工程总包交钥匙培训讲义204

2019年2月1日总包交钥匙培训目录Contents规划设计篇1成本篇2计划篇34质量安全篇篇目录Contents规划设计篇1前言规划设计是“总包交交钥匙模式式”的重要要环节。““按图施工、按封样施工工、达到设计要要求”是规划设计管理贯穿总总包交钥匙匙施工全过过程的核心心要求。本次规划设计培培训，重点在于于明确万达达、总承包包商双方职职责界面，，明确责任任关系，以以图纸成果为核心，强强调规划设计管控过程中中容易出现现的问题和和难点，并并向大家介介绍设计管管控与“操操作手册””及“计划划模块”的的对应关系系。围绕规划设计成果——图纸及相关关内容的管控是规规划设计管管控的基础础核心！《总包交钥匙匙合同》及《总包交钥匙匙操作手册册》是规划设计计管控的操操作依据与与执行根本本。现结合“总总包合同””及“操作作手册”，，就“总包包交钥匙””规划设计工作的核心心内容交流流如下：两大类成果移交1.工艺深化图纸2.BIM1.图纸成果分分类持有物业：：总包向业主主提报两大类11（10+1）项图纸成果果。1.图纸成果分分类持有物业：：总包向业主主提报两大类11（10+1）项。序号图纸类别正式报备时间1内装施工工艺深化图内装施工图移交后55天（-215）

2景观施工工艺深化图景观施工图移交后55天（-185）3导向标识施工工艺深化图导向标识施工图移交后55天（-125）4夜景照明施工工艺深化图交地日后380天5幕墙及采光顶施工工艺深化图交地日后350天6弱电智能化厂家深化图弱电智能化施工图移交后70天(-170)7太阳能热水专项深化二版图报审前10天（-305）8虹吸雨排专项深化9气体灭火专项深化10管线综合室内管网综合后10天（+260）两大类成果移交1.工艺深化图纸2.BIM1.图纸成果分分类持有物业：：总包向业主主提报两大类11（10+1）项。序号图纸类别正式报备时间1BIM设计室内管网综合后10天（+260）两大类成果移交1.工艺深化图纸2.BIM目录1图纸成果分类2图纸深度要求3施工图有效性4工作注意事项业务事项图纸深度要求施工图纸对应序号土建总包类施工图整体符合：国家住建部《建筑工程施工图纸编制深度规定》（2008版）要求试桩图1开挖图2基坑支护图3工程桩图4正负零以下土建图5第二版施工图7室内步行街砌筑图8参数符合：主体结构施工、机电预留预埋设计及主要设备参数内容满足国家住建部《建筑工程施工图纸编制深度规定》（2008版）要求第一版施工图62.图纸深度要要求——业主移交总总包图纸业务事项图纸深度要求施工图纸对应序号土建总包类施工图整体符合：国家住建部《建筑工程施工图纸编制深度规定》（2008版）要求试桩图1开挖图2基坑支护图3工程桩图4正负零以下土建图5第二版施工图7室内步行街砌筑图8参数符合：主体结构施工、机电预留预埋设计及主要设备参数内容满足国家住建部《建筑工程施工图纸编制深度规定》（2008版）要求第一版施工图62.图纸深度要要求——业主移交总总包图纸业务事项图纸深度要求施工图纸对应序号专项分包类施工图整体符合：国家住建部《建筑工程施工图纸编制深度规定》（2008版）要求幕墙施工图纸1弱电智能化施工图纸3景观施工图纸5整体符合：国家住建部《房屋建筑室内装饰装修制图标准》（JGJT244-2011）要求大商业内装施工图纸4整体符合：《万达商业综合体夜景照明规划设计规范》要求夜景照明施工图纸2整体符合：《万达商业综合体导向标识系统规划设计规范》要求导向标识施工图纸62.图纸深度要要求——业主移交总总包图纸业务事项企业要求施工图纸对应序号工艺深化图纸《万达广场无立柱玻璃栏板结构连接及载荷试验标准》内装施工工艺深化图1《万达广场吊顶结构技术管理标准》《万达广场采光顶LED屏吊挂试验标准》《万达广场大商业地面石材实施技术标准及管控手册》《万达广场购物中心LED屏设置》《万达茂慧云智能化管理系统机房内装设计标准》《万达广场景观设计管控要点》景观施工工艺深化图2《购物中心屋面综合设计办法相关规定》《安全VI标识应用规范》、《安全VI标识管理规定》导向标识施工工艺深化图3万达商业综合体夜景照明设计任务书夜景照明施工工艺深化图4万达商业综合体夜景照明消防及安全设计专篇万达商业综合体夜景照明规划设计管控要点《万达夜景照明节能设计标准》2.图纸深度要要求——总包提报业业主图纸业务事项企业要求施工图纸对应序号工艺深化图纸《安全管理技术标准汇编》幕墙及采光顶施工工艺深化图5建筑设计任务书及管控要点、附件《商业地产严寒地区保温针对性措施》《万达大商业外立面橱窗设计管控要求》《购物中心屋面综合设计相关管理规定》《万达广场购物中心气体灭火系统设计管理规定》弱电智能化深化图太阳能热水专项深化虹吸雨排专项深化气体灭火专项深化管线综合678910《购物中心屋面综合设计相关管理规定》《万达广场慧云智能化管理系统设计、验收标准》《缆式线型感温火灾探测器设计安装标准》《剩余电流式电气火灾监控系统设计安装标准》《气体灭火系统设计管理标准》《购物中心智能疏散指示系统设计、施工、运行维护技术标准》《厨房设备自动灭火装置设计、安装、调试、验收和维护管理标准（试行）》万达广场购物中心机电设计任务书2.图纸深度要要求——总包提报业业主图纸对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容1内装施工工艺深化图1.地面铺装平面图及拼花排版图；

