上市地产房地产项目成本管理控制与招投标、合同管理深度解析378P(名师精讲 图表丰富)

xx项目成本管理控制

与招投标、合同管理

2011年12月17日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆xx地产发展有限公司总经济师；12年xx工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容xx的项目成本管理xx招标投标管理xx的合同管理xx的项目成本控制

内容xx的项目成本管理xx招标投标管理xx的合同管理xx的项目成本控制

xx成本管理的目标

xx成本管理的目标

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值xx成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本

xx成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

价值工程房地产企业的主要成本管理内容有：31

人力的成本542产品的成本产品的建造、品质时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算成本管理工作的重重心提前准确测算、步步跟踪、事前定定价、动态反馈、、及时结算xx成本管理体系思路路成本管理（提前））的基本方法……目标成本管理目标成本管理的内内容……目标的确定与控制两方面为什么要进行目标标成本管理目标成本管理有什什么作用目标成本管理的作作用在于心中有数数；“算了再做””而不是“做了了再算”为开发决策提供依依据提前锁定投资合理确定销售价格格加强成本的计划性性预测投资效益目标成本的作用目标成本管理内容容编制目标成本分阶段对目标成本本进行检查、修正目标成本与实际成成本进行比较，对对目标成本进行后评估目标成本管理原则则不仅限于成本目标标值本身、更要关关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新新xx的项目成本管理xx成本管理体系制度流流程方方法工工具（工作指引、作业业指导书）成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体体系业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部部分制度流流程体系成本模块：：制度流程与与管理工具具xx项目主要成成本费项主要费项科科目：一、土地费用用二、前期费费用三、建筑安安装成本（基础设施施、配套设设施、单体体）四、开发间间接费五、营销费费用六、公司管管理费七、财务费费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部开发成本销售费用开发间接费费税金土地成本前期工程费费配套设施费费基础设施费费建安工程费费工程相关费费后续成本管理费用财务费用建设期返工工费优化设计费费用相关责任部门物业公司工程部造价采购部部研发设计部部发展部成本财务部本成发开接接直营销部勘察设计费费项目全成本本的纵向分分解建设部2000年9月18日发布《房地产开发发项目经济济评价方法法》第四章第24条明确“开发建设设投资是指指在开发期期内完成房房地产产品品开发建设设所需投入入的各项费费用，主要要包括：土地费用、、前期工程程费用、基基础设施建建设费用、、建筑安装装工程费用用、公共配配套设施建建设费用、、开发间接接费用、财财务费用、、管理费用用、销售费费用、开发发期税费、、其他费用用以及不可可预见费用用等。”成本测算费费项表比较较讨论：你所在企业业有无成本本费项表，，表格形式式和费项顺顺序有哪些些不同，内内容有哪些些不同结论：各表形式和和费项顺序序不同，但但费项的内内容大致相相同xx的项目成本本管理以项目为管管理对象项目的完全全直接成本本测算分解解间接成本测测算分摊项目的成本本管理内容容项目制管理理组织形式式营销部成本管理部部工程管理部部设计研发部部计划财务部部公司总经理理研发专员项目负责人人项目研发经经理项目工程经经理项目成本经经理项目营销经经理项目财务经经理专业工程师师成本专员营销顾问财务专员公司运营总总监xx项目部主要要职能产品研发定定位施工组织和和管控成本测算和和控制营销策划和和销售客户管理品品质保证实行项目管管理后公司司和部门职职能公司土地竞拍、、资金保障障部门掌握制度、、流程、方方法、工具具的制定和和更新；整理资源、、知识沉淀淀；集公司资源源协助支持持项目工作作，检查监监督项目工工作培训项目需需要的合格格的经理和和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控xx目标成本管管理三大工工具1、目标成本测测算与分解解2、投资分析析模型3、历史成本数数据库xx项目目标成本本测算和分解解目标成本测算算的条件经讨论确定的的方案或设计计图（规划指标表表）整理建筑标准准、产品配置置市场价格及其其走势的准确确把握相应项目工程程造价历史成成本数据参照本企业在在建项目成本本、参照历史史成本、参照照市场同类产产品成本测算算正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据据库）测算方式（估算、概算算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格格水平；确定利润要求求；反推计算成本本目标成本测算算的方法44目标成本是根据产品定定位、产品预预期售价和期期望利润，结结合目前市场场价格情况，，并预测未来来价格走向，，同时参考历历史成本数据据资料，预先制定并力力争控制的产产品成本目标成本作为为产品未来成本的控控制依据，是产品设计计、采购、施施工等整个项项目开发过程程的指导和控控制性文件，，是企业各部部门通过技术、经经济和管理等等措施的努力力，需要实现现的产品成本本的控制线目标成本管理理的阶段土地投资论证证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段段目标成本(启动版)方案设计阶段段目标成本(方案版)初步设计阶段段目标成本(执行版)工程实施阶段段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本本目标成本形成成动态及责任成成本执行47目标成本编制制基本程序1、项目定位2、确定设计方案案3、项目基本指标标4、市场调查5、成本数据收集集6、编制目标成成本7、目标成本论论证8、目标成本批批准土地投资论证证阶段成本测测算责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套套提供土地信息息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算算通过满足拿地成本本要求未通过审定存档土地阶段成本本测算方法：：成本经验值估估算法参考成本经验验数据，用表表格组合来完完成土地投资论证证阶段成本测测算

