【南京】现代全高层居住区规划设计文本202

PARKIN

THEWINDOWS目录TABLE

OFCONTENTS一效二三规四示五产六立七专背果划范品面景展策区策设研篇示略设略计究计背景研究BACKGROUND项目区位LOCATION南京江苏省省会国家重要的科教中心国家首批国家历史文化名城江北新区-国家级新区基地江北新区位于南京市长江以北，是中国国家级新区，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。•

功能定位：生态宜居科技创新基地综合交通枢纽•

道路交通：江北新区有南京绕城高速公路、京沪高铁、4条地铁•

片区用地：由浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道构成，人口约170万，总面积2451平方千米，占南京市域面积的37%•

景观资源：长江、老山国家森林公园项目区位LOCATION南京北站2.6KM老山SITE南京站中央商务区钟山浦口区政府南京市政府青奥体育公园江北主城夫子庙南京南站南京禄口国际机场项目基地位于南京市长江北岸，属江北核心区内的中央商务区，地理位置优越，是南京市城市发展的重要新区。西依老山森林公园，东至老浦口火车站，南临青奥体育公园，隔江与主城相望。基地分析BACKGROUND珍珠泉公园澳林生活广场顶山创业园浦口公园南京北站鼓楼医院车管所江北分所南京期颐托老院中央商务区长江滨江风光带地铁站(规划)城市道路铁路景观资源生活配套医疗配套交通配套公交车站道路交通•

基地东至东圩路，南至吉庆路，西至铁院路。•

从基地出发，15分钟可达规划中南京北站，城际出行极其便利。•

基地距离规划地铁11号线的浦江站，直线距离仅1公里，建成通车后生活出行十分便捷。配套服务•

基地南侧毗邻中央商务区，商务办公资源丰富•

基地东侧现存为福斯特农贸市场•

东侧2.5公里外即是长江及滨江风光带•

西侧2公里为鼓楼医院基地分析BACKGROUND万江共和新城南京广播电视大学盛泉新城旭辉假日广场园世贸荣里南京市公用事业技工学院南京市浦口区浦厂中学华府华润国际社区南京市公安学校教育资源•

基地的北侧和东侧为规划幼儿园与规划中学。•

基地周边分布顶山幼儿园、浦口新城实验小学、南京一中、南京铁道职业技术学院、南京广播电视大学等等一系列中高级教育院校资源。周边楼盘•

基地周边楼盘社区较为成熟，还有部分新兴楼盘在建。•

周边楼盘均价3W,总价200-400万，刚需产品是主力热销产品基地现状STATUS浦口新城实验小学2南京铁道职业技术学院541南京铁道职业技术学院基地南侧空地16SITE2356基地北侧空地浦口新城实验小学此路目前修至此位置43珍珠南路城市道路-浦滨路基地位于吉庆路与铁院路交叉口以东，地势平坦，交通可达性较好，现阶段周边用地为规划中学、幼儿园及住宅开发中状态设计条件DESIGNCONDITIONS规划设计要求•

用地面积：41149.2㎡•

计容建筑面积：102873㎡容积率：2.5珍珠铁•

建筑高度：≤100M•

建筑密度：≤20%•

绿地率：≥35%吉庆路红线宽度35m双向四车道院南珍珠南路红线宽度35m双向四车道路铁院路路红线宽度16m吉双向两车道任务书要求东庆•

园区内不得设置地面停车•

不设置架空层8m圩5m路路•

出入口位置就近布置车库入口入口规划路红线宽度16m双向两车道•

机动车出入口位置•

人行出入口位置设计条件DESIGNCONDITIONS规划局征询内容产品定位报告总图征询意见：1、规划布局方案一：

户均面积100.75㎡高层以89-105㎡产品为主力，120为功能型改善，135为纯改善。江北核心区G05地块面积配比物业类型高层户型面积89㎡105㎡120㎡㎡户型比50%30%15%5%3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫房

厅

卫高低配不允许做正南北排布不许做4

2

2135方案二：

户均面积101.00㎡高层以89-105㎡产品为主力，120~125㎡产品为辅。江北核心区G05地块面积配比建议

深入研究调整版物业类型高层户型面积户型比50%3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫89㎡塔楼需要采取偏角35度平行道路布置，内部住宅允许有15度偏角，但仍需排布一个全偏角35的方向给规划局审批105㎡30%125㎡20%2、地面不设置停车位，地下不允许做机械停车，停车指标按三类区设置3、公建化外立面，不偷面积4、界外预留中小学日照，为西北侧住宅用地预留日照条件限制条件RESTRICTIVECONDITION南京2017新规范，对于间距控制更加严格，影响总图布局和产品形态根据2017年7月1日最新实施的《南京市建设工程设计方案审查相关办法》第八条

