刚需居住区设计趋势-大院培训讲义347p

2015刚需住区设计趋势METHOEDTOPROMOTECHARACTERSOFRESIDENTIALPROJECTS2015-0801规划趋势02产品趋势03立面趋势04新规影响什么是刚需?国家的相关政策条文中，没有“刚需房”一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。刚需的反义是弹性需求,弹性是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。住区设计市场仍旧以刚需为主力,弹性需求和投资需求为少量补充.01规划趋势01一二线城市出让土地规模小，麻雀小五脏全，规划设计更趋精细化。02三四线城市高层溢价低，开发商钟情“高低配“

用经济型”低密”产品提高利润。03土地出让以商住混合形式出现增加,比如“城中村”改造，规划的复杂性综合性更高。04除了居住社区,养老地产社区\产业地产社区\旅游地产社区出现,地产开发趋多样化。迷你地块案例：绿地上海五里桥住宅项目规划用地性质居住用地总建设用地面积9390㎡总建筑面积28150.74㎡其中地下建筑面积8147.92㎡地上建筑面积20002.82㎡其中住宅建筑面积19351.39㎡公建配套建筑面积642.43㎡其中物业管理（含业委会）122㎡社区服务403㎡变电站117.43㎡门卫9㎡地上不计算容积率面积1222.82㎡计算容积率面积18780㎡容积率2.0

建筑密度30%总户数130户绿地率35%集中绿地率10%绿地面积3286.5㎡其中集中绿地面积939㎡机动车停车数178辆其中地面停车位0辆地下停车位178辆非机动车停车数128辆迷你地块案例：绿地上海五里桥住宅项目迷你地块案例：阳光城平凉路地块项目迷你地块案例：阳光城平凉路地块项目迷你地块案例：阳光城平凉路地块项目传统高低配案例：海尔厦门海沧项目高低低配配案案例例：：海海尔尔厦厦门门海海沧沧项项目目新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛楼盘盘地地址址湖里里湖边边水水库库片区区湖心心岛岛北部部主力力户户型型全部部户户型型开盘盘日日期期2010-07-30交房房日日期期2012-01-07装修修状状况况毛坯坯建筑筑类类别别多层层房屋屋属属性性住宅宅、、别别墅墅容积积率率2.1绿化化率率35%物业业公公司司厦门门市市万科科物业业服服务务有有限限公公司司物业业费费5.80元/㎡㎡新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛新型型高高低低配配案案例例：：厦厦门门万万科科湖湖心心岛岛新型型高高低低配配案案例例：：杭杭州州万万科科大大都都会会新型型高高低低配配案案例例：：杭杭州州万万科科大大都都会会新型型高高低低配配案案例例：：杭杭州州万万科科大大都都会会新型型高高低低配配案案例例：：杭杭州州万万科科大大都都会会新型型高高低低配配案案例例：：杭杭州州万万科科大大都都会会新型型高高低低配配案案例例：：翡翡翠翠滨滨江江二二期期新型型高高低低配配案案例例：：上上海海万万科科翡翡翠翠滨滨江江二二期期

1#/23层2#/6层3#/23层4#/23层6#/23层8#/26层9#/6层10#1层11#/2层7#/6层5#/6层高层住宅宅花园洋房房商业物业管理理社区服务务设施公寓式酒酒店市政配套套设施（（电站））263-302㎡户型图例：235-242㎡户型102-118㎡户型133-158㎡户型22、23层为一梯梯一户24、25、26层为两梯两两户户型面积配比户型户数（户）面积（㎡）户数比例面积比例备注102-118889741.6025%14%

133-1588412496.1624%18%多层住宅235-2426014508.4217%20%

263-30210029725.6029%42%

特殊户型170-20061121.502%2%T4顶层430-46173172.202%4%T2复式5351535.510%1%T2大平层合计34671300.99100%100%

新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期高高层248.19+248.19方案一方案二北向景观观阳台奢华景观观客厅十字轴玄玄关中西厨分分设奢华主卫卫主卧套书书房洄游空间间布局超大卫浴浴大衣帽间间奢华主卧卧布局新型高低低配案例例：上海海万科翡翡翠滨江江二期高高层462.83顶层双卧室设设置可分分可合主卧套卫生生间、衣帽帽间南向次卧套套间设计中间套大次次卧设计新型高低配配案例：上上海万科翡翡翠滨江二二期高层150多层综合地块案案例：阳光光城南京六六合地块综合地块案案例：阳光光城南京六六合地块城中村改造造案例：郑郑州锦艺朗悦公园道1号总指标单位用地面积195553平方米总建筑面积998686平方米其中地上建筑面积738621平方米其中住宅面积411194平方米商业面积91351平方米办公面积213000平方米公厕90平方米早餐店135平方米菜店135平方米便民店1815平方米开闭所290平方米居委会+治安联防站315平方米物业管理2907平方米文化活动站615平方米垃圾房120平方米社区服务中心1005平方米卫生站205平方米门卫60平方米幼儿园3450平方米小学11934平方米地下建筑面积260065平方米其中物业管理1040平方米热交换站615平方米变电室270平方米地下汽车库216158平方米地下自行车库28485平方米住宅地下室13497平方米建筑占地面积57645平方米容积率3.78

