房地产开发案例分析

房地产开发发经营房地产开发发案例分析中国人民大大学张跃松松yuesong51@‘2011房地产经营营管理课程程1房地产开发发流程房地产种类类房地产投资资及其基本本特性房地产市场场参与者我国的住房房供给体系系房地产开发发基础知识识2房地产开发发的主要程程序四个阶段:投资机会选选择与决策策分析、前前期工作、、建设阶段段和租售阶阶段。3房地产的分分类从物理形态态上划分，，分为土地地、建成后后的物业和和在建工程程三种类型型。而按照使用用目的划分分，包括居居住物业、、商用物业业、工业物物业和特殊殊物业。4房地产投资资的特性1.位置的固定定性或不可可移动性2.寿命周期长长3.适应性4.各异性5.政策影响性性6.对专业管理理的依赖性性7.相互影响性性8.弱流动性5开发商土地所有者者和当前使使用者政府及政府府机构金融机构建筑承包商商专业顾问（建筑师、、工程师、、规划师、、景观建筑筑师、环境境顾问、交交通顾问、、房地产估估价师、会会计师、房房地产经纪纪人、物业业管理经理理、市场研研究专家、、经济师、、造价工程程师、律师师）消费者或买买家房地产开发发商及其合合作伙伴6我国的住房房供给体系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房经济租赁房房经济适用房房限价商品房房商品房7房地产开发发模式新旧城区房房地产开发发比较新区房地产产开发旧城区房地地产开发房地产地域域扩张模式式文化地产的的开发8新旧城区房房地产开发发比较旧城区所处处区位优越越：适合作作为商业、、办公、旅旅游、娱乐乐、餐饮等等类型的开开发项目用用地不断上涨的的地价项目目建成后出出售或出租租的价格水水平较高。。来自新区开开发的挑战战旧城区土地地开发费用用高环境污染严严重流动人口日日益增加居住郊区区化趋势势旧城区建建设居民民住宅的的难度越越来越大大前景开发建筑密度度高拆迁、安安置、拆拆除清理理费用较较高规划条件件苛刻（（建筑高高度、容容积率、、土地用用途以及及功能分分区）旧城区房地产开发9所处位置置并不优优越新城区往往往不适适于开发发商业中中心、写写字楼、、餐饮娱娱乐用房房适合建造造高级住住宅和公公寓。有利条件件新城区的的拆迁安安置比较较容易拆迁安置置补偿费费要比旧旧城区低低城市规划划条件限限制也少少。前景开发获得政府府的征地地审批非非常困难难不具备开开发建设设条件,道路和绿绿化用地地均作为为开发商商的市政政代征地地而由开开发商承承担土地地开发费费用新区房地产开发10异地开发本土化与与异地开开发如何成功功的实现现异地开开发异地开发房地产开开发地域域扩张模模式11异地开发发与本土土开发的的差异环境变化化，是异异地开发发与本地地开发的的本质区区别这里的环环境是广广义范畴畴，或者者指的是是广义的的市场自然、经经济、人人文、社社会环境境；人才团队队；资金金来源；；关系网网络；从开发过过程分析析差异化化12异地开发发的关键键从开发流流程分析析从异地开开发的竞竞争力分分析13从开发流流程分析析－－房房地产开开发的流流程四个阶段一投资机会选择择与决策策分析二前期期工作三建设设阶段四租售售阶段（（维护阶阶段）14异地开发发的竞争争力城市理解解能力政府公关关能力资金运营营能力文化灌输输能力人才储备备能力产品开发发能力15文化地产产的开发发16文化地产产的开发发文化地产产的定义义文化地产产的分类类开发文化化地产的的意义文化地产产的表现现形式文化地产产的开发发案例17文化地产产的定义义文化地产产是指在在房地产产开发过过程中,充分发掘掘和运用用文化内内涵来提提升项目目品质,满足居民民文化生生活的形形式。文化地产产提倡在在满足房房地产项项目建设设基本物物质要素素的基础础上，提提升独特特的文化化要素，，以可持持续发展展的理念念，保障障居住者者生理、、心理和和社会人人文、情情感、历历史、精精神、艺艺术等多多个层次次文化需需求，进进一步提提高房地地产质量量和生活活品位。。18地产开发发需要文文化的融融入从消费者者角度分分析从开发商商角度分分析－－泛文文化运动动,与运动\网络\教育\明星相结结合,塑造地产产的文化化个性,增加附加加值.19文化地产产的分类类地脉文化化建筑文化化园林文化化住宅文化化社区文化化品牌文化化营销文化化20开发文化化地产的的意义有利于和和谐社会会的创建建提高居民民素质和和生活质质量改善居住住条件和和生活方方式发扬和传承本本地区特有文文化提升开发商的的社会形象和和物业价值21文化地产的表表现形式产品定位体现现的文化特征征营销体现的文文化特征地产品牌文化化的表现特征征社区体现的文文化特征22如何进行文化化地产的开发发围绕项目定位位进行规划营造良好的室室内外环境利用建筑风格格体现文化23房地产开发项项目策划房地产开发项项目策划内容容房地产市场研研究市场定位的前前提－－市场场细分房地产开发项项目策划成功功案例24房地产开发项项目策划内容容1、区位分析与与选择2、开发内容和和规模的分析析与选择3、开发时机的的分析与选择择4、合作方式的的分析与选择择5、融资方式与与资金结构的的分析与选择择6、产品经营方方式的分析与与选择25房地产市场研研究26目标客户政府资本竞争对手需求的特点－接收的价格格－地理位置－户型－面积－装修绿化等等消费心理－购买考虑因因素－购买动机构成特点－年龄－婚姻及家庭庭成员－职业特点－教育程度－家庭收入－是否拥有轿轿车土地使用权获获得规划限制市政资源的利利用项目数量及地地理位置分布布楼宇特点客户定位价格资金的使用成成本资金的使用时时间我们的产品和和营销设计－规划/面积/景观服务－交通装修环环境价格－房价物业管管理费产品的市场定定位及推广27什么是市场研研究？是客户（市场场）与企业间间的纽带，是是企业理性决决策的前提！！28房地产公司需需要什么样的市场场研究？29有利于房地产产公司的市场场研究探索性研究产品需求研究究市场细分研究究价格研究新产品概念开开发广告及广告概概念测试市场及客户满满意度调查市场销量预测测媒介研究30房地产市场分分析案例北京经济适用用房北京老年住宅宅市场分析31如何进行市场场细分？什么是市场细细分以目标消费者者为对象的市市场细分为例例32北京地产项目目策划的成功功案例项目策划之珠江温泉城项目策划之万万柳之蜂鸟社社区项目策划之万万城华府项目策划之建建外SOHO项目策划之世世贸天阶项目策划之太太阳城331.张跃松，房地地产项目管理理，中国人民民大学出版社社，2010