精装修房成本控制要点

精装修房成成本控制要要点——管理五区张张新宏各位领导、同同仁上午好：：随着市场的发发展，精装修修的工程是越越来越多，根根据精装修房房有着体量大大、房型单一一、质量要求求高、维修工工作量大的特特点，在这里里重点谈谈精精装房在成本本控制过程中中所注意的要要点，主要分分几下7个方面：一、报价注意意事项二、合同谈判判要点三、工艺做法法交底统一四、材料红杠杠线量的确定定五、材料损耗耗的控制六、班组人工工费的控制七、成品保护护的控制一、报价注意意事项1、措施费的测测算，精装房房体量大、每每平方造价较较低，所以措施费所所占比例就大大，不能按照照常规的比例例进行估算，要经经过仔细的测测算，常规有有15项内容需要进行测算：（1）现场文明施施工费1.0％（2）安全施工费费0.4％（3）环境保护费费（不含竣工工空气污染检检测费）0.5％（4）材料检验、、试验费0.18％（5）临时设施费费0.8％（6）脚手架费（（按现场实际际条件定）（7）材料运输费费（按现场实实际条件定））（不同于一一般性工程）（8）材料二次搬搬运、夜间搬搬运增加费0.15％（9）工程超高人人工降耗增加加费（按现场场实际条件定定）（10）室内保洁费费（不含开荒荒保洁）0.15％（11）深化设计费费0.1％（大堂酒店店需增加比例例，根据图纸纸情况另行商商议）（12）已完工程及及设备成品保保护费0.4％（13）包干费（现现场水电费、、垃圾清理至至楼下指定由由总包外运、、3小时以内停电电停水，不含含土建总包服服务费）1.0％（14）住宿补助及及远征施工费费（按现场实实际条件定））（15）空气污检测费费（正常是要要推给甲方处处理）总体上取下来来会在8～10％左右，实际际成本会在5～7％左右，主要要是考虑后期期维修费用用，维维修周期长、、维修工作量量大，工程竣竣工以后还要要考虑到1～2年长时间留守守部分工人待待命维修，因因为现在小业业主上百万元元买一套房，，挑剔是正常常的，这块块费用又不好好单列，只能能含在相应措措施费内，例例如东九竣竣工一年多，，已花了120万左右维修费费用；2、综合单价组组价的测算，，考虑到精装装修体量大、、材料单一及及利润较透明明的特点，我我们在组价时时不能按照定定额进行估算算，高了甲方方肯定中不了了标，低了是是没有经营的的空间，也不不可能想在材材料上做文章章来拉亏本子子目，所以在在组价时要结结合现场实际际施工工艺进进行测算，有有以下几点需需注意的地方方：（1）吊顶轻钢龙龙骨含量：主主付龙骨的含含量偏高，沿沿边龙骨含量量偏低；（2）成品门、家家俱、木饰面面没有相应定定额套用，如如参照类似定定额需调整人人工，常规是是材料价的10～12％；（3）卫生间墙面面砖或石材铺铺贴，没有现现成的粘贴剂剂定额套用，，如参照干粉粉型定额，需需根据实际情情况调整含量量，根据现场场实测每1mm厚度大致耗用用1.5～1.7kg粘结剂，实际际铺贴厚度在在8～10mm；（4）乳胶漆的人人工在定额中中含量是偏低低，而这项工工作在精装造造价中所占比比例较大，肯肯定是亏不得得。3、公司管理费费及利润10％～12％，取费基础础为总价，这这样便于好控控制成本。4、其它说明：：（1）甲指乙供供材，按甲甲方签价加加12％采购、保保管费计入入结算；（2）甲供乙安安材料，按按甲方购买买价取11.5%管理费＋8％质量控制制、深化排排版、配合合保管费、、；（3）甲供甲安安或甲方单单独分包子子项，并纳纳入装饰范范围统一管管理、协调调的，按分分包单位造造价取3％的总包协协调费、配配合费；（4）现场零星星点工按90元/工日计取；；二、合同谈谈判要点在合同谈判判过程中除除了一些常常规条款注注意控制外外，针对精精装修房我我们还要多多关注以下下几点：1、验收标准准不能以小小业主为准准，要明确确以国家验验收规范为为准，防止止在小业主主收房过程程中，工程程部两手一一摊把责任任全部加在在我们身上上。