房地产项目开发流程和运营管理

房地产产项目目开发发流程程与运运营管管理讲师：：李豪豪2014/07/04目录房地产产项目目的整整体开开发流流程土地获取节点点计划与控制项目定定位决决策节点计划划与控控制产品设设计节点计划划与控控制项目报报建节点计划划与控控制施工建建设节节点计计划与与控制制推广销售售节点点计划划与控控制入伙交交付节节点计计划与与控制制房地产产项目目开发发流程程（住住宅项项目））前期土地获获取策划定定位规划设设计工程施施工开盘销销售入伙交交房1234567土地信信息收收集政策、、市场场调研研可行性性研究究获取土土地使使用权权签订土土地出出让合合同获得用用地规规划许许可证证确权办理土土地证证区域市市场调调研项目定定位设计建建议方案设设计施工图图设计计方案送送审取得施施工许许可证证工程招招标七通一一平施工图图纸、、资料料、材材料、、设备备准备备临时用用地或或临时时占道道手续续办理理施工许许可批批文及及办理理开工工手续续设计、、施工工、监监理单单位的的协调调申办《预售证证》或《销售许许可证证》商品房房销售售办理银银行按按揭竣工验验收建建设工工程规规划验验收进行权权属登登记，，取得得相关关证书书物业移移交3房地产产项目目的整整体开开发流流程——企业视视角与与客户户视角角4看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论论证企业视视角的的房地地产流流程客户视视角的的房地地产流流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现各节点点与时时间标标准项目启启动会会（即项项目启启动时时间，，取得得设计计要点点后经经集团团评审审通过过的时时间））；国有土土地使使用证证(指国有有土地地使用用证的的签发发时间间)；建设用用地规规划许许可证证（指建建设用用地规规划许许可证证的签签发时时间））；总平图图规划划设计计完成成（指规规划设设计完完成时时间，，以上上报规规划局局的签签收时时间为为准））；方案设设计完完成（指方方案通通过集集团董董事会会批准准的时时间））；方案图图报建建（指取取得政政府相相关部部门批批文时时间，，以最最后部部门的的批文文时间间为准准）；；桩基施施工图图完成成（指可可用于于招标标及施施工的的桩基基施工工图完完成时时间））；主体施施工图图完成成（指可可用于于招标标及施施工的的施工工图完完成时时间））；建设工工程规规划许许可证证（指建建设工工程规规划许许可证证的签签发时时间））；精装交交楼标标准施施工图图及材材料定定板（指拟拟批量量精装装交楼楼项目目可用用于招招标及及施工工的施施工图图完成成时间间）；；项目开开工（指项项目动动土时时间，，以土土方开开挖或或桩基基施工工的开开始时时间为为准））；施工许许可证证（指施施工许许可证证的签签发时时间））；各节点点与时时间标标准主体开开工（指总总包单单位进进场，，以地地下室室底板板或者者承台台基础础施工工开始始时间间为准准）；；预售证证（指预预售许许可证证的签签发时时间））；开盘（指取取得预预售证证后，，正式式开盘盘销售售的时时间））；主体封封顶（指主主体屋屋面结结构的的完成成时间间）；；竣工验验收（指竣竣工验验收备备案证证明的的签发发时间间）；；入伙（指第第一批批办理理集中中交付付的时时间,不指与与小业业主签签订购购房合合同上上的交交楼时时间））。