福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究

福田中中心区区岗厦厦河园园旧村村改造造规规划研研究委托方方：福福田区区旧村村改造造办合作方方：中中规院院深圳圳分院院项目背背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：：规划划部门门代表：：区政政府不同观观点委托中中规院院及世世联从从理论论及市市场经经济方方面进进行本本项目目的整整体规规划研研究客户目目标通过地地块的的整体体规划划，达达到以以下目目标：：完善中中心区区功能能提升地地块区区域形形象经济平平衡客户问问题项目整整体功功能定定位项目功功能比比例分分配项目容容积率率确定定项目经经济测测算开发模模式研研究技术思思路项目整整体功功能定定位确定项项目整体功功能定定位CBD案例研研究中心区区功能能块分析判定地地块在在中心区区中可可能承担的的功能能从市场场角度度验证地地块的的功能定定位项目整整体功功能比比例分分配确定整整体功功能比例分分配深圳中中心区区功能比比例成功CBD功能比比例地块周周边市市场物业分分析发现中中心区区功能缺缺陷初步确确定项项目功能比比例整体功功能比例验验证容积率率确定定确定容容积率率范围地块现现状容积率率中心区区容积率率分布布周边区区域容积率率分布布中心区区地面地地价分分布经济测算确定容积率率确定核核心位位置核－框框理论论项目整整体功功能定定位确定项项目整体功功能定定位CBD案例研研究中心区区功能能块分析判定地地块在在中心区区中可可能承担的的功能能从市场场角度度验证地地块的的功能定定位CBD内峰值值地价价与物物业承承租能能力模模型可从峰峰值物物业租租金大大致判判断峰峰值地地价点点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业峰值地地价点点所在在区域域成为为CBD核美国部部分城城市的的CBD功能国际CBD案例研研究得得出的的结论论成熟CBD存在峰峰值地地价点点峰值地地价点点所在在区域域成为为CBD核临近CBD核区域域分布布的娱娱乐、、零售售及临临时居居住功功能使使CBD充满活活力地铁、、轻轨轨沿线线逐渐渐成为为CBD最繁华华的重重要区区位综合体体成为为CBD内商业业开发发项目目的发发展趋趋势容积率率奖励励制度度推动动立体体步行行系统统及公公共空空间的的完善善概念化化的CBD功能示示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成成熟CBD功能结结构A区——专业零零售区区。位于可可达性性最佳佳的位位置，，如主主干道道两侧侧、地地铁站站前。。所售售商品品和提提供的的服务务等级级最高高，服服务范范围为为全市市。通通常沿沿街道道分布布。B区——次级零零售区区。与A区相连连但特特征明明显，，所售售商品品为小小件用用品，，通常常位于于A区一侧侧或围围绕A区不连连续分分布。。C区——商务办办公区区。为高度度集中中的写写字楼楼，倾倾向于于分布布在展展示性性较好好的位位置。。D区——娱乐区、旅馆及临时居居住区。与A区、C区相连，主要要依赖于这两两个区而实现现商业价值。。E区——公共管理及办办公机构区。。一般位于CBD一侧，因其非非商业性而缺缺乏活力。F区——居家住宅区。。居家型居住社社区，一般位位于CBD边缘环境较好好的位置。地块在中心区区的功能地位位地铁地铁商务区已经形形成，由于聚聚集效应，中中心区西侧可可能形成—C区会展中心将带带动会展经济济中心区居住物物业大量存在在，已经形成成居住区，中中心区周边已已形成—F区—A区：—B区：—C区：—D区：—E区：—F区：公共管理及办办公机构区已已经形成—E区城市购物中心心规划商业面面积近30万，可能形成成专业零售区区，但需要经经受市场和时时间考验—A区项目整体功能能定位确定项目整体功能定位位CBD案例研究中心区功能块块分析判定地块在中心区中可能能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位地块可能承担担的功能结构构A区——专业零售区。。难以形成，区位条条件和政策条条件不利，同同时必须面对对与中心区购购物公园的同同业态竞争。。B区——次级零售区。。可能形成，区区位条件满足足，但不利于于地块形象提提升和实现对对地块最大价价值。C区——商务办公区。。难以形成，由由于西侧商务区形成成，已开始产产生集聚；本本地块周边商商务氛围不理理想。