房地产专业知识培训讲义120

房地产基础知知识培训一、地产经营营管理知识具体是指土地地、建筑物及及其地上的附附着物，包括括物质实体和和依托于物质质实体上的权权益，是房屋屋和土地的社社会经济形态态，是房屋和和土地作为一一种财产的总总称。又称为为“不动产”，英文为“REALESTATE”。1、房地产是指从事房地地产开发、经经营、管理和和服务的行业业。包括：1）土地开发；；2）房屋建设、、维修、管理理；3）土地使用权权的有偿划拨拨、转让；4）房屋所有权权的买卖、租租凭；5）房地产抵押押贷款；6）房地产市场场。一、地产经营营管理知识2、房地产业从事勘察、设设计、设计、、施工、安装装、维修等生生产过程，它它的生产结果果是建筑物或或构筑物。一、地产经营营管理知识3、建筑业含有法律意义义上的所有权权和经济意义义上的权双重重含义。所谓法律意义义上的所有权权，表示土地地所有者将土土地当作自已已的财产，对对其实行占有有、垄断，拥拥有对土地支支配的权力。。所谓经济意义义上的所有权权应该表达为为土地所有者者凭借对土地地的垄断获得得一定的经济济收入。一、地产经营营管理知识4、土地所有权权只有具有双重重意义上的所所有权者是完完整的所有权权概念。即对于房屋的的占有、使用用、收益和处处分的权力。。我国目前的的房产所有制制主要有全民民所有制、集集体所有制和和个人所有制制三种基本形形式，对外还还有涉外房产产。一、地产经营营管理知识5、房产房产按用途分分类：1）用于居民个个人生活居住住消费的住宅宅房产：2）供企事业单单位及机关学学校等用的非非住宅房产。。狭义的房地产产经营主要指指建筑地块和和房屋的流通通过程和售后后管理，其实实质是营销策策略的实施。。广义的房地产产经营是指房房地产企业根根据经营目标标，在分析自自身条件和市市场需求的前前提下，对房房地产开发经经营的全过程程作出科学的的决策，并组组织有效的实实施。一、地产经营营管理知识6、房地产经营营是指房地产经经营和对房地地产经营进行行管理的双重重含义。一、地产经营营管理知识7、房地产经营营管理8、土地产权包括土地所有有权、地上权权、地役权、、抵押权、典典权、租凭权权。一、地产经营营管理知识是指利用他人人土地供自已已使用的权利利。是指以支付租租金为代价在在他人土地上上建筑房屋的的权利，它的的实质就是土土地使用权。。9、地上权10、地役权是指土地使用用权获得者在在其有效的使使用期限内有有以土地作抵抵押获取银行行贷款或用作作担保的权利利。一、地产经营营管理知识是指土地使用用权获得者在在其有效使用用期限内将土土地租给他人人使用以获取取收益，承租租人即取得该该土地的租赁赁权。12、租赁权11、抵押权房地产的不动动性或固定性性市场供求的不不可调剂性房地产投资时时间的长期性性市场供求变动动的不灵活性性房地产投资经经营的固定性性投资经营的不不易变现性市场信息的分分散性市场的不充分分性和变现的的困难性房地产开发经经营的风险——成因建设用地规划划许可证建设工程规划划许可证建设工程开工工证国有土地地使用用证商品房销售许许可证产品质量保证证书住宅使用说明明书五证二书1、房地产开发发是指在依法取取得土地使用用权的土地上上按照使用性性质和要求进进行基础设施施、房屋建筑筑的活动。它包括从定点点选址到交付付使用的全过过程，由征地地与拆迁安置置、规划设计计、供水、排排水、供电、、通电讯、通通道路、绿化化、房屋建设设等多项内容容组成。二、房地产开开发相关知识识2、土地开发是将“生地”（不具备使用用条件的土地地）开发成可可供使用的土土地。二、房地产开开发相关知识识3、房屋开发由买得土地使使用权的发展展商，对土地地进行平整整，修路路铺设上下水水管道及热力力网，然后建建造各类房屋屋以及公共设设施。二、房地产开开发相关知识识房地产开发具具有投资风险险大、收益高高、增值快快的特点。。4、房地产开发发的特点其风险主要来来自四个方面面：第一，是市场场风险，由于于房地产市价价格波动而给给投资者带来来损失的可能能；第二，是购买买力风险，因因物价上涨过过快而造成投投资收益水平平下降的可能能，第三，是拖拖欠风险，，由于房地地产购买者者财务状况况的恶化而而使房地产产投资及全全部收回的的可能；第四，是由由于自然灾灾害和意外外事故的发发生而给投投资者造成成损失的可可能。二、房地产产开发相关关知识5、工业物业业开发是指将资金金投入到工工业标准厂厂房、仓库库及其他工工业项目的的开发经营营活动。6、商业物业业开发是指将资金金投入到商商店、商业业大厦、购购物中心、、库房、加加油站、饮饮食业、旅旅店、宾馆馆、批发和和零售市场场等物业的的开发经营营活动。二、房地产产开发相关关知识7、房地产二二次开发指先将“生地”（不具备使使用条件））开发成熟熟地（具备备使用条件件），然后后再进行拍拍卖和出租租，由买地地者去建造造房屋。8、房地产一一次开发一次性连土土地、房屋屋开发完成成。房地产疏通通全部过程程的总和，，主要包括括买卖、租租赁、抵押押、房地产产证券交易易等，连接接房地产的的开发、建建设与房地地产消费的的桥梁。含含一级市场场、二级市市场和三级级市场。二、房地产产开发相关关知识9、房地产市市场二、房地产产开发相关关知识10、一级市场场11、二级市场场是指国家土土地管理部部门按土地地供应计划划，采用协协议、招标标、拍卖的的方式，以以土地使用用合同的形形式，将土土地使用权权以一定的的年限、规规定的用途途及一定的的价格出让让给房地产产发展商或或其它用土土地者的市市场。