当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅建筑为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应符合以下规定：当遮挡建筑为低层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离（东西或偏东西方向，下同）大于9

米或垂直距离（南北或偏南北方向，下同）大于12

米的要求。当遮挡建筑为多层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于13

米或垂直距离大于20

米的要求。当遮挡建筑为小高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15

米或垂直距离大于30

米的要求。当遮挡建筑为高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15

米或垂直距离大于40

米的要求。以上情况需进行日照计算的，还应满足日照计算的要求。住宅A住宅住宅AA＜H＜

H＞h＞h＞H住宅B＞H住宅B住宅B住宅B住宅B住宅B备注：当住宅B为低层时，H=12m，h=9m；当住宅B为多层时，H=20m，h=13m；当住宅B为小高层时，H=30m，h=15m；当住宅B为高层时，H=40m，h=15m。地块价值LANDVALUE珍珍铁铁珠珠院院南南路路路路吉吉东东庆庆圩圩路路路路商业价值居住价值南侧临近吉庆路有轨交人流引入，商业价值最高；东侧有城市绿地，商业价值次之；北侧有规划中学，商业价值最低。南侧吉庆路为城市次干道，有一定噪声影响，故居住价值最低；北侧紧临规划中学及幼儿园，居住价值相对较低；西南侧与其他小区相邻，居住价值较高。地块价值LANDVALUE珍珍铁铁珠珠院院南南路路路路吉吉东东庆庆圩圩路路路路噪音影响南侧吉庆路为城市次干道，噪音影响最大；北侧紧邻规划中学及幼儿园，噪音影响次之；西南侧有住宅小区，较为安静。景观性东侧为城市绿地，景观性最好；北侧紧临规划中学及幼儿园，景观性次之；西南侧与其他小区相邻，景观性较差。设计策略CUSTOMERS

ANALYSIS住宅的发展趋势：中国新的生活方式及住宅的多样性变化随着财富的增长，单一模式不能满足全部需求户型单一低层生活过去视线遮挡配套缺失基本生活混合功能及公共空间整合亲近自然景观联系空间固定高层景观私密花园舒适感受海外居住方式变化现在便捷高效的城市生活智能化复核社区绝佳景观空中花园开阔空间良好日照个性化定制未来高线公园效应，独特的城市特质及公共空间联系将提升整个地区的价值项目背景CUSTOMERS

ANALYSIS江北新区景观资源教育资源去化产品限价限购限贷限售生态宜居、相对独立的城市副中心江北区域高层、洋房限价3.05万/㎡本地户口+24月社保4公里生活圈临长江、国家森里公园基地紧邻规划幼、小、高中教育资源200-400万（刚需、首改）为主坚持首贷3成，二套5-8成，第三套停贷全市取得房产证后3年六合区客户10%SITE客群分析CUSTOMERS

ANALYSIS收入：家庭（年收入）30-50万家庭结构：夫妻二人、三口之家、筑巢期单身人士年龄：80后、90后成为购房主力

（25-35岁）首置客户首改客户改善客户50%35%15%产品

89㎡产品105-120㎡产品135㎡客户来源：社会新贵阶客户需求：刚需

小三房总价：260万-300万客户来源：社会中间阶客户需求：品质刚需

大三房总价：330万-380万客户来源：社会财富阶层客户需求：改善型

四房为主总价：400万-450万客户关注点：性价比、交通、生活配套等客户关注点：户型、学区、保值增值、周边配套等客户关注点：区域环境、学区、保值增值、可变空间等客户需求CUSTOMERS

ANALYSIS全周期住宅以一种动态的视角关注住户的整个生命周期给予“一步到位”的客户，更加体贴细腻的呵护。二人世界亲子之家三代同堂客厅儿厅儿厅卧卧卧老书书空间舒适+交流空间书房空间可分可合儿童房儿童娱乐室家庭交互空间提高空间利用率

各空间独立儿童房(1~2)兴趣爱好空间茶室、影音室老人房家庭交互空间客户需求CUSTOMERS

ANALYSIS配套需求老城区--传统社区新城区--新型社区受制于客群社会背景多样等因素，社区的封闭性让邻里交流机会比较小。客群相对同质，着眼于社群联系的密切，将涉及公共功能、邻里中心进行资源整合形成明确的概念。容量指标RESOURCE

