《房地产投资开发风险与管理【10000字】》

房地产投资开发风险与管理25576_WPSOffice_Level1摘要 230931_WPSOffice_Level1第一章绪论 35005_WPSOffice_Level21.1课题研究背景 311842_WPSOffice_Level21.2课题研究目的与意义 314312_WPSOffice_Level21.3国内外研究现状 432345_WPSOffice_Level21.4主要研究内容 628364_WPSOffice_Level1第二章房地产投资开发理论 718509_WPSOffice_Level22.1房地产开发投资涵义 76318_WPSOffice_Level22.2房地产开发投资要素 714473_WPSOffice_Level22.3房地产开发投资方式 828399_WPSOffice_Level1第三章房地产投资开发风险 1028422_WPSOffice_Level23.1风险的特征 105462_WPSOffice_Level23.2房地产投资开发风险 1015708_WPSOffice_Level23.3房地产投资开发风险特点 112141_WPSOffice_Level1第四章房地产投资开发管理 1325169_WPSOffice_Level24.1融资风险防范管理 1322274_WPSOffice_Level24.2投资风险防范管理 145877_WPSOffice_Level1第五章结论与展望 1619448_WPSOffice_Level25.1结论 168588_WPSOffice_Level25.2展望 162403_WPSOffice_Level1第六章致谢 171237_WPSOffice_Level1第七章参考文献 18

摘要国内和国际发展经验表明，房地产投资风险是房地产市场的一个困难。如果我们低估了房地产投资的风险，就会导致开发困难、产品销售不畅，甚至投资损失，它影响着产业链的许多成员，如金融体系、保障性住房、市场经济结构乃至整个国民经济的稳定与发展。因此，特别重要的是在日益危险的环境中研究房地产投资的发展和管理。本文从房地产行业的现状出发。本文首先叙述、房地产开发与管理理论研究方面介绍，目前的研究国内外房地产投资管理的房地产基础理论研究方面的预警、风险管理风险管理方面回顾了与理论的角度来看，房地产投资、房地产开发、房地产投资的发展达到了风险因素的主要风险因素和房地产投资的发展。最后，总结了投资风险。关键词：房地产投资开发风险管理第一章绪论1.1课题研究背景随着中国经济的快速发展，中国对住房的需求越来越大。到目前为止，房地产业在中国已经成为一个蓬勃发展的产业，并与中国几十个产业同步发展从1999年，房地产开发投资步入快车道，这是一种持续快速增长的趋势。2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场可持续健康发展的通知》，这是国务院第18号文件的第一份。他说:“房地产行业是一个紧密相连、充满活力的行业，已经成为经济的支柱。”。数据显示，仅2003年我国房地产开发投资总额就突破了10亿元的门槛，增长率甚至高达29.7%，与旺盛的需求形成鲜明对比的是，商品房自由面积在1.22亿平方米到1.43亿平方米之间波动从2002年1月到2006年底，总面积达数百万平方米，供给和需求短缺难免会导致更高的价格，从而产生更高的房地产投资利润。由此带来的房地产收益的增加肯定会导致投资和投机并进一步推高房价，进入恶性循环上这个基础建立于2007年9月27日，新的房地产信贷政策和一系列宏观调控措施出台，向市场发出了强烈的信号，即国家开始加大对房地产市场的宏观调控力度，以打击投机行为，抑制投资，稳定房价过快增长。