2.室内步行街侧板装饰排版图；

3.室内步行街商铺玻璃隔断深化

排版图；内装施工图1.地面铺装平面图及拼花示意图；2.室内步行街侧板装饰示意图；3.室内步行街商铺玻璃隔断立面示意图；2景观施工工艺深化图1.景观雕塑环境深化及基础配置

图；2.景观雕塑施工工艺图和泥稿；3.景观水景工艺深化及水系统工

艺图。景观施工图1.景观雕塑环境图；2.景观雕塑施工图及材料样板；3.景观水景施工图。3导向标识施工工艺深化图1.牌体安装基础预留预埋图纸；

2.牌体加工图纸。导向标识施工图1.牌体平面点位图；2.牌体施工图。2.图纸深度要要求——总包与业主主11项图纸交集界界面为明确总包包与业主关关于设计图图纸的交接接界面，特特在操作手手册第三章章项目设计计管理第三三节明确列列表，对总总包进一步步深化的施施工工艺图图纸进行界界面划分，，以减少操操作过程中中的设计纠纠纷。对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容4夜景照明施工工艺深化图1.提供选购灯具汇总表及灯具实样；

2.选购灯具节点安装大样图；3.电气施工现场布线图；4.厂家深化控制系统图及现场路由图；5.厂家LED深化控制系统详图。夜景照明施工图1.灯具选型表；2.灯具节点大样图；3.电气施工图；4.控制原理图；5.LED控制原理图。5幕墙及采光顶施工工艺深化图1.幕墙施工工艺深化图（含采光顶）；2.幕墙、广告牌、LOGO、雨棚、采光顶等的钢结构杆件布置，支座、节点、连接做法详图；3.表面饰材定制加工图；幕墙施工图1.幕墙施工图纸（含采光顶）；2.幕墙、广告牌、LOGO、雨棚、采光顶等部位钢结构方案图；3.表面饰材初步排版图；2.图纸深度要要求——总包与业主主11项图纸交集界界面对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容6弱电智能化厂家深化图各系统设备品牌确定后，对应深化的：1.各弱电系统设计说明、原理图；2.弱电末端点位布置平面图、

弱电管线敷设图；

3.BA系统监控点表及DDC箱配置详表；

4.慧云机房设备布置图；5.弱电井布置详图。弱电智能化施工图1.各弱电系统设计说明、原理图；2.弱电末端点位布置平面图、弱电管线平面图；3.BA系统监控点表；4.慧云机房设备布置图；5.弱电井布置详图。2.图纸深度要要求——总包与业主主11项图纸交集界界面对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容7太阳能热水专项深化基于原施工图设计参数，结合具体产品选型，由厂家完成深化设计：1.太阳能热水工程设计说明、施工说明、系统图、计算书；2.太阳能热水工程平面图、详图，太阳集热板、热水箱（罐），水泵等安装节点详图；3.设备基础图太阳能热水施工图1.太阳能热水工程设计说明、施工说明、系统图、计算书；2.太阳能热水工程平面图、详图，太阳集热板、热水箱（罐），水泵等安装节点详图；3.设备基础图2.图纸深度要要求——总包与业主主11项图纸纸交交集集界界面面对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容8虹吸雨排专项深化基于原施工图设计参数，结合具体产品选型，由厂家完成深化设计：1.虹吸雨水工程设计说明、施工说明、系统图、计算书；2.虹吸雨水工程的平面图、详图，虹吸雨水斗、管道等安装节点详图等。虹吸雨排施工图1.虹吸雨水工程设计说明、施工说明、系统图、计算书；2.虹吸雨水工程的平面图、详图，虹吸雨水斗、管道等安装节点详图等。2.图纸纸深深度度要要求求———总包包与与业业主主11项图纸纸交交集集界界面面对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容9气体灭火专项深化基于原施工图设计参数，结合具体产品选型，由厂家完成深化设计：1.气体灭火工程的设计说明、施工说明、系统图、计算书；2、气体灭火工程平面图、详图，气体灭火系统的灭火柜、灭火剂气瓶（罐）、管道等安装节点详图；

3、设备基础图等。气体灭火施工图1.气体灭火工程的设计说明、施工说明、系统图、计算书；2.气体灭火工程平面图、详图，气体灭火系统的灭火柜、灭火剂气瓶（罐）、管道等安装节点详图；3.设备基础图等。2.图纸纸深深度度要要求求———总包包与与业业主主11项图纸纸交交集集界界面面对应序号总承包商提报给业主的图纸报备内容业主移交给总承包商的图纸移交内容10管线综合总承包商提供的结合施工做法进行图应与业主提供的施工图进行管线综合深化设计对图、核图。1.

管线综合平面图；2.管线综合节点平面详图；3.

管线综合节点剖面详图；4.

安装节点详图；5.

