房地产与物业管理培训含案例详解

物业管管理第一章章物物业业管理理概述述第一节节物物业业管理理与房房地产产一、房房地地产与与房地地产业业从1978年，房房地产产业大大致经经历了了四个个发展展阶段段：第一阶阶段：：理论突突破与与试点点起步步阶段段（1978至1991年）1978年理论论界提提出了了住房房商品品化、、土地地产权权等观观点。。1980年9月北京京市住住房统统建办办公室室率先先挂牌牌，成成立了了北京京市城城市开开发总总公司司，拉拉开了了房地地产综综合开开发的的序幕幕。1982年国务务院在在四个个城市市进行行售房房试点点。1984年广东东、重重庆开开始征征收土土地使使用费费。1987年11月26日，深深圳市市政府府首次次公开开招标标出让让住房房用地地。1990年上海海市房房改方方案出出台，，开始始建立立住房房公积积金制制度。。1991年开始始，国国务院院先后后批复复了24个省市市的房房改总总体方方案。。第二阶阶段：：非理性性炒作作与调调整推推进阶阶段（（1992至1997年）1992年房改改全面面启动动，公公有住住房出出售，，住房房公积积金制制度全全面推推行。。1993年“安安居工工程””开始始启动动。1992年后，，房地地产业业急剧剧快速速增长长，月月投资资最高高增幅幅曾高高达146.9％。房房地产产市场场在局局部地地区一一度呈呈现混混乱局局面，，在个个别地地区出出现较较为明明显的的房地地产泡泡沫。。1993年底宏宏观经经济调调控后后，房房地产产业投投资增增长率率普遍遍大幅幅回落落。房房地产产市场场经历历了一一段时时间的的低迷迷。第三阶阶段：：相对稳稳定协协调发发展阶阶段（（1998至2000年）1998年，国国务院院颁发发宣布布新一一轮房房改的的23号文，，提出出“停停止住住房实实物分分配，，逐步步实行行住房房分配配货币币化””和““建立立和完完善以以经济济适用用住房房为主主的住住房供供应体体系””等重重要思思路；；1999年初，，国内内大部部分省省、区区深化化房改改的方方案经经当地地政府府同意意正式式印发发，中中央在在京党党政机机关的的方案案也经经国务务院常常务会会议原原则通通过。。在98年到2000年的那那段日日子里里，一一些企企业主主，富富裕的的个人人，成成为购购房的的中坚坚力量量。第四阶阶段：：价格持持续上上扬，，多项项调控控措施施出台台的新新阶段段（2001年以来来）2000年后，，一些些比较较富裕裕的中中产阶阶级，，由于于受到到富裕裕阶层层购房房的示示范效效应的的影响响，开开始加加入购购房的的行列列。由由于这这一阶阶层远远较富富裕阶阶层人人数为为多，，因此此房价价开始始上扬扬。到了中中产阶阶层基基本购购买完完毕，，工薪薪阶层层也加加入了了购房房的行行列。。由于于他们们人数数众多多，因因此住住房价价格开开始飞飞涨。。加上上股市市不振振，大大量资资金涌涌入房房地产产。2003年以来来，房房屋价价格持持续上上扬，，大部部分城城市房房屋销销售价价格上上涨明明显。。随之之而来来出台台了多多项针针对房房地产产行业业的调调控政政策。。几个居居住面面积数数据在90年代初初，发发达国国家的的人均均住房房建筑筑面积积为：：美国60平方米米英国38平方米米法国37平方米米日本31平方米米。世界各各国的的经验验表明明，在在人均均住房房面积积达到到30平方米米之前前，会会保持持较旺旺盛的的住房房需求求。到2000年底，，我国国城镇镇居民民的人人均住住房建建筑面面积已已经达达到20平方米米。2005年8月5日，建建设部部公布布的城城镇居居民概概况统统计公公报显显示，，按户户籍人人口统统计，，2004年底，，全国国城镇镇人均均住宅宅建筑筑面积积为24.97平方米米。估估计我我国到到2010年就可可达到到人均均30平方米米。住房建建设自自然需需求的的计算算（2000——2010年）提高居居住水水平的的影响响。如果果2010年我国国城镇镇人均均住房房建筑筑面积积达到到30平方米米，即即每人人比2000年提高高10平方米米，按按1999年底，，我国国城镇镇人口口3.89亿，就就需增增加住住房38.9亿方米米。城市化化发展展的影影响。按世世界各各国的的统计计，2000年第三三世界界各国国的城城市化化水平平平均均为45%。我国国的城城市化化水平平刚过过30%。如果果2010年我国国城市市化水水平达达到40%，全国国城镇镇比2000年增加加人口口1.2亿人，，按每每人住住房30平方米米（且且按这这些人人现居居住面面积达达人均均20平方米米）计计算，，需要要增加加12亿平方方米。自然折折旧的的影响响。全国国城镇镇现有有住房房80亿平方方米，，如果果按住住房折折旧的的年限限40年计算算，每每年折折旧率率2.5%，10年共需需折旧旧20亿平方方米。。考虑虑到我我国住住房折折旧一一般会会长于于40年，只只按每每年折折旧1亿平方方米，，即10年折旧旧10亿平方方米计算。。