PPT商业地产知识入门讲解（45P）

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识识高品质商业地地产分割商铺领风风骚国际资本加紧紧抢滩第三方经营管管理发展趋向向显著商业地产发展展趋势及特点商业地产的发发展特点及趋趋势商业地产知识识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场场产品类别交通设施商铺铺商业地产知识识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall———林荫道在毗邻的建筑筑群中或一个个大建筑物中中，许多商商店、娱乐设设施和餐馆馆组成的大型型零售综合体体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上上，由管理理商统一经营营管理，主要要采取出租方方式运营的集集零售、娱娱乐、餐饮、、休闲等于一一体的复合商商业业态。商业地产知识识1、主力店租户：百货主主力店、超市市及娱乐主力力店。2、半主力店租租户：运动品品店、服装旗旗舰店、书店店、音像店等等。3、娱乐、餐饮饮设施：诸如如玩具反斗城城、KTV、酒吧等娱乐乐设施，以及及麦当劳、肯肯德基等西式式快餐店、主主题餐厅、酒酒吧餐厅、、美食广场等等餐饮设施。。4、专卖店：包包括国际一线线、二线品牌牌及当地品牌牌的各种专卖卖店品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组组合内容商业地产知识识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商铺商业地产知识识定义：专业街街市商铺指经经营某类特定定商品的商业业街或专业市市场里面的商商铺。该类商商铺的价值和和商业街或专专业市场所经经营的产品关关系密切。案例：北京中中关村海龙电电子市场属于于专业经营电电脑整机、电电脑配件、数数码产品、存存储设备、网网络设备、电电脑耗材、软软件等的专业业市场，经过过长期成功经经营，目前海海龙电子市场场每平米商铺铺的价值达8万人民币，其其投资价值可可见一斑。商业地产知识识按业态划分综合型零散型特色型商业地产知识识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销销售模式商业地产知识识概念：就是带带租约销售，，即先引进品品牌商家，然然后将商场场划分若干小小面积产权商商铺销售给众众多小业主，，并保证给小小业主一定的的定期租金回回报，发展商商即可在短期期内回笼资金金并获得超额额利润。返租销售商业地产知识识实质：商品房售后包包租是指房地地产开发经营营企业为促进进销售，在其其进行外销商商商品房售后后包租是指房房地产开发经经营企业为促促进销售，在在其进行外销销商品房出售售时与买受人人约定，在出出售后的一定定年限内由该该房地产开发发经营企业以以代理出租的的方式进行包包租，以包租租期间的租金金冲抵部分售售价款或偿付付一定租金回回报的行为。。返租销售商业地产知识识利益：国内的房地产产公司融资渠渠道比较单一一，为了应对对银行银根紧紧缩、成本增增高的不利局局面，开发商商利用售后包包租融资进行行发展已是相相当普遍的做做法。对于个人投资资者而言，现现在商铺是一一种房地产和和理财产品结结合的产品，，不仅具产权权的房地产特特性，同时在在理想状态下下，又是一种种收益比较高高的投资理财财产品。可见，售后包包租并非只是是开发商单方方获益的模式式，其本质仍仍是实现开发发商与投资人人的双赢。返租销售商业地产知识识风险：由于商铺产权权发生转移，，作为第三方方的商业经营营管理机构要要么是发展商商临时成立的的公司，要么么是专门聘请请的专业管理理公司，二者者都不可能为为发展商的承承诺负责，因因为物业租给给大商家的租租金非常之低低，发展商不不可能从中获获取相应的利利润，承诺给给小业主的租租金回报成为为发展商的长长期包袱，很很有可能无法法兑现先前承承诺，尤其在在经营状态不不佳的情况下下，其风险更更加巨大。返租销售商业地产知识识租金（元/平米/天）＝销售单单价（元/平米）＊回报率／３６５天／／出房率公式商业地产知识识6%-10%左右是合理回回报率商铺投资大部部分都是10-12年收回投资成成本。某些项目开发发商胡乱提高高年回报率承承诺，有的甚甚至达达到20%，这完全背离离了市场规律律，其后果自自然落得一败败涂地。商铺定价操作作程序商业地产知识识层别总价=（目标销售总总额÷总权重系数）X层别权重系数数凭经验对项目目不同层别进进行系数设定定（第一层是是项目价值最最高价格最高高的层别，通通常取系数为为100%，依次类推越高高层别系数越越小，地下层层别亦如此。）系数X销售面积（建建筑面积）=权重系数∑权重系数=总权重系数商业地产知识识（层别总价÷层别总权重系系数）X具体商铺权重重系数=具体商铺总价价设定各层别中中各个商铺的的系数，位置置最好、面积积最合适、能能见度最高、、最容易到达达的商铺通常常设为100%，根据不同因因素的变化递递减。商铺系数X商铺销售面积积（建筑面积积）=商铺权重系数数∑具体商铺权权重系数=层别商铺总权权重系数商业地产的客客户商业地产知识识投资者最关心心什么？商业地产知识识物业是否能增增值怎样才能让投投资者觉得某某个物业能增增值呢？