北京中关村某科技大厦项目可行性研究

*****科技大厦项目

可行性研究报告二OO四年十二月2004－12－201目录一、****科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、****科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园****简介附件二、中关村科技园****优惠政策简介附件三、中关村科技园****周边物业介绍2004－12－202项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标总开发成本74,424万元销售收入100,859万元项目净利润11,967万元成本利润率16.1%项目净现值8947万元内部收益率56.5%项目盈亏平衡点写字楼销售均价：6085元/m2,商业销售均价为9000元/m2。销售率：80.8%计算说明：销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。项目折现率：10%。2004－12－203一、项目简介—地理位置

项目位于北京市丰台区****环，*****路与****路之间。属******科技园区一期9号地块。临四环路昭示性较好。****大厦2004－12－204

开发商：北京****科技发展有限公司物业用途：公建总占地面积：38739.64平方米。规划总建筑面积：16.9万平方米，其中：一期工程10.47万平方米，二期工程6.47万平方米。工程进度：1、目前只进行了****科技大厦一期，即A座的施工。A座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。2、二期工程，即B座仍在规划审批阶段。一、项目简介—现状2004－12－205一、项目简介－批文已取得的批文和证件《商品房预售许可证》（****科技大厦A座）京房售证字（2004）427号《国有土地使用证》京丰国有（2002出）字第****《建设工程规划许可证》规建字0441号（****科技大厦A座）《建设工程施工许可证》（****科技大厦A座）施******号（建）《建设用地规划许可证》（93）市规地字72号《关于建设****科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》（****科技大厦综合配套工程）2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》（****科技大厦A座）2004－12－206一、项目简介－后续开发计划收购此项目后，后续开发计划如下：A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工；2、2005年3月开始销售，销售周期18个月；B座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。2004－12－207二、市场研究－SWOT分析（1）优势城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一,近两年经济增长速度超过50%。五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用；A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。政策优惠：入住大厦企业将享受****相关优惠政策。劣势片区不属写字楼及商业热点区域。周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。2004－12－208二、市场研究－SWOT分析（2）机会从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。威胁总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。2004－12－209