[1]由此可见，仍有许多问题与房地产投资风险的增加在中国的房地产市场:(1)房地产投资的基本结构是单一的、分享的开发商的自有资源低，和房地产市场在很大程度上依赖于基金；（2）房地产投资呈现高速增长态势房地产价格提高了人们对房地产投机的心理预期，房地产权属比重小，房地产结构性矛盾依然明显；（3）在法律层面，我国房地产社会在配套政策和相关法律法规方面仍处于两难境地法规尚不完善，房地产业可操作性差，门槛高，受益面窄。（4）我国房地产企业数量众多，质量参差不齐，部分企业负债比率较高，（5）二是二手房供应不足，市场必须继续规范，（6）房地产中介诚信缺失，（7）不合理的房屋补偿安置，导致房屋建设纠纷不断的[2]。这些都对房地产项目的发展产生了负面影响。可见，由于房地产业的快速发展和投资过热，房地产市场的发展前景成为各界关注的焦点，关于房地产市场是否是海市蜃楼的争论也越来越激烈。无论当前的房地产市场是不是海市蜃楼，房地产的高风险是毋庸置疑的事实。这个房地产开发商的报警系统已经过期圣阿斯房地产开发企业要加强房地产投资的风险管理，采取相应的措施，引导降低风险、提高房地产投资效率也将有利于中国房地产行业的持续健康发展。本文将结合我国的现状，通过对房地产项目风险因素的分析和评价，提出房地产项目风险的防范和管理措施，为企业的健康发展提供科学的决策依据[3]。1.2课题研究目的与意义中国房地产业是一个机遇与挑战并存的产业。从机遇来看，相对而言，未来，房地产行业仍有广阔的发展前景、良好的环境和广阔的发展空间。目前，房地产投资正在加速，并带来相当大的风险。由于房地产开发在很大程度上是由银行贷款提供资金的，因此存在许多不确定性。然而，由于房地产投资的高盈利能力，许多投资者盲目追求高收益，忽视了房地产行业的风险。这导致了房地产行业的许多问题，如投资结构不完善、投资规模大、价格上涨快，导致房地产行业投资者破产率稳步上升。因此，为了避免房地产行业的风险，有必要进行深入研究，该部门通过科学理性的分析方法和分析进程有关的各种不确定性的房地产投资组合的定性和定量方法。因此，对房地产投资风险的分析和研究具有重要意义，特别是在以下领域::1.有利于促进我国房地产业的完善和发展房地产投资分析理论的优化是房地产行业健康合理发展的必要贡献。为了发展房地产行业，我们需要了解中国房地产行业的趋势和未来需求。只有通过深入的分析，国家政府当局才能制定有效的法律法规，促进我国房地产行业的不断发展和完善，从而促进我国经济的更好发展。2.有利于帮助投资者全面了解房地产业的风险房地产行业作为一个长期的动态，是不确定和复杂的，只有充分了解这些风险因素，投资者才能识别风险，更好地掌握房地产管理能力，从而实现房地产投资没有问题。房地产投资需要对风险因素之间的因果关系进行充分的分析，以帮助房地产开发商做出理性的决策，房地产的实际增值。更好的风险分析和房地产投资预防。3.有利于加强房地产开发商的风险管理水平房地产开发商可以通过分析与投资相关的风险，制定详细的风险管理政策。通过有效的风险预防和控制，通过风险管理政策，确保投资项目的顺利进行。在投资项目的过程中，风险评估人员可以随时观察项目的风险，随时进行分析和调整，从而获得更高的投资效果[4]。1.3国内外研究现状1.3.1财务风险管理相关理论财务风险是一种与企业价值活动相关的微观经济风险十分钟这一定义的主题是市场参与者和竞争者。风险计数器金融风险的定义可以分为一般性和狭隘的意义。当天使谈论金融风险或金融或金融风险，这意味着债务管理结果出现的风险企业，股东有额外风险，杠杆的共同影响，因此存在两个主要方面:首先，转折点信贷和金融交易不会受到足够的控制，导致融资成本过高；第二，如果它们迅速转向过度信贷，它们的金融活动将面临一种风险，由于各种不确定性的影响，它们的实际财务状况可能与预期的财务目标不一致；导致亏损或获得盈余的机会。随着西方企业金融环境的出现和发展，西方企业金融风险管理的理论研究应运而生。综合风险管理的发展包括三个过程:风险识别、风险度量和风险控制。风险管理的最终目标是控制风险。