知名地产地产合约管理模式与实践

中海地地产合合约管管理模模式与与实践践2009年3月中海地地产合合约管管理模模式及及实践践通行的的合约管管理模模式及种类类中海地地产合合约管管理模模式中海地地产成成本管管理模模式中海地地产合合约管管理模模式合约管管理原原则合约管管理主主控部部门合约管管理制制度中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理原则则体制上上：采采用决决策、、管理理、操操作三三个环环节相相对独独立；；程序上上：通通过文文件、、规程程等形形式事事先对对某一一项工工作程程序有有一个个明确确的、、定性性的、、定量量的标标准和和尺度度）例例如：：后面面讲到到的定定标原原则；；合约上上：采采用公公认的的FIDIC条款，，并明明确规规定投投诉机机制；；工程管管理过过程中中：规规范每每一个个环节节，保保持公公平、、公正正、透透明的的原则则。中海地地产合合约管管理模模式合约管管理原原则合约管管理主主控部部门合约管管理制制度中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理主控控部门门营销策策划部部：是是市场场调研研、市市场定定位、、广告告媒体体、销销售合合约的的主控控部门门；设计部部：是是规划划（方方案））设计计、施施工图图设计计合约约的主主控部部门；；合约部部：是是工程程招投投标合合约管管理的的主控控部门门，负责责编制制各个个阶段段的建建安成成本目目标；物资部部：是是工程程甲供供物资资合约约管理理的主主控部部门。。中海地地产合合约管管理模模式合约管管理原原则合约管管理主主控部部门合约管管理制制度房地产产E网中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理制度度之合合约部部架构构合约部部架构构中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理制度度之合合约人人员素素质有计算算工程程量的的能力力；有对主主材料料价格格的了了解，，对劳劳动定定额的的认识识、对对劳动动力市市场价价格的的认识识、对对施工工企业业管理理费用用的判判断、、对行行业社社会利利润研研究的的能力力中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理制度度之合合约人人员素素质（（续））有法律律、税税务方方面的的知识识；要有文文字功功夫。。能够够起草草合同同文件件，起起草往往来函函，做做到内内容全全面、、逻辑辑严密密、无无漏洞洞；注意““德””的修修养。。对公公司有有责任任心；；能够够和谐谐地与与其他他部门门同事事相处处，建建立良良好的的工作作关系系。工工作既既要有有原则则，也也要有有灵活活性；；中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约管理理制度度之合合约人人员素素质（（续））要能能能动地地对设设计和和施工工环节节提出出建议议，达达到降降低工工程成成本的的目的的；对已完完成程程的合合约管管理工工作要要有分分析、、总结结能力力；培养对对成本本的敏敏感性性；树立自自已的的专业业荣誉誉感，，培养养自已已的专专业精精神。。中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约部管管理制制度之之承判判商管管理程程序承建商商考察察承判商商登记记及考考察.doc考察方方法考察意意见投标资资格试用承承建商商及其其评价价承判商商动态态管理理.doc中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约部管管理制制度之之工程程招标标分判判程序序工程招招标流流程招标管管理.doc合约管管理策策划报报告分判工工程招招标工工作计计划招标文文件编编制与与评审审中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约约部管管理制制度之之工程程招标标分判判程序序（续续）投标单单位名名单发标、、答疑疑、开开标评标、、议标标、定定标签约中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式－－－－合约约部管管理制制度之之物资资招标标分判判程序序物资招招标流流程图图甲供物物资招招投标标流程程图.doc招标准准备招标评标中标通通知书书与采采购样样板合同签签署中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度之定定标、、议标标规则则投标总总价修修正原原则议标单单位选选择定标原原则中标机机率中标总总价限限制工期因因素中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式－－－－合合约部部管理理制度度之合合约管管理工工作程程序合约交交底合约交交底记记录.doc付款工程款款支付付流程程.doc工程变变更价价款审审核变更审审核流流程.doc合同执执行过过程中中的往往来函函件结算结算办办理流流程.doc中海地地产合合约管管理模模式－－－－－合约部部管理理制度度目录录承判商商管理理程序序工程招招标分分判程程序物资采采购分分判程程序工程议议标、、定标标规则则合约管管理工工作程程序工程签签证管管理程程序中海地地产合合约管管理模模式及及实践践－－－－－合约部部管理理制度度之工工程签签证管管理程程序需要办办理工工程签签证的的情形形承建商商申报报签证证程序序签证单单内容容签证单单审批批程序序审核意意见要要求房地产产E网中海地地产成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度目录录目的范围成本管管理体体系成本管管理分分工目标成成本的的确定定原则则成本管管理流流程中海地地产成成本管管理制制度－－－－成本本管理理制度度之目目的构建中海地地产项目发发展成本管管理体系，，实施全过过程成本动动态管理，加强成成本控制工工作，积累累经验、持持续改进，，不断提高高公司的竞争能力力。中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度目录目的范围成本管理体体系成本管理分分工目标成本的的确定原则则成本管理流流程中海地产合合约管理模模式－－－成本本管理制度度之范围指公司房地地产开发项项目各环节节所有成本和税税金的总和和，包括：：土地费用用、前期费费用、建安安费用、其他直接费费、销售费费用、管理理费用、利利息、税金金等；中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度目录目的范围成本管理体体系成本管理分分工目标成本的的确定原则则成本管理流流程中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之体系成本管理体体系统一成本科科目全过程成本本管理建安成本动动态监控建立成本经经验数据库库统一合约安安排模式ERP项目管理前提主线重点支撑手段中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度目录目的范围成本管理体体系成本管理分分工目标成本的的确定原则则成本管理流流程中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之职责分分工地产集团投投资管理部部：负责土土地相关费费用的管理理地产集团规规划设计中中心：负责责勘察设计计相关费用用的管理地产集团营营销策划中中心：负责责营销相关关费用的管管理中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之职责分分工（续））地产集团财财务资金部部：负责利利息费用的的管理地产集团发发展管理部部：负责总总成本、建建安费用与与主要经济济技术指标标、大配套套工程等的的管理中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之职责分分工（续））地区公司财财务部：负负责统领本本公司的成成本管理工工作，负责责提出各节节点成本控控制指标地区公司合合约部：编编制各个阶阶段的建设设成本控制制目标，并并根据批复复指标具体体实施、反反馈各节点点成本执行行情况建安成本控控制流程.doc中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度目录目的范围成本管理体体系成本管理分分工目标成本的的确定原则则成本管理流流程中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之目标成成本确立目标成本：：不同阶段段目标成本本的确定原原则：应以以达到规定定的基准盈盈利率为前前提，以税税前成本总总额为核定定内容，原原则上后一一阶段的税税前成本总总额不得突突破前一阶阶段的总额额。中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度目录目的范围成本管理体体系成本管理分分工目标成本的的确定原则则成本管理流流程成本管理流流程框图.doc中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之流程目目录可研阶段市场定位阶阶段规划设计阶阶段施工阶段后评估阶段段房地产E网中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理流程程之可研阶阶段成本控制实实施条件：：完成土地地吸纳后10个工作日内内。成本控制工工作内容：：《建安成本目目标控制表表》中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之流程目目录可研阶段市场定位阶阶段规划设计阶阶段施工阶段后评估阶段段中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理流程程之市场定定位阶段成本控制实实施条件：：总部批复复定位报告告后15个工作日内内。成本控制工工作内容：：《建安成本目目标控制表表》中海地产成成本管理制制度－－－成本本管理制度度之流程目目录可研阶段市场定位阶