房地产市场分析(共66)

第2章房地产产市场分析析房地产市场场的一般问问题房地产市场场分析房地产市场场调查的方方法与程序序房地产市场场预测的种种类与方法法市场分析应应用举例2．1房地产市场场的一般问问题2．1．1房地产市场场的特征1．房地产市市场是信息息不充分的的市场由于房地产产市场与完完全竞争市市场的四个个条件相差差较远，因因此，缺乏乏信息是房房地产市场场的重要特特征。2．1房地产市场场的一般问问题2．房地产市市场的区域域性强房地产商品品的这种固固定性，决决定了房地地产市场具具有明显的的区域性。。这一区域域性表现为为：不同地地区市场发发育和完善善程度千差差万别；同同一类型产产品地域价价差大；市市场供求圈圈小，市场场辐射功能能弱等。房房地产市场场所包括的的范围越大大，对房地地产投资者者的意义就就越小。2．1房地产市场场的一般问问题3．房地产市市场产品的的异质性这种异质性性，主要是是指房地产产市场供给给产品的非非标准化，，也就是说说产品之间间不可替代代。2．1房地产市场场的一般问问题4．地地产产市市场场的的垄垄断断性性土地地是是一一种种有有限限的的资资源源，，一一旦旦某某块块土土地地被被某某人人占占有有，，就就会会形形成成对对该该块块土土地地的的垄垄断断。。但但由由于于土土地地所所有有制制的的性性质质不不同同，，对对土土地地的的垄垄断断也也具具有有不不同同的的特特点点。。在在土土地地私私有有化化为为主主的的国国家家，，土土地地的的垄垄断断实实质质上上是是一一种种私私人人的的垄垄断断。。我国国的的土土地地市市场场总总体体上上是是由由国国家家直直接接经经营营的的垄垄断断市市场场。。此此外外，，地地产产市市场场交交易易的的金金额额一一般般都都很很大大，，使使进进入入地地产产市市场场的的竞竞争争者者较较一一般般市市场场大大为为减减少少，，因因而而也也容容易易出出现现垄垄断断。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题5．房房地地产产市市场场是是房房地地产产权权益益的的交交易易市市场场房屋屋的的流流通通和和土土地地使使用用权权的的有有偿偿转转让让，，其其交交易易过过程程只只有有货货币币的的单单方方面面的的““商商流流””，，而而没没有有物物质质实实体体的的““物物流流””。。房房地地产产市市场场是是不不动动产产市市场场，，在在交交换换中中转转移移的的只只是是房房地地产产权权属属，，每每一一次次交交换换行行为为都都是是对对房房地地产产权权利利的的重重新新界界定定，，从这这个个意意义义上上说说，，房房地地产产市市场场是是房房地地产产权权益益的的交交易易市市场场，，是是权权益益的的让让渡渡市市场场。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题6．房房地地产产市市场场对对商商品品短短期期供供求求变变化化反反映映不不灵灵敏敏当市市场场上上出出现现某某种种房房地地产产商商品品供供过过于于求求时时，，由由于于开开发发商商已已经经投投入入了了大大量量资资金金，，施施工工正正在在进进行行，，而而不不可可能能停停止止建建设设。。当当市市场场上上某某种种房房地地产产商商品品出出现现供供不不应应求求时时，，虽虽然然开开发发商商可可采采取取某某种种措措施施加加快快施施工工进进度度，，但但也也不不可可能能像像其其它它工工业业品品生生产产那那样样，，迅迅速速适适应应市市场场需需求求拿拿出出产产品品来来投投放放市市场场，，导导致致了了房房地地产产市市场场对对房房地地产产商商品品的的短短期期供供求求变变化化反反映映迟迟钝钝。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题2．1．2房地地产产市市场场的的效效率率市场场效效率率，，是是指指市市场场传传递递产产品品和和价价格格的的信信息息的的功功能能。。获得得反反映映市市场场价价格格最最新新信信息息的的时时间间通通常常可可以以用用市市场场效效率率来来衡衡量量。。相相对对于于某某些些市市场场而而言言（（如如证证券券市市场场）），，房房地地产产市市场场是是一一个个低低效效率率的的市市场场。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题1．房房地地产产市市场场低低效效率率的的原原因因1）在在房房地地产产市市场场上上，，每每一一个个交交易易物物都都是是彼彼此此独独立立的的。。2）房房地地产产产产品品异异质质。。3）房房地地产产交交易易过过程程较较为为复复杂杂。。4）寻寻找找成成交交伙伙伴伴也也有有较较大大的的难难度度，，并并需需耗耗费费大大量量时时间间。。5）有有关关房房地地产产市市场场价价格格的的刊刊物物较较少少。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题2．