建筑密度29.48%

机动车停车位8894辆其中地上停车位451辆地下停车位8443辆自行车停车位19130辆绿地率30%

总户数3990户其中套型面积90平米以上1519户套型面积90平米以下2471户套型面积90平米以上户数比38.07%

套型面积90平米以下户数比61.93%

总人数（3.2人/户)12768人城中村改造造案例：郑郑州锦艺养老地产CCRC是一种复合合式的老年年社区，通通过为老年年人提供自理、、介护、介介助一体化化的居住设设施服务，，使老年人在健康康状况和自自理能力变变化时，依依然可以在在熟悉的环境中继继续居住。。并获得与与身体状况况相对应的的照料服务。CCRC起源于美国国教会创办办的组织，，至今已经经有100多年的历史史。据1999年美国一项项学术调查查显示，居住于CCRC老人的余命命年龄是非非居住于CCRC老人的1.5倍，人性化化的CCRC养老理念受受到了老年年人的欢迎迎与认可。CCRC能够提供：：安全保障、、养生环境境、无障碍碍设计、生生活配套、、医疗服务、、照料服务务、学习小小组、活动动小组养老地产案案例：北京京泰康之家家燕园CCRC持续照料社社区，集独立生生活，协助助生活，专专业护理，，记忆障碍碍，医院，，健康管理理中心及养养生会所于于一体的功能完善，，配套齐全全的新型养老老社区；涵涵盖了居家家生活，美美食餐饮、、医疗护理理、健康管管理，健康康检查，文文化娱乐、、健身运动动等全方位位的服务，，各个模块块间相互关关联并可以以根据老人人健康状况况相互置换换；项目从从投资开发发，设计到到运营形成成一体化管管理，提供供高品质贴贴切的养老老服务，打打造活力的的开放式““老年大学学”社区，，领跑中中国现代老年社区区。持续照料社区区的产品品组成：：1.独立生活活2.协助生活活3.专业护理理4.记忆障碍碍5.医院+康体健管管中心6.养生会所养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园项目总体开发发规模：304669㎡㎡其中公建建：91150㎡住宅：213519㎡养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园打造社区区活力核核心，创创建绿色色健康生生活CCRC组团养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园养老地产产案例：：北京泰泰康之家家燕园旅游地产产旅游地产定义义大旅游温泉文创主题乡村旅游会展保护更新养老养生滑雪游乐园农业旅游地产依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……方案一旅游地产案例例：锦和千岛岛湖旅游文化化教育综合项项目组团花园组团花园组团花园中心绿化绿化长廊60合院90（二层）合院院60合院90合院组团花园60合院60合院入口花园景观节点90合院90（二层）合院院绿化长廊入口花园组团花园景观节点景观节点景观节点组团花园旅游地产案例例：锦和千岛岛湖旅游文化化教育综合项项目组团组团户型解读合院户型-60建筑面积：59.5㎡一层平面图户型解读合院户型-90-a建筑面积：88.8㎡一层平面图旅游地产案例例:泰禾永泰生态态风情度假区区产业地产释义：——从职能上讲，，企业的战略略决策中心、、管理中心及及关键资源控控制中心。——从空间上讲，，是企业全部部高端职能中中心或部分高高端职能中心心的办公场所所。基地释义：——从功能上讲，，是某种产（（行业）业链链的产业集群群。——从空间上讲，，是某种产（（行业）业链链企业集聚的的场所（建筑筑或片区）。。研发中心组装中心销售中心选址要求交通较便捷，环境优雅，低污染产业集聚，单位租金低。交通便捷，仓储物流服务，单位租金低。出行方便，仓储物流服务，金融服务功能。办公产品要求大面积，往往不需要配套中央空调、内部装修，24小时电等供应。大面积，往往对楼层数、层高，楼板承重要求较高，24小时电等供应。展示功能、交易功能兼备，24小时对外通讯且设备数量要求高，24供电等。商务服务要求员工餐厅、员工宿舍、便利店等。员工餐厅、便利店、租赁公寓等。员工餐厅、酒店、租赁公寓、正餐餐饮、银行、便利店等。部分园区职能中心选址要求产业园区总总部基基地是是什么？？阶段一阶段二阶段三阶段四工业园的演变商务与社区发展邻里关系NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、金融办公、商业、金融、居住、教育、休闲特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融进城市生活的元素与城市的联系愈发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境。一个可以“自给自足”，及可以提供足够内部交流空间的综合社区。产业园园区企业总总部在在国外外已历历经四四代发发展，，已形形成成成熟理理念及及发展展模式式商务花园的发展进程城市文脉Urbancontext绿色生态系统GreenEcosystem宜居社区