ANALYSIS依据规划条件

寻求策略平均层数

容积率

建筑密度20%12.5容积率建筑密度平均层数基地距离东侧长江及西侧珍珠泉公园直线距离均在

公里左右界外景观资源不明晰需考虑楼盘自身内部景观打造，提升溢价35%户型最大化面宽，以最大化景观利用率，提升溢价。珍珠泉公园长江在传统T

北连廊板楼的基础上，需再研发T

产品，以最大化利用场地，提升溢价。景观溢价产品溢价绿地率规划愿景CUSTOMERS

ANALYSIS规划

具有豪宅特质的空间

放大的中心园区

营造良好的社区环境产品

满足各种家庭结构变化

满足不同居住需求的全周期住宅营销

如逢花开，引客庭前，体验感强烈的展示中心景观

内部中心景观最大化

搭配

小型共享组团

满足不同人群使用规划演绎plan

research资源均好性示范区楼栋数货值溢价T2得房率绿化朝向景观T4面宽T6交通高层规划推演CUSTOMERS

ANALYSIS冲量提升溢价01020304T218层T4

18层T4

大高层33层T6大高层33层T6大高层+T4大高层T4大高层+T2

18层T6大高层+T4

18层全T4大高层高货值均好性高溢价33F+18F（T4+T2）33F+18F（T4+T6）全大高（T4）全大高（T4+T6）十栋楼布局，18层容量少八栋楼布局，楼栋错开布置七栋楼布局，U形社区花园六栋楼布局，容量缺2q，t6太多九栋楼布局，18层容量大推导方向一货值方向SITEPLAN|T6+T4产品，89㎡户型均布置在T6产品，18层容量4.9万㎡，货值最大化，示范区位于西北角经济技术指标数值单位项目备注总用地面积总建筑面积地上计容面积住宅41149.2

㎡141798.0

㎡102873.0

㎡100622.0

㎡51212.0

㎡一类高层＞54m其中二类高层18层商业49410.0

㎡27m＜h≤54m前期为示范区600.01651.0570.0300.025㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡公共配套其中

其中物业服务用房居家养老服务用房快件服务用房垃圾房地上地下总建面4‰30㎡/百户25㎡其中80消防控制室开闭所及配电房60616地下建筑面积38925.0

㎡

其中人防面积6671.9㎡建筑占地面积容积率6001.02.5㎡㎡建筑密度15.0%不高于20%不低于35%绿化率35.00%1124182745机动车停车位非机动车停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位住宅总户数辆辆辆辆户人不设置地面停车位其中1782990规划总人数31683.2人/户鸟瞰图RENDERING天际线分析ANALYSIS•

错落有致的高度变化，打造丰富的城市天际线•减少视线遮挡，提升全区景观视野33F33F27F18F18F18F18F18F18F一级天际线二级天际线总图分析ANALYSIS产品分布日照分析已建住宅T6-33F待建住宅地块T6-33FT6-27F拟建学校T4-18FT4-18FT4-18FT4-18FT4-18FT4-18F待建住宅地块89户型（3面宽）105户型（3面宽）135户型（4面宽）日照图例：1-2小时有效时间:大寒日

8:00～16:00计算方式:沿线分析户均面积101.6㎡120户型（3.5面宽）2-3小时3-4小时面积户型户数46530916254户型比47.0%31.2%16.4%5.5%目标户型比50%计算精度:30分钟893房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫时间累计方式:累计时间段不超过两段计算高度：0.9M4-5小时5-6小时6-7小时7-8小时10512013530%15%5%周边相邻地块均已模拟测算满足大寒日2小时日照合计990交通分析ANALYSIS外环车行消防分析小区内设环形消防车道和消防扑救场地，设南、北两个消防车出入口解决区域内的消防问题。车行出入口地库入口人行出入口街区人行路线消防车行路线消防扑救场地推导方向二——全T4高层方向SITEPLAN|全T4大高产品，89㎡均为中间套，楼栋视线错开无遮挡，示范区位于西北角经济技术指标数值项目单位㎡备注总用地面积总建筑面积41149.2141798.0

㎡地上计容面积102873.0

㎡100622.0

㎡100622.0

㎡住宅一类高层二类高层商业＞54m其中0㎡㎡㎡㎡27m＜h≤54m前期为示范区600.01651.0570.0公共配套物业服务用房地上地下总建面4‰30㎡/百户其中

