放式零零售项目，，并把众多多国际品牌牌的旗舰店店和环球店店带到三里里屯，使其其成为首都都的国际时时尚中心。。运营情况■环球店和和旗舰店拉拉动效应明明显XX121家商户总营营业面积38550平方米（见见下表）。。其中，营业面积超超过1000平方米的8家单位共计计16310平方米，占占总营业面面积的42.3%，2009年全年销售售总额实现现1.3亿元，占XX所有商商户总销售售额的67.8%，2010年上半年销销售总额1.7亿元，占总总销售额的的59.9%。由此看出，，营业面积积1000平米以上的的环球店和和旗舰店拉拉动了全行行业零售额额增长。XX目前已已吸引了逾逾百家国际际知名品牌牌签约入驻驻，全球最最大、面积积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大大店，户外外装备Columbia及周生生的的中国旗舰舰店、国际际著名品牌牌Montblanc和Sephora全国最大专专营店纷纷纷在此落户户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉嘉欢乐影城城、苹果、、顺电、白白领服装等等营业面积积排在前8位的单位2009年上半年商商品销售总总额1.7亿元，占总总销售额的的59.9%，对总销售售额的增长长贡献率为为43.4%，这些品牌牌不仅能够够吸引更多多的消费群群体，而且且还能带动动其他品牌牌的发展，，为XX发发展注入了了活力。运营情况■新品牌成成为发展亮亮点在北京不断断涌现商业业项目的同同时，一方方面品牌零零售商家正正在寻找新新兴区域开开设新的店店铺，另一一方面，投投资者也在在寻找合适适的投资物物业。XX吸引了一一批新进入入北京甚至至中国的国国际知名品品牌纷纷入入驻，这其其中包括2008年初亮相京京城的前卫卫休闲品牌牌Uniqlo，以及越来来越受欢迎迎的StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这这5家新品牌2009年上半年实实现商品销销售总额3444.4万元，占总总销售额的的11.8%，它们为中中高端消费费者带来了了更为新鲜鲜时尚的购购物体验。。运营情况XXLOGOXX的LOGO简单清晰，，有很强的的识别性，，突出了XX时尚、、活泼的特特点。XXLOGO“这里什么都都是，这里里什么都不不是”这里是XX"XX广告语语"这里是天堂堂，这里是地狱狱如果你爱一一个人你要带他去去如果你恨一一个人你要叫他来来这里是潮流流革命前线线这里是修身身持志后院院这里有偶像像出现这里有竹林林七贤这里名牌四四射这里素面朝朝天这里吃喝玩玩乐夫复何何求这里悲欢离离合天长地地久这里是诗人人的流放地地这里是艺术术的自留地地这里什么都都是这里什么都都不是这里是XX"XX推广文文案“这里美丽无无罪永不放放弃这里性感有有理难舍难难离这里让你一一心形象旧旧爱饮恨这里让你我我行我素羡羡煞旁人这里什么都都是这里什么都都不是这里是XX"XX推广文文案“这里的嘴巴巴说听吧听听吧这里的眼睛睛说吃啦吃吃啦这里的耳朵朵说想啊想想啊这里的美食食醇酒是五五官错位的的理由这里的浅唱唱低吟是芳芳心迷乱的的接口这里世事无无常感官之之上这里有情世世界物我相相忘这里什么都都是这里什么都都不是这里是XX“XX推广文文案XX推广广广告片艺术展览XX拥有数目众众多的室内内艺术画廊廊，让顾客客能随时随随地都欣赏赏到各类艺艺术展演。。从跨界合合作的艺术术时装秀到到全球巡回回的新秀摄摄影展！南区阿迪达斯阿迪达斯在在XX进行了一次次了不起的的跨界尝试试。由阿迪迪达斯和设设计师DorophyTang合作的“KicksDiscovery”品牌概念店店，作为主主创设计师师，Dorophy将她的混搭搭手法发挥挥地淋漓尽致致，用中国国传统元素素与西方古古典装饰在在店内进行行了大面积积的搭配运运用，给人人以惊艳的的视觉效果；同同时她还创创作了一系系列的插画画作品，其其中包括为为孩子们设设计的玩具具——一双超大码码的阿迪达斯涂鸦鸦球鞋。XX推广活活动由XX与北京原创创设计推广广协会联合合主办的““原创界@XX”，店铺位于于地下一层层，旨在团团结中国原原创设计能能量，扶植植与弘扬本本土原创品品牌，推动动中国原创创设计力；；同时为本本土原创设设计师首次次提供了在在京城中心心区域展示示作品的平平台。原创界XX推广活活动白领艺术空空间店南区的白领领艺术空间间店，展出出法国HiltonMcConnico的“流星的的命运”，，通过讲述述一颗流星最终变成成钻石的故故事，给人人以启示。。他用透明明的丝网制制造了一层层层视觉上上的虚幻，，并运用变变焦制造出对于于奢华生活活远近不一一的距离感感，配以不不同的音乐乐。这位65岁的设计老老顽童运用用多种炫人耳目的多多媒体装置置，展示了了他闻名全全球的品牌牌设计和装装置艺术。。