专家授课房地产项目投资可行性评估基础知识精讲讲义

项目投资可行性评估主要议题投资项目基本概念的界定投资项目可行性评估内容投资效果评价指标与方法投资项目的不确定性分析1、可行性评估可行性评估是指对一项投资或研究计划作全面的调查研究，其详尽程度足以判定：是放弃这个项目还是在下一阶段继续进行工作或支付费用。从项目的规划和考察来说，可行性必须包括技术上和经济上能否成功两个方面。简言之，是关于“投资是否值得”和“在各种可行方案中，何者为最佳选择的研究”。

2、项目发展周期定义：一个建设项目从设想、开发、建设直到竣工投产的全过程，称为“项目发展周期”。构成：投资前期，它主要包括：项目建议书、可行性研究、设计任务书和项目投资评估决策等。投资时期，它主要包括：谈判、签定合同、工程项目设计、施工建设、人员培训、试运转和投产。生产时期，这一时期既有生产技术的应用、设备运行与更新改造等技术等技术问题，又有产品销售、税金、生产成本投资回收和利润分配等经济问题，生产时期的管理水平高低对项目的经济效益有很大的影响。

3、科技特派员制度定义

根据农村对科技多样化的需求和科技特派员的专长，通过科技特派员与企业、经济组织、农户直接见面、供需对接，形成同需共求的结合体，实现生产、技术和市场的有效链接。优点有利于形成科技特派员与农民的利益互动机制，形成“人随项目走，项目围绕产业建”的局面；有利于把以科技物化产品为载体的“硬”技术和以知识为载体的“软”技术结合起来；有利于把具有企业家精神的技术人员遴选出来。作用深刻把握农村投资项目可行性评估的特点准确把握投资项目的宏观政策方向协助对项目技术真实性进行科学判断为项目可行性评估和上马提供必要的咨询服务主要议题投资项目基本概念的界定投资项目可行性评估内容投资效果评价指标与方法投资项目的不确定性分析投资项目可行性评估的主要内容九大部分:---市场分析---投资条件与项目选址---技术方案---环境保护与劳动安全---企业组织和劳动定员---项目实施进度安排---投资估算与资金筹措---财务分析---经济与社会效益分析三个问题:第一是市场调查和预测，说明它的“必要性”；第二是技术方案和建设条件，说明它的“可行性”；第三是经济评价，说明它在经济上的“合理性”。概括为三个问题，九大部分1、市场分析市场分析可通过市场调查和需求预测来进行市场调查市场需求产品销售渠道推销与广告手段价格竞争对象需求预测市场分析的内容市场调查产品用途现有生产能力产量及销售量替代产品产品价格国外市场市场需求预测消费对象消费条件产品更新周期特点市场成长速度及趋势可能出现的替代产品产品可能的新用途产品出口或进口替代分析市场进入壁垒技术壁垒规模壁垒政策壁垒产品方案和项目规模产品方案（规格标准）项目拟建规模市场营销策略市场定位（领先或追随、目标市场）促销价格、推销方式与措施产品销售费用预测产品销售收入预测价格预测销售收入预测2、投资条件与项目选址自然条件基础设施条件原材料及辅助材料供应燃料动力供应人力资源条件技术支持条件产业协作条件社会、经济、人文条件政策环境主要原材料、燃料动力费用估算土地费用其它应考虑的因素与政府的关系经济体制与市场机制目标市场战略布局各备选方案比较项目目选选址址选择择建建厂厂地地址址的的原原则则原原材材料料产产地地型型能能源源基基地地型型消消费费市市场场型型劳劳动动力力聚聚集集区区型型技技术术中中心心型型厂址选择的技技术经济分析析