项目时时间计计划管管理的的工具具房地产产开发发基本本模式：（（七阶段段、七七专业业、53个关键键活动动/节点））设计配配合采购策策划、、总包包监理理招标标地质勘勘查、、七通通一平平、施施工准准备及及桩基基等工工程施施工项目取取得项目策策划阶阶段竣工入伙产品交交付阶阶段项目发展营销设计工程采购组织项项目论论证项目取取得市场调调研初步项项目定定位规划要要点/规划划草案案项目定定位概念规规划设设计项目营营销招商方案策策划租售前准备备（含含前期期客户户积累累）方案设设计扩初设设计施工图图设计计主体结结构施施工至至具备预预售条条件工程施施工至至竣工验验收销售及及入伙伙配合合工程施施工配配合、、租售配合合及入入园手续续配合租售事务务管理理成本前期成成本估估算测算设计阶阶段成成本控控制及及测算算、形形成控制性性目标标成本本确定定合约框框架动态成成本管管理工程实实施阶阶段的的成本本管理理结算产品交交付管管理入住事事务管管理客服战略用地规规划许许可证证国有土土地使使用证证规划许许可证证（办理房房地产产预售售施工许可证证（基础提提前施施工报报建））许可证证）产权初初始登记工程施施工配配合物业方方案策策划、、设计计配合合、物物业公司选选聘销售配配合工程条条件评评估投资估估算投资目目标执执行监监控项目计计划动动态管管理项目后后评估项目运运营策策划（含项项目计计划））景观/专项项／二次次设计、、部品品策划划内部立立项项目论论证阶阶段项目策策划会会方案评评审会会方案设设计阶阶段初设-施工工图阶阶段主体结结构开开工开盘销销售程管理理阶段段销售管管理阶阶段项目计计划管管理的的工具具项目计划管理项目里里程碑碑管理理项目节节点管管理项目供供应商商管理理招标与与合约约管理理风险管理理目录房地产产项目目的整整体开开发流流程土地获获取节节点计计划与与控制制项目定定位决决策节点计划划与控控制产品设设计节点计划划与控控制项目报报建节点计划划与控控制施工建建设节节点计计划与与控制制推广销售售节点点计划划与控控制入伙交交付节节点计计划与与控制制房地产产企业业土地地获取取主要要渠道道获取土土地五五类渠渠道：：政府招招拍挂挂（招招标、、拍卖卖、挂挂牌））收购、、合作作招商引引资，，配套套土地地变更土土地性性质划拨拿地及及价格格考虑虑因素素市场未未来预预期项目或区区域发发展预预期规划条件件的市市场实实现及及经济济实现企业发展展战略略和机机会成成本竞争对手手状况况分析拿地各各部门门职责责投资开开发部部：收收集土土地信信息——项目立立项报报告（（分公公司））——项目立立项审审批（（董事事会））——项目可可研报报告（（集团团）——项目投投资决决策（（董事事会））——项目获获取（（招牌牌挂、、股权权收购购）——成交确确认书书移交交给项项目公公司。。营销部部：初初步市市场调调研及及定位位草案案。设计部部：概概念规规划设设计方方案。。工程部部：现现场踏踏勘（（确定定是生生地、、熟地地还是是毛地地）。。财务部部：可可研版版投资资收益益、初初步筹筹资方方案。。成本部部：控控制性性成本本目标标（限限额指指标、、成本本控制制系统统规范范）、、可研研版成成本（（根据据设计计部提提供的的规划划要点点进行行估算算）。。采购部部：制制定项项目合合约计计划方方案、、市场场调研研合作作方资资源。。目录房地产产项目目的整整体开开发流流程土地获获取节节点计计划与与控制制项目定定位决决策节节点计计划与与控制制产品设设计节点计划划与控控制项目报报建节点计划划与控控制施工建建设节节点计计划与与控制制推广销售售节点点计划划与控控制入伙交交付节节点计计划与与控制制房地产产项目目开发发四大大核心心要素素决策资资金决策项目决策人力决策时间间地产项项目开开发三三大核核心要要素：：钱、、地、、人、、时间间！房地产产项目目开发发决策策模型型项目常常规五五种投投资开开发模模式城市运运营投投资模模式城市运运营与与大盘盘结合合模式式现金流项项目开开发模模式高周转转开发发模式式稀缺资资源开开发模模式万科：：7对眼睛睛项目目决策策模型型龙湖：：城市市地图图决策策体系系项目定定位决决策各各部门门职责责投资开开发部部：建建设规规划许许可证证——国有土土地使使用证证。