二、市场研究－客户定位

打造高性价比的地标性办公物业，定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户大厦本体资源使其可以成为高性价比物业项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场；建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求；争取大客户定制，实现快速销售大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集多种开间物业组合可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业2004－12－2010二、市市场研研究－－客户户构成成写字楼楼客户户构成成部委机机构转转制的的大型型企业业集团团外省市市大型型企业业北京京总部部或驻驻京办办事处处上市公公司及及准上上市公公司银行及及非银银行金金融机机构，，如保保险、、基金金及信信托公公司周边及及中关关村中中小研研发机机构律师事事务所所、会会计师师事务务所、、房地地产等等咨询询顾问问公司司；旅行社社、广广告公公司、、保险险公司司、快快递公公司、、机票票代理理等服服务机机构。。投资型型客户户:购置办办公面面积出出租给给某些些成长长型科科技企企业及及外资资公司司。2004－－12－2011二、市市场研研究－－形象象定位位北京西西南产产业、、研发发和商商务基基地的的标杆杆大型机机构的的企业业名片片小型企企业的的创业业乐园园丰台科科技园园作为为中关关村科科技园园在北北京西西南部部的延延伸，，由于于政策策和区区域优优势，，吸引引了大大量化化工、、钢铁铁等制制造业业企业业及物物流等等第三三产业业企业业总部部入住住，有有中资资转制制企业业、大大型国国企、、外省省市名名企；；物业业需求求量在在1000～30000平米不不等。。由于****大大厦从从位置置、档档次和和建筑筑形象象上均均属地地标性性建筑筑，给给予适适当的的冠名名权，，将可可能吸吸引1－2家大型型企业业/机构入入住。。科技园园大企企业的的存在在必然然带动动提供供相关关配套套服务务的中中小服服务企企业和和机构构进驻驻。此外，，大厦厦作为为丰台台科技技园区区孵化化网络络的一一部分分，优优惠的的政策策将吸吸引中中关村村及周周边各各类中中小研研发企企业。。2004－－12－2012二、市市场研研究－－商业业配套套区域发发展现现状为为大厦厦商业业面积积销售售与经经营提提供了了宝贵贵的商商机：：丰台科科技园园入园园企业业已达达2750多家，，需要要较高高档次次的商商业和和服务务配套套总部基基地已已推出出近50万平米米企业业总部部办公公物业业，受受规划划及地地块位位置限限制，，商业业配套套在短短期内内无法法及时时跟进进。银行、、电信信等服服务配配套更更需要要昭示示性好好的物物业，，目前前在建建公建建无法法充份份满足足这类类需求求，****科科技大大厦的的推出出将填填补西西南四四环以以外这这一市市场空空缺。。餐饮饮经经营营机机构构：：产产业业基基地地一一期期和和二二期期总总部部基基地地以以及及西西南南四四环环方方圆圆2公里里内内无无著著名名酒酒楼楼，，可可引引进进不不同同档档次次的的大大型型餐餐饮饮品品牌牌，，满满足足不不同同消消费费层层次次的的需需求求。。西南南四四环环目目前前缺缺乏乏中中高高档档商商业业业业态态，，如如较较高高档档次次品品牌牌店店、、健健身身中中心心等等。。项目目周周边边在在建建和和规规划划中中的的住住宅宅开开发发面面积积高高达达500万平平米米，，新新增增人人口口约约25万，，无无疑疑将将为为项项目目底底层层商商业业面面积积的的招招商商或或经经营营提提供供厚厚实实的的基基础础。。2004－－12－－2013二、、市市场场研研究究－－销销售售价价格格可比楼盘办公部分销售价格商业部分销售价格备注总部基地1期现房7900元/m2；2期均价7150元/m2待定在售国润商务大厦主楼6300-6700元/m2附楼9000元/m2在售工商联科技大厦均价6550元/m21层10000元/m22层9000元/m2内部认购海鹰多功能楼均价5100/m2全部售完昌宁大厦6300-7800元/m2－按月租金净收益63元/m2

推算根据据对对项项目目周周边边市市场场的的分分析析，，综综合合考考虑虑大大厦厦独独具具的的位位置置和和产产品品优优势势，，销销售售定定价价如如下下：：办公公：：均均价价7500元/平米米，，商业业：：1、2、3层分分别别为为15000、10500、9500元/平米米2004－－12－－2014三、、项项目目投投资资分分析析－－技技术术指指标标总指标总规划用地38739.6M2

代征城市绿化7944.8M2绿化面积11315.78M2绿化率36%总建筑面积169000M2地上建筑面积118632M2地下建筑面积50368M2可售面积127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（A座）二期建筑面积104300M2

