物业与物业管理概述(共91)

PropertyManagement小区管理理社会化化进程加加快，新新兴的物物业管理理离我们们越来越越近。对物业管管理的学学习不仅仅是专业业人员的的需求，，而且也也是实现现“居者者有所居居”之后后对生活活质量有有更高要要求的每每位居民民之所需需。专业从业业人员培培养：—我国物业业管理专专业教育育培训体体系已初初具，模模式可分分为：1）学校的的学历教教育；2）职业技技能培训训。我校“物物业管理理”课程程作为工工程管理理专业的的一门专专业方向向课而开开设。课程教学学目的：：学生初步步掌握与与熟悉物物业管理理的基本本原理、、方法与与内容，，具备从从事工程程管理或或专业的的物业管管理实践践工作、、人才培培养与初初步研究究的基本本知识，，具备分分析与解解决物业业管理相相关问题题的基本本思路和和从事各各类物业业服务的的基本能能力与基基本素养养。教学方法法：课堂讲授授案例展示示课堂讨论论与辩论论实务练习习物业小区区参观实实践教学内容容：第一章物物业与与物业管管理概述述第二章物业管理理的理论论分析第三章物物业服务务机构及及其设置置第四章物物业管管理法规规概论第五章物物业管管理招投投标概述述教学内容容：第六章物物业管管理的全全程程序序第七章物物业管管理的运运作第八章物物业服务务资金的的使用与与管理第九章不不同类型型物业的的管理与与服务推荐学习习资源-教材与著著作王娜主编编，物业业管理英英语，中中国建筑筑工业出出版社2006.方芳、吕吕萍编著著，物业业管理，，上海财财经大学学出版社社，1997.王青兰、、齐坚主主编，物物业管理理理论与与实务，，高等教教育出版版社，1998.推荐学习习资源-教材与著著作周宇，顾顾祥红编编著，现现代物业业管理，，东北财财经出版版社，2001.黄安永，，现代房房地产物物业管理理，东南南大学出出版社，，2002.李福平，，物业管管理学，，复旦大大学出版版社，2002.推荐学习习资源-教材与著著作谭善勇、、郭立，，物业管管理理论论与实务务，机械械工业出出版社，，2005.姜早龙等等，物业业管理概概论，武武汉理工工大学出出版社，，2008.周志宏主主编，物物业管理理工作流流程与工工作标准准，中国国纺织出出版社，，2008。。推荐学习习资源-教材与著著作王珺之，，王玲玲玲编著，，物业管管理工具具箱，机机械工业业出版社社，2009.臧炜彤等等，物业管理理概论，化学工工业出版版社，2013年。推荐学习习资源-专门杂志志《中国物物业管理理》《住宅与与房地产产·物业业管理》》《现代物物业·新新业主》》推荐学习习资源-网络资源源中国物业业管理网网（）；中国物业业管理培培训网（（）；中国物业业管理在在线（/index.html）；推荐学习习资源-网络资源源中国建设设教育网网（/）中国物业业管理师师网（/）等等。。基本要求求课堂参与与平时作业业到课率实践报告告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌掌握物业业及物业业管理的的基本含含义2）清晰了了解国内内外物业业管理的的起源、、发展、、重要意意义与区区别CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物业与与物业管管理的概概念2）物业管管理起源源的异同同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT物业概述述物业管理理的内涵涵与特征征物业管理理的起源源与发展展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本节教学学内容：：一、物业业的概念念二、物业业的性质质三、物业业质量四、物业业交易与与一般商商品交易易的相异异处本节教学重重点：应主要掌握握物业的概概念，物业业与房地产产、房地产产业的联系系与区别，，物业的特特点等内容容。房地产房地产，又又称不动产产（realestate）：狭义上是指指土地和土土地上永久久性建筑物物及其衍生生的权利；；广义上除上上述内容外外，还包括括诸如水、、矿藏和森森林等自然然资源。