其中居家养老服务用房300.0㎡快件服务用房垃圾房258060㎡㎡㎡25㎡其中消防控制室开闭所及配电房616㎡地下建筑面积建筑占地面积38925.0

㎡

其中人防面积6671.9㎡4825.02.5㎡㎡容积率建筑密度绿化率15.0%35.00%1125183845不高于20%不低于35%机动车停车位辆辆辆辆户人不设置地面停车位非机动车停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位住宅总户数其中1793996规划总人数31873.2人/户鸟瞰图RENDERING天际线分析ANALYSIS••沿主要城市界面建筑高度平缓有序二级高度变化形成统一的城市界面33F33F33F30F30F30F30F30F一级天际线二级天际线产品分布ANALYSIS产品分布日照分析已建住宅T4-33F待建住宅地块T4-33FT4-33F拟建学校T4-30FT4-30FT4-30FT4-30FT4-30F待建住宅地块89户型（3面宽）105户型（3面宽）135户型（4面宽）户数日照图例：1-2小时户均面积101㎡120户型（3.5面宽）有效时间:大寒日

8:00～16:00计算方式:沿线分析2-3小时3-4小时面积户型配比50.0%目标户型比50%计算精度:30分钟893房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫49828215066时间累计方式:累计时间段不超过两段计算高度：0.9M10512013528.3%15.1%6.6%30%4-5小时5-6小时6-7小时7-8小时15%周边相邻地块均已模拟测算满足大寒日2小时日照5%合计996交通分析ANALYSIS外环车行消防分析小区内设环形消防车道和消防扑救场地，设南、北两个消防车出入口解决区域内的消防问题。车行出入口地库入口人行出入口街区人行路线消防车行路线消防扑救场地不满足于常规方案—追求创新PARK

IN

THEWINDOWS效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY天际线分析CUSTOMERS

ANALYSIS••沿吉庆路建筑高度平缓有序，每栋全景视野均好由南北向中心的起伏趋势，呼应核心景观庭院33F30F33F33F33F31F28F一级天际线二级天际线总平面图SITEPLAN|楼栋数最少，两栋T6+五栋T4，89平米户型均为中间套；

U字型围合布置，景观空间最大，沿景观面可做侧厅户型；示范区沿道路延展面展开经济技术指标项目数值单位㎡备注总用地面积41149.2总建筑面积138873.0㎡地上计容面积住宅102873100633100633㎡㎡㎡一类高层＞54m其中二类高层商业0㎡㎡㎡㎡27m＜h≤54m前期为示范区6001640556公共配套物业服务用房地上地下总建面4‰30㎡/百户其中

其中居家养老服务用房303㎡快件服务用房垃圾房258060㎡㎡㎡25㎡其中消防控制室开闭所及配电房616㎡地下建筑面积36000.04832㎡㎡其中人防面积6671.9㎡建筑占地面积容积率2.5建筑密度11.00%不高于20%不低于35%绿化率35.00%1126185945机动车停车位非机动车停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位住宅总户数辆辆辆辆户人不设置地面停车位其中181410083226规划总人数3.2人/户规划结构分析ANALYSIS|U字型住宅组团，最大化景观空间；坐拥绿色，自然生活，社区中央公园•

以超大尺度花园为中心，多个组团环绕的绿色空间珍•

主轴景观走廊重点打造珠•

楼栋均享有较好组团花园景观铁南•

不同景观主题的打造，形成具有礼仪感与生命力的生态链院路路吉东圩庆路景观示范区主要景观轴住宅组团路城市绿地景观分析ANALYSIS|覆土U型超大中央景观花园珍景观中的绿色斜坡蔓延到屋顶

创造更多的绿色珠铁南院路•

错缝控制间距•

扩大景观视线范围路吉圩庆路景观示范区主要景观轴组团景观路城市绿地视线分析ANALYSIS|优选朝阳，环景视线，景观MAX珍铁珠院南路路路吉庆城市绿地路一级观景视线二级观景视线规划溢价分析ANALYSIS|挖掘潜在空间价值，打造不同主题活动场所茶室园林花艺健身活动儿童活动中心城市绿地产品分布ANALYSIS产品分布

此布局同样适用于产品定位方案二（89/105/125）日照分析已建住宅T6-31FT4-31FT4-33F待建住宅T4-33F拟建学校T4-33FT6-28FT6-28F待建住宅89户型（3面宽）105户型（3面宽）