净高不满足业主要求部位详图。施工图业主提供的施工图需包括管线综合图，并应与总包进行的管线综合深化设计对图、核图。1.管线综合平面图；2.管线综合节点平面详图；3.

管线综合节点剖面详图；4.

安装节点详图；5.

净高不满足业主要求部位详图。11BIM设计在各专业全部施工图基础上的BIM设计图纸施工图各专业全部施工图纸。2.图纸纸深深度度要要求求———总包包与与业业主主11项图纸纸交交集集界界面面目录1图纸成果分类2图纸深度要求3施工图有效性4工作注意事项合作方规划副总、工程副总、总经理总承包商项目经理3.施工工图图有有效效性性总包包与与万万达达移移交交图图纸纸过过程程需需要要双双方方按按合合同同要要求求签签字字盖盖章章：：合作方总承包商（专项工艺等）土建及效果类施工图施工工图图纸纸移移交交确确认认单单双方方签签字字盖盖章章合作方公章

总承包商总部公章或总承包商授权单位公章

签字字盖章章4.1变更有效性4.2设计封样及施工封样4.3BIM设计4.工作作注注意意事事项项4.1变更有效性4.2设计封样及施工封样4.3BIM设计4.工作作注注意意事事项项1）设计变更定义：在项目有效图纸正式移交后，设计单位根据合作方要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”。2）设计变更申请：所有的“设计变更”在发起前，合作方内部必须先发起“设计变更申请流程”，严禁设计变更未经审批实施。3）变更的有效性：

所有变更必须经设计院签字，并经合作方签字盖章后方为有效变更。变更有效性4.工作作注注意意事事项项———变更更有有效效性性4.1变更有效性4.2设计封样及施工封样4.3BIM设计4.工作作注注意意事事项项1）设计封样：万达规划院向项目公司移交方案的同时移交设计封样，设计封样需按“操作手册”深度要求提供。2）施工封样：总承包商根据设计封样，应提供多种材料样板，由合作方和万达项目公司选择并确定施工封样。总承包商应在现场根据

