“小产权”问题现状分析及相关解决政策的研究

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。“小产权”问题现状分析及相关解决政策的研究摘要：在中国房地产业房价飞涨备受关注的今天，价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房问题争论再度引人注目。尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，是什么引起的这一社会现状？小产权房到底有哪些潜在威胁？又是为什么普通老百姓甘愿承受各种不安去购买权益无法保障的小产权房？这次我们在李毅佳老师的指导下，对“小产权”问题现状分析及相关解决政策进行了相关的研究和调研。我们从小产权分类、现状、成因以及解决对策五个方面通过访问调查、阅读相关资料、小组讨论、老师知道等方式系统的分析了现在的小产权问题，以下就是我们的研究结果。“小产权”问题的分类第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。本次主要讨论第一类小产权房“小产权”问题现状据有关部门统计，截至2007年上半年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已接近120亿平方米，其中涉及到村镇住宅的大约50多亿平方米，约占全国村镇房屋的20%，价格上，小产权房一般只有同样位置的商品房的40%--60%，要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，小产权房问题在北京、天津、济南、郑州等一些城市比较突出，如，北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个，面积接近1000万平方米，据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20％。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中，既有政府官员、专家学者，也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户。“小产权”问题成因分析3.对于小产权房的出现，您认为直接原因是？A国家城市化过程的必然产物B低收入人群解决住房需求所决定C商业利益竞争中投机的结果D相关制度缺失的必然E不好说，个中原因都有在我们的调查结果中有42.2%的人选择了国家城市化运动过程中的必然产物，26%的人选择了低收入人群解决住房需求所决定，这两点也同样印证了小产权房在高房价的现代中国社会下小产权房的价格优势和城市化运动中城市人口的增多和土地资源的有限之间的矛盾。经过我们小组讨论归结原因为以下三点：1、中国城市化的高速进程，中国目前城市化水平已经超过47.5%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门预期：“按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。”而在这过程中需要大量的土地，而《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这就出现了城市化运动和有限的土地之间的矛盾；2、近20年来中国政府没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系。有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。2010年全国国有土地出让金是2.7亿元，占一般预算收入的32.53%，由此可见，土地出让成为中国地方政府推进改革的主要资本。3、近10年来中国的房改没有根据1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺，落实房改的进程和政府担保(深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场)，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”而是主要依赖开发商的商品化住房的开发以解决城市住房需要，导致中国房价高居不下。小产权的风险分析关于小产权问题我们做了相关的调查，调查内容为您了解购买小产权房将承担哪些风险？A没有产权证，一旦国家要征用土地，或集体要求收回房产，或因为政府规划要拆除乡产权房，购房人的权益得不到法律支持B由于没有产权，无法进行抵押，购买者不能贷款购房，只能一次性付款C小产权房不能上市交易D如果是占用耕地建设，违反了国策E别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾；F其它结果为：通过调查数据可以看出人们对小产权的风险还是比较了解的，小产权的主要风险有：一、没有房产证 这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。二、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。三、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。四、配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。五、遗赠也麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。小产权问题解决对策分析国家政策2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2011年，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。关于停建停售小产权房我们做了调查结果如下：A应该停建和停售，这些房不在法律允许范围内B应该停建和停售，这类房大量浪费土地资源C应该停建和停售，不少人在投机购房D不应该停建和停售，它可以解决一部分人低收入人群进城住房问题E不好说解决方法分析经过我们小组的调查得知A可转大产权，只须补交地价款转正B可转大产权，按商品房价格重新入市补差价C退回购房人的房款，解除房产交易D一拆了之，针对违法占地开发小产权房E不好说，不关心A会考虑购买，因为价格低B会考虑购买作为第二套房，无所谓产权C不会考虑购买，花了大笔钱应该有产权D不好说，有闲钱可以投资下A合法化B封杀C不好说通过与以上的调查数据可以看出人们对小产权的问题上处于支持的态度，但是现在的小产权问题却损伤到了房地产商和政府利益，因此在对小产权作决策时政府部门应妥善处理，以平衡政府、开发商和百姓三者的利益。经过我们小组讨论得出以下几点结论：一、修改并完善相关法律小产权的出现的根本原因是由于城市化进程与有限的城镇土地之间的矛盾，而国家出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。这条法律制约了中国城市化的发展，而从历史的角度来看这条法律也不具备连续性，在1998年以前小产权在法律中是允许的。1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》第41条、1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费；1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。1998年8月修订《土地管理法》时取消了以上规定，1999年5月，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止城镇居民购买农民住宅。因此我们建议修改这条法律并完善关于集体用地建立商品房和小产权房的有关规定，建立健全的乡村居民宅基地、自留地等集体土地交易机制和开发利用机制。加速中国的新农村建设想要彻底解决解决小产权的问题就要让农民自愿停建小产权房，而如何让农民自愿停建小产权房呢，这就涉及到了中国未来要解决的最大难题：8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是无法致富的，与其种地不如将这些地建成小产权，资金来得快，正是因为小产权给农民带来了不菲的收入，所以才会有源源不断的小产权房的出现，因此政府应该设立农村小额贷款等方式，给农民创立致富的资金条件，鼓励农民创业，完善农村建设，加快新农村建设的步伐。对于现在的小产权房实行“下不为例，既往不咎”对于在建的和未建的小产权房停止建造，对于已建成的小产权房允许其上市交易但要受到限制，要符合以下几点：服从国家出台的限购政策购买者名下有房产的禁止购买小产权房小产权房交易需缴纳40%--70%的应缴土地出让金，其参考标准可参考各地区的经济适用房价格给予小产权房房产证件，但区别于商品房房产证，比如说蓝色，以防止投机者炒作小产权房在10年内禁止交易，十年后申请转正，从而防止投机者结语小产权房在房价居高不下的今天具有着相当深刻的社会影响力，成为了政府不得不严肃面对的一个社会问题，并且牵涉到多方利益，小产权问题在短期内很难解决，需要长期的摸索妥善解决，我们这个课题从短期和长期都提出了解决方案，完满的完成了此次立项目标，同时我们在这次立项中也受益匪浅。参考文献：1、特殊房屋买卖:疑难对策李俊华杨阳等中国法制出版社2、房产法律适用全书中国法制出版社3、小产权房_的法律解决之道彭春凝4、小产权房成因分析及管理研究伍岳连、冼惠子,梁健宝5、