户均面积99.8㎡日照图例：1-2小时有效时间:大寒日

8:00～16:00计算方式:沿线分析120户型（3.5面宽）135户型（4面宽or3面宽侧厅）2-3小时3-4小时面积户型户数户型比55.75%24.60%13.10%6.55%目标户型比50%计算精度:30分钟893房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫56224813266时间累计方式:累计时间段不超过两段计算高度：0.9M4-5小时5-6小时6-7小时7-8小时10512013530%15%5%周边相邻地块均已模拟测算满足大寒日2小时日照合计1008交通分析ANALYSIS外环车行消防分析小区内设U型消防车道和消防扑救场地，设南、北两个消防车出入口解决区域内的消防问题。车行出入口地库入口人行出入口街区人行路线消防车行路线消防扑救场地规划溢价分析ANALYSIS社区入口人行入口大堂娱乐休憩通过景观打造自在交流的归家仪式感1车行体验：城市道路----社区入口----车库入口----舒适车库----地下大堂从城市入社区

营造精致节点

移步异景2步行体验：社区入口----景观前区----泛会所大堂----入户大堂从景观会所，到中央景观花园，进入到入户大堂，回家也有仪式感车库入口舒适车库周边道路车库入口娱乐休憩泛会所大堂入户大堂屋顶玩乐花园地库大堂泛会所车库入口道路车行流线人行景观流线概念地库分析ANALYSIS停车配建标准；商业：0.7㎡/100㎡配套：1.5车位/100㎡

住宅：S建≤90㎡

1.0车位/户

90㎡<S建≤144㎡

1.2车位/户常规地库-以规划方向1为例主推方案地库示意•

地库面积：38925㎡•

总车位数：1125辆•

单车指标：34.6㎡/辆•

地库面积：36000㎡•

总车位数：1126辆•

单车指标：32㎡/辆•

地下停车100%，实现人车分流•

地下停车100%

，实现人车分流•

优势：楼栋较少，满铺一层即可解决停车需求，经济性更好。•

劣势：楼栋较多，需做局部地下二层，地下二层开挖较多，且坡道更多，不经济。示范区设计DEMONSTRATION

DESIGN示范区选址DEMONSTRATION

ANALYSIS选址一：地块中部选址二：地块西北角此路未通此路未通优点：形象展示面宽阔，集中营造大盘形象，后期服务性更强；优点：昭示性强，靠近主要客户来访方向，交通可达性强；不足：后期社区服务辐射较差；选址三：地块东南角此路未通建议在地块南侧或西南角优点：与城市绿地隔路相对，后期景观资源好；不足：现状交通通达性较差；设置展示区，后期改做商业，面积600-700㎡方案一SENARIO

ONE都市绿谷设计生成DESIGNGENERATION住宅塔楼拉高后退示范区+配套+中央公园城市展示面1.城市展示面最大化，形成住宅环抱中央公园格局2.拉高体量，形成入口导向型3.局部后退，形成示范区前场空间社区入口广场示范区入口配套入口4.

强化住宅视野，顺应住宅塔楼走向分割体块，形成入口广场及内部主要道路5.

局部屋顶后退，强化示范区和配套入口形象6.

丰富形态，形成多功能社区中央公园效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY建筑由地面缓缓升起，在主干道形成一个起伏的延展面效果展示RESULTS

DISPLAY建筑与景观融为一体，室内外界限模糊，使访客置身于一个花园之中效果展示RESULTS

DISPLAY景观引导人流，进入示范区效果展示RESULTS

DISPLAY材质之间的光与影折射呼应示范区天际线分析SKYLINE

ANALYSIS市政道路住宅

31F水景屋顶花园售楼处中心庭院地库住宅

27F市政道路小区内部形成一个充满生机的大花园示范区天际线分析SKYLINE

ANALYSIS市政道路售楼处屋顶花园中心庭院地库住宅

33F学校用地前期示范区施工范围景观围挡后期堆坡景观营造启动区

施工范围可控前期建造靠近西侧道路的售楼处功能部分

后期屋顶花园及中心庭院进行堆坡景观营造。开发时序DEVELOPMENT

SUBSEQUENCE后期建设塔楼后期建设部分先期建设部分后期建设部分后期建设部分示范区范围流线分析STREAMLINE

ANALYSIS精神堡垒停车场示范区入口承接空间水景样板间售楼处迎宾入口后期建设部分后期建设部分示范区范围参观流线车行流线后期建设部分示范区用地面积：3800m²建筑面积：600m²广场及景观面积：3200m²竖向分析VERTICAL