提出了企业风险管理的概念，TCR技术克服了VaR、价格组合、风险管理等现有风险管理技术的根本弱点。风险管理的概率和偏好允许系统的、动态的决策，从而在风险和风险偏好之间找到平衡，并使收益最大化。特别是，它可以由几个决策者组成，以优化风险管理中的风险控制，使整个组织不会因管理行为而面临过多的苹果酒损失风险。因此，TRM为企业的整体管理开辟了新的途径和前景。1997年亚洲金融危机和1998年10月的金融风险事件往往采取复杂的形状，而金融风险的个体的相互依存和相互关联的，并且常常在风险管理之中，不仅在过去，而是着眼系统性和综合性管理的所有风险。风险管理系统不仅要考虑市场或信贷风险，还要考虑与之相关的风险和风险。在我国，对风险理论和风险管理的理论研究起步较晚，只有20年的时间历史。在1994年，财政部对金融风险的成因进行了全面、细致的分析分析他提议法院应：“金融风险是一种微观风险，是创业风险的集中表现”，金融风险的重要性为进一步推广金融风险理论奠定了基础；风险。自从当地科学家对金融风险的研究正走上正轨路。那条路金融市场风险管理理论研究与实践的主要表现风险防范与控制的完整性、动态性和系统性控制。从在全球范围内，现代信息技术在风险管理中发挥着越来越重要的作用。1.3.2财务风险预警相关理论自20世纪60年代以来，这些关于战略风险管理和个人风险差异化管理的理论的发展，促进了对企业风险预警的金融研究。近年来，出现了一种混合型财务预警模型，即在预警分析过程中，为了达到企业财务预警的目的，采用两种或两种以上的方法同时建立模型，克服每种方法的缺点，相互借鉴。文献表明，混合模型比单一方法模型具有更高的精度。关于金融风险早期预警的国家研究始于20世纪80年代，最初侧重于定性研究。近年来，对金融风险预警的研究主要集中在数学模型的开发、定量实证分析与判断、判别分析模型或逻辑回归预测模型等方面。由此可见，关于金融危机早期预警的国家研究仍然落后。最初，国家研究样本主要基于整个行业，很少有行业特定的分析和模型可用。随着研究的深入，人们认识到研究不同部门的金融危机更为有用。重要的是，要根据企业和行业的特点，从实际情况出发，开发适合企业和行业特点的财务预警模型[5]。1.4主要研究内容本文从房地产业的现状出发。首先分析了房地产投资开发与管理理论研究的目的和意义，其次，对国内外房地产投资开发与管理的研究现状进行了综述。重点是预警理论和房地产风险管理理论。提出了影响房地产投资发展风险的主要因素及其特点，并提出了房地产投资风险管理的具体措施。

第二章房地产投资开发理论2.1房地产开发投资的涵义投资是指以高于同期银行存款利率的预期收益率，是一种经济行为，包括投资一定数量的货币资金或资产，并通过生产和经营获得相应的利润。目前，我国的投资渠道多种多样，房地产投资具有保值、增速快、投资规模大等优点。价值、收入、消费，这是投资者的理想投资方式。房地产投资活动还需要资本、技术、劳动力等生产要素。房地产的特殊性将房地产投资活动与其他投资活动区分开来。房地产开发项目投资是指房地产开发项目对资本、技术、劳动力等生产要素的投资。对房地产开发项目的投资已成为实现未来利润最具吸引力的方式之一，包括住宅开发、商业开发和旧城改造。房地产保持其附加值和抗通胀性质。近年来，随着我国经济的不断发展，城市化进程的加快，人民生活水平的提高，对工作生活条件的要求也越来越高。因此，房地产开发项目的投资变得更加谨慎。近年来，房地产开发项目投资已成为迅速扩张的资产、实现高利润、吸引投资者的主要方式。2.2房地产开发投资要素高风险、高回报也是开发项目投资的重要特征房地产投资者投资房地产开发项目应注意以下三个方面:(1)投资时机在房地产投资决策中，投资的时间往往决定着房地产投资的成败。投资时，预测市场趋势的判断，必须研究和引导市场发展和未来方向，开发市场，详细了解投资项目，最佳投资时机，降低投资选择、房地产开发、共同投资活动各阶段的风险和高回报。