营销部部：编编制项项目经经营策策划书书（包包括市市场调调研深深化、、项目目定位位报告告、定定价方方案、、示范范区方方案））。设计部部：概概念设设计任任务书书——概念设设计深深化方方案。。工程部部：编编制项项目工工程节节点计计划。。财务部部：概概念版版投资资收益益（三三个指指标））。成本部部：可可研版版成本本（根根据设设计部部提供供的规规划要要点进进行估估算））。采购部部：营营销合合作方方资源源（广广告、、代理理公司司、概概念性性设计计单位位）。。关键要要素：：项目目经营营策划划书、、概念念设计计深化化方案案。目录房地产产项目目的整整体开开发流流程土地获获取节节点计计划与与控制制项目定定位决决策节节点计计划与与控制制产品设设计节节点计计划与与控制制项目报报建节点计划划与控控制施工建建设节节点计计划与与控制制推广销销售售节节点点计计划划与与控控制制入伙伙交交付付节节点点计计划划与与控控制制前期期策策划划与与设设计计周周期期指指标标论证证阶阶段设计计管管理理阶阶段概念念规规划划施工工图图策划划阶阶段55天(多层层)70天(高层层)实施施方方案案概念念规规划草草案案大盘盘至至少少3个月月至少少1～1.5个月月概念念规规划划/战略略规规划划大盘盘180天中小小盘盘55天天市场场定定位位：：15天天；；概念念规规划划：：32天天；；成果果确确认认：：8天天；；方案案设设扩初初设设计计高层层/复杂杂户户型型多多层层90天多层层70天设计计前前准准备备：：0天天；；设计计过过程程：：高层层：：方方案案50天天+扩初初35天天多层层可可省省扩扩初初，，方方案案65天天；；成果果确确认认：：5天天；；设计计前前准准备备：：0天天；；设计计过过程程：：多多层层55天天高层层70天天；；成果果确确认认：：不不计计时时间间拿地地与与项项目目论论证证时时间间设计计周周期期：：高高层层215天；；多多层层180天大盘盘（（一一期期多多层层））305天18房地地产产设设计计管管理理程程序序优优化化土建建扩扩初初建筑筑、、规规划划方方案案结构构、、设设备备初步步方方案案施工工图图设设计计建筑筑、、规划划方方案案部品品设计计及及定板板概念念规规划草草案案概念念规规划方方案案施工工图图概念念规规划草草案案概念念规规划方方案案方案案设设计计施工工图图设设计计景观观概概念念方方案案设设计计景观观施施工工图图设设计计扩初初设设计计实施施方方案案设设计计阶阶段段销售售配配合合资资料料产品品、、技技术术创创新新研研发发论证证阶阶段段拿地地节节点点策划划阶阶段段方案案报报建建设计计管管理理阶阶段段扩初初设设计计工程程管理理景观观方方案案设设计计销售售示示范范区区设设计计部品品材材料料调调研研部品品材材料料清清单单部品品材材料料定定板板封封样样产品品配配置置建建议议施工工图图设设计计指指引引模型型研研究究结构构设设计计设备备选选型型建筑筑平平面面19主要要设设计计阶阶段段与与周周期期概念念设设计计：：大大概概6周；；详规规设设计计：：大大概概6周；；单体体方方案案：：大大概概12周；；扩初初方方案案：：大大概概6周；；施工工图图设设计计：：施施工工标标准准和和结结构构形形式式大大概概10周；；景观观设设计计：：大大概概5-6周；；样板板房房及及会会所所设设计计：：大大概概4周常见见的的问问题题：：进度度问问题题：：进进度度难难以以控控制制、、专专业业公公司司难难以以衔衔接接。。质量量问问题题：：评评价价体体系系和和评评价价经经验验的的缺缺失失。。