D区——娱乐、旅馆及临时居居住区。可能形成，中中心区尚未形形成此功能块块，且地块有有形成D区的良好条件件。E区——公共管理及办办公机构区。。难以形成。中心区北区已已规划建设成成为城市行政政、文化中心心。F区——居家住宅区。。可能形成，但但必须面对中中心区大量居居住物业的竞竞争，而且大大量的居住物物业也无益于于地块形象提提升。地块可能承担担的功能结构构难以形成可能形成B区——次级零售区。。D区——娱乐、临时居居住区。F区——居家住宅区。。A区——专业零售区。。C区——商务办公区。。E区——公共管理及办办公机构区。。×√项目整体功能能定位确定项目整体功能定位位CBD案例研究中心区功能块块分析判定地块在中心区中可能能承担的功能从市场角度度验证地块的的功能定位从市场角度度验证项目目地块的功功能定位1、纯居住物物业2、临时居所所物业3、商业娱乐乐物业4、办公物业业1.纯居住物业业目前中心区区已建或在在建的纯居居住型住宅宅项目有：：黄埔雅苑苑、天健世世纪花园、、中银花园园、深业花花园、雅颂颂居、中海海华庭、彩彩福大厦、、风华盛世世、嘉麟豪豪庭、城中中雅苑、星星河国际、、港丽豪庭庭等，总供供应量已达达200万平方米。。住宅楼盘主主要分布于于中心区四四角，定位位普遍较高高，目标客客户以高收收入阶层及及港人为主主，销售均均价在8500元/平方米以上上。由于项目地地处中心区区，为配合合中心区高高标准的整整体规划定定位，同时时又考虑到到村民的拆拆迁返建需需求，纯居住物业业应定位为为中高档次次。由于中心区区现有住宅宅供应量已已达200万平方米，，而中心区区的规划居居住人口仅仅为7.7万人，住宅宅供应量已已较大，故故本项目的的纯住宅物业业开发规模模不宜过大大，以满足足中心区居居住配套功功能和村民民拆迁返建建需求即可可。2.临时居所物物业临时居所即即主要用于于投资租售售的小户型型住宅和商商务式酒店店公寓，它它集居住、、办公、休休闲为一体体，很受小小生意人及及商务人士士的青睐。。由于项目地地处中心区区边缘商业业繁华地段段，又邻近近皇岗口岸岸，市政及及商务配套套设施完善善，交通便便捷，彩田路沿线线具备了发发展小户型型住宅和商商务式酒店店公寓（即即临时居所所）的天然然优势。项目地块周周边的彩田田路两侧现现已建有彩彩福大厦、、彩天名苑苑、彩虹新新都、喜洋洋洋等以小小户型为主主的住宅公公寓，前三三个楼盘均均已100％售出，销销售均价在在6500元/平米以上，，喜洋洋预预售情况也也非常好。。另该区域域的三级市市场极为活活跃，房屋屋租售情况况良好；商商务式酒店店公寓主要要建有景轩轩酒店、江江苏宾馆、、福建大厦厦等，平时时入住率平平均达到70％以上。依据中心区区的总体规规划，中心心区南片区区将建设成成为城市的的中心商务务区（CBD），商务式酒店店公寓及小小户型住宅宅的市场需需求量将会会很大，故故本项目可在在邻近中心心区一侧规规划建设高高档商务酒酒店，在彩彩田路一侧侧规划建设设一定规模模量的中高高档小户型型住宅及商商务公寓。。3.商业娱乐物物业项目地块周周边现已有有发展较为为成熟的区区域级彩田田商业圈，，以家居市市场和大型型购物超市市为主，商商业面积共共约7万平米，经经营状况良良好。另中心区的南南片区中部部规划建设设有购物公公园、城市市购物中心心、福华地地下商业街街等，均为为规模较大大的商业项项目，商业业面积近30万平米，中中心区商业业圈初现雏雏形。中心区及项项目地块周周边高档的的休闲娱乐乐项目较少少，仅有圣圣保罗DISCO、拉斯维加斯斯夜总会和和美洲健身身会，作为为定位为现现代国际性性城市的中中心区，该该部分城市市功能较为为匮乏。本项目的商商业功能延延续可倚靠靠彩田路商商业圈已形形成的成熟熟商业氛围围优势，抓抓住商机以以地铁岗厦厦站为核心心沿福华路路两侧规划划建设一定定规模的商商业物业。。考虑到中心心区商业圈圈在未来3年内也将形形成且项目目规模较大大，故本项目且且应注重发发展特色商商业，避免免同构竞争争。本项目还应应重点开发发建设一批批档次较高高的休闲娱娱乐项目，，如特色酒酒吧、高档档食府、游游乐场、夜夜总会等，，以完善中中心区的城城市功能，使华灯初初上的中心心区也变的的更有生气气，更加繁繁荣。4.办公物业中心区纯办办公写字楼楼主要集中中于中心区区南区CBD的西北角，，形成了商商务办公核核心区，是是未来城市市的金融、、商务中心心；中心区写字字楼现已开开发规模建建筑面积达达160万平方米，，未来城市市写字楼的的新增供应应量也主要要集中在中中心区；本项目地块块不在CBD办公核心区区范围内，，地块周边边唯一新建建办公写字字楼大中华华国际交易易广场项目目也一直处处于烂尾停停工状态，，商务办公公气氛不浓浓，区域形形象不佳。。