比较法数数学分析法法3、技术方案技术方案选择择产品方案选择择工艺方案选择择技术选择技术选择：为了实现一定定的系统目标标，考虑系统统内外客观因因素的制约，，对各种可能能得到的技术术手段进行分分析比较，选选择最佳方案案的过程。技术选择的原原则:技术的先进性性；技术的适适用性；技术术的经济性技术评价的指指标和方法：：学术水平指标标；技术性能能指标；经济济效益指标；；社会效果指指标。技术方案选择择技术方案选择择要考虑的制制约条件需求制约（现存的需求结结构及需求结结构可能的变变化）资源制约（资金、人力资资源、自然资资源、其它要要素）环境制约（经济技术环境境、社会文化化环境、自然然环境）技术方案选择择的原则经济性原则（（以最小的投入入取得最好的的效果）发展原则（发展的前景及及适应发展的的能力）兼容性原则（（与原有经济、、技术、环境境、社会的兼兼容性）相关效果原则则（相关的经济、、技术、环境境、社会效果果）技术方案选择择的视角技术先进性技术适用性产品方案选择择产品功能的合合理性，产品品在技术上的的先进性；产品在功能、、技术、成本本上的竞争优优势；其它产品替代代该产品的可可能性；产品的市场生生命周期及目目前所处的阶阶段；有无可能形成成产品链、产产品群；是否符合国家家有关技术和和环境标准的的要求。投入期成长期成熟期衰退期时间销售额0工艺方案选择择技术的先进性性所采用工艺和和设备的技术术效能、效率率、能耗水平平等技术参数数的先进程度度技术生命周期期及所采用技技术在生命周周期中所处的的阶段技术的成熟程程度实验室技术经过中试的技技术已经工业化应应用的技术技术转换成本本技术发展趋势势及所采用技技术的发展前前景与竞争技术相相比，所采用用技术的优势势及缺陷4、环境保护与与劳动安全环境现状项目主要污染染源项目主要污染染物拟采用的环境境保护标准环境保护方案案环境监测制度度环境保护投资资估算环境影响评价价结论生产过程中职职业危害因素素分析职业安全卫生生主要设施劳动安全与职职业卫生监督督保障机构消防措施和设设施方案5、企业组织和和劳动定员企业组织企业组织形式式企业工作制度度企业薪酬制度度劳动定员和人人员培训劳动定员项目年人工费费用估算人员培训计划划及费用估算算6、项目实施进进度安排项目实施的各各阶段资金筹措安排排技术获得勘察设计与设设备订货工程招标与施施工准备工程施工生产准备试运转竣工验收项目实施进度度安排项目实施管理理机构项目实施费用用建设单位管理理费生产筹备费生产职工培训训费办公家具购置置费勘察设计费其他应支出的的费用项目实施进度度计划方法横道图（例））项目实施进度度计划方法网络图（例））1534789设备订货设备到货13一车间安装二车间安装22设备搬迁3土建施工42电增容16人员招聘培训57、投资估算与与资金筹措固定资产投资资估算固定资产构建建费用无形资产获取取费用递延资产预备费流动资金估算算流动资产流动负债资金筹措资金来源项目筹资方案案建设期贷款利利息投资使用计划划投资使用计划划借款偿还计划划资金筹措筹资的方式在在资本市场中中主要有：银行借款发行股票（普普通股股票、、优先股股票票）发行债券融资租赁BOT筹资方式TOT筹资方式Transfer-Operate-Transfe的缩写，即移移交-经营-移交，是BOT融资方式的新新发展。近些些年来，TOT是国际上较为为流行的一种种项目融资方方式。它是指指政府部门或或国有企业将将建设好的项项目的一定期期限的产权和和经营权，有有偿转让给投投资人，由其其进行运营管管理；投资人人在一个约定定的时间内通通过经营收回回全部投资和和得到合理的的回报，并在在合约期满之之后，再交回回给政府部门门或原单位的的一种融资方方式PPP筹资方式8、财务分析财务预测投资估算与资资金筹措销售收入预测测成本费用预测测财务报表编制制损益表资产负债表资金来源与运运用表现金流量表其它辅助报表表资金规划资金来源与运运用资金平衡财务效果评价价盈利能力评价价清偿能力评价价不确定性分析析盈亏平衡分析析敏感性分析概率分析9、经济与社会会效益分析公共项目和对对国民经济和和社会利益有有重要影响的的项目，在可可行性研究中中需要作国民民经济与社会会效益分析。。确定经济与社社会目标辨识项目的经经济与社会效效益及费用直接效益及费费用、间接效效益及费用内部效益及费费用、外部效效益及费用有形效益及费费用、无形效效益及费用确定经济与社社会效益评价价参数项目经济与社社会效益综合合评价主要议题投资项目基本本概念的界定定投资项目可行行性评估内容容投资效果评价价指标与方法法投资项目的不不确定性分析析投资效果评价价指标和方法法净现值内部收益率投资回收期投资项目财务务分析报表项目资金规划划清偿能力分析析1、净现值（NPV）计算公式：判断准则：项项目可接受受；项目不可接受受。现金流入现值和现金流出现值和净现值函数式中NCFt和n由市场因素和和技术因素决决定。若NCFt和n已定，则NPV0i典型的NPV函数曲线基准折现率的的确定基准折现率的的概念基准折现率是是净现值计算算中反映资金金时间价值的的基准参数，，是导致投资资行为发生所所要求的最低低投资回报率率，称为最低低要求收益率率。（MinimumAttractiveRateofReturn,MARR）决定基准折现现率要考虑的的因素资金成本项目风险现实成本机会成本2、内部收益率率（IRR）内部收益率(InternalRateofReturn)是项目现金流流入量现值等等于现金流出出量现值时折折现率。其经经济含义是在在项目寿命期期内项目内部部未收回投资资每年的净收收益率。计算IRR的理论公式:判断准则：项目可接受；；项目不可接受受。3、投资回收收期投资回收期（Paybackperiod,Pb）是兼顾项目获获利能力和项项目风险的评评价指标。静态投资回收收期不考虑现金流流折现，从项项目投资之日日算起，用项项目各年的净净收入回收全全部投资所需需要的时间。。动态投资回收收期不考虑现金流流折现，回收收全部投资所所需要的时间间。4、投资项目财财务分析报表表基本报表损益表资产负债表资金来源与运运用表现金流量表（（全部投资））现金流量表（（自有资金））现金流量表（（各投资方））辅助报表固定资产投资资估算表流动资金估算算表投资计划与资资金筹措表主要产出物和和投入物使用用价格依据表表生产成本估算算表固定资产折旧旧费估算表无形及递延资资产摊销费估估算表制造费用、销销售费用、管管理费用估算算表借款还本付息息表总成本费用估估算表销售收入及销销售税金估算算表项目流动资金金估算存货:包括外购材料料、燃料、在在产品、产成成品、备品备备件应收帐帐款：：周转现现金：：应付帐帐款：：5、项目目资金金规划划资金运运用涉及投投资计计划、、项目目实施施进度度计划划以及及生产产计划划。资金来来源与与资金金结构构自有资资金与与借入入资金金国内资资金与与国外外资金金资金结结构与与财务务风险险资金平平衡不产生生资金金缺口口的条条件是是各年年的累累计盈盈余资资金额额必须须大于于或等等于零零6、清偿偿能力力分析析指标标借款偿偿还期期（按按尽早早归还还的原原则计计算出出的还还清项项目长长期借借款所所需要要的时时间））资产负负债率率＝负负债总总额/资产总总额流动比比率＝＝流动动资产产总额额/流动负负债总总额速动比比率＝＝速动动资产产总额额/流动负负债总总额各财务务报表表之间间的关关系投资计划与资金筹措表投资估算表资金负债表损益表借款及还本付息表折旧与摊销估算表成本费用估算表资金来源与运用表销售收入及税金估算表现金流量表主要议议题投资项项目基基本概概念的的界定定投资项项目可可行性性评估估内容容投资效效果评评价指指标与与方法法投资项项目的的不确确定性性分析析目的：：实现现项目目投资资决策策中收收益与与风险险的权权衡主要的的不确确定性性分析析方法法盈亏平平衡分分析：：确定定盈利利与亏亏损的的临界界点敏感性性分析析：分分析不不确定定因素素可能能导致致的后后果概率分分析：：对项项目风风险作作直观观的定定量判判断投资目标收益风险1、项目目投资资风险险类别别非系统统风险险指随随机发发生的的意外外事件件有关关的风风险；；系统风风险指指与一一般经经营条条件和和管理理状况况有关关的风风险；；内部风风险指指与项项目清清偿能能力有有关的的风险险；外部风风险指指与获获取外外部资资金的的能力力有关关的风风险。。风险资产权益/债务财务风险经营风险内部风险系统风险非系统风险外部风险2、常见见的项项目风风险因因素信用风风险项目参参与方方的信信用及及能力力建设和和开发发风险险自然资资源和和人力力资源源项目生生产能能力和和效率率投资成成本竣工延延期不可抗抗力市场和和运营营风险险市场竞竞争市场准准入市场变变化技术变变化经营决决策失失误金融风风险汇率、、利率率变动动通货膨膨胀贸易保保护政治风风险体制变变化政策变变化法律法法规变变化法律风风险有关法法律法法规不不完善善对有关关法律律法规规不熟熟悉法律纠纠纷及及争议议难以以解决决环境风风险3、销售售收入入及成本与与产量量之间间的关关系销售收收入(B)=产品价价格(P)*产品产产量(Q)总成本本(C)=固定成成本(Cf)+单位产产品变变动成成本(Cv)*产品产产量(Q)B＝PQ0QB0QCC＝C

