保利地产房地产成本控制管理讲义（65P）

保利地产成本控制管理

讲义提纲一、保利地产成本管理的重要性二、保利地产成本管理的特点三、保利地产成本管理要树立的观念四、保利地产成本管理体系的建立五、保利地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累一、保利地产成本管理的重要性1、形势回顾——我们怎么样一路走来关键词：

温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让

火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包

转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房

严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降2、保利地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！

二、保利地产成本管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看三、做好保利地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本控制观念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、赚钱的项目才是好项目的观念。站在保利地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。四、保利地产成本管理体系的建立1、保利地产成本管理体系成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化成本结构。关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）目标成本管理体系动态成本管理体系责任成本管理体系成本后评估关于成成本控控制要要点和和成本本数据据的积积累则则是建建立在在一定定流程程的规规范之之上的的对开开发过过程的的每个个环节节的成成本控控制的的知识识与经经验的的传承承。如如：对对规划划的严严格审审批、、工程程招投投标的的控制制、售售楼价价格的的审定定、成成本利利润的的考核核等等等。从战略略角度度所进进行的的成本本优化化则往往往是是伴随随着公公司的的重大大战略略措施施，如如根据据客户户细分分而进进行的的产品品标准准化、、品牌牌模块块化、、集团团战略略采购购等等等。3、如何何建立立成本本管理理体系系（1）目前前公司司的成成本管管理现现状：：成本目目标管管理较较粗放放；责任体体系不不完善善；成本绩绩效考考核力力度不不够；；动态成成本监监控分分析、、反馈馈、指指导力力度不不够。。（2）保利利地产产企业业成本本管理理的四四步法法：制定目目标→→明确确岗位位职责责→跟跟踪执执行→→业绩绩评估估第一步步：如如何建建立目目标成成本体体系（（制定定目标标）1、目标标成本本的定定义目标成成本是是企业业预先先确定定的，，在一一定时时期内内和经经过努努力所所要实实现的的成本本目标标，是是成本本的控控制线线，是是成本本管理理的基基础。。目标成成本的的形成成1、投资资决策策《项目投投资可可行性性报告告》目标成成本测测算1（立项项成本本）2、项目目策划划项目定定位：：概念念性方方案设设计目标成成本测测算2（定位位成本本）3、方案案设计计确定产产品标标准目标成成本测测算34、初步步设计计确定产产品各各分部部、各各专业业标准准目标成成本测测算44、施工工图设设计确定目目标成成本投资估估算概念性性方案案设计计概算算方案设设计概概算初步设设计概概算施工图图预算算工程量量清单单横向制制约《立项成成本审审批表表》《定位成成本审审批表表》《价格材材料成成本合合理性性评估估》《目标成成本指指导书书》《部品标标准选选择审审批表表》2、目标成成本的的管理理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标标成本本建立立的难难点目标成成本编编不准准怎么么办？？