ANALYSIS样板间屋顶天窗下沉庭院室外绿坡洽谈区沙盘区建筑随坡而动，以灵动的坡地起伏设计手法获得最优效果平面示意PLANELAYOUT样板区沙盘区洽谈区沙盘区展示区办公区接待区售楼处主入口洽谈区方案二SENARIO

two金陵折扇效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY效果展示RESULTS

DISPLAY灵感来源INSPIRATION前场景观运用一个可活动体块，在每一天每个时刻产生不同的光影效果设计生成DESIGNGENERATION3000㎡1.选址2.体量3.退让4.错动5.对话6.形成功能分区PROGRAM后庭前场样板房售楼部售楼处样板房停车区参观流线访客流线示范区用地面积：3000m²建筑面积：600m²广场及景观面积：2400m²平面布置示意PLANELAYOUT一层平面图沙盘区产品溢价ROOM

AT

CONCEPT竞品分析ANALYSIS江与城89㎡2+1房2厅1卫地点：江北核心区纬七路板块用地面积：11.54万㎡建筑面积：38万㎡容积率：2.2功能间开间（m）进深（m）

面积（㎡）客餐厅主卧3.63.12.92.72.73.15.63.763.320.211.79.6次卧（北）次卧（北改造）厨房价格：33000元/㎡2.67.02.15.7卫生间1.946.36.0赠送面积98㎡3房2厅2卫功能间开间（m）进深（m）面积（㎡）客餐厅主卧3.73.23.22.62.61.826.14.322.613.810.27.1次卧（南）次卧（北）厨房3.22.742.15.5主卫2.742.745.34.9客卫5.5赠送面积118㎡3房2厅2卫功能间客餐厅主卧开间（m）3.6进深（m）面积（㎡）27.514.212.49.07.653.9543.6次卧（南）次卧（北）厨房3.12.83.223.052.141.76.1图例：主卫2.253.24.8赠送全面积客卫5.4赠送面积8.4赠送一半面积竞品分析ANALYSIS绿地海悦地点：江北核心区CBD板块用地面积：20万㎡建筑面积：23万㎡（住宅19万㎡）容积率：综合4.61价格：29800元/㎡

已去化：13.82万㎡95㎡3房2厅1卫功能间开间（m）进深（m）面积（㎡）客厅3.71餐厅3.46客餐厅7.9425.2主卧次卧（南）次卧（北）厨房3.583.052.972.011.923.453.453.263.121.9611㎡12.410.596.273.8卫生间赠送面积110㎡3房2厅1卫功能间客餐厅开间（m）4.03进深（m）

面积（㎡）7.314.343.693.753.133.1329.516.811.812.06.2主卧3.87次卧（南）次卧（北）厨房3.193.211.98卫生间1.865.8赠送面积12.89㎡125㎡3房2厅2卫功能间客餐厅主卧开间（m）3.97进深（m）

面积（㎡）11.663.674.143.146.314.913.69.84.05次卧（南）次卧（北）厨房3.283.152.343.652.441.848.5图例：主卫2.446.0赠送全面积客卫3.165.8赠送面积11.2㎡赠送一半面积竞品分析ANALYSIS扬子江金茂悦地点：江北核心区七里河大街与九袱州路交汇处用地面积：20.05万㎡（综合）建筑面积：15万㎡容积率：2.47（综合）售价：29800元/㎡

已去化7.03万㎡房

厅

卫90

2+1

2

1功能间客餐厅主卧开间（m）

进深（m）

面积（㎡）3.43.33.03.21.82.26.46.421.7610.569.6次卧3.2书房3.26.245.944.4厨房1.956.243.36㎡主卫赠送面积110㎡3房2厅2卫开间（m）

进深（m）

面积（㎡）功能间客餐厅主卧7.13.43.03.02.23.23.94.127.6913.9412.38.4次卧4.1书房2.8厨房2.45.286.4主卫2赠送面积3.89㎡123㎡3房2厅2卫开间（m）

进深（m）

面积（㎡）功能间客餐厅主卧3.93.83.239.5437.0515.212.89.9次卧4书房3.3图例：厨房3.11.82.16.514.41赠送全面积主卫2.455.13㎡赠送一半面积赠送面积竞品分析ANALYSIS中海左岸澜庭97㎡3房2厅1卫功能间客餐厅开间（m）进深（m）

