房地产开发项目经济测算培训讲义117

2018房地产开发项目经济测算培训|e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775无人能够左右右变化唯有走在变化化之前只有将领导变变革视为己任任的组织才能生存下来来企业实现快速速增长的六大大突破口协同力、领导导力、影响业业绩和成本的的关键数据、、快速敏捷的战战略制定流程程、组织结构构优化和领导导者的心理素素质e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意意，行是知的的功夫。知是是行之始，行行是知之成若会得时，只只说一个知，，已自有行在在；只说一个个行，已自有有知在前言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output产出input投入repay回报pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知识11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测测算思路路测测算假假设e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知识测算必要性测算作用测算精度要求求在项目的前期期阶段，对项项目进行经济济效益评价，，根据测算结结果影响投资资决策。机会研究阶段段：±30%；根据设想的的开发项目和和平均单价估估算投资总额额，简单判断断一个项目是是否可行（即即匡算）初步可行性研研究阶段：±20%；根据初步计划划的开发项目目和较确切的的单价估算投投资总额，来来决定一个项项目是否可行行（即概算））可行性研究阶阶段：±10%；根据较详细的的开发项目计计划和较准确确的单价估算算投资总额，，来决定一个个项目是否可可行（即精算算）是筹集基本建建设资金和金金融部门批准准贷款的依据据；是确定设计任任务书的投资资额和控制初初步设计概算算的依据；是可行性研究究和在项目评评估中进行经经济技术分析析的依据。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、测算意义义二、测算思路路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配配比的模拟成本和投入节节奏测算租、售计划模模拟现金流分析相关分析模拟开发进程程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发发项目为例三、测算假设设基本知识项目投资e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目投资土地费用开发期间税费费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费费不可预见费费0309销售费用06对于一般租租售型房地地产开发项项目而言，，其投资成成本费用由由以下部分分组成：土地费用前期工程费费房屋开发费费用（建安安工程费、、基础设施施建设费、、公共配套套设施建设设费）期间费用（（管理费用用、销售费费用、财务务费用）开发期间税税费其他费用不可预见费费等投资成本费费用：项目投资估算：开发项目土土地费用：：指为取得得开发项目目用地而发发生的费用用。开发项项目取得土土地使用权权有多种方方式，所发发生的费用用各不相同同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得得的只能是是使用权（如如40年、50年、70年）我国的土地地所有权只只有两种：：国家和集集体一、土地费费用项目投资土地征收拆拆迁费：：分为农村土地征征收拆迁费费和城镇土土地拆迁费费。农村土地征征收拆迁费费主要包括：：土地补偿偿费、青苗苗补偿费、、地上附着着物补偿费费、安置补补助费、新新菜地开发发建设基金金、征地管管理费、耕耕地占用税税、拆迁费费、其它费费用。城镇土地拆拆迁补偿费费主要包括：：地上建建筑物、构构筑物、附附着物补偿偿费，搬家家费，临时时搬迁安置置费，周转转房摊销以以及对于原原用地单位位停产、停停业补偿费费，拆迁管管理费和拆拆迁服务费费等。土地出让地地价款：：是国家以土土地所有者者的身份，，将土地使使用权在一一定年限内内让与土地地使用者，，并由土地地使用者向向国家支付付的土地使使用权出让让地价款。。以出让形形式取得城城市熟地土土地使用权权时，土地地出让地价价款由土地出让金金、拆迁补补偿费和城城市基础设设施建设费费构成；以以出让方式式获得城市市毛地土地地使用权时时，土地出出让地价款款由土地使使用权出让让金和城市市基础设施施建设费构构成，获得得此类土地地使用权的的开发商，，需要进行行房屋拆迁迁和土地开开发活动，，并相应支支付城镇土土地拆迁补补偿费。土地出让地地价款的数数额由土地地所在城市市、地区、、地段、土土地用途及及使用条件件等许多方方面因素决决定。许多多城市对土土地制定了了基准地价价，具体宗宗地的土地出让让地价款要要在基准地地价的基础础上加以适适当调整确确定。土地转让费费：是指土地受让方方向土地转转让方支付付的土地使用用权的转让让费。依法法通过土地地出让或转转让方式取取得的土地地使用权可可以转让给给其它合法法使用者。。土地使用用权转让时时，地上建建筑物及其其它附着物物的所有权权随之转让让。土地租用费费：是指土地租用方方向土地出出租方支付的费用用。以租用用方式取得得土地使用用权可以减减少项目开开发的初期期投资，但但在房地产产项目开发发中较为少少见。土地投资折折价：房地产项目目土地使用用权可以来来自房地产产项目的一一个或多个个投资者的的直接投资资。在这种种情况下，，不需要筹筹集现金用用于支付土土地使用权权的获取费费用，但一一般需要将将土地使用权权评估作价价。一、土地费费用项目投资一、竞价购购买一般土地储储备中心主主导土地一一级开发（（公开交易易市价直接接买即招、拍、挂挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注

