超高层住宅案例的系统研究PPT（共58图文）

超高层住宅案案例的系统研研究1◆当国外超高层住宅与与别墅一起成成为财富人群群权利和身份份的象征；当土地越来越越稀缺，资源源越来越珍贵贵；当开发商不由由自主，或者者迫不得已纷纷纷筹备超高高层住宅时；；当超高层成为为一种“现象”前；我们需要准备备些什么？◆当香港寸土寸金导致致的超高层常常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等等一线城市超高层住宅从从起初出现时时客户的抗拒拒发展到现在在的逐渐接受受；◆当青岛、杭州、、海口等资源源型城市对于超高层与与资源间微妙妙关系的逐渐渐觉醒；◆当2008年类似成都等等二三线城市超高层住宅开开始出现“井井喷”……超高层与与普通高高层的差差别在哪哪里？当超高层层住宅经经历初级级阶段，，发展阶阶段，再再到成熟熟阶段，，客户在在每个阶阶段表现现出怎样样的特征征？在不同发发展阶段段，针对对客户的的不同特特征，开开发商又又要分别别有何作作为？对此，我我们对市市场上有有着成熟熟理念和和成功实实践的超超高层系系列案例例进行了了系统研研究……决定是否否建超高高层，以以及超高高层建多多少的问问题，与与销售均均价和开开发成本本的比值值密切相相关……进而我们们又发现现：市场超高高层成功功在城市、地地段资源源、成本本、客户户、开发发商作为为等存在着着某些共共性；我们得出出：4超高层是是什么？？5从成本与与技术角角度：超高层层相比普普通高层层产生了了质的变变化我国《民用建筑筑设计通通则》（JG37—87）将住宅宅建筑层层数划分分为：1～3层为低层层；4～6层为多层层；7～9为中高层层；凡超过100米均为超超高层。联合国1972年国际高高层建筑筑会议将将高层建建筑按高高度分为为四类：：（1）9～16层（最高高为50米）；（（2）17～25层（最高高到75米）；（（3）26～40层（最高高到100米）；40层以上（（即超高高层建筑筑）。日本建筑筑大辞典典将5～6层至14～15层的建筑筑定为高高层建筑筑，15层以上为为超高层层建筑。。100米高度带带来的质质的变化化户型成本实用率安全性物业管理理通透性差差异形房间间面积的影影响阳台开窗公摊较高高消防楼梯梯增加每50米设置避避难层实用率多多在70％左右成本比高高层高出出15%～25%对抗风、、抗震的的要求变变化，带带来成本本大量增增加电梯安全全系数可燃性材材料增加加人员疏散散问题便于统一一管理日常运行行能耗高高后期维护护管理费费用高其他开发周期期拉长智能化技技术的使使用水系统、、配电、、消防要要求的变变化超高层的的界定在在不同国国家不同同，但建建筑高度度超过100米时，在在开发成成本与技技术要求求方面会会产生质质的变化化。6从客户感感知角度度：超高层层与高层层没有大大的变化化，只是是形态上上的差异异独栋、双双拼、联联排叠拼、洋洋房、多多层小高层高层、超超高层对高度的的感知对空间的的感知低中低中高有天有地地，独门门独院邻里空间间，亲近近院落空中感受受，俯视视园林开阔视野野，远眺眺景观从客户角角度，对对高层与与超高层层的区别别并不敏敏感高度：能够接受受20多层的高高度也能能够接受受40层左右的的高度；在地平平线上仰仰视对20与40层感知差差别不大大景观：同样对社社区园林林感知不不强的情情况下，，超高层层的远眺景观观好于高高层户型：高层与超超高层面面临的户户型问题题类似，，空间感觉觉类似7从销售价价格角度度：无强势势景观支支持的情情况下，，超高层层与高层层价格差差别不大大，但超超高层顶顶层部分分可以实实现溢价价综合案例例经验可可知，超超高层销销售价格格可以明明显地分分成两部部分：看不到景景观的楼楼层与高高层均价价相差无无几；可看优势势景观资资源的超超高层楼楼层，产产品户型型设计可可能与低低楼层不不同，而而价格相相比高层层也会出出现一个个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米8技术要求求产生质质的变化化，成本本增加客户对高高层与超超高层的的感知没没有明显显区别与高层价价格无大大的差别别，但顶顶层部分分可以实实现溢价价123所谓超高高层，只只是在技技术与成成本层面面产生了了变化，，而客户户的感知知、销售售价格上上都与高高层无本本质差别别那么，决决定超高高层市场场实现度度的核心心要素是是什么？？