以上三三项合合计，，10年需建建房为为60亿平方方米，才能能满足足房地地产市市场需需求。。地产泡泡沫和和银行行超常常规贷贷款近几年自上上而下都在在谈房地产泡沫沫和银行超常规规贷款问题。为解决银行行超常规贷贷款问题，，2003年8月24日，中国人人民银行决决定从2003年9月21日起，提高高存款准备备金率1个百分点，，即存款准准备金率由由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决决定从2004年4月25日起再提高高存款准备备金率0.5个百分点，，即由现行行的7％提高到7.5％。地产泡沫产产生的原因因一种畸形的的“需求””“负翁”、、“负婆””现象温州炒房大大军的南征征北战2004年3月15日时代商报报报道，温温州人在沈沈阳买一套套房子可拖拖进银行2/3按揭。从目前房地地产市场运运作模式看看，温州购购房团在投投入了大量量资本炒作作时，同时时也拖进了了数量几倍倍于它的银银行资本跟跟进他们所所进入的楼楼盘，加上上所到之处处跟进的本本地投机资资本，整个个炒作市场场的投机资资本数量，，就远远超超过了温州州购房团握握在手里的的钞票。如果传闻中中的“10万温州人拿拿着1000个亿在炒楼楼”大体符符合事实原原貌，那么么这1000亿不过是支支撑整个炒炒作市场的的一个资本本系数。由由于此过程程中银行实实际在承担担着大部分分风险，所所以如果不不及时控制制，它最终终将演变为为一个巨大大的金融黑黑洞！境外对我国国房地产过过热的注意意早在2002年12月，美国摩摩根士丹利利就在一份份研究报告告中提醒，，中国有可可能爆发新新一轮房地地产泡沫危危机。2003年3月5日，《华盛顿邮报报》进一步载文文指出，中中国房地产产泡沫及其其破裂，将将可能引发发中国银行行体系危机机。文章分分析认为，，银行是中中国资本的的主要来源源。房地产产泡沫一旦旦破裂，就就意味着银银行将增加加新的坏账账。截至2003年10月，在国内内银行未偿偿还的1.6万亿美元的的贷款中，，约有1/10陷在房地产产领域，其其中600亿美元是向向开发商提提供的贷款款，另有900多亿美元是是住房抵押押贷款。2003年7月13日，香港《南华早报》刊登了一篇篇题为《制造一个经经济定时炸炸弹》的文章，以以此来形容容中国目前前有3万多家房地地产公司疯疯狂“炒地皮”的现实。房价虚高的的主因地价上升过过快。近些年来土土地价格飞飞涨，这既既和土地成成本上升有有关，又和和现行的某某些政策有有关。为了了避免过去去暗箱操作作带来的种种种弊端，，我国目前前实行土地地公开招标标拍卖。但但随这种做做法产生的的问题值得得反思。在在竞拍中，，地价被炒炒得很高，，一亩地甚甚至能卖到到几百、上上千万元。。各地出现了了一批投资资购房者，，哄抬房价价。这些投资购购房者买了了房子不是是为了自用用，而是通通过出租或或者二次出出卖来赚取取利润。这这种“炒房”行为的直接接结果，就就是把地区区的房价被被人为地抬抬高了。2002年上半年，，我国个人人住房贷款款余额已超超过6630亿元。中国人民银银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产产金融报告告》指出，到2004年末，我国国的房地产产贷款已达达2.6万亿元，占占到全部人人民币贷款款的约15％，我国居居民个人住住房按揭贷贷款占ＧＤＤＰ的比例例为11.7％。在《2004中国房地产产金融报告告》中，中国人人民银行警警告说，去去年以来持持续至今的的房地产热热已经为中中国楼市带带来很大的的金融风险险，这些风风险主要包包括：房屋贬值开发商资金金链断裂“假按揭””难以收回回出让土地的的收入被挪挪作他用2005年5月11日国务院办办公厅转发发了建设部部等七部门门联合出台台的《关于做好稳稳定住房价价格工作意意见的通知知》。上海房价能能否软着陆陆【焦点访谈】：稳定房价价合民心（一）房地地产的涵义义房地产是房产与地地产的合称称，是房屋与与土地在经经济方面的的商品体现现。房屋与与土地反映映物质的属属性和形态态，而房产产与地产则则体现商品品形式的价价格。在生活资料方面，房产产与地产属属于财产范畴；在生产经营资资料方面，房产产与地产属属于资产范畴。房屋和土地地不可移动动，因此一一般称之为为不动产。不动产的广广义概念还包括其他他不能移动动的物体，，如水坝、、地下工程程、港口等等其它建筑筑。（二）城市市房屋按用途分，城市用房房一般可以以分为六大大类：1.住宅。在现代城市市中，住宅宅一般要占占城市房屋屋总量的一一半左右。。2.生产用房。。是指物质生生产部门作作为基本生生产要素使使用的房屋屋。3.营业用房。。是指第三产产业所使用用的房屋。。4.文教用房5.行政用房6.其他专用房房（三）城市市土地1.生活居住用用地2.工业用地3.公共建筑用用地4.公共绿地5.