房地产项目管理34

第七七章章房房地地产产项项目目管管理理主要要内内容容7.1房地地产产项项目目管管理理概概述述7.2房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制7.3房地地产产开开发发项项目目进进度度控控制制7.4房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制7.5房地地产产开开发发项项目目合合同同与与安安全全管管理理§7.1房地地产产项项目目管管理理概概述述7.1.1房地地产产项项目目特特点点房地地产产项项目目，是是指指在在一一个个总总体体设设计计或或总总预预算算范范围围内内，，由由一一个个或或几几个个互互有有内内在在联联系系的的单单项项工工程程所所组组成成，，建建成成后后在在经经济济上上可可以以独独立立经经营营核核算算，，在在行行政政上上又又可可以以统统一一管管理理的的单单位位工工程程。。房地地产产项项目目具具备备以以下下几几个个特特征征：知识识的的密密集集性性组织织的的层层次次性性系统统性性7.1.2房地地产产项项目目管管理理的的概概念念房地地产产项项目目管管理理是指指房房地地产产开开发发企企业业在在整整个个项项目目的的开开发发建建设设过过程程中中，，通通过过计计划划、、指指挥挥、、检检查查和和调调整整等等手手段段进进行行质质量量、、进进度度、、成成本本、、合合同同与与安安全全等等方方面面的的全全面面管管理理，，并并与与社社会会各各相相关关部部门门进进行行联联络络、、协协调调，，以以实实现现项项目目的的经经济济效效益益、、社社会会效效益益和和环环境境效效益益。。房地产项项目管理理是房地地产开发发企业对对整个工工程项目目的开发发建设进进行的全全面管理理，是项项目开发发建设过过程一项项重要管管理内容容。一套完整整、规范范和科学学的房地地产开发发项目管管理体系系是实现现房地产产开发项项目管理理目标的的根本保保证。7.1.3房地产项项目管理理的目标标与职能能房地产项项目管理理的目标标是寻找项项目成本本、时间间、资源源、质量量等要素素的最优优均衡控控制，实实现项目目投资计计划中的的经济效效益、社社会效益益和环境境效益。。房地产项项目管理理的基本本职能包括：计划是指对房房地产开开发项目目进行计计划管理理，能使使项目的的开发建建设有计划、、按顺序序、有条条不紊地地展开。。组织是指通过过职责划划分、授授权、合合同的签签订与执执行，以以及根据据有关法律律、法法规，，建立立各种种规章章制度度，形形成一一个高高效率率的组组织保保障体系系，使使项目目的各各项目目标得得以最最终实实现。。控制是指对对项目目的质质量、、进度度和成成本进进行控控制，，以获获得最最大综综合效益。。协调是指对对开发发项目目与外外部环环境、、项目目各子子系统统之间间，以以及项项目不同阶阶段、、不同同部门门、不不同层层次之之间的的关系系进行行沟通通与协协调，从从而为为开发发项目目提供供和谐谐的公公共环环境，，保证证项目目开发建设设顺利利进行行。7.1.4房地产产开发发项目目招标标（1）招标标方式式招标是是实现现项目目“三控两两管”（质量量控制制、进进度控控制、、成本控控制、、合同同管理理、安安全管管理））的前前提与与基础础。招标方方式可可以分分为公开招招标和邀请招招标。房地地产开开发商商可依依开放放项目目的建建设规规模和和复杂杂程度度选择择招标标方式式。公开招标，是指房地地产开发项项目的招标标人在指定定的报刊、、电子网络络或其他媒媒体上发布布招标公告告，吸引众众多的投标标人参加投投标竞争，，招标人从从中择优选选择中标单单位的招标标方式。公公开招标是是一种无限限制的竞争争方式，按按竞争程度度又可以分分为国际竞争性性招标和国内竞争性性招标。邀请招标，也称选择择性招标或或有限竞争争招标，是是指招标人人以投标邀邀请书的方方式邀请特特定法人或或者其他组组织投标，，一般选择择一定数目的的法人或其其他组织（（一般不少少于三家））。（2）招标程序序按照一般做做法，投标标程序如下下：申请招标。。编制招标文文件。编制招标工工程标底。。确定招标方方式，发布布招标公告告或邀请投投标函。投标人资格格审查。招标工程交交底及答疑疑。开标、评标标和决标。。签订合同。。§7.2房地产开发发项目质量量控制房地产项目目质量是国家现行行的法律、、法规、技技术标准、、设计文件件及合同中中对房地产产开发项目目工程的安安全、使用用、经济、、美观等特特性的综合合要求。