房地产可以以分为：房产指建筑在土土地上的各各种房屋，，包括住房房、厂房、、仓库和商商业、服务务、文化、、教育、卫卫生、体育育以及办公公用房等；；地产指土地（含含水面、海海域）及其其上下一定定的空间，，包括地下下的各种基基础设施、、地面道路路等。房地产业房地产业是是横跨生产产、流通和和消费领域域，从事房房地产投资资、开发、、经营、管管理和服务务的产业部部门，属于于第三产业业。我国国民经济行行业分类中的房地产产业（2002）类别名称门类大类中类小类K房地产业72房地产业7217210房地产开发经营7227220物业管理7237230房地产中介服务7247240其他房地产经济活动房地产业房地产业是是横跨生产产、流通和和消费领域域，从事房房地产投资资、开发、、经营、管管理和服务务的产业部部门，属于于第三产业业。具体来说，，房地产业业包括的活活动领域包包括以下七七个方面：：1）土地开发发和再开发发；2）房屋开发发；3）地产经营营，包括土土地使用权权出让、转转让、租赁赁和抵押等等；4）房地产经经营，包括括房地产转转让、房屋屋租赁、房房地产抵押押等；房地产业房地产业是是横跨生产产、流通和和消费领域域，从事房房地产投资资、开发、、经营、管管理和服务务的产业部部门，属于于第三产业业。5）房地产中中介服务，，包括房地地产咨询、、房地产估估价、房地地产经纪等等；6）物业管理理服务，包包括家居服服务、房屋屋及配套设设施和公共共场所的维维修养护、、保安、绿绿化、卫生生、转租、、代收代付付等；7）房地产金金融，包括括房地产信信贷、房地地产信托、、房地产保保险等内容容。一、物业的的概念二、物业的的性质三、物业质质量四、物业交交易与一般般商品交易易的相异处处物业一词有有着不同的的来源观：：外来词方言词出现在我国国康熙年间间物业一词有有着不同的的来源观：：外来词方言词出现在我国国康熙年间间“外来词””“物业”一一词是由英英语Estate/Property翻译而来，，其含义为为“财产””、“资产产”、“拥拥有物”、、“房地产产”、“不不动产”等等，这是一一个较为广广义的范畴畴。物业一词有有着不同的的来源观：：外来词方言词出现在我国国康熙年间间“方言词””“物业”一一词，原来来是粤港方方言对房地地产的称呼呼，它最早早于香港及及东南亚一一带的国家家和地区使使用，其含含义是单元元性的房地地产。20世纪80年代引入内内地。如香港李宗宗锷先生认认为：“物物业是单元元性的房地地产。它既既可以是单单元性的地地产，也可可以是单元元性的房产产；既可以以是一套住住宅，也可可以是一栋栋楼宇或房房屋。”物业一词有有着不同的的来源观：：外来词方言词出现在我国国康熙年间间出现在我国国清康熙年年间《中国皇帝大大传》之“康熙传传”中收复复台湾一章章中有一段段记载：康康熙二十二二年（1683年）收复台台湾，时任任福建总督督姚启圣在在转给康熙熙的信件中中既表示“纳款请降降待命”，又提出“欲求原居居台湾，承承祀祖先，，照管物业”，施琅（时时任福建水水师提督））拒绝，但但郑克爽（（时任台湾湾最高统治治者）又修修降表，由由姚启圣转转复康熙。。其含义与与今物业一一词原则一一致，而且且在信件中中直达圣听听，也间接接反映出大大陆以及清清王朝对物物业一词的的熟悉程度度。词语的的普及与使使用须经长长期实践而而约定俗成成，故可能能更早。各类房屋指指住宅区或或其他单体体建筑，也也指商业中中心、办公公楼、工业业厂房、仓仓库，甚至至含俱乐部部和运动场场所。相配套的设设备、设施施和场地包包括：房屋屋内外各类类设备、市市政公共设设施及相邻邻的场地、、庭院、干干道。教材1页一个完整的的物业至少少包括以下下部分：建筑物:包括房屋建建筑、构筑筑物（如桥桥梁、水塔塔等）、道道路、码头头等；设备:指配套的专专用机械、、电气等设设备。如电电梯、空调调、备用电电源等；设施:指配套的公公用管、线线、路。如如上下水管管、消防、、强电（供供变电等））、弱电（（通讯、信信号网络等等）、路灯灯，以及室室外公建设设施（如幼幼儿园、医医院）等；；场地:指开发待建建或露天堆堆放货物之之地，包括括建筑地块块、庭院、、停车场等等。