成本科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目目标成本本测算（土地地版）》只是土地投资资论证的一部部分；把《项目目标成本本测算（土地地版）》与项目其他预设模块块进入《项目投资经济济分析模型》进行指标分析析审定的《项目目标成本本测算（土地地版）》将作为项目启启动阶段目标标成本的参照照依据。项目投资经济济分析模型模型是什么模型就是模拟拟项目整个运运作过程，通通过数据之间间的逻辑运算算，得出项目目的评价指标标，从而衡量量项目的优劣劣可以通过模型型进行项目的的实时跟踪，，从而了解项项目收益的动动态变化情况况。模型的基本结结构模型由以下几几个模块组成成：基础数据据表、项目分分期情况、成成本测算、项项目进度及付付款计划、销销售及回款计计划、资金来来源及运用表表和现金流出出表。模型中基本财财务指标净现值指在项目计算算期内，按行行业基准折现现率或其他设设定折现率计计算的各年净净现金流量现现值之和。净净现值是一个个绝对指标，，项目的净现现值越大越好好。内部收益率是指项目投资资实际可望达达到的报酬率率，也是使投投资项目的净净现值等于零零时的折现率率。内部收益益率是一个相相对指标，项项目的内部收收益率越高越越好。现金成本收益益率指投入1元的成本项目目可以带来的的现金收入，，该指标不是是衡量项目收收益高低的指指标，而是衡衡量项目现金金收益情况的的指标。权益资本乘数数指项目的权益益资本与项目目总投资的比比值，该指标标反应的是1元的自有资金金的投入可以以驾驭多少元元的总投资，，该指标越大大越好。项目指标的衡衡量体系影响模型的主主要因素有三三个指标：项项目的内部收收益率；项目目的现金成本本收益率；项项目的权益资资本乘数分别从三个主主要的方面衡衡量项目的优优劣：项目的内部收收益率：从项项目动态收益益的角度；项目的现金成成本收益率：：从项目现金金流的角度；；项目的权益资资本乘数：从从权益资本使使用效率的角角度编制模型的意意义（通过模型财财务指标的计计算）为土地投资决决策提供依据据；通过对项目参参数的设置，，可以控制项项目实际运作作过程中的风风险；通过模型可以以实现对项目目收益情况的的实时跟踪，，从而为项目目运作过程中中的决策提供供依据；将公司所有项项目的模型进进行叠加就可可以了解公司司层面的现金金流情况。模型在项目运运作各阶段的的作用投资经济分析析模型在项目目运作各阶段段所起的作用用不同项目拿地阶段段――决策支持，风风险控制项目研发阶段段――经济控制，设设计优化项目建设阶段段――成本控制，销销售控制项目竣工阶段段――对比分析，指指导新项目建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756***可售与不可售比例变化对评价指标的影响