是指房地产产发展商根根据土地使使用合同的的要求将建建好的房屋屋连同相应应的土地使使用权转让让给单位或或个人的市市场。13、房地产产产权是指产权人人对房屋的的所有权和和对该房屋屋所占用土土地的使用用权。具体体内容是产产权人对房房地产的占占有、使用用、收益和和依法处分分的权利；；是指单位、、个人之间间的房地产产产权转让让、抵押、、租赁的市市场，它是是二级市场场基础上的的第二次或或多次转让让房地产交交易活动的的市场。12、三级市场场二、房地产产开发相关关知识二、房地产产开发相关关知识14、土地使用用权是指土地使使用权拥有有者对土地地使用的权权限，包括括开发权、、收益权、、处置权。。政府以拍拍卖、招标标、协议的的方式，将将国有土地地使用权在在一定年限限内出让给给土地使用用者。土地地使用权期期满后，如如该土地用用途符合当当时城市规规划要求的的，土地使使用者可申申请续用，，经批准并并补清地价价后可以继继续使用又叫（宗地地图），是是按一定比比例尺制作作的用以标标示一宗地地的用地位位置、界线线和面积的的地形平面面图。它由由政府土地地管理部门门颁发给土土地使用权权受让者，，受让者只只能在红线线范围内施施工建房15、红线图16、房地产所所筹资金用于购置土土地、支付付制造房屋屋及其设施施的费用。。二、房地产产开发相关关知识二、房地产产开发相关关知识17、工程建设设建立指对工程建建设中的技技术经济活活动进行监监督和管理理，使这些些活动符合合有关的法法律、政策策、技术标标准、规范范及合同的的规定。18、能源系统统包括供电、、供热、供供气（煤气气、天然气气、石油液液化气）等等设施。二、房地产产开发相关关知识19、给水、排排水系统包括取水工工程、输水水工程、净净水工程、、配水管网网（上下水水道）、排排水管网（（下水道））、污水处处理、排放放工程。20、道路及交交通系统包括城市内内部交通道道路、设施施及城市对对外交通道道路、设施施两部分。。二、房地产产开发相关关知识21、邮电、电电讯系统包括城乡邮邮电、通讯讯系统。22、房屋建筑筑、楼宇开开发包括土地“三通一平”或“七通一平”。23、“三通一平”指供热、供供电、供水水到位，场场地平整。。24、“七通一平”指道路、供供热、供电电、供水、、供煤气（（天然气））、给排水水、排污，，场地平整整。二、房地产产开发相关关知识二、房地产产开发相关关知识建筑分类按用途划分分：居住、、商业、旅旅游、工业业、农业按层数划分分：低层1-3层多层4-6层小高层7-11层中高层12-16层高层16层以上1、建筑面积积是指房屋外外墙（柱））勒脚以上上各层的外外围水平投投影面积，，包括阳台台、挑廊、、地下室、、室外楼梯梯等，且具具备有上盖盖，结构牢牢固，层高高2.20m以上的（含含2.20m，下同）的的永久性建建筑。三、房地产产面积相关关知识（一）、房房屋面积的的种类2、使用面积积是指房屋户户内全部可可供使用的的空间面积积，按房屋屋的内墙面面水平投影影计算。3、套内建筑筑面积是指由套内内房屋使用用面积、套套内墙体面面积、套内内阳台建筑筑面积三部部分组成的的面积。4、共有建筑筑面积是指各产权权人共同占占有或共同同使用的建建筑面积，，它应按一一定方式在在各产权人人之间进行行分摊。三、房地产产面积相关关知识（一）、房房屋面积的的种类5、分摊的共共有建筑面面积指某个产权权人在共有有建筑面积积中所分摊摊的面积。。6、预测面积积根据预测方方式的不同同，分为两两种：1）按图纸预预测的面积积指在商品房房预售时按按商品房建建筑设计图图上尺寸计计算的房屋屋面积。2）按已完工工部分结合合图纸预测测的面积指对商品房房已完工部部分实际测测量后，结结合商品房房建筑设计计图，测算算出的房屋屋面积。三、房地产产面积相关关知识（一）、房房屋面积的的种类7、实测面积积又称竣工面面积，指房房屋竣工后后由房产测测绘单位实实际测量后后出具的房房屋面积实实测数据。。三、房地产产面积相关关知识（一）、房房屋面积的的种类实测面积有有时与预测测面积不一一致，原因因可能是允允许的施工工误差、测测量误差造造成的，也也可能是工工程变更（（包括设计计变更）、、施工错误误、施工放放样误差过过大、房屋屋竣工后原原属于应分分摊的共有有建筑面积积的功能或或服务范围围改变等造造成的。8、合同约定定面积简称合同面面积，指商商品房出卖卖人和买受受人在商品品房预售合合同中约定定的所买卖卖商品房的的面积。9、产权登记记面积指由房产测测绘单位测测算，标注注在房屋权权属证书上上、记入房房屋权属档档案的房屋屋的建筑面面积。三、房地产产面积相关关知识（一）、房房屋面积的的种类1、房屋面积积测算是水水平投影面面积测算。。2、房屋面积积测量的精精度必须达达到《中华人民共共和国国家家标准房产产测量规范范》的规定的房房产面积的的精度要求求。精度分分三级。3、房屋面积积测算必须须独立进行行两次，其其较差应在在规定的限限差以内，，取简单算算术平均数数作为最后后结果。4、量距应使使用经检定定合格的卷卷尺或其他他能达到相相应精度的的仪器和工工具。5、边长以米米（m）为单位，，取至0.01m；面积以平平方米为单单位，取至至0.01m2三、房地产产面积相关关知识（二）、房房屋面积测测算的一般般规定1、计算建筑筑面积的一一般规定1）计算建筑筑面积的房房屋，应是是永久性结结构的房屋屋2）层高（高高度）应在在2.20米以上。层层高指上下下两层楼面面或楼面与与地面之间间的垂直距距离。