房地产开发（共37）

第四章房房地产开发第一节概概述第二节房房地产开发的的特点第三节城城市规划及其其对房地产开开发的影响第四节政政府对房地产产市场的干预预1第一节概概述一、房地产开开发的含义（1）指以土地和和与之紧密相相关的房屋建建筑为劳动对对象，进行劳劳动加工，以以满足人类某某种使用目的的的生产活动动。（2）是通过多种种资源的组合合使用而为人人类提供入住住空间，并改改变人类生存存的物质环境境的一种活动动。房地产开发一一般分为：单项开发：指指以用途单一一的单项房地地产为开发对对象。综合开发则强强调开发对象象的综合性、、配套性和统统一性。2二、房地产开开发的主要程程序开发程序包括括八个步骤：：投资机会寻找找、投资机会会筛选、可行行性研究、获获取土地使用用权、规划设设计与方案报报批、签署有有关合作协议议、施工建设设与竣工验收收、市场营销销与物业管理理。这八个步骤又又可以划分为为四个阶段：：投资机会选择择与决策分析析、前期工作作、建设阶段段和租售阶段段。3（一）投资机机会选择与决决策分析1．投资机会选选择包括投资资机会寻找和和筛选。2．投资决策分分析包括市场场分析和项目目的财务评估估。（二）前期工工作分析拟开发项项目用地的特特性与四至范范围、用途及及获益能力的的大小。获取土地的使使用权。征地、拆迁、、安置、补偿偿。规划设计及建建设方案的制制定。与城市规划部部门协商，获获得规划许可可。施工现场的水水、电、路通通和场地平整整。（三通一一平）市政设施接接驳的谈判判与协议。。安排短期和和长期信贷贷。对拟建中的的项目寻找找预租售的的客户。进一步的分分析，初步步确定租金金或售价水水平。对开发成本本和可能的的工程量进进行更详细细的估算。。对开发商的的选择提出出建议，如如有可能，，也可与部部分承包商商进行初步步洽商。开发项目保保险事宜洽洽谈。4（三）建设设阶段项目建设阶阶段一开始始，就意味味作在选定定的开发地地点，以在在一个特定定的时间段段上分布的的特定成本本，来开发发建设一栋栋特定的建建筑物。此此时，对有有些问题的的处理就不不象前两个个阶段具有有弹性。此阶段的主主要任务是是控制建筑筑成本。（四）租售售阶段该阶段一般般在项目建建设完成之之后，但在在很多情况况下，开发发商为了分分散投资风风险，减轻轻借贷压力力，在项目目建设前或或建设中就就通过预售售或预租的的形式落实实买家或卖卖家5三、房地产产开发过程程中的主要要参与者（一）土地地所有者或或当前的使使用者（二）开发发商（三）政府府及办公机机构作用：既有有监督、管管理的职能能，又提供供有关服务务。（四）金融融机构两类资金：：开发融资资（支付开开发费用的的短期资金金）抵押贷款（（使用者购购买房地产产的长期资资金）（五）建筑筑承包商6（六）专业业顾问1．建筑师作用：承担担开发用地地的规划方方案的设计计、建筑设设计、建筑筑施工合同同管理等项项工作。2．工程师一般有：结结构工程师师、建筑设设备工程师师、电气工工程师等作用：除进进行结构、、供暖、给给排水、照照明或高级级电气设施施的设计外外，还负责责合同的签签订、建筑筑材料的购购买、施工工监督等。。3．会计师4．经济师及及成本控制制人员5．估价师及及市场营销销人员6．律师与代代理人（七）消费费者或买家家7第二节房房地产开开发的特点点一、旧城区区的开发（一）开发发前景旧城区往往往地处城市市中心，历历来是商业业、文化活活动的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影响，特别别是那些具具有民族传传统色彩的的地方。旧城区人口口密集，人人流量大等等。旧城区位优优越，适合合作为商业业、办公、、旅游、娱娱乐、餐饮饮等类型的的开发项目目用地。项目建成后后出售或出出租的价格格水平较高高，能够给给投资经营营者带来很很大的级差差收益。因因而，好的的获利前景景吸引着众众多的开发发商。旧城区不断断上涨的地地价正显示示着这一点点。8二、旧城区区状况与开开发条件旧城区人口口密集，建建筑密度高高。旧城区的建建筑物多是是危旧房，，其本身已已基本没有有使用价值值。