房地产开发发项目质量量控制是指项目管管理机构以以国家标准准、规范或或合同为依依据，确定定质量目标标及质量保保证、改进进措施，，对项目决决策阶段、、设计阶段段和施工阶阶段进行全全程质量监监督和管理理的活动。。7.2.1房地产项目目特点房地产开发发项目质量量的特点是是由房地产产开发项目目自身的特特殊性决定定的，主要要包括：质量影响因因素众多质量波动大大质量离散质量隐藏性性强竣工检验局局限大7.2.2质量控制的的内容质量控制的的主要内容容包括：（1）前期资料料检验（2）原材料检检验（3）配套设备备检验（4）程序与工工艺检验（5）施工阶段段质量控制制（6）建立质量量控制档案案制度（7）竣工质量量验收7.2.3施工阶段质质量控制手手段（1）旁站监督督（2）测量（3）试验（4）指令文件件（5）规定质量量监控工作作程序（6）利用支支付控制制手段施工阶段段质量控控制是质质量控制制工作中中的核心心，在施施工阶段段，一般可采采用以下下六种手手段进行行质量控控制：§7.3房地产开开发项目目进度控控制房地产开开发项目目进度控控制是指根据据开发项项目各阶阶段的工工作内容容、程序序、持续续时间和和衔接关关系编制制项目进进度计划划，并以以此计划划为依据据，综合合利用组组织、技技术、经经济和合合同等手手段，对对建设工工程项目目实施的的时间进进行控制制，保证证项目能能在满足足其时间间约束的的前提下下实现总总体目标标。进度控制制的最终终目的是确保项项目进度度目标的的实现，，其核心内容容是建设工工期控制制。7.3.1进度控制制工作的的内容在传统的房房地产开开发项目目中，进度度控制工工作的主主要内容容包括：：（1）项目建建设总周周期目标标的论证证与分析析；（2）编制项项目建设设工程进进度计划划；（3）编制其其他配套套进度计计划；（4）监督项项目施工工进度计计划的执执行；（5）施工现现场的调调研与分分析；（6）进度计计划调整整。随着房地产市市场的发展，，进度控制不不再局限于房房地产开发项项目，也逐步步应用于房地地产投资领域域，其核心是是控制投资工工作进度，包包括谈判进度控制制、资金筹集进度度控制、资金支付控制制、法律材料办理理进度控制等。7.3.2影响项目进度度的因素分析析影响开发项目目进度的因素素包括：人的因素、、技术因素、、材料设备与与构配件因素素，施工机械械设备因素，，资金因素，，水文、地质质与气象因素素等自然因素素，政治、经经济、环境等等社会因素，，以及其他不不确定因素等等。上述因素中以以人的因素影响最多，比比如建筑单位位的安全生产产、资金保障障、图纸设计计匹配性等等等，还包括关联人员之外外的社会因素素，比如施工干干扰、交通管管制、环保投投诉等等。自然因素在进度计划编编制中较容易易考虑，比如如气候、水文文等，但也有有不可控制性性因素，比如如地下文物的的发现、百年年未遇的自然然灾害等。7.3.3进度控制的手手段项目进度控制制的主要方法是筹划、控制制和协调，主要措施包括组织措施施、技术措施施、合同措施施、经济措施施和信息管理理措施等内容容。（1）组织措施组织措施主要要包括：①落实项目进进度管理部门门的技术人员员，以及具体体的控制任务务和管理职责；②进行项目分分解，如按项项目结构、进进展阶段、合合同结构分解解，并建立编码体系系；③确定进度协协调工作制度度，如确定每每星期协调会会议举行的时时间，协调会议的参参加人员等；；④分析影响进进度目标实现现的干扰因素素。（2）技术措施施技术措施主要要是采用技术术手段加快施施工进度，尤尤其需要不断断探索、推广广和采用先进进的施工工艺艺、工法、新新材料和新设设备。（3）合同措施合同措措施主主要包包括合合同期期限与与项目目开发发进度度计划划协调调、合合同分分类进进度监监督等等内容容。（4）经济济措施施经济措措施则则主要要是通通过经经济手手段保保证资资金供供给，，以确确保项项目工工期，，同时时也采采用经经济措措施惩惩罚延延误进进度的的合同同方，，保证证合同同进度度计划划的落落实。。（5）信息息管理理措施施信息管管理措措施主主要是是利用用项目目计划划进度度与实实际进进度的的动态态比较较．定定期提提供进进度比比较报报告等等。7.3.4进度计计划的的编制制程序序房地产产开发发项目目进度度计划划的编编制程程序一一般分分为四四个步步骤，，包括括：（1）将全全部工工程内内容分分解和和归纳纳为单单项工工程或或工序序。（2）统计计或计计算每每项工工程内内容的的工作作量。。（3）计算算每个个单项项工程程工作作量所所需时时间，，可用用天数数表示示。