9超高层住住宅的市市场共性性六大规规律10澳大利亚亚黄金海海岸SierraGrand迈阿密海海岸线案案例新加坡吉吉宝湾……国外案例例国内案例例香港凯旋旋门香港贝沙沙湾深圳万科科俊园深圳擎天天华庭深圳港立立豪园青岛东海海路9号成都河畔畔新世界界成都华宇宇金沙港港湾杭州盛元元慧谷杭州东方方润园宁波凌江江名庭重庆海客客瀛洲……超高层系系列万科金域域蓝湾系系列深圳、珠珠海、天天津、成成都、厦厦门、南南京、广广州、无无锡、福福州世茂滨江江系列上海世茂茂滨江花花园哈尔滨世世茂滨江江新城南京世茂茂滨江新新城武汉世茂茂锦绣长长江福州世茂茂外滩花花园芜湖世茂茂滨江花花园昆山世茂茂蝶湖湾湾……案例借鉴鉴的原则则不是要要寻找一一模一样样案例进进行模式式照抄，，而是要要挖掘掘这个个案例例产生生背后后所隐隐含的的条件件。通过分分析国国内外外大量量超高高层案案例，，我们们得出出超高高层住住宅市市场成成功6大共性性规律律11在市场场化的的条件件下，，超高高层成成功市市场实实现需需要经经济发发展与与高度度城市市化的的支撑撑市场化化条件件下超超高层层出现现的宏宏观经经济背背景：：经济发发展水水平较较高城市的的GDP总量达达到3000亿元以以上超超高层层开始始出现现城市的的GDP总量达达到6000亿元以以上超超高层层大量量出现现城市化化率较较高城市化化率达达到60％左右右开始始出现现超高高层城市化化率达达到80％左右右超高高层大大量出出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………超高层层成功功共性性一出现超超高层层的城城市基基本指指标12超高层层多位位于城城市新新区或或核心心地段段，并并依赖赖强势势资源源驱动动超高层层多具具有强强势水水景资资源世茂滨滨江系系列多多拥有有一线线海景景、江江景资资源，如武武汉锦锦绣长长江、、芜湖湖世茂茂滨江江花园园等超高层层若位位于城城市政政府新新区，，开发发商多多主动动承担担“城城市运运营商商”角角色开发商商会采采取综综合多多元化化的地地产发发展模模式，，发挥挥出土土地最最大价价值综合社社区包包括了了住宅宅、商商业、、办公公、酒酒店、、教育育、娱娱乐等等设施施，功功能结结构上上得以以互补补，资资源得得以共共享在开发发土地地过程程中被被要求求考虑虑被开开发区区域对对整个个城市市所产产生的的经济济效益益，被被要求求具有有一定定的景景观性性，注注重与与周边边环境境的融融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万㎡建面：165万㎡容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万㎡建面:150万㎡容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357㎡建面：27万㎡容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套，6000平米五星级会所芜湖世茂滨江花园占面：19万㎡建面：56.5万㎡容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程——滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心

