物业服务收费

物业管理1广州大一别墅广州大一别墅。“大”与“一”分别取自《庄子·天地篇》与《老子·道德经》，“大”、“一”两字组合为“天”字，天字拆开则“天人合一”。该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥-博塔、法国建筑大师马丁-罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。“广州大一”单套最高价为超过2亿元，平均价格为7628万元。2爱敦阁(UpdownCourt)位于伦敦市西南郊萨里郡的爱敦阁(UpdownCourt)，连续两年守擂成功，蝉联“世界第一豪宅”宝座。它所创造的总价记录1.5亿美元(约合12亿元人民币)一直保持至今。据LeslieAllen-Vercoe先生介绍，爱敦阁只面向全世界数量有限的2000个亿万富翁，“唯有他们才有可能成为房子未来的主人，我们正在积极寻找能够支付1.5亿美元的实力买家。”除了拥有令人瞠目结舌的超大体量，爱敦阁还具备一般豪宅不常见的应急避难室、高等智能家居系统，可停放8辆豪华轿车的车库，以及自动加热的大理石车道。但最令买家动心的，莫过于豪宅自身配备的直升机场和直升机降落坪了。3南京钟山国际2009年9月，南京钟山国际荣获由《世界经理人周刊》与世界地产研究院联手编制的2009年度(第六届)《中国10大超级豪宅》排行榜榜首，并力压汤臣一品、深圳观澜湖、东部华侨城天麓等众多知名豪宅。4加州洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”(TheManor)名列首位的加霍尔姆比山的“庄园”(TheManor)，其主人是美国金牌电视监制阿隆-斯班林(AaronSpelling)的遗孀坎迪，叫价1.5亿美元。排在第二位的比华利山豪宅“FleurDeLys”，业主是萨珀斯坦，她开价1.25亿美元。豪宅面积为4.5万平方英尺(约4180平方米)，以法国国王路易十四的王宫为设计蓝本，历时5年兴建。位于英国萨里郡德尔沙姆的“UpdownCourt”，叫价1.17亿美元，占地58英亩(约234714平方米)，拥有103间房间。5上海汤臣一品汤臣一品位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。2006年8月3日，汤臣一品以单价13万/平方米的成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。6拜恩古堡拜恩古堡位于罗马尼亚特兰西瓦尼亚古城布拉索夫的南郊，1212年由罗马尼亚王子VladtheImpale修建，占地20亩，拥有17间卧室，能够俯瞰山坡和乡间的各样美景。目前的所有者DominicvonHapsburg像经营一个博物馆一样来经营它。古堡建于1212年，1920年至1948年初，哈布斯堡王室的玛丽王后居住於此。共产党接掌罗马尼亚政权後，在1948年将玛丽王后和其家属驱逐，多明尼克原本和他祖母玛丽王后住在古堡内，也随著祖母流亡国外，最後定居美国。古堡因为和十五世纪吸血僵尸德古拉伯爵的传说扯上关系，而大受游客欢迎7泰禾红御泰禾红御位于长安街的东端、京杭大运河畔，泰禾红御101栋，含9种主力户型及6栋顶级豪宅。总体容积率0.33，均为地上2层地下一层的纯独栋别墅。8哈拉牧场(HalaRanch)价值：1.35亿美元。哈拉牧场是前沙特阿拉伯驻美大使班达尔-本-丹王子的豪宅，这座豪宅的室内面积是56000英尺，有15间卧室和16间浴室。9天琴湾天琴湾为豪华独立半岛别墅，位于深圳大小梅沙之间，地形呈半岛状突入大海，共48幢独立别墅，面积介乎350-1000平方米之间，项目占地面积297637.1平方米，总建筑面积约3.87万平方米，容积率0.13，有私家泳池、地下室、车库等。10百合花百合花位于加利福尼亚州贝弗利山，这贝弗利山豪宅是仿照路易十四的凡尔赛宫而建的。该45,000平方尺的大屋，历时五年兴建。该大屋的豪华设施包括一个设有五十个座位的放映室、图书馆及一个可以同时容纳9架车的车库。11绿城玫瑰园绿城玫瑰园占地460亩，容积率0.3，规划建设面积约9万多平方米。位处南京珍珠泉旅游度假区密林深处，有10万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周。园林景观：有10万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周，地形坐北朝南、背山面水，风水极佳。近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊。12拉-阿密提拉-阿密提，位于佛罗里达的棕榈滩，有一个种着120多种玫瑰的大玫瑰园。