市市场场的的低低效效率率与与投投资资机机会会正因因为为市市场场效效率率的的低低下下，，才才造造成成了了对对市市场场价价值值评评估估的的困困难难，，才才带带来来了了获获取取巨巨大大额额外外收收益益的的可可能能性性，，才才为为投投资资商商通通过过从从事事投投资资、、租租赁赁和和开开发发等等活活动动以以谋谋取取利利润润提提供供了了机机会会。。在一一个个效效率率较较高高的的市市场场上上寻寻找找一一个个被被人人忽忽视视的的投投资资项项目目较较为为困困难难，，而而在在效效率率较较低低的的市市场场上上，，则则可可以以通通过过细细心心的的观观察察寻寻找找到到被被人人忽忽视视的的投投资资项项目目，，并并能能不不断断获获取取额额外外收收益益。。由于于前前述述的的房房地地产产市市场场的的诸诸多多特特征征，，决决定定了了房房地地产产市市场场是是个个低低效效率率的的市市场场，，因因而而，，房房地地产产市市场场就就格格外外需需要要市市场场研研究究和和分分析析。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题2．1．3房地地产产市市场场的的分分类类按房房地地产产用用途途划划分分，，房房地地产产市市场场可可分分为为：：1）居居住住物物业业市市场场居住住物物业业一一般般是是指指供供人人们们生生活活居居住住的的建建筑筑，，包包括括普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、别别墅墅等等。。2）商商业业物物业业市市场场商业业物物业业有有时时也也称称收收益益性性物物业业或或投投资资性性物物业业，，包包括括酒酒店店、、写写字字楼楼、、零零售售商商业业用用房房（（店店铺铺、、超超市市、、购购物物中中心心等等））、、出出租租商商住住楼楼等等。。位位置置对对于于这这类类物物业业有有着着特特殊殊的的重重要要性性。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题3）工工业业物物业业市市场场工业业物物业业通通常常是是为为人人类类的的生生产产活活动动提提供供入入住住空空间间，，包包括括工工业业厂厂房房、、高高新新技技术术产产业业用用房房、、研研究究与与发发展展用用房房（（又又称称工工业业写写字字楼楼））、、仓仓储储用用房房等等。。4）特特殊殊物物业业市市场场对于于赛赛马马场场、、高高尔尔夫夫球球场场、、汽汽车车加加油油站站、、飞飞机机场场、、车车站站、、码码头头、、高高速速公公路路、、桥桥梁梁、、隧隧道道等等物物业业，，常常称称为为特特殊殊物物业业。。2．1房地地产产市市场场的的一一般般问问题题5）土土地地市市场场在我我国国，，土土地地市市场场是是指指以以城城镇镇土土地地使使用用权权为为对对象象进进行行交交易易的的市市场场。。土土地地的的征征购购、、土土地地的的出出让让、、土土地地的的转转让让这这三三者者均均属属土土地地市市场场的的内内容容。。房地地产产投投资资分分析析主主要要侧侧重重于于前前两两类类市市场场的的分分析析。。2．1房地产市场的的一般问题2．按房地产购购买者的目的的划分，房地地产市场可分分为：1）房地产自用用市场自用型购买者者将房地产作作为一种耐用用消费品，目目的在于满足足自身生活或或生产活动对对入住空间的的需要。2．1房地产市场的的一般问题2）房地产投资资市场投资型购买者者将房地产作作为一种投资资工具，目的的在于将购入入的房地产出出租经营或转转售，并从中中获得投资收收益。房地产投资分分析更侧重于于第二类市场场。2．1房地产市场的的一般问题3．按房地产权权属交易的内内容划分，房房地产市场可可分为：1）租赁市场租赁市场是对对不同类型房房地产的使用用权进行一定定期限和方式式的有偿转让让的市场。2）产权市场产权市场是对对房地产产权权进行买卖的的市场。2．2房地产市场分分析2．2．1房地产市场分分析的必要性性房地产项目的的市场分析是是在投资决策策确定之前，，调查市场情情况、了解项项目背景资料料、辨识投资资风险、选择择投资机会的的过程。市场分析的必必要性表现在在以下几方面面：一是房地产投投资决策需要要市场分析。。二是房地产经经营管理需要要市场分析。。三是房地产价价格策略的制制定需要市场场分析。2．2房地产市场分分析2．2．2房地产市场分分析的限度1．市场分析的的限制由于以下几方方面的限制，，市场分析的的效果有时并并不如我们想想象的那么好好。1）费用的限制制2）时间的限制制3）技能的限制制4）偏好的限制制市场分析可以以提供重要的的资料与客观观的报告供投投资者或决策策者参考，但但它并不能代代替投资者和和决策者作决决策。2．2房地产市场分分析2．市场分析的的程度进行市场分析析的目的是想想使投资项目目的现金流量量及市场价值值的变化预测测的准确，以以使自己在开开发结束时或或持有期内获获得最大利润润。如果想做，市市场分析是无无止境的。因因此，在分析析到一定阶段段时，会有一一个点使市场场分析所需的的成本超过收收益。