由8幢33～53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成超高层层成功功共性性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江13市场客客户具具备视视野开开阔、、能够够接受受较新新鲜事事物的的特质质超高层层成功功共性性三超高层层客户户共性性世茂滨滨江系系列万科金金域蓝蓝湾系系列成都、、重庆庆、杭杭州……深圳、、上海海……经历丰丰富愿意尝尝试新新鲜事事物能够接接受创创新经济实实力较较强视野开开阔，，见多多识广广……大城市市生活活背景景14面对客客户对对超高高层的的抗性性，开发商商从产品品设计计阶段段就开开始满满足客客户需需求，，力求求舒适适性与与实用用性兼兼顾，，引导导客户户认知知如今超超高层层就像像3、4年前的的小高高层，，客户户有抗抗性，，但我我们持持乐观观态度度，作为开开发商商，我我们主主要从从居住住感觉觉上加加以引引导，，同时时物管管服务务前置置——成都天天玺项项目负负责人人陈陈先生生超高层层成功功共性性四阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层层发展展初级级阶段段，开开发商商重点点营销销老客客户，，仅从从营销销阶段段影响响客户户；发发展阶阶段，，开始始从产产品设设计阶阶段满满足客客户需需求，，力求求舒适适性与与实用用性；；成熟熟阶段段，通通过物物管、、产品品、园园林、、区域域资源源等重重点打打造一一种超超高层层独特特的生生活方方式访谈纪纪要15所在城城市的的房价价基数数较高高，且且价格格仍有有上涨涨空间间，超超高层层的售售价能能够远远高于于建造造成本本在市场场化的的条件件下，，要开开发商商付出出更多多的成成本建建造超超高层层，超超高层层必须须能够够带来来更多多的溢溢价空空间。。超高层层成功功共性性五建安成成本3000元/㎡16超高层层销售售均价价与开开发成成本之之比（（简称称S比）的的不同同会导导致超超高层层开发发模式式的不不同“S比”带带来的的两种种开发发模式式：S＞2时，超超高层层多位位于一一二线线城市市，且且具备备强势势资源源（如如一线线海景景），，产品品层级级属高高端；；S＜2时，超超高层层多位位于二二三线线城市市，资资源相相对弱弱（如如二线线河景景），，产产品层层级属属中高高端世茂滨滨江系系列S值均大大于2，金域域蓝湾湾系列列S值则小小于2；世茂与与万科科均进进入福福州，，但福福州世世茂外外滩花花园S值为金金域蓝蓝湾的的2倍，缘缘于万万科取取地价价格为为世茂茂的4倍，世世茂积积极参参与政政府规规划，，取地地成本本相对对较低低楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深深圳金金域蓝蓝湾、、珠海海金域域蓝湾湾“S比”计算，，超高高层销销售均均价以以排除除2007年市场场泡沫沫、市市场正正常情情况下下均价价计算算超高层层成功功共性性六17超高层层市场场成功功实现现共性性总结结城市因因素共性1：城市市GDP总量达达到一一定层层级共性2：城市市化率率达到到一定定水平平共性6：市场场具有有较高高的可可实现现售价价预期期共性4：市场场客户户具备备视野野开阔阔，能能够接接受创创新事事物的的特质质区域因因素价格因因素客户因因素共性3：超高高层多多位于于城市市新区区或核核心，，并依依赖强强势资资源驱驱动共性7：S比的不不同会会导致致超高高层开开发模模式的的不同同共性5：开发发商从从各个个层面面对客客户抗抗性进进行引引导这些共共性并并不适适用于于每一一个案案例，，但来来源于于一些些类似似的成成功要要素的的总结结18匹配超超高层层出现现的共共性条条件后后，超超高层层如想想在市市场成成功实实现，，仍需需开发发商有有所作作为针对客客户可可能存存在的的抗性性的引引导：可能存存在的的抗性性抗性的的原因因有效的的解决决方案案选择适适合项项目的的开发发模式式开发模模式有有哪些些明确模模式选选择的的前提提条件件适合项项目的的超高高层规规模超高层层在项项目整整体中中的作作用匹配超高层共性条件后的开发商作为选择不不同的的开发发模式式，将将带来来全然然不同同的产产品线线19超高层层两种种发展展模式式案例例研究究20我们对对市场场上有有着成成熟理理念和和成功功实践践的超超高层层系列列案例例进行行了系系统研研究世茂滨滨江系列超超高层层一线江江景、、湖景景资源源；超超高层层低密密度；；开发发量在在100万平米米以上上，通通过规规模效效应降降低建建设推推广成成本；；绿化化率50%以上；；综合合体运运营，，其中中住宅宅占世世茂利利润70%万科金域蓝蓝湾系列超超高层层二线水水资源源；中中小规规模地地块；；中高高容积积率；；超高高层、、高层层等多多种物物业形形态相相融合合，用用以分分摊容容积率率；精精致园园林，，提高高单位位成本本成都系列超超高层层2007年为成成都超超高层层转折折点，，08年出现现井喷喷。其其中超超高层层集中中在城城市核核心景景观以以及二二环锦锦江沿沿线。。超高高层开开发以以外来来品牌牌开发发商为为主上海、、南京京、武武汉、、福州、、成都都、芜芜湖等等世茂滨滨江系系列超超高层层深圳、、珠海海、福福州、、成都等等金域域蓝湾湾系列列超高层层外滩、、湖畔畔新世世界、、时代豪豪庭、、远大大郎朗朗风景等等成都都系列列超高高层21世茂滨滨江超超高层层系列列案例例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格地价、投资额等上海世茂滨江花园一线江景占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70%6栋49～55层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.5～4.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面:510000平方米总建面:150万平方米容积率：2.3绿化率：65%开发周期:三期总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂锦绣长江2公里长江景观用地面积90.25万㎡，规划净用地面积为65.02万㎡，容积率2.3。绿化率53.6%项目整体建筑面积165万㎡，投资超过100亿住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500