单位方案阶段指标初步设计指标花园洋房平米78,44889,286地下车库平米18,11515,110物管用房平米7991,128总建筑面积

97,362105,524内部收益率％15.53%50.51%净现值元3052,224项目启动阶段段成本测算项目团队确定产品定位位和销售价格格、销售进度度研发部根据规划条件件和市场定定位进行预案案的调整或重重新考虑方案案（产品业态态、标准）造价采购部项目目标成本本测算计划财务部根据售价、销销售进度、成成本测算、进进行财务指标标计算拿地以后项目团队对拟拟建项目进行行详细策划，设定项目市场场定位、产品品定位，明确项目经济济技术指标、、配置标准、、建造标准、、交房标准、、主要设备的的档次或品牌牌、施工安排排、工程进度度，材料供应应方案，销售售策划，销售售进度等项目启动阶段段成本测算是是对土地投资资论证阶段目目标成本测算算的细化项目启动阶段段成本测算带带入经济模型型后应达到或或超过土地版版的收益指标标；项目启动阶段段的成功标志志项目启动会目的对项目进行沙沙盘推演，预见和决策未未来，设定产品定位，营销方方案、实施计计划，成本控控制，识别项项目风险，提出预预案。项目团队明确确项目成功标标尺及具体指指标，达成共共识、做出承诺主要内容（成成果）《项目定位》《项目建造标准准》《体验区选址、、定位及开放放计划》《项目一二级计计划》（《项目分期、材材料供应方式式范围》）《项目目标成本本（启动）》（《项目合约规划划》）《投资分析模型型（启动）》《方案设计任务务书》《景观方案设计计任务书》《精装房定位、、限价及建设设实施方案》（如有）《项目的物业、、商运的运营营人力资源配配置及运营成成本分析》设计阶段成本本分解工程部提供现场布置置方案提供施工用水水电以及甲方方临设设置方方案初步施工方案案及土石方平平衡对比提供方案、初初步设计图提供产品建造造标准基础方案对比比造价采购部目标成本分解解进行成本敏感感性分析编制合约规划划研发部计划财务部财务指标计算算设计阶段成本本分解主要是是方案设计、初初步设计阶段的成本测测算和分解方案设计、初初步设计阶段段是设计阶段段成本控制的的重点初步设计阶段段目标成本经经审批后，是是项目的执行目标成本案例：方案设计阶段成本测算算分解方式之二，按项目实体分分解方式之一，按合同计划分分解方式之三，按考核责任分分解三种方式各有有侧重但又相相互关联目标成本的分分解分解依据：甲方的发包与与采购计划分解内容：总目标分解为为每个合同项项的目标方式之一：按按合同计划分分解：项目合约规划划目的将各费项成本本对应分解成未来可执行行的合同随项目进展，，合约规划逐逐步变成真实实的合同和合合同造价分解依据：项目建设内容（（设计图纸及说说明）分解内容：总目标分解为分分部分项工程目目标；包括功能能组件的划分（（专业与分项工工程的划分），，可细到分栋分分层分构件；方式之二：按工工程实体分解分解依据：部门门或岗位成本管管理职责及考核核办法分解内容：总目目标分解为每个个部门或岗位的的成本管理指标标,以及辅助管理的的工作要求方式之三：按考考核责任分解序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实施阶段成成本管理工程部现场签证、技术术核定的现场控控制、工程质量量和进度的管控控、编制进度计计划提供施工图设计变更的控制制、专项工程的的优化造价采购部签证变更的费用用审核、专项工工程的成本分析析、动态成本的的跟踪和回顾、、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态态跟进资金计划审核互动动态成本：是项目实施过程程中各个单项合合同（费项）的的实际成本与目目标成本的控制制结果在签订合同时，，与合约规划对对应；结合合同或预算算造价对目标成本进行调整合同变更(包括：经济签证证、设计变更、、技术洽商）所所产生的合同金金额变化及时对对目标成本进行行调整动态成本管理动态成本管理成本的发生和形形成是一个不断断变化的过程，，决定了成本管管理是一个动态态过程动态成本管理的的目的意义保证成本处于可可控保证目标成本实实现提供成本决策依依据动态成本的组成成动态成本=已结算合同成本本+未结算合同成本本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本本未结算合同成本本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更更)月度成本回顾在目标成本中对对已发生、已结结算的合同金额调整；对未发生合同费费项进行清理、预估在目标成本中按按已发生、已结结算的费用金额额调整；对未发发生费用进行清清理、预估成本动态重大事事项及预警成本管理异常事事项披露重大招标进展补充预算动态状状况（含设计变变更及洽商）结算异常情况说说明（超合同额额及目标成本、、以及其它异常情况均均需说明）成本目标评审成本研究及其它它测算动态成本月报内内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成本月度状状况表工程竣工阶段成成本管理工程部审核工程竣工资资料对合同相关条款款进行评估对供应商进行相相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣竣工结算（含材材料供应结算））编制竣工成本并并与目标本（执行版）比比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务务指标项目竣工成本，是指在项目竣竣工验收时点上上，项目的全部部成本，包括确确认（结算）的的已发生成本和和估算的未发生生成本。其费项项包括开发成本本、营销费用、、管理费用、财财务等全部成本费用。