名称数值单位一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5%土地取得方方式项目投资二、市场比比较法根据市场中中的替代原原理，将待待估土地与与具有替代代性的，且且在估价时时点近期市市场上交易易的类似地地产进行比比较，并对对类似地产产的成交价价格作适当当修正，以以此估算待待估土地客客观合理价价格的方法法。在同一一公开市场场中，两宗宗以上具有有替代关系系的土地价价格因竞争争而趋于一一致。市场比较法法的基本公公式如下：：直接比较公公式：PD＝PB×A××B×D××E间接比较公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD――待估宗地价价格；PB――比较案例价价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗宗地情况指指数＝正常情况况指数/比较案例宗宗地情况指指数B―待估宗地估估价期日地价指数/比较案例宗宗地交易日日期指数D―待估宗地区域因素条条件指数/比较案例宗宗地区域因因素条件指指数E―待估宗地个别因素条条件指数/比较案例宗宗地个别因因素条件指指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；；C―标准宗地条条件评价系系数／比较案例例宗地条件件评价系数数土地价格估估算项目投资三、成本逼逼近法：是以开发土土地所耗费费的各项费费用之和为为主要依据据，再加上上一定的利利润、利息息、应缴纳纳的税金和和土地所有有权收益来来确定土地地价格的方方法。新开发土地地的一般地地价公式：：地价=土地取得费费+土地开发费费+利息+利润+土地所有权权收益=成本价格＋＋土地所有有权收益即（土地取取得费+土地开发费费+利息+利润）*10%--30%的增值收益益率集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费用估估算项目投资四、基准地地价系数修修正法：通过对待估估宗地地价价影响因素素的分析，，对城市已已公布的同同类用途同同级土地基基准地价进进行修正，，估算宗地地客观价格格的方法。。基本公式如如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：ＫＫ=基准地价修修正系数商业、综合合、居住用用地宗地楼面熟熟地价=适用的基准准地价（楼楼面熟地价价）×期日修正系系数×年期修正系系数×容积率修正正系数×因素修正系系数工业用地宗地楼面熟熟地价=适用的基准准地价（楼楼面熟地价价）×期日修正系系数×年期修正系系数×因素修正系系数/宗地容积率率（当宗地地容积率<1时）土地费用估估算：项目投资二、前期工工程费一般按建安安工程费的的3%-6%最简单的方方法主要包括开开发项目的的前期规划划、设计、、可行性研研究、水文地质勘勘测以及““三通一平平”等土地地开发工程程费支出建安工程费费的3%左右项目总投资资的1%～3%需工作量结结合多为设计概概算的0.5%左右土地原有上上盖物、拆拆除费、场场地平整费费用和通水水、电、路路费用规划设计费可行性研究究费水文地质勘勘测费三通一平土土地开发费费项目投资序号项目单价（元/平）备注1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工工程费项目投资三、房屋开开发费—基础设施建建设费1.建筑安装工工程费建筑安装工工程费是指指建造房屋屋建筑物所所发生的建筑工程费费用(结构、建筑筑、特殊装装修工程费费)、设备采购费费用和安装工程费费用(给排水、电电气照明及及设备安装装、空调通通风、弱电电设备及安安装、电梯梯及其安装装、其他设设备及安装装)等。当房房地产项目目包括多个个单项工程程时，应对对各个单项项工程分别别估算建筑筑安装工程程费用。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资三、房屋开开发费—基础设施建建设费2.基础设施建建设费基础设施建建设费是指指建筑物2米以外和项目红线范围内内的各种管管线、道路工程的建设费用用。主要包包括：自来来水、雨水水、污水、、煤气、热热力、供电电、电信、、道路、绿绿化、环卫卫、室外照照明等设施施的建设费费用，各项项设施与市市政设施干干线、干管管、干道等等的接口费费用。一般般按实际工工程量估算算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米