风景游览区区用地6.道路广场用用地7.市政公用设设施用地8.交通运输用用地9.特殊用地10.其他用地（四）房地地产业l.房地产业的的概念一般是把产品用途相相同、服务内容相相同和服务对象相相同的企业，作作为同一行业。。房地产业是指从事房房地产开发发、经营、、管理和服服务的产业业，具体包括括土地的开开发经营、、房屋的开开发建设、、买卖、租租赁、信托托、物业管管理和以房房地产为依依托所进行行的多种经经营管理等等项工作。。2.房地产业的的运行机制制（1）生产环节节。生产环节是是指进行土地开发、、房屋建设设等，从而获获得房地产产劳动产品品的过程。。这一环节节的前提条件是是获得可供供开发的土土地。2004年8月31日以后，国国内土地市市场将不得得再采用协协议方式出出让经营性性土地使用用权，国有有土地使用用权必须以以公开招标标、拍卖、、挂牌的方方式出让。。（2）流通环节节。流通环节是是指房地产产作为商品品进入市场场，进行交易，以实现其其使用价值值和价值的的过程。房房地产市场场活动主要要有房地产的买买卖、租赁赁和抵押三种形式。。【CCTV《中国财经报报道》：买房陷阱阱知多少】（3）消费环节节。在这个环节节，房屋的售后后管理与服服务工作显得更加迫迫切和重要要。二、物业业管理的产产生和发展展（一）物业业管理的起起源传统意义上上的“物业业管理”起起源于19世纪60年代的英国国，由于工业业革命的发发展使得大大量农村人人口涌入工工业城市，，导致了诸诸如房屋破破损严重、、居住环境境日趋恶化化等“社会会问题”。。当时有一一位名叫奥奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女土迫不不得已为其其名下出租租的物业制制定了一套套规范租户户行为的管管理办法，，出乎意料料地收到了了良好效果果，招致当当地人士纷纷纷效仿，，这可以说说是最早的的“物业管理”。真正现代意意义上的物物业管理起起源形成于于19世纪末20世纪初的的美国。。当时美国国高层大大厦的建建造蓬勃勃兴起，，于是一一种适应应这种客客观要求求的专业业性物业业管理机机构便应应运而生生，标志志着现代代物业管管理的诞诞生。现代物业业管理诞诞生的另另一个标标志是物物业管理理行业组组织的成成立。1908年，成立立了世界界上第一一个物业业管理组组织——芝加哥建建筑物管管理人员员组织（（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在在CBMO推动下，，美国第第一个全全国性的的业主组组织——“建筑物业业主组织织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成成立。在在这两个个组织的的基础上上，最后后又成立立了“建建筑物业业主与管管理人员员协会””（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）我我国物业业管理问问题的提提出我国自解解放以来来，过多多强调了了房地产产的社会福利利性而忽视了了它的商品属性性。长期实实行福利制低低租金分分配住房房的政策。。80年代初全全国直管管公房失失修失养养率达到到50％以上。城市住住房每m2使用面积积年租金金仅1.56元，除去去管理费费0.68元，18％的税金金0.28元外，修修理费只只剩0.60元，仅为为正常维维修保养养需要的的1／6，房屋淘淘汰量逐逐年增加加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房房达3000万m2。在房地产产综合开开发过程程中，由由于普遍遍存在着着“重建设、、轻管理理”的倾向向。物业管理理是我国房房地产业业借鉴国国外的先先进经验验，学习习和引进进的一种种行之有有效的房房屋管理理方法，，也是我国房房地产业业发展到到一定程程度的必必然产物物。（三）物业管理理在我国国的产生生和发展展1981年3月深圳市物物业管理理公司成成立。广州于1981年开始在在新建的的东湖新村村试点实行行新型住住宅区管管理方法法。1984年末，广广州房地地产经济济研究会会到东湖湖新村进进行考察察，写出出论文《城市住宅宅管理要要向多层层次的综综合服务务与经营营管理型型发展》。这篇论论文在提提交中国国城市住住宅研究究会1984年年会进进行交流流时受到到肯定。。1985年底深圳市房房管局成成立后，，肯定了了物业管管理公司司专业化化、社会会化、企企业化的的管理经经验，在在全市推推广。1986年后，广州市市政府、、市建委委和房管管部门把把住宅区区管理提提到议事事日程。。1994年3月，建设部部颁布《城市新建建住宅小小区管理理办法》，强调新新建小区区必须推推行物业业管理。。到1995年我国物业业管理的的竞争市市场也开开始形成成。2000年10月15日，中国物物业管理理协会在在北京成成立。