完整把握““物业”含含义需要注注意的两点点第一，物业业的主体是是建筑物，，辅助部分分是配套的的设备、设设施与场地地等。如果果没有建筑筑物，而是是单独的设设备、设施施或单独的的场地，则则不能称其其为物业。。第二，物业业管理中的的物业主要要是物业的的共同部位、共用设施设设备、物业规划划红线内的的市政设施和和附属建筑筑及附属配配套服务设设施（住宅小区区尤是）。。完整把握““物业”含含义需要注注意的两点点第一，物业业的主体是是建筑物，，辅助部分分是配套的的设备、设设施与场地地等。如果果没有建筑筑物，而是是单独的设设备、设施施或单独的的场地，则则不能称其其为物业。。第二，物业业管理中的的物业主要要是物业的的共同部位、共用设施设设备、物业规划划红线内的的市政设施和和附属建筑筑及附属配配套服务设设施（住宅小区区尤是）。。共同部位主主要包括楼楼盖、屋顶顶、梁、柱柱、内外墙墙体和基础础等承重结结构部位和和外墙面、、楼梯间、、走廊通道道、门厅、、电梯厅等等。完整把握““物业”含含义需要注注意的两点点第一，物业业的主体是是建筑物，，辅助部分分是配套的的设备、设设施与场地地等。如果果没有建筑筑物，而是是单独的设设备、设施施或单独的的场地，则则不能称其其为物业。。第二，物业业管理中的的物业主要要是物业的的共同部位、共用设施设设备、物业规划划红线内的的市政设施和和附属建筑筑及附属配配套服务设设施（住宅小区区尤是）。。共用设施设设备包括共共用的上下下水管、消消防、强电电（供变电电等）、弱弱电（通讯讯、信号网网络等）、、路灯，以以及室外公公建设施（（如幼儿园园、医院））等。完整把握““物业”含含义需要注注意的两点点第一，物业业的主体是是建筑物，，辅助部分分是配套的的设备、设设施与场地地等。如果果没有建筑筑物，而是是单独的设设备、设施施或单独的的场地，则则不能称其其为物业。。第二，物业业管理中的的物业主要要是物业的的共同部位、共用设施设设备、物业规划划红线内的的市政设施和和附属建筑筑及附属配配套服务设设施（住宅小区区尤是）。。物业规划红红线内的市市政设施和和附属建筑筑包括道路路、绿化、、停车场等等；物业规规划红线内内的附属配配套服务设设施包括游游泳池、运运动场、商商业网点等等。物业的所有有权与使用用权：所有权：物物业所有者者在法律规规定的范围围内对该物物业所拥有有的占有、、使用、收收益和处置置的权利。。使用权：两两权分离后后出现的一一种有限产产权，是依依法对物业业加以利用用或获取收收益的权利利，需向所所有者交纳纳租金。在经济领域域内所表现现的特性，，即商品属属性，且具具有双重性性：消费品投资品构成内容上上的二重性性（建筑物物与土地的的统一物））位置上的不不可移动性性使用上的长长期性形式上的多多样性（用用途与功能能不同形式式不同；区区域位置不不同，影响响环境、气气候等，所所以结构、、材料不同同，如南方方与北方））物业实物形形态所表现现的质量及及其周围环环境质量特特性：1．楼龄：考考虑剩余的的使用年限限2．区域位置置：形成级级差地租，，影响房价价的基本条条件；3．基础设施施、楼层、、朝向：影影响使用功功能、便利利性、舒适适性；4．工程质量量：建筑施施工质量、、装修质量量及环境工工程质量等等；5．结构及装装修6．设备状况况7．完好程度度8．地质地形形条件9．物业环境境条件物业软质量量是物业投投资者对该该物业投资资所享有的的权利与承承担的义务务、风险等等。投资者应尽尽义务做的的好坏对用用户影响极极大，会直直接影响到到用户的居居住条件。。1、按使用功功能居住类物业业、办公类类物业、商商业类物业业、工业类类物业、其其他用途类类物业2、按物业所所有权性质质不同专有产权物物业：独有物业，，产权归一一个业主专专有共有产权物物业：3、按物业的的所有权人人的多少单一产权物物业：业主只有单单个个人或或单个单位位多元产权物业业：业主有多个个个人或单位四、物业类型型本节教学内容容：一、物业管理理的基本概念念二、物业管理理的目的与意意义三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分本节教学重点点：掌握物业管理理的基本概念念；掌握物业管理理与传统房产产管理的区别别。