“操作手册”要求进行样板段施工，并由业主在样板段完成后调整验收并签字确认。合同第三节第3条：因施工封样与设计封样不符造成的返工、整改及工期改变，由总承包商负全责。设计计封封样样及及施施工工封封样样4.工作作注注意意事事项项———设计计封封样样与与施施工工封封样样昆明项目设计封样昆明项目施工封样4.工作作注注意意事事项项———设计计封封样样与与施施工工封封样样昆明项目外装样板段4.工作作注注意意事事项项———设计计封封样样与与施施工工封封样样4.1变更有效性4.2设计封样及施工封样4.3BIM设计4.工作作注注意意事事项项1)定义义：：BIM(BuildingInformationModeling)建筑筑全全生生命命周周期期的的信信息息集集成成模模型型。。2)应用用价价值值：：通过过计计算算机机三三维维真真实实模模拟拟，，复复核核设设计计问问题题、、控控制制建建造造成成本本，，为为运运营营管管理理提提供供信信息息化化基基础础。。3)应用用实实例例：：汉街街万万达达广广场场将采采光光顶顶曲曲面面参参数数化化，，使使每每块块玻玻璃璃有有理理化化，，减减少少异异型型玻玻璃璃数数量量，，节节约约建建造造成成本本。。三维维建建模模结构构方方案案可可视视化化效果果图图4.工作作注注意意事事项项———BIM设计计平面面玻玻璃璃单曲曲面面玻玻璃璃双曲曲面面玻玻璃璃平面面玻玻璃璃商管管部部门门对对接接1.商管管向向项项目目公公司司移移交交的的成成果果（（共共4项））序号发起部门节点名称阶段接收部门设计成果1商管综管中心主力店业态及平面确认交地日后140天项目公司一版施工图2商管综管中心主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交开业日前320天项目公司二版施工图3商管营运中心步行街房产技术条件及餐饮业态点位图移交开业日前200天项目公司步行街砌筑图4商管公司商户二次装修消防报审图移交开业日前120天项目公司步行街砌筑图2.项目目公公司司向向商商管管移移交交的的成成果果（（共共6项））序号责任部门名称阶段审核部门接收部门1项目公司签约面积测算移交一版施工图规划院商管综管中心2项目公司消防咨询意见上报二版施工图前规划院商管综管中心3项目公司二版签约租赁面积测算移交二版施工图规划院商管综管中心4项目公司业态变更后租赁面积测算二版施工图后/营运期项目商管规划管理小组——5项目公司变更租赁面积移交开业前60天/营运期项目规划院商管综管中心6项目公司竣工图及竣工实测面积备案开业后——商管公司慧云云系系统统是是万万达达自自主主研研发发、、拥拥有有独独立立知知识识产产权权的的智智能能化化管管理理系系统统，，代代表表着着全球球商商业业运运营营管管理理的的最最高高水水平平，是是万万达达广广场场安安全全运运营营、、绿绿色色运运营营的的重重要要保保障障。。慧云云系系统统的的建建设设区区别别于于其其他他专专业业工工序序，，极极具具施施工工协协调调难难度度和和科科技技含含量量，，是是对对广广场场整整体体安安全全、、施施工工质质量量的的集中检验验。鉴于慧云云系统建建设的特特殊性与与重要性性，特对对总包和和项目系系统进行行培训。。慧云系统统指引目录1慧云简介2慧云系统权责界面及流程3重点关注事项目录1慧云简介2慧云系统权责界面及流程3重点关注事项昆明万达达广场慧慧云智能能化管理理中心1.慧云简介介——系统架构在中央控制制中心，将保障障万达广广场正常常运营的的16个系统进进行集成成，在一一个房间间、一个个平台上上集中进进行监视、控控制和管理。慧云智能化管理系统消防系统给水排水变配电公共照明门禁管理夜景照明背景音乐信息发布停车管理电梯监视视频监控防盗报警电子巡更客流统计消防管理（1）设备管理（6）节能管理（1）安防管理（4）能源管理运营管理（4）暖通空调1.慧云简介介——慧云智能能化管理理系统主主界面目录1慧云简介2慧云系统权责界面及流程3重点关注事项2.慧云系统统权责界界面及流流程▲：主办Δ：配合⊙：审核p确认注：此表表仅示意意主办、、审核及及确认事事项，未未示意配配合、审审批及备备案事项项。序号阶段业务事项模块节点规划院项目公司总包1设计弱电智能化方案移交70(III)▲Δ2弱电智能化施工图报审96(III)⊙▲p3弱电智能化施工图审核后移交97(III)▲p4招标弱电智能化工程招标144(III)▲5工程慧云系统现场启动会207(II)▲6弱电智能化深化设计图纸审核成果报备208(III)⊙▲7消防主机安装246(II)▲8弱电智能化线路敷设258(III)▲9慧云机房建设与设备安装259(III)▲10弱电智能化工程验收290(III)▲11验收规划考核310(II)▲Δ12慧云系统工程完成度考核314(II)▲13慧云系统投入试运行315(II)▲14慧云系统联合验收321(I)▲弱电智能能化方案案移交70(III)弱电智能能化施工图审核后移移交97(III)弱电智能能化工程招标标144(III)交地日后后215天开业日前前240天开业日前前200天慧云集成成平台定定标弱电智能能化工程程分包定标标开业日前前105天会议纪要要消防主机机安装246(II)深化设设计图图纸；；审核核意见见；技技术、、设备备清单单偏差差表慧云系系统现现场启启动会会207(II)弱电智智能化化深化化设计计图纸纸审核核成果果报备备208(III)开业日日前180天开业日日前170天13456工程阶阶段招标阶阶段完成方方案评评审会会慧云机机房内内消防防主机机安装装完成成设计阶阶段规划院▲ΔΔ项目公司Δ▲▲ΔΔΔΔ商管ΔΔΔΔ总包单位ΔΔΔ▲▲▲▲弱电智智能化化施工工图报报审96(III)开业日日前265天27完成管管控要要点自自查会会签表表；含含图造造价测测算；；图纸纸满足足招标标和施施工完成规规划院院管控控要点点审核核意见见和会会议纪纪要中中要求求的修修改完完成““施工工图纸纸移交交确认认单””2.