华晨世纪广场考察报告

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业华晨世纪广场考察报告项目概况华晨世纪广场位于万家丽路与长沙大道交汇处西南角；项目规划为集大型购物中心、步行商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、高档住宅公寓、大型地下停车场于一体的大型城市综合体。基本信息表项目名称华晨世纪广场项目地址雨花区万家丽中路与长沙大道交汇西南角开发商湖南鑫盛房地产开发有限公司物业管理湖南华晨物业管理有限公司占地面积80亩总建筑面积36万方主题一站式家庭休闲场所停车位351个物业类型酒店、公寓、家居卖场、办公楼及商业租售方式主力店部分持有、部分销售（直接销售与返租销售）商业业态超市、影院、百货、商业街、餐钦主力店沃尔玛、今典影院＼项目整体规划总建筑面积：㎡;其中包含豪生大酒店、甲级5A写字、服务性公寓、紧凑式高端住宅、商业街商铺、居然之家旗舰店、华润万象城、购物中心。长沙大道负一层和地上全部楼层出租给居然之家，已开业，约10万方万家丽路住宅33层5A写字楼25层负一层：华润万家超市；一层~三长沙大道负一层和地上全部楼层出租给居然之家，已开业，约10万方万家丽路住宅33层5A写字楼25层负一层：华润万家超市；一层~三层：散卖商铺143个，三层：KTV四层：整租给一家美食街5~28层：配套酒店公寓住宅底商负一层：华润万家超市；一层：KF，二层~四层：江苏卫视4D影院1~4层裙楼：华润万家百货，共3.5万方。住宅住宅豪生五星度假酒店商业部分预计年底开业，华润万家预计11月份开业。商业产品布局图：四、项目销售情况（一）、酒店配套公寓：5—28楼，每层20套，共480套（2012年5月首次的开盘去化率为54%）售后返租方式：1、购房者所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以实际成交总房款的8%向购房者返租，三个月向购房者支付一次租金。例：总价100万的公寓，每三个月约能向购房者支付20000元的固定租金。2.酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券。3.酒店前十年每年赠送购房者12天的免费居住期。4.十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况向购房者支付租金。总结：购房投资者前十年每年将有10%的固定收益，另加12天的免费居住期，投资回报颇丰，计入通胀因素，预计12-14年将收回当年所投入的全部房款。目前去化率达95%以上。推售房源户型配比户型面积套数占比一房一厅一卫65㎡288套60%二房一厅一卫71㎡96套20%一房厅一卫40㎡-43㎡96套20%合计480套100%开盘价格面价均价16000元/㎡折后均价15000元/㎡价格区间面价15000-17000元/㎡，优惠后14000元/㎡-16000元/㎡开盘优惠1.交2万定金抵4万2.按揭98折，一次性96折开盘成交户型面积套数销售率一房一厅一卫65㎡142套49.3%二房一厅一卫71㎡20套20.8%一房厅一卫40㎡-43㎡95套99%合计257套53.5%客户情况客户积累方式前期通过平面媒体、网络媒体及自身品牌影响力进行宣传，通过交2万抵4万的活动，积累VIP客户400余批。选房方式VIP办卡顺序选房客户到场到场客户：VIP客户约400批，普通客户70余人。客户构成年龄：30-50岁长沙市本地人群，部分株洲、湘潭客户。客户中有较多老板级人物，但主要以长沙本地生意人为主风险控制：5A写字楼物业做担保（华晨物业管理有限公司）（二）、商铺产品情况：销售部分：公寓裙楼商业中的一二层散铺，及住宅一楼部分的底商售价：一层5—8万元/平米；二层3—5万元/平米，层高4.5—5.5米，25层，目前去化率达到80%以上。预计年底开业。（三）、写字楼产品：写字楼报价15000元//平方均价，层高3.6米，面积：120平—1600平,目前去化率60%左右。装修：可根椐客户要求调整。（价格有点偏高），单层1600单层1600平（四）、住宅产品1、2、3栋：在售91平两房，129平三房，均价9000元/平，毛坯，地下3层，地上33层，层高3米，建筑高度99米，0实景图写字楼配套商业是为了满足写字楼商务、办公等需求的配套型商业，相比于综合体（写字楼+商业）中的综合型商业而言而言，二者有很大的区别：

类别配套商业综合商业消费客群以本写字楼消费客群为主以周边居民、写字楼、酒店、学校等消费客群为主项目定位满足写字楼商务、办公等需求为满足周边消费者购物、休闲、娱乐等需求策划定位相对简单，不需要主题及特定主力店比较复杂，有较明确的主题及主力店业态组合业态相对独立，商户与商户之间的关联度不强业态及商户组合关联度很大建筑设计写字楼底商及地下商业组成即可，不需要有太多的公共空间及活动空间具有标准的shoppingmall的建筑形态，留有较大的公共空间及活动空间，设计明显的交通及户外广告导引，设计合理的人流动线及车流动线使用面积由于商业公共面积及活动面积较小，写字楼配套商业的租赁使用面积比例较高由于需要较大的商业公共面积及活动面积，综合商业的租赁使用面积比例较低招商进度由于业态及商户之间关联度较小，各业态商户可同时进行招商由于业态及商户之间关联度十分紧密，主力店招商对其他商户的进驻及租金的影响较大商户意向商务型商户比较喜欢进驻写字楼商业，比如：由于写字楼能够给银行带来较多的银行业务，故银行营业厅进驻写字楼的倾向较高有些商户不会进驻综合商业，比如：由于营业时间及安全性等因素，银行营业厅一般不会开在综合商业中管理团队不需要成立单独的商业运营管理团队，由写字楼运营管理团队直接管理即可需要成立专业的商业运营管理团队运营推广不需要太多的运营推广渠道或者费用需要较系统的、有效的运营推广渠道以及一定比例的运营推广费用，年度推广费用一般占年度总租金的3%左右租金差异各业态及商户之间租金差异较小，一些属于配套功能的商业业态，可能会在租金上有所让步，但独立经营的业态，在