该房屋标价4800万美元，现任房主是保健品大亨亚伯-高斯曼，他还要随房子赠送他的个人艺术收藏，包括亚当和夏娃的雕塑，价值80万美元。13盘古大观盘古大观，位于北京北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70万平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊――龙廊综合组成。盘古大观空中四合院曾盛传奥运期间1亿元租给比尔-盖茨，后虽被证实为假新闻，但其豪华配置一时广为传播。据报道，这些空中四合院只租不售，租金为一天一百万，一年一个亿。14雅宝大屋雅宝大屋位于弗吉尼亚州的夏洛茨维尔，坐落在300英亩，邻近蒙蒂塞洛和埃希罗恩高地，拥有8间卧室的格鲁吉亚风格大屋是由建筑师/设计师戴维伊斯顿所设计。15东部华侨城东部华侨城位于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里。其依托主题生态公园，有别于传统物业的低密度山海大宅，以“平方公里”为价值单位。16三湖别墅布里奇汉普敦(Bridgehampton)，纽约包含了60英亩汉普敦土地的三湖别墅，以它的湖为名。但这项耗资巨大的地产还有其它特色，美国高尔夫协会里斯-乔斯设计的高尔夫球场、14个花园、75英里长的游泳池和宾馆。由建筑师阿兰-葛林柏格设计的主房空间非常大，其圆顶天花板高达28英尺。17佘山东紫园佘山东紫园位于佘山国家旅游度假区核心区的南部，依托东佘山、月湖、佘山森林公园等自然景观资源，及利用本身原由的地势地貌来营造高端别墅社区。每户为独立景观，配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵；建筑形态和设计上，充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材，石材所呈现的天然纹理对纹路拼接，尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系，使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣，更增添了浓郁的优雅氛围。18谢洛日博内尔谢洛日博内尔位于西班牙马略卡岛，该豪宅坐落于阿尔库迪亚和萨能之间的一个山坡上，可以饱览全方位景观。豪宅包括8间卧室，8个浴室，一座宾馆，私人电梯，一个直升机停机坪和一个网球场。19北京龙湖-颐和原著北京龙湖-颐和原著价值：2亿，龙湖-颐和原著一栋面积达2546.79平米的楼王目前也已被预订，售价更是逾两亿之巨。京城最贵别墅的桂冠，也即将随之由龙湖-颐和原著收入囊中。龙湖-颐和原著项目背靠燕山余脉，西邻颐和园。2021物业管理服务收费的概念、特征及性质概念物业管理服务收费，是指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用特征1.物业管理服务收费主体是物业管理公司，而非房地产开发商。2.物业管理服务收费主体是业主和房屋使用人。3.物业管理服务收费与购房款无关，具有独立性。22物业管理服务收费性质物业管理服务收费是物业管理委托合同的必要条款针对收费项目的不同，物业管理服务收费区分为不同性质：1.保管费及报酬，如机动车存车费2.委托费及报酬，如维护小区治安收取治安维护费3.承揽费及报酬，如房屋修缮费23物业管理服务收费物业管理服务收费是购房的重要考虑因素之一。对一栋6层的钢筋混泥土结构的楼房进行测算，设其使用年限为60年，按照建筑终身费用测算法，对房屋建筑进行全过程的费用测算，及项目策划、规划、设计到使用60年完全拆除，其中房屋的建设费用占总费用的投入约14%，而物业管理费用的投入，占83%24物业管理经费的来源主要有1.定期收取物业管理服务收费2.小区维护养护专项资金3.以业养业，一业为主，开展多种经营的收入4.依靠政府的政策和一定资金的支持5.开发单位给予一定的资金支持其中，物业管理服务收费是最主要的资金渠道25我国物业管理服务收费现状物业管理乱收费现象，常见有：（一）入伙前的乱收费：如将电话线、电线、水管、网线只装到小区前，业主入住后，还需自行安装以上线路（二）物业管理中的重复收费：如以向业主收取了综合管理费，但还要收电梯维修费，水池清洁费，垃圾费等等。（三）有偿服务的乱收费：如维修、家政、打字、传真等服务，收取比市场价高得多的费用26问题试分析一下我国当前物业管理服务存在的“乱收费”，的原因，及解决“收费难”问题的对策27原因及解决办法乱收费的原因1.物业管理费用透明度差，物业管理公司不愿意将物业管理费的运作完全透明2.开发商不能兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位3.