管理作为一个个动态的系统统工程，通常常是指为完成成一项任务或或实施一个过过程所进行的的计划、组织织、指挥、协协调、调度、、控制和处理理。物业管理是房房地产综合开开发的派生产产物，它作为为房地产市场场的消费环节节，实质上是是房地产综合合开发的延续续与完善，是是一种综合性性经营服务方方式。一、物业管理理基本概念物业管理有广广义和狭义之之分：广义的物业管管理是对资产、财财产的管理，，如对生产资资料、生产工工具等的管理理都属于物业业管理的范畴畴，因为“资资产”、“财财产”所指的的范围很广，，可以说无所所不包。狭义的物业管管理专指对房地产产的管理，即即我们通常所所讲的物业管理。一、物业管理理基本概念-学界观述物业管理，是物业管理经营营人受物业所有人的委托，按照照国家法律规规定，依照合合同和契约，，对已竣工验验收投入使用用的各类房屋屋建筑和附属属配套设施及及场地，运用用现代化的管管理方式和先先进的维修养养护技术，以以经济手段进进行管理；同时对房屋区区域周围的环环境、清洁卫卫生、安全保保卫、公共绿绿化、道路养养护统一实施专业化管管理；并且向住户使使用人提供多多方面的综合性服务，以创造一个个良好的社会会环境，满足足人们日益增增长的居住、、消费需求，，使得物业能能保值、增值值。一、物业管理理基本概念-法律界定《物业管理条例例》：本条例所称称物业管理，，是指业主通通过选聘物业业管理企业，，由业主和物物业管理企业业按照物业服服务合同约定定，对服务及及配套的设施施设备和相关关场地进行维维修、养护、、管理，维护护相关区域内内的环境卫生生和秩序的活活动。《物权法》：业主可以自自行管理建筑筑物及其附属属设施，也可可以委托物业业管理机构或或其他管理人人管理。一、物业管理理基本概念-注意事项委托性与有偿偿性服务主体—物业服务企业业物业管理的对对象—物业；物业管理服务务的对象—物业所有权人人与使用权人人；物业管理活动动的依据：物物业服务合同同物业管理的属属性：服务性性；第三产业业—管理、经营、、服务二、物业管理理的目的与意意义Thereisastoryabouttheimportanceofpropertymanagement.ASanFranciscorealestatebrokerrecentlynoticedaprojectthatwasonthemarketfor$1million.Heknewhowthepropertyhadbeenmanagedinthepastandthatthemilliondollarvaluationwasbasedonacapitalizationofhistoricincomefigure.Heborrowedmoneytobuytheproperty,renegotiatedcertainleases,andestablishedmoreefficientoperatingprocedures.Insixmonthshesoldthepropertyfor$1.4millionbasedonthecapitalizedvalueofthenew,highernetincome.Hiscontributionwasmanagementexpertise.三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分物业管理是城城市管理中的的一个十分重重要的组成部部分，是一个个系统工程，，它的管理分分为三个层次次进行，即:1.政府管理2.行业管理3.物业服务企业业开展的管理理三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分1.政府管理1）加强物业管管理的法制建建设。2）通过国家舆舆论工具宣传传物业管理的的意义和基本本政策。3）开展对物业业管理企业进进行资质审查查，注册登记记，以规范物物业管理公司司运作行为。。