将《项目竣工成本》与《项目目标成本（（执行版）》比较，分析、说说明差异原因按规定格式形成成《项目成本总结和和分析》一、基本情况的的概要成本目标的下达达成本目标的分解解成本目标的完成成二、分解和完成成的对比以费项为跟本、、对各费项的结结构分解、完成成情况进行对比比分析基本结论目标成本和实际际成本的对比分分析三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例例的分析四、改进建议如何做好成本管管理目前成本管理的的瓶颈和破解xx的历史成本数据据库……目标成本编制的的重要参考历史成本数据库库历史数据的来源源1、自身开发项目的的积累内容完善、质量量好、数量有限限2、同行业项目资料料收集内容质量不容易易准确历史成本数据库库主要内容包括：成本测算基础资资料开发成本汇总表表总体分项工程成成本指标单位工程建安指指标成本测算基础资资料：搜集房地产工程程（历史）已建建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各各单位工程经济技术指指标的实际记录新建房地产项目目的规划设计条条件，拟建项目目概况指标开发项目成本汇汇总表：是上述历史项目目的实际成本记记录，包括项目目各项成本费项项的竣工结算造造价的总合。专项工程成本分分析景观工程区内管网区内强电区内弱电单体建安工程单位工程建安指指标：按项目的单位工工程编制，共分分为五大部分：：1）、工程概况。。2）、特征指数。。3）、建设标准。。4）、经济指标、、5）、技术指标。。1）、工程概况主主要包括：工程名称、建筑筑面积、结构形形式、高度、层层高等。2）、特征指标主主要包括：窗墙比：外墙窗窗面积/外墙面积（标准准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28窗地比：外墙窗窗面积/建筑（地面）面面积体型系数：建筑筑面积/外表面积（标准准层外墙周长×总高）面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划划面积由于计算算规则不一样，，存在一定误差差，经济指标和和技术指标是以以造价建筑面积积分析计算的，，造价面积与规规划面积的系数数作为调整系数数（系数大于1成本指标乘以系系数，系数小于于1成本指标除以系系数）经济指标和技术术指标与面积系系数的关系3）、建筑标准：：分别按单位工工程的基础；结构及粗装修；；主体设备安装工工程；公共部位精装修修；户内精装修；等的主要材料做做法进行描述。。4）、经济指标包包括：单位工程人工费费和单位面积人人工费指标各分部工程造价价和单位面积造造价指标各种主要材料的的消耗量和单位位面积消耗指标标5）、单位工程强强电、弱电、装装饰工程成本分分析表如何参考历史成成本测算新项目目成本基础数据预设特征系数、、体形系数产品交付标准查找历史项目，，对新建项目作作参考根据拟建单位工工程特征指数和和设计标准在历历史数据库中找找出相应项目的的历史参数，可可以通过特征指指数、历史成本本，结合拟建项项目的情况，测算拟建项目单单位工程的造价价成本找到相类似的历历史成本数据后后，要结合当前前市场情况对主主要材料、人工工费、规费按市市场价格进行调调整。基础部分：挖挖孔桩基础的测测算数据见下表表以下变化规律限限于主体及粗装装修参考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%参考指标A类高层（主体））钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方B类高层（主体））钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及及粗装修部分的的造价基数约为为1内容xx的项目成本管理理xx招标投标管理xx的合同管理xx的项目成本控制制xx的项目成本控制制项目主要成本费费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书建设工程项目实实施的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计前期工程施工采购竣工验收项目成本控制的的要点成本控制的目标标原则不是最低而是合合理成本控制的核心心是合理的成本本获得最大效益益成本测算过程的控制分为：·投资论证阶段测测算·设计阶段控制执行过程的控制主要是施施工阶段控制成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制土地投资论证·根据提供的土地信信息，确定拟取得得地块的项目定位位·结合市场需求对不不同业态使用功能能建筑面积的合理理配置·结合周边环境、相相邻项目售价、市市场需求等情况论证项目投资可行性性·参考类似业态工程程项目历史经验数数据编制投资估算算，利用投资分析模型型测算控制土地成本本投资论证阶段的控控制（概念设计）方案设计初步设计（扩初设设计）施工图设计项目设计阶段的控控制投资决策至初步设设计阶段，通过对设计方案案的比较，本阶段段投资控制的效果果约为75%～80%，控制投资的阻力力最小，控制投资资需要的成本最低低深化设计至施工图图设计阶段，通过过对建筑标准的比比较，本阶段投资资控制的效果约为为15%～20%施工图设计结束至至施工阶段（实施施阶段），通过对对施工方案的比较较，本阶段投资控控制效果约为5%以内，控制投资阻力较较大，控制成本较较高设计阶段投资控制制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区137方案设计控制要点点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断138重点关注：产品定定位，主要设计选选型，建筑平面，，基础类型，结构形形式，结构布置，，建筑装饰交付标标准，停车方式及比比率，小区供配电电方式…在容积率指标控制制面积，结合市场场需求对不同业态态建筑面积的合理理配置，建多少高高层、建多少多层层、建多少商业、、建多少别墅、建建多少花园洋房；；配置那些基础设设施和配套设施，，获得最大销售额额和高额利润。注意设计作品和产产品的关系比较高层与小高层层的成本案例：