LivableNeighborhood宜居田园城市生态绿色城市ECO-GREENCITY维护自然生态系统，保障社会经济的可持续发展；以绿化建设为主体，完善以人为中心的复杂的自然——社会——经济系统，建设城乡一体、人工与自然复合的较为完整的绿色生态城市。宜居田园城市LIVABLEGARDEN

CITY延续城市文脉，营造和谐、舒适、宜居的邻里社区，建设拥有山水田园魅力的宜居社区，创建经济繁荣、宜居宜业的宜居城市。保护自然生态系统，实行绿色规划，创建资源节约、环境友好的田园城市。提高居民的安居乐业的生活状态。

产业功能完善城市FASHIONCREATIVECITY继承原有产业，通过培训研发、会展体验、物流、企业服务、交易和生产六大核心功能以及居住、餐饮、购物、休闲娱乐等配套功能，极力推广时尚体验、设计师品牌、时尚会展等一系列活动；并引进时尚个性设计、定制等共同产业功能城市。

完善的的产业业园城城愿景Vision核心功能Corefunctions配套商业Supportingcommercial其他配套Othersupporting餐饮服务Cateringservices开敞空间Openspace创意Creative交易Transaction培训研发Trainingdevelopment企业服务EnterpriseServices会展体验ExhibitionExperience物流Logistics生活安置Livingplacement休闲娱乐Leisure绿色建筑Thegreenbuilding开放空间Openspace景观系统Landscapesystem交通可达Convenienttransportation混合功能Mixedfunction创智天天地格格局功功能相相辅相相成的的四个个片区区创智天天地广广场：：整个创创智天天地的的神经中中枢，以高高科技技研发部部门+生产性性服务务业的形式式成网网络层层层互互动创智坊坊：多层建建筑与与庭院院式花花园结结合，，将居住与与办公公功能能融为一一体，，并为为整个个片区区提供生生活设设施与与配套套服务务创智天天地科科技园园：致力于于成为为世界界一流流研发发中心心，持持续研研究开开发多多项尖尖端的的数码码社区科科技，成为为中国国“未未来城城市””的发发展蓝蓝图江湾体体育中中心：：为周边边提供供体育配配套产业地地产案案例：：上海海创智智天地地产业地地产案案例：：上海海创智智天地地万科常春藤企业一号公园陕西师范大学西安邮电大学西北政法大学西安欧亚学院西安通信学院天朗五珑高新第五季田园公寓田园都市逸翠园高新国际中学西沣国际尚都城樱花广场世家星城裕丰馨苑金泰假日花园陕西省体育中心都市之门国际会展中心智慧城盛和家园西北大学2km3km1km产业地地产案案例：：西安安招商商地产产西沣沣国际际产业业园总用地面积340170总计容建筑面积442311其中独栋办公23760庭院办公131889集中办公93384创客中心49896企业总部34272酒店14160公寓14160商业配套80790容积率1.30独栋办公庭院式办公集中式办公企业总部酒店公寓商业配套创客中心公园市政配套产业地地产案案例：：西安安招商商地产产西沣沣国际际产业业园海外地地产开开发海外地地产案案例:绿地韩韩国汉汉拿山山小镇镇byUA绿地汉汉拿山山小镇镇位于韩韩国济济州岛岛，是是一个个具备备投资资移民民功能能的半半山观观海度度假类类产品品。是是中韩韩两国国首个个综合合性房房地产产合作作项目目，是是韩国国政府府的6大政府项项目之一一，也是是绿地集集团海外外战略的的第一步步。项项目位于于东亚旅旅游胜地地——济州岛，，背山面面海、俯俯瞰城市市，是一一个美轮轮美奂的的半山项项目。项项目土地地总面积积1，539，018平方米，，开发建建设用地地土地面面积为约约381，495平方米。。重点开开发建设设观光休休养设施施、医疗疗服务设设施、商商业购物物中心、、旅游度度假酒店店及住宅宅等，将将打造成成为集居居住、娱娱乐、医医疗养生生多种功功能相结结合、各各种公共共便利设设施齐备备的世界界水平医医疗休养养观光综综合社区区。项项目由两两大世界界500强企业强强强联手手，其中中，开发发商是中中国的世世界500强企业——绿地集团团；建筑筑方是韩韩国的世世界500强企业——韩华集团团，从设设计、质质量上，，全面保保证项目目的品质质。整整个项目目将分为为三期开开发，总总建筑面面积42.1万平方米米,容积率1.1。计划开开发周期期为7年。