（4）按正正常施施工的的各个个单项项工程程内容容的逻逻辑顺顺序和和制约约关系系，排排列施施工先先后次次序，，从每每项施施工工工序的的可能能最早早开工工时间间推算算下去去，可可以得得出全全部工工程竣竣工所所需的的周期期；再再逆过过来，，从上上述竣竣工日日期向向前推推算，，可以以求出出每一一施工工工序序的最最迟开开始日日期。。7.3.5进度计计划的的编制制方法法进度计计划的的编制制方法法主要要有横道图图法、网络图图法、里程碑碑法、进度曲曲线法法等多种种方法法，其其中横横道图图法和和网络络图法法是最最常用用的方方法。。横道图图法是用直直线线线条在在时间间坐标标上表表示出出单项项工程程进度度的方方法。。用横横道图图表示示的进进度计计划，，应包包括两两个基基本部部分，，左侧侧是工工作划划分和和基本本数据据部分分，右右侧是是横道道线部部分。。（1）横道道图法法（2）网络络图法法网络图图法是以网网络图图的形形式来来表达达项目目的进进度计计划。。在网网络图图中可可确切切地表表明各各项工工作的的相互互联系系和制制约关关系，，并可可以计计算出出工程程各项项工作作的最最早和和最晚晚开始始时间间，从从而可可以找找出关关键工工作和和关键键线路路。关键线线路是指在在该项项目中中，直直接影影响项项目总总工期期的那那一部部分连连贯的的工作作。通通过不不断改改善网网络计计划，，就可可以求求得各各种优优化方方案。。例如如工期期最短短；各各种资资源最最均衡衡；在在某种种有限限制的的资源源条件件下，，编出出最优优的网网络计计划；；在各各种不不同工工期下下，选选择工工程成成本最最低的的网络络计划划等。。（3）里程程碑法法里程碑碑法又称可可交付付成果果法，，该方方法是是在横横道图图或者者网络络图上上标示示出一一些关关键事事项，，这些些事项项能够够被明明显地地确认认，反反映进进度计计划执执行中中各个个阶段段的目目标，，一般般是处处于关关键线线路上上的一一些关关键项项目，，这些些事项项对项项目进进度计计划能能否顺顺利实实现具具有重重大的的影响响。通过这这些关关键事事项在在一定定时间间内的的完成成情况况可反反映项项目进进度计计划的的进展展情况况，这这些关关键事事项被被称为为“里里程碑碑”。。（4）进度度曲线线法该方法法以时时间为为横轴轴，以以完成成的累累计工工程量量（该该工作作量的的具体体衡量量内容容可以以是投投资额额、实实物工工程量量的完完成情情况、、人工工工时时消耗耗、形形象工工程等等）为为纵轴轴，按按计划划时间间累计计完成成任务务量的的曲线线作为为预定定的进进度计计划。。从整整个个项项目目的的实实施施进进度度来来看看，，由由于于项项目目后后期期收收尾尾工工程程的的实实际际工工程程完完成成量量比比较较小小，，因因此此，，该该进进度度曲曲线线一一般般是是S形的的。§7.4房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制是指指房房地地产产开开发发企企业业在在保保证证房房地地产产开开发发项项目目进进度度与与质质量量的的前前提提下下，，依依据据投投资资预预算算，，对对项项目目实实施施全全过过程程的的资资金金支支出出进进行行合合理理确确定定和和有有效效控控制制的的管管理理活活动动。。在房房地地产产投投资资活活动动中中，，投投资资者者为为了了保保证证资资金金盈盈利利安安全全和和得得到到预预定定盈盈利利目目标标，，严严格格进进行行投投资资预预算算、、资资金金财财务务成成本本控控制制、、交交易易成成本本控控制制、、交交易易额额谈谈判判结结果果控控制制等等。。7.4.1房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成及及其其估估算算方方法法（1）房房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成房房地地产产开开发发项项目目成成本本由由开发发成成本本和销售售成成本本两部部分分组组成成。。开发发成成本本主要要包包括括土土地地置置购购费费、、前前期期工工程程款款、、基基础础设设施施建建设设费费、、建建安安工工程程费费、、配配套套公公建建建建设设费费、、间间接接费费以以及及上上述述费费用用产产生生的的财财务务费费用用。。销售售成成本本主要要包包括括广广告告费费、、销销售售代代理理费费、、营营销销部部门门管管理理费费以以及及人人员员工工资资。。（2）房地产开发发项目成本估估算项目成本估算算的主要依据据包括括项项目目工工作作分分解解结结构构、、资资源源需需求求计计划划、、资资源源价价格格、、工工作作的的延延续续时时间间、、历历史史资资料料等等。。成成本本估估算算的的方方法法很很多多，，比比较较常常用用的的有有经验估估算法法、参数模模型法法、自下而而上估估算法法。