3）同一房屋屋如果结构构、层数不不相同时，，应分别计计算建筑面面积。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算2、计算全部部建筑面积积的范围1）单层房屋屋，按一层层计算建筑筑面积，二二层以上（（含二层，，下同）的的房屋，按按各层建筑筑面积的总总和计算建建筑面积。。2）房屋内的的夹层、插插层、技术术层及其楼楼梯间、电电梯间等其其高度在2.20m以上部位计计算建筑面面积。3）穿过房屋屋的通道，，房屋内的的门厅、大大厅，均按按一层计算算面积。门门厅、大厅厅内的回廊廊部分，层层高在2.20m以上的，按按其水平投投影面积计计算。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算4）楼梯间、、电梯（观观光梯）井井、提物井井、垃圾道道、管道井井等均按房房屋自然层层计算面积积。5）房屋天面面上，属永永久性建筑筑，层高在在2.20m以上的楼梯梯间、水箱箱间、电梯梯机房及斜斜面结构屋屋顶高度在在2.20m以上的部位位，按其外外围水平投投影面积计计算。6）挑楼、全全封闭的阳阳台，按其其外围水平平投影面积积计算。属属永久性结结构有上盖盖的室外楼楼梯，按各各层水平投投影面积计计算。与房房屋相连的的有柱走廊廊，两房屋屋间有上盖盖和柱的走走廊，均按按其柱的外外围水平投投影面积计计算。房屋屋永久性的的封闭的架架空通廊，，按外围水水平投影面面积计算。。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算7)地下室、半半地下室及及其相应出出入口，层层高在2.20m以上的，按按其外墙（（不包括采采光井、防防潮层及保保护墙）外外围水平投投影面积计计算。8）有柱（不不含独立柱柱、单排柱柱）或有围围护结构的的门廊、门门斗，按其其柱或围护护结构的外外围水平投投影面积计计算。9）玻璃幕墙墙等作为房房屋外墙的的，按其外外围水平投投影面积计计算。10）属永久性性建筑有柱柱的车棚、、货棚等，，按柱的外外围水平投投影面积计计算。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算11）依坡地建建筑的房屋屋，利用吊吊脚做架空空层，有围围护结构的的，按其高高度在2.20m以上部位的的外围水平平投影面积积计算。12）有伸缩缝缝的房屋，，如果其与与室内相通通的，伸缩缩缝计算建建筑面积。。三、房地产产面积相关关知识（三）、房房屋建筑面面积的测算算3、计算一半半建筑面积积的范围1）与与房房屋屋相相连连有有上上盖盖无无柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。2）独独立立柱柱、、单单排排柱柱的的门门廊廊、、车车棚棚、、货货棚棚等等属属永永久久性性建建筑筑的的，，按按其其上上盖盖水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。3）未未封封闭闭的的阳阳台台、、挑挑廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。4）无无顶顶盖盖的的室室外外楼楼梯梯按按各各层层水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算5）有有顶顶盖盖不不封封闭闭的的永永久久性性的的架架空空通通廊廊，，按按外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。4、不不计计算算建建筑筑面面积积的的范范围围1）层层高高在在2.20m以下下（（不不含含））的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层和和层层高高在在2.20m以下下的的地地下下室室和和半半地地下下室室。。2）突突出出房房屋屋墙墙面面的的构构件件、、配配件件、、装装饰饰柱柱、、装装饰饰性性的的玻玻璃璃幕幕墙墙、、垛垛、、勒勒脚脚、、台台阶阶、、无无柱柱雨雨篷篷等等。。3）房房屋屋之之间间无无上上盖盖的的架架空空通通廊廊。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算4）房房屋屋的的天天面面、、挑挑台台、、天天面面上上的的花花园园、、泳泳池池。。5）建建筑筑物物内内的的操操作作平平台台、、上上料料平平台台及及利利用用建建筑筑物物的的空空间间安安置置箱箱、、罐罐的的平平台台。。6）骑骑楼楼、、骑骑街街楼楼的的底底层层用用作作道道路路街街巷巷通通行行的的部部分分。。7）利利用用引引桥桥、、高高架架路路、、高高架架桥桥、、路路面面作作为为顶顶美美国国建建造造的的房房屋屋。。8）活活动动房房屋屋、、临临时时房房屋屋、、简简易易房房屋屋。。9）独独立立烟烟囱囱、、亭亭、、塔塔、、罐罐、、池池、、地地下下人人防防干干、、支支线线。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算10）与与房房屋屋室室内内不不相相通通的的房房屋屋间间的的伸伸缩缩缝缝。。5、几几种种特特殊殊情情况况下下计计算算建建筑筑面面积积的的规规定定1）同同一一楼楼层层外外墙墙，，既既有有主主墙墙，，又又有有玻玻璃璃幕幕墙墙的的，，以以主主墙墙为为准准计计算算建建筑筑面面积积，，墙墙厚厚按按主主墙墙体体厚厚度度计计算算。。