海外地产产案例:绿地韩国国汉拿山山小镇海外地产产案例:绿地韩国国汉拿山山小镇海外地产产案例:绿地韩国国汉拿山山小镇海外地产产案例:绿地韩国国汉拿山山小镇海外地产产案例:万达伦敦敦ONEbyKPF万达•伦敦ONE是全球商商业地产产龙头企企业——万达集团团海外地地产首席席力作，，位于伦伦敦一区区内——九榆树区区的两座座滨河塔塔楼，建建筑面积积约10.5万平米，，包括五五星级酒酒店（伦伦敦万达达文华酒酒店）以以及一栋栋200米高城市市公寓和和一栋165米高的临临河公寓寓,其中3房135平米/2房90平米/1房60平米.海外地产产案例:万达伦敦敦ONE海外地产产案例:万达伦敦敦ONE海外地产产案例:万达伦敦敦ONE海外地产产案例:万达伦敦敦ONE海外地产产案例:马来西亚亚绿地·翡翠湾此次启动动销售的的绿地翡翡翠湾高高端公寓寓项目位位于马来来西亚新新山市，，紧邻柔柔佛海峡峡，与新新加坡隔隔海相望望。项目目总占地地面积7万平方米米，总建建筑面积积36.7万平米，，规划建建设大型型住宅社社区、中中高端服服务式公公寓、酒酒店及配配套商业业。此次次开盘吸吸引了来来自不同同国家、、地区的的客户。。在本次次预售客客户群中中，有75%来自马来来西亚及及新加坡坡当地，，15%来自中国国境内，，10%来自日本本、印尼尼等其他他海外国国家。一一期出115三房.海外地产产案例:马来西亚亚绿地·翡翠湾02产品趋势势01公寓产品品（包括括类住宅宅公寓））的细分分和精细细化设计计。02刚需产品品开发商商倾向产产品标准准化,以控制成成本和应应对政府府PC产业化的的要求.03三四线城城市仍然然追求赠赠送空间间对小业业主的吸吸引。04一二线城城市产品品趋向改改善，设设计思考考更细致致，例如如结合室室内设计计尺度优优化收纳纳空间。。05低密度产产品更经经济化,面积更小小。公寓产品品<50公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫西安万科科城15平极小公公寓（厨厨卫采光光）西安万科科城18平极小公公寓3200的开间保保证床和书桌桌并置并并可同行的的尺度。。<50公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫西安万科科城25平米公寓寓<50公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫合肥万科科金色名名郡24合肥万科科金色名名郡3430以上出现现相对独独立的厅厅<50公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫西安万科科城棉花花公寓35\44<50公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫西安万科科城棉花花公寓35\4455-65公寓面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-721+1房2厅1卫72-782房2厅1卫78-83标准2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-1053房2厅1卫105-1103房2厅2卫或3+1房2厅1卫110-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫120-1253+1房2厅2卫135-1403+1房2厅2卫或4房2厅1卫万科花桥桥Mixtown55公寓洄游流线线让空间间更开敞敞<50类住宅公寓寓厦门招商鸿鸿源海景城城49厦门招商中中誉南岸公公馆49面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫华润中心时时与间6米面宽52华润中心时时与间4.5米面宽47面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫55-65类住宅公寓寓类住宅公寓寓40+60+75中海类住宅宅公寓50+60高层刚需刚刚改产品90-95绿地新里派派克公馆边边套宽厅90三面宽+宽厅,比较少见（（18层）面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫精装修平面面（交付业业主）主要改造位位置：报建版平面面（规划验验收）假凸窗：仅仅在供精装装修验收套套设置假凸窗：仅仅在供精装装修验收套套设置假凸窗：仅仅在供精装装修验收套套设置北阳台：在在规划验收收后改造为为房间假凸窗：仅仅在供精装装修验收套套设置南阳台：门门在规划验验收后改造造，外移600阳光城小高高层903开间3房2厅2卫（11.6米面宽）阳光城小高高层9090-95合肥万科森森林公园93合肥万科森森林公园93刚需竞争激激烈的地区区非常有竞竞争,95以下的3+1产品.