建筑面积64700M2

地上建筑面积75402M2

地上建筑面积43230M2

地下建筑面积28898M2

地下建筑面积21470M2

建筑层数地上26层，地下三层建筑层数地上13层，地下2层地下停车476辆地下停车226辆地上停车33辆地上停车85辆2004－－12－－2015三、、项项目目投投资资分分析析－－开开发发计计划划项目目后后续续开开发发周周期期约约一一年年半半。。计算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程4室内外装饰工程5水电安装6电梯工程7消防工程8暧通空调9通讯工程10室外配套11竣工验收二期期工工程程一期期工工程程一、、二二期期开开发发进进度度表表2004－－12－－2016三、、项项目目投投资资分分析析－－开开发发成成本本一期二期合计土地成本(万元)1644010198.826638.8专业费及前期费(万元)232593825建安工程费(万元)253211386139182室外配套(万元)545162707开发管理费（万元）506.42277.22784不可预见费（万元）506.42277.22784财务费用（万元）3302.42201.65504总成本(万元)4685327570.8744242004－－12－－2017三、项目目投资分分析－投投资计划划表2004－12－2018三、项目目投资分分析－现现金流量量表2004－12－2019三、项目目投资分分析－销销售回款款计划一期办公销售比例一期办公销售收入一期商业销售比例一期商业销售收入二期办公销售比例二期办公销售收入2006年一季度10%15258二季度30%1017230%4869三季度20%1017220%3246四季度20%949420%32462007年一季度15%762920%3246二季度5%254310%1623三季度四季度2008年一季度20%6754二季度40%13507三季度30%10130四季度10%3377备注：销销售收入入单位为为万元2004－12－2020附件一、、中关村科科技园区区****发展展分析—园区介绍绍中关村科科技园区区****是国国家级高高新区，，全国首首批向APEC开放的科科技工业业园之一一，是““国际企企业孵化化器（IBI）”试点单位位，也是是中关村村科技园园区经济济增长最最快的园园区。累累计入园园企业2750余家，形形成了北北京西南南以光机机电一体体化、电电子信息息、生物物医药、、环保工工程为主主导的高高新技术术产业带带。园区规划划总占地地面积为5平方公里里，由产产业基地地、科技技一条街街及科技技孵化网网络三大大发展空空间组成成。1、一期产产业基地地占地1.24平方公里里，基础础设施完完善，已已基本开开发完毕毕；二期期产业基基地总占占地面积积1.65平方公里里，正在在打造北北京首家家总部基基地；三三期正在在启动，，占地2.11平方公里里。2、科技一一条街：：是园区区科技产产品集散散，集聚聚孵化空空间的发发展区。。3、科技企企业孵化化网络：：是****扶扶持中小小企业发发展的重重要支撑撑机构，，目前已已形成了了科创大大厦，国国际企业业孵化中中心（IBI）、赛欧科园园企业孵孵化中心心、软件件企业孵孵化中心心四大发发展空间间。****区位于于北京西西南四环环，属近近郊园区区，其发发展需要要市区配配套支持持。园区配套套与市区区可以形形成互动动，园区区相关配配套也面面向市区区服务。。2004－12－2021二期：中华通信信系统有有限公司司中国诚通通控股有有限公司司中国汽车车技术研研究中心心航天时代代电子集集团建龙钢铁铁集团中金科技技股份有有限公司司中成进出出口股份份有限公公司中牧实业业股份有有限公司司长城汽车车股份有有限公司司长征火箭箭技术股股份有限限公司邢台钢铁铁有限责责任公司司欧典企业业集团中国质量量认证中中心等大大型企业业集团附件一、、中关村科科技园区区****发展展分析—著名企业业一期：北京信丰丰园生物物医药科科技发展展有限公公司北京贝尔尔通信设设备制造造有限公公司北京金自自天正智智能控制制股份有有限公司司北京北方方天鸟智智能科技技股份有有限公司司中垦农业业资源开开发股份份有限公公司中国铁路路通信信信号集团团有限公公司航天科工工海鹰集集团有限限公司中国华电电电站装装备工程程集团总总公司京卫医药药科技集集团有限限公司中拓国际际经贸集集团公司司北京倍爱爱康生物物技术股股份有限限公司北京丰科科城医药药有限公公司中博世金金科贸有有限责任任公司北京太空空板业股股份有限限公司北京中铁铁快运物物流科技技有限公公司2004－12－2022附件一、、中关村科科技园区区****发展展分析—增长态势势1999年以来，，经济规规模超常常规发展展，年均均增长速速度超过过30%。