各各楼楼层层墙墙体体厚厚度度不不相相同同时时，，分分层层分分别别计计算算。。金金属属幕幕墙墙及及其其他他材材料料幕幕墙墙，，参参照照玻玻璃璃幕幕墙墙的的有有关关规规定定处处理理。。2）房房屋屋屋屋顶顶为为斜斜面面结结构构（（坡坡屋屋顶顶））的的，，层层高高（（高高度度））2.20m以上上的的部部位位计计算算建建筑筑面面积积。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算3）全全封封闭闭阳阳台台、、有有柱柱挑挑廊廊、、有有顶顶盖盖封封闭闭的的架架空空通通廊廊的的外外围围水水平平投投影影超超过过其其底底板板外外沿沿的的，，以以底底板板水水平平投投影影计计算算建建筑筑面面积积。。未封封闭闭的的阳阳台台、、无无柱柱挑挑廊廊、、有有顶顶盖盖未未封封闭闭的的架架空空通通廊廊的的外外围围水水平平投投影影其其底底板板外外沿沿的的，，以以底底板板水水平平投投影影的的一一半半计计算算建建筑筑面面积积。。4）与与室室内内任任意意一一边边相相通通，，具具备备房房屋屋的的一一般般条条件件，，并并能能正正常常利利用用的的伸伸缩缩缝缝、、沉沉降降缝缝应应计计算算建建筑筑面面积积。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算5）对对倾倾斜斜、、弧弧状状等等非非垂垂直直墙墙体体的的房房屋屋，，层层高高（（高高度度））2.20m以上上的的部部位位计计算算建建筑筑面面积积。。房屋屋墙墙体体向向外外倾倾斜斜，，超超出出底底板板外外沿沿的的，，以以底底板板水水平平投投影影计计算算建建筑筑面面积积。。6）楼楼梯梯已已计计算算建建筑筑面面积积的的，，其其下下文文空空间间不不论论是是否否利利用用均均不不再再计计算算建建筑筑面面积积。。7）临临街街楼楼房房、、挑挑廊廊下下的的底底层层作作为为公公共共道道路路街街巷巷通通行行的的，，不不论论其其是是否否有有柱柱，，是是否否有有维维护护结结构构，，均均不不计计算算建建筑筑面面积积。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算8）与与室室内内不不相相通通的的类类似似于于阳阳台台、、挑挑廊廊、、檐檐廊廊的的建建筑筑，，不不教教育育处处建建筑筑面面积积。。9）室室外外楼楼梯梯的的建建筑筑面面积积，，按按其其在在各各楼楼层层水水平平投投影影面面积积之之和和计计算算。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（三三））、、房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算跃层层楼楼梯梯面面积积＝＝楼楼梯梯投投影影面面积积×房屋屋的的层层数数1、成成套套房房屋屋建建筑筑面面积积的的内内涵涵通常常指指分分户户建建筑筑面面积积。。分分户户建建筑筑面面积积指指以以一一个个套套间间为为单单位位的的建建筑筑面面积积。。2、成成套套房房屋屋建建筑筑面面积积的的组组成成建筑筑面面积积=套内内建建筑筑面面积积+分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积套内内建建筑筑面面积积=套内内房房屋屋使使用用面面积积+套内内墙墙体体面面积积+套内内阳阳台台建建筑筑面面积积三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（四四））、、成成套套房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算3、套套内内房房屋屋使使用用面面积积的的计计算算1）套套内内使使用用面面积积为为套套内内卧卧室室、、起起居居室室、、过过厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、厕厕所所、、贮贮藏藏室室、、壁壁柜柜等等空空间间面面积积的的总总和和。。2）套套内内楼楼梯梯按按自自然然层层数数的的面面积积总总和和计计入入使使用用面面积积。。3）不不包包括括在在结结构构面面积积内内的的套套内内烟烟囱囱、、通通风风道道、、管管道道井井均均计计入入使使用用面面积积。。4）内内墙墙面面装装饰饰厚厚度度计计入入使使用用面面积积。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（四四））、、成成套套房房屋屋建建筑筑面面积积的的测测算算4、套套内内墙墙体体面面积积的的计计算算套内内墙墙体体面面积积：指套套内内使使用用空空间间周周围围的的围围护护或或承承重重墙墙体体或或其其他他承承重重支支撑撑体体所所占占地地面面积积，，其其中中各各套套之之间间的的分分隔隔墙墙和和套套与与公公共共建建筑筑空空间间的的分分隔隔墙墙以以及及外外墙墙（（不不包包括括山山墙墙））等等共共有有墙墙，，均均按按水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计入入套套内内墙墙体体面面积积。。套内自有墙体体按水平投影影面积全部计计入套内墙体体面积。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算5、套内阳台建建筑面积的计计算均按阳台外围围与房屋外墙墙之间的水平平投影投影面面积计算。