到2002年底，上海、、广东、、山东、、辽宁等等省市的的物业管管理的覆覆盖面已已达50％左右，，深圳市市物业管管理的覆覆盖面已已超过95％。全国国物业管管理企业业已有2万多家，，从业人人员超过过200万，全国国实行物物业管理理的覆盖盖面已占占物业总总量的30％。2003年9月1日起《物业管理理条例》正式施行行。目前，物业管理理新体制制不仅在新新旧住宅宅区全面面推广，，而且已被工业业区、学学校、医医院、商商店、办办公楼宇宇等各类类物业采采用。（四）发发展物业业管理的的意义1.有利于城城市房地地产业运运行体系系的确立立与完善善。2.延长物业业的使用用寿命，，充分发发挥物业业的使用用价值。。3.增强开发发商在房房地产市市场中的的竞争力力，使物物业易于于出租或或出售。。4.改善了人人民群众众的居住住条件，，提高了了人民群群众的居居住质量量。5.维护了社社区的安安定团结结。6.有利于扩扩大就业业和实施施再就业业工程。。7.刺激了城城镇居民民服务消消费支出出的增长长。8.推动了社社区精神神文明建建设。三、我国国物业管管理的现现状与发发展趋势势（一）我我国物业业管理现现状（1）发展不不平衡（2）认识不不清（3）法制建建设滞后后，物业业管理法法律关系系各主体体间的权权利义务务关系不不清（4)建设与管管理职责责不清（5）尚未形形成规范范的市场场机制，，物业管管理企业业经营活活动不规规范（6)国有大中中型企业业、事业业单位物物业管理理推进缓缓慢（7）物业管管理行业业人员素素质偏低低，人才才缺少（8）建管相相脱节（9）管理水水平低（二）物物业管理理的发展展趋势1.物业管理理企业化化企业化就就要强调调规模经经济。所谓规模模经济就就是要求求企业在在生产规规模上要要达到经经济规模模，此时时产品的的单位成成本最低低。企业化应应强调““一业为为主，多多种经营营”。可以将经经营范围围扩大到到与物业业有关的的业务，，如房屋屋咨询、、中介、、代理房房屋买卖卖、估价价，建筑筑装饰等等项目；；也可向向餐饮、、商业、、健身等等方面发发展。2.专业服务务社会化化一是专业业化，是前提提条件。。社会生生产服务务的内容容专业化化，服务务水平才才会有很很大的提提高。二是社会会化。专业化化的生产产服务又又要求社社会上其其他专业业服务与与它相配配套，这这样才有有充足的的市场。。大陆的物物业管理理是从香香港借鉴鉴而来的的。在香港从从事私人人楼宇、、商业大大厦和公公共屋村村管理的的管理机机构人员员组成都都较少，，管理机机构将保保安、清清洁、维维修等工工作都以以合同形形式发包包给专业业公司、、承包商商去做。。3.物业管理理现代化化。主要体体现在：：（1）管理观念念现代化化①信息观观念②系统观观念③经营观观念（2）管理组织织网络化化（3）管理标准准规范化化（4）管理方式式程序化化第二节物物业业管理的的概念和和内容一、物业业（一）物物业的涵涵义房地产：：realestate或realproperty。“realestate”一词具体体是指土土地及附附着在土土地上的的人工构构筑物和和房屋；；“realproperty”一词具体体是指realestate及其附带带的各种种权益，，包括所所有权在在内的、、以及与与此相关关的保有有权、享享用权、、管理权权、处分分权等。。物业的涵涵义应该该是指realProperty。物业概念念是：物业是指指已建成成并投入入使用的的各类房房屋及其其与之相相配套的的设备、、设施和和场地。。一个完整整的物业业包括四四个部分分：（1）建筑物物。包括房房屋建筑筑、构筑筑物（如如桥梁、、水塔等等）、道道路、码码头等。。（2）设备。指配套套的专用用机械、、电气等等设备。。如电梯梯、空调调、备用用电源等等。（3）设施。指配套套的公用用管、线线、路。。如上下下水管、、消防、、强电（（供变电电等）、、弱电（（通讯、、信号网网络等））、路灯灯，以及及室外公公建设施施（如幼幼儿园、、医院））等。（4）场地。指待建建或露天天堆放货货物之地地，包括括建筑地地块、庭庭院、停停车场等等。完整地把把握物业业的概念念，需注注意两点点:第一，物物业的主主体是建建筑物，辅助部部分是配配套的设设备、设设施与场场地等。。如果没没有建筑筑物，而而是单独独的设备备、设施施或是单单独的场场地（如如空地）），就不不能称其其为物业业。第二，物物业管理理中的物物业（适适用于住住宅小区区）主要要是物业业的共同同部分：：共同部位位、共用用设施设设备、物物业规划划红线内内的市政政设施和和附属建建筑及附附属配套套服务设设施。业主自用用物业建建筑物部部分和自自用设备备通常不不是物业业管理的的范畴。。（二）物物业与房房地产、、不动产产的区别别（1）适用范范围不同同物业一般般多指一一个单项项的“物物业”单单位；房地产是是指一个个国家、、地区或或一个城城市所拥拥有的房房地产。。