元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂外滩花园一线江景占地77357平方米，总建筑面积27万M2容积率2.73绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:12000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积56.5万平方米绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块22万科金金域蓝蓝湾系系列超超高层层案例例楼盘景观资源技术指标（单位：平米）物业类型产品户型价格备注占面建面容积率深圳金域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均价：8200元/平方米（2004）；三期均价：17000元/平方米（2006）万科地产第一个滨海全景观住宅项目超大型海滨高尚住宅(高层)，弧形大曲线布局，出挑深远大阳台珠海金域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以180平米的三房和103平米的二房为主，高层主力户型为150－175平米的三房，其次为90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量顶层复式均价：15000元/平方米超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金域蓝湾——16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体————项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房为主，两房95-120平方米，三房135-150平方米均价:8981元/平方米新古典主义建筑风格成都超超高层层系列列案例例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月27日开盘，首推双拼（300～350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大·朗朗风景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想大厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70㎡精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/平米4月12日开盘，推出5－17层，预计销售60％时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4越12日开盘，至今销售40％凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积50—70m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积30—50m2左右商务公寓楼，目前工作进度5％24通过案案例分分析，，我们们发现现决定是是否建建超高高层，，以及及超高高层建建多少少问题题，与与销售售均价价和开开发成成本的的比值值密切切相关关我们得得出，，最终终决定是是否建建超高高层，，以及及超高高层建建多少少问题题，与与销售售均价价和开开发成成本的的比值值密切切相关关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层层规模模销售均均价/开发成成本我们将将“销售均价/开发成本”拟为“S比”，那么S比值的不同同是否会形形成超高层层不同的开开发模式呢呢？注：深圳金域域蓝湾、珠珠海金域蓝蓝湾“S比”计算，，超高层销销售均价以以排除2007年市场泡沫沫、市场正正常情况下下均价计算算25按S比大小可将将楼盘分为为两种模式式，大于2属于价值主主体模式；；S比小于2归类形象主主导模式我们认为，，按S比值大小可可以将楼盘盘分为两种种模式，大大于2.0的楼盘属于于价值主体体模式；S比小于2.0的楼盘归类类形象主导导模式价值主题模模式以世茂茂滨江系列列为代表，，形象主导导模式以金金域蓝湾系系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值主体模模式形象主导模模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.1578910626价值主体与与形象主导导两种开发发模式核心心点对比定位客户园林配套资源强度、、项目规模模、容积率率规划排布、、产品比例例、梯户比比、实用率率、平面组组织、增值值体系客户关注点点、解除抗抗性的共性性绿化率功能定位、、档次定位位城市价值会所、物管管、商业自身属性产品两种开发模模式核心点点对比27形象主导模模式及价值值主体模式式适应性KPI条件研究形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力28资源强度方方面，世茂滨江江多拥有一一线江景强强势资源，，相比，金金域蓝湾系系列多为二二线水景资资源世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城景观资源一线黄浦江江景一线闽江江景坐拥2公里一线长江岸线2公里一线长江景观一线江景、秦淮河口万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源二线海景一线海景二线湖景：12.45公顷的滨海湖弱势河景：沙河一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂滨江系系列多拥有有一线海景景、江景资资源，如武汉锦锦绣长江、、芜湖世茂茂滨江花园园等金域蓝湾系系列水景资资源相对弱弱于世茂滨滨江系列；金域蓝湾湾系列资源源多为湖景景、河景，，多为二线线景观，如如天津金域域蓝湾、成成都金域蓝蓝湾等自身属性资源规模容积率29规模方面，世茂滨江江多为100万平米以上上大规模项项目，金域域蓝湾系列列多为30万平米以下下中等规模模项目世茂滨江系系列多为100万平米以上上大规模项项目，金域域蓝湾系列列多为30万平米以下下中等规模模项目世茂滨江系列上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江占面22万51万19万90万建面70万150万56万65万万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾占面6.3万2.4万6万7.4万建面42万9.2万24万35万金域蓝湾系系列占面均均在8万平米以内内；建面平均为为25万平米，其中最高高为深圳金金域蓝湾为为42万平米自身属性资源规模容积率世茂滨江项项目占面均均在50万平米左右右，最高南南京世茂滨滨江新城达达150万平米；世茂滨江建建面平均都都超过了100万平米30容积率，世茂滨江江属超高层层低密度项项目，金域域蓝湾系列列为中高容容积率，成成都超高层层为高容积积率世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城容积率2.9