其中，封闭的的阳台按水平平投影全部计计算建筑面积积，未封闭的的阳台按水平平投影的一半半计算建筑面面积。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算6、分摊的共有有建筑面积的的计算1）共有建筑面面积的类型A幢共有建筑面面积指为整幢服务务的共有建筑筑面积，如为为整幢服务的的配电房、水水泵房等。B功能共有建筑筑面积指专为某一使使用功能服务务的共有建筑筑面积，如专专为某一使用用功能（如商商业）服务的的电梯、楼梯梯间、大堂等等。C本层共有建筑筑面积指专为本层服服务的共有建建筑面积，如如本层的共有有走廊等。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算2）共有建筑面面积的内容包括：公共使使用的电梯井井、管道井、、楼梯间、垃垃圾道、变电电室、设备间间、公共门厅厅、过道、地地下室、值班班警卫室等，，以及为整幢幢服务的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积，以水水平投影面积积计算；套与与公共建筑之之间的分隔墙墙，以及外墙墙（包括山墙墙）水平投影影面积一半的的建筑面积。。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算不计入共有建建筑面积的内内容有：独立使用的地地下室、车棚棚、车库；作作为人防工程程的地下室、、避难室（层层）；用作公公共休憩、绿绿化等场所的的架空层；为为建筑造型而而建、但无实实用功能的建建筑面积。建在幢内或幢幢外与本幢相相连，为多幢幢服务的设备备、管理用房房，以及建在在幢外与本幢幢不相连，为为本幢或多幢幢服务的设备备、管理用房房均作为不应应分摊的共有有建筑面积。。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算3、共有建筑面面积分摊的原原则产权各方有合合法产权分割割文件或协议议的，按其文文件或协议规规定进行分摊摊。无产权分割文文件或协议的的，根据房屋屋共的建筑面面积的不同使使用功能，按按相关房屋的的建筑面积比比例进行分摊摊。4、共有建筑面面积分摊的计计算公式各套应分摊的的共有建筑面面积=分摊系数*各各套内建筑面面积分摊系数=应分摊的共有有建筑面积/各套内建筑面面积之和三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算5、共有建筑面面积分摊的方方法1）住宅楼以幢为单位，，按各套内建建筑面积比例例分摊共有建建筑面积。2）商住楼以幢为单位，，据住宅和商商业的不同使使用分为：A住宅专用（功功能）的共有有建筑面积B商业专用（功功能）的共有有建筑面积C住宅与商业共共同使用的（（幢）共有建建筑面积三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算分摊方法：住宅专用的面面积加上按比比例分摊的面面积，按住宅宅各套内建筑筑面积比例进进行分摊；商业专用的面面积加上按比比例分摊的面面积，按商业业各层套内建建筑面积比例例分摊至商业业各层，作为为商业各层共共有建筑面积积的一部分，，加上商业相相应各层本身身的共有建筑筑面积，得出出商业各层总总的共有建筑筑面积，再按按相应层内各各套内建筑面面积比例进行行分摊。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算3）综合楼多功能综合楼楼共有建筑面面积按各自的的功能，参照照上述商住楼楼分摊的方法法进行分摊。三、房地产面面积相关知识识（四）、成套套房屋建筑面面积的测算1、规划建设用用地面积指城市规划主主管部门确定定的建设用地地位置和界线线所围合的用用地之水平投投影面积，不不包括代征的的面积。2、居住小区总总用地是包括住宅总总用地，公共共建筑设施总总用地，道路路、广场用地地、庭院、绿绿化用地的总总和。3、住宅总用地地指低层、多层层、高层住宅宅用地面积的的总和。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念4、公建总用地地指小区内部公公共建筑占地地面积的总和和。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念5、道路、广场场用地指小区内主次次干道、支道道、人行道、、绿化带中间间宽度大于1.5米的步行道及及停车、回车车广场和有铺铺砌地面的场场地面积之和和。6、庭院、绿化化面积指小区内集中中绿化带、小小公园、住宅宅间集中种植植花木、草地地、假山、花花架、水榭、、水池，以及及公共活动场场所等为小区区所有居住人人员共同使用用的权的绿化化面积之总和和。7、人均总占地地面积（平方方米/人）人均总占地面面积＝建筑红红线内总用地地/本小区规划居居住总人数。。8、人均住宅用用地面积（平平方米/人）人均住宅用地地面积＝小区区内总住宅用用地/本小区规划居居住总人数。。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念9、总建筑面积积（平方米））指小区内住宅宅、公共建筑筑、人防下地地室面积总和和。10、人人口口毛毛密密度度人口口毛毛密密度度＝＝小小区区内内总总居居住住人人数数/小区区内内占占地地面面积积（（公公顷顷））。。