4）对新建住宅宅小区，在房房屋所有者和和使用者尚未未明确条件下下，政府主管管部门应指定定或委托物业业管理公司参参与管理;在规划、设计计、施工、交交付使用时都都要征求物业业管理公司意意见;小区建成以后后，开发公司司应按规定交交全售后维修修养护基金。。三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分1.政府管理5）政府组织开开展物业管理理先进单位及及文明住宅小小区的评选，，以促进物业业管理持续、、深入地开展展。6）组建物业管管理市场及其其管理机构。。三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分2.行业管理1）根据国家制制定的有关法法律法规以及及当地政府主主管部门的要要求，制订本本行业的发展展规划及技术术经济政策，，组织行业内内部的信息交交流。2）开展行业调调研，办好协协会简报或杂杂志，收集资资料，提供行行业信息，并并对本行业的的热点、重点点问题进行科科学研究。3）为物业管理理公司提供各各种业务咨询询，举办各类类专业技术人人员的业务培培训。三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分2.行业管理4）协助政府主主管部门开展展物业管理评评优活动，负负责制定评选选标准及方案案,帮助整理材料料,积极推荐参加加评选的对象象。5）参与物业管管理市场工作作，向所有协协会或负责单单位提供市场场行情。定期期的向协会成成员通报表扬扬规范管理好好的单位，批批评帮助未达达标准的单位位。三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分3.物业服务企业业开展的管理理物业服务企业业是物业管理理的具体操作作者，是以提提供服务获得得收益的法人人单位。它所所开展的工作作内容具体而而丰富。而这这是学习的重重点，且不特特别指出，课课程内容均关关此层面。1）物业管理的的基本业务2）物业管理的的专项业务3）物业管理的的特色业务4）物业管理的的多种经营业业务三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分3.物业服务企业业开展的管理理1）物业管理的的基本业务对物业进行日日常维修保养养和计划修理理工作，是物物管的基础工工作。2）物业管理的的专项业务治安保卫环境卫生消防安全园林绿化日常修理车辆交通此两项为物业业管理的基础础工作。·一般在物业服服务合同中约约定三、物业管理理的宏观视野野与层次划分分3.物业服务企业业开展的管理理3）物业管理的的特色业务特约服务：接接受业务委托托提供给业主主的服务，如如：车辆保管管、室内清洁洁、代购商品品、家庭护理理、接送小孩孩等；便民服务：物物业管理企业业和社会联合合举办的服务务项目（商业业网点、文体体娱乐、教育育卫生、交通通网点）4）物业管理的的多种经营业业务以多种经营的的收入来弥补补管理费的短短缺。如：投投资咨询、中中介、代理经经租、住房交交换、房屋更更新、开发装装潢、设备安安装和经营建建材等。相关链接2003年深圳物业管管理企业的收收入排行榜却却爆出一个大大冷门，收入入排在榜首的的并非是管理理面积号称千千万平方米以以上的物业管管理企业，而而是管理面积积仅为400万平方米，以以高端的商业业物业为主的的深圳中航物物业，其年收收入高达14690万元。还有，，境外的第一一太平洋戴维维斯、戴德梁梁行等香港的的物业管理公公司凭借自身身经验丰富的的优势，进入入内地，在内内地扮演物业业管理公司““老师”兼竞竞争对手的双双重身份：一一方面对物业业管理公司进进行管理咨询询和输出，另另一方面直接接托管高档物物业项目，志志在拿下服务务和项目两个个市场的高端端业务，对对“微利行业业”、“规模模取胜”的行行业生存发展展态势及格局局。—物业管理新资资讯1.物业管理与传传统房产管理理的比较2.物业管理与社社区管理的比比较四、物业管理理与其他形式式管理的比较较比较项目物业管理传统房产管理1.物业权属2.管理模式3.管理手段4.管理实体5.服务性质6.管理行为7.管理关系8.管理形式9.