面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫95-108合肥万科森森林公园98合肥万科森森林公园99同样的3+1结构主卧的的利用率不不如森林公公园可分可可合面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫108-115合肥万科森森林公园110合肥万科森森林公园110标准三房2卫配置面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫合肥滨湖万万科城113南北通透中中间套房型型极限做到115比较合理面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫108-115合肥万科森森林公园141标准4房2卫边套140135-140苏州中海凤凤凰熙岸140上海绿地新新里派克公公馆145地块面宽资资源丰富时时采用三面面宽宽厅4房3卫设置（18层产品）特殊景观资资源下北厅厅北主卧产产品面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫万科翡翠公公园150房型面积段主流户型配置<501房(非独立)1厅1卫55-651房1厅1卫65-751+1房2厅1卫75-83舒适2房2厅1卫83-882+1房2厅1卫90-95标准3房2厅1卫95-108舒适3房2厅1卫108-1153房2厅2卫或3+1房2厅1卫115-1223房2厅2卫或3+1房2厅1卫122-1303+1房2厅2卫130-1403+1房2厅2卫或4房2厅2卫95㎡舒享享版轻奢户户型一房一厅一一卫·套内面积：：68㎡·建筑面积：：93㎡·销售面积：：95㎡·得房率：72.9%·面积占比：：7.0%拓展客厅进进深的分离离式中西厨厨延伸四级物物管系统的的私属电梯梯厅typicalfloorNo.2No.1酒店式配置置的酒柜吧吧台设计衣帽间或书书房的转换换设计超大面宽的的宽景阳台台户外空间的的垂直化储储藏艺术化的巧巧妙储藏设设计改善案例：：绿地上海海五里桥住住宅项目118㎡私享享版轻奢户户型两房两厅两两卫·套内面积：85㎡·建筑面积：116㎡·销售面积：118㎡·得房率：72.9%··面积占比：17.5%typicalfloorNo.2No.1超大面宽的宽宽景阳台拓展客厅进深深的分离式中中西厨方便生活的干干湿分离卫生生间延伸四级物管管系统的私属属电梯厅户外空间的垂垂直化储藏尊享的独立套套房设计酒店式配置的的酒柜吧台设设计改善案例：绿绿地上海五里里桥住宅项目目142㎡乐享版版轻奢户型三房两厅两卫·套内面积：102㎡·建筑面积：139㎡·销售面积：142㎡·得房率：72.9%··面积占比：10.5%typicalfloorNo.2No.1超大面宽的宽宽景阳台方便生活的干干湿分离卫生生间延伸四级物管管系统的私属属电梯厅尊享的大尺度度独立套房设设计拓展客厅进深深的分离式中中西厨酒店式配置的的酒柜吧台设设计户外空间的垂垂直化储藏改善案例：绿绿地上海五里里桥住宅项目目151㎡尊享版奢华户型型三房两厅两卫卫·套内面积：115㎡·建筑面积：148㎡·销售面积：151㎡·得房率：77.5%··面积占比：23.9%typicalfloorNo.2No.1超大面宽的宽宽景阳台联动式厨房设设计令烹饪变变成乐趣方便生活的干干湿分离卫生生间延伸四级物管管系统的私属属电梯厅尊享的独立套套房设计尊贵而兼具储储藏的豪宅玄玄关大尺度的公共共空间设计令家庭活动变变得丰富多变变改善案例：绿绿地上海五里里桥住宅项目目户型动静分离离大横厅设计南向大阳台南向3面宽90—T4可分可合的可可变空间T2入户感南北通透极致12面宽改善案例：阳阳光城平凉路路地块项目户型B3室2厅2卫建筑面积126.9m2套内面积97.38m2得房率77.96%赠送面积14m2改善案例：阳阳光城平凉路路地块项目130户型A

