《房地产项目投资风险识别与控制研究【9700字】》

页第一章建设单位投资风险定义及类型1.1建设单位投资风险的定义所谓的投资就是投资者投资于未来的一次经济活动的效益，而建设单位投资是指不同的主体(国家、集体或个人单位等)的资金，例如：土地，房屋，建设单位企业在建设中，通过一系列的活动，获得投资基金的比例。这种投资建设单位的行为往往采取开发新物业或改造现有物业的形式，以获取利润。“投资风险是指未来实际投资回报偏离预期回报的概率。”建设单位的投资风险，直接或间接地动员资金注入的建设项目中，但由于项目在整个生产过程中受到不确定因素的影响，从而增加投资收益的减少”、“损失”和“投资成本”概率的风险事件。建设单位的投资风险意思就是可能会出现资金亏损的情况。包括成本资金的亏损和后期获得的收益未达到预期标准。在一般的常用机会研究方法上，充分分析项目的区域、物业服务等情况针对性的分析建设单位的投资机会。研究者一般将建设单位的前期投资机会研究的第一步针对项目所处区域的地产环境进行研究分析，比如政府的批租信息、房地产市场中的土地转让，城市规划信息等。尽可能详尽的掌握区域内的土地资源情况和土地的价格、物业分布、使用性质等等，再进一步掌握市场中跟项目所在地块的投资成本和收入的情况，进行粗略的估算和估量，然后根据所在地区的市场需求和竞争条件预估经营周期内的风险。将项目的投资规模、运营手段、使用性质、经济效益、竞争手段等做出最初的框架结构。对于建设单位投资的高回报本身就是一种诱惑，投资风险也会让人们保持理智，风险控制有一个非常重要的阶段，建设单位前期控制，历来项目设计前的各环节对项目投资都有着非常大的影响，根据大量数据显示，它甚至是影响最大的一个环节，这一环节也称作项目投资前期决策阶段。在专家的大量测算之下，得出该阶段对项目投资产生影响的可能性高达80-90%；其次是规划设计阶段，达到75-80%；最后是是施工图设计阶段，有5-35%。相比之下，项目实施阶段的技术措施对节约的投资力度就显得无力了，只有5-10%。1.2建设单位投资风险的类型建设工程属于固有产业，高投入、高回报、高风险，因为其资金流动量巨大并且风险非常不稳定，所以不能与其他产业投资相提并论，投资收益反馈的时间长，并且十分复杂特殊，导致了建设单位投资具有各式各样的风险问题，分为以下几类：1.2.1政策风险因为建设单位的经济收益比较依赖位置和当地政府的政策，导致投资伴随着不确定性的政治风险。因为当国家城市相应的政策发生改变，相关税也会发生改变，会对项目的投资造成一定影响。因此国家方面会给建设单位投资带来诸多的制约，在政策发生改变之后，对投资公司的预期收益产生影响，导致出现投资的政策风险。1.2.2市场环境风险因为投资者不知道该建设单位区块以后的销售市场是否光明，从而导致投资者的投资会伴随着市场环境分享，这是当前建设单位投资最大的风险问题。随着经济时代的发展，新项目如同雨后春笋一般出现，各个项目相互竞争，导致了未来市场的不确定性，可能会出现成本都无法收回的惨状，因此市场环境风险是最可能发生的。1.2.3资金管理风险通常指的是因为建设单位企业没有及时获得建筑的资金，也有可能是资金流动出现困难，最终造成了因为资金不足出现投资失败的结果。所以进行建设单位投资之前，一定要做好对甲方公司的经济财务情况进行了解，并进行科学合理的分析。1.2.4投资主体经营风险所谓经营风险是因为建设单位企业出现了决策性的失误，最终导致经济收益比预期收益要低的情况，建设单位投资者最重视的就是开发商所指定的策略方针和执行管理能力，如果开发商的经验不够或者系统体系与企业规划不符合，那么投资主体经营风险出现的可能会大大提升。第二章星海房地产翡翠湾项目投资风险识别对星海房地产开发翡翠湾项目进行系统具体的分析，并通过多种潜在危险进行投资风险的剖析：2.1筹资风险筹资风险是指公司因资金使用不当造成损失而无法及时清偿债务，或因生产活动借款而无法及时偿付的可能性。资产负债率是衡量企业利用债权人资金经营能力的重要指标之一。图2.12017-2019年星海房地产资产负债率从上图可以看出，从2017年到2019年，星海房地产的资产负债率几乎保持在80%左右，建设单位企业的资产负债率普遍保持在50%左右。