管理方针10.管理内容11.管理费用12.管理观念个人产权（产权多样化）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为代表业主管理，业主主导型社会化、专业化统一管理以业养房多功能全方位自筹、管理费、服务费为业主（住户）服务国家产权（产权单一化）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为代表国家管理，政府部门主导型分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住户1.物业管理与传传统房产管理理的比较四、物业管理理与其他形式式管理的比较较四、物业管理理与其他形式式管理的比较较2.物业管理与社社区管理的比比较社区管理是指指为适应市场场经济改革和和社会体制转转型，以街道道办为主协调调和组织各种种团体，通过过专门化分工工和发动居民民广泛开展互互助活动，对对一定地域内内的居民的社社会生活进行行社会化、综综合性的管理理。具体而言有以以下几点区别别：1）两者的管理理主体不同2）两者的管理理核心不同3）两者的管理理性质不同物业管理主要要是以物业公公司为管理主主体，而社区区管理则是在在街道办事处处领导下的行行政管理和在在街道办事处处组织引导下下，社区有关关单位和居民民共同参加的的综合管理。。四、物业管理理与其他形式式管理的比较较2.物业管理与社社区管理的比比较社区管理是指指为适应市场场经济改革和和社会体制转转型，以街道道办为主协调调和组织各种种团体，通过过专门化分工工和发动居民民广泛开展互互助活动，对对一定地域内内的居民的社社会生活进行行社会化、综综合性的管理理。具体而言有以以下几点区别别：1）两者的管理理主体不同2）两者的管理理核心不同3）两者的管理理性质不同物业管理以各各类房屋、相相关配套设备备、设施及场场地的使用、、维修、养护护为核心的管管理；而社区区管理主要是是围绕着“人人的居住”而而实施的管理理。四、物业管理理与其他形式式管理的比较较2.物业管理与社社区管理的比比较社区管理是指指为适应市场场经济改革和和社会体制转转型，以街道道办为主协调调和组织各种种团体，通过过专门化分工工和发动居民民广泛开展互互助活动，对对一定地域内内的居民的社社会生活进行行社会化、综综合性的管理理。具体而言有以以下几点区别别：1）两者的管理理主体不同2）两者的管理理核心不同3）两者的管理理性质不同物业管理主要要是通过经营营性有偿服务务实施，是一一种经营行为为;而社区管理则则主要以行政政管理、互助助管理等方式式来实施。四、物业管理理与其他形式式管理的比较较2.物业管理与社社区管理的比比较物业管理与社社区管理也有有密切的关系系：1）物业管理是是社区管理的的组成部分，，两者是整体体与部分的关关系。2）两两相互影影响、相互作作用。物业管管理主要通过过对人们思想想、精神之外外的外部环境境的塑造，来来促进人们的的思想、精神神和道德的升升华。而社区区管理则深入入到了人们的的精神生活，，通过物业管管理和人们精精神世界的创创建等多种途途径来实现文文明社区的建建设。可以说说，物业管理理搞不好，社社区管理同样样不会搞好；；而社区管理理搞不好，物物业管理的开开展就会遇到到这样或那样样的障碍。后勤服务集团团与物业管理理异同项目后勤服务物业管理单位性质学校等单位下属的企业单位一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等主要是保安、房屋及设备维修等费用收取通常比社会上的服务费低通常是市场化的收费业务来源主要是系统或单位内部需求主要到社会上去寻找服务对象主要是面向单位的员工社会各单位、各物业服务内容针对性强，相对单一、层次雷同针对性弱，内容多样、层次不一Propertymanagementistheprocessofoverseeingtheoperationandmaintenanceofrealpropertytoachievetheobjectivesofthepropertyowner．