这就说说明，即使上上面所述的四四个限制均不不存在，也仍仍然有一个市市场分析的合合理程度问题题。从图2-2我们可以看出出，只有当市市场分析的收收益超过该分分析所花费的的成本时，市市场分析才是是合算的。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图2-2市场分析的成成本、效益示示意图2．2房地产市场分分析2．2．3房地产市场分分析的内容房地产市场分分析的内容主主要是市场调调查与市场预预测。房地产产市场调查与与预测包括房房地产投资环环境的调查与与预测、房地地产市场状况况的调查与预预测。1．房地产投资资环境的调查查与预测投资环境是指指拟投资的地地域（国家、、地区、城市市或街区）在在一定时期内内所具有的能能决定和制约约项目投资的的各种外部境境况和条件的的总和。2．2房地产市场分分析对投资环境的的调查和预测测，一般是指指对下列各环环境的调查和和预测：1）政治环境2）法律环境3）经济环境4）文化环境5）自然环境6）规划环境7）基础设施环环境2．2房地产市场分分析2．房地产市场场状况的调查查与预测房地产市场状状况的调查与与预测应在房房地产投资环环境调查与预预测的基础上上进行。如果一份市场场分析报告能能说明上述所所有的问题当当然更好，但但实际上，不不是每一个项项目都必须把把所有信息都都调查分析得得面面俱到——这既不太可能能，有时也没没有必要。2．2房地产市场分分析3．房地产项目目在不同阶段段进行市场分分析的要点1）房地产项目目定位阶段该阶段的市场场调查分析除除了进行公开开在售项目基基本数据的调调查、市场供供求研究之外外，还包括项项目的细分市市场分析、目目标市场状况况，消费者活活动、购买动动机、倾向、、决策等心理理过程的分析析。2．2房地产市场分分析2）房地产项目目市场推广阶阶段该阶段的市场场调查分析除除了进行在售售项目基本数数据的调查、、市场供求研研究之外，还还包括特定项项目的销售状状况、价格调调查、目标消消费者的特征征研究，以及及用科学方法法收集消费者者购买以及使使用产品的事事实、意见、、动机等有关关资料，并予予以分析研究究。2．2房地产市场分分析3）房地产销售售阶段该阶段的市场场调查分析主主要包括房地地产项目广告告策略在目标标市场中的反反应和收效情情况，收集并并充分研究所所收集到的资资料，了解公公司营销计划划的执行情况况、市场上其其他在售项目目的主要营销销手段和销售售状况、价格格走势等；此此外还包括消消费者购买商商品的动机以以及使用商品品的事实情况况调查分析。。2．2房地产市场分分析4）房地产三级级市场调查分分析具体内容包括括房地产再转转让过程中价价格调查、成成交客户调查查和区域调查查以及竞争状状况调查。2．2房地产市场分分析2．2．4房地产市场分分析中的信息息类型1．从投资者的的角度看，分分为三个类型型。1）是与宏观环环境相关的信信息，如政治治法律环境、、经济环境。。2）是与区域环环境有关的信信息。3）是与投资项项目直接相关关的信息。2．2房地产市场分分析2．从市场分析析的角度看，，市场信息分分为四个方面面。1）房地产需求求方面的信息息。2）房地产供给给方面的信息息。3）房地产市场场交易方面的的信息。4）其他信息。。2．3房地产市场调调查的方法与与程序2．3．1房地产市场调调查的方法房地产市场调调查是以房地地产为特定对对象，对相关关的市场信息息进行系统的的收集、整理理、记录和分分析，对房地地产市场进行行研究和预测测，并最终为为房地产投资资项目提供决决策服务的一一种活动。房地产市场调调查方法是指指市场调查人人员在实地调调查中收集各各种信息资料料所采用的具具体方法。2．3房地产市场调调查的方法与与程序市场调查的方方法主要包括括以下几种：：1．普查法2．抽样调查法法3．直接调查法法4．间接调查法法上述介绍的调调查方法，具具体到房地产产项目的不同同阶段会有很很强的选择性性。市场调查查通过一定的的市场调查程程序得以实现现。2．3房地产市场调调查的方法与与程序2．3．2房地产市场调调查的程序1．提出问题，，确定调查的的目的这一步要解决决的问题是为为什么调查。。只有当需要要调查的问题题被仔细、准准确地定义以以后，才能设设计研究计划划，获取切乎乎实际的信息息。一般来说，确确定调查目的的要有一个过过程，不是一一时就能确定定下来的，可可以采用探测测性调查、描描述性调查、、因果性调查查来确定。2．3房地产市场调调查的方法与与程序2．决定收集资资料的方法资料分为第一一手资料和第第二手资料。。第一手资料是是专门为要调调查的问题而而特地收集或或实验而得的的统计资料；；第二手资料是是指原始资料料经过整理后后所形成的可可为他人利用用的资料或其其它项目已经经拥有的资料料。2．3房地产市场调调查的方法与与程序3．设计调查表表设计调查表的的程序和应注注意的问题如如下：1）决定调查方方式2）决定采用哪哪一种类型的的问题3）设计调查表表问题应注意意的事项2．