4室2厅2卫户型B

3室2厅2卫建筑面积146.2m2126.4m2套内面积115.6m2100.1m2得房率79.2%79.2%赠送面积16.5m214m2改善案例：阳阳光城平凉路路地块项目130+150万科住宅产品室内精装标准准（厨房）浅U厨房138厨房138户型深U厨房深U变异厨房刚需高层产品品标准化万科住宅产品室内精装标准准（卫生间））L3卫生间直3卫生间直3+1卫生间直4卫生间刚需高层产品品标准化刚需高层产品品种类两梯四梯三梯六梯户类型梯多梯三户型118+87+117优点：1：户型布置灵灵活，拼合方方便。2：核心筒集中中布置，公共共部位利用充充分。缺点：1：中间套不能能南北通。2：中间套只能能两个半面宽宽，且有较多多凹槽。30.7M16.3M三面宽两个半面宽三面宽强排：S占地=38737㎡H=18FS建筑=97920㎡容积率：2.53刚需高层产品品种类两梯四梯三梯六梯户类型梯多高层108+95+95+108108+95+95+108汇总优点：1传统型核心筒筒，小业主认认可度较高。。2户与户之间的的干扰较小。3容易通过消防防审核.缺点：1中间套通风采采光\效果不好。2南北都有凹槽槽,对体型和立面面有影响.传统梯四两面宽两个半面宽两个半面宽两面宽户型编号户型面积段房型套型面积得房率D3127.00三房两厅两卫127.9474.34%B189.00两房两厅一卫89.85B189.00两房两厅一卫89.85C2113.00三房两厅一卫115.58传统梯四改良良88*2+115+125两面宽两个半面宽两个半面宽两面宽房型138+90+90+138传统核心筒变变体两面宽三面宽三面宽两面宽梯四房型116+89+89+116梯四最优户型型优点：1：三面宽，南北北通。户型均好。。2：户与户之间间的干扰较小。3：核心筒分离离，优良的入入户体验。缺点：1：核心筒分离离导致电梯等等候时间长。。2：北部连廊造造成中间户的的视觉穿透。。3：面宽较大造造成总图压力力。三面宽41.6M15.5M三面宽三面宽三面宽强排：S占地=38737㎡H=20FS建筑=100800㎡容积率：2.60优点：1入户关系良好好，互不干扰。2中间套户型通风效果良好好。3建筑体形较传传统户型有所所提高，基本本没有建筑自自身遮挡的问问题。缺点：1电梯不集中，，等待电梯时时间过长。2核心筒面积会会相应增加。。相关楼盘1金地艺境2长风雅戈尔项项目3南京金地项目目4九龙仓无锡梯四创新两面宽两个半面宽两个半面宽两面宽梯四房型118+90+90+118梯四侧厅户型型优点：1：客厅朝向东东西侧，充分分利用基地景景观价值。2：边套节省一一个面宽，有有利于面宽不不足的总图排排布。3：核心筒分离离，优良的入入户体验。缺点：1：核心筒分离离导致电梯等等候时间长。。2：北部连廊造造成中间户的的视觉穿透。。侧厅侧厅34.2M16.8M两面宽三面宽三面宽两面宽强排：S占地=38737㎡H=20FS建筑=120300㎡容积率：3.10北方华润梯四四110*2+95*2小面面宽宽两面面宽宽两面面宽宽两面面宽宽两面面宽宽沈阳阳中中海海130*2+95*2边套套三三面面宽宽两面面宽宽两面面宽宽三面面宽宽三面面宽宽南昌昌绿绿地地100*4中间套2个半面宽宽两面宽两面宽两面个半半宽两面个半半宽编号户型套内面积建筑面积标准层建筑面积得房率A2+1房2厅1卫71.0087.52429.6881.12%B12+1房2厅2卫106.51131.29九龙仓梯梯四130*2+88*2中间套三三面宽三面宽两面宽三面宽两面宽金地自在在130*2+88*2最舒适面面宽三面宽三面宽三面宽三面宽万科120+90+90+120户型输入区阳台面积每层公摊面积每层公摊系数公摊到每户面积套型面积（不含阳台）得房率（不含阳台）套型面积（含阳台）得房率（含阳）台标准层建筑面积套内使用各层建筑面积（不含阳台）公共部分阳台全面积阳台半面积阳台面积占套内面积的比例阳台半面积合计C-173.87385.0292.4011.585.7914.02%21.1592.400.239923.33102.410.8197.200.82385.02B-172.449.574.78514.38%22.8782.530.8195.310.82B-172.449.574.78514.38%22.8782.530.8195.310.82C-173.8711.585.7914.02%23.33102.410.8197.200.82泰禾95+95+95+95方兴大宁宁金茂府府89*4对应景观观资源的的产品苏苏州中中海140+105*2+125特殊户型型北宽阳台台北宽阳台台

南北通厅单核南北北不通户户型95+75+75+95万科南北北通户型型95+75+75+95户型输入区阳台面积每层公摊面积每层公摊系数公摊到每户面积套型面积（不含阳台）得房率（不含阳台）套型面积（含阳台）得房率（含阳）台标准层建筑面积套内使用各层建筑面积（不含阳台）公共部分阳台全面积阳台半面积阳台面积占套内面积的比例阳台半面积合计C-173.87369.8888.7711.585.7914.02%21.1588.770.239923.33102.410.8197.200.82369.88

B-159.529.574.78514.38%18.7982.530.8178.310.82B-159.529.574.78514.38%18.7982.530.8178.310.82C-173.8711.585.7914.02%23.33102.410.8197.200.82单核南北北通户型型95+75+75+95户型输入区阳台面积每层公摊面积每层公摊系数公摊到每户面积套型面积（不含阳台）得房率（不含阳台）套型面积（含阳台）得房率（含阳）台标准层建筑面积套内使用各层建筑面积（不含阳台）公共部分阳台全面积阳台半面积阳台面积占套内面积的比例阳台半面积合计C-173.87369.8888.7711.585.7914.02%21.1588.770.239923.33102.410.8197.200.82369.88