Sometimesownersmanagetheirownproperty,particularlysmallpropertiesandparticularlywhentheythemselvesoccupypartofthespace．Butforlargerpropertiesorthosewhoseownersliveatadistance,managementisusuallyperformedbyapaidpropertymanager,eitheranindividualoramanagementfirm．Propertymanagementhaslongbeenanunderratedfunctionintherealestateindustry．Theneedforprofessionalmanagementdidnotbecomeapparentuntilthedepressionofthe1930s,runningalargecommercialorresidentialprojectinwhichhundredsorthousandsofpeopleresideorworkisahighlychallengingtask，callingfortraining，goodjudgment，varietyoftechnicalskills．本节教学内容容：一、国际上物物业管理的起起源与发展二、物业管理理在我国的产产生三、物业管理理在我国的发发展本节教学重点点：了解物业管理理的起源原由由以及发展现现状；了解我国物业业管理的起源源及其原由与与发展现状。。一、国际上物物业管理的起起源与发展1.起源时间、缘由：民间的物业管管理活动于19世纪60年代在英国开开启了科学化化、专门化、、行业化进程程。2.关键人物:奥克塔维娅·希尔(OctaviaHill)3.缘起产生原因因:工业革命工业化城城市化4.现代意义上的的物业管理形形成于19世纪末20世纪初的美国国。高层建筑筑产生专业性性管理需求。。一、国际上物物业管理的起起源与发展5.发展标志性事事件1908年：CBMO芝加哥建筑物物管理人员组组织成立。关关键人物芝加加哥摩天大楼楼的所有者和和管理者乔治治·A·霍尔特；1911年：BOO建筑物业主组组织；BOMA建筑物业主与与管理人员协协会；1933年：IREM美国物业管理理协会成立。。一、国际上物物业管理的起起源与发展6.发展基本特征征从国外近几年年的实践来看看，现代意义义的PM（或REM）与我国开展展的物业管理理，在内容和和范围上存在在一定的差别别，它一般体体现出以下的的具体特征。。1）内容及范围围广义性；2）物业管理的的服务性特征征；3）设施管理模模式的产生及及其与PM的关系。二、物业管理理在我国的产产生1.产生原因:伴随我国房地地产业的发展展与国家改革革开放的实施施而实现的。。2.时间与标志:深圳市物业管管理公司，该公司成立立于1981年3月10日，是我国新新型房地产管管理模式诞生生的标志，意意味着中国的的房地产管理理发生了划时时代的变化。。相关链接：东湖丽苑：梦梦开始的地方方东湖丽苑的尊尊严和神圣，，在于它所开开创的中国物物业管理历史史，以及它所所代表的中国国物业管理发发源地这一标标志性的符号号。1980年8月，作为中国国第一个涉外外商品房住宅宅小区的东湖湖丽苑开始动动工兴建，1981年9月，东湖丽苑苑正式交付使使用，与此同同时，东湖丽丽苑物业管理理处也应运而而生。房屋销销售是出奇地地好，蜂拥而而至的香港人人在短时间内内将这个小区区的房屋抢购购一空。小区区的入住率高高达95%以上。东湖丽苑的建建成，在当时时所产生的效效应毫不逊色色于稍后建成成的深圳标志志性建筑——国贸大厦。2001年3月10日，它得到了了一个既是情情理之中又在在意料之外的的光荣，这一一天，国家建建设部和深圳圳市有关领导导在东湖丽苑苑小区前，竖竖起一块纪念念碑．碑上刻刻有“深圳物物业管理第一一村”的字样样。今天，这这块纪念碑竖竖立在小区大大门口最显眼眼的位置,诉说着东湖丽丽苑过去的辉辉煌。三、物业管理理在我国的发发展1.国家或地方政政府的推动2.