按概算造价3室外排污排水工程米

按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米

按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米

按概算造价项目投资三、房屋开开发费—公共配套设设施建设费费3.公共配套设设施建设费费：是指居住小小区内为居居民服务配配套建设的的各种非营利性的的各种公共共配套设施施(或公建设施施)的建设费用用。主要包包括居委会会、派出所所、托儿所所、幼儿园园、公共厕厕所、停车车场等。华南城举例例说明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明：：开发间接接费用含义：指直接组组织、管理理开发项目目发生的费费用，包括括工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房（板板房）摊销销等（工程部门门发生的相相关费用））及资本化利利息。问题：1、外联发生生的费用；；2、样板房摊摊销呢；3、银行借款款利息如何何列支。目的：1、归集分配配、准确核核算单个项项目的成本本收益；2、对企业所所得税（结结算调整毛毛利差环节节）及土地地增值税（（清算计算算增值率环环节）有较较好的筹划划。区别：管理费用用作为期间间费用，区区别还是比比较大的，，但如何划划分这两项项费用，却却没有一个个明确的标标准。实际际工作中，，通常以是否设立现现场管理机机构为依据进行行划分，如如果开发产产品不建现现场机构，，而由公司司定期或不不定期地派派人到开发发现场组织织其开发建建设活动，，其所发生生的费用可可直接并入入企业的管管理费用，，企业行政政管理部门门（总部））为组织和和管理生产产经营活动动而发生的的费用应作作为期间费费用，计入入管理费用用。项目投资四、管理费费用管理费：指房地产开开发企业的的管理部门门（总部或或行政管理理部门华南南城举例：：）为为组织和管管理开发经经营活动而而发生的各各种费用。。主要包括：：管理人员工工资、职工工福利费、、办公费、、差旅费、、折旧费、、修理费、、工会经费费、职工教教育经费、、社会保险险费董事会费、、咨询费、、审计费、、诉讼费、、排污费、、房地产税税、土地使使用税、技技术转让费费、技术开开发费、无无形资产摊摊消、开办办费摊销、、业务招待待费、坏账账损失、存存货盘亏、、毁损和报报废损失以以及其他管管理费用。。提示：：管理理费可可按项项目（（前期期工程程费））+（房屋屋开发发费））的3%～5%估算。。注：如如果房房地产产开发发企业业同时时开发发若干干个房房地产产项目目，管管理费费应该该在各各个项项目间间合理理分摊摊。项目投投资五、财财务费费用定义：：指企业业为筹筹集资资金而而发生生的各各项费费用，，主要要为借借款或或债券券的利利息，，还包包括金金融机机构手手续费费、融融资代代理费费、承承诺费费、外外汇汇汇兑净净损失失以及及企业业筹资资发生生的其其他财财务费费用。。公司司存款款利息息及理理财收收益抵抵减。。若单列列开发发间接接费，，则仅仅核算算开发发前、、项目目竣工工后及及过程程中非非正常常中断断连续续超3个月。。提示：：利息的的计算算：可可参照照金融融市场场利率率和资资金分分期投投入的的情况况按复复利计计算；；计算基基数=（一））+（二））融资费费用：：利利息以以外的的其他他融资资费用用，一一般占占利息息的10%左右。。项目投投资六、销销售费费用定义:指房地地产开开发企企业在在销售售房地地产产产品过过程中中发生生的各各项费费用，，以及及专设设销售售机构构或委委托销销售代代理的的各项项费用用。包括销销售人人员工工资、、奖金金、福福利费费、差差旅费费，销销售机机构的的折旧旧费、、修理理费、、物料料消耗耗费、、广告告宣传传费、、代理理费、、销售售服务务费及及销售售许可可证申申领费费、样样板房房、售售楼部部摊销销等。。广告宣宣传及及市场场推广广费，，一般般约为为销售售收入入的1%~2%。销售代代理费费，一一般约约为销销售收收入的的1.5%~2%。其他销销售费费用，，一般般约为为销售售收入入的0.5%~1%。提示：：销售售费用用约占占到销销售收收入的的3%-5%。集团团规定定见附附表项目投投资六、销销售费费用项目投投资类别计算基数（销售额）标准房产销售