相关部部门参参加了了吗？？——全成本本！目标成成本规规划深深度够够吗？？各项成成本有有依据据吗？？——标准、、市场场、测测算能能力数据库库建立立起来来了吗吗？目标成成本够够深度度吗？？专业端端口成成本清清单（政府府收费费/营销费费用/财务费费用。。。。。）建造成成本清清单及及依据据——合同清单单：合同同范围与与技术标标准——部品清单单：标准准/（材料表表）设计委托托与设计计深度（（任务书书）设计能做做什么？？合同分判判的策划划第二步：：明确岗岗位职责责1、建立责责任体系系。（链接保保利地产产成本控控制指导导书）责任成本本体系目目标是明明确专业业职能部部门的成成本管理理职责，，并借助助技术经经济指标标反馈，，考核评评价各职职能履行行情况。。“责任任成本””回答的的是在成成本管理理相关业业务中谁来做？？做什么么的问题题。我们有有哪些岗岗位与成成本控制制有关？？做什么么？这些些岗位分分别对哪哪些成本本控制指指标负责责？怎么么负责？？如何评评价？责责任成本本体系包包含四大大要素：：即责任范范围、责责任部门门/相关部门门、评价价指标、、评价部部门。完成上上述要素素的定义义，我们们就可以以建立起起责任成成本体系系的基本本框架，，从而在在组织架架构的层层面保证证目标成成本的准准确执行行。落实实责任到到岗位，，落实到到责任人人，最大大程度的的减少目目标与执执行脱钩钩的现象象，真正正做到““权责明明晰”有有据可依依。责任成本本的分解解思路各部门各各司其职职1、本部门门费用2、本专业业端口成成本----土地成本本----投资管理理中心----政府收费费----开发部----设计费----技术部----营销费----营销中心心----财务费用用----财务部----建造成本本----技术部+采购部+工程部成本数字字是目标标，是结结果，关关键的是是工作质质量2、作业过过程管理理——我们需要要什么样样的制度度流程？？明确了““责任成成本体系系”，按按部门/岗位对其其负责的的责任范范围进行行合并，，我们就就可以得得到部门门/岗位的成成本、目目标集合合。但如如何保证证部门/岗位的成成本目标标能够顺顺利完成成呢？为为此我们们要定义义一整套套完善的的“作业业过程指指导书””来对部部门/岗位的行行为进行行规范，，也就是是说必须须从“制制度流程程”的层层面保证证对目标标成本的的执行，，保证对对成本的的控制，，这就是是“作业业过程管管理”。。保利地地产开发发全过程程中的成成本管理理分为若若干个相相对独立立的作业业过程，，并为每每个作业业过程定定义相应应的流程程制度规规范，同同时定义义每个作作业过程程中与成成本控制制相关的的要点，，包括量量化的经经济技术术评价指指标，这这样我们们就可以以在日常常业务这这个层面面实现对对成本过过程控制制，真正正将成本本控制的的执行力力渗透到到基层一一线。保利地产产成本管管理制度度文件（链接））制度流程程体系-----专业集成成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三步：：跟踪执执行——即动态成成本体系系经过前两两个步骤骤，“目目标明确确，责任任清晰””之后，，我们便便进入：：目标成本本执行过过程跟踪踪——动态成本本。动态成成本是项项目实施施过程中中的预期期成本，，通过实实时反映映目标成成本与动动态成本本的差异异，帮助助有关部部门及时时发现问问题并解解决问题题，实现现对成本本的控制制。动态态成本的的核心是是“实时时性”，，动态指指的是在在整个过过程中每每一点都都能实时时掌握项项目最新新成本状状态。我们强调调在项目目执行过过程中，，能对项项目的全全成本进进行实时时测算，，只有这这样才能能控制成成本，帮帮助决策策。如果果只能在在项目结结束时才才得到数数据，实实际上只只有基本本的成本本核算功功能，对对成本控控制都没没有任何何帮助。。