故本项目开开发中高档档写字楼物物业，规模模不宜过大大。市场验证项项目整体功功能定位B区——次级零售区区D区——娱乐、临时时居住区F区——居家住宅区区市场判定可实现市场判定可实现市场判定可实现，但须须控制开发发规模√√√项目整体功功能定位确定项目整体功能定定位CBD案例研究中心区功能能块分析判定地块在在中心区中可可能承担的功能能从市场角度度验证地块的的功能定位确定项目整整体功能定定位：建议本片区区整体功能能定位为以以次级零售售商业、娱娱乐及临时居所为为主导的的商住多多功能综综合片区区。项目整体体功能比比例分配配确定整体体功能比例分配配深圳中心心区功能比例例成功CBD功能比例例地块周边边市场物业分析析发现中心心区功能缺陷陷初步确定定项目功能比例例整体功能能比例验证证成功CBD案例研究究研究国际际知名CBD案例近四四十年的的发展历历程，可可以看出出成熟CBD的发展是是动态的的，CBD的功能及及核心随随着市场场演变在在不断调调整而趋趋于合理理与完善善。我们重点点研究东东京新宿宿、香港港中环（（待完善善）希望望从中找找出本项项目发展展可借鉴鉴的经验验与启示示。新宿CBD发展历程程日本桥、、银座是是东京最最老的商商业、商商务中心心，成为为东京的的都心。。20世纪60年代为疏疏散过于于集中的的城市机机能，政政府决定定将距离离银座约约5km处的新宿宿地区建建设成为为综合性性副都心心，发展展规划于于1960年公布。。新宿的发发展得益益于快速速交通的的完善，，新宿地地处两条条重要干干道交叉叉口上。。新宿银座东京新宿宿新宿区位位于东京京都中心心区以西西，距银银座约5km。新宿CBD的建设至至今已逾逾40年，已成成为发展展较为成成熟的国国际知名名CBD之一。经过40年的发展展，新宿宿总用地地面积已已达到270公顷，其其中集中中商务办办公区占占地56公顷（未未包括边边缘办公公区及零零星分布布的办公公面积）），零售售商业娱娱乐功能能占地84公顷。新宿银座深圳市中中心区CBD位于原罗罗湖金融融商业中中心以西西约4公里，而而CBD总占地面面积约240公顷，所所以无论论从区位位上还是是从发展展规模上上都与东东京新宿宿具有很很强的可可比性。。用地功能能现状功能分区区示意银座方向向集中商务务办公区区边缘办公区住宅区娱乐及临临时居住住区集中商业区办公、临临时居住住混合区区功能延续续周边住宅宅区功能延续续周边住宅宅区集中商务务办公区区集中商务务办公区区东侧接接集中商商业区，，西侧接接新宿中中央公园园。由15栋商务办办公楼组组成，内内部设有有健身、、餐饮、、零售等等设施，，总建筑筑面积约约200万m2，日间人口口达30万人。东京新宿宿在早期单单一的零零售商业业功能基基础上，，商务办办公、娱娱乐设施施功能现现已成为为新宿最最显著的的特征。。新宿形象象：－Ⅰ-Land大厦－OperaCity大厦－时代广广场－SouthernTower大厦－公园塔塔大厦－东京新新都厅……新宿CBD形象东京新都都厅Ⅰ－Land大厦新宿公园园塔大厦厦成功CBD的功能比比例日本东京京新宿TokyoShinjukuCBD占主导地地位的物物业功能能比例经经估算约约为：住宅∶办办公∶商商业＝5∶5∶2深圳中心心区功能能布局（法定图图则）各类功能能用地面面积比例例图例各类功能能建筑面面积比例例深圳中心心区功能能比例依据中心心区总体体规划各各物业所所占百分分比分别别为：住宅38％、办公公38％、商业业9％。住宅∶办办公∶商商业＝8∶8∶2项目整体体功能比比例分配配确定整体体功能比例分配配深圳中心心区功能比例例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证发现中心区功功能缺陷中心区商业配配套功能不完完善项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证地块周边市场场物业功能分分析图例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深南大大道道滨河河大大道道项目地块中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福华三路路雅颂居市民中心其他地铁绿化地项目地块可能