11、建建筑筑容容积积率率建筑筑容容积积率率＝＝小小区区内内总总建建筑筑之之和和（（平平方方米米））/小区区总总占占地地面面积积（（平平方方米米））*100%。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念12、居居住住建建筑筑密密度度居住住建建筑筑密密度度＝＝小小区区总总居居住住建建筑筑基基地地面面积积/小区区总总用用地地面面积积*100%13、居居住住建建筑筑面面积积毛毛密密度度居住住建建筑筑面面积积毛毛密密度度＝＝小小区区总总居居住住建建筑筑面面积积/小区区总总用用地地面面积积*100%14、居居住住建建筑筑面面积积净净密密度度居住住建建筑筑面面积积净净密密度度＝＝小小区区居居住住总总面面积积/小区区居居住住总总用用地地。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念15、住住宅宅间间距距系系数数二栋栋住住宅宅间间距距（（外外墙墙皮皮与与外外墙墙皮皮））与与前前面面（（一一般般指指南南面面））住住宅宅高高度度的的比比值值。。16、层层高高指主主要要卧卧室室的的下下一一层层结结构构顶顶面面至至上上一一层层结结构构顶顶面面标标高高之之间间的的距距离离。。17、平平均均每每平平方方米米造造价价（（元元））平均均每每平平方方米米造造价价＝＝建建筑筑物物总总造造价价/建筑筑面面积积三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念18、使使用用面面积积系系数数K1（%）使用用面面积积系系数数＝＝总总使使用用面面积积（（平平方方米米））/总建建筑筑面面积积（（平平方方米米））*100%。19、居居住住面面积积系系数数K2（%）居住住面面积积系系数数＝＝总总居居住住面面积积（（平平方方米米））/总建建筑筑面面积积（（平平方方米米））*100%。20、结结构构面面积积系系数数K3(%)结构构面面积积系系数数＝＝总总结结结结构构面面积积（（平平方方米米））/总建建筑筑面面积积（（平平方方米米））*100%。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念21、使使用用面面积积是指指建建筑筑物物各各层层平平面面中中直直接接为为行行产产或或生生活活使使用用的的净净面面积积的的总总和和。。22、辅辅助助面面积积是指指建建筑筑物物中中各各层层平平面面中中的的楼楼梯梯、、走走道道所所占占净净面面积积的的总总和和。。23、结结构构面面积积是指指建建筑筑物物各各层层中中外外墙墙、、内内墙墙、、间间壁壁墙墙、、垃垃圾圾墙墙、、通通风风道道、、烟烟囱囱（（均均包包括括管管道道面面积积））等等所所占占面面积积的的总总和和。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念24、套套内内使使用用面面积积指套套内内住住户户独独自自使使用用的的面面积积，，一一般般包包括括卧卧室室、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、过过厅厅、、起起居居室室、、内内走走道道、、阳阳台台、、壁壁柜柜等等净净面面积积的的总总和和。。25、套套外外使使用用面面积积指套套外外全全部部住住宅宅的的公公共共使使用用面面积积，，如如楼楼梯梯间间、、电电梯梯间间、、公公共共走走道道、、公公共共用用房房等等三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念26、绿绿地地率率绿地地率率＝＝居居住住区区绿绿地地面面积积/居住住区区用用地地总总面面积积27、容容积积率率：是指指总总建建筑筑面面积积与与建建设设用用地地面面积积之之比比值值。。28、绿绿化化率率绿化化率率＝＝植植被被垂垂直直投投影影面面积积/居住住区区总总面面积积29、拆拆建建比比拆建建比比＝＝新新建建房房屋屋面面积积/被拆拆除除房房屋屋面面积积。。三、、房房地地产产面面积积相相关关知知识识（五五））、、其其他他相相关关概概念念30、物物业业的的竣竣工工验验收收是指指从从物物业业形形态态上上说说，，建建筑筑商商完完成成了了一一项项最最终终产产品品，，开开发发商商也也完完成成了了物物业业开开发发任任务务，，这这时时他他们们之之间间所所发发生生的的一一个个法法定定手手续续。。31、入入伙伙业主主领领取取钥钥匙匙，，接接房房入入住住。。32、业业主主公公约约一份份由由业业主主承承诺诺并并对对全全部部业业主主有有约约束束力力的的有有关关物物业业使使用用、、维维修修、、保保养养方方面面的的权权利利及及义义务务的的行行为为准准则则。。（五五））、、其其他他相相关关概概念念三、房地地产面积积相关知知识33、物业管管理泛指一切切有关房房地产开开发、经经营、商商品房销销售、租租赁及售售后服务务。34、道路红红线是指城市市道路含含居住区区级道路路用地的的规划控控制线。。35、玄关就是登堂堂入室第第一步所所在的位位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念36、期房是指开发发商从取取得商品品房预售售许可证证开始至至取得房房地产权权证大产产证止，，在这一一期间的的商品房房称为期期房。