当买一块，当开发和建设，何时卖出，这都要求投资者必须敏感信息，包括政策和市场的信息、财务信息、市场购买力，供应和需求的变化，电源管理、城市规划等。(2)项目的地理位置土地增值是增长的本质，投资开发模式的选择与项目的地理位置和土地增值潜力的价值密切相关。项目地理位置的决定性因素是房地产开发项目的成败的她指定的地理条件和人文因素、社会经济地位等，视交通状况、人口因素、经济水平、文化水平、就业条件、生活设施等目的地。(3)投资方式投资方式的选择对房地产投资也很重要，投资者根据项目的地理环境和社会经济条件明智地选择了房地产开发项目。2.3房地产开发投资方式房地产开发项目的投资类型是指房地产项目的投资方式，主要是指所使用的不同类型的房地产项目。房地产开发项目的投资方式，特别包括未开发土地、商业地产、公寓、办公楼、商务楼、酒店、仓库、工业设施、休闲设施、娱乐设施等。(1)未开发土地作为房地产投资，国家可以根据房地产的性质分为两类：一类是城市开发（耕地）。土地流转和基础设施建设。由于其地价低，安置负担低，开发投资成本相对较低。一般来说，新城项目定位的准确性决定着项目的成败，而偏远的地理位置对配套设施、基础设施和公共服务设施的建设提出了更高的要求。另一类是旧城改造（工业用地、商业用地、居住用地），包括原居民搬迁和土地再开发建设。土地是否具有升值空间是旧城改造投资成败的关键，因此改善自身基础设施条件和完善周边设施非常重要。(2)住宅随着中国城市化程度的提高，对住房的需求也在增加。与此同时，经济发展和生活水平的提高导致对住房条件的要求越来越高，这使得住房成为房地产投资中最重要的部分之后物业关系可以将住宅投资分为租赁和销售这个住宅项目成功的关键在于市场定位、配套设施、价格定位和营销策略。(3)办公楼随着我国区域商业城市大量企业和企业的发展，对办公空间的需求越来越大。这使得写字楼在一些城市成为房地产投资的首选场所。由于写字楼租赁管理的普及，写字楼的投资行为显示出相当大的风险。租金收入水平与建筑物的客观使用和环境条件以及办公物业的经营管理水平密切相关。此外，写字楼市场与宏观经济环境和区域经济环境密切相关，并受到强烈影响。(4)商场、酒店、宾馆作为投资回报率低的项目，高端购物中心、酒店等。房地产通常是首选的销售渠道，其收入水平不仅取决于环境条件和公司战略，还取决于经济发展的地区。此外，因果报应水平和消费者的经济地位对消费者的收入有很大的影响。贸易、旅游和经济条件的变化也直接影响到消费者的需求水平，从而影响到收入。(5)仓储和工业仓库和工业设施主要集中在城市物流和工业园区，产生了区域工业集群的效果。但这种投资具有很高的投资风险，因为区域经济的发展直接影响到仓储物业和工业厂房的需求。(6)休闲地产休闲地产是指度假村、游乐园、电影院、剧院、疗养院、高尔夫球场、网球场、各类体育俱乐部等具有休闲、娱乐、健身性质的房地产项目。但休闲地产的基本特征是相同的。首先，休闲房地产需求不稳定，与区域经济繁荣密切相关。休闲用地需求与区域人口趋势密切相关。休闲地产投资必须注意区位因素的影响[6]。

第三章房地产投资开发风险3.1风险的特征(1)风险的客观性风险就在那里，它的目标存在和发生不是由人的意志来传递的，而是由失去的可能性传递的，不确定因素引起的这是不确定性的本质是更客观的变化过程的特征事情的真相人们只有改变一定地区的风险教育和发展条件，虽然减少了发生危险事故的可能性及其造成的损失，但并没有被完全消灭。(2)风险的不确定性在单个事件的情况下，风险事件是偶然性的，它们的概率和损失。对不确定性风险的保证是结果的不确定性，即风险发生的时间和结果发生的概率是不确定的。(3)风险的潜在性风险存在于我们生活的方方面面，潜在的风险是风险的基本表现形式风险。作为造成损失的潜在可能性是风险的实现与增加和减少风险因素、风险数量和质量的客观变化；旧的风险消失，新的风险出现。(4)风险的可测量性风险的结果也不确定，但并不意味着风险是不可预测的是的。