能形成的物业业功能（从市场功能延延续角度分析析）图例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深南大大道道滨河河大大道道中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福华三路路其他地铁绿化地地块周边（周周边1KM范围内）现有有物业功能比比例住宅建筑面积积：76万平方米写字楼建筑面面积：25万平方米商业建筑面积积：39万平方米住宅∶办公∶商业＝5∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证初步确定项目目地块物业功功能比例从项目地块可可能形成的物物业功能并结结合周边现有有物业功能的的分布综合考考虑，初步确确定：住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证项目地块物业业功能比例验验证依据初步确定定的本项目物物业功能比例例，经过经济济测算住宅面面积为40万平米，办公公面积12万平米，商业业面积20万平米。按照照中心区规划划总建筑面积积为750万平米来计算算，则各物业业所占比例分分别为：住宅5％、办公1.5％、商业3％。那么中心区的的各物业所占占百分比应调调整为：住宅43％、办公39.5％、商业12％即住宅∶办公∶∶商业＝7∶6∶2项目地块物业业功能比例验验证通过中心区与与国际成功CBD的功能比例对对照，我们可可以看出通过过本项目的改改造完善了中中心区的功能能，使深圳中中心区CBD发展更趋于国国际化的成功功模式，同时时也提升了地地块区域乃至至整个中心区区的整体形象象。因此从市场分分析及周边物物业研究初步步确定的本项项目物业功能能比例是合理理的。住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证确定整体物业业功能比例分分配住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3，另外考虑约约5％的其他配套套设施建设，，即可算出各各物业占项目目总建筑面积积的比例分别别为：住宅：52％办办公：17％商商业业：26％其其他5％容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论地块现状容积积率岗厦河园旧村村现有高密度度村民私宅489栋，共计41万m2；低密度集体物物业63栋，11.5万m2，现状容积率高高达2.95。————资料来源：地块周边区域域容积率分布布深南南大道道滨河大大道道彩田路皇岗路金田路项目地块未建2～53~59~12广场绿地地块周边除沿沿彩田路一侧侧容积率较高高外，区域容容积率均在5以下。待建商业项目目1.0以下3~5会展中心1.0容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论中心区容积率率分布1.2～1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～4.5北区：开发强强度低，容积积率集中在1.5和2.8南区：开发强强度高，容积积率以7为主未定义用地行政、文化集集中区居住集中区商务办公集中中区2.2～4.8中心区地面地地价分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价峰值区地价峰值区出出现在CBD中心偏西南，最高地面地价价达到23000元/平方米资料来源：福福田区市场地地价图应用核—框理论确定容容积率范围住宅住宅住宅零售商业区本项目地块行政文化核框核缘根据E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核—框（Core-Frame）结构理论，结结合中心区容容积率分布图图和地价分布布图，可以确确定中心区的的核心位置，，而本地块处处于CBD的核缘区域内内，容积率范范围可以据此此初步确定为为3~5之间。硬核核心容积率范范围5～10；核缘容积率率范围3～5；核框容积率率范围3以下。住宅容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论确定容积率范范围依据核－框理理论该项目地地块容积率应应在3～5之间，但考虑虑到中国国情情与国际化CBD的差异性，在在该容积率范范围的基础上上应乘以1.1的影响系数（（专家观点）），再结合项项目及周边市市场的实际情情况，即初步确定本项项目的容积率率范围为：3.5～5.5之间。