旧城区由于于历史原因因，道路狭狭窄，交通通条件较差差，市政管管线布置杂杂乱、容量量小而难以以满足开发发新建的需需要。在旧城区，，这种规划划条件显得得更为苛刻刻。9二、新区开开发（一）新城城区的开发发前景新城区一般般处于城市市的外围，，和旧城区区相比，其其在城市中中所处的位位置并不优优越。新城区往往往不适于开开发商业中中心、写字字楼、餐饮饮及娱乐用用房。新城区位置置远离闹市市区，环境境幽静舒适适，空气清清新洁净，，四周宽敞敞空旷而适适合建造高高级住宅和和公寓。10（二）新城城区状况与与开发条件件与旧城区开开发相比，，新城区的的拆迁安置置比较容易易，拆迁安安置补偿费费要比旧城城区低。新城区开发发受周围环环境制约少少，城市规规划条件限限制也少。。但是新城区区开发也存存在不利条条件。征用农地所所必须支付付的费用也也不断提高高。新城区开发发用地是不不具备开发发建设条件件的生地，，常常缺乏乏必需的上上水、下水水、煤气、、电力、电电讯、供热热等配套市市政管线，，这些配套套设施均需需开发商自自己建设，，部分设施施在建设项项目开工前前就需完成成，以满足足项目施工工的需要。。新城区没有有现成的道道路系统，，规划条件件中对新城城区的道路路要求高，，道路宽度度大，建设设费用需由由开发商承承担；新区内还要要求有足够够的绿地面面积，与旧旧城区相比比，新城区区绿地面积积所占比例例更高，开开发商需为为此支付绿绿化费用。。11三、土地一一级开发及及其模式土地一级开开发，是指指由政府或或其授权委委托的企业业，对一定定区域范围围内的城市市国有土地地(毛地)或乡村集体体土地(生地)进行统一的的征地、拆拆迁、安置置、补偿，，并进行适适当的市政政配套设施施建设，使使该区域范范围内的土土地达到““三通一平平”、“五五通一平””或“七通通一平”的的建设条件件(熟地)，再对熟地地进行有偿偿出让或转转让的过程程。土地一级开开发的模式式，对房地地产投资者者获取土地地使用权的的途径和价价格有重大大影响。12（一）以政政府为主的的模式1．将开发的熟熟地以成本本价(含管理费用用)交土地管理理部门。。其优点是政政府容易控控制土地价价格，有利利于实现政政府通过地地价调控房房地产市场场的目标。。2．政府或人人大授权，，由土地发发展公司代代行政府职职能，将开开发成的熟熟地直接出出让。这种模式较适合合高新技术术开发区或或工业园区区的土地开开发。3．城市土地地管理部门门直接以熟熟地价格向向投资者出出让国有土土地使用权权13（二）以民民间为主，，政府辅助助支持的模模式组建土地发发展股份有有限责任公公司，该公公司的启动动资金由各各级政府投投资、开发发区域所在在单位投资资、发行土土地债券吸吸收社会投投资等方式式筹集。政府可将一一定范围内内的待开发发土地一次次出让给该该公司，土土地出让金金可作为政政府投资，，在该公司司中持有股股份。该公公司将待开开发土地开开发成熟地地后，再向向其他投资资者转让，，获取土地地开发收益益。但此模式下下土地开发发者出于利利益的驱使使，可能会会尽量抬高高土地转让让价格，使使政府不易易控制地价价。14（三）土地地一级开发发的操作程程序①作出开发发区域的近近期、中期期和长期发发展计划；；②对开发区区域范围内内的土地利利用状况进进行详细调调查，掌握握可开发土土地资源现现状的数量量、质量和和分布；③制定开发发区域发展展的控制性性规划和详详细规划；；④按确定的的优先顺序序选择启动动开发地块块或区域；；⑤由土地管管理部门协协助办理土土地出让(或划拨)手续；⑥制定拆迁迁安置补偿偿方案，并并获得政府府主管部门门批准；⑦进行现场场土地开发发工作，达达到相应的的建设条件件；⑧核算土地地开发成本本、确定土土地价格，，进行熟地地转让(或出让)15（四）土地地一级开发发的对策1．政府充分分授权。2．充分利用用多种合作作方式筹措措土地开发发资金。3．土地发展展公司不能能受让其所所开发的熟熟地进行房房地产开发发。4．为降低土土地开发成成本，由土土地发展公公司享受开开发区域内内土地开发发带来的土土地增值利利益，对于于开发区范范围内的土土地实行土土地预征。。