慧云系系统权权责界界面及及流程程——14个模块块节点点弱电智智能化化工程程验收收290(III)慧云系系统投投入试试运行行315(II)慧云系系统联联合验验收321(I)开业日日前50天开业日日后90天规划考考核310(II)开业日日前10天开业日日后180天项目公公司自自检表表；BA系统工工程调调试；；其余系系统实实现监监控功功能；；完成成慧云云与子子系统统主机机对接接测试试完成慧慧云操操作培培训；；慧云云系统统投入入试运运行火情模模拟联联动验验收完成BA验收；；完成成慧云云系统统验收收；三三个月月以上上试运运行记记录弱电智智能化化线路路敷设设258(III)开业日日前80天开业日日前80天完成慧慧云集集成平平台主主机及及各子子系统统主机机安装装，完完成慧慧云平平台及及接口口开发发、机机房装装修8910111213慧云机机房建建设与与设备备安装装259(III)开业日日考核报报告完成智智能化化线路敷敷设开业日日后14天完成火火情模模拟联联动测测试完成慧慧云系系统工工程完完成度度考核核规划院▲ΔΔ项目公司ΔΔΔΔΔΔΔ商管ΔΔΔΔ总包单位▲▲▲Δ▲▲▲工程阶阶段验收阶段慧云系统工工程完成度考核核314(II)14火情模拟火情模拟2.慧云系统权权责界面及及流程——14个模块节点点消防报警与与慧云联动动调试完成成要求：随机选5个回路，10个感烟探测测器吹烟模拟火火情；随机选5个回路，10个手报点，，人为制造造报警信号号模拟火情情；慧云界面上上正确显示示报警信息息；消防设备应应正确联动动；集团远程安安全监控中中心收到并并自动显示示报警信息息。2.慧云系统权权责界面及及流程——慧云相关火情模拟联联动2.慧云系统权权责界面及及流程总包需要协调三家相相关分包单单位和专业业厂商，完完成16个子系统的的集成。1.集成平台分分包2.消防工程分分包——1个子系统：：消防系统统3.弱电工程分分包——13个子系统：：视频监控控、防盗报报警、门禁禁管理、电电子巡更暖通空调、、给排水、、变配电、、公共照明明、夜景照照明停车场管理理、背景音音乐、客流流统计、能能源管理4.专业设备厂厂家——2个子系统：：电梯监控控、信息发发布（LED屏幕）目录1慧云简介2慧云系统权责界面及流程3重点关注事项万达集团各级部门总承包商职能部门已配备职能部门建议配备规划院弱电总工程师总包万达项目合作部弱电总工程师项目公司弱电工程师总包项目部弱电工程师3.重点关注事慧云系统建建设：1）总包万达项项目合作部部需配备弱弱电总工程程师。2）总包项目部需需配备弱电电工程师。。目录Contents成本篇2国际惯例的的“总包交交钥匙”是是项目设计计及施工全全过程由总总包单位负负责。万达达本次推出出的“总包包交钥匙””是经万达达、中建各各局、分包包单位充分分讨论沟通通，结合国国内行业现现状，在充充分发挥万万达优势（（商业规划划设计能力力、招商能能力、行业业内独有的的品牌库））以及中建建各局优势势（工程建建设的现场场管理）基基础上，最最终实现项项目建设管理责权利利清晰，适用于万万达商业综综合体建设设的管控模模式。目录录二、“总包交钥钥匙”模式式合同体系系三、“总包交钥钥匙”模式式合同要点点一、“总包交钥钥匙”模式式核心要点点目录录二、“总包交钥钥匙”模式式合同体系系三、“总包交钥匙匙”模式合同同要点一、“总包交钥匙匙”模式核心心要点“总包交钥匙””模式核心要点总包负责含分分包在内的整个项目建设设“总包交钥匙””模式核心要点总包负责含分分包在内的整个项目建设设总包是整个项项目建设完成成的责任主体、合约主体，所有分包选选定、组织建建设均由总包包负责，万达达各部门、各各公司不介入入总包对分包包的招标，由由总包自行招招标、自行现现场管理、自自行质量监督督、自行各项项协调等，对对整个项目的的计划、质量量、安全等负负全责。万达达项目公司取取消招标职能能。“总包交钥匙””模式核心要点万达保留对分分包单位使用用的监控权“总包交钥匙””模式核心要点（合合作项目不开开放数据库））万达保留对分分包单位使用用的监控权总包可在万达品牌库中选定单位（（每个单位有有承接项目上上限约定）。。万达负责品牌牌库、采购数数据库管理维维护，总包对对万达品牌库库更新有一定定的话语权，，采购数据库库原则上每年年更新一次，，每季度根据据市场情况调调整发布。合作项目不开开放数据库“总包交钥匙””模式核心要点万达和合作方方保留对分包包单位使用的的监控权万达和合作方方监控分包工工程款的专款专用，确保分包单单位按时足额额收到付款。。万达和合作方方监督并处罚总总包以各种名名义向分包收收取任何费用用、干扰分包包的正常经营营的行为。目录录二、“总包交钥匙匙”模式合同同体系三、“总包交钥匙匙”模式合同同要点一、“总包交钥匙匙”模式核心心要点总包单位项目公司合作方组织总承包议标建立维护采购购数据库签订框架协议议总承包合同未纳入总包交交钥匙的工程程合同分包合同（材料设备类类）分包合同（工程类）现场管理协议议“总包交钥匙””模式合同体系商业综合体项项目所有工程程。其中：原则则上消防工程程的分包单位位及合同价款款由万达确定定，总包签订订合同并全面面负责进度、、质量、安全全、协调等工工程建设管控控；万达负责责消防报审、、验收的组织织。暂不纳入“总总包交钥匙””的范围：(1)文旅项目、万万达茂项目随随管控不断成成熟逐步实施施；(2)政府或垄断部部门管控的相相关内容，包包括变电所低低压进线段上上游的电力工工程、红线外外给水、红线线外排水、燃燃气、热力、、通信等市政政配套工程；；(3)第三方检测或或咨询服务的的相关内容：：如工程桩检检测、基坑监监测、沉降观观测等；(4)酒店建设公司司负责管理的的界面，如：：酒店室内精精装修、酒店店二次机电、、厨房设备、泳泳池设备、酒酒店智能化工工程等（按照照万达现行模模式执行，总总包商参照交交钥匙模式进进行全面管理理）；(5)商家自行负责责的装修工程程：如影城装装修、商铺装装修等。“总包交钥匙匙”实施范围围“总包交钥匙””模式合同体系“总包交钥匙””模式合同体系“总包交钥匙匙”模式下的的总包合同是是在现行万达达的总包合同同的基础上，，针对总包交交钥匙的管控控特点，增加加“合同专项分篇篇”以及附件中中的“总包交交钥匙”操作手册。1、合同协议书书2、中标通知书书3、合同分项专篇篇4、合同专用条条款5、合同通用条条款6、合同附件（（含操作手册）7、招标文件及及招标过程资料料8、投标书及其其附件“总包交钥匙””模式合同体系总包合同文件件的组成“总包交钥匙匙”模式下的的总包合同是是在现行万达达的总包合同同的基础上，，针对总包交交钥匙的管控控特点，增加加“合同专项分篇篇”以及附件中中的“总包交交钥匙”操作手册。