37、现房是指开发发商已办办妥房地地产权证证（大产产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。38、毛坯房房是指没有有装修的的房屋。。（五）、、其他相相关概念念三、房地地产面积积相关知知识1、预售商商品房的的条件房地产开开发预售售房地产产应当符符合下列列条件：：土地使用用权已经经登记，，取得房房地产权权利证书书；取得《建筑许可可证》和《开工许可可证》；除付清地地价款外外，投入入开发建建筑的资资金已达达工程预预算投资资总额的的25%，并经注注册会计计师验资资；房地产开开发商和和金融机机构以已已签订预预售监管管协议；；土地使用用权未抵抵押或者者已解除除抵押关关系。符合上列列条件的的，经主主管机关关核准后后，发给给《房地产预预算许可可证》。核定为外外销的商商品住宅宅，还应应发给《商品住宅宅外销许许可证》。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类2、住房公公积金制制度是结合我我国城镇镇住房制制度改革革的实际际情况而而实行的的一种房房改政策策，是指指有关住住房公积积金的归归集、管管理、使使用、偿偿还等环环节有机机构成的的整个行行运行机机制和管管理制度度。3、房地产产登记的的程序房地产登登记按下下列程序序办理：：1、提出申申请2、受理申申请3、审查申申请文件件4、权属调调查5、依法公公告6、确认房房地产权权利7、将核准准登记事事项记载载在房地地产登记记册上8、计收规规费并颁颁发房地地产权利利证书9、立卷归归档四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类4、房地产产登记的的种类房地产登登记的种种类分为为初始登登记、转转移登记记、变更更登记、、其他登登记。5、怎样申申请房地地产权登登记申请房地地产权登登记，应应当按照照《各省市房房地产登登记条例例》规定的时时间向登登记机关关提交申申请书及及有关文文件，经经审查，，申请人人的申请请符合规规定的，，登记机机关应于于规定时时间内核核准登记记，并发发给房地地产权利利证书。。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类6、地产登登记的权权利人名名称是如如何确定定的？企业法人人，为该该企业法法人的法法定名称称；国家机关关、事业业单位，，为该机机关、单单位的法法定名称称或政府府确认的的名称；；非法人组组织，为为该组织织依法登登记的名名称或政政府批准准的名称称；个人，为为合法身身份证明明上的姓姓名；共有人，，为各权权利人的的名称或或姓名。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类7、房地产产登记是是以什么么为单位位进行登登记的？？房地产登登记是以以一宗土土地为单单位进行行登记的的。所谓谓一宗土土地，是是指以权权属界线线组成的的封闭地地块。一一宗土地地存在两两个或两两个以上上权利人人的，各各权利人人分别对对该宗土土地上的的建筑物物、附着着物的所所有权和和拥有的的土地使使用权份份额申请请登记。。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类8、哪些房房地产登登记需由由有关当当事人共共同申请请？房地产买买卖、抵抵押、分分割、赠赠与等房房地产登登记由有有关当事事人共同同申请。。1)土地使用用权或建建筑物、、附着物物所有权权的初始始登记；；2)因继承或或遗赠取取得房地地产的转转移登记记；3)因人民法法院已经经发生法法律效力力的判决决、裁定定和调解解而取得得房地产产权利的的有关登登记。4)变更登记记；5)因土地使使用年限限届满的的注销登登记；6)因房地产产权利证证书丢失失、破损损而重新新申领、、换领房房地产权权利证书书等其他他登记。。四、房地地产登记记相关问问题9、哪些房房地产登登记可由由当事人人单独申申请？10、法律规规定共同同申请的的，一方方当事人人不配合合，应应承担担什么法法律责任任？四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类根据《房地产登登记条例例》的规定，，应由当当事人共共同申请请登记的的，一方方申请，，另一方方不申请请或虽申申请但不不提供登登记文件件的一方方限期办办理登记记手续。。限期内内仍不办办理的，，可处以以一千元元以上五五千元以以下罚款款。登记记机关经经审查认认为符合合登记条条件的，，可为其其登记。。按照有关关规定，，房地产产合同当当事人一一方为境境外人士士或机构构的，须须办理合合同公证证手续。。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类11、申请房房地产登登记，申申请人可可否委托托他人代代理？由代理人人办理申申请登记记的，应应向登记记机关提提交申请请人的委委托书。。境外申申请人的的委托书书应按规规定经过过公证或或认证。。12、哪些房房地产合合同须办办理公证证手续？？按《各省房地地产条例例》规定，一一般情况况下，申申请房地地产登记记，权利利人应按按下列规规定交纳纳登记费费：1)初始登记记的，按按登记价价值千分分之一交交纳。但但登记价价值超过过三千万万元的超超过部分分按万分分之五交交纳；2)转移登记记的，按按登记价价值的千千分之一一交纳。。但登记记价值超超过一千千万元的的，超过过部分按按万分之之五交纳纳。