（2）称谓的的领域不不同不动产是是民法通通常使用用的词汇汇；房地产是是在经济济法和行行政法及及商事实实务中经经常使用用的词汇汇；物业则是是指房地地产领域域中单元元性的房房地产概概念的别别称。（3）概念外外延不同同房地产概概念的外外延包括括房地产产的投资资、开发发、建设设、销售售、售后后管理等等整个过过程。物业有时时可用来来指示某某项具体体的房地地产，然然而，它它仅仅是是指房地地产的交交易、售售后服务务这一使使用阶段段或区域域。（三）物物业的分分类居住物业业。包括住住宅小区区、单体体住宅楼楼、公寓寓、别墅墅、度假假村等；；商业物业业。包括综综合楼、、写字楼楼、商业业中心、、酒店、、宾馆、、康乐中中心等；；工业物业业。包括工工业厂房房、仓库库等；其他用途途物业。如车站站、码头头、医院院、学校校等。（四）物物业的特特性1.位置固定性、、地区性建筑物由于定定着在土地上上，形成了其其不可移动性性和地区性。。2.形式上的多样样性每种物业都是是单件产品，，在类别、品品种、规格、、结构、式样样上都有区别别于它宗物业业的地方，没没有两宗物业业是完全相同同的。3.使用上的长期期性其一是构成物物业基础的土土地具有不可可毁灭性；其二是地上建建筑物使用期期限可达几十十年乃至上百百年。土地使使用权出让最最高年限按下下列用途确定定：居住用地地70年；工业用地地50年；教育、科科技、文化、、卫生体育用用地50年；商业、旅旅游、娱乐用用地40年；综合或者者其他用地50年。4.开发建设周期性长、投投资量大物业开发建设设周期比一般般的商品生产产周期要长得得多，同时需需要大量的投投资。5.易受政策限制制物业受法令和和政府政策的的影响较重要要的有两项：：一是警察权权（PolicePower）的行使。二是是行政征用权权，政府为满满足社会公共共利益的需要要，可以对任任何物业实行行强制征收。。6.受相关因素影影响大物业的价格往往往受其周围围其他建筑的的影响。7.保值性与增值值性房地产的价格格一般也会不不断上涨，有有着保值和增增值的作用。。（五）物业的的产权1.产权的概念产权就是财产产权利，是指指对财产的各各种权利的总总称，包括占占有权、使用用权、出租权权、转让权、、用尽权、消消费权及其他他与财产有关关的权利。因因此，也可以以说产权是一一种权利束。。合理有效清晰晰的产权，可可以使人们各各尽其能、各各守其责、各各得其利。2.物业的产权类类型（1）私有产权是指关于资源源利用和所有有的权利。私私有产权的关关键在于对财财产所有权利利的行使的决决策完全是私私人做出的。。（2）社团产权是指某个人对对一种资源行行使某权力时时，并不排斥斥他人对该资资源行使同样样的权利，或或者说，这种种产权是共同同享有的。如如城市景观和和市政公用设设施便属于社社团产权。对对于社团产权权来讲，每个个人对如何行行使权利的决决定是无需事事先与他人协协商的。（3）集体产权一种产权如果果是集体的，，则关于如何何行使对资源源的各种权利利的决定就必必须由集体做做出，由集体体的决策机构构以民主程序序对权利的行行使作出规定定和约束。（4）建筑物区分分所有权把多人共同拥拥有同一建筑筑物的情况界界定为建筑物物区分所有权权。建筑物区分所所有，是将一一幢房屋特别别是楼房，按按其本身结构构区分为各个个独立单元，，每一单元均均构成一个相相对独立的所所有权客体，，由此在一幢幢房屋上形成成两个以上的的所有权。建筑物区分所所有权具体是是指多个区分分所有权人共共同拥有一栋栋建筑物时，，各区分所有有权人对建筑筑物专有部分分所享有的专专有所有权与与对建筑物共共用部分所享享有的持分权权，以及因共共同关系所生生的成员权之之总称。二、物业管理理的概念这样理解物业业管理，对不不对？张某在和一些些朋友聊天时时谈到物业管管理，他说：：“物业管理理就是房产管管理，只不过过房产管理和和物业管理所所处的体制不不一样，名称称换了一下，，其根本区别别就是收不收收费的问题。。”他的朋友友也说：“物物业管理就是是在原来的房房产管理上增增加点内容，，比如扫扫地地、浇浇花、、看看门而已已。”这些看看法对吗？广义的物业管管理是由物业的涵涵义引申出来来的，它泛指指一切为了物物业的正常使使用、经营而而对物业本身身及其业主和和用户所进行行的管理和提提供的服务。。今天我们使用用的物业管理理概念主要是是狭义的物业业管理。狭义的物业管管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由专门的的机构和人员员，依据合同同和契约，对对物业及其附附属设施、周周围环境等实实施统一的、、专业化的、、综合性的经经营管理，并并向人们提供供综合性的有有偿服务。物业管理的要要点：是一种经营性性的管理方式式是对物业开发发、租赁、销销售和售后服服务等活动进进行全过程的的管理是一种专业化化、综合性的的管理是按合同或契契约进行法制制化规范化管管理具有服务性三、物业管理理与传统房屋屋管理的区别别项目及比较内容