木已成成舟，谈谈控制都都晚了。。如何实现现动态成成本监控控？概括为：：“一个个中心，，三条线线”。一个中心心——以合同为为中心三条线——动态成本本实际发生生成本实付成本本动态成本本=合同成本本+非合同性性成本+待发生成成本合同性成成本是动动态成本本中变动动性最大大的部分分。其““高变性性”决定定了它是是成本控控制的重重中之重重。而非非合同性性成本，，如政府府收费等等则容易易控制。。合同不不确定性性表现为为“变更更黑洞””、“款款项超付付”等成成本失控控现象频频现。必必须要以以合同为为中心。。把目标标成本分分解到合合同中去去，形成成合同目目标成本本。三条线：：“动态成成本”反反映任意意时段项项目的综综合成本本及结构构分布。。“实际际发生成成本”指指的是项项目当前前已审定定的工程程量与动动态成本本对比，，可反映映出项目目整体进进度。““实付成成本”指指实际已已支付的的款项与与实际发发生成本本对比，，反映出出款项的的支付进进度。做做到动态态成本一一月一清清，设计计变更、、工程签签证均当当月结清清，填报报成本月月报表，，形成动动态管理理的好习习惯。用工具管管人：成本管理理涉及领领域多，，管理环环节复杂杂，通过过信息化化手段将将投资测测算目标标、合同同预算、、合同结结算、付付款等业业务集合合在一起起进行预预算控制制、全程程预警、、汇总分分析。并并且通过过多个项项目积累累，形成成企业成成本管理理知识库库沉淀下下来，不不因人员员的流动动而流失失。成本数据据库建立立方法与与意义合同执行行与后评估估资源调研研标准定位位数据积累累成果应用用成本数据据库的数数据标准准：数据据引用与与置换。。成本数据据积累，，是反击击串标的的有力武武器，是是各部门门成本控控制沟通通的平台台，是对对手研究究的执行行沉淀。。成本数据据库是一一个企业业的财富富。第四步：：成本业业绩评估估（绩效效考核））制定了目目标成本本，明确确了责任任体系，，同时对对作业过过程进行行了实际际的跟踪踪控制，，在完成成了前面面三个步步骤后，，最后我我们就可可以根据据执行结结果对相相关业绩绩进行评评估和考考核。成本管理理体系的的梳理图图1作业过程程成本控控制（日常工作的成本管理理）成本管理理体系的的建立与与实施目标实施施目标实现现销售/客服建造过程程策划/设计目标建立立成本管理理之基础础成本管理理之实现现成本管理理体系的的梳理图图2成本管理理之目标标成本优势势产品品质质开发进度度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考核核管控体系系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现现五、保利利地产成成本管理理每个阶阶段控制制要点成本控制制最终达到到利润最最大化交付阶段段服务立项阶段段设计阶段段招标阶段段采购阶段段施工阶段段管理费财务费开发间接接费营销费（一）谁谁是对保保利地产产投资影影响最大大的阶段段？——结论：项项目立项项决策是是主要因因素，设设计方案案优化是是关键因因素！1009575603525101/4影响投资资的程度度（%）项目进展展时间项目决策策初步设计计技术设计计施工图设设计准备备施工图设设计施工阶段段设计变变更、发发包设计招标、发发包设计要求求改变（（设计标标准、平平面布置置等）项目立项项决策阶阶段需要要注意的的问题：：1、定位是是关键。。不要为立立项而立立项，应应建立在在认真、、客观的的调研和和分析之之上，选选择有优优势的项项目；重点对市市场现行行售价和和预期走走势进行行准确的的调查判判断，确确定目标标售价。。2、技术可可行性分分析是前前提。对产品定定位要建建立在技技术方案案可行的的基础之之上。3、土地获获取成本本优势是是项目成成功之本本。土地价格格无论以以何种方方式取得得，均应应事先做做到心中中有数。。（二）关关于设计计阶段的的成本控控制科学合理理的设计计可以降降低10%的工程造造价，以以下是控控制设计计的五大大策略：：1、实行设设计方案案的招投投标，优优化设计计。