f＋C

vQC

fC

vQ4、盈亏亏平衡衡分析析图销售收收入、、总成本本和产产品产产量之之间的的关系系0QB＝PQC＝C

f＋C

vQQ*B,CBEP亏损盈利盈亏平平衡分分析由即即可可导导出：：盈亏平平衡产产量盈亏平平衡价价格盈亏平平衡单单位产产品变变动成成本5、敏感感性分分析例:不确定定因素素变动动对项项目NPV的影响响0变动率＋－变动率投资额产品价格经营成本＋10％－10％NPV6、项目目净现现值的的概率率描述述假定A、B、C是影响项项目现现金流流的不不确定定因素素，它它们分分别有有l、m、n种可能能出现现的状状态，，且相相互独独立，，则项目现现金流流有k＝l×m×n种可能的的状态态。根根据各各种状态所所对应应的现现金流流，可可计算算出相相应的的净现现值。。设在在第j种状态态下项项目的的净现现值为为NPV（j）,第j种状态态发生生的概概率为为Pj,则项目目净现现值的的期望望值与与方差差分别别为:概率分分析示示例概率树树两种不不确定定因素素影响响项目目现金金流的的概率率树PA1PA2PA3PB1PB2PB1PB3PB2PB3PB1PB2PB3A1A2A3B2B1B1B3B3B1B2B2B31＝A1∩B1

；P1＝PA1·PB13＝A1∩B3

；P3＝PA1·PB34＝A2∩B1

；P4＝PA2·PB15＝A2∩B2；P5＝PA2·PB26＝A2∩B3

；P6＝PA2·PB37＝A3∩B1

；P7＝PA3·PB18＝A3∩B2

；P8＝PA3·PB29＝A3

∩B3；P9＝PA3·PB32＝