政府有关部门出台得法规在制约收费方和缴费方的权利义务存在失衡现象。4.物业管理公司过多地承担社会公用部门的责任。如供水、供暖、供电、有线电视等，本应该由社会公用部门直接收取，但他们凭借市场的优势地位，责令物业管理公司来承担28原因及解决办法解决当前物业管理收费难的对策1.加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同2.加强物业管理法规建设建立科学的物业管理收费定价机制、收费项目分类制度、收费标准等级制度3.通过市场竞争，实行优胜劣汰制度29物业管理服务收费原则一、合理原则核定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力。收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定、使业主的承受力与物业管理实际水平、服务深度相平衡。30物业管理服务收费原则二、公开原则公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，接受业主监督。三、质价相符原则指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第11条规定：“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。”31物业管理服务收费原则四、合法竞争原则《价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成的价格机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第4条也明确：国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。32物业管理服务收费的确定一、定价方式（一）政府定价或者政府指导价适用于：1.公共性服务收费2.公共代办性服务收费33物业管理服务收费的确定（二）经营者定价亦即价格法所指向的市场调节价一般适用于：1.特约服务收费2.高档住宅的物业管理服务收费34物业管理服务收费的确定实际操作中，物业管理公司可以根据自身地位、竞争环境以及本公司的管理水平来制定具体有效的定价目标主要有：1.针对收益性的物业管理，获取最多利润是物业管理公司最重要的目标。2.针对一些涉外住宅小区，商业楼的物业管理，以投资收益率为定价目标。3.针对普通住宅小区的物业管理，侧重社会效益的定价目标。35物业管理服务收费项目分类制度按管理内容分三类（一）公共性服务费（二）公众代办性服务费（三）特约服务费36物业管理服务收费标准等级制度对外销商品房、别墅、高级商用楼、写字楼的物业管理，可采用市场价格收费的标准。特点是随行就市对内销房的管理，可按成本加微利的原则收费。对微利房、福利房、公产房的物业管理可采取一定幅度的亏本收费，但亏损部位应由政府提供优惠政策或补贴措施弥补。37物业管理服务收费标准等级制度近年来，各地开始推行物业管理服务收费标准等级制度，如北京市制定了《居住小区公共性服务收费分等定价表》，其中规定，根据不同的硬件条件的管理服务水平，制定五种不同级别的收费标准，供物业管理企业和小区业主委员会作为协商的基础。其中，一级标准与普通公寓的收费标准相适应，高级外销公寓的收费标准可以超出一级服务收费标准，二、三、四级标准与普通住宅相适应，五级标准与经济适用房相适应。38物业管理服务费的收取与监督物业管理服务费的收取（一）入伙收取（二）一般性收取，物业管理收费通知单（三）催收管理如果业主不能如期缴纳管理费，物业管理公司的财务部门应进行催款39物业管理服务费的监督（一）政府监督审批——备案——许可——处罚（二）业主监督日常监督+年终监督40案例分析案例1业主房款未还清物业公司有权停水停电吗?案情介绍：某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。案例分析：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。

41案例分析上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。

42案例分析案例2早期免收部分费用后期正常收取产生纠纷案情介绍:东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了"交了物业管理费，管理处就应包办一切"的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

43案例分析针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去