5．开发区域域内大市政政的开发建建设，应与与土地开发发工作协调调进行。16第三节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响一、城市规规划的作用用和任务（一）作用用城市规划所所确定的城城市规模和和发展方向向，可以保保障城市经经济和社会会发展目标标的实现；；是合理进行行城市建设设与管理的的蓝图和依依据；是协调各项项建设和许许多经济关关系的纲领领性文件。。随着人类的的进步和社社会经济的的发展，城城市规划的的着眼点已已经从“使使城市居民民的居住、、生活、游游憩和交通通得以正常常运行”转转变到“保保护城市生生态环境、、实现可持持续发展””上来。。17（二）任务务根据国家城城市发展和和建设的方方针、经济济技术政策策、国民经经济和社会会发展长远远规划、区区域规划，，以及城市市所在地区区的自然条条件、历史史情况、现现状特点和和建设条件件，布置城城镇体系，，合理确定定城市在规规划期内经经济和社会会发展的目目标，确定定城市的性性质、规模模和布局，，统一规划划，合理利利用城市土土地，综合合部署城市市经济、文文化、公用用事业及战战备等各项项建设，保保证城市有有秩序地、、协调地发发展。18二、城市规规划及其与与其他规划划的关系（一）城市市规划的层层次按照《中华人民共共和国城市市规划法》的规定，城城市规划一一般分为总总体规划和和详细规划划两个阶段段。大中城市为为了进一步步控制和确确定不同地地段的土地地用途、范范围和容量量，协调各各项基础设设施和公共共设施建设设，在总体体规划基础础上，可以以编制分区区规划。随着城市建建设的发展展和对城市市规划要求求的提高，，部分城市市已经开始始在市中心心地区、旧旧城改造地地区、近期期发展地区区及其他经经确定的重重点发展地地区全面开开展法定图图则的编制制工作，以以弥补原有有各规划阶阶段之间的的衔接不足足，促进城城市规划由由定性向定定量发展，，加强规划划的科学性性、规范性性和法制性性。城市规划开开始向3个阶段和5个层次的规规划体系转转变，即城城市总体规规划和次区区域规划；；分区规划划、法定图图则和详细细蓝图。19（二）城市市规划的内内容城市总体规规划的内容包括括：城市的的性质、发发展目标和和发展规模模，城市主主要建设标标准和定额额指标，城城市建设用用地布局、、功能分区区和各项建建设的总部部署，城市市综合交通通体系和河河湖、绿地地系统，各各项专业规规划和近期期建设规划划。城市详细规规划应当在城市市总体规划划或者分区区规划的基基础上，对对城市近期期建设区域域内各项建建设作出具具体规划。。其内容包包括：规划划地段各项项建设的具具体用地范范围、建筑筑密度和高高度等控制制指标，总总平面布置置、工程管管线综合规规划和竖向向规划。20（三）城城市规划划的动态态变化城市总体体规划和和详细规规划在实实施过程程中会有有所变化化，有时时甚至有有很大变变化。开开发商要要密切注注意这种种变化及及可能的的趋向，，并作为为自己开开发决策策的重要要依据。。由于开发发过程本本身也是是动态的的，即某某项目开开发可能能会导致致相邻地地段的开开发。21（四）城城市规划划和其他他规划的的关系城市总体体规划应应当和国国土规划划、区域域规划、、江河流流域规划划、土地地利用总总体规划划相协调调。22三、房地地产开发发过程中中的规划划管理（一）土土地出让让过程中中的规划划管理出让城市市国有土土地使用用权，在在出让前前应当制制定控制制性详细细规划。。出让的地地块，必必须具有有城市规规划行政政主管部部门提出出的规划划设计条条件及附附图。《规划设计计条件通通知书》及其附图图或《审定设计计方案通通知书》及其附图图，是城城市国有有土地使使用权出出让合同同的重要要附件，，不得随随意变更更。确需变更更的，必必须经城城市规划划行政主主管部门门批准。。土地使使用权受受让方在在办理(建设用地地规划许许可证)时，必须须持有城城市规划划行政主主管部门门提供的的具有规规划设计计条件及及附图的的土地出出让合同同。