某项目指指标如下，方案设设计阶段没有充分分利用建筑密度指指标规划利润贡献献大的产品，规划划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与高层层、花园洋洋房的的成成本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高对业态和户户型的多方方案设计比比较，通过过比较确定定单体平面面和户型；；通过对建建筑面积、、套内面积积、公摊面面积的比例例测算，确确定最合理户型和和户型搭配配从而获得得最大得房房率和销售售面积，获得最大销销售额和高高额利润。。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设计确定限额设设计控制指指标限额设计是是按照批准准的设计任任务书及投投资估算控控制设计，，对设计规规模、设计计标准、工工程数量和和预算指标标等各方面面的控制凡是能进行行定量综合合的设计内内容，均要要通过计算算确定，要充分考考虑施工的的可能性和和经济性。。初步设计（（扩初设计计）阶段控控制要点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初步设设计图纸对对规划建筑筑面积、销销售建筑面面积、造价价建筑面积积进行计算算比较，尽尽量减少公公摊面积增增大得房率率。控制单体建建筑的特徵徵指数，包包括：外墙墙周长、面面积系数，，门窗面积积系数、窗窗墙比、窗窗地比指标标、体型系数等对节能保保温、消防防、抗震设设计标准的的影响。控制建筑设设计标准，，控制单体体工程配置置标准；比比较外墙保保温材料和和作法，门门窗材质、、标准；外外装饰材料料的选择搭搭配，室内内不同公共共部分装修修标准、装装饰材料的的选择搭配配，在满足足必要使用功功能的同时成本本最合理。。产品定位结构设计方方面基础选型、、埋深和布置应合合理楼面恒、活活荷载及梁梁的线荷载载，梁、柱柱或墙的集集中荷载取值合合理，安全全系数取值值合理主体结构布布置、结构构体系选型型合理，梁梁、柱、板板钢筋配筋筋计算配置置合理人防地下室室结构选型型应正确，，设计荷载载取值、结结构计算与与构造强电设计方方面主要电气负荷指指标配置、、供电范围围、变压器台台数合理进出线通道道是否合理设备选择、、出线回路路计算电流流、断路器器容量和电电缆截面配配置合理发电机供电电范围、容容量和台数数选择合理理敷设方式和和路径、出出线回路、、线缆型号号截面经济济合理弱电设计方方面弱电各系统统功能和设备选型型合理各系统管线线走向布置置合理给排水设计计方面设计参数合合理、计算指标标经济；系系统流程合合理设备房设置置位置及设设备布置合合理、使用用及维护方方便主要的设备备材料选用用经济合理理综合管网方方案，包括括：道路工工程、雨污污水工程、、雨污水处处理、强弱弱电管网、、给水管道道工程等的的走向作法法进行造价价分析比较较，使布置、走向向、作法更更合理，挖沟的土土石方量最最小。编制概算，，对投资进进行控制。。景观工程控控制软硬景面积积比例，包括水体体面积，铺铺装面积，，乔木、灌灌木、草坪坪面积的比比例。确定项目骨骨干树种、、基调树种种设计阶段控控制措施产品业态定定位模板化化设计任务书书模板化设计合同模模板主要专业施施工图设计计指引模板板化主要专业施施工图设计计审图要点点模板化专业配置标标准模板化化制定统一标标准作法产品研发模模块化：单体研发、、单体组合合会所售楼处处结构标准准化及装修修模块化、、硬景铺装标标准化导视系统标标准化户型拼合：：增强户型拼拼合研发90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改改三年年一大改产品复制产品复制90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改改三年年一大改重庆。xx源著电梯住宅的的公摊面积积经济分析析公摊面积涉涉及多个利利益主体开发商：花钱而不能能直接变为为销售收入入，希望公公摊小些好好；业主：大堂、电梯梯间、公共共走道等的的空间大些些，舒适度度好和方便便些，希望望大些好。。施工单位：：管线安装时时，希望管管井大些好好；物业公司：：抄水电表读读数、管道道检修、垃垃圾临时存存放、清洁洁用水处，，希望大些些好；对公摊面积积（公摊系系数）的管管控，第一，要明明确规范的的刚性要求求；第二，根据据项目档次次定位和顾顾客价值敏敏感度，设设定大堂、、电梯间、、公共走道道的合理尺尺度；第三、从技技术角度通通过各公摊摊部位的相相对位置的的调整、对对单个公摊摊部位的局局部优化降降低公摊。。公摊面积的的组成垂直通道：：楼梯间、、电梯井、、垃圾道、、通风井、、管道井、、提物井、、室外楼梯梯；墙体面积：：本幢楼各各套与公共共建筑之间间的分隔墙墙和整幢房房屋外墙水水平投影面面积总和的的二分之一一；设备用房和和管理用房房：幢内共共同使用的的设备用房房，辅助或或管理用房房，供本幢幢使用的其其他共同使使用的面积积影响公摊系系数的因素素公摊系数＝＝公摊面积积/套内面积公摊系数第第一层次的的影响因素素是建筑业态超高层住宅宅＞高层公公寓＞花园园洋房＞叠叠拼别墅＞＞联排和独独栋别墅公摊系数第第二层次的的影响因素素是公摊面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价值工工程控制投投资投资测算过过程中设计计阶段测算算，这一阶阶段运用价价值工程分分析，确定定合理功能能，有效控控制投资。。价值工程是把技术与与经济结合合起来的管管理技术，，通过对产产品的功能能分析，达达到产品适适当的价值值，以最低低的成本去去实现产品品的必要功功能。如何有效提提高产品的的价值功能F成本C1、功能不变变，成本下下降2、功能大幅幅提高，成成本略有增增加3、功能提高高，成本降降低4、功能略有有降低，成成本大幅降降低5、成本不变变，功能提提高如何有效提提高产品的的价值所以上表也也表示为：：功能（或效效用）价值=；成本（或费费用）F用数学公式式表示V=C表中的价值值不是从价价值构成的的角度来理理解的，而而是从功能能角度出发发理解价值值的，表现现为功能与与成本之比比；成本也不是是一般意义义上的成本本，它是构构成产品寿命周周期的成本本，包括建造造成本和使使用成本。。如何有效提提高产品的的价值（1）推行价值值工程管理理，提升局局部或楼盘盘的性价比比价值工程兼兼顾功能、、成本，力力求以最低低成本，实实现必要的的功能，提提高产品价价值。功能品质（（销售价格格）与成本本的比值即即性价比，从单个部部品部件到到整个楼盘盘可提高性性价比那些是必要要功能，业业主对哪些些更敏感，，和成本及及售价的关关联（2）技术经济济比较人防工程决决策土建车库与与机械车库库的技术经经济比较电梯、空调调的配置方方式地下车库最最少车位、、面积及收收益测算基础形式、、主体结构构形式、挡挡墙形式……提高价值的方式功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√

