浅析富豪撤资背后的地产经济

浅析富豪撤资背后的地产经济

富豪撤资的动态

房地产经济的现状

房地产经济现状的重点分析试分析房地产经济现状的原因

4123富豪撤资活动撤资金额李嘉诚2010年以来，李嘉诚的长和系总共在香港和中国内地以外完成了11笔收购，但从今年8月份开始，李嘉诚旗下的以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。以及李嘉诚再度减持A股长园集团，年内套现约15%的股份，合计套现9.17亿元。331亿元王石万科近日被媒体曝出抛售旗下杭州公司部份地产股权达30亿元。30亿元潘石屹SOHO中国早在三四个月以前，就在市场上宣称，要整体出售上海的3个项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场，以及虹口SOHO。120亿元

有趣的是以上人物撤资项目都涉及房地产，并且涉及金额较大，这不禁让人联想到当前我国房地产市场的状况。共同点：一、中国房地产市场的现状1.中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。自1991年到2003年，平均每年房价上涨9.3%，而从2003年到2011年住房价格平均每年上涨10.81%，速度提升了1.51%。全国房地产开发投资总额201120122013投资总额（亿元）6174071804686932.2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。２０１２年全年，全国房地产开发投资７１８０４亿元，同比增长１６．２％。2013年同比12年有回落，同比下降4.3%。但是2011年—2013年全国房地产房地产开发投资还是处在高位运行，投资依然强劲。全国房地产开发投资总额增长率201120122013增长率（%）27.916.219.2

3.

在价格方面，２０１２年全国商品房成交均价增幅７．７％，为２００９年以来增速最快。２０１２年全年，全国商品房成交均价同比增长７．７％。我国房地产价格增长较大，房价在较高位运行，也是我国房地产投资增长的重要的价格因素。全国商品房年平均价格201120122013年平均价（元/㎡）538157916200全国商品房年平均价格增长率201120122013增长率(％)6.98.17.6全国商品房销售面积201120122013销售面积（亿平方米）10.9911.13049.59314.2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；２０１２年全年，商品房销售面积１１１３０４万平方米，同比增长１．８％，从全年商品房销售情况看，销售量和销售额均超过２０１１年，销售额增长较为明显。在政策稳定和市场平稳的情况，预计２０１３年商品房销售同比增幅将保持平稳上行态势。4.根据国家统计局发布的数据显示，2013年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个；除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。5.2013年最新公布的全国城市地价监测报告显示,2013年三季度全国主要监测城市综合地价环比连续六个季度加速上升；地价同比增幅连续四个季度加速上涨，整体水平处于较高位运行。但在房价持续上涨的背后，“两极分化”现象也表现突出。受供不应求因素的影响，一二线城市房价居高不下；三四线城市则“不温不火”，出现供应过剩及泡沫隐忧。6.2013年，中国指数研究院发布的“百城价格指数”显示，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点。7.2013年第三季全国主要监测城市地价总体水平为3286元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米。全国城市地价同比增幅连续四个季度加速上涨，整体水平处于较高位运行。其中，商服、住宅地价同比增长率接近高位。8.监测显示，2013三季度全国综合地价环比增速持续上升，商服、住宅地价加速上升，工业地价增速微幅回调。三季度全国主要监测城市综合地价环比增速为1.85%，连续六个季度加速上升，较上一季度增加了0.23个百分点；商服、住宅地价环比增速分别为2.60%和2.32%，增速较上一季度上升了1.26和0.26个百分点；工业地价环比增长率为0.98%，较上一季度回调了0.27个百分点。综上：通过我们对房地产市场的分析可以知道，我国楼市近几年一直存在向上的趋势。我国长期以来的房地产市场投资额和销售面积以及房价的上涨趋势都非常明显。全国房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅的巨大。我国房地产价格一直居高不下。二、全国部分大城市平均月工资与平均房价的对比全国部分大城市平均月工资水平（元/月）201120122013北京520058006150上海535058507112温州502053605740杭州498053005560深圳528062006787重庆225027303340武汉307033203568西安258029003237长沙245028903210合肥238025603151部分城市平均房价201120122013北京238182848934425上海257782371126479温州284742280421713杭州213531893419154深圳183531947021267重庆766267107292武汉786280488463西安718271617459长沙627365656714合肥621564656891全国部分大城市工资增长率与房价增长率对比房价增长率（%）2013北京33.8上海16.14温州-4.73杭州4.64深圳9.91重庆5.57武汉8.64西安0.07长沙2.46合肥6.68工资增长率（%）201120122013北京9.0511.56.03上海8.879.3521.6温州7.446.777.08杭州7.096.434.9深圳12.0917.429.46重庆18.6721.322.3武汉6.068.147.46西安10.4312.411.62长沙10.6517.9611.07合肥6.797.5623.08综上：通过对全国部分月平均工资与平均房价的对比，这部分城市的房价是月平均工资3倍左右，北京和上海的工资增长率远低于房价增长率，其他城市的工资增长率都高于房价增长率，但是由于房价与月工资的差额较大。说明我国房地产增长速度较快，存在较大的风险。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。三、空置率——分析我国房地产市场状况全国商品房待售面积201120122013待售面积（万平方米）271943646045361全国商品房待售面积201120122013增长率（%）26.12737.3