但是，从近几年的数据可以看出，星海房地产存在一定的筹资风险。2.2投资风险目前，许多公司的财务管理机制并不完善，没有投资预算的编制，也没有采用一些有力的手段对平常的投资进行管控，对于投资也比较盲目，没能控制住企业的投资方向，对于投资的管控较随意，没有充足的现金支付各种费用。这样粗放的经营模式不适合市场经济竞争。2019年星海房地产在发展尚未成熟的情况下，进行了新市场的投资和扩建，对其他市场的投资没能获得比较好的效果，使得公司产生了经济上的风险。这个时期公司在一些方面犯错比较严重。一个方面就是对于公司的多元化拓展比较盲目，另一方面就是没有对一些生产活动结合公司的情况进行全盘的思考，只看到眼前的利益，没有进行合理的规划，按照这种情况下去势必会造成企业的巨大损失。而这些问题又是完全可以避免的，之所以会这样，是因为公司管理人员在投资之前，没有对项目的潜力和前景进行缜密的预算与分析，所以才导致了这样的结果。现金资产流动性虽然强，但是相对来说就不能获得利益。很多公司觉得，现金不应该留着，应该拿来投资，最后使得投资管控成本和机会成本都增加，而实际上，过多或不足的投资都不利于公司的发展。表2.12017-2019年星海房地产投资风险分析2017年2018年2019年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538目前，星海房地产主要的对外投资就是入股新型行业。在2019年，由于经营不理想，公司投资收益呈现下降趋势，且2019年的投资收益为-4538万元。从这里可以看到，公司对外投资会因为被投项目的情况发生风险。所以，在投资之前，对项目进行评估分析，是不可忽视的一个环节。2.3投资主体经营风险资本运营是企业对公司流动资产的管理，企业资本流动是否顺畅，直接关系到整个企业的生产经营情况。故企业的营运资本管理是财务管理中的重要环节。在企业经营过程中，从物资采购到加工生产到库存形成到销售再到收入所形成的过程都会面临一定程度的不确定性，这构成了资本运营风险。其中，经营过程中最容易出现风险的两个环节是应收账款和存货。2.3.1存货风险存货风险是指企业由于存货周转速度缓慢、存货损失等因素引发的风险。为保证企业的正常经营，其自身肯定会存有一定数量的存货，但企业要存多少存货是其经营过程中的重难点。因为存货是企业持续生产经营的保证。不一样的产品和生产经营规模不同的企业都意味着企业的存货方法会有所不同。留有过多的存货会导致企业的产品大量积压，占用过多的资金，从而限制了资金的高效流动；而过少的存货则会导致企业原材料的供应不及时、产成品不足等情况，有时可能会中断企业的生产。产成品的短缺将会影响订单的交付量，这将会对企业的声誉造成巨大影响，不利于企业未来的发展。表2.22017-2019年星海房地产存货情况2017年2018年2019年存货（万元）368392839561094682293存货周转率（次）0.430.430.33存货周转天数（天）842.30831.021104.29存货占总资产比重（%）75.9373.0562.91从上表可以看出，星海房地产近几年的存货上升幅度较大，从2017年的368.3928亿元上涨到2019年的468.2293亿元；公司在2019年的存货周转率比上年降低了0.1，和行业平均水平的0.36差别不大。但存货周转天数波动较大，2017年和2018年相差不大，但在2019年增长十分明显，星海房地产存货周转速度减慢，资金回转能力变弱，周期加长；此外，存货资金占总资产的比重近几年也逐渐下降，说明公司对存货的管理和控制还是比较重视的。虽然从数据上看，星海房地产并未存在很大的存货风险，但因为星海房地产行业的特殊性，国内和国际市场的房地产价格通常差异很大，容易受到市场条件等不可控制的外部因素的影响。因此，星海房地产应谨慎对待房地产库存管理，避免市场价格波动带来的风险和损失。2.3.2应收账款风险应收账款风险主要体现在回收时间风险和回收金额风险两个方面。回收时间风险是指客户没能及时还款给公司带来的风险。在公司的实际经营过程中，许多客户会在公司规定的还款期限后进行结算，这很容易给公司的资金周转带来压力。