但在实实际过程中中还是对小小业提出的的一些非合合理要求进进行修补，，维修量倒倒是不大，，但是随叫叫随到，在在背后却耗耗用大量人人工，这是是精装修工工程成本上上升的一大大特点，怎怎么去控制制是值得思思考；2、保修时间间的明确为为竣工后几几年内，不不是以说以以开发商与与小业签定定合同的保保修时间，，而且要明明确保修的的内容，最最好是有详详细的说明明，哪些在在保修内，，哪些不在在修内（需需要整理）），因为精精装房后期期维修的成成本非常之之大，就像像是我们是是卖出的产产品一样，，要有详细细的质保说说明；3、在合同中中要注明环环境污染检检测责任，，因为精装装房中很多多材料是甲甲供或者是是甲方指定定，为了避避免小业主主收房后不不必要的纠纠纷，一般般检测是交交给甲方处处理，谁的材料不不合格由谁谁负责，要要注意日常常材料报验验的有效性性。4、竣工验收收的时间要要明确好节节点时间，，不是以小小业主收房房时间为准准，应是在在我方提交交竣工验收收证明后由由业主在多多少天内组组织验收，，以这个时时间为竣工工时间。在在施工过程程中后期要要强烈要求求甲方接收收钥匙进行行介入管理理，并做好好签收手续续，以防日日后有纠纷纷。5、工期的风风险非常大大，往往也也是没有退退路，一旦旦小业主不不能按时收收房就会提提出索赔，，甲方也肯肯定会把责责任加在我们身上，，所以过程程中一定要要作为重点点来经营，，最好在合合同上明确确罚款的上上限；6、审计时间间要明确，，我们合作作的开发商商基本都是是用他们的的合同文本本，总体是是对他们有有利，经济济形势不好好的情况下下，防止开开发商有意意拖延审计计时间，不不象我们做做政府工程程，你不审审甲方还会会催着审。。三、工艺做做法交底统统一根据报价书书及现场实实际情况，，对施工工工艺进行多多方案比较较，确保质质量的同时时把成本降降至最低，，一种工艺艺只要省一一点点将是是一笔不小小的节约，，哪怕是一一块预埋板板的节约、、1mm厚粘结剂的的节约等等等，这就需需要我们统统一做法，，尽可能把把工艺优化化到最佳：：1、由深化设设计师、施施工员、预预算员共同同参与工艺艺做法深化化，例如吊吊顶龙骨的的排版、吊吊顶造型的的做法、电电视及五金金预埋方案案、饰面基基层做法等等等；精装装中比较典典形的有（（这里不详详细列举））：（1）镜子基层层采用玻镁镁板代替木木工板；（2）软包布分分格控制损损耗；（3）吊顶立板板尽可能采采用轻钢龙龙骨，可合合理利用零零料龙骨，，也有利于于质量控制制；2、针对确定定方案进行行全员交底底，针对精精装采用水水平施工，，人员较多多，如果不不全员交底底就会达不不到统一的的目的；3、在每个分分项刚开始始施工时由由专人重点点检查，以以便及时整整改，加强强首检制度度的执行。。4、对于影响响到质量的的做法一定定不能省，，减少后期期的维修实实际上也是是成本的控控制，如吊吊顶转角加加固、凹槽槽做法等；；四、材料红红杠线量的的确定红杠线量是是控制班组组领料和统统一配料的的依据，精精装修房都都是体量大大、房间多多的特点，，如果前期期没有一个个指导性的的材料用量量，过程中中将没有办办法去控制制，在制定定红杠线量量过程中，，我们要注注意以下几几点：1、此项工作作一定要有有施工员、、预算员、、带班结合合工艺交底底图纸共同同参与测算算，按样板板房实测是是最准的，，并让带班班签字确认认，如果前前期不能确确定用量的的材料，在在班组领用用前一定要要测算出来来，如墙纸纸、小五金金。2、此量出来来后要交仓仓库、施工工员、带班班各一份，，由施工员员、仓库把把关班组的的领用量，，时刻提醒醒班组领用用量与红杠杠线量和差差距，设定定预警线。。