取得《建设用地地规划许许可证》后，方可可办理土土地使用用权权属属证明。。23（二）房房地产开开发过程程中的规规划管理理房地产开开发过程程中的规规划管理理主要体体现在：：开发项项目的选选址、定定点审批批，核发发《建设用地地规划许许可证》及规划设设计条件件，规划划方案及及初步设设计审批批以及核核发《建筑工程程规划许许可证》等。在不同阶阶段，规规划管理理有其不不同的具具体内容容。1．开发项项目选址址、定点点审批阶阶段。开发商首首先必须须持计委委批准立立项文件件、开发发建设单单位或其其主管部部门申请请用地的的函件、、工程情情祝简要要说明和和选址要要求、拟拟建方案案、开发发项目意意向位置置的1/2000或1/500地形图及及其他相相关材料料，向城城市规划划管理部部门提出出开发项项目选址址、定点点申请，，由城市市规划管管理部门门审核后后向城市市土地管管理部门门等发征征询意见见表。开发商请请有关部部门填好好征询意意见表后后，持该该征询意意见表、、征地和和安置补补偿方案案及经城城市土地地管理部部门盖章章的征地地协议、、项目初初步设计计方案、、批准的的总平面面布置图图或建设设用地图图，报城城市规划划管理部部门审核核后，由由城市规规划管理理部门下下发《选址规划划意见通通知书》。242．申请《建设用地地规划许许可证》阶段。开发商持持城市计计划管理理部门批批准征用用土地的的计划任任务书、、市政府府批准征征用农田田的文件件(使用城市市国有土土地时，，需持城城市土地地管理部部门的拆拆迁安置置意见)、1/2000或1/500的地形图图、《选址规划划意见通通知书》、要求取取得的有有关协议议与函件件及其他他相关资资料，向向城市规规划管理理部门提提出申请请。经城市规规划管理理部门审审核后颁颁发《建设用地地规划许许可证》。《建设用地地规划许许可证》主要规定定了用地地性质、、位置和和界限。。253．规划设设计条件件审批阶阶段。开发商需需持城市市计划管管理部门门批准的的计划任任务书、、开发商商对拟建建项目的的说明、、拟建方方案示意意图、地地形图(单位建筑筑1/500，居居住住区区1/2000，其其中中一一份份画画出出用用地地范范围围)和设设计计单单位位提提供供的的控控制制性性规规划划方方案案及及其其他他相相关关资资料料，，向向城城市市规规划划管管理理部部门门提提出出申申请请，，经经城城市市规规划划管管理理部部门门审审核核后后，，下下达达《规划划设设计计条条件件通通知知书书》及用用地地红红线线图图。。《规划划设设计计条条件件通通知知书书》主要要规规定定了了征征地地面面积积、、规规划划建建设设用用地地面面积积、、总总建建筑筑面面积积、、容容积积率率、、建建筑筑密密度度、、绿绿化化率率、、建建筑筑后后退退红红线线距距离离、、建建筑筑控控制制高高度度和和停停车车位位个个数数等等。。264．设设计计方方案案审审批批阶阶段段。。开发发商商应应首首先先委委托托有有规规划划设设计计资资格格的的设设计计机机构构完完成成不不少少于于两两个个方方案案的的设设计计，，然然后后持持设设计计方方案案报报审审表表、、项项目目各各设设计计方方案案的的总总平平面面图图(单位位建建筑筑1/500、居居住住区区1/2000，其其中中一一份份画画出出用用地地范范围围)、各各层层平平立立剖剖面面图图、、街街景景立立面面图图等等(1/100或1/200)、方方案案说说明明书书及及其其他他相相关关资资料料，，向向城城市市规规划划管管理理部部门门提提出出设设计计方方案案审审批批申申请请；；城市市规规划划管管理理部部门门接接此此申申请请后后协协同同其其他他有有关关单单位位审审查查该该详详细细规规划划设设计计方方案案并并提提出出修修改改或或调调整整意意见见。。开发发商商根根据据审审查查意意见见对对设设计计方方案案进进行行调调整整修修改改，，再再报报城城市市规规划划管管理理部部门门审审批批。。审审批批通通过过后后由由城城市市规规划划管管理理部部门门签签发发《规划划设设计计方方案案审审批批通通知知书书》。275．申申请请《建设设工工程程规规划划许许可可证证》阶段段。。