防水工程√

√外墙保温√

√家居智能化设施√

√√√景观、装修√√

√

门窗√

√√

户型优化

√

注：以绿化化工程为例例，在成本本不变的情情况下，改改变植物的的搭配和密密度，可以以改善绿化化效果；或或者在达到到绿化效果果的前提下下，改变植植物品种，，可以降低低成本。工程实施阶阶段控制要要点工程招投标标总分包合同同管理现场签证及及设计变更更管理材料设备采采购、认价价招标及管管理……合理的工期期确定合理的的工期，为为了及时达达到投资效效益，抢工工期可能会会增加成本本，但抢工工期获得的的效益是否否与增加的的成本等值值。施工方案的的比较和造造价控制一般施工方方案中可能能影响结算算的内容施工平面布布置中施工工设备的选选择和配置置塔机的选型型、安装高高度、安装装位置基础土石方方和室内回回填土石方方平衡、外外运方案钢筋的搭接接方式、角码铁的加工及布布置对拉螺杆的的设置方式式（防水、不不防水）止水带的设设置方案和和材料选用用其他可能增增加费用的的施工措施施等施工方案可可能增加费费用的审核核方案报审批批时，由施施工单位自自己报告有有无费用增增加，无增增加费用的的方案由工工程管理部部审批；有有增加费用用的由工程程管理部审审批后，经经造价部再再对有无费费用和如何何计算费用用审批施工单位报报无增加费费用的，结结算时不再再考虑方案案增加费用用；有增加加费用的，，按造价部部审批意见见结算现场设计变更更及技术洽商商管理设计变更的原原因由设计院提出出的对原施工工图的变更修修改由建设单位提提出的对原施施工图的变更更修改设计变更的类型针对施工图设设计内容出现现漏错项而提提出的设计理理解和确认、设计补补充和完善在施工图设计计基础上提出出的优化设计计，在原施工工图设计基础上改变变主要材料、、作法的优化化设计原施工图基础础上发生的功功能改变而提提出的变更专业工程师管管理不到位对对施工图设计计漏错项的疏疏忽技术洽商由施工单位提提出，监理、、设计、建设设单位审核确确定针对施工图上出现的不清楚楚；错漏；平平、立、剖尺尺寸及做法要要求不统一，，致使工程无无法按原设计计施工而做出出的技术洽商商设计变更、技技术洽商单工工作内容实施施完工后，建建设单位现场场工程师和监监理单位工程程师必须在实实施完工后5日内对实施范围、、工作内容、、完成质量验验收签字确认，如如属隐蔽工程程，必须在其其隐蔽之前签签字确认。设计变更、技技术洽商单是是技术资料，，原则不反映映经济签证的内容容技术资料涉及及经济的①无返工内容直直接按原设计计和变更设计计算算工程量或相相关费用办理理结算；②有返工内容的按原原设计和变更更设计及现场场经济签证单单计算工程量或相相关费用办理理结算现场经济签证证管理现场经济签证原因现场签证是对对施工管理中中发生的零星星事件的确认认由于施工条件达不到标标准（现场工程交交接未达到标标准，墙面面垂直度、平平整度、净空空尺寸、标高高、空间方正正等）合同外工作内容，障障碍的清除、、迁移等设计变更、材料替替换引起的拆拆除、返工现场经济签证证类型设计变更原因因引起的设计计变更（返工工）签证主材、主要工工艺变化引起起的变更签证证市场价格发生生无法预测的的价格签证技术措施和质质量标准不清清晰造成的费费用签证场地移交不清或施工条件件变化引起的增加工程量量签证合同出现漏项项或清单说明明不清引起的的签证措施费签证经济签证以技技术资料为条条件或以现场场实际情况（（拆除、返工）为条件件协商办理经济签证：工程名称、发发生时间、部部位或范围、、签证的内容做法及及原因说明、、增加减少的的工程量、相相关图纸说明。签证记工：工作内容及工工作量、工日日、工日单价价（如属综合单价，，是否包含含税金）现场签证实施施完工后，建建设单位现场场工程师和监监理单位工程师，必必须实度实量确认完成的事事实或者工程程量、材料规格、材材质、工日、、机械台班等等，方能办理理签证手续因设计变更返返工签证，结结算时除提交交签证单还应应附相关设计变更更资料及实施施完成验收记记录材料设备采购购施工材料设备备采购，对材材料要比值比比价；对设备备除了满足功功能外，要比比较质量、价价格、运输及及运行成本和和使用寿命，，还要考虑备备品配件价格格和维修的费费用；如：发电机、、电梯讨论为什么在设计计阶段控制成成本效果最好好，它有哪些些控制重点总结项目成本控制制要点的内容容、方向要根根据：项目的定位市场的情况工程的特点客户的敏感点点等来确定景观工程成本本管控景观工程成本本管理责任控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底，把控设计效果提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程主要要成本构成场地整治费苗木栽植费苗木价水体、小品、、硬铺铺装、、庭院照明等等景观效果调整整苗木保活养养护管理费……景观工程设计计景观概念设计计阶段确定景观主题题确定软景造景景原则及手法法。景观方案设计计阶段完成景观空间间的特征塑造造，确定各种景观观空间（开放空间、、半开放空间间、私密空间间等）内的平平面布局，景观元素组织织，限定景观观要素的尺度度、材质、色色彩等，景观亮点形式式（喷泉、水景景、雕塑），，软景布局的的空间关系，，软景效果意向向及基调树种种骨干树种。。景观初步设计计阶段确定包括场地地总平面控制尺尺寸及座标关系、、竖向高程及排水关系、、材质铺设及及材料样板、、初步种植定位及物物种规格数量量、小品及景观构构筑物详图等与效果果相关的全部部技术参数，，以及景观家具（灯具、标识识、休闲凳、、垃圾筒、背背景音乐等））布点及选型；提供工程量量计算供甲方方进行成本核核算。