“总包交钥匙””模式合同体系1、合同协议书2、中标通知书3、合同分项专篇4、合同专用条款5、合同通用条款6、合同附件（含操作手册）7、招标文件及招标过程资料8、投标书及其附件合同文件的组成总包合同全面面完整、清晰晰严肃、可操操作。合同专项分篇篇从施工图纸纸、工期计划划、分包管理理、质量安全全、成本商务务、移交保修修、分期协议议七个方面约约定各方的权权责利、处罚罚违约。方便便不同部门熟熟练掌握合同同内容。“总包交钥匙””模式合同体系1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：“总包交钥匙””模式合同体系1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：将所有分包选选择、管理权权利赋予总包包是“总包交交钥匙”模式式的核心内容容之一，在此此模式下分包包管理尤为重重要，总包合合同中对分包包管理进行了了详细的约定定，特别是针针对各类分包包合同，编制制了明确、详详细的分包合合同范本。“总包交钥匙””模式合同体系1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：序号合同名称序号合同名称1【】万达广场【】供应及指导安装调试工程分包合同7【】万达广场景观绿化工程分包合同2【】万达广场【】供应及安装调试工程分包合同8【】万达广场采光顶工程分包合同3【】万达广场弱电智能化工程分包合同9【】万达广场内装工程分包合同4【】万达广场夜景照明工程分包合同10【】万达广场导向标识工程分包合同5【】万达广场外装工程分包合同11【】万达广场通风空调分包合同6【】万达广场铝合金窗供应及安装工程分包合同12【】万达广场塑钢窗供应及安装工程分包合同分包合同示范范文本：总包单位需要要按照万达提提供的12类分包工程（（含材料设备备）合同范本本签订约45个分包合同目录录二、“总包交钥匙匙”模式合同同体系三、“总包交钥匙匙”模式合同同要点一、“总包交钥匙匙”模式核心心要点合同中明确约约定施工图纸纸、工期计划划、分包管理理、成本商务务、质量安全全、移交保修修、分期协议议等项目建设设全过程的要要求，明确约约定万达、总总包、分包、、监理各方的的管控界面、责权利及违约处罚。“总包交钥匙””模式合同要点“总包交钥匙””模式合同要点协议书：约定合同基本要点（包括：合同主体、合同内容、工期、价款等）。专用条款：结合万达综合体项目实际情况，有针对性的对通用条款予以明确。通用条款：根据法律、法规编制的适用于万达综合体工程的通用规定。合同分项专篇：指导合同实际履行的详细约定，根据总包交钥匙模式需求，有针对性对合同专用条款和通用条款的补充。1、合同协议书2、中标通知书3、合同分项专篇4、合同专用条款5、合同通用条款6、合同附件（含操作手册）7、招标文件及招标过程资料8、投标书及其附件合同文件的组成：“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：1.1万达提供满足足施工的图纸纸万达分阶段提提供满足施工工的图纸，在在合同中约定定提供图纸的的时间，效果果类图纸（分分包部分）按按照合同约定定时间一次性性提供满足确确定单位、核核定价格、指指导施工的图图纸。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：1.2总包须审核图图纸，承担图图纸移交后的的风险总包在正式接接受图纸前，，依据规范审审核图纸，并并在规定时间间内提出审核核意见，参加加图纸会审。。正式接收图纸纸后，总包承承担图纸的错错、漏、碰等等引起的工期期、成本风险险。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：1.3总包承担自行行负责图纸的的风险总包负责施工工工艺深化图图、BIM设计、机电管管线综合图纸纸、专业厂家家深化施工图图纸，并承担担未按时完成成或因总包负负责图纸的质质量问题造成成的工期、质质量、安全及及成本等一切切损失。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：2.1总包负责整个个项目工期计计划落实总包对项目全全部建设内容容进行总承包包，整个项目目的工期计划划落实由总包包负全责，万万达、监理依依据合同对总总包、对工期期计划进度进进行监控。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：2.2约定关键节点点的开始及完完成时间合同约定各分分部分项工作作的关键工序序节点的开始始及完成时间间，包括提供供商家装修界界面、工程竣竣工验收、交交付开业、交交付入伙等重重要节点。持有物业36个节点。销售物业21个节点。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：2.3严格处罚工程程节点延误如因总原因造造成节点延误误，按照严重重程度，给与与总包商项目目经理和生产产经理纳入业业主黑名单、、总包商年度度内中标项目目数量减少等等处罚措施。。如因万达原因因造成节点延延误，由万达达承担。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.1总包不得擅自自调整分包工工程范围总包按“分包包合同示范文文本”约定的的工程界面执执行，未经万万达同意不得得调整分包合合同的工程界界面。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.2总包对分包有有处罚权利总包按照“分分包合同示范范文本”与分分包签订合同同，对分包的的工期、质量量、现场安全全文明全面管管控，并具有有处罚权力。。处罚权力在总总包合同及分分包合同中明明确约定，若若双方出现纠纠纷（法律纠纠纷除外），，由万达最终终评判。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.3总包不得以任任何名义向分分包收费万达根据分包包合同签约金金额给予总包包分包管理费费，总包不得得另行或超额额向分包收取取，如有违规规处以多收取取金额5倍的经济处罚罚外，根据违违规次数将总总包项目经理理、分公司列列入万达黑名名单，减少总总包分公司、、总包局总部部年度项目合合作数量等处处罚。