现代物业管理

传统房屋管理

物业权属

多元产权（私有、公有）

单一产权（国有、公有）

管理单位物业管理公司

政府、单位房管部门

管理单位性质

企业

事业或企业性事业单位

管理手段

经济和法律手段

行政手段

管理行为

企业经营服务行为

非企业行为

管理性质

有偿服务

无偿、低偿服务

管理观念

为业主、住户服务

管住住户

管理费用

自筹、管理费、服务费等

低租金和大量补贴

管理形式

社会化、专业化统一管理

多头分散管理管理内容

全方位多层次的管理服务管房和养房

管理关系

代表业主，业主主导型

国家或单位主导型

管理模式

市场经济管理模式

计划经济管理模式

【讨论】后勤服务集团团的服务是不不是就是物业业管理？近几年，国家家推行后勤管管理社会化，，不少高等学学校纷纷建立立自己的后勤勤服务集团，，为学校师生生服务。请问问，后勤服务务集团的服务务是不是就是是物业管理？？后勤服务与物物业管理的不不同项目后勤服务

物业管理

单位性质学校等单位下属的企业单位

一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等

主要是保安、房屋及设备维修等

费用收取通常比社会上的服务费低

通常是市场化的收费

业务来源主要是系统或单位内部需求

主要到社会上去寻找

服务对象主要是面向单位的员工

社会各单位、各物业

服务内容针对性强，相对单一、层次雷同

针对性较弱，内容多样、层次不一四、物业管理理的性质、类类型和原则（一）物业管管理的性质【问题】房地产业属于于第几产业？？物业管理呢呢？三次产业分类类的理论第一产业就是指那些直直接依赖于自自然资源的开开发和利用，，并且只能在在自然资源所所在地进行生生产过程的行行业。如农业业、畜牧业、、渔业、林业业和采矿业。。即作为广义义的农业；第二产业是对第一产业业初级产品进进行再加工过过程的行业，，是第二层次次上的生产活活动，如制造造业、建筑业业等，人们称称之为广义的的工业；第三产业是以第一、第第二产业产品品为物质条件件，生产非实实物形态产品品的行业，如如商业、旅游游业、交通、、金融、保险险、邮电、教教育、文艺、、房地产业等等。第三产业业意味着提供供服务的产业业，在很多场场合又称之为为服务产业。。房地产业是区区别于建筑业业的一个独立立行业建筑业：第二产业；房地产业：第三产业。在联合国制定定的《国际标准行业业分类》中，把经济行行业分为十大大类，其中建建筑业为第五五类，房地产产业和经营服服务业为第八八类。2002年国家统计局局颁布的《国民经济行业业分类》(GB/T4754-2002)，把我国经济行行业分为：门门类20个，大类95个，中类396个，小类913个，其中建筑业被列为为第E门类，房地产产为第K门类。总之，国际国国内都把建筑筑业和房地产产业作为两个个独立的产业业部门来对待待。行业分类与代代码物业管理的性性质物业管理属于于第三产业，，是一种服务务性行业。其宗旨就是服服务，寓管理理、经营于服服务之中；其管理对象是是物业，服务务对象是物业业产权人和物物业使用人；；其经营方针是是“保本微利利、服务社会会”，不以牟牟取高额利润润为目的。明确物业管理理的性质的意意义为制定物业管管理的政策和和法规提供理理论依据物业管理的政政策法规是物物业管理的宏宏观环境，其其科学性如何何是物业管理理发展的关键键。有利于物业管管理的健康发发展物业管理应沿沿着其性质所所标志的方向向发展，否则则将会遇到难难以克服的障障碍。指出了物业管管理的宗旨物业管理的宗宗旨就是服务务，通过服务务实现社会效效益、经济效效益和环境效效益的统一。。偏离服务这这个宗旨，就就会使物业管管理与社会和和公众的利益益相背，最终终削弱物业管管理的生命力力。（二）物业管管理的类型委托服务型物物业管理房地产开发商商将开发建成成的物业出售售给用户，一一次性收回投投资并获取利利润，然后委委托物业管理理企业对物业业进行管理，，完善其售后后服务。租赁经营型物物业管理房地产开发商商建成房屋后后并不出售，，而是交由属属下的物业管管理公司进行行经营管理，，通过租金收收回投资，获获得利润。（三）物业管管理的主要原原则1.物业所有权与与经营权相分分离的原则业主是物业的的主人，享有有物业所有权权。物业管理理企业在接受受业主或者业业主委员会委委托后，就成成为物业的具具体管理者。。业主与物业业管理企业是是委托与被委委托的关系，，而这种关系系正体现了物物业所有权与与经营权的相相分离。2.公平竞争的的原则“国家提倡倡业主通过过公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选择物业管管理企业””（见《物业管理条条例》第三条）。。1994年1月，深圳市市成功地组组织了一次次莲花北区区新建小区区物业管理理招标，此此事开创了了我国物业业管理引入入竞争机制制的先河。。3.统一管理的的原则物业管理区区域内的房房屋建筑维维护、修缮缮、环境保保护、绿化化美化、治治安保卫、、车辆道路路、设备修修理等，应应当统一由由一个物业业管理企业业负责。4.专业和高效效的原则物业管理企企业应当根根据需要，，通过签订订合同的办办法，将一一些专业性性更强的项项目分包给给各有关专专业公司，，如房屋修修缮公司、、清洁公司司、绿化公公司、保安安公司、市市政公司等等等。北京青年报报：物业管理能能否打破黑黑箱——美林香槟小小镇首用招招投标方式式选拔专业业公司5.经济合理的的原则物业服务费费用的收费费标准要公公开，价格格要合理，，提供的服服务要让业业主和物业业使用人满满意，并感感到质价相相符。