景观施工图配配合所有除结构、、防水、土木木、机电等图图纸外，均达达到施工要求。该该阶段景观设设计单位将配配合下游结构构、防水、土木、、机电设计单单位进行设计计交底。施工现场设计计效果全程把把控：在全程设计---施工过程中，，景观设计单单位需起到设设计效果的总总体把控作用用。根据甲乙乙双方共同选选择不同的关键节点设计计进行效果检检查，并提出意见见景观单方造价价限额设计参参考：道路绿化隔离离带：¥250.00元/㎡外围代征绿化化带景观：¥180.00元/㎡河岸景观：¥150.00元/㎡样板区景观：：¥550.00元/㎡小区公共景观观：¥400元/㎡私家花园景观观:¥320元/㎡景观设计成本控制制景观设计时综合考考虑景观与建筑立面风风格的协调、统一，结合建筑筑形态进行总体景景观设计，打造丰丰富的园林景观进行丰富的竖向设设计，利用绿化造坡合理有效利用基地地与场地的高差合理利用地块内有有的原生植物，处处理好沿河（湖））绿化、组团绿化化、道路绿化、公公共绿化及城市道道路绿化带的关系系；在小区内设置水景景、水系，面积不不宜过大，采用硬地浅水；设置一些面积小小、空间丰富、精精致宜人的景观环环境节点（景观小小品）以软景生态植物群落落改善视觉效果，，重点节点考虑特特色景观树+植物群落。软景结合部分木质质品，如景观亲水木平台、木栈道、特色景观石局部造造景、水生植物等景观工程成本控制制的难点苗木形态不好采用用增加和替换苗木的方式进行补补救,这样引起成本增加加和返工费用发生生绿量不足增加乔木也是引起起成本增加灌木种植标准与效果，灌木种植植面广、品种多、、数量大而且图纸纸不完善施工随意意性大硬景构筑物与现场场关系建筑场地移交及垃垃圾、综合管网施施工、水电气管网网施工工序等原因因造成苗木损失和和增加景观工程成成本景观工程成本管理理措施景观工程分不同设设计阶段成本控制制，方案阶段是景观工程成本控控制最重要的前控控制阶段，占景观观工程成本控制的的80%以上乔木或贵重苗木部部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等造成的的损失建立苗木基地或自自己的苗圃积累苗木资源严格管理现场收方方结算乔木、灌木种在那那里楼宇行道树道路灌木乔木景观绿化指标控制制内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…某项目景观成本分分解景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价市政绿化隔离带13000平米香樟、广玉兰、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、草坪等270元351万元景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价代征地绿化带45000平米栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、金桂、金边黄杨，南天竹、小叶女贞草坪等200元900万元景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价河岸植物配置8000平米杨柳、水杉、刚竹、八角金盘、云南黄馨、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等150元120万元河岸局部水域改造含土地流转补偿180万元景观分区景观面积主要材料单方成本总造价木栈道及小品、灯具300平米芬兰木，沿河道做2米宽的木栈道、景观小品400元12万元景观工程成本管理理措施景观成本中软硬景景的比例关系须恰恰当、特别应关注注竖向建筑和小品品合理选择绿化的，，乔木、灌木、草草皮的比例关系水景土建费用与水水系的形状有密切切的关系，合理确确定水景面积数量量关注硬质铺装中各各种材料的搭配关关系；高档材料的的使用范围景观工程成本管理理措施景观成本的弹性空空间很大，其成本本的提高对项目单单位成本的影响不不是非常明显，但但对楼盘的档次提升升显著（这也是一般般提高楼盘售价常常用的方法之一））了解掌握市场上标标杆楼盘的景观风风格走向体验区的成本管控控体验区构成包括：：售楼处、样板房、、样板景观体验区区体验区的选址、定定位体验区的选址原则则1、交通便捷2、楼盘形象展示3、客户体验满足全项目整体施施工组织满足全项目营销进进度客户到达本项目便便捷客户从体验区入口口到达售楼处和样板房动线直接、、合理、舒适售楼处功能分区：：1大门辐射区2接待迎宾区3模型展示区4销售洽谈区5展板宣传区+销控区6工法展示区7签约区8财务区9室内外休闲区10办公区**项目售楼处平平面布局图（面积积：约600M2)门厅、前台、模型区（290)卫生间（40)保安保洁室（45)营销办公室（（40)售楼处主入口财务收银区（30)VIP（15)售楼处实施方案洽谈区（140)售楼处空间装修关关注点：动线---功能分区、参观路路线合理比例---各功能区空间分布布合理层次---按功能区接待递进进灯光---温馨柔和表达---体现人文和企业理理念惊喜---环境和服务销售中心、样板房房、景观示范区成成本管理体验区选址及规划划动线项目示范区示范区参观路线1示范区参观路线2道路交界点60米100米Pag4体验区范围