面积（㎡）地点：江北核心区七路隧道口用地面积：14.95万㎡（综合）建筑面积：32.88万㎡容积率：2.2客厅3.6，餐厅2.96.33.33.32.62.62.620.111.68.9主卧3.52.73.12.11.7次卧（南）次卧（北）厨房售价：元/㎡8.15.5卫生间4.4赠送面积5.4112㎡3房2厅2卫功能间客餐厅主卧开间（m）进深（m）

面积（㎡）客厅3.6，餐厅36.63.622133.62.8次卧（南）次卧（北）厨房3.253.29.111.55.853.61.83.2主卫2.321.62.153.2客卫5.1赠送面积4.6135㎡4房2厅2卫功能间客餐厅开间（m）进深（m）7.243.7面积（㎡）28.213.711.110.28.23.93.73主卧次卧（南）次卧（北边）次卧（北中）厨房3.733.432.733.381.81.82.42.46.1图例：主卫4.3赠送全面积客卫1.74.1赠送一半面积赠送面积6.7T6产品项目ANALYSIS佳源九棠府(含T6产品）89㎡3房2厅1卫T6产品具有一定市场接受度地点：南京江北新区浦滨路与卓越路交汇处用地面积：11.49万㎡（综合）建筑面积：67万㎡功能间客餐厅开间（m）进深（m）

面积（㎡）客厅3.4，餐厅2.96.33.33.32.62.62.620.111.68.9主卧3.22.73.12.11.7容积率：2.8次卧（南）次卧（北）厨房售价：元/㎡8.15.5卫生间4.4赠送面积5.9102㎡3房2厅2卫功能间客餐厅主卧开间（m）进深（m）

面积（㎡）客厅3.5，餐厅36.63.63.23.23.22.13.222133.32.83.11.82.31.6次卧（南）次卧（北）厨房9.111.55.85主卫客卫5.1赠送面积4.6132㎡4房2厅2卫功能间客餐厅开间（m）进深（m）7.2面积（㎡）28.213.711.110.28.23.93.63主卧3.7次卧（南）次卧（南）次卧（北中）厨房3.72.733.42.71.82.42.43.36.1图例：主卫1.84.3赠送全面积赠送一半面积客卫1.74.1赠送面积6.7竞品分析CUSTOMERS

ANALYSIS竞品比对周边竞品房型结构89户型2+1房2厅1卫2个/3个纵厅98-110户型3房2厅2卫2个/3个118-125户型3房2厅2卫3个135户型4房2厅2卫3个面宽客厅形式纵厅纵厅纵厅（南北通）有独立玄关无部分有有主卧衣帽间阳台（赠送一半）飘窗（全赠送）无部分有部分有无单阳台双面宽阳台/单阳台双面宽阳台双面宽阳台有总结与启示空间通透、南向双阳台、阳台飘窗赠送最大化、独立玄关、主卧衣帽间独立电梯入户…

…空间追求去化面积段及户型周边价格区域内80-120㎡快速去化，3房/4房产品为主，其中89㎡多为2+1房，90-95㎡多为3房1卫。本项目可错开竞争，增加3房2厅2卫105㎡