2.734.172.32.3

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾容积率6.583.945

2成都超高层成都外滩

河畔新世界

远大·朗朗风景

城市理想大厦

时代豪庭

上锦美地

容积率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身属性资源规模容积率世茂滨江系系列容积率率集中在2.0～3.0，属超高层层低密度项项目；金域域蓝湾系列列容积率较较高，为3.0～7.0；相比，成成都超高层层容积率高高于强两者者，为4.0～8.0。31超高层选择择何种模式式的前提条条件价值主体形象主导海口蓝城广场项目匹配模式自身属性规模大规模中型规模239亩，在长秀片区属大规模项目资源一线资源二线资源二线海景资源容积率低容积率中高容积率中高容积率开发商资金实力较强的资本实力一定的资本实力持续的资本实力品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应政府合作与政府良好的关系较少本项目由长信与有政府背景的城投合作开发区域运营能力较强的区域运营的能力无无特殊要求匹配超高层层两种模式式，我们发发现，海口口蓝城广场场项目与形形象主导模模式较接近近，但不同同点在于我我们项目规规模在长秀秀片区属大大规模，同同时有着良良好的政府府合作背景景。海口蓝城广广场超高层层前提条件件模式匹配配32定位：价值主体体模式多定定位顶级、、综合体运运营，主动动承担“城城市运营商商”角色；；形象主导导型则定位位中高档、、纯住宅、、首要关注注项目利润润层面世茂滨江上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城功能定位超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

超高层豪宅、摩尔商业街、5000平米超豪华会所高层、超高层住宅、2幢五星级酒店超高层、占总体量20％的商业、写字楼、酒店超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市档次定位全国顶级福州顶级芜湖顶级顶级顶级城市价值根据福州"东扩南进"的未来城市格局，开发闽江沿岸三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾厦门金域蓝湾南京金域蓝湾功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商业街档次定位高档高档中/高档中/高档中档高档城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新定位功能定位档次定位城市价值功能定位，价值主体模模式定位为为住宅、商商业、办公公、酒店、、教育、娱娱乐等综合合体，形象主导型型以纯住宅为为主，少量附有有商业；档次定位，价值主体体模式定位位全国或城市市顶级，形象主导导型为中高档；城市价值，价值主体模模式多位于城市市政务新区区，主动承承担“城市运营商商”角色，综合体运运营考虑被被开发区域域对整个城城市所产生生的经济效效益；形象主导型型注重项目本本身利润层层面武汉世茂锦绣长江33价值主体模模式多为纯纯超高层产产品，单排布置超超高层建筑筑，降低建建筑密度，注重重户户观景景，追求综综合运营能能力产品规划排布产品比例户型价值主体规规划排布要要点：注重综合盈盈利能力，，而非单追追求纯住宅宅利润最大大化如南京世茂茂滨江新城城、福州世世茂外滩沿沿江一线规规划商铺，，而非住宅宅主体建筑沿沿江弧形排排列，单排排布置超高高层建筑，，大大降低低了建筑的的占地面积积，解决决多排布置置所造成的的视线遮挡挡；降低建筑密密度，板式式结构设计计使户户实实现“前观观江景，后后拥园景””世茂超高层层降低建筑筑密度，单单排布置，，前后错落落布置，视视线互不遮遮挡，保通通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂茂滨江新新城在沿沿江一线线规划商商铺，而而非住宅宅福州世茂茂外滩沿沿闽江一一线设世世茂摩尔尔街外外滩188号34复合产品品规划，形象主主导规划划更多为为分摊容容积率，，超高层层相对独独立集中中排布，，占据优优越景观观产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域域蓝湾，，超高层层保证海海景，不不影响其其他物业业开发形象主导导模式规规划排布布要点：：以超高层层分摊高高容积率率，利用用项目的的整体溢溢价，以以时间换换空间；；超高层为为整个项项目树立立形象标标杆，和高层等等半围合合式布局局形成组组团；独立集中中排布，，缘于超超高层工工期长，，超高层层位置相相对不影影响其他他物业类类型开发发成都湖畔畔新世界界排布相相对独立立，聚集集35超高层与与其他物物业类型型关系处处理方面面，价值主主体注重重超高层层江景最最大化，，低密度度物业则则占据社社区内园园林景观观；形象象主导，，超高层层与高层层等隔离离、分期期分组团团开发价值主体体，多以道路路、水系系分界物物业类型型，不同同物业类类型分区区独立；；高层排排布在临临河面，，最大化化利用河河景资源源，并体体现整体体规划的的仪式感感与序列列感；低低密度物物业围绕绕水系排排布，占占据社区区最好资资源景观观；形象主导导超高层层与其他他物业往往往隔离离，分期期、分组组团开发发深圳金域域蓝湾，，以超高层层消化高高容积率率，并置置于末期期开发，，利用项项目的整整体溢价价，以时时间换空空间；珠海金域域蓝湾，采用一一座超高高层和三三座高层层半围合合式布局局形成两两个组团团，通过过合理的的折板式式楼型设设计，超高层90%户型拥有有多角度度的优良良海景资资源，实实现景观观资源价价值最大大化高层排布布在临河河面，最最大化利利用河景景资源，，并体现现整体规规划的仪仪式感与与序列感感低密度物物业占据据社区内内部最佳佳资源产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾36产品比例例，超高层层占价值值主体模模式80%～90%以上；形形象主导导模式产产品线丰丰富，超超高层仅仅占20%～30%价值主体体模式，，超高层层比例往往往占80%～90%以上如上海、、南京、、福州、、武汉世世茂滨江江系列为为100%超高层住住宅；形象主导导模式，，超高层层比例仅仅占20%～30%，产品线线丰富，，包括高高层、多多层、别别墅等产产品。如金域蓝蓝湾系列列世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城产品比例超高层住宅、1栋60层酒店式公寓