B-159.529.574.78514.38%18.7982.530.8178.310.82B-159.529.574.78514.38%18.7982.530.8178.310.82C-173.8711.585.7914.02%23.33102.410.8197.200.82单核南北北通户型型95+75+75+95景瑞房型型75+75+75+75传统核心心筒变体体全部两面面宽刚需高层层产品种种类两梯四梯三梯六梯户类型型梯多传统梯六六80*2+85*2+88*2图例创新梯六六70*2+65*2+85*2梯六户型型118+87+117优点：1：户型布布置集约约，节省省土地资资源。2：交通核核心中间间布置，，并且局局部放大大，增加加舒适度度。缺点：1：中间套套不能完完全南北北通。2：北侧连连廊过长长，易造造成小业业主私自自改造。。影响回回家流线线。154.4M14.7M两面宽三面宽三面宽三面宽三面宽两面宽强排：S占地=38737㎡㎡H=20FS建筑=104400㎡㎡容积率率：2.70图例创新梯梯六景景瑞90+75*4+90加电梯梯增舒舒适度度创新梯梯七65*7加电梯梯增舒舒适度度创新梯梯九50*3+65*2+88*4加电梯梯增舒舒适度度入户新规的的房型型可能能武汉华华润橡橡树湾湾95+85回归传传统户户型南京中中海90+120+140天井大大于50平户型输入区阳台面积每层公摊面积每层公摊系数公摊到每户面积套型面积（不含阳台）得房率（不含阳台）套型面积（含阳台）得房率（含阳）台标准层建筑面积套内使用各层建筑面积（不含阳台）公共部分阳台全面积阳台半面积阳台面积占套内面积的比例阳台半面积合计C-173.87385.0292.4011.585.7914.02%21.1592.400.239923.33102.410.8197.200.82385.02B-172.449.574.78514.38%22.8782.530.8195.310.82B-172.449.574.78514.38%22.8782.530.8195.310.82C-173.8711.585.7914.02%23.33102.410.8197.200.82泰禾95+95+95+95方兴大大宁金金茂府府89*4规避北北连廊廊高层复复式特殊地地区用用复式式120+90+90+120福州保保利西西江林林语特殊地地区用用复式式120+90+90+120双钥匙匙间双钥匙匙间两两代居居90多层新加坡坡双钥钥匙高高层公公寓吉隆坡坡Expressionz公寓Expressionz位于世世界都都市生生活的的中心心，是是你可可以伸伸展脉脉冲的的地方方，它它的多多样性性使你你惊喜喜每一一天，，不管管是在在别致致的私私人房房间还还是在在温馨馨的工工作套套房中中，Expressionz的建立立意义义就是是重新新定义义“可可变性性”，，周围围环境境由你你自己己决定定，内内置一一系列列客户户可定定制的的选项项，让让您的的居住住空间间更具具多样样性与与灵活活性，，你可可以把把你的的小单单元转转换成成私人人会议议厅，，可以以变成成一个个最前前沿的的录音音厅或或者私私人瑜瑜伽房房，或或者任任何一一个你你内心心想要要的地地方，，你甚甚至可可以将将桌子子变成成你任任何想想要的的装备备.吉隆坡Expressionz公寓吉隆坡Expressionz公寓吉隆坡Expressionz公寓吉隆坡Expressionz公寓双钥匙间吉隆坡Expressionz公寓定制复式微墅上海绿地公公园1860106别墅上海绿地公公园1860106别墅上海绿地公公园1860上海绿地公公园1860上海万科赵赵巷140大面宽别墅墅上海万科赵赵巷140大面宽别墅墅上海万科赵赵巷140大面宽别墅墅景瑞苏州御御江山175别墅苏州世茂御御珑墅苏州世茂御御珑墅经济型多层层\叠加单面宽90叠拼地下一层平平面图-1F1F2F3F4F5F户型型组组合合示示意意6F首层层平平面面图图二层层平平面面图图单面面宽宽90叠拼拼三层层平平面面图图四层层平平面面图图单面面宽宽90叠拼拼五层层平平面面图图六层层平平面面图图单面面宽宽90叠拼拼苏州州花花样样年年MINI墅二层层平平面面图图首层层平平面面图图D1D1D2D2D3D3户型型组组合合示示意意D1苏州州花花样样年年MINI墅二层层平平面面图图首层层平平面面图图D2苏州州花花样样年年MINI墅二层层平平面面图图首层层平平面面图图D3