总承包不得以以任何名义收收取任何费用用，刁难总承承包商的分包包商进场及正正常经营。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.4总包须执行万万达采购数据据库价格（合作项目不不适用）总包必须按照照万达与分包包单位确定的的采购数据中中价格或万达达批复的价格格签订分包合合同，总包不不得以各种形形式压低或变变相压低分包包工程价格，，损害分包利利益，否则视视同为总包单单位违约，参参照另行或超超额向分包收收取分包管理理费用的处罚罚标准处罚。。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.5合作方和万达达监控分包工工程款的支付付万达通过信息息系统监控总总包对分包工工程款的支付付，如果出现现总承包商拖拖延付款、未未按审批金额额足额付款的的情况，分包包商可向业主主投诉；若业业主经过调查查认定分包投投诉成立后，，总包应承担担相应的违约约责任。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.6重罚总包不及及时支付分包包款的行为总包当次向分分包支付的付付款凭证时间间与万达当次次向总包支付付的付款凭证证时间不得超超过3日历天，总包未按约约定的时间一一次性支付分分包款项的，，每超过1日历天，总总包应向万达达支付违约金人民币币10万元/日历天，违约金额可可由万达在最最近一次进度度款中直接扣扣除；如总包包延迟7日历天未向分包付款款的，除按前前述约定支付付违约金外，，万达可从应应付总包的款款项中扣除相相应款项，直接支付给分分包。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.7分包结算不完完成，不给总总包结算总包完成分包包合同结算为为万达对总包包结算的前提提；若总包未未完成分包合合同结算，则则万达不接收收总包提交的的工程结算资资料，且不审审核总包的工工程竣工结算算。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：3.8总包、分包互互相有履约评评审权利总包对分包的的履约评审意意见做为万达达更新品牌库库的重要参考考，评审工作作在万达的信信息化系统中中操作，确保保评审意见及及时公正；分包对总包是是否按照合同同履行义务有有评审权利，，评审结果作作为确定总包包单位承接项项目数量的参参考。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：4.1总包对质量安安全负全责总包对项目施施工质量、施施工安全负全全责，自行质质量监控、自自行完全管理理等。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：4.2明确标准合同明确施工工技术标准、、质量标准和和验收标准。。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：4.3监理全面质量量管理，第三三方单位管控控监理合同明确监理理的权利，监监理对工程质质量全面负责责管控。委托第三方评评估机构进行行现场实测实实量，关键部部位100%实测实量，依依据测量结果果评估工程质质量，总包需需给第三方开开展工作提供供条件，合同同明确约定第第三方实测实实量的标准、、工作流程，，如总包不配配合第三方工工作，万达将将给予总包相相应处罚。“总包交钥匙””模式合同要点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：4.4严格处罚质量量问题对工程质量问问题，按一般、较大、、重大、特别别重大四个级别在合合同中约定标标准和对应的的经济处罚标标准，并根据据质量问题的的具体数量及及严重程度，，给予将项目目经理、生产经理、技技术负责人、、安全总监列入万达黑名名单、扣减总总包局总部年年度合作项目目数量、分公公司几年内不不能承接万达达项目、责任任单位列入不不合格供方的的处罚。“总包交钥匙””模式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.1总包包合合同同价价款款的的组组成成总包包合同同价价款款由总总包包自自行行施施工工工工程程价价款款、、分分包包工工程程价价款款（（包包含含工工程程施施工工及及材材料料设设备备采采购购部部分分））、、分分包包管管理理费费、、暂暂列列金金额额四四部部分分组组成成。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.2分段段确确定定合合同同价价格格总包包自自行行施施工工部部分分年年度度招招标标确确定定基基准准综综合合单单价价，，合合同同约约定定综综合合单单价价包包干干，，分分阶阶段段根根据据图图纸纸计计算算工工程程量量确确定定总总价价。。除商品品砼砼、、主主体体结结构构用用钢钢材材、、钢钢筋筋市场场价价格格波波动动超超过过3%以上上可可以以调调整整外外，，其其余余材材料料价价格格在在合合同同履履约约期期内内不不得得调调整整。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.3分包包工工程程总总价价包包干干分包包工工程程（（含含材材料料设设备备））在在施施工工图图纸纸交交接接后后，，依依据据合合作作方方采采购购数数据据库库价价格格确确定定合合同同价价款款，，原原则则上上总总价价包包干干。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.4分包包管管理理费费包包干干分包包管管理理费费依依据据总总承承包包商商的的分分包包商商的的工工程程内内容容，，按照照业业态态以以建筑筑面面积积为为基基数数按按确确定定单单价价计计价价，在在合合同同中中约约定定总总价价包包干干。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.5按照照形形象象进进度度节节点点付付款款总包包自自行行施施工工部部分分工工程程款款按按现现万万达达付付款款方方式式进进行行，，按按照照形形象象进进度度节节点点支支付付。。