6.依法管理的的原则业主委员会会和物业管管理企业的的人员，应应掌握和熟熟悉有关物物业管理方方面的法律律、法规和和政策规定定，正确地地解决和处处理物业管管理中出现现的各种问问题。7.以业养业及及基金专用用原则应根据“以以业养业””的原则培培养物业管管理公司的的造血功能能，在经费费上做到““维持平衡衡，略有结结余”。五、物业业管理的内内容（一）物业业管理的基基本内容1.对物业及其其配套设施施的维护和和保养。2.做好日常维维修工作，，确保物业业的正常运运行，为业业主和租户户提供基本本的使用保保证。3.加强保安和和消防管理理，向业主主和租户提提供生活和和办公的安安全保障。。4.搞好物业及及周围环境境的清洁。。5.做好绿化草草地和花木木的养护工工作，努力力营造一个个优美宜人人的环境。。6.加强车辆管管理，防止止车辆丢失失、损坏或或酿成事故故。7.搞好维修基基金的核收收与管理，，为用户的的长远利益益作早期的的筹划。8.及时办理物物业及附属属设备的财财产保险，，避免由于于自然灾害害给业主造造成巨大的的财产损失失。9.做好管理费费用的核收收和使用管管理，保证证物业管理理工作的健健康顺利进进行。10.搞好多种配配套服务经经营，为业业主和租户户提供尽可可能全面的的服务。11.搞好社区管管理，创造造健康文明明的社区文文化，为建建立友好融融洽的新型型人际关系系而尽心尽尽力。12.建立物业档档案，随时时掌握产权权变动情况况，维护物物业的完整整和统一管管理。（二）物业业管理中的的服务内容容常规性的公公共服务是指物业管管理中公共共性的管理理和服务工工作，是物物业管理企企业面向所所有业主、、物业使用用人提供的的最基本的的管理和服服务。比如如清洁卫生生服务；治治安保卫服服务；维护护居住区环环境服务等等等。针对性的专专项服务是指物业管管理企业面面向广大业业主、物业业使用人，，为满足其其中部分住住户、群体体和单位的的一定需要要而提供的的各项服务务工作。委托性的特特约服务是指物业管管理企业为为了满足业业主、物业业使用人的的个别需求求受其委托托而提供的的服务。通通常是指在在物业服务务合同中未未约定、物物业管理企企业在专项项服务中也也未设立，，而业主、、物业使用用人又提出出该方面需需求的服务务项目。（三）物业业管理中的的经营内容容经营是物业管理理公司以管管理区域内内的条件为为基础、以以住户为对对象所进行行的经济活活动。基本的经营营项目主要要包括下列列四个方面面：1.住宅的租赁赁经营；办办公楼宇的的租赁经营营；酒店、、商场及工工业楼宇的的租赁经营营；停车场场地、货仓仓场地的租租赁经营等等。2.房屋及附属属设施维修修及改建工工程施工；；室内装修修设计及工工程施工；；设备安装装；经营建建材等。3.经营商场、、餐饮、旅旅游、游泳泳池、电影影院等各种种生活文化化娱乐设施施等。4.不动产投资资咨询、中中介、拆迁迁、住房置置换等。（四）物业业管理中的的社会管理理内容物业管理公公司要和各各级政府、、政法、公公安、医疗疗等部门加加强联系，，随时传达达新的政策策和法令，，协助开展展工作。比比如：当某种传染染病开始流流行时，物物业管理公公司就应当当迅速和医医疗单位取取得联系，，通知并组组织住户及及时采取预预防措施，，类似还有有诸如预防防接种，普普及医疗教教育等等；；此外像全民民选举、人人口普查等等，都可以以由物业管管理公司来来组织实施施；由于物业管管理公司有有详细的业业主档案，，且对于所所管物业居居住、工作作的人员比比较熟悉，，对于侦察察犯罪也会会有所帮助助。（五）不同同用途的物物业的管理理要点1.写字楼管理理：期望甚甚高写字楼需有有高标准高高质量的管管理服务，，这类楼宇宇都有比较较现代化的的设备，如如自动控制制的高档电电梯与升降降梯、由电电脑控制的的楼宇自动动化系统、、中央空调调设备、通通风设备、、保安监控控设备等等等。这些设设备需有具具备专门知知识与技术术的人员来来操作与养养护。人们对这类类楼宇，特特别是出入入口、大堂堂、洗手间间、公共通通道的清洁洁卫生要求求很高。为为保持楼宇宇的外貌美美观，楼宇宇的外墙也也需要定期期清扫。2.住宅管理：：最受关切切供水、供电电、供气、、供暖等的的状况如何何是人们最最关切的问问题。住宅管理的的目的是为为住户提供供舒适的生生活环境，，因此房屋屋及设施的的维修养护护、保安、、清洁、绿绿化、康乐乐及多种服服务项目的的管理就显显得较为重重要。3.公共商业楼楼宇管理：：形象第一一良好的物业业管理可以以创造商场场的美好形形象，从而而吸引顾客客，这是公公共商业楼楼宇管理的的最大要求求。要做到到这一点就就必须注意意这样几个个方面：在适当的地地方设置明明显的方向向指示牌；；商店的招牌牌应妥善管管理；设施设备应应加强养护护，减少停停机率；空气调节必必须适宜；；消防通道必必须保持畅畅通无阻；；所有固定装装置、设备备和装饰品品，均须达达到高度安安全标准；；管理好停车车场，方便便顾客的交交通往来；；积极组织宣宣传和促销销活动，吸吸引顾客前前来商场购购物。4.旅游宾馆管管理：优质质服务服务质量是是宾馆的生生命，也是是衡量其管管理水平的的主要标志志。旅游宾馆的的优质服务务所涉及的的范围非常常广泛：（1）从客人需需求看：宾宾馆是以提提供客房、、餐饮、商商品、康乐乐活动和综综合服务项项目来满足足客人需求求，因而优优质服务必必然涉及各各部门、各各环节、各各岗位。而而且宾馆各各部门、各各工作环节节的优质服服务是互相相联系的，，它们共同同形成宾馆馆的整体服服务质量。。（2）从服务质质量的内容容看：包括括设施设备备质量、产产品质量和和劳务质量量三个方面面。5.