品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营

品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本

日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开开发期期税费费房地产产建造造过程程产生生的税税费，，主要要包括括：固固定资资产投投资方方向调调节税税、土土地使使用税税、市市政支支管线线分摊摊费、、供电电贴费费、用用电权权费、、分散散建设设市政政公用用设施施建设设费、、绿化化建设设费、、电话话初装装费、、建材材发展展基金金、人人防工工程费费等。。各项项税费费应根根据当当地有有关法法规标标准估估算。。提示：：可按按建安安工程程费的的8-15%项目投投资八、其其他费费用主要包包括临临时用用地费费和临临时建建设费费、工工程造造价咨咨询费费、总总承包包管理理费、、合同同公证证费、、施工工执照照费、、工程程质量量监督督费、、工程程监理理费、、竣工工图编编制费费、工工程保保险费费等杂杂项费费用。。这些些费用用一般般按当当地有有关部部门规规定的的费率率估算算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：：一般般约占占建安安费用用的2%-3%。项目投投资九、不不可预预见费费定义：：根据项项目的的复杂杂程度度和前前述各各项费费用估估算的的准确确程度度提示：：（一一）~（八））各项项费用用之和和的3%～7%估算。。土地成成本视视具体体情况况而定定是否否加入入当房地地产开开发项项目竣竣工后后采用用出租租或自自营方方式经经营时时，还还应估估算项项目经经营期期间的的运营营费用用。运营费费用通通常包包括：：人工工费，，公共共设施施设备备运行行费、、维修修及保保养费费，绿绿地管管理费费，卫卫生清清洁与与保安安费用用，办办公公费，，保险险费，，房产产税，，广告告宣传传及市市场推推广费费，租租赁代代理费费，不不可可预见见费。。项目投投资十、小小结开发建建设费费用投投资估估算表表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

1前期费用建安工程费万元

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

4公共配套设施建设费建安工程费万元

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

1销售费用销售收入万元

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元

土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元

项目投投资项目收收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目收收入的的关键键要素素收入估估算：：估算房房地产产开发发项目目的收收入，，首先先要制制定切切实可可行的的租售售计划划(含销售售、出出租、、自营营等计计划)。租售售计划划的内内容通通常包包括：：拟租租售物物业的的类型型、时时间和和相应应的数数量，，租售售价格格，租租售收收入及及收款款方式式。租租售计计划应应遵守守政府府有关关租售售和经经营的的规定定，并并与开开发商商的投投资策策略相相配合合。开发方方案：：整个开开发期期拟开开发建建设的的物业业类型型和数数量。。租售方方案：：对于一一个具具体的的房地地产开开发项项目而而言，，此时时必须须明确确：出出租面面积和和出售售面积积的数数量及及其与与建筑筑物的的对应应关系系，在在整个个租售售期内内每期期(年、半半年、、季度度、月月)拟销售售或出出租的的物业业类型型和数数量。。综合用用途的的房地地产开开发项项目，，应按按不同同用途途或使使用功功能划划分。。租售价价格：：租售价价格应应在房房地产产市场场分析析的基基础上上确定定租金金单价价或销销售单单价。。项目收收入一、开开发计计划序号项目合计开发经营期（年、季或月）1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