3房地产市场调调查的方法与与程序4．选样5．数据处理、、分析与解释释6．提出调查报报告需要说明的是是，房地产市市场调查是房房地产市场分分析的前期工工作，房地产产市场分析是是对市场调查查信息再加工工的过程。但但有时一些市市场调查做完完后，市场分分析也就直接接包括在市场场调查的过程程中了。2．4房地产市场预预测的种类与与方法2．4．1房地产市场预预测的种类房地产市场预预测是指运用用科学的方法法和手段，根根据房地产市市场调查所提提供的信息资资料，对房地地产市场的未未来及其变化化趋势进行测测算和判断，，以确定未来来一段时期内内房地产市场场的走向、需需求量、供给给量以及相应应的租金售价价水平。房地产市场预预测一般分为为定性预测和和定量预测。。2．4房地产市场预预测的种类与与方法1．定性预测定性预测是指指依靠人们的的经验、专业业知识和分析析能力，参照照已有的资料料，通过主观观判断，对事事物未来的状状态如总体趋趋势、发生或或发展的各种种可能性及其其后果等做出出分析与判断断。其特点是，主主要靠经验判判断未来，有有时也做一些些量化分析作作为判断的辅辅助手段。2．4房地产市场预预测的种类与与方法2．定量预测定量预测是在在了解历史资资料和统计数数据的基础上上，运用数学学方法和其他他分析技术，，建立可以表表现数量关系系的数量模型型，并以此为为基础分析、、计算和确定定房地产市场场要素在未来来可能的数量量。2．4房地产市场预预测的种类与与方法2．4．2房地产市市场预测测的方法法房地产市市场预测测的具体体方法因因预测的的对象、、内容、、期限不不同而有有所不同同。通常采用用的方法法有：1．直观判判断法这是定性性预测方方法的统统称。这这种方法法适用范范围广、、成本低低、费时时少，但但受预测测者的主主观因素素影响大大，较难难提供以以准确数数据为依依据的预预测值，，在数据据资料较较少或不不准的情情况下，，多采用用此法。。定性预预测方法法主要包包括集体体判断法法、专家家意见法法。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法2．历史引引伸法这是定量量预测方方法的统统称。在在占有若若干统计计资料、、预测对对象的未未来受突突发性因因素影响响较小的的情况下下，选用用适当的的数学模模型进行行定量预预测，可可以得到到比较满满意的预预测效果果。但是是，由于于所选择择和建立立的数学学模型不不可能把把所有因因素都考考虑进去去，因此此定量预预测的结结果出现现误差也也在所难难免。此此种方法法包括简简单平均均数法、、移动平平均数法法、加权权移动平平均数法法、趋势势预测法法、指数数平滑法法和季节节指数法法等。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法1）简单平平均数法法简单平均均数法是是用算术术平均值值作为新新一期的的预测值值的方法法。其计算公公式如下下：式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；

n：代表资料数；

xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法2）移动平平均法移动平均均法是在在简单平平均法的的基础上上发展起起来的，，其做法法是把被被平均的的项逐渐渐向后移移动加以以平均，，每项平平均的总总项数不不变。这这个平均均数就直直接作为为下期的的预测值值。平均均时，可可以用简简单的算算术平均均数，也也可以用用加权平平均数。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法简单移动动平均法法的计算算公式为为：加权移动动平均法法的计算算公式为为：从公式可可见，不不论简单单式还是是加权式式，只能能预测下下一期数数值。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法3）趋势预预测法这是历史史引伸法法中最适适合于中中长期预预测的方方法。其其基本原原理是：：根据过过去各期期的实际际数据，，分析其其发展趋趋势，并并假定今今后按该该趋势继继续发展展，从而而测定今今后各期期的数据据。如果果过去各各期数据据大体呈呈现等差差级数，，则其变变化趋势势可用直直线方程程来表示示；如果果过去各各期数据据大体呈呈现等比比级数，，则可用用曲线方方程来表表示。在这里，，我们只只介绍直直线趋势势方程。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法求趋势直直线的方方程式是是：式中：y：预测值；；x：代表的年年份；a，b：待定系数数运用最小小二乘法法求得如如下方程程组：令，则上式可简化为：式中：yi：各年的实实际销售售量；xi：各年的代代号；n：已掌握握数据的的年数。