实践中取得的的进步3.教育培训体系系的建立4.从业人数佐证证5.管理领域与范范围的不断拓拓展三、物业管理理在我国的发发展1.国家或地方政政府的推动1989年，国家建设设部开始有计计划地组织物物业管理新模模式在住宅建建设试点小区区的应用；1989年9月13日，建设部在在大庆市召开开了第一次““全国城市住住宅小区管理理工作会议””；1990年6月28日，建设部在在沈阳市召开开“全国城市市住宅小区管管理试点工作作会议”，先先后颁布《全国城市文明明住宅小区标标准》、《全国城市文明明住宅小区达达标考评办法法》、《全国城城市文文明住住宅小小区达达标考考评实实施细细则》等；1992年3月6日，第第二次次“全全国城城市住住宅小小区管管理试试点工工作会会议””在北北京召召开；；九届届全国国人大大四次次会议议通过过的《中华人人民共共和国国国民民经济济和社社会发发展第第十个个五年年计划划纲要要》明确提提出要要“规规范发发展物物业管管理业业”这这一重重要决决策。。三、物物业管管理在在我国国的发发展1.国家或或地方方政府府的推推动1994年3月21日，山山东省省青岛岛市政政府以以18号令批批准发发布了了全国国第一一个关关于物物业管管理的的地方方政府府规章章——《《青岛市市住宅宅小区区物业业管理理试行行办法法》；3月23日国家家建设设部以以第33号令发发布了了自同同年4月1日起施施行的的《城市新新建住住宅小小区管管理办办法》。1994年6月18日深圳圳市第第一届届人大大常委委会通通过了了自同同年11月1日起施施行的的《深圳经经济特特区住住宅区区物业业管理理条例例》，这是是全国国第一一部地地方性性法规规。从从此，，在中中国确确立了了物业业管理理在房房地产产业中中的法法律地地位。。三、物物业管管理在在我国国的发发展1.国家或或地方方政府府的推推动1994年国家家建设设部对对已按按物业业管理理模式式进行行管理理的住住宅区区、综综合大大厦进进行评评比；；1996年扩展展到标标准厂厂房工工业区区。从从1996年以来来，以以非居居住物物业实实行物物业管管理的的潮流流涌动动。2003年，《物业管管理条条例》出台；；2005年《物业管管理师师制度度》实施；；2006年物业业管理理师制制度管管理委委员会会成立立；2007年3月16日签署署主席席令公公布物物权法法，同同年8月，《物业管管理条条例》修订，，自2007年10月1日起施施行。。这些会会议、、办法法、条条例、、政策策与法法规等等形成成了我我国物物业管管理业业发展展的晴晴雨表表。伴伴随地地方法法规、、条例例的出出台以以及国国家房房地产产管理理体制制改革革的深深化与与物业业管理理法规规，物物业管管理这这一新新兴行行业必必将在在我国国获得得前所所未有有的大大发展展。改革开开发较较早的的我国国南方方沿海海一些些城市市，也也纷纷纷参照照深圳圳新的的房产产管理理经验验，相相继成成立了了一些些物业业管理理公司司。如如广东东省广广州东东华实实业股股份有有限公公司1984年征地地开发发五羊羊村，，1986年迎接接第一一批住住户入入住后后，该该公司司就成成立了了专业业物业业管理理公司司——广东东东华物物业管管理公公司。。1993年6月30日，深圳市市物业业管理理协会会正式式成立立，表明明我国国的物物业管管理进进入了了一个个新的的阶段段。2000年1月14日深圳万万科物物业有有限公公司接接管了了国家家建设设部大院（（包括括办公公楼和和住宅宅区））38万平方方米的的物业业，这这是将将非居居住物物业纳纳入物物业管管理潮潮流的的典型型性表表现。。2.实践中取得得的进步三、物业管管理在我国国的发展物业管理在在中国从无无到有，至至1999年底在全国国普遍推行行，2000年成立了中中国物业管管理协会。。2005年上海市在在全国率先先实施分等等级菜单式式服务收费费，物业服服务收费难难题出现转转机。2006年，全国物物业管理覆覆盖率达到到50%。全国达标标示范住宅宅小区、大大厦、工业业区累计达达到1400个；中国物物业管理协协会于8月8日成功换届届；4月26日上海市物物业管理协协会更名为为上海市物物业管