工业业厂厂房房管管理理：：难难度度较较大大工业业厂厂房房是是较较难难管管理理的的一一种种物物业业，，因因为为其其使使用用的的特特殊殊性性而而导导致致矛矛盾盾多多，，使使得得管管理理难难度度大大。。比比如如：：厂房房储储存存易易燃燃货货物物易易造造成成火火警警危危险险；；笨重重的的机机器器和和存存量量过过多多的的货货物物，，使使重重量量超超出出楼楼面面结结构构的的负负荷荷；；机器器开开动动时时产产生生震震荡荡，，使使建建筑筑损损耗耗严严重重；；由于于使使用用功功能能的的特特点点，，工工业业厂厂房房难难于于保保持持清清洁洁。。在工工业业厂厂房房管管理理中中，，主主要要是是确确保保水水电电等等的的供供应应不不受受影影响响，，以以保保证证生生产产顺顺利利进进行行；；货物物运运输输必必须须流流畅畅，，这这就就使使工工厂厂货货物物装装卸卸区区的的设设立立和和管管理理成成为为工工业业厂厂房房管管理理非非常常重重要要的的一一环环。。六、、物物业业管管理理的的基基本本环环节节（一一））物物业业管管理理的的前前期期介介入入所谓谓前前期期介介入入，，是是指指物物业业管管理理公公司司在在接接管管物物业业以以前前各各个个阶阶段段（（项项目目可可研研阶阶段段、、规规划划方方案案设设计计阶阶段段、、施施工工阶阶段段等等））就就参参与与决决策策。。制制定定出出物物业业管管理理方方案案，，并并从从管管理理的的角角度度为为开开发发商商提提出出楼楼宇宇设设计计、、施施工工监监管管、、设设备备选选用用、、功功能能规规划划、、房房屋屋租租赁赁、、工工程程交交接接等等方方面面的的建建设设性性意意见见。。这种种前前期期介介入入并并不不意意味味着着物物业业管管理理的的具具体体工工作作的的介介入入，，而而往往往往是是指指物物业业管管理理人人员员向向设设计计部部门门提提供供物物业业设设计计方方案案的的咨咨询询意意见见。。（二二））物物业业管管理理部部门门的的成成立立物业业在在竣竣工工交交付付使使用用前前就就应应该该落落实实管管理理单单位位。。如如果果准准备备选选聘聘专专业业物物业业管管理理公公司司，，可可以以向向社社会会上上招招标标，，通通过过竞竞争争选选聘聘优优秀秀的的物物业业管管理理公公司司；；如如果果开开发发商商准准备备自自己己管管，，就就应应成成立立属属下下的的物物业业管管理理部部门门。。物业业管管理理公公司司机机构构一一般般有有两两种种形形式式：：一是是实实体体性性的的物物业业管管理理公公司司，，内内部部分分为为两两个个层层次次：：即即管管理理层层和和作作业业层层。。二是是纯纯由由管管理理人人员员组组成成的的物物业业管管理理公公司司，，而而无无作作业业层层。。这这类类公公司司不不带带工工人人队队伍伍，，而而是是通通过过合合同同形形式式与与社社会会上上各各类类专专业业服服务务企企业业形形成成松松散散型型的的联联合合，，以以合合同同的的方方式式将将物物业业管管理理内内容容发发包包给给相相关关的的服服务务企企业业。。（三三））物物业业管管理理人人员员的的选选拔拔和和培培训训根据据物物业业管管理理专专业业化化和和现现代代化化的的要要求求，，物物业业管管理理所所涉涉及及的的各各岗岗位位工工种种人人员员应应达达到到一一定定的的水水平平并并对对其其上上岗岗资资格格进进行行确确认认。。人员员选选择择一一般般需需要要两两种种类类型型：：管管理理类类型型和和工工程程技技术术类类型型。。培训训时时间间应应选选在在开开展展管管理理工工作作前前3～6个月月为为佳佳；；培训训内内容容应应根根据据设设置置的的岗岗位位要要求求考考虑虑；；培训训目目的的以以能能胜胜任任所所担担负负工工作作为为基基本本点点，，应应注注意意的的是是有有些些工工种种如如电电梯梯维维修修工工、、锅锅炉炉工工、、配配电电工工等等应应取取得得政政府府主主管管机机关关的的资资质质认认定定方方可可上上岗岗。。（四四））规规章章制制度度的的制制定定必要要的的规规章章制制度度是是物物业业管管理理顺顺利利运运行行的的保保证证。。制定定完完整整的的物物业业管管理理规规章章制制度度，，一一方方面面有有助助于于建建立立对对物物业业管管理理实实施施的的监监督督机机制制，，有有利利于于正正确确发发挥挥物物业业管管理理企企业业为为业业主主和和租租户户服服务务的的行行业业职职能能。。另另一一方方面面能能够够阐阐明明物物业业权权利利主主体体的的权权责责内内容容，，有有利利于于约约束束和和规规范范物物业业权权利利主主体体的的行行为为规规范范。。例如如物物业业管管理理公公司司的的职职责责范范围围、、各各类类人人员员岗岗位位责责任任制制、、操操作作程程序序和和服服务务规规范范、、住住户户手手册册、、公公共共契契约约等等。。这这些些规规章章制制度度应应在在住住户户入入住住前前就就制制定定完完成成，，并并通通过过日日后后的的管管理理实实践践，，再再逐逐步步补补充充、、修修改改和和完完善善。。（五五））物物业业的的验验收收与与接接管管物业业验验收收是是依依据据国国家家建建设设部部及及省省市市有有关关工工程程验验收收的的技技术术规规范范与与质质量量标标准准对对已已建建成成的的物物业业进进行行检检验验。。验收收中中发发现现问问题题应应明明确确记记录录在在案案，，督督促促施施工工单单位位修修整整；；物业业接接管管是是开开发发商商向向管管理理单单位位移移交交物物业业的的过过程程。。移移交交工工作作应应办办理理书书面面移移交交手手续续。。开开发发商商还还应应向向管管理理单单位位移移交交有有关关物物业业的的整整套套图图纸纸资资料料，，以以使使今今后后管管理理、、维维修修和和养养护护。。在物物业业保保修