在相对具体的投资项目，运用风险分析法来识别投资项目中不同的风险因素以及每个风险因素的可能性和损失，可以有效地预测和度量潜在的风险。(5)风险结果的双重性传统的观点是，风险的存在和发生往往会导致损失，但如果合理利用风险，风险也可以获利。3.2房地产投资开发风险根据房地产开发项目的整个开发过程和各个阶段，可将其分为四个阶段:政治风险、经济风险、建设风险和房地产开发风险。销售风险贯穿整个开发项目。１．政策风险所谓政治风险，是指政府为稳定整个房地产市场而发布的与市场经济发展变化相适应的相关法律和政策嘘。有时候政治变革给政府带来了一些经济利益房地产开发商。最后多年来，国家加强房地产调控政策，以更好地促进房地产业的发展控制。从全面房地产销售与管理的视角，这无疑是对房地产企业的巨大冲击。首先是产业政策。由于房地产企业必须根据相关政策来决定住房的后续变化和各种需求因此，政府政策对房地产企业的整体发展起着绝对决定性的作用。此外，如果国家采取产业政策或拨给企业大量资金支持，企业在国民经济中的比重和地位都会提高，这必然会影响房地产企业的整体经济效益。第二是财政政策适当地调整政府财政政策，决定房地产开发商和经纪业主是在盈利还是损失。一旦政府认为住宅投资低迷，就会收紧贷款。由于资金不足，关闭直接影响项目进度，给房地产投资者造成一定损失。最后，土地政策是房地产开发的基础。土地政策的变化必然会影响房地产业的发展。与土地政策有关的风险与所有权制度的演变有关。这就是房地产公司的发展。企业不能忽视这个问题。２．经济风险“经济形势”通常是指利率根据市场需求、税率和利率的某些变化。这一因素成为房地产开发商的经济风险。更强的关系将改变市场需求，从而改变消费者的需求和各种需求。随着时间的推移，经济发展的周期性也会增加房地产和其他房地产产品的供需。但是，是一种具有一定地域特征的地产，不同的地区不能上这样就对开发收入产生了影响。经济发展在掌握时机方面很重要，因此出售房产的时机和经济风险息息相关。每种类型的房地产对时间都有不同的敏感性。３．建造风险施工风险主要涉及与承包商的协调和工程质量写作程序。开发商的一般招标方式包括公开招标，邀请；以及谈判报价。招标方式的选择应考虑装置、施工单位和监测单位的施工和施工条件；它是是施工过程中的必要条件和合同待定。合同管理不正确或存在问题会发生纠纷，严重影响整个工程的质量和进度，增加成本和成本;如果建筑成本不适度，房产经纪人就会增加成本让房屋质量下降，还赶不及最合适的出售时间，不但影响销售，也影响到用户安全。４．销售风险销售是发展的最终结果，发展项目的赢利性取决于销售。这是评估的一个非常重要的阶段。开发者需要抓住机遇，找到正确的商业模式，并通过不同网络上的广告平台进行选择。最佳的三个选项是:首发前销售额，准销售前销售额，以及开标前商业模式的一些风险。国内大部分房地产开发商都选择了预售模式。消费者更多地关注他们的家庭，但是如果价格过高，销售就会下降。直接价格降低了，这将影响骰子的利润开发人员成本回收问题存在风险，房地产销售模式可以由企业员工自行销售，也可以通过中介销售，从而提高房地产销售数量[7]。3.3房地产投资开发风险特点长期发展周期、高资本支出和低流动性是住房投资的特征。因此，房地产投资的风险也不同于其他投资，如下所示:（1）多样性。由于住宅投资的整个过程涉及社会、经济风险和技术风险也大不相同，相互转换的关系极其复杂。（2）变现差。房地产市场不完善，投资规模大，发展周期长。与存款、国库券、股票和其他资产不同，房地产可以在任何时候变现，因此风险很高。一次现金流紧急时投资必要性，只能打折出售，但当市场下跌时，要找到买主才能走出去，需要很多时间。（3）补偿性。由于房地产投资固有的风险，投资者通常成为风险的经济补偿，高于公司平均利润率。与股票、债券、外汇、黄金和古董投资相比，房地产投资的风险具有特殊的特征。有消息称，一些企业家比较了中国南方城市的不同投资风险，得出了房地产投资的风险比。投资债券、黄金、古董和外汇的风险较高，但风险较低[8]。