3)抵押登记记的，按按抵押价价值万分分之一交交纳。但但每项最最低不低低于一百百元。4)变更登记记及其他他登记的的，每项项交纳二二十元。。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类13、房地产产登记费费是如何何收取的的？因为实行行房地产产一体化化管理，，所以我我们通常常所指的的地籍、、产籍、、房地产产籍是同同一概念念。它是是指土地地的自然然状况、、社会经经济状况况和法律律调查与与登记，，包括土土地产权权的登记记和土地地分类面面积等内内容。具具体来讲讲，是对对在房地地产调查查登记过过程中产产生的各各种图案案、证件件等登记记资料，，经过整整理、加加工、分分类而形形成的图图、档、、卡、册册等资料料的总称称。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类14、什么是是地籍？？什么是是产籍？？1)个人购买买并居住住超过一一年的普普通住宅宅，销售售时免征征营业税税，不是是一年的的，销售售时按售售价减去去原购价价的差额额计征；；2)个人拥有有的普通通住宅，，转让时时暂免征征土地增增值费；；普通住住宅是指指按一般般民用住住宅标准准造的居居住用住住宅，高高级公寓寓、别墅墅、度假假村等不不属于普普通住宅宅的范畴畴；3)积压空置置的商品品房在销销售时应应缴契税税在2000年底前予予以免税税优惠。。其条件件为：商商品住宅宅于1998年6月30日之前竣竣工，竣竣工日期期以建设设局所发发的＜＜＜竣工验验收证＞＞＞为准准；商品品住宅于于1999年8月1日之后售售出。四、房地地产登记记相关问问题（一）、、综合类类15、关于调调整房地地产市场场若干税税收政策策的通知知有有哪些优优惠政策策？1、房地产产权初始始登记指对未经经登记机机关确认认其房地地产权利利，领取取房地产产权利证证书的土土地使用用权及建建筑物、、附着物物的所有有权进行行的登记记。四、房地地产登记记相关问问题（二））、初初始登登记类类2、具备备什么么条件件可以以申请请初始始登记记(深圳之之规定定)1)凡与各各省市市规划划国土土局或或属下下分局局签订订了土土地使使用权权出让让合同同书，，并付付清了了地价价款后后三十十日内内；2）自取取得建建筑物物、附附着物物竣工工证明明之日日起六六十日日内；；3、申请请土地地使用用权初初始登登记应应提交交什么么文件件？1)《《房地产产初始始登记记申请请书》；2)身份证证明，，包括括：个人身身份证证，或或企业业法人人营业业执照照和法法定代代表人人证明明，或或国家家机关关负责责人证证明，，或市市政府府批准准设立立组织织的文文件和和该组组织负负责人人证明明。境外企企业、、组织织提供供的身身份证证明应应按规规定经经过公公证或或认证证。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类3)土地权权属证证明，，包括括：以出让让方式式取得得土地地使用用权的的应提提交：：土地使使用合合同书书，根根据土土地使使用合合同书书规定定由权权利人人自行行证地地的，，应同同时提提交征征地补补偿协协议书书；付付清地地价款款证明明。以行政政划拔拔方式式取得得土地地使用用权的的应提提交：：市政府府批准准用地地文件件；用用地红红线图图；征征地补补偿协协议书书；以以其他他合法法形式式取得得土地地使用用权的的，应应提交交有关关证明明文件件。登记机机关认认可的的测量量机构构出具具的实实地测测绘结结果报报告书书。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类4、申请请房地地产权权初始始登记记应提提交什什么文文件？？1)地使用用权属属证明明；2)建筑许许可证证；3)施工许许可证证；4)建筑物物竣工工验收收证；；5)经市政政府指指定的的机构构审定定的竣竣工结结算书书；6)建筑设设计总总平面面图、、建筑筑物竣竣工图图（包包括单单体建建筑平平面、、立面面、剖剖面图图等））；7)登记机机关认认可的的测量量机构构出具具的实实地测测绘结结果报报告书书。四、房房地产产登记记相关关问题题（二））、初初始登登记类类5、哪些些房地地产登登记需需要公公告？？公告告期是是多长长？申请房房地产产初始始登记记及申申请补补发《房地产产证》需要进进行公公告，，公告告期分分别为为30日及6个月。。6、土地地的使使用年年限是是如何何确定定的？？凡与省省市规规划国国土局局签订订《土地使使用权权出让让合同同书》的用地地，其其土地地使用用年限限按国国家规规定执执行。。即：：居住住用地地70年；工工业用用地50年；教教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地50年；商商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年；综综合用用地或或者其其他用用地50年。四、房地产产登记相关关问题（二）、初初始登记类类7、什么是宗宗地？宗地是地籍籍的最小单单元，是指指以权属界界线组成的的封闭地块块。宗地号代表表什么意思思？如深圳市的的土地，以以宗地为基基本单位统统一编号，，又称地号号，其胛层层含义，称称为：区、、带、片、、宗，从大大范围逐级级体现其所所在的地理理位置。如如：B107＊24这个地号表表示福田区区第1带07片第24宗地。四