2、实行限限额设计计，有效效控制造造价。3、加强对对设计图图纸的会会审与审审查。4、深入应应用价值值工程原原理。5、采用合合同措施施，有效效控制造造价。这个阶段段要特别别注意以以下几点点：保利地产首首先是做产产品，不是是做作品，，要以挣钱钱为目的。。克服重技技术、轻经经济的思想想。成本型城市市（如武汉汉、长沙、、南昌等））要永远关关注核算和和控制，对对设计成本本优化要放放在第一位位。产品型城市市（如北京京、上海、、广州、深深圳等）在在关注核算算和控制的的前提下，，可以进行行价值创新新。在同一城市市也应特别别注意产品品型地块（（如珠江新新城）和成成本型地块块（如西子子湾）的差差别。正确运用限限额设计所谓限额设设计，就是是按照批准准的可行性性研究报告告的投资估估算控制初初步设计。。按照批准准的初步设设计概算控控制技术设设计和施工工图设计，，同时各专专业在保证证达到使用用功能的前前提下按分分配的投资资限额控制制设计，严严格控制不不合理变更更，保证总总投资不突突破。（国国际际广广场场案案例例））限额额设设计计的的对对象象：：它它可可将将上上阶阶段段的的设设计计审审定定的的投投资资额额和和工工程程量量先先分分解解到到各各专专业业，，后后分分解解到到各各单单位位工工程程和和分分部部分分项项工工程程，，通通过过层层层层分分解解，，实实现现对对投投资资限限额额的的控控制制管管理理。。同同时时也也实实现现了了对对设设计计规规模模、、设设计计标标准准、、工工程程量量与与概概算算指指标标等等各各方方面面的的控控制制。。正确确认认识识设设计计阶阶段段成成本本优优化化传统统建建筑筑设设计计院院，，并并不不能能帮帮助助保保利利地地产产企企业业全全面面控控制制设设计计阶阶段段的的成成本本！！中中国国大大陆陆设设计计管管理理条条块块分分割割严严重重，，保保利利地地产产设设计计管管理理范范围围远远远远大大于于传传统统的的建建筑筑设设计计院院。。保利地产设计计管理思路：：作为保利地地产公司从事事规划设计管管理的工程师师，除了要完完成传统规划划、设计管理理的工作外，，还要向二个个方向延伸，，一是土地规规划、设计性性质的整合，，二是甲方另另行委托的二二次设计和选选材用料。保利地产企业业现在需要的的是精细的设设计管理优化化。设计阶段的造造价控制和知知识积累1、合理确定地下下室面积比例例：天津项目：：原设计地下下室建筑面积积约15万平米。经优优化后地下室室部分减少建建筑面积约2.5万平米，按每每平米2500元估算，总价价减少约6250万元，现正进进行进一步优优化，通过抬抬高地下室标标高等方法，，减少支护和和土方工程量量进一步节约约造价。2、方案选择和优优化：国际广场钢钢结构：SOM设计方案约1.4万吨，经过优优化设计，总总用钢量减少少为7000吨。主要优化化工作为：对对从底到顶保保持同样截面面尺寸的柱按按受力不同分分段选择截面面，减少钢材材约5000吨，在钢支撑撑的设计中，，通过复核SOM提供的计算，，在国家规范范许可的范围围内降低部分分安全系数，，减少钢材用用量约2000吨，合计约7000吨，按每吨约约1万元计算，减减少造价约七七千万元。3、结合公司已有有结算、材料料设备选用的的经验数据进进行设计。中环广场铝合合金门窗定位位及材料选择择：铝合金门窗价价格主要由铝铝型材、玻璃璃及五金配件件组成，其中中铝型材表面处处理有阳极氧化、、电泳、粉末末喷涂、氟碳碳喷涂、喷涂涂料是否加金金属粉等不同同，前三种价价格差别不大大，氟碳喷涂涂增加约6000元/吨，按门窗面面积每平米6kg计算，增加造造价约36元/平米。使用经验数据据复核设计及及施工管理：：例如中环广场场的市政排水水管，图纸标标识为塑钢缠缠绕管，经了了解双壁波纹纹管和塑钢缠缠绕管，价格格相差约4倍，公司也很很少在小区内内使用，项目目部在图纸审审查时将设计计变更修改为为双壁波纹管管。