设计计控控制制点点概念念设设计计研研究究区域域确确认认概概念念设设计计研研究究结结论论规划划方方案案设设计计区域域规规划划设设计计评评审审会会单体确确认限额额设设计计设计计差差错错率率（（设设计计错错漏漏变变更更费费用用/总变变更更费费用用）实施施方方案案完完成成基础础施施工工图图全套套施施工工图图完完成成景观观设设计计销售售包包装装设设计计设计计周周期期项目目重重要要节节点点详规规报报建建方案案报报建建初步步设设计计报报建建施工工图图报报建建开工工时时间间开盘盘时时间间各部部门门职职责责投资开开发发部部：：方方案案设设计计报报批批批批复复意意见见书书———建设设工工程程规规划划许许可可证证———基础础施施工工许许可可证证。。营销销部部：：编编制制营营销销总总纲纲及及评评审审、、组组建建营营销销团团队队。。设计计部部：：编编制制方方案案设设计计任任务务书书———规划划设设计计方方案案评评审审（（含含单单体体设设计计方方案案））———景观观方方案案评评审审———初步步设设计计成成果果评评审审（（含含基基坑坑支支护护设设计计图图））———建筑筑施施工工图图评评审审（（含含基基础础设设计计图图））———正式式施施工工图图评评审审。。工程程部部：：地地质质初初堪堪——地质详堪堪——土方开挖挖及边坡坡支护——基础施工工。财务部：：方案版版投资收收益（三三个指标标）。成本部：：方案版版成本、、施工图图预算（（根据设设计部提提供的规规划要点点进行估估算）。各部门职职责采购部：施施工图顾顾问单位位——景观、室室内、方方案设计计单位——监理单位位招标——土建总包包招标——工程材料料设备采采购。客服、物物业部：：物业策策划方案案。关键要素素：各类类设计方方案、合合作方资资源、项项目营销销总纲、、土方开开挖及边边坡支护关注风险险点工程部、、投资开开发部、、设计部部关注设设计指标标表工程部、、设计部部、营销销及客服服部关注注交楼标标准设计部、、工程部部、营销销及客服服部关注注一户一一图工程部、、设计部部、营销销及客服服部、投投资开发发部关注注变更和和报建图图纸目录房地产项项目的整整体开发发流程土地获取取节点计计划与控控制项目定位位决策节节点计划划与控制制产品设计计节点计计划与控控制项目报建建节点计计划与控控制施工建设设节点计计划与控控制推广销售节节点计划划与控制制入伙交付付节点计计划与控控制项目报批批报建流流程开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可证预售许可证放线管理房地产项项目一般般报批报报建流程程加快项目目报批报报建进程程内部控制制：设计计图纸的的图纸质质量、出出图时时间、图图纸变更更（报建建图纸的的变更））；现场配合：：项目现现场现状状、项目目现场接接待；外部协调：：当地各各级政府府包括规规划局、、建设局局、国土土局、城城管、质质检站、、消防等等各类工工作协调调；合作方的协协调：合合作方报报建资料料、合作作方工程程配合（（主要是是现场））、合作方报报建工作作（劳保保金、中中标备案案、淤泥泥证等））、合作作方的资资源配合合（尤其其是专业业部门））。目录房地产项项目的整整体开发发流程土地获取取节点计计划与控控制项目定位位决策节节点计划划与控制制产品设计计节点计计划与控控制项目报建建节点计计划与控控制施工建设设节点计计划与控控制推广销售节节点计划划与控制制入伙交付付节点计计划与控控制施工建设设阶段控控制关键键要点关键要点点：质量控制！！进度控制制！成本控制制！协调管理理！