第四章房地产投资开发管理作为一个投资性、高风险的行业，风险控制是企业财务管理体系的主要目标房地产业。风险评估与预警系统为房地产企业的长期稳定经营提供了有效保障好了。那个但是，房地产企业不仅可以依靠建立财务风险评估和预警体系，确保财务风险得到充分防范，还可以从以下几个方面进一步完善。4.1融资风险防范管理4.1.1发展多元化融资银行贷款融资是一种典型的短期间接融资方式，但偿债的金融风险也较高。因此，要大力拓宽多元化的直接融资渠道，全面放宽股权融资政策约束，维护市场房地产。是一家集政府干预和市场调节为一体，在多层次房地产融资体系下，发展和完善房地产投资基金。降低房地产融资风险有助于房地产行业繁荣发展。1．适度放宽股票融资政策限制目前，房地产公司要想在沪深股市发行股票，就必须满足资产规模和盈亏的要求，提高直接融资比重是重要举措。2．培育和完善房地产股票和债券市场目前我国《公司法》对发行人和发行条件有着非常严格的规定公司债券。国家适度放宽对公司债券发行人和发行条件的限制，增加长期债务证券的数量和金额，为房地产企业债务融资创造良好条件。4.1.2完善间接融资中国是一个提供资金的间接贸易大国。长期而言，房地产企业的主要间接融资来源仍然是银行。进一步改善银行间接融资渠道，为房地产企业提供更好的服务。1．推进间接融资形式多样化虽然大银行在个人抵押贷款领域进行创新，但房地产公司缺乏创新的银行融资。银行业可以根据房地产企业的特点和现状，提供多种不同的信贷服务。2．创新变直接融资为间接融资的方式虽然直接融资的形式各不相同，但对于大多数房地产企业来说，可供利用的机会并不多。相反，大多数开发公司和建议开发公司积极探索新的融资方式，将直接融资转化为间接融资。4.2投资风险防范管理房地产投资的整个过程是一个动态的过程，可以分为投资、建设和管理阶段。然后，在确定投资风险的每个阶段，房地产公司都必须采取相应的预防措施。4.2.1高度重视可行性研究可行性研究是房地产投资和建设项目前期不可缺少的重要环节。其目的是对拟议的投资项目进行全面的技术和经济分析。那里房地产投资过程是一个长期、综合、复杂的过程，房地产市场开始呈现出成熟和饱和的特征给我看看。它房地产投资存在许多不确定的风险因素，房地产投资的风险越来越大。可行性研究将为投资者的决策提供科学依据。房地产开发必须是高层次的多学科小组，以期加强适当反映房地产市场研究、分析和归纳，共投资相关数据在政治、经济、社会、生态各领域，建立了一个庞大的网络信息系统，进行可行性研究;代表科学研究总投资的项目，相当于盲目减少对房地产的投资。4.2.2加强投资环境预测加强市场研究、选择最佳投资地点和寻找投资机会是降低投资风险的关键。在选择投资区位时，还要注意对投资环境的预测。建立市场监测信息系统，力求及时、准确获取第一手信息。另外，市场数据的分析研究，除继续充分考虑到中国的消费和住房方面，还要了解局势的最近事态发展和住房财产权和国外和境外影响力，住宅市场的生产和消费方式，满足特殊要求，我国消费市场的投资项目并确保满足市场需求和消费，并有效控制风险，避免在市场需求的变化，还是功能衰退。4.2.3灵活采用投资理论在投资领域，“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的做法同样适用。如何分散和降低风险是非常重要的。房地产投资组合策略是指投资者在合理投资的基础上，按照一定的原则，进行不同类型的房地产投资，降低投资风险的一种房地产投资策略。原则上，每年的房地产投资取决于风险程度和经济盈利能力、房地产投资、固定的地点位于正在进行并且在很长一段时间，这大大影响了投资，一旦投资地点和投资环境发生变化。在投资时，企业总是试图在相同的回报情景下最小化风险，或在相同的风险情景下最大化利润。研究风险和性能。为了多样化和降低风险