再如干挂石材材和湿贴石材材的费用差异异：因干挂对石材材刚度的要求求，湿贴对石石材重量的限制，两种墙墙面装饰方式式存在面材厚厚度不同引起起造价不同以以及干挂时钢钢骨架与湿贴贴时砂浆的价价格差异（可可达200-300元/平米）等。通过技术标准准和指标对比比进行一些设设计选择，通通过材料设备备价格比较进进行精细化设设计修正和完完善是提高设设计效率的基基础。人防工程：人人防面积，因人防区的工工程费用比非非人防区高，，在规范允许许的范围内尽尽量减少人防防面积，因人人防面积的计计算方法较为为繁琐，需要要仔细核查。。设计时应尽量量选用标准设设备，非标准门因因需要重新开开模较标准门门费用高出较较多。（三）工程投投标阶段的成成本控制1、项目建设设阶段控制制的六大渠渠道：通过招标方方式选择好好施工队伍伍。加强合同管管理，完善善合同条款款。对大宗材料料和大型设设备实行单单独招标采采购。严格履行工工程发包合合同。按合同约定定实际完成成工作量支支付工程进进度款。加强对监理理单位的管管理，主动动防范施工工单位索赔赔。2、如何在招招标阶段有有效控制工工程造价①形成有效竞竞争。保利利公司是一一块金字招招牌，因良良好的付款款信誉和社社会声誉，，绝大多数数企业愿意意与我们合合作。保证足够数数量，新增增合格供方方保持适当当比例。公公司招投标标管理规定定中要求，，单项目投投标单位至至少3家以上。年度标因使使用方便、、工程量增增加可以有有效提高效效率，降低低成本。对于价格受受市场变化化影响不大大的项目，，进行年度度招标。例例如白蚁防防治、土壤壤氡浓度、、室内环境境检测和基基坑监测、、沉降观测测、工程桩桩检测等检检测项目。。对于对外外观要求不不高、技术术标准较为为简单的材材料设备可可以进行年年度招标，，例如防火火门、不锈锈钢水箱、、户内配电电箱等材料料，若受市市场变化影影响较大的的材料设备备，注意招招标时间的的确定并关关注市场变变化。②管理程序到到位选择有有实力守信信用的施工工或供货单单位。组织对施工工及供货单单位考察，，填写合格格供方考察察表（公司司ISO文件）。同同时认真组组织考察评评审，以项项目管理组组织认定为为主，公司司资质为次次的考察观观念。③标底是对拟拟招标项目目造价的预预期，标底底的准确确确定需要对对设计和现现场条件准准确把握，，通过标底底的编制还还可以提前前发现设计计不足，防防止施工单单位串标。。使用经验数数据作为标标底。例如,基本同期招招标的天利利广场和科科贸园均为为按定额计计价，但一一为上浮约约3%，一为下浮浮5%，我们均认认为其合理理。需要重新编编制标底的的情况。例如，西子子湾外电项项目招标时时，各家报报价与经验验数据相比比有较大差差异，为澄澄清事实，，请专业公公司做标底底，使招标标项目由原原来投标约约2300万减少至1718.5万元签订合合同，保证证了公司的的利益不受受损害。④根据各种承承包方式的的优缺点和和项目的具具体情况合合理选择承承包方式，，重点考虑虑施工推进进和成本控控制之间的的矛盾和平平衡。按定额（定标最快快、不需要要完善的图图纸、增加加工程施工工单位易于于接受，缺缺点是实际际施工时需需定价材料料较多，结结算最复杂杂，造价受受政府政策策文件影响响）、总价包干（定标最最慢，但但造价明明确，施施工期长长时双方方风险大大，特别别是施工工方）、、综合单价价包干（有施工工图，但但工程量量无法准准确计算算或变更更较大时时可采用用，例如如涂料、、铝合金金门窗等等，或总总价包干干的项目目采用综综合单价价报价，，设计变变更时采采用报价价单价，，此时需需防止不不平衡报报价，损损害公司司利益，，结算较较简单，，无施工工图且清清单项目目多时不不易评标标）条件具备备时尽量量总价包包干。例如保利利中心设设计标准准要求较较高的项项目采用用按定额额计价，，而西子子湾东区区或石楼楼项目采采用总价价包干。。或跨行行业工程程，外电电、外水水等，可可防止其其提出我我们不了了解的理理由在施施工过程程中要求求增加造造价。总价包干干但留个个别活口口。例如钻孔孔桩中的的钢筋价价格涨跌跌超过10％后，超超出（或或低于））10％部分由由甲方承承担（或或退还甲甲方）。。