预计可用流动资产将被占用，所需流动资金需要从其他渠道筹集，这将极大地影响公司的正常运营。回收金额风险是指公司无法按照预定目标全额收回欠款的风险。一方面，部分客户故意没有按照约定一次性还款；另一方面，客户由于客观原因导致经营不善，无法及时还款，公司应收账款无法及时收回。表2.32017-2019年星海房地产应收账款情况2017年2018年2019年应收账款（万元）86233139907214619应收账款周转率（次）17.1718.4111.56应收账款周天数（天）20.9719.5631.14总资产周转率（次）0.320.410.32从上面的表格可以看出，星海房地产的应收账款逐年显著增加，从2017年的8.6233亿元到2019年的21.4619亿元，这表明市场发展和扩张的过程中，公司给客户更多的信贷权利是为了获得更多的财政支持。星海房地产的应收账款周转率波动，从2017年到2018年增加了1.24，但在2019年跌至11.56，应收账款周转天数是一般呈现增长的趋势，从2017年的20.97到2019年的31.14，公司应收账款回收速度较慢，流动性较弱，不利于公司及时收回贷款。总资产周转率呈现先上升后下降的趋势。2019年总资产周转率为0.32，低于行业平均水平0.8，说明星海房地产的周转率较慢，资产盈利率也较慢，资本运营能力也不太好。第三章星海房地产翡翠湾项目存在的投资风险3.1筹资渠道狭窄公司筹资高度集中于长期借款和各种短期借款，单一筹款方式不科学。星海房地产借款的数量逐年增加。2019年，负债金额达到613.0832亿元，比去年增加180.3072亿元，星海房地产为偿还债务本金和利息需要支付的资金将大幅度增加，公司未来将要承担较高的财务费用。因此，当债务还款期到来时，公司很可能无法偿还。这种风险增加了星海房地产不信任风险所带来的财务风险；同时，由于公司因借款期限未能及时偿还贷款，公司通过其他方式获取资金流入将更加困难。星海房地产融资活动的资金流出并未用于投资收益，其中大部分用于偿还债务。而公司的资本结构存在较大的问题，偿还债务的能力值得深思。公司的资产结构中的责任管理问题过于严重。在合理的情况下，企业的资本结构应该在科学资本构成比例上，这样才能达到企业长期盈利的目的，沉重的债务将限制和影响星海房地产的各种业务活动，从而导致许多方面的高风险。3.2投资决策分析不到位翡翠湾项目是高利润的项目，有些人认为只要他们得到土地并进行开发，他们就一定能赚钱。然而，高回报和高风险都是同时存在的。一些公司在作出项目投资决策之前，没有进行充分的市场调研。他们只看到了“高回报”，而忽略了“高风险”，但如果没出充足的资金，没有对后期的收益和风险进行计算，这就容易导致项目损失，或者早期开发没有按时完成，影响后续销售，使资金难以及时收回，从而引发公司的投资风险。缺乏投资可行性分析是企业盲目扩张的一个重要因素。任何企业在进行新的投资前都应该有专业人员来分析公司投资项目的可行性。星海房地产近年来最大的问题是在公司现有楼盘销售不佳的情况下还盲目投资新楼盘，这导致企业在建项目资金占用过多，库存积压导致资金严重短缺，这是星海房地产陷入财务风险的一个极其重要的原因。另外星海房地产在2018年至2019年的投资项目没有进行充分的分析，没有对当地的楼盘投资的发展空间和饱和程度进行分析。因此，由于投资不当，当年的投资收益为-4538万元。为了获得更多的利益，企业没有仔细分析投资环境，甚至没有进行多元化投资。如果投资不当，那么盲目扩张造成的损失是无法估量的。3.3营运资金周转不畅翡翠湾项目是一个特殊的行业，它最大的特点是需要大量的运营资金，是一个资本密集型行业。在公司的日常运营中，需要投入大量的资金来维持各种项目的开发和运营。因此，要求公司对资本运营和资本结构进行科学合理的规划，优化企业债务结构，制定资金回收策略，达到降低资本风险的效果，确保资金的安全运行。从以上分析可以看出，星海房地产缺乏对营运资本的合理管理，管理层缺乏对营运资本结构管理的研究。近几年来，应收账款净额相对较大，虽然公司提供了一些营销方法来提高销售额，但效果并不明显，从而导致了资金筹集较缓慢。