150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅

由8幢33-53层的高层、超高层住宅

纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅

17栋50层的超高层建筑

万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾产品比例一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅产品规划排布产品比例户型37户型，形象主主导模式式追求利利润，一一个交通通核往往往有三户户三梯、、三户四四梯、五五户四梯梯；价值值主体两两户两梯梯、三户户三梯、、两户三三梯，舒舒适性高高价值主体体一个交交通核往往往有两两户两部部电梯、、三户三三部电梯梯、两户户三部电电梯，舒舒适性高高；形象主导导模式，，一个交交通核往往往为三三户三部部电梯、、四户三三部电梯梯、五户户四梯产品规划排布产品比例户型上海世茂茂滨江花花园一梯梯二、一一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂茂滨江新新城珠海金域域蓝湾，，31层以下为为三梯四四户，31层以上为为三梯三三户ABCCD深圳金域域蓝湾以以四梯五五户为主主38户型，价值主体体模式从从顶端客客户需求求出发，，功能房房景观最最大化，，舒适度度高；形形象主导导模式满满足基本本舒适性性前提下下，赠送送面积为为最大卖卖点开阔江景景卧室与与客厅；；双层中空空钢化玻玻璃落地地窗，主人生活活区与佣佣人服务务区分隔隔明确产品规划排布产品比例户型附赠约11平米双南南向花园园平台；；附带约7平米独立立休闲空空间；主卧区可可设置独独立衣帽帽间，附带卫生生间天津金域域蓝湾上海世茂茂滨江花花园客房飘窗窗设计，，法式园园林尽收收眼底；；主卧大面面积观景景窗；主卫飘窗窗设计客厅配以以观景大大阳台深圳金域域蓝湾南北通透透，全海海景阳台台每户独有有两层高高阳台主人房附附超大凸凸窗形象主导导模式户户型亮点点满足基本本舒适性性需求入户花园园、挑高高露台等等大面积积赠送比比价值主体体模式户户型亮点点功能房景景观最大大化，客客厅、主主卧、卫卫生间落落地玻璃璃窗，看看一线江江景；舒适度高高，如双双主卧、、生活区区主仆分分离等南京世茂茂滨江新新城39建筑风格格，采用现现代都市市风格，，价值主主体模式式项目更更展现滨滨海建筑筑风情建筑风格格均采用用现代都都市风格格，采用明明朗的颜颜色搭配配（啡红红色与白白色、暖暖灰色））、轻巧巧飘逸的的形体符符号（如如大面积积阳台、、飘板、、遮阳百百叶）部分项目目展现滨滨海建筑筑风情。如珠海海金域蓝蓝湾通过过凸凹有有致的体体块交接接、构造造精致的的建筑节节点、充充满韵律律感的错错层阳台台立体构构图来捕捕捉阳光光与阴影影，表达达一种清清新明快快的热带带滨海建建筑风情情产品建筑风格增值体系限制条件芜湖世茂茂滨江福州世茂外滩南京世茂茂滨江珠海金域域蓝湾40低层抗性性处理，通过抬抬高地基基、提高高架空层层高度、、园林尺尺度扩大大等有效效解除低低层无海海景客户户抗性整个地基基抬高5米，公寓寓楼底层层与江岸岸防护堤堤基本齐齐平，提提高了观观景视觉觉度抬高地基基，更将将大自然然水景与与小区绿绿化融为为一体，，创造人人与自然然和谐共共生的滨滨水环境境。产品建筑风格增值体系限制条件架空层的高度度(超过7m)，使层数比较较低的户型就就能享受到海海景，实现多多数楼层都看看海的目标架空层本身也也不单调，而而是设计成不不同标高台廊廊、阁、观景景亭，使观海海角度及空间间趣味性得到到丰富深圳金域蓝湾湾南京世茂滨江江新城上海世茂滨江江花园园林尺度扩大大，提高绿化化率，实现低低层看社区内内风情景观，，进而解除抗抗性不看海之朝向向及楼层，通通过园林景观观最大化，达达成销售41成本控制，形象主导模模式做足全方方位成本控制制，价值主体体模式基于城城市运营战略略往往较少进进行阶段性成成本控制价值主体模式式基于城市运运营、综合体体发展等战略略往往较少进进行阶段性成成本控制，而而是大手笔投投资；相比形象主导导通过各种策策略进行全方方位成本控制制。力求成本本最小，利润润最大化。17层，33层为避难层（（设计要求每每16层有避难层）），做到47层（顶层为复复式），用足足设计，控制制成本超高层建筑有有抗风要求，，项目在29层以上开始设设置抗风玻璃璃幕墙，控制制成本产品建筑风格增值体系限制条件世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31．