项目面积（㎡）样板区景观临时景观9887永久景观1082市政公园4600售楼处售楼处560样板房精装样板房500清水房包装

销售中心功能部分面积表地区面积备注入口门厅、接待咨询台、模型展示区250模型区包括区位模型（上墙）、项目总规模型、户型模型洽淡区150含吧台区公用卫生间45各设置独立洗手台，男女各三个蹲便位，其中各包含一个残疾人卫生间财务收银区20要求面对面服务，位置相对安全、私密性好VIP室20用于签约营销办公室40经理室+1个办公室（4人独立位）+8人位会议区兼日常办公储藏室20含营销资料库和财务资料库。保安、保洁室15监设备监控室总面积560其中445为客户接待区，115为后勤区体验区造价框算表分类功能面积平方单价元/㎡总价万元备注1备注2市政市政公园460015069BT工程，不计入示范区投入费用

景观示范区永久景观108250054.1

景观示范区平均单方造价393元/㎡临时景观9887360355.9335%可回收(乔木灌木等）设计费109691920.84

小计10969

430.87

销售中心接待区4454000178含设计费、隔墙土建、硬装、软装平均单方造价约为3486元/㎡工作区115150017.25含设计费、隔墙土建、硬装、软装，30%可回收

小计560

195.25

样板房精装样板房500

4500225含软装，50%可回收

清水房包装

3小计

228合计854.12

销售中心、样板房房的成本范围包括：销售中心建造费、、装修工程费，样样板房建造费、装装修工程费，销售售中心、样板房家家具及样板房小品品摆设等装饰工程主要成本本构成硬装物料（标准、、质感、颜色、厚厚度）

软装效果果影响售楼处装饰成成本的主要因素1）、售楼处装饰风格定位，销售理念定位2）、售楼处功能分区的的装修标准，装饰饰材料分配和表现现3）、售楼处风格影响响环境氛围、环环境风格和造价价控制售楼处装饰饰成本的措施1）、售楼处装饰成本本原则应该控制制在目标成本执执行版的分解测测算控制范围内内2）、确定合适的售楼楼处装饰风格以以控制装饰成本本和环境氛围成成本3）、控制主要装饰材材料标准，好材材料用在关键部部位4）、耐用品回收和周周转使用影响样板房装修修成本的主要因因素1）、样板房装饰风格格定位2）、样板房装饰材料料标准3）、样板房风格影响响样板房家具小小品风格和造价价控制样板房装修修成本的措施1）、样板房装饰成本本原则应该控制制在目标成本执执行版的分解测测算控制范围内内2）、确定合适的样板板房装饰风格以以控制装饰成本本和家具小品成成本3）、控制主要装饰材材料标准，好材材料用