经验估估算法法又称类类比估估算法法、自自上而而下估估算法法，是是指利利用以以前类类似项项目的的实际际成本本作为为估算算当前前项目目成本本的基基本数数据。。这种种方法法可以以在较较短的的时间间内获获得大大致的的成本本数据据，但但误差差较大大。参数模型型法是一种比比较科学学的方法法，它立立足于过过去对成成本产生生影响的的各种因因素在现现在和将将来仍然然起作用用的这一一前提，，以过去去建设同同类项目目的资料料为基础础，运用用一定的的数学方方法进行行加工处处理和推推理，借借以估算算项目成成本。主主要分为为指数估估算法和和系数估估算法。。自下而上上估算法法就是先算算出各个个单位的的独立成成本，然然后将各各个工作作的估算算自下而而上地汇汇总，从从而估算算出项目目总成本本。这种方法法估算结结果比较较精确，，但耗用用时间长长，费用用支出大大。7.4.2成本控制制的原则则设置科学学的投资资成本管管理目标标设计阶段段成本控控制是重重点变被动控制制为主动控控制经济与技术术结合是成成本管理最最有效的手手段7.4.3成本控制的的主要工作作内容编制成本计计划，确定定成本控制制的目标成本计划可可分解为五五个方面：①材料设备成成本计划；；②施工机机械费用计计划；③人人工费成本本计划划；④临时时工程成本本计划；⑤⑤管理费成成本计划。。审查施工组组织计划和和施工方案案控制工程款款的动态结结算建筑安装工工程款的支支付方式，，包括按月结算、竣工后一次次结算、分段结算和其他双方约约定的结算算方式等。控制工程变变更工程变更引引起的工程程量变化和和承包商索索赔，都有有可能使项项目建设成成本支出超超出原来的的预算成本本。7.4.4成本控制的的主要措施施在房地产开开发全程中中，成本控控制的主要要措施包括括以下四个个方面：强化成本意意识，加强强全免管理理(最基本做法)确定成本控制制的对象(成本控制的主主要对象是主主要费用中的的变动费用)完善成成本控控制制制度(编制一一系列列标准准的报报表，，明确确成本本控制制人员员与现现场管管理人人员的的合作作关系系和具具体权权责划划分)制定有有效的的奖励励措施施(物质奖奖励，，精神神奖励励，提提供专专业进进修、、职业业晋升升和国国内外外考察察机会会)§7.5房地产产开发发项目目合同同与安安全管管理7.5.1合同管管理概概述合同管管理是指房房地产产投资资主体体或房房地产产开发发商依依据国国家法法律、、法规规的规规定，，对项项目全全程进进行合合同规规划、、分析析、签签订、、解释释，并并对合合同实实施过过程进进行控控制的的管理理工作作。合同同管管理理是是房房地地产产开开发发项项目目“三控控两两管管”中至至关关重重要要的的一一环环。。合同同管管理理在在房房地地产产开开发发项项目目中中具具有有很很强强的的必必要要性性，，主主要要表表现现在在以以下下几几个个方方面面：：建立现代企业业制度的需要要规范市场交易易行为手段规范市场主体体的行为规范开发市场场的价格合同履行的保保证通过合同约定定，强化彼此此的权利与义义务关系，加加强双方的相相互监督，明确违违约责任。开拓国际市场场的需要7.5.2房地产开发项项目主要合同同关系合同关系是当事人通过过合同所产生生的一系列法法律关系，合合同关系由主主体、内容和和客体三个要要素构成。房地产开发项项目的主要合合同关系包括括：开发商为了顺顺利地组织实实施其所承担担的开发项目目，需要在开开发过程中与与政府、设计计单位、银行行等其他主体体签署一系列列合同。这些合同通常常包括：土地使用权权出让或转让让合同、勘察察设计合同、、融资合同、、咨询合同、、工程施工合合同、采购合合同、销售合合同、联合开开发或者房地地产转让合同同。（1）以开发商为为主体的合同同关系承包商是工程程施工的具体体实施者，是是工程承包（（或施工）合合同的执行者者。由于承包包商不可能、、也不需要必必备履行工程程承包合同的的所有能力，，因此其通常常将许多专业业工作委托出出去，从而形形成了以承包包商为核心的的复杂合同关关系。承包商的主要要合同关系包包括：工程承包合合同、分包合合同、供应（（采购）合同同、运输合同同、加工合同同、租赁合同同、劳务供应应合同、保险险合同、融资资合同、联合合承包合同。。（2）以承包商商为主体的的合同关系系7.5.3合同管理的的主要内容容合同管理是房地产开开发项目各各项管理措措施的基本本工作点，，合同管理理直接关系系到开发项项目能否顺顺利、高效效的完成。。合同管理的的主要内容容包括以下下七个方面面：建立健全合合同管理制制度合同范本库库的建立与与管理建立合同交交底制度合同拟定、