5亿成交价18亿买地，总投资100亿世茂滨江系列列缘于大规模模购地、一线线江景稀缺资资源、综合体体发展战略、、城市运营商商等因素，投投资更有长远远意识，较少少计较阶段性性成本控制42避难层处理，超高层避难难层可做空中中花园，基于于成本考虑超超高层可争取取减少建避难难层香港凯旋门将将避难层做成成空中花园，，成为项目一一大卖点；基于成本考虑虑超高层可争争取减少建避避难层南京世茂滨江江新城仅做地地下两层防空空层，类似避避难层；珠海金域蓝湾湾也未做避难难层产品建筑风格增值体系限制条件香港凯旋门62层避难层做成成7大小型主题空空中花园，联联合组成4层空中会所，，成为项目一一大卖点香港凯旋门“我们没有做避避难层，但我我们楼梯是剪剪刀梯、楼梯梯、电梯多，，可以避免安安全问题。”——南京世茂滨江江新城销售员员43形象主导模式式以精致化小小型园林为主主，价值主体体模式则倾力力打造大规模模国际化主题题园林厦门金域蓝湾泰式精致园林苏州园林奥运公园德式绿荫天鹅湖英式大草坪夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园上海世茂滨江花园16万平方米六大主题园林景观世茂滨江系列绿化率绿化面积（万平米）上海世茂滨江花园70%15.44南京世茂滨江新城65%33.15武汉世茂锦绣长江53.60%34.85福州世茂外滩56.30%4.36芜湖世茂滨江花园60%11.19金域蓝湾系列绿化率绿化面积（万平米）深圳金域蓝湾40%2.55珠海金域蓝湾35%0.84天津金域蓝湾35%2.10成都金域蓝湾30%2.22南京金域蓝湾40%10.88世茂滨江系列列园林特点：：大规模、主主题化，绿化化率超过50%；金域蓝湾为为精致化小型型园林，绿化化率在30%左右园林规模成本44形象主导模式式精致园林单单位成本提高高，价值主体体模式大规模模园林总投资资成本高，但但有效支撑综综合体运营形象主导模式式为求利润最最大化，园林尺度较较小，但一定定做精致，因因此园林单位成本本比一般园林林提高，每平米提高1000元；价值主体模式式园林尺度扩扩大（如上海世茂茂滨江花园园园林占地16万平米），一方面为解决决低层客户抗抗性，烘托高端物物业价值，另一方面，有有效支撑酒店店式公寓以及及办公等综合合体运营。天津万科金域蓝湾成都万科金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾昆山蝴蝶湾芜湖世茂滨江武汉世茂锦绣长江园林规模成本45会所，价值主体模模式大规模豪豪华会所满足足高端人群各各层面需求，，同时综合体体运作保证其其运营；形象象主导模式会会所规模小，，仅满足业主主日常需求价值主体模式式大规模豪华华会所满足高高端人群各层层面需求，同同时综合体运运作保证其运运营；世茂滨江系列列会所多为1.5万平米左右超超豪华会所，，且会所引用用国际会所管管理公司直接接管理形象主导模式式会所规模小小，仅满足业业主日常需求求目前国内二线线城市楼盘会会所几乎100%亏损经营，因因此金域蓝湾湾系列以及成成都超高层在在会所投资较较少，更多仅仅作为销售阶阶段卖点，客客户入住后，，会所多空闲闲配套会所物管商业南京世茂滨江江新城——多种功能大型型主题会所，，由美国会管管理上海世茂滨江江花园——1.5万平米超豪华华会所深圳金域蓝湾湾会所健身房房及棋牌室46物管方面，价值主体模模式多配以国国际标准物管管，为客户提提供管家专属属服务，形象象主导模式物物管以人性化化见长全方位智能化化服务；人性化氛围管管理；24小时国际管家家热线；专家顾问特色色服务，健健康、休闲VIP服务（有偿））；享受五星级酒酒店客户服务务（有偿）配套会所物管商业上海世茂滨江江花园成都金域蓝湾湾南京世茂滨江江新城价值主体模式式多配以国际际标准物管，，为客户提供供管家专属服服务世茂滨江系列列均由第一太太平戴维斯，，提供国际标标准全权委托托式物业管理理；形象主导模式式物管以人性性化见长金域蓝湾系列列均有万科分分公司物业公公司负责，如如天津金域蓝蓝湾由天津万万科物业负责责，提供万科科高质量物业业水准；成都本土开发发商物业相对对较弱，但随随着新世界、、新鸿基、万万科的进入，，先进的物管管也对其形成成冲击。微笑百分百安全管理严密密和谐设备管理专业业智能环境管理绿色色清新社区活动丰盛盛健康个性服务贴心心快捷47商业配套，价值主体模模式靠综合体体运营，自建建商业及学校校配套；而形形象主导模式式更多依靠区区域现有成熟熟配套价值主体模式式社区包括了了住宅、商业业、办公、酒酒店、教育、、娱乐等设施施，功能结构构上得以互补补，资源得以以共享最典型如南京京世茂滨江新新城，除17栋50层的超高层住住宅外，还包包括五星级酒酒店、沿江商商业步行街、、市民广场、、文化广场、、幼儿园、中中小学以及大大型购物超市市等。虽地处处南京滨江板板块新兴区域域，却可以自自我满足配套套资源形象主导模式式更多依靠城城市现有区域域资源，其中珠海金金域蓝湾、南南京金域蓝湾湾建有小型商商业街配套会所物管商业不同业态共生互补，价值聚合为源动力城市六大功能的整合，CBD与RBD的促为基础商务资源