按定额报报下浮率率。对于没有有图纸或或预计图图纸变化化较大的的工程，，为赶工工程进度度，建议议承包方方式选择择社会公公认的计计算方法法，例如如按定额额，投标标时报下下浮比例例。每种方式式均有利利有弊，，一旦确确定，就就应该扬扬长避短短，精心心组织和和管理，，减少不不必要的的费用发发生，可可以工程程使甲乙乙双方得得到双赢赢。⑤合同条款款：严格格、准确确、严谨谨、保护护公司利利益要求使用用公司标标准文本本合同，，补充条条款尽量量自己编编写。合同中对对价格组组成及风风险的约约定应全全面，防防止施工工或结算算时要求求调价，，同时为为防止因因风险考考虑过高高致使造造价增高高，需要要认真分分析报价价，核定定施工单单位所报报措施及及风险费费的合理理性。例如基坑坑支护及及土石方方工程合合同：乙方已清清楚并考考虑工地地现场条条件，包包括周围围环境、、交通道道路、现现场地质质条件、、施工水水电、施施工场地地及周围围地下管管网、承承包范围围、施工工图纸、、施工组组织设计计，并已已考虑施施工技术术措施、、文明施施工、安安全生产产维护、、工期内内赶工等等因素。。乙方为为完成本本合同规规定的工工作所需需考虑上上述费用用及施工工组织中中的所有有费用均均已在本本合同价价款内，，不再另另外计取取。对于招标标文件和和图纸以以外的特特殊地质质条件和和公用管管线的维维护，反反映在施施工措施施费和抢抢险费中中。付款方式式：为调动施施工单位位的工作作积极性性，建议议工程进进度达到到双方约约定的形形象时支支付工程程款，而而不是按按每月完完成工作作量的85%支付。对增加零零星工程程结算方方法的约约定，参参考行业业情况在在招标文文件中直直接写明明，避免免施工和和结算时时扯皮。。合同在执执行过程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鉴鉴的地方方，及时时迅速修修改反映映到新的的招标文文件和合合同中。。⑥招标组织织中的重重要环节节招标方式式和范围围的确定定千变万万化，建建议认真真思考，，制定利利于我司司的游戏戏规则。。重视和和珍惜游游戏规则则的制定定权，保保护公司司利益。。招标范围和标标段的划分需需要视工程具具体情况确定定：科贸园总包，，因工程量少，，将地锚，市市政工程等列列入询价范围围。石楼市政工程招标时，，将不锈钢水水箱和水泵列列为招标内容容，从报价结结果看，不锈锈钢水箱价高高于我年度招招标价，水泵泵价格略低于于我司经验数数据，故最终终合同范围未未包含不锈钢钢水箱。香雪雪山园林绿化化工程，因雕雕塑报价各家家差别较多，，拟定中标单单位该项费用用较高，故要要求其承诺该该项内容可由由甲方定价。。评标：技术标标和经济标分分步评审。技术标注重技技术标准、施施工措施、施施工组织、管管理班组、制制度等的评定定。经济标注注重工程数量量是否合理，，材料价格是是否合理等。。中标通知书是是否一定要发发。向拟定中标单单位发中标通通知书，意味味着在法律上上认可其为中中标单位，其其余投标单位位未中标，若若合同尚未签签订，特别是是招标文件中中未附合同的的项目，在签签订合同时拟拟定中标单位位往往会提出出一些困难，，增加合同签签订的难度，，影响工程付付款和进展。。⑦合理低价中标标如何执行：：先评技术标标，可修改完完善，标准一一致技术标均均合格后再开开经济标，是是对低价中标标的改进。普通项目应严严格执行。综综合评分法也也有缺陷，评评价体系的科科学性和合理理性无标准。。定标报告隐藏藏次低价，但但投标资料应应完整存放至至资料室备查查。例如石楼楼项目总包招招标时，最低低价较次低价价低约2000万，致使合同同签订时遭遇遇较大困难。。对于拟定中标标价低于或接接近经验值的的项目，认真真分析投标报报价，工程数数量统一的基基础上，分析析其材料、人人工及管理费费水平。避免免报价中不合合理的地方，，例如数量少少报，价格偏偏高。分析项目情况况（包含现场场环境、施工工条件、地质质条件等）是是否有特殊性性，市场价格格水平是否与与经验值相符符（包含市场场人工、材料料、机械等的的价格水平）），拟定中标标人的任务饱饱满度等。