空置率作为衡量房地产开发是否过热的主要依据之一，如果空置率在符合社会经济发展水平的合理空置区之内，明过去的房地产投资和国民经济发展水平是同步的；如果空置率超出了该合理空置区，达到了过量区或者危险区，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平，；如果该空置率处于空置不足区，说明房地产投资不足，那么在新政策的制定上，可以考虑为房地产业创造更为宽松的环境，鼓励加大投资，促进房地产业的发展。根据以上图表的数据，我国2011—2013年的都在20%以上，尤其是2013年空置率是37.3%，处在较高水平，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平。四、我国房地产可能存在的泡沫风险

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。

1、我国房地产投资的持续超高增长2011年为27.9%、2012年为16.2%2013为19.2%,高于GDP7%的2倍以上。2、消费的持续超高增长2011年—2013年我国房地产销售持续增长维持在10%上下。3、房价持续大幅攀高或持续居高不下，在一些投资和消费过热的地方(多数为沿海地区)，房价暴涨，已明显超出了多数消费者的承受能力，根据以上部分城市的月工资与房价的对比可知，两者相差巨大。4、房屋闲置率过高，2011—2013年我国房地产空置率都严重超过20%的指标，存在投资过热、增长较快的现象。因此我国房地产的确出现了泡沫现象，大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。房地产泡沫的危害房地产过热，一旦泡沫形成，价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险房地产泡沫的防范措施1.大规模推出经济适用房和廉租房，抑制商品房价格。2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。试分析我国房地产市场现状的原因（一）决定房价高低的人口经济聚集结构因素。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小。改革开放以来，我国城市化速度一直在加快。2000年—2010年我国城镇化从36.22%上升到52.57%，城市化是推动我国房价增长的一个重要因素。（二）供求关系的决定因素。

房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。住房商品价格的确定很大程度上是供求双方博弈的结果。当前我国正处于城镇化高速发展阶段推动我国是住房需求旺盛。居民强烈的置房需求成为推动我国住房价格上涨的重要条件。（三）货币政策——过多的流动性货币推动房价增长

近十年来我国房价一直处于高位运行，除了房屋总量供给不足外，其中与我国的广义货币（M2）超量发行，市场流通性过剩有一定的关联。近十年我国货币（M2）发行的增长每年都维持在15-25%左右，其中2008年的增速为29%，2009年为30%。市场出现的流动性过剩使银行有足够的资金用于发放贷款，社会有较多的资金购买房产，这客观上有助于房价的上涨。（四）外汇政策。

美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。（五）出口政策出口顺差，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去