居住资源

酒店资源

办公资源

商业资源

景观资源

48生活方式打造造方面，价值主体模模式靠综合体体运营，逐渐渐打造滨江时时代的生活方方式价值主体模式式靠综合体运运营，逐渐打打造滨江时代代的生活方式式芜湖世茂滨江江，主打“从从滨湖时代到到滨江时代””，形象主导模式式重点在打造造高品质产品品，在生活方方式方面并无无太突出生活方式产品园林配套49解除客户抗性性方面，价值主体模模式更多靠大大手笔软性服服务吸引客户户，形象主导导模式主要靠靠增值化产品品作为主要卖卖点开发商品牌效应高品质增值化产品大尺度主题化园林衣食住行学多多功能配套国际标准物管管服务打造滨江生活方式解除客户超高高层抗性价值主体模式式更多靠大手手笔软性服务务（绿化率、、配套、物管管、生活方式式）吸引客户户，形象主导导模式主要靠靠增值化产品品（产品精细细化，多赠送送面积）作为为主要卖点解除客户抗性性50超高层发发展模式式匹配51海口蓝城城广场项项目属于于形象主主导模式式，超高高层在项项目中占占相对较较小比重重，起到到树立地地标及分分摊容积积率作用用形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力以较乐观观的8000元计算，，售价成成本比在在1.5－1.7左右项目二线线海景，，容积率率不定，，中等规规模项目资源源不具备备顶级条条件，且且规模不不足以打打造城市市级的综综合体超高层仅仅为获得得高容积积率的限限制条件件具备较高高绿化率率条件以区域级级内配套套为主，，自身建建设少量量社区配配套以区域级级内配套套为主，，自建少少量社区区配套较高的品品牌知名名度良好的政政府合作作关系很强的房房地产开开发项目目开发能能力案例海口蓝城城广场超超高层发发展模式式匹配52超高层所所占具体体体量通通过经济济测算决决定分析利润润（率））随容积积率变化化规律分析对比比确定最最佳容积积率分析对比比确定最最佳容积积率下的的最佳超超高层比比例超高层最最小的情情况下，，容积率率、利润润变化趋趋势利润率变变化整体利润润额实现现市场