整个开开发期期数量量拟开开发建建设的的物业业类型型和数数量，，即建建什么么样的的产品品以及及工程程进度度。项目收收入某项目目案例例一期开发商业住宅酒店办公小计A1区97500——9375——234875A2区——9200036000——二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000——————310760B2区55000——————B3区——127760————B4区——60000————三期开发商业住宅酒店办公小计C1区————1500038000150632C2区——97632————地上总建筑面积（合计）696267项目收收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某项目目案例例项目收收入二、销销售计计划序号项目合计开发经营期1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

在整个个租售售期内内每期期(年、半半年、、季度度、月月)拟销售售或出出租的的物业业类型型和数数量。。综合合用途途的房房地产产开发发项目目，应应按不不同用用途或或使用用功能能划分分。项目收收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（（普通通住宅宅900户,办公3.8万平米米）18个月某项目目案例例项目收收入序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公三、价价格估估算项目收收入定义：：根据市市场比比较法法的替替代原原理，，选择择与估估价对对象处处于同同一供供需圈圈内的的物业业作为为比较较案例例，经经过交交易情情况、、交易易日期期、区区域因因素及及个别别因素素诸项项修正正，得得出估估价对对象的的比准准价格格。市场比比较法法定价价过程程：①搜集集交易易实例例，②②选择择比较较实例例房地地产，，③建建立价价格可可比基基础，，④比比较实实例的的比较较和修修正，，⑤确确定该该房地地产的的比准准价格格计算公公式：：PD＝PB×A××B××D××E。式式中中：：42三、、价价格格估估算算—市场场比比较较法法（适适用用于于具具有有交交易易性性的的物物业业，，价价格格受受外外部部环环境境影影响响波波动动较较大大））PD———待估估物物业业价价格格；；PB————比较较案案例例价价格格；；A———待估估物物业业情情况况指指数数/比较较案案例例物物业业情情况况指指数数＝＝正正常常情情况况指指数数/比较较案案例例物物业业情情况况指指数数B———待估估物物业业估估价价期期日日价价格格指指数数/比较较案案例例物物业业交交易易日日期期指指数数D———待估估物物业业区区域域因因素素条条件件指指数数/比较较案案例例物物业业区区域域因因素素条条件件指指数数E———待估估物物业业个个别别因因素素条条件件指指数数/比较较案案例例物物业业个个别别因因素素条条件件指指数数项目目收收入入项目目收收入入概念念：：是预预测测估估价价对对象象的的未未来来收收益益，，然然后后用用报报酬酬率率或或资资本本化化率率将将其其转转换换为为价价值值，，是是从从未未来来的的角角度度评评估估房房地地产产的的价价格格。。适用用：：酒店店、、公公寓寓、、写写字字楼楼等等投投资资性性物物业业。。公式式：：房地地产产的的价价格格=预期期净净收收益益/报酬酬率率或或资资本本化化率率。。说明明：：实际际操操作作过过程程中中，，测测算算净净收收益益要要包包括括土土地地使使用用权权的的价价值值和和地地上上建建筑筑物物的的价价值值，，要要综综合合考考虑虑经经济济年年限限、、空空置置率率、、残残值值率率等等复复杂杂因因素素，，同同时时报报酬酬率率或或资资本本化化率率的的确确定定还还要要考考虑虑净净现现值值因因素素，，在在此此仅仅了了解解概概念念，，不不作作解解读读。。44三、、价价格格估估算算———收益益法法项目目收收入入定义义：：房地地产产开开发发过过程程中中发发生生的的各各种种费费用用加加和和的的一一种种方方法法。。新建建：取取得得房房地地产产开开发发用用地地进进行行房房屋屋建建设设，，然然后后销销售售所所建建成成的的商商品品房房””这这种种典典型型的的房房地地产产开开发发经经营营方方式式为为例例，，并并从从便便于于测测算算各各构构成成项项目目的的金金额额的的角角度度，，来来划划分分房房地地产产价价格格构构成成。。在在这这种种情情况况下下，，房房地地产产价价格格通通常常由由如如下下7大项项构构成成：：①①土土地地取取得得成成本本；；②②开开发发成成本本；；③③管管理理费费用用；；④④投投资资利利息息；；⑤⑤销销售售费费用用；；⑥⑥销销售售税税费费；；⑦⑦开开发发利利润润。。基本本公公式式：：新建建房房地地产产价价值值=土地地取取得得成成本本+开发发成成本本+管理理费费用用+投资资利利息息+销售售费费用用+销售售税税费费+开发发利利润润（（开开发发商商期期望望平平均均利利润润））45三、、价价格格估估算算—成本本法法（适适用用于于新新开开楼楼盘盘，，无无参参照照物物且且受受政政策策影影响响波波动动不不大大））项目目收收入入序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某某案案例例———价格格估估算算及及预预测测表表注：：写写字字楼楼售售价价按按20年回回收收期期估估算算，，涨涨幅幅按按10%；其其他他物物业业涨涨幅幅按按5%。项目目收收入入四、、租租售售收收入入经营营收收入入是是指指向向社社会会出出售售、、出出租租房房地地产产商商品品或或自自营营时时的的货货币币收收入入。。主主要要包包括括房房地地产产产产品品的的销销售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地转转让让收收入入、、配配套套设设施施销销售售收收入入（（以以上上统统称称租租售售收收入入））和和自自营营收收入入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于于出出租租的的情情况况，，还还应应考考虑虑空置置期期(项目目竣竣工工后后暂暂时时找找不不到到租租客客的的时时间间)和空置置率率(未租租出出建建筑筑面面积积占占总总建建筑筑面面积积的的百百分分比比)对年年租租金金收收入入的的影影响响。。租租售售收收入入估估算算，，要要计计算算出出每每期期(年、半年年、季度度、月)所能获得得的租售售收入，，并形成成租售收收入计划划。租售售收入的的表所提提供的格格式进行行。项目收入入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案案例项目收入入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415