开发发商商需需持持由由城城市市建建设设主主管管部部门门下下发发的的年年度度施施工工任任务务批批准准文文件件、、工工程程施施工工图图纸纸、、工工程程档档案案保保证证金金证证明明、、其其他他行行政政主主管管部部门门审审查查意意见见和和要要求求取取得得的的有有关关协协议议(如使使用用水水、、电电、、煤煤气气、、热热力力等等的的协协议议)，向向城城市市规规划划管管理理部部门门提提出出申申请请；；城市市规规划划管管理理部部门门接接此此申申请请后后，，将将负负责责主主持持召召开开市市政政配配合合会会，，组组织织有有关关单单位位进进行行综综合合图图会会签签等等工工作作，，最最后后签签发发《建设设工工程程规规划划许许可可证证》。286．竣竣工工验验收收阶阶段段。。开发发项项目目竣竣工工后后，，城城市市规规划划管管理理部部门门将将参参与与项项目目的的竣竣工工验验收收工工作作，，以以检检查查项项目目开开发发建建设设过过程程中中有有关关规规划划要要求求是是否否得得到到遵遵守守，，配配套套建建设设的的基基础础设设施施和和公公共共服服务务设设施施是是否否已已同同期期建建设设完完毕毕等等。。29第四四节节政政府府对对房房地地产产市市场场的的干干预预一、、政政府府制制定定干干预预房房地地产产市市场场政政策策的的原原则则政府府政政策策应应具具有有的的共共同同特特征征是是：：公公平平、、效效率率、、连连续续、、系系统统、、协协调调、、前前瞻瞻性性和和引引导导性性。。由于于房房地地产产特特殊殊的的空空间间固固定定性性、、价价值值昂昂贵贵性性和和使使用用耐耐久久性性，，对对干干预预其其发发展展的的政政策策也也具具有有相相应应的的特特殊殊原原则则。。30（一一））目目标标的的确确定定性性1．使使存存量量房房地地产产资资源源得得到到最最有有效效的的使使用用。。2．保保证证为为各各类类生生产产生生活活需需要要提提供供适适当当的的入入住住空空间间。。3．引引导导新新建建项项目目的的位位置置选选择择。。4．满满足足特特殊殊群群体体的的需需要要。。（二二））政政策策的的连连续续性性与与协协调调性性1．要要体体现现新新旧旧政政策策的的衔衔接接。。2．要要体体现现与与相相关关政政策策的的衔衔接接配配套套。。3．应应体体现现多多元元性性与与系系统统性性的的统统一一。。31（三））政策策的针针对性性和导导向性性政府除除了制制定宏宏观调调控政政策外外，还还必须须针对对不同同类型型物业业的供供给、、分配配和消消费途途径，，制定定具有有针对对性的的具体体政策策。同时，，这种种政策策还要要有明明确的的导向向性，，以帮帮助市市场的的参与与者准准确把把握自自己的的行为为取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原则则是：：既要要通过过资源源和利利益的的公平平分配配来维维持社社会的的稳定定，又又要通通过资资源的的优化化配置置来推推动社社会的的进步步和发发展。。32二、房房地产产市场场的宏宏观调调控(一)土地供供应计计划的的调控控政府作作为国国有土土地所所有者者，对对土地地一级级市场场实行行垄断断经营营，应应通过过制定定和调调整年年度土土地开开发供供应计计划来来调控控整个个房地地产市市场的的发展展。房地产产开发发商对对土地地的需需求往往往有有一定定的盲盲目性性，在在产业业政策策和市市场需需求等等方面面需要要政府府来引引导。。房地地产市市场发发展需需要建建立一一个有有序的的竞争争和产产业导导向，，而年年度土土地开开发供供应计计划正正是体体现了了这一一管理理意图图。科学的的土地地供应应计划划应与与总体体规划划相协协调，，有足足够的的弹性性，能能够对对市场场信号号作出出灵敏敏的反反应。。土地地供应应计划划应是是公开开的，，因为为透明明的土土地供供应信信息，，是避避免盲盲目竞竞争的的重要要条件件。实施土土地供供应计计划宏宏观调调控的的必要要条件件，是是政府府拥有有足够够的土土地储储备。。尽量减减少用用地单单位的的土地地存量量，也也是增增强土土地供供应计计划