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法值得注意意的是，，每一趋趋势直线线方程都都必须注注明原点点的时间间和计量量单位，，这一点点和后面面阐述的的表明现现象变量量之间相相关关系系的回归归方程是是有区别别的。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法4）指数平平滑法指数平滑滑法是在在移动平平均法的的基础上上发展起起来的，，指数平滑滑法是利利用预测测前一期期的实际际值和前前一期的的指数平平滑预测测值进行行加权平平均来取取得预测测值的方方法。它实际上上是一种种特殊的的加权移移动平均均法。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法其计算公公式为：：本期预测测值=a×上期实际际发生值值+（1-a）×上期预测测值式中：a为平滑系系数，且且0≤≤1当a=1时，预测测值=上期实际际发生值值当a=0时，预测测值=上期预测测值一般根据据经验估估计，当当差异较较大时，，a取0.7～0.8为宜；当当差异较较小时，，a取0.2～0.3为宜。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法5）季节指指数法季节性预预测比较较简单的的方法是是计算各各个季度度的不同同销售指指数。季季节销售售指数可可利用简简单平均均法算出出。它是是根据历历史资料料求出每每季度平平均数占占全期总总平均数数的比例例，以表表明各季季销售水水平比全全期总销销售水平平高低的的程度。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法其预测步步骤为：：第1步：求出出历年各各季的平平均销售售量。第2步：求出出各季的的季节指指数，即即当季的的平均数数占全年年平均数数总和的的百分比比。第3步：根据据季节指指数和已已知某年年某季的的实际数数预测该该年其它它各个季季的数据据。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法3．因果预预测法因果预测测法是利利用原因因和结果果之间存存在数学学函数式式的内在在联系，，建立相相应的数数学模型型来进行行预测。。包括回归归分析法法和相关关分析法法等。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法1）回归分分析法回归分析析法就是是根据““自变量量”来分分析“因因变量””的变化化方向和和程度。。在采用回回归分析析法进行行预测时时，预测测对象和和影响因因素之间间一定要要存在因因果关系系，且样样本数据据量足够够；预测测对象和和影响因因素的样样本数据据之间存存在某种种统计规规律，且且能反映映未来发发展状态态；样本本数据的的分布若若存在着着线性趋趋势，则则可采用用线性回回归分析析法进行行预测。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法其计算公公式如下下：式中：y：预测值；；x：自变量；；a、b：回归系数数其中：这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法2）相关分分析法相关分析析法是分分析市场场商品供供求变化化诸因素素中两个个相关变变量之间间的因果果关系。。它主要要是在定定性分析析的基础础上，找找出事物物发展的的内在联联系，确确定自变变量与因因变量之之间的函函数关系系，然后后用回归归方程来来进行预预测。它与一元元线性回回归法不不同的地地方是，，此处因因变量的的变动不不一定决决定于某某个主要要自变量量，也可可以是其其他相关关因素。。2．4房地产市市场预测测的种类类与方法法其计算公公式是：：2．5市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲2．5．1摘要1．市场分分析的目目的。2．分析方方法、主主要假设设条件和和风险因因素。3．建议——做/放弃/推迟/改进以后后可以做做。2．5市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲2．5．2概述1．国家或或整体社社会经济济状况和和主要的的增长领领域（确确认有吸吸引力的的物业投投资类型型——可选择的的投资方方向，分分析当前前所处的的经济周周期或房房地产周周期中的的位置））。2．地区经经济概况况（可与与国家进进行对比比分析））。2．5市场分析析应用举举例——某房地产产市场分分析报告告大纲3．城市经经济状况况（与国国家和地地区相比比城市的的就业状状况及趋趋势，本本城市就就业情况况短期预预测，确确认和介介绍当地地主要产产业、企企业和产产品）。。4．市场环境境与场地分分析（市场场区域的划划分、土地地面积、土土地利用情情况、场地地描述，场场地周围交交通环境及及可及性分分析，场地地周围土地地利用情况况和竞争情