XX推广活活动以太空间2011年度首展超超验当代艺艺术实验展展。本次展展览选择了了几位具有有实验性精精神的青年年艺术家作品来还还原基于个个体感受与与经验创作作的当代艺艺术面貌，，通过他们们在实践过过程中有意意识的空间间生产和演变，，更直接地地促成当代代艺术领域域的创造性性行为和今今天文化之之间关系的的积极对接接与转化以太空间XX推广活活动杨画廊2010年12月18日，临近圣圣诞节及中中国新年，，位于XX北区的杨画画廊将举办办她开业后后的第二个个展览——“再造的经典典”。参展展作品为中中国当代艺艺术名家的的限量版版版画和艺术术衍生品。XX推推广广活活动动升空空间间升空空间间-陶瓷瓷器器艺艺术术展展天地地万万物物的的存存在在都都必必有有气气场场伴伴生生，，两两个个物物体体之之间间的的相相互互作作用用也也是是靠靠气气场场来来传传递递。。例例如如：：人人与与瓷瓷器器，，之之间间的的影影响响力力，，存存在在感感，，便便由由次次产产生生。。。。。。XX推推广广活活动动每周周二二晚晚XX放放肆肆夜夜跑跑XX娱娱乐乐活活动动XX寻寻找找麦麦兜兜活活动动在XX各各处处共共隐隐藏藏着着十十个个麦麦兜兜及及其其好好朋朋友友造造型型的的雕雕像像,每个个雕雕像像旁旁都都有有一一个个造造型型章章，，在在秘秘笈笈的的相相应应位位置置上上盖盖上上造造型型章章，，凭凭印印章章可可以以换换到到麦麦兜兜A-Z字母母的的胸胸章章。。XX娱娱乐乐活活动动XX杂志志theVillageTimesXX杂杂志志XX杂志志theVillageTimesXX杂杂志志XX平平面面广广告告XX平平面面广广告告XX商商业业启启示示商业启示BECDA交通规划业态定位借鉴意义商业定位XX商商业业启启示示—交通通交通通出出入入方方面面三里里屯屯本本身身由由于于历历史史地地理理和和后后期期酒酒吧吧开开发发的的原原因因，，街街道道多多处处于于2－4车道道，，但但由由于于连连接接着着工工体体、、使使馆馆区区、、长长虹虹桥桥三三环环、、甚甚至至朝朝阳阳公公园园和和朝朝外外商商圈圈，，因因此此车车流流量量异异常常大大。。进入入方方面面：：整整个个该该项项目目只只临临一一条条主主路路－－工工体体北北路路，，所所有有的的进进入入车车辆辆都都要要自自东东向向西西经经工工体体北北路路进进入入，，而而比比邻邻其其西西侧侧的的雅雅秀秀服服装装批批发发市市场场是是北北京京有有名名的的外外贸贸服服装装批批发发市市场场，，这这个个市市场场与与VILLAGE共一一条条进进入入车车道道，，因因此此导导致致车车辆辆在在进进入入时时需需大大量量时时间间等等候候；；驶出出方方面面：：自自车车库库驶驶出出所所有有的的车车都都要要经经过过三三里里屯屯酒酒吧吧街街，，该该街街道道2车道道的的设设置置给给车车辆辆的的出出入入造造成成非非常常大大的的不不方方便便。。地地铁铁：：该该项项目目离离地地铁铁站站大大约约2站地（兆兆龙饭店店）距离离虽不远远，但由由于中间间的商气气没有衔衔接，只只能靠项项目的大大影响力力来吸引引人流走走过来。。规划设计计方面建筑形式式：整个个设计采采取BLOCK的形式非非常适合合当今流流行的商商业建筑筑形式，，我们可可以在上上海的新新天地看看到类似似的形式式、也可可以在新新开的朝朝阳公园园SOLANA看到。在在街道尺尺寸感非非常紧凑凑的三里里屯采取取这种建建筑形式式是老道道的发展展商太古古地产多多年商业业地产经经验的集集中体现现，非常常棒。外外立面方方面，大大量采用用彩釉玻玻璃和折折射角度度让建筑筑物在传传统的北北京鹤立立鸡群，，虽然西西单大悦悦城也采采用了类类似的结结构和立立面但整整体效果果显然远远远差于于village。内部空空间布局局，BLOCK的形式很很好但对对于商业业来说最最难的是是如何组组织动线线，要让让消费者者感觉逛逛起来不不累、不不乱是非非常难的的事情，，同时北北方的天天气也让让类似的的商业建建筑很难难解决气气候和风风沙的问问题。今今天SOLANA之所以如如此艰难难就同此此有关。。太古地地产在这这方面非非常有经经验：清清晰的导导识标志志系统、、高低错错落的品品牌建筑筑体形式式、各建建筑之间间的空中中走廊连连接这三三条最重重要的措措施基本本解决了了这个问问题。设设计亮点点：退线线之后留留出的广广场、大大色彩运运用的建建筑体、、超大型型LCD。XX商业业启示—规划设计计业态定位位方面这方面一一直是香香港地产产商的优优势所在在，尤其其是太古古这样的的老字号号。XX可以说说是太古古在大陆陆开业的的第一个个商场，，因此在在业态定定位方面面非常费费心思，，我相信信是非常常研究了了三里屯屯、甚至至整个东东三环的的消费特特点。三三里屯的的特点是是：时尚尚、年轻轻但多了了国际化化这个特特点。业业态定位位决定了了规划设设计、招招商推广广甚至组组织架构构，为商商业地产产的第一一要务。