星海房地产的存货占资产的很大比例，这意味着该公司仍有一定的库存压力。因此，管理者必须保持高度的风险防范意识，深入了解和研究财务风险产生的原因，运用各种方法降低财务风险。但是对于星海房地产来说，企业管理者对财务风险的认识还不够深入，缺乏对财务风险的相关研究，很可能会导致企业财务面临更大的风险。第四章星海房地产翡翠湾项目投资风险控制措施通过对星海房地产翡翠湾项目的详情和存在的投资风险进行分析之后，针对于现存的问题提出几点应对措施：4.1拓宽筹资渠道4.1.1扩大内源融资内源融资是指从股票或业务流程中募集的部分资金转化为投资基金，主要是内部股权融资。融资可以从启动资本中获益，其具有投资成本低的优势。一般来说，公司融资包括内部融资、贷款和股权。对于房地产开发商来说，他们可以通过内部融资、年度企业收入和预售房屋来投资和简化边际利润项目，从而减轻企业的财务压力，促进企业的可持续发展。内部融资不需要支付利息，从而节省了一些利息成本。由于翡翠湾项目开发业务的特殊性，其使用房地产和预付资金可以预先收取一些普通资金和收入，并将房地产市场的系统性风险转移到需求方，从而降低翡翠湾项目投资风险。星海房地产2019年的未分配利润达到73.4264亿元，比2018年增加了14.9%。如果能合理地利用这部分资金来扩大内源筹资并投资于房地产、原材料和建筑工程的翻新和开发成本，则能够降低股权和贷款筹资风险。星海房地产可以通过积极合理地扩大内源筹资，为经营的财务成本和星海房地产的开发和发展提供资金支持。4.1.2加强信托融资公司可以考虑以股权形式存在的房地产投资信托基金进行融资。与公司的债务融资相比，它可以降低公司因债务利息过高而造成的财务风险。同时，房地产投资信托采用资本运营方式，投资规模控制在一定的比例内，从而公司掌握了投资项目的控制权。因此，通过房地产投资信托基金，公司可以将财务风险控制在可接受的范围内。房地产信托是委托信托机构管理和处理房地产及相关资产的操作。信托机构通过房地产信誉筹集未使用的资金，并为房地产企业的发展提供财政支持，这有效地减少了公司的财务困难。房地产信托是高盈利能力和税收优惠，其在整个项目开发过程中提供金融服务和国家收集20%的利息税。信托产品没有相应的税收，房地产信托可以减少税收和成本。房地产信托具有分销灵活的优势，节省大量“时间成本”，如果开发商在征地后没有足够的资金，房地产信托可以迅速筹集资金进行拆解和投资其他公司，星海房地产可以通过与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。4.2加强投资决策的科学性分析4.2.1加强可行性分析建设单位企业在每个投资项目上都投入了大量资金，一旦项目投资失败，将会对企业的生产和发展产生十分不利的影响。故地产企业在进行投资之前，必须经过充分的调研和可行性分析等一系列过程，以保证投资项目具有投资价值，降低投资失误的风险。充分了解公司自身的项目投资实力水平。星海房地产在投资决策前需对投资项目的各方面进行详细的分析，这也是科学投资决策过程中的主要流程。公司首先必须充分了解自身的实力，要谨慎考虑超出自己实力的项目。如果公司高估自身的综合实力，盲目开发与自身企业的能力不符的项目，则很容易导致项目开发过程因资金不足而搁置、公司资金无法收回，引发企业财务危机。研究项目的可行性。企业在作出项目决策前，应关注项目的可行性，合理预测项目的收益和存在的风险，这是项目投资决策过程中非常关键的一步。其次，企业有必要组建一个项目研究团队，对项目进行全面综合的市场调研，研究项目当地的社会、经济、文化等方面对投资项目的影响。根据市场调研的结果和研究团队的成果，企业应该制定合理的项目建设计划，预测项目可能给企业带来的利润。及时获取相关的政策信息。企业在收集相关数据的时候，应及时和当地政府部门进行充分的沟通，获取与项目相关的信息。尤其要注意那些变化的信息，规避投资风险。这样企业不仅可以获得一定的政府补贴以弥补保障性住房价格过低而带来的影响，而且有利于树立良好的企业形象。4.2.2综合运用多种分析方法金融风险是一种客观存在的风险，它受市场瞬时性和管理者个人能力的影响。