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1718土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4五、税费费估算目前，我我国房地地产开发发投资企企业纳税税的主要要税种如如下：项目收入入序号项目合计开发经营期1234……1增值税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入入五、税费费估算—土地增值值税概念：反房地产产暴利税税，是指指房地产产经营企企业等单单位和个个人，有有偿转让让国有土土地使用用权以及及在房屋屋销售过过程中获获得的收收入，扣扣除开发发成本等等支出后后的增值值部分，，要按一一定比例例向国家家缴纳的的一种税税费。预征：土土地增值值税在取取得收入入时或预预售款时时预缴按按收入预预缴具体体税率由由所在税税务局定定南昌普普通住宅宅1%；非普通通住宅3%；非住宅宅5%，达到清清算条件件后清算算，多退退少补。。增值率不不超过20%免征土地地增值税税。经测测算：一一般毛利利率在34.63%以上都需需要缴纳纳清算方法法（步骤骤）：计算增值值额：增值额=收入额—扣除项目目金额计算增值值率：增值率=增值额/扣除项目目金额确定适用用税率：：依据计算算的增值值率，按按其税率率表确定定适用税税率依据适用用税率计计算应纳纳税额：：应纳税额额=增值额*适用税率率—扣除项目目*速算扣除除系数项目收入入速算公式式增值额未未超过扣扣除项目目金额50％：土地地增值税税税额=增值额×30％增值额超超过扣除除项目金金额50％，未超超过100％的：土土地增值值税税额额＝增值值额×40％－扣除除项目金金额×5％增值额超超过扣除除项目金金额100％，未超超过200％的：土土地增值值税税额额=增值额×50％－扣除除项目金金额×15％增值额超超过扣除除项目金金额200％：土地地增值税税税额=增值额×60％－扣除除项目金金额×35％公式中的的5％，15％，35％为速算算扣除系系数。增值税扣扣除项目目=费用（1+10%）+成本（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例例项目收入入税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）增值税销售额486715.901148233（销项）城市建设维护税增值税额482337%3376.31教育费附加增值税额482333%1446.99地方教育费附加增值税额482332%964.66交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计某某项目目案例项目收入入关于个人人所得税税纳税人义义务人：：既包括居居民纳税税义务人人（在中中国境内内有住所所，或者者无住所所而在境境内居住住满1年的个人人），也也包括非非居民纳纳税义务务人（在在中国境境内无住住所又不不居住或或者无住住所而在在境内居居住不满满一年的的个人））。居民民纳税义义务人负负有完全全纳税的的义务，，必须就就其来源源于中国国境内、、境外的的全部所所得缴纳纳个人所所得税；；而非居居民纳税税义务人人仅就其其来源于于中国境境内的所所得，缴缴纳个人人所得税税。