套内面积建筑面积得房率F1100.11114.8187.20%F298.57113.04F388.79101.82F487.1799.97F583.9496.26F680.0691.81F777.2888.63楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积1F20.7576.8710.44108.06114.81两面面宽宽洋洋房房首层层平平面面图图-1F1F2F3F4F5F户型型组组合合示示意意6F7F露台台二层层入入户户地地下下室室下沉庭院首层入户地下下室两面宽洋房地下一层平面面图楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积2F0.0070.279.5279.79113.04楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积3F0.000.0018.2518.25101.82露台阳台两面宽洋房三层平面图二层平面图露台阳台楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积4F0.000.007.357.3599.97楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积5F0.000.007.387.3896.26两面宽洋房五层平面图四层平面图露台楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积6F0.000.008.998.9991.81楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积7F0.000.005.485.4888.63两面宽洋房七层平面图六层平面图三层住户地下下室下沉庭院首层住户地下下室地下一层平面面图两面宽叠拼洋洋房-1F1F2F3F4F5F户型组合示意意6F阁楼楼层数庭院地下室/下沉庭院飘窗/阳台合计建筑面积1-2F36.2578.824.89119.96171.63

套内面积建筑面积得房率A11-2F142.12171.6382.81%A23-4F120.93146.04A35-6F115.12139.02客厅挑空露台阳台改造前改造后两面宽叠拼洋洋房一层平面图首层平面图楼层数庭院地下室/下沉庭院飘窗/阳台合计建筑面积3-4F0.0025.2023.8449.04146.04客厅挑空露台阳台改造前改造后四层平面图三层平面图两面宽叠拼洋洋房客厅挑空露台阳台楼层数庭院地下室/下沉庭院飘窗/阳台合计建筑面积5-6F0.0052.3512.4864.83115.12改造前改造后六层平面图五层平面图两面宽叠拼洋洋房阁楼层平面图图两面宽叠拼洋洋房独立电梯入户户150两面宽叠拼洋洋房150洋房独立电梯入户户150两面宽叠拼洋洋房独立电梯入户户150两面宽叠拼洋洋房两面宽叠拼150㎡二层平面图首层平面图房型编号房型套内面积套型面积得房率A四房两厅三卫125.72151.2383.13%四层平面图三层平面图房型编号房型套内面积套型面积得房率B四房两厅三卫123.11148.0983.13%两面宽叠拼150㎡三面宽洋房首层平面图楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积1F42.60100.665.37148.63170.27

套内面积建筑面积得房率F1146.92170.2786.29%F2125.24145.15F3120.72139.91F4108.35125.57F5100.81116.83F6+1138.36160.35-1F1F2F3F4F5F户型组合示意意6F阁楼三面宽洋房下沉庭院首层住住户地地下室室二层住住户地地下室室地下层层平面面图三面宽宽洋房房二层平平面图图楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积2F0.0083.3028.15111.45145.15三面宽宽洋房房三层平平面图图楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积3F0.000.0012.9312.93139.91露台阳台三面宽宽洋房房四层平平面图图露台阳台楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积4F0.000.0020.5520.55125.57三面宽宽洋房房五层平平面图图露台楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积5F0.000.0017.4817.48116.83三面宽宽洋房房六层平平面图图楼层数庭院地下室/下沉庭院露台/飘窗/阳台合计建筑面积6+1F0.000.0057.8757.87160.35露台三面宽宽洋房房六层平平面图图露台首层平平面图图三面宽宽叠拼拼泰泰禾禾红峪峪编号总计容面积（含公摊）计容面积(含半阳台）计容阳台面积阳台面积本层公摊面积F3125.37108.327.1114.2217.05F3-1F1F2F3F4F5FF2F1户型组组合示示意三面宽宽叠拼拼泰泰禾禾红峪峪三层平平面图图二层平平面图图编号总计容面积（含公摊）计容面积(含半阳台）计容阳台面积阳台面积本层公摊面积F2155.15134.053.276.5421.10三面宽宽叠拼拼泰泰禾禾红峪峪五层平平面图图四层平平面图图编号总计容面积计容面积(含半阳台）计容阳台面积阳台面积本层公摊面积F1150.95130.424.208.4020.53庭院地下室/下沉庭院露台/阳台建筑面积A户型118.5286.6448.02285.50B户型79.5468.3643.78238.20叠拼别别墅世世贸贸佘山山里首层平平面图图AB-1F1F2F3F4F户型组组合示示意地下一一层平平面图图叠拼别别墅世世贸贸佘山山里二层平平面图图叠拼别别墅世世贸贸佘山山里三层平平面图图叠拼别别墅