故建立一个完整的财务风险评估体系是非常有必要的，它能让管理者及时发现企业面临的各种财务风险，并做出有针对性的反应和采取相应的措施。但每个企业的情况通常有所不同，故在企业的经营理念上存在一定程度的差异。因此，为了获得理想的结果，企业应该建立符合自身实际情况的财务风险评价体系。星海房地产可根据自己的实际情况选择合适的财务风险防范方法，例如，对于比较容易预测的风险，可通过与类似的企业进行合资来分散其风险，这和单独承担风险相比，可降低企业的财务风险。除此之外，星海房地产还可以利用一定的手段和媒介将风险转移给其他企业或担保公司。最后，公司应注意规避风险，在企业发展不利的情况下，选择合适的方法防范和化解风险，如果风险过高，则应停止投资活动。4.3加强营运资金管理力度4.3.1完善应收账款管理制度为保证应收账款的及时收回，在公司的风险评估中，应采取以下措施：①.建立信用账户基本情况、经营状况及还款可能性综合评价。②.建立信用合同以规避风险。应收账款在企业人力资源管理中必须签订合同。合同的起草、应收账款的定义和日期都是避免违约和延误风险的一部分。通过对恶意拖欠企业的调查，有必要规避坏账风险。③.风险评估在公司销售部进行。公司信用评估的信用风险是公司为了避免影响组织应收账款、企业应收账款风险预评估和减债，而回收应收账款的企业人力资源有助于企业的发展。因此，星海房地产的销售部和财务部的相关人员应高度重视应收账款的管理，提高应收账款风险防范意识，自觉树立应收账款的管理意识。通过开展交流会的方式，提高员工的风险防范能力，这将极大的提高应收账款的管理效果，进一步降低应收账款风险。4.3.2优化销售方式、扩大促销力度房地产市场瞬息万变，国家政策也在不断变化，这对房地产的开发和销售时间的控制提出了挑战。如果企业预测工作很充分，那么企业就可以拿新开发的项目，在市场最热的时候进行销售，由此可以获得极其丰厚的销售收入。与之相反则是一个漫长的销售过程。故应认真分析国家的相关政策和市场的实时变化，合理设定房地产的开盘销售时间并制定相应的销售计划，从而使企业的利润达到最大，实现企业的投资目标。每个地方的建设单位都是有所不同的，其中一线城市的经济发展水平、消费水平等方面与普通城市有很多的差异。故投资项目的成本、规模和投资收益也有很多的不同。星海房地产主要以普通住宅开放为主，也有少量的商业写字楼，故公司可以积极拓宽其发展模式，寻找新的房地产投资渠道，采用多元化的项目投资和多种形式的发展模式分散投资风险。普通住宅建筑十分贴近我们的日常生活，因此吸引了很多人的注意。除了让住宅的设计更贴近人们的行为习惯之外，地产企业更应该增加住宅的配套服务设施，注重人文关怀。除此之外，我们还可以在看到工程投资项目所在的很多城市都拥有非常丰富的旅游资源，公司可以在旅游资源较好的地区建设集度假、休闲娱乐和居住于一体的旅游地产项目，该项目的建设不仅要求高水平的自然环境，而且建筑设计应承载当地的历史文化。对于这些项目，企业可以根据自身的情况选择最有利的项目进行投资，从而分散投资风险。我们可以采取租赁和销售相结合的经营模式实现风险分散。结论回顾改革开放以来中国经济起飞的历程，各方面都呈现出良好的发展态势。当然，大规模增长的一个新兴行业在短短几十年里并不是没有问题，在这个过程中，我国的建设单位正处于一个非常重要的关键时刻，住房问题已经成为生活的中心和社会稳定的必要保障。因此，为了调控和稳定房地产市场，近年来我国政府实施了各种政策，在刚刚闭幕的国务院常务会议上，提出了加强房地产市场调控的五项政治措施。面对这样的市场环境和社会背景，我国房地产企业所处的环境越来越复杂，承担的风险也越来越大。本文通过对翡翠湾项目的经济效益、社会效益、投资环境等分析后，结合最近几年的房地产市场环境和发展趋势，发现翡翠湾项目存在的一部分问题。通过分析，投资者如果没有有效的规避风险，将有很大几率导致投资的失败。因此，投资者应进行完整的风险评估并进行有效的规避才能对自己带来较高的收益。本文的不足之处在于分析结果大多存在于理论上，希望后续能经过实践，继续研究房地产项目开发的风险，对本次的分析出的理论做进一步完善。翡翠湾项目开发的成功条件