分包包部部分分（（含含材材料料设设备备））工工程程款款按按照照万万达达设设定定的的合合同同条条件件（（分分包包合合同同范范本本中中具具体体约约定定））执执行行。。分包包管管理理费费根根据据总总包包对对分分包包的的管管理理，，分分阶阶段段支支付付，，分分砌筑筑工工程程完完成成、机电电工工程程完完成成、外装装修修工工程程完完成成、四方方验验收收合合格格四个个节节点点支支付付。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：5.6按照照计计划划完完成成工工程程结结算算工程程竣竣工工后后180天完完成成整整个个项项目目结结算算，，总总包包未未完完成成分分包包工工程程结结算算，，万万达达不不审审核核总总包包结结算算。。每年年11月15日完完成成当当年年入入伙伙部部分分结结算算。。总包包不不配配合合结结算算、、结结算算价价款款高高估估冒冒算算，，将将被被严严格格处处罚罚。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：6.1总包包负负责责向向项项目目使使用用者者移移交交工程程竣竣工工验验收收后后，，由由总总包包负负责责持有有物物业业移移交交给给商商管管公公司司，销售售物物业业完完成成分分户户验验收收后后交交付付房房屋屋产产权权所所有有人人，，入入伙伙后后管管理理权权（（包包括括公公共共区区域域部部分分、、物物业业管管理理））移移交交给给物物业业公公司司“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：6.2总包包对对整整改改项项目目负负保保修修责责任任图纸纸涵涵盖盖的的所所有有工工程程均均由由总总包包负负责责保保修修，，保保修修期期限限自本本工工程程竣竣工工验验收收合合格格、、完完成成竣竣工工备备案案手手续续并并移移交交给给业业主主、、竣竣工工结结算算完完成成之之日日（（以以其其中中较较晚晚时时间间为为准准））起起计计算算。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：6.3有权权委委托托第第三三方方维维修修保修修期期内内总总包包要要及及时时维维修修，，如如保保修修期期内内不不及及时时维维修修，，有有权权委委托托第第三三方方维维修修并并直直接接在在质质保保金金中中扣扣除除维维修修费费用用；；且且总总包包承承担担因因质质量量问问题题给给万万达达造造成成的的损损失失（（含含给给业业主主、、商商户户损损失失））。。“总包包交交钥钥匙匙””模模式式合同同要要点点1、施工图纸篇2、工期计划篇3、分包管理篇4、质量安全篇5、成本商务篇6、移交保修篇7、分期协议合同专项分篇的构成：6.4明确确保保修修金金的的支支付付保修修协协议议书书约约定定保保修修金金支支付付的的时时间间、、方方式式、、流流程程等等并并对对其其进进行行信信息息化化管管理理。。分包总包通过过信信息息系系统统对对总总包包质质保保金金的的业业务务流流程程进进行行严严格格管管控控万达工程程和和质质量量检查查提提醒醒整改改结结果果上上报报质保保金金付款款申申请请整改改验验收收质保保金金付款款审审批批整改改清清单单未通通过过通过过整改改处处理理总包包质质保保金金管管控控流流程程质保保金金付款款总包包收收款款向总总包包付付款款分包包收收款款是3日内内向向分分包包付付款款否业主主垫垫付付分包包款款项项分包总包通过过信信息息系系统统对对总总包包质质保保金金的的业业务务流流程程进进行行严严格格管管控控万达工程程和和质质量量检查查提提醒醒整改改结结果果上上报报质保保金金付款款申申请请整改改验验收收质保保金金付款款审审批批整改改清清单单未通通过过通过过整改改处处理理总包包质质保保金金管管控控流流程程质保保金金付款款总包包收收款款向总总包包付付款款分包包收收款款是3日内内向向分分包包付付款款否业主主垫垫付付分包款款项工程和和质量量检查提提醒工程和质量检查提醒根据成本管理系统中记录的总承包合同质保期，在到期前3个月自动生成待办提醒分包总包通过信信息系系统对对总包包质保保金的的业务务流程程进行行严格格管控控万达工程和和质量量检查提提醒整改结结果上上报质保金金付款申申请整改验验收质保金金付款审审批整改清清单未通过过通过整改处处理总包质质保金金管控控流程程质保金金付款总包收收款向总包包付款款分包收收款是3日内向向分包包付款款否业主垫垫付分包款款项整改清清单整改清单根据工程和质量检查结果形成整改清单，每项整改事项都有明确的预计完成时间整改清单通过信息系统直接发送给总包分包总包通过信信息系系统对对总包包质保保金的的业务务流程程进行行严格格管控控万达工程和和质量量检查提提醒整改结结果上上报质保金金付款申申请整改验验收质保金金付款审审批整改清清单未通过过通过整改处处理总包质质保金金管控控流程程质保金金付款总包收收款向总包包付款款分包收收款是3日内向向分包包付款款否业主垫垫付分包款款项整改结果上报总包根据整改清单及规定的时间进行整改处理，并随时上报整改结果整改结结果上上报分包总包通过信信息系系统对对总包包质保保金的的业务务流程程进行行严格格管控控万达工程和和质量量检查提提醒整改结结果上上报质保金金付款申申请整改验验收质保金金付款审审批整改清清单未通过过通过整改处处理总包质质保金金管控控流程程质保金金付款总包收收款向总包包付款款分包收收款是3日内向向分包包付款款否业主垫垫付分包款款项整改验收万达对整改情况逐项验收，如未通过将重新回到整改流程整改验验收分包总包通过信信息系系统对对总包包质保保金的的业务务流程程进行行严格格管控控万达工程和和质量量检查提提醒整改结结果上上报质保金金付款申申请整改验验收质保金金付款审审批整改清清单未通过过通过整改处处理总包质质保金金管控控流程程质保金金付款总包收收款向总包包付款款分包收收款是3日内向向分包包付款款否业主垫垫付分包款款项质保金付款申请总包需通过信息系统在网上填报并发起质保金付款申请只有当全部整改验收通过时，才允许总包发起质保金付款申请质保金金付款申申请分包总包通过信信息系系统对对总包包质保保金的的业务务流程程进行行严格格管控控万达工程和和质量量检查提提醒整改结结果上上报质保金金付款申申请整改验验收质保金金付款审审批整改清清单未通过过