征税机关关：国税（银银行系统统代征的的个人利利息方面面所得税税）；地地税（包包括机关关、企业业、事业业单位、、个体工工商户等等超过个个人所得得税征税税标准的的所有个个人）。。征收范围围：工资、薪薪金所得得等十一一项。工资、薪薪金所得得，是指指个人因因任职或或受雇而而取得的的工资、、薪金、、奖金、、年终加加薪、劳劳动分红红、津贴贴、补贴贴以及与与职或受受雇有关关的其他他所得。。这就是说说，个人人取得的的所得，，只要是是与任职职、受雇雇有关，，不管其其单位的的资金开开支渠道道或以现现金、实实物、有有价证券券等形式式支付的的，都是是工资、、薪金所所得项目目的课税税对象。。税率：适用7级超额累累进税率率，按月月应纳税税所得额额计算征征税。该该税率按按个人月月工资、、薪金应应税所得得额划分分级距，，最高一一级为45%，最低一一级为3%，共7级。项目收入入关于个人人所得税税计算方法法：应纳个个人所得得税税额=应纳税所所得额×适用税率率-速算扣除除数扣除标准准3500元/月（2011年9月1日起正式式执行））（工资、、薪金所所得适用用）应纳税所所得额=扣除五险险一金后后月收入入-扣除标准准如：张三三、基本本工资10000元，佣金金3000元、住房房补贴2000元、伙食食补贴（（固定进进工资表表，区别别于误餐餐补贴））300元、电话话补贴200元，扣事事假工资资1200元，个人人承担五五险一金金（个人人约占23%，单位约约占43.5%）即2300元。应纳税所所得额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元应纳税额额=8500*20%（税率））-555（速算扣扣除）=1145元纳税办法法：单位代代扣代缴缴、个人人可以查查询并取取得纳税税证明，，年所得得12万以上（（含）在在纳税年年度终了了向主管管税务机机关办理理纳税申申报（公公司代办办，汇算算清缴））项目收入入关于“营营改增””1、定义：营业税改征增值税（以下简简称营改改增）是是指以前前缴纳营营业税的的应税项目目改成缴纳纳增值税税，增值值税只对对产品或或者服务务的增值值部分纳纳税，减减少了重重复纳税税的环节节。营业税是是比较便便于征收收的税种种，但存存在重复复征税现现象，只只要有流流转环节节就要征征税，流流转环节节越多，，重复征征税现象象越严重重（每流转一一次就要要征一次次税，比比如买一一件衣服服），增值值税替代代营业税税，允许许抵扣，将消除除重复征征税的弊弊端，有有利于减减轻企业业税负（但行业不不同影响响程度也也不同，，主要受受抵扣环环节的影影响）2、区别：：征税范围围不同：：凡是销售不动动产、提供劳劳务(不包括加加工修理理修配)、转让无形形资产的交营业业税，，凡是销销售动产产、提提供加工工修理修修配劳务务的交纳纳增值税税。计税依据据不同：增增值税是是价外税，营业税税是价内税。所以在在计算增增值税时时应当先先将含税税收入换换算成不含税收收入（如住房销销售合同同金额为为110万元，则则实际销销售额为为100万元，按按100万元缴纳纳销项税税减进项项税的差差），即计计算增值值税的收收入应当当为不含含税的收收入。而而营业税税则是直直接用收收入乘以以税率即即可（即按110万元乘5%的税率））。项目收入