容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论经济测算一、项目基本本情况1、岗厦村河园园片区可用于于开发改造的的土地面积为为17.7万平方米，并并以此作为经经济测算依据据。如以毛用地面面积（即加市市政道路）20.2万计算项目容容积率，则测测算表中所示示容积率将相相应下调。2、现总建筑面面积为52.5万平方米，容容积率2.95。3、私宅共489栋，41万平方米；集集体物业11.5万平方米，其其中商业铺位位2万平方米。—————资料来来源：：福田区区旧村村改造造办编编写的的《岗厦村村河园园片区区拆迁迁改造造研究究分析析报告告》二、经经济测测算前前提条条件1、地面面地价价根据深深规土土纪【2001】55号文件件《关于解解决福福田区区有关关规划划国土土问题题现场场办公公的会会议纪纪要》的相关关内容容，河河园片片区改改造、、开发发涉及及的用用地免免除全全部土土地出出让金金和地地价，，因此此本次次测算算不计计地价价。2、开发发周期期开发模模式研研究还还未完完成，此次测测算仅仅为静静态测测算，，未考考虑开开发周周期、、开发发模式式的影影响因因素。。3、补偿偿比例例系数数K设定补补偿比比例系系数K，根据福福田旧旧村改改造办办《关于岗岗厦规规划的的意见见和要要求》，即按按最不不利因因素考考虑，，按集集体物物业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，其中中私宅宅补偿偿亦可可用改改造后后的商商业予予以代代换，，即取取K＝1。补偿结结果：：集体物物业补补偿11.5万平方方米商商业物物业。。私宅补补偿41万平方方米住住宅物物业。。单位：万㎡；；亿元元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商业(26％)20.0222.524.44写字楼(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7

商业8.521112.94住宅-0.814.188.06

写字楼12.8614.4515.7收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利润利润总额0.065.549.81

成本费用率润率0.2％15.3％24.7％*若住住宅面面积不不够补补偿居居民私私宅，，按商商业：：居住住＝0.35：1进行补补偿。。三、经经济效效益测测算表表（按按市场场平均均价格格水平平）经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率为为零计计算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到4.35时，成成本费费用利利润率率为零零，项项目无无资金金缺口口。平衡点点经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率15％测算算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到4.9时，成成本费费用利利润率率为15％，即即项目目无资资金缺缺口。。平衡点点经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率25％测算算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到5.3时，成成本费费用利利润率率为25％，项项目无无资金金缺口口。平衡点点四、经经济效效益测测算表表（按按市场场保守守价格格水平平）单位：万㎡；；亿元元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.985.856.6建筑面积88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商业(26％)22.9226.9230.37写字楼(17％)14.7217.2919.51配套(5％)4.415.185.84拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积2