或者说什么才才能保证物业业能增值呢？？商业地产知识识背景环境——大的经济环境境是否健康发发展行业环境——商业地产行业业是否是投资资热点地块价值——地产项目所处处地块是否在在未来有发展展同类市场经营营状况——某个地产项目目预计经营的的业态目前是是否有发展空空间项目规划——商铺规划设计计是否合理，，是否符合经经营要求价格合理——销售价格是否否与实际价值值趋同商业地产知识识商业地产知识识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客客，更是针对对经营者，因因为他他们才是更加加专业、更加加挑剔的客户户。影响客户决断断的因素商业地产知识识参与开发的公公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力力、知识、年年龄、偏好、、……其他（唯一性）外在因素商业地产知识识参与开发的公公司品牌开发商物业、运营公公司发展商建筑设计公司司实力信誉经验商业地产知识识外在因素项目本身硬件软件商业地产知识识硬件软件地理位置交通状况周边商业市场场同类市场整体体水平周边居民水平平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●药都项目优势势商业地产知识识针对北方药都都项目来说，，什么最能吸吸引潜在投资资者呢？或者者说怎样才能能打击到投资资者呢？硬件优势商业地产知识识近40万人的医药营营销队伍遍布布全国各地；；2000多家医药生产产经营企业中中产值和销售售收入超千万万元以上的就就有18家，利税超千千万元的有4家；此外，内内蒙古药材资资源丰富，蒙蒙药材2230种、蒙药药品品达5000余种，在国内内外都具有很很高的声誉。。资源优势市场优势呼和浩浩特一一年两两届药药交会会在国国内医医药业业享有有盛誉誉，蒙蒙药不不仅在在国内内具有有很高高的声声誉，，而且且在日日本、、韩国国、俄俄罗斯斯等国国十分分畅销销。对对于药药都来来说，，所在在区域域的药药品市市场整整体水水平很很高，，已经经形成成了它它所需需要的的市场场环境境。商业地地产知知识建筑优优势划分优优势全街铺铺性质质的建建筑形形式，，使各各个店店铺的的商业业价值值均分分，降降低了了出现现“死死铺””的可可能性性，利利于销销售和和经营营。而而且项项目内内街的的设计计轻松松的解解决了了医药药批发发必须须的装装修货货问题题，为为经营营者提提供便便利。。100-200平米为为主的的划分分，保保证了了单位位物业业的总总价款款处于于合理理区间间，避避免过过大的的资金金投入入降低低目标标投资资者的的投资资热情情。软件优优势政策优优势大环境境：国家家规定定：中中国医医药行行业要要走集集约化化、规规范化化、现现代化化的道道路路，，从2000年开始始，利利用3—5年的时时间，，培养养5—10户面向向国内内外市市场、、多元元化经经营、、年销销售额额在20亿元以以上的的大型型医药药流通通集团团。小环境境：自治治区和和呼市市、玉玉泉区区三级级政府府给予予了大大力支支持，，呼市市有关关部门门先后后出台台了一一系列列优惠惠政策策，为为投资资药市市的经经营者者在税税收、、商用用房使使用年年限、、贷款款、办办证、、落户户、子子女入入学等等方面面提供供便利利。商业地地产知知识前景优优势做为蒙蒙药的的大本本营，，呼市市目前前还没没有像像北方方药都都如此此大规规模的的综合合性医医药供供销中中心，，一旦旦投入入使用用必定定会吸吸引无无数国国内外外的医医药经经销商商来此此洽谈谈定购购，经经过一一段时时间的的运营营北方方药都都就可可以成成为蒙蒙药的的代名名词，，云集集与此此的药药上足足以使使药都都的价价值迅迅速提提升。。商业地地产知知识销售策策略优优势运营优优势返租销销售的的销售售策略略，对对于投投资者者来说说无疑疑是个个稳定定的投投资保保障，，而且且药都都较高高的租租金回回报率率能够够保证证在十十年内内收回回投资资成本本，无无疑对对客户户具有有很高高的吸吸引力力。在药都都内的的大型型会展展中心心的建建设，，保证证在项项目投投入运运营之之后持持续的的医药药类产产品展展会，，经常常性的的持续续吸引引来自自国内内外的的药商商来此此参展展洽谈谈，为为在此此长期期经营营的商商家提提供了了稳定定的客客源，，此外外这种种展会会也是是对药药都品品牌的的非常常有效效的推推广。。成功案案例分分析商业地地产知知识上谷商商业街街项目基基本情情况项目坐坐落位位置区区域：：地处处天塔塔道以以南开发商商：天天津融融创集集团融融创置置地有有限公公司总建筑筑面积积：56289平米地上建建筑面面积：：42109平米地下建建筑面面积：：14180平米地上三三层商商业总总建筑筑面积积：23251平米店铺面面积范范围：：74m2———1245m2（建筑筑面积积）总店数数:82间商务魔魔方面面积：：18858平米销售均均价：：商商业：：1F16500———170002F12500———130003F8500———9000SOHO：4F———6F6500———7000商业地地产知知识项目定定位1、该该项项目规规划是是商业业和商商务魔魔方的的组合合，构构成都都市型型低层层建筑筑，该该项目目的在在设计计规划划时会会将底底层至至三层层做商商业，，四层层至六六层做做商务务魔方方（全全兼容容、多