3、过程中要要由预算员员、施工员员对现场做做法进行检检查、核对对，及时调调整红杠线线量，尽可可能把红杠杠线量跟实实际相符合合。五、材料损损耗的控制制（一）、损损耗控制的的特点1、针对户型型统一、批批量作业的的特点，基基层材料需需定尺加工工，减少损损耗，但要要注意交底底和统一配配料、检查查，避免长长的切成短短的，短的的扔掉现象象人，例如如轻钢龙骨骨、石膏板板、墙纸采采取量大定定尺加工；；2、对于统统一做法子子项采取集集中加工，，由安装工工人领用半半成品到现现场安装，，如门套木木工板基层层、窗帘盒盒木工板基基层、吊顶顶造型、墙墙纸、墙地地砖等，主主要注意现现场场地的的选定、班班组的配合合；3、针对一些些比例小、、比较零碎碎、损耗大大的零星辅辅材，建议议采取双包包的形式来来控制损耗耗，这同时时也是为减减轻项目部部、仓管的的压力，例例如吊顶面面自攻螺丝丝、油漆腻腻子、夹板板基层枪钉钉、水泥黄黄砂、墙纸纸基层采用用双包等；；4、针对一些些因为施工工会造成很很大浪费的的主材，建建议采取双双包施工，，例如石材材、石膏线线、玻璃。。5、针对房间间多、空间间小的特点点，现场需需有人专门门定期检查查余料集中中汇总，工工完料完，，避免现场场有存量，，工人不知知道还在领领料。6、临时设施施控制，现现场特别是是木工板用用量往往是是远远超过过结算量，，有很大一一块是班组组拿来做仓仓库、宿舍舍床板、宿宿舍桌子等等，包括现现场的水电电费，我们们要严格控控制这一块块，现在很很多工程都都是单独挂挂表结算。。7、针对体量量大、时间间长的特点点，材料领领用制度要要规范，班班组由专人人领用，项项目部由施施工员、预预算员参与与审核班组组请料，但但项目部要要注意执行行力，开了了红灯就不不好收场。。（二）、损损耗控制在在执行过程程中遇到的的问题前几年我们们区就一直直在谈损耗耗控制，但但是在具体体执行过程程中还是有有很多问题题，我个人人认为主要要是以下几几点原因：：1、材料损耗耗不仅仅是是对班组考考核，应该该同项目经理理、施工员员考核也挂挂上钩，也要签一份份损耗控制制责任状，，从上至下下都要有意意识、压力力。2、在深化设设计上面不不能让设计计师去关注注损耗问题题，这是有有点不太现现实，所有有深化的内内容应由预算员主主动参与审审阅一遍，力求在效效果、质量量、成本上上达到平衡衡，预算员要进行测测算多种方方案的价格格，供项目目经理决策策；3、损耗的控控制其实不不局限于现现场材料的的浪费，很很多时候是是交底的工工艺是否合合理？项目部有没没有做到点点对点、人人对人的交交底？4、成本控制制的意识是是有了、制制度也有了了，但是做做到最后效效果可能是是一般，是是什么原因因导至这种种结果呢？？关键还是是要有一套套完整的实施施流程来推推动制度的的执行，每每个人的责责任是什么么，相互之之间怎么沟沟通；5、针对每个个项目部不不同的施工工水平，我我认为要有有套指导性性的东西帮帮助材料损损耗控制，，例如像质质量通病一一样，大家家集思广益益也来编制损耗控控制通病：6、老板和带带班之间在在损耗控制制上是一种种矛盾，老老板认为材材料节约了了，他的人人工肯定是是花多了，，所以往往往老板是不不太关心现现场材料损损耗问题（（没有那么么高的意识识，也不在在乎这点奖奖罚金额）），我认为为应该直接接同带班考考核。7、最终考核核对现其实实很难做，，首先前期期测算的数数据要有说说服力，并并能够随着着工程进展展，根据实实际情况不不断调整，，对过程中中班组节约约或损耗要要有依据辅辅助说明，，如序号材料名称损耗通病控制要点1石材1、色差，甲方要求更换2、大改小切割1、重点部位在厂家就要预排查看2、材料厂家贴好标签、装箱，照片、联系系单、领用用签字单等；六、班组人人工费的控控制1、人工费在在50前需签定合合同并包死死，由班