产品核心区在售均在30000元/㎡左右户型展示APARTMENT

DESIGN89中间套

33F•

三房两厅一卫•

南向宽景阳台•

私密入户玄关•

卫生间三分离户型展示APARTMENT

DESIGN105端套

33F•

三房两厅两卫•

奢华主卧套•

私密入户玄关•

南向宽景阳台户型展示APARTMENT

DESIGN120端套

33F•

四房两厅两卫•

4面宽朝南•

南向宽景阳台•

270°主卧观景飘窗•

卫生间四分离•

洄游餐厅•

可变空间•

奢华主卧套户型展示APARTMENT

DESIGN135端套

南北通

33F•

四房两厅两卫•

4面宽朝南•

南北通透•

南向宽景阳台•

270°主卧观景飘窗•

卫生间四分离•

可变空间•

奢华主卧套户型展示APARTMENT

DESIGN135端套

33F•

四房两厅两卫•

4面宽朝南•

南向宽景阳台•

270°主卧观景飘窗•

四分离卫生间•

洄游餐厅•

可变空间•

奢华主卧套户型展示APARTMENT

DESIGN135端套

侧厅

33F•

四房两厅三卫•

南侧双套房•

大侧厅•

270°观景阳台•

270°主卧观景飘窗•

动静分区明确•

可变空间户型展示APARTMENT

DESIGN105中间套

18F•

三房两厅两卫•

奢华主卧套•

南向宽景阳台•

卫生间四分离•

洄游餐厅户型展示APARTMENT

DESIGN120端套

18F•

四房两厅两卫•

4面宽朝南•

奢华主卧套•

南向宽景阳台•

卫生间四分离•

洄游餐厅•

可变空间户型PK竞品CUSTORS

ANALYSIS竞品892+1房2厅1卫2个/3个纵厅本案893房2厅1卫3个竞品98-110

本案98-110

竞品118-125

本案118-125竞品1354房2厅2卫3个本案1354房2厅2卫3/4个房型结构面宽3房2厅2卫2个/3个纵厅3房2厅2卫3房2厅2卫3个3房2厅2卫4个3个客厅形式纵厅纵厅纵厅纵厅/横厅有纵厅（南北通）

纵厅/横厅/侧厅独立玄关无无部分有部分有部分有有有有部分有无有四分离有分离卫生间主卧衣帽间阳台（赠送一半）部分有无三分离无有有部分有部分有双面宽阳台四分离有单阳台双面宽阳台双面宽阳台/单双面宽阳台双面宽阳台双面宽阳台双面宽阳台阳台飘窗（全赠送）有总结：产品全线升级面宽为王所有户型拥有3-4个面宽，创造LDK洄游空间，全周期户型双面宽阳台所有户型拥有双面宽阳台，尽享高空视野；135户型侧厅拥有270度豪华景观视野98面积段以上户型，均有主卧衣帽间，边套主卧飘窗270度视线无遮挡转角飘窗主卧套溢价点分析VALUE

ANALYSIS在规范允许的范围内，进行赠送价值最大化研究，给客户最多的赠送值，达到产品溢价最大化。123阳台飘窗优化公摊入户花园采光地下室挑空设备平台改造阳台面积尽量做足飘窗面积最大化，提高产品居住品质增设具有私密性的庭院，提升品质赠送采光地下室，增加户内使用空间现政策已不允许

设备平台面积减少户均公摊面积，扩大套内使用空间高层挑空赠送限定，不适合再做改造赠送现阶段政策规范不支持做高层挑空及设备平台改造方案，故通过提高得房率、赠送入户花园及采光地下室的方式增加产品溢价，避免规范争议，落地性强。溢价点分析VALUE

ANALYSIS溢价点一：提升小面积段产品品质及得房率T4标准层标准层公摊面积：81.47

㎡户均公摊面积：20.36㎡得房率：76.88%T6标准层标准层公摊面积：108.98㎡户均公摊面积：18.16㎡得房率：78.28%105+89*2+105105+89*4+105结论：T6平面优势：1、得房率提高2两个点2、套内面积增加，舒适度提高3、全T2的入户模式户型展示APARTMENT

DESIGN高层户型产品溢价点二：赠送入户花园135+89*2+12023.56㎡30.88㎡75.58㎡47.82㎡47.82㎡74.30㎡一层平面图户型展示APARTMENT

DESIGN溢价点三：赠送地下室高层户型产品135+89*2+120负一层平面图首层赠送模式示意FAVOUR

ANALYSIS开敞休闲娱乐区私享豪华家庭室地下室自然采光下跃户型平面图通过采光天井采光1F套内空间采光天井覆土首层户型赠送两层地下室，后期可改造为室内空间。地下车库单户首层赠送总面积：225㎡单户赠送率（以135为例）：168%下跃户型剖面图标准层户型展示APARTMENT

DESIGN高层户型产品135+89*2+120标准层平面图得房率(包含二次公摊)户型房型套内面积套型面积标准层893房2厅1卫4房2厅2卫4房2厅2卫70.0296.3789.22122.80136.24120135456.6478.48%106.92标准层户型展示APARTMENT

DESIGN高层户型产品105+89*4+105标准层平面图得房率(包含二次公摊)户型房型套内面积套型面积标准层893房2厅1卫3房2厅2卫69.0282.7689.30568.7477.29%105107.08标准层户型展示APARTMENT

DESIGN18层高层户型产品120+105*2+120标准层平面图得房率(包含二次公摊)户型房型套内面积套型面积标准层1051203房2厅2卫4房2厅2卫86.77104.19122.18454.183.28%101.75立面设计FAÇADE

DESIGN立面分析FAÇADE

ANALYSIS江与城---现代风格扬子江金茂悦

新古典

中海左岸澜庭

现代风格---