工程建设设的相关关知识工程建设设组成部部分：土土建、水水电、安安装及设设备；整体工程程建设：：单体部部分、环环境部分分、室外外管线；；建筑结构构形式：：砖混、、框架、、框剪、、钢结构构等；项目施工工周期（（合理进进度）：：多层及低低密度：：9—12个月；小高层：：1年半；高层建筑筑：2年到2年半。施工组织织次序：：基础部分分→主体体工程→→外墙装装饰及安安装→园园区管线线→景观观施工→→竣工验验收。项目进程程设计与与实施房地产项项目开发发进程计计划与实实施，是是为了在在计划时时间内完完成房地地产开发发任务，，回收资资金，达达到投资资收益的的日标。。项目进进程计划划的实施施受多方方面因素素干扰：：工程施工工因素房地产政政策因素素市场环境境因素开发商资资金因素素当地政府府规划与与关系因因素外部干扰扰因素其它不可可抗力因因素房地产开开发前期期工作的的质量管管理房地产开开发前期期工作挑选咨询询单位重视可行行性研究究报告的的质量严格项目目前期工工作成果果的质量量评审房地产开开发设计计质量（（功能质质量）管管理建立了基基本的工工作流程程，为规规范设计计质量管管理奠下下基础；；但是更有有效的设设计质量量管理应应该发生生在施工工之前，，根据设计计管理的的控制流流程，从从以下两两阶段完完成设计计质量（（功能质质量）的的有效管管理：1、规划设设计阶段段质量管管理2、施工图图设计阶阶段质量量管理房地产开开发施工工质量（（工程质质量）管管理施工是开开发项目目形成实实体的过过程，也也是决定定最终产产品质量量的关键键阶段。。工程项目目施工涉涉及面广广，是一一个极其其复杂的的过程，，影响质质量的因因素很多多，使用用材料的的微小差差异、操操作的微微小变化化、环境境的微小小波动、、机械设设备的正正常磨损损，都会会产生质质量变异异，造成成质量事事故。工程项目目建成后后，如发发现质量量问题又又不可能能像一些些工业产产品那样样拆卸、、解体、、更换配配件，更更不能实实行“包包换”或或“退款款”，因因此工程程项目施施工过程程中的质质量控制制，就显显得极其其重要。。房地产开开发施工工质量（（工程质质量）管管理施工阶段段的质量量控制制定适当当的质量量目标，，因为质质量目标标常与项项目进度度控制、、成本控控制处于于相同优优先级。。因此，，质量目目标必须须坚持实实事求是是，因地地制宜。。目标过过低，会会对项目目带来伤伤害，失失去市场场竞争力力；过高高会造成成投入成成本加大大，综合合开发绩绩效降低低。适当当增加项项目的一一致成本本，减少少非一致致成本；；适当增增加预防防成本，，大力降降低事故故成本。。强调施工工现场的的技术质质量管理理，建立立统一的的标准化化的质量量管理体体系，编编制详尽尽的施工工作业指指导书和和施工方方案，严严格检验验标准，，强调执执行力！！房地产开开发施工工质量（（工程质质量）管管理现场有效效质量管管理关键键环节工程样板板先行技术方案案先行施工关键键工序控控制项目工程程阶段成成本目标标确立与与管理项目实施施阶段成成本管理理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动目录房地产项项目的整整体开发发流程土地获取取节点计计划与控控制项目定位位决策节节点计划划与控制制产品设计计节点计计划与控控制项目报建建节点计计划与控控制施工建设设节点计计划与控控制推广销售售节点计计划与控控制入伙交付付节点计计划与控控制项目营销销策划与与推广销销售三个个阶段售前阶段段售中阶段段售后阶段段市场、客客户、产产品客户、传传播、销销售服务务、价格格、促销销风险控制制策划咨询询、代理理公司销售代理理、广告告代理、、媒体律师行、、银行、、房管部部门关键节点点组建销售售团队；；（（销售总总监、销销售经理理、销售售员、策策划总监监、策划划经理、、策划师师）项目形象象定位；；（（主推广广语、主主形象画画面、项