（四）材料采采购成本控制制1、加强项目采采购计划管理理。及时填报报《项目材料设备备一览表》，招标前明确确采购标准。。对技术含量量高的要尽早早落实评标标标准，充分了了解市场和行行业特性，做做到心中有数数。2、供应商的选选择，选择3-4家供应商，货货比三家、低低价中标，集集中采购、批批量供货，降降低价格和采采购成本。3、选择供应商商的四种方式式：公开竞争性招招标采购有限竞争性招招标采购询价采购直接签订合同同采购4、供应商的管管理建立直接伙伴伴战略关系。。“利益共享享，风险共担担”例：科勒勒、欧派对供应商行为为进行绩效管管理。评级、、建立量化指指标。（保利地产供供方评估表链链接）5、供应方式探探讨哪些材料乙乙供？哪些材料甲甲限乙供（（甲方限价价）？哪些材料甲甲定乙供？？哪些材料甲甲供？6、加强采购购合同管理理（五）施工工阶段的成成本控制策策略施工阶段由由于设计已已完成，工工程量已完完全具体化化，因而影影响工程投投资的可能能性只有5%-10%，节约投资资的可能性性已经很小小，但工程程投资都主主要发生在在这一阶段段，浪费投投资的可能能性很大。。主要从以以下五个方方面进行成成本控制。。加强现场管管理：选择有经验验的管理人人员做工程程负责人，，严格督促促按图施工工，严格进进料抽查，，严格材料料代用和变变更。可对管理人人员实行奖奖励：在施工过程程中，应鼓鼓励现场管管理人员发发现施工图图设计错误误或提出优优化意见，，可设立节节约合理建建议奖。严格控制进进度拨款：：要主动控制制工程量核核算。合理确定工工程变更价价款：变更后要主主动管理变变更价款。。合理规避索索赔风险：：在合同签定定时就应约约定细致。。在执行中中对合同偏偏差值要及及时签定补补充合同，，避免因时时间长、人人员变动等等出现相互互之间分不不清责任而而扯皮的现现象。如何在工程程实施阶段段减少不必必要的费用用，达到双双赢。1、签证证中中需需要要注注意意的的地地方方，，严格格执执行行公公司司《签证证管管理理规规定定》，考考虑虑是是否否需需要要签签，，如如何何签签。。土石石方方工工程程、、零零星星工工程程、、隐隐蔽蔽工工程程是是易易签签证证的的内内容容，，建建议议重重点点核核查查。。是否需要要签：责任界定定，是否否属于甲甲方责任任、或其其他设计计或施工工单位责责任。签证时结结合总包包合同及及其他合合同，是是否措施施费、预预算包干干费中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重复签签。2、细化工工程，尽尽量做到到一次成成型，少少返工、、少破坏坏。特别别是四大大配套工工程进场场配合、、绿化围围墙工程程的盲目目施工、、道路及及下水道道工程的的经济合合理性等等。3、签证和变变更的审审批和流流程公司《签证管理理规定》：审批权权限，5000元以下经经办部门门签认，，5000-10000由经办部部门、技技术部和和预结算算部共同同协商处处理，超超过1万元的要要公司领领导审批批。各公公司不应应放弃这这一管理理责任和和权利。。4、结算阶段段任何合同同都会有有不完善善的地方方，认真真研究仔仔细分析析合同条条款和相相关资料料，找出出利于我我司的方方面，可可在结算算争议时时占主动动。当然然，最好好是在招招标及合合同签订订时对哪哪些条款款有利于于我们、、哪些条条款可能能存在隐隐患就能能够做到到心中有有数。国际广广场钢钢结构构工程程结算算：钢钢材价价差和和栓接接改焊焊接，，该工工程为为综合合单价价包干干，合合同执执行期期间因因钢材材涨价价施工工单位位向我我司提提出调调价要要求，，为赶赶工期期我司司答应应结算算时再再谈，，结算算时我我方提提出施施工时时部分分钢结结构连连接由由螺栓栓连接接改为为焊接接要求求索赔赔增加加了我我司谈谈判的的力度度。（六））关于于营销销费用用的成成本控控制策策略要点一一：合合理有有效的的推广广计划划营销推推广计计划的的制定定要考考虑到到保利利地产产开发发过程程存在在的很很多不不确定定性，，避免免出现