2002年技工贸贸收入200亿，同比比增长66.6%元。2003年技工贸贸总收入入300亿，同比比增长50％。除技工贸贸收入外外，2002年其他各各项经济济指标都都高于中中关村科科技园区区平均水水平，总总产值和和税费收收入分别别达到88亿元、7.01亿元。。2002年，技工工贸收入入1000万元以上上的企业业已达140多家,其中亿元元以上企企业20多家，总总收入占占总量的72%。至2004年底，入入园企业业已达2750家，注册册资本金金160多亿元以以上。2004－12－2023附件二：：中关村科科技园区区****优惠惠政策摘摘要1、财税优优惠政策策(1)减按15%税率征收企业业所得税。企企业出口产品品的产值达到到当年总产值值40%以上的，经税税务部门核定定，减按10%税率征收企业业所得税。新新技术企业自自开办之日起起，三年内免免征企业所得得税，第四至至六年减按7.5%征收企业所得得税。(2)对单位和个人人从事技术转转让、技术开开发业务和与与之相关的技技术咨询、技技术服务业务务取得的收入入，免征营业业税。(3)经财税部门审审批，高新技技术企业研制制开发新产品品、新技术、、新工艺当年年所发生的各各项费用和为为此所购置的的单台价值在在10万元以下的试试制用关键设设备、测试仪仪器的费用，，可一次或分分次摊入成本本；购买国内内外先进技术术、专利所发发生的费用，，经税务部门门批准，可在在两年内摊销销完毕。高新新技术企业当当年发生的技技术开发费比比上年增长达达到10%（含10%）以上的，当当年经税务机机关批准，可可再按其实际际发生额的50%抵扣当年应纳纳税所得额。。(4)园区内的高新新技术企业，，用于新技术术和新技术产产品开发的仪仪器、设备，，可以实行快快速折旧。(5)对开发生产软软件产品和符符合国家规定定的集成电路路产品和集成成电路的企业业：(6)经财税部门批批准，高新技技术企业购买买国内外先进进技术、发明明和专利所发发生的费用，，可一次或分分次在成本中中列支。(7)驻京研发机构构进口的自用用设备、物品品等，符合国国家鼓励类产产业项目免税税规定和科教教用品免税规规定的，除国国家规定不予予免税的商品品外，免征关关税和进口环环节增值税。。(8)对企业（含外外商投资企业业、外国企业业）为生产《国家高新技术术产品目录》的产品而进口口所需的自用用设备及按合合同随设备进进口的技术及及配套件、备备件，除按规规定不予免税税的商品外，，免征关税和和进口环节增增值税；对企企业引进属于于《国家高新技术术产品目录》所列的先进技技术，按合同同规定向境外外支付的软件件费，免征关关税和进口环环节增值税；；对列入科技技部、外经贸贸部《中国高新技术术商品出口目目录》的产品，凡出出口退税率未未达到征税率率的，经国家家税务总局核核准，产品出出口后，可按按征税率及现现行出口退税税管理规定办办理退税2004－12－2024附件二：中关村科技园园区****优惠政策摘摘要（续）2、人才引进政政策(1)对经市政府有有关部门认定定的高新技术术企业和高新新技术成果产产业化项目所所需的外省市市专业技术和和管理人才，，经人事部门门批准，给予予工作居住证证，享受本市市市民待遇。。工作满三年年者，经用人人单位推荐、、有关部门审审核批准，办办理户口进京京手续。(2)北京市的高等等学校、科研研机构的应届届毕业生受聘聘于园区内的的高新技术企企业，可以直直接办理进京京户口，不受受进京指标的的限制。3、其他优惠政政策(1)除法律、法规规规定应当进进行专项审批批的经营项目目外，工商行行政管理机关关在办理企业业登记时,不再具体核定定经营项目,企业可以自主主选择经营项项目,开展经营活动动。(2)以高新技术成成果出资设立立公司和股份份合作制企业业的,对其高新技术术成果出资所所占注册资本本和股权的的比例不作限限制,由出资人在企企业章程中约约定。(3)注册资本在100万元人民币以以上的高新技技术企业可以以申请自营进进出口权。(4)允许高新技术术企业以居民民住宅作为企企业住所，开开展高新技术术的经营和科科研工作。(5)高新技术企业业优先享受政政府技术创新新资金、风险险投资公司和和担保资金的的支持。2004－12－2025附件三、周边竞争项目目扫描－（1）总部基地一期销售较好好，二期销售售进度放慢，，三期开发时时间待定发展商开发期面积现象进度备注项目规模一期20.8万平方米2003年6月19日开盘，2004年5月31日入驻。现房，不提供按揭二期30万平方米分别预计于11月30日、1月31日、